保障性住房選址問(wèn)題研究-以昆明為例

PAGEPAGEII保障性住房選址問(wèn)題研究——以昆明為例摘要：“居者有其屋”是每個(gè)人的夢(mèng)想，面對(duì)我國(guó)各大城市中一部分中低收入群體無(wú)力購(gòu)買(mǎi)或租用住房的狀況，國(guó)家出臺(tái)了保障性住房政策。但在保障性住房的建設(shè)過(guò)程中，出現(xiàn)了選址不當(dāng)?shù)膯?wèn)題，有的保障性住房位于城市市政建設(shè)滯后的城市邊緣，住區(qū)內(nèi)又缺乏相應(yīng)的配套設(shè)施，給居民的生活帶來(lái)很多不便，令居民與社會(huì)的正常交流被割斷，也給城市帶來(lái)一定的交通壓力，甚至產(chǎn)生不同居住群體的社會(huì)隔離現(xiàn)象，使得許多中低收入家庭不得不放棄申購(gòu)，保障工作未取得預(yù)想的效果。本文以昆明為例，研究保障性住房的現(xiàn)狀、問(wèn)題并為其提出解決辦法。關(guān)鍵詞：保障性住房；選址；昆明Abstract:"HomeownershipHouse"iseveryone'sdream.FacingsomemiddleandlowincomegroupsincitiesinChinaunabletobuyorrenthousing,thestatehasintroducedaffordablehousingpolicy.Howeverduringtheconstructionprocessofaffordablehousingthereappearedimproperlocationproblemsomeaffordablehousinglocatedinurbanconstructionlaggingbehindurbanfringeandlackofcorrespondingfacilitiesintheareabringingmanyinconveniencetoresidents'lives.Thus,normalcommunicationbetweenresidentsandsocietyiscutoff,whichbringscertaintrafficpressuretocities,evenproducessocialsegregationphenomenonamongdifferentlivinggroups,whichmakesmanylowincomefamilieshavetoabandonpurchase.Safeguardsworkdidnotachievedesiredresults.TakingKunmingasanexamplethispaperstudiesthepresentsituationandproblemsofaffordablehousingandputsforwardsolutionstothem.Keywords:affordablehousing;siting;Kunming

目錄第一章引言 11.1研究的背景 11.2研究的理論意義及現(xiàn)實(shí)意義 2第二章分析保障性住房現(xiàn)狀 32.1分析中國(guó)保障性住房現(xiàn)狀 32.2分析云南保障性住房現(xiàn)狀——主要以昆明為例 5第三章闡述昆明市保障性住房選址存在的問(wèn)題 63.1選址偏僻的問(wèn)題 63.2公共配套設(shè)施不完善 63.3質(zhì)量存在隱患 73.4空間分布差異造成的問(wèn)題 7第四章借鑒先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)提出建議 84.1出臺(tái)政策保障低收入者享受權(quán)利 84.2控制用地規(guī)模，與不同收入的人群混住 84.3建設(shè)充分考慮軌道交通因素 94.4刺激消費(fèi)改善低收入者居住問(wèn)題 10第五章結(jié)語(yǔ) 10參考文獻(xiàn) 11致謝 13PAGE13第一章引言1.1研究的背景國(guó)務(wù)院在1995年提出了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，2007年又提出了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，2010年再頒布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房指導(dǎo)意見(jiàn)》，2017年國(guó)務(wù)院更是印發(fā)《“十三五”推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化規(guī)劃》提出了兩項(xiàng)發(fā)展目標(biāo)：到2020年，城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)住房改造累計(jì)達(dá)到2000萬(wàn)套；建檔立卡貧困戶(hù)、低保戶(hù)、農(nóng)村分散供養(yǎng)特困人員、貧困殘疾人家庭等4類(lèi)重點(diǎn)對(duì)象農(nóng)村危房改造達(dá)到585萬(wàn)戶(hù)。資料顯示，昆明市將住房保障工作作為政府公共服務(wù)的重要內(nèi)容和改善民生、保障民生的重點(diǎn)工程，不斷完善住房保障體系，加快發(fā)展公共租賃住房。從2012年到2017年五年來(lái)，昆明市共建設(shè)保障性安居工程住房16.7萬(wàn)套，基本建成1.4萬(wàn)套，在建3.6萬(wàn)套，已分配11.7萬(wàn)套。由此可見(jiàn)：國(guó)家重視保障性住房建設(shè)，保障性住房已成為解決城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工以及在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)外來(lái)務(wù)工人員住房問(wèn)題的有效途徑。保障性住房是指政府為低收入住房困難家庭所提供的一種保障生活的住房，這種住房一般分為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、政策性租賃住房、定向安置房等。虞曉芬編著的《住有所居：住房政策法規(guī)解讀》中說(shuō)到住房既是一種關(guān)系每個(gè)人安居樂(lè)業(yè)以及國(guó)計(jì)民生的，又是一種價(jià)格貴、占居民消費(fèi)比重很大、保值增值性好的特殊商品。但是對(duì)于這種特殊的商品，如果沒(méi)有政府的介入，對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行合理的調(diào)控和提供必要的社會(huì)保障，單靠市場(chǎng)自主調(diào)節(jié)，是無(wú)法解決現(xiàn)今社會(huì)上廣大中低收入者與高收入者差距過(guò)大導(dǎo)致的住房問(wèn)題。常青在《中國(guó)的房地產(chǎn)到底該怎么辦》一書(shū)中提到保障性住房建設(shè)是國(guó)家的責(zé)任。要以德國(guó)、新加坡為榜樣，堅(jiān)持以消費(fèi)者為主導(dǎo)的健康發(fā)展方向，將住房問(wèn)題看作是最迫切的民生工程，這樣才能減少社會(huì)貧富差距，緩解社會(huì)矛盾，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，實(shí)現(xiàn)真正的和諧社會(huì)。因此，我國(guó)在實(shí)行保障性住房制度，很好的緩解了住房困難、維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定與和諧發(fā)展發(fā)揮積極的作用。綜上所述，本課題主要研究保障性住房建設(shè)中選址存在的問(wèn)題和漏洞，再針對(duì)問(wèn)題進(jìn)行相應(yīng)的對(duì)策的提出。課題通過(guò)昆明市部分保障性住房的建設(shè)情況與選址問(wèn)題的研究，系統(tǒng)的分析云南省保障性住房在選址建設(shè)中的問(wèn)題和優(yōu)化選址的重要意義并根據(jù)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)和選取具有代表性的保障性住房建設(shè)的地區(qū)提出相關(guān)的建議。1.2研究的理論意義及現(xiàn)實(shí)意義在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代,我國(guó)的土地分配制度實(shí)行的是城市土地行政劃撥,單位和集體無(wú)償無(wú)限期的使用土地,那時(shí)居民的住房實(shí)行福利分配制度,住房的有無(wú)問(wèn)題十分突出,掩蓋了區(qū)位因素對(duì)居民生活的影響。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成長(zhǎng)與城市空間的擴(kuò)張,區(qū)位問(wèn)題日益突顯。住房作為商品實(shí)行貨幣化分配以后,高昂的房?jī)r(jià)動(dòng)輒傾盡全家?guī)资甑姆e蓄,買(mǎi)房成為老百姓生活中至關(guān)重要的大事并且受我國(guó)房地產(chǎn)交易制度的限制,房?jī)r(jià)的高昂和交易的不便利使得遷居并不容易,所以買(mǎi)房時(shí)選擇居住區(qū)位對(duì)于一個(gè)家庭至關(guān)重要,一旦選擇在短時(shí)間內(nèi)不易改變,選址的好壞對(duì)買(mǎi)房家庭的影響是十分深遠(yuǎn)的。昆明市在2007年首次發(fā)售經(jīng)濟(jì)適用房時(shí),曾發(fā)生首批204戶(hù)選房者中113不得不放棄選房的現(xiàn)象。選址的好壞已成為關(guān)系到保障性住房政策實(shí)施效果的重要因素。《世界人權(quán)宣言》把住房列入人權(quán)的內(nèi)容，寫(xiě)道“人人享有為維持他本人和家屬健康和福利所需的生活標(biāo)準(zhǔn)，包括食物、衣著、住房、醫(yī)療和必要的社會(huì)服務(wù);在遭受失業(yè)、疾病、殘廢、守寡、衰老或在其他不能控制的情況下喪失謀生能力時(shí)，有權(quán)享受保障”。在《中國(guó)21世紀(jì)議程》中提到，“享有適當(dāng)住房的權(quán)利屬于基本人權(quán)。安全、舒適的住房，對(duì)每個(gè)人和每個(gè)家是不可缺少的，應(yīng)當(dāng)是國(guó)家和國(guó)際行動(dòng)的一個(gè)基本組成部分”。住房是公民的一項(xiàng)基本權(quán)利，做好住房保障工作是對(duì)廣大中低收入群體基本權(quán)利的保障，對(duì)維持社會(huì)秩序、保持社會(huì)和諧穩(wěn)定的發(fā)展起到重要作用。保障性住房是國(guó)家為解決中低收入群體的住房問(wèn)題而推出的住房形式，但它自推行之初由于選址不當(dāng)產(chǎn)生的種種問(wèn)題卻令國(guó)家出臺(tái)這項(xiàng)政策的初衷陷入尷尬的境地。本文以昆明市保障性住房為研究對(duì)象，對(duì)保障性住房選址不當(dāng)?shù)脑蜻M(jìn)行多層面分析，為引導(dǎo)保障性住房選址建設(shè)提供科學(xué)可行的規(guī)劃方法，使保障性住房既經(jīng)濟(jì)又實(shí)用，保障公民的居住權(quán)，真正實(shí)現(xiàn)住房公平，為進(jìn)一步完善住房保障制度提高其運(yùn)行效率提供科學(xué)依據(jù)。第二章分析保障性住房現(xiàn)狀2.1分析中國(guó)保障性住房現(xiàn)狀進(jìn)入2008年，建設(shè)部加快督辦全國(guó)600多座城市限期公布到2012年的住房規(guī)劃。根據(jù)部署，各地2008年1月底前要公布2008年度住房建設(shè)計(jì)劃;3月底前要公布2009年住房建設(shè)計(jì)劃;6月底前要公布2008年一2012年住房建設(shè)規(guī)劃。目前全國(guó)重點(diǎn)城市已公布了2008年度住房建設(shè)計(jì)劃。其中，住房保障及供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，成為各大城市今年住房市場(chǎng)發(fā)展的主要著力點(diǎn)。表1全國(guó)主要城市2008年保障性住房情況一覽表單位：萬(wàn)平方米據(jù)統(tǒng)計(jì)，上述13個(gè)城市2008年計(jì)劃新建住房面積共17607.35萬(wàn)平方米，其中保障性住房面積共4894.06萬(wàn)平方米，占新建住房面積比例為27.8%。全國(guó)大部分城市保障性住房面積占新建住房面積的比例都在10%以上。其中武漢、昆明的比重較大，分別為70.8%和61%}北京計(jì)劃新建保障性住房也在四成以上，各地都明顯加大了規(guī)劃中保障性住房的建設(shè)面積。從整體情況看，保障性住房已經(jīng)成為2008年住宅供應(yīng)不可忽視的重要組成部分。據(jù)國(guó)土資源部《2009年上半年全國(guó)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告》顯示，上半年全國(guó)土地供應(yīng)總量95372.82公頃，同比增加12.6%。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整明顯，其中，保障性住房用地供應(yīng)大幅增加。住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)加快調(diào)整，普通商品住宅用地供應(yīng)比例有所下降，保障性住房用地供應(yīng)大幅增加。住宅用地供應(yīng)22509.76公頃，同比減少9.5%。住宅用地供應(yīng)量占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)總量的72.2%，同比略降3個(gè)百分點(diǎn)。在住宅用地中，普通商品住宅用地供應(yīng)18713.12公頃，同比減少15.1%，普通商品住宅用地占住宅用地供應(yīng)總量的84.1%，同比下降4.5個(gè)百分點(diǎn)。保障性住房用地供應(yīng)3754.37公頃，同比增加36.3%，占住宅用地的16.7%，同比提高5.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房用地供應(yīng)3390.35公頃，同比增加33.3%，占住宅用地供應(yīng)量的15.1%，同比提高4.9個(gè)百分點(diǎn)。廉租住房用地供應(yīng)364.01公頃，同比增加72.0%占住宅用地供應(yīng)量的1.6%，同比提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。從季度情況看，保障性住房用地供應(yīng)增加趨勢(shì)更為明顯，具體見(jiàn)下表:表22008年以來(lái)保障性住房用地供應(yīng)比例變動(dòng)情況圖12008年以來(lái)保障性住房用地供應(yīng)比例變動(dòng)情況資料來(lái)源：中國(guó)國(guó)土資源報(bào)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的大力建設(shè)不僅促進(jìn)了中國(guó)住房體系的健康發(fā)展，完善了住房保障體系，而且極大地增強(qiáng)了社會(huì)的和諧度，緩解了社會(huì)貧富差距的加大，成為完成中國(guó)構(gòu)建和諧社會(huì)目標(biāo)的一個(gè)基本條件。另一方面，從主要大中城市間保障性住房建設(shè)狀況的縱向?qū)Ρ葋?lái)看，由于各城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及人口分布等具體情況不同，所以不同城市間保障性住房建設(shè)的差異還是比較大的。2.2分析云南保障性住房現(xiàn)狀——主要以昆明為例昆明市從2004年開(kāi)始實(shí)施保障性住房建設(shè)，在西部城市率先走出保障性住房工作步伐一一實(shí)施廉租住房建設(shè)，并逐年加大建設(shè)規(guī)模，至2010年8月，全市累計(jì)投入建設(shè)資金近20億元，新建廉租住房18907套（94.535萬(wàn)平方米），建成了幸福家園、華福苑、翠峰花園、東川區(qū)祥和家園等廉租房小區(qū);發(fā)放租賃補(bǔ)貼12753戶(hù);租金核減1471戶(hù)，解決了3萬(wàn)余戶(hù)低收入家庭的住房困難問(wèn)題。至2010年底累計(jì)完成城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)83069套，發(fā)放廉租房租賃補(bǔ)貼13092戶(hù)，并且逐年加大保障性住房建設(shè)力度。據(jù)《昆明市政府保障性住房宣傳冊(cè)資料》顯示:2004-2009年，全市主要采取政府統(tǒng)建、在商品房項(xiàng)目中配建和企業(yè)利用自有土地建設(shè)三種方式，共建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房22318套（包括子君村7731套、蒜村2842套、企業(yè)自建11745套）。2006-2008三年完成農(nóng)村民居地震安全工程加固改造和拆除重建共37881戶(hù)（其中加固改造24101戶(hù)、拆除重建13780戶(hù)），完成投資1.7億元;2009年完成12722戶(hù)（其中加固改造7870戶(hù)、拆除重建4852戶(hù)）。從2010年至今，昆明嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)最低收人家庭廉租住房申請(qǐng)、審核、公示、復(fù)核、配租、退出管理制度，建立了市、區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）三級(jí)聯(lián)動(dòng)審查兩級(jí)公示制度，通過(guò)實(shí)物配租、租金核減、發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼三種方式，全市解決了8萬(wàn)戶(hù)最低收入家庭的住房困難問(wèn)題，城市低收入家庭住房困難問(wèn)題得到了根本性改善，做到了“應(yīng)保盡?！?。按照政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作，市級(jí)規(guī)劃、區(qū)級(jí)實(shí)施，統(tǒng)一設(shè)計(jì)、各具特色的要求，采取市場(chǎng)運(yùn)作、公益項(xiàng)目帶動(dòng)、遷村并點(diǎn)、整治改造等模式，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造建設(shè)。第三章闡述昆明市保障性住房選址存在的問(wèn)題3.1選址偏僻的問(wèn)題昆明保障性住房選址郊區(qū)化，邊緣化明顯，離市中心較遠(yuǎn)，周?chē)h(huán)境不理想，相應(yīng)的社會(huì)公共基礎(chǔ)設(shè)施還不是很完善。同時(shí)昆明在郊區(qū)聚集了很大一部分低收入人口，而城市就業(yè)崗位，特別是適合中低收入群體的專(zhuān)業(yè)技能要求低的服務(wù)性就業(yè)崗位主要集中在城市中心。很明顯存在就業(yè)與居住地之間“空間不匹配”的現(xiàn)象。保障性居住區(qū)選址偏遠(yuǎn)會(huì)直接導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)者通勤成本的增加，福利降低。從長(zhǎng)期分析，會(huì)導(dǎo)致中低收入群體的就業(yè)更困難，也就是說(shuō)居住地點(diǎn)與工作地點(diǎn)的距離加大，而由于受保障的群體本身收入低下，擁有較少的機(jī)會(huì)獲得私家車(chē)而不得不使用公共交通工具，增加了通勤成本，并且到達(dá)工作地點(diǎn)耗費(fèi)時(shí)間也長(zhǎng)，這就降低了他們和工作機(jī)會(huì)接觸的幾率，使他們尋找工作的努力降低。選址在郊區(qū)而沒(méi)有考慮相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善直接導(dǎo)致中低收入群體較長(zhǎng)的通勤時(shí)間用于上下班中，從而影響就業(yè)，影響生活質(zhì)量，影響自身福利，導(dǎo)致空間失配現(xiàn)象的發(fā)生。3.2公共配套設(shè)施不完善由于社會(huì)保障性住房的附加值低、土地收益不高，因此導(dǎo)致社會(huì)保障性住宅戶(hù)型不理想，社區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理差，并且大多數(shù)社會(huì)保障性住房用地選址在交通不便的城鄉(xiāng)結(jié)合部或近郊區(qū)土地收益額小的地段。新區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的建設(shè)成本高，在政府補(bǔ)貼有限的條件下，建成的住宅小區(qū)往往存在配套設(shè)施嚴(yán)重滯后，居民入住后，許多規(guī)劃設(shè)計(jì)中商業(yè)設(shè)施、醫(yī)院、學(xué)校等配套仍未建成，附近沒(méi)有高檔的商業(yè)設(shè)施。入住的居民只能依據(jù)當(dāng)?shù)卦信涮?，造成生活不方便等?wèn)題。按規(guī)定，居住區(qū)內(nèi)的醫(yī)院和學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)營(yíng)，在開(kāi)發(fā)商配備后，將交由衛(wèi)生和教育等政府部門(mén)管理，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，這些公共設(shè)施是不賺錢(qián)的，所以開(kāi)發(fā)商會(huì)按照居住區(qū)建設(shè)的分期開(kāi)發(fā)將這些公共設(shè)施一期一期的向后推，以逃避建設(shè)。對(duì)于道路等市政設(shè)施的建設(shè)也是相對(duì)滯后，這些并非是規(guī)劃設(shè)計(jì)的缺失，而是建設(shè)執(zhí)行力不到位。3.3質(zhì)量存在隱患在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)是以追求最大利潤(rùn)為目標(biāo)，社會(huì)使命感和責(zé)任感的缺失致使一些建筑企業(yè)忽視工程質(zhì)量管理，有意或無(wú)意的甩項(xiàng)、分包、降低建設(shè)工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，從而造成“豆腐渣”工程和爛尾樓。目前保障房工程通常存在的質(zhì)量問(wèn)題具體體現(xiàn)是：（1）地基問(wèn)題引起房屋沉降,造成墻體開(kāi)裂,下水道堵塞、斷裂等。（2）墻體的材料及施工方法選擇不當(dāng),引起墻體開(kāi)裂及粉刷起殼。（3）屋面女兒墻因屋面熱脹冷縮因素在混凝土圈梁和磚墻交界處，呈現(xiàn)不規(guī)則的水平方向裂縫，尤其是在房屋的四大角出現(xiàn)嚴(yán)重裂縫。（4）墻面涂料、屋面防水材料、防盜門(mén)等選定的生產(chǎn)廠(chǎng)家及其產(chǎn)品質(zhì)量達(dá)不到房屋設(shè)計(jì)要求。（5）外墻窗周壁滲水；外墻面抹灰起殼裂縫引起滲水；圈梁底、構(gòu)造柱邊縫滲水；陽(yáng)臺(tái)里口外墻面滲水；陽(yáng)臺(tái)之間隔板處墻體滲水；山墻滲漏水，固定落水管的管卡腳處墻面滲水；女兒墻滲水。（6）管道與樓地面銜接處滲漏；排水管道鑄鐵管滲漏；排水管道堵塞；出屋面管道周壁滲漏；天溝積水及落水口周?chē)鷿B水。（7）地面順樓板方向裂縫及預(yù)制樓板縫處滲漏；衛(wèi)生間、廚房的地坪斜泛水；地面起砂；地面起殼。（8）屋面油氈起鼓、開(kāi)裂、張口引起滲漏；房屋頂板改用全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)開(kāi)裂造成滲漏。3.4空間分布差異造成的問(wèn)題我國(guó)保障性住房大多集中建設(shè)，這種建設(shè)方式極易帶來(lái)居住空間的分異，即在一個(gè)城市中，不同特性的居民聚居在不同的空間范圍內(nèi)，整個(gè)城市形成一種居住分化甚至相互隔離的狀況。這樣的現(xiàn)象一方面使得住房成為一個(gè)隔離器，使得窮人和富人分隔，而窮人卻只能偏居一隅，其生活居住環(huán)境與富人形成鮮明對(duì)比，富人享受更加舒適的環(huán)境，更加便利的交通，更加優(yōu)越的教育，更加易得的工作機(jī)會(huì)，這樣極易使窮人產(chǎn)生仇富的心理，造成社會(huì)不公平;另一方面，大量低收入群體聚集，極易形成“貧民窟”，導(dǎo)致居住區(qū)的治安問(wèn)題，犯罪率劇增，使得收入略有提高的群體急切搬出保障性住房區(qū)，而收入更低的群體搬入，又加重了居住區(qū)的治安問(wèn)題，如此形成惡性循環(huán)。第四章借鑒先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)提出建議4.1出臺(tái)政策保障低收入者享受權(quán)利建立廉租住房資金專(zhuān)戶(hù)照國(guó)庫(kù)集中支付管理制度，形成城鎮(zhèn)住房保障資金多渠道籌措機(jī)制。首先，按建立保障性住房資金專(zhuān)戶(hù)。然年度財(cái)政預(yù)算安排、確定土地出讓金收益提取比例、按規(guī)定具體落實(shí)地方每自扣除貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的住房公積金增值收益、爭(zhēng)取保障性住房建設(shè)省級(jí)專(zhuān)向補(bǔ)助資金等資金。其次，形成城鎮(zhèn)住房保障各類(lèi)資金多渠道的籌措機(jī)制。（1）積極爭(zhēng)取保障性住房建設(shè)省級(jí)補(bǔ)助資金。（2）新建保障性住房在普通商品住房、舊城改造項(xiàng)目中配建，或收取配建資金。（3）保障性住房銷(xiāo)售回籠資金。（4）鼓勵(lì)國(guó)有大型企業(yè)在符合城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的前提下，利用自用土地或通過(guò)危舊房改造，與政府共建保障性住房，優(yōu)先解決本單位符合規(guī)定條件職工的住房困難。（5）由政府主導(dǎo)，多方參與，積極引導(dǎo)社會(huì)資金參與建設(shè)，通過(guò)稅費(fèi)優(yōu)惠、財(cái)政貼息貸款及代建回購(gòu)、BT項(xiàng)目融資等方式，積極引導(dǎo)社會(huì)資金參與保障性住房建設(shè)。4.2控制用地規(guī)模，與不同收入的人群混住將保障性住房與商品房或其他住房類(lèi)型混合修建成“混合社區(qū)”，應(yīng)用混合土地功能，選址建設(shè)在基礎(chǔ)設(shè)施完備的地域，采用“小隔離、大混合”，“社區(qū)混合、鄰里同質(zhì)”新的規(guī)劃布局理念，使中低收入群體和高收入群體一起共同使用小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施以及公共服務(wù)設(shè)施，不再區(qū)分出社會(huì)的富人居住區(qū)和窮人居住區(qū)，可以減少社會(huì)敵意，有利于在尊重居住者合理選擇住所權(quán)利的基礎(chǔ)上，推動(dòng)社會(huì)各階層的融合與發(fā)展。同時(shí)社會(huì)不同階層也可以取長(zhǎng)互補(bǔ)，從高收入群體的角度來(lái)看，他們對(duì)于保姆，家政服務(wù)的需求，正好可以由就近的低收入家庭來(lái)補(bǔ)足;而對(duì)于低收入家庭來(lái)說(shuō)正好解決了他們的就業(yè)問(wèn)題，保障了基本生活的收入，并且沒(méi)有通勤費(fèi)用等額外的支出，降低了低收入群體的生活成本。這種模式比較受政府歡迎，同時(shí)也比較容易操作，因?yàn)橹灰薅ㄩ_(kāi)發(fā)商選址興建樓房的時(shí)候，有多少比例是保障性住房即可。不僅可以節(jié)省成本，使得各種資源優(yōu)化配置，而且還方便了居住群體的生活，高低收入群體互利互惠，得到很好的平衡，提高了整體小區(qū)的生活質(zhì)量。由于中低收入階層和高收入者階層的消費(fèi)層次截然不同，盡管用設(shè)計(jì)將他們捆綁在一起，達(dá)到表面上的融合，但是天天生活在一起，低收入者有可能產(chǎn)生自卑的心態(tài)，可能發(fā)生社會(huì)問(wèn)題。而對(duì)于高收入群體而言，用高房?jī)r(jià)購(gòu)買(mǎi)其偏好的住房，潛意識(shí)也不愿意買(mǎi)這種混合性住房，從而會(huì)影響商品房的銷(xiāo)售。所以這種混合修建模式需要解決好不同階層的融合，使得不同階層的融合成為一個(gè)漸進(jìn)式的、互動(dòng)的良性的過(guò)程才可以選用。4.3建設(shè)充分考慮軌道交通因素從公式中可以看出，住房總費(fèi)用包括住宅費(fèi)用、直接交通費(fèi)以及耗費(fèi)時(shí)間機(jī)會(huì)成本。而相對(duì)于中低收入家庭來(lái)說(shuō)，他們對(duì)交通費(fèi)用更為敏感，對(duì)公共交通依賴(lài)程度高，也就是說(shuō)直接交通費(fèi)和耗費(fèi)時(shí)間機(jī)會(huì)成本對(duì)他們的住宅決策影響較大，他們更加趨向于選擇交通費(fèi)用較低的地區(qū)。雖然將低收入人群的保障性用房與新城區(qū)的產(chǎn)業(yè)用地相結(jié)合，能夠解決一部分中低收入人群的就業(yè)問(wèn)題，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還是有相當(dāng)一部分人群需要跨區(qū)就業(yè)。因?yàn)橥ㄟ^(guò)近幾年我國(guó)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)向市中心聚集，而第二產(chǎn)業(yè)向城市外圍擴(kuò)散，導(dǎo)致了產(chǎn)業(yè)分散，而這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)都能提供大量就業(yè)崗位，所以單單靠與產(chǎn)業(yè)用地的混合恐怕力度不夠，還需要依靠交通的帶動(dòng)，使保障性住房建設(shè)更加合理。而從整個(gè)城市的層面而言，以公共交通走廊為紐帶，公共交通導(dǎo)向的綜合用地組團(tuán)為節(jié)點(diǎn)的布局方式是較為有效的土地利用模式，這種模式促成“細(xì)胞結(jié)構(gòu)”即依附在交通走廊上的商業(yè)或住宅區(qū)，提高整個(gè)城市的運(yùn)行效率。從建設(shè)保障性住房的可行性而言，在地鐵或公交站首末幾個(gè)站點(diǎn)，地價(jià)相對(duì)便宜，又可以建設(shè)高層高密度的住宅區(qū)，在步行10~15min的地段選址，既能方便居民的出行，又可以在建設(shè)成本和通行成本上找到平衡。4.4刺激消費(fèi)改善低收入者居住問(wèn)題應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)全省政策性銀行、國(guó)有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行和農(nóng)村信用社在內(nèi)的全部金融機(jī)構(gòu)為住房保障項(xiàng)目提供了信貸支持。其中，政策性銀行和地方性金融機(jī)構(gòu)支持力度要求更大。比如讓國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行增加專(zhuān)項(xiàng)用于棚戶(hù)區(qū)改造信貸規(guī)模，支持全省保障性住房建設(shè);鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持包括棚戶(hù)區(qū)改造、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房、廉租住房、公共租賃住房以及農(nóng)村危房改造在內(nèi)的各類(lèi)各種保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，范圍應(yīng)當(dāng)涵蓋全省全市以及農(nóng)墾、森工和鐵路系統(tǒng)，特別是各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目;提高政府融資平臺(tái)類(lèi)貸款投放規(guī)模。銀行采取以省級(jí)綜合類(lèi)融資平臺(tái)為借款人的統(tǒng)貸模式和以地市級(jí)融資平臺(tái)為借款人的直貸模式投放貸款，支持全市保障性住房建設(shè)項(xiàng)目及城市周邊地區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目和農(nóng)村危房改造項(xiàng)目;支持通過(guò)增加昆明市住房公積金管理中心住房公積金貸款，支持通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券用于保障性住房建設(shè)，支持銀行通過(guò)委托貸款型理財(cái)產(chǎn)品，用于保障性住房建設(shè)項(xiàng)目。第五章結(jié)語(yǔ)保障性住房是一項(xiàng)實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的重要工程，其建設(shè)是我國(guó)城市住宅建設(shè)規(guī)劃中重要組成部分。其空間選址影響城市規(guī)劃發(fā)展，居民的生活質(zhì)量，就業(yè)以及社會(huì)穩(wěn)定。雖然，目前保障性住房選址上出現(xiàn)的問(wèn)題已經(jīng)得到普遍的關(guān)注，中央政府出臺(tái)一系列政策，各地方政府也已經(jīng)紛紛出臺(tái)措施。但要真正解決問(wèn)題還需要結(jié)合實(shí)際長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，做到平衡各級(jí)政府，開(kāi)發(fā)商的利益關(guān)系，在城市的舊城區(qū)、新城區(qū)和城市外延區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，在每個(gè)區(qū)域各有側(cè)重地推進(jìn)保障性住房建設(shè)，再運(yùn)用公共交通將各個(gè)區(qū)域緊密聯(lián)系起來(lái)。使保障性住房選址能夠綜合區(qū)位條件，土地價(jià)格，城市規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)布局以及城市居住空間布局等因素，選擇均衡最優(yōu)處進(jìn)行保障性住房建設(shè)，實(shí)現(xiàn)不同收入人群的協(xié)調(diào)共處和共同發(fā)展，使人民能夠真正的安居樂(lè)業(yè)，共同促進(jìn)城市發(fā)展，加快我國(guó)城市化進(jìn)程，同時(shí)繪制出一幅城市規(guī)劃的理想藍(lán)圖，在我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)中畫(huà)下濃重的一筆。參考文獻(xiàn)[1]徐超.基于聯(lián)合分析法的人才屬性水平與人才住房選址屬性的偏好關(guān)系研究[D].深圳大學(xué),2017.[2]周松.西安市保障性住房選址的影響因素研究[D].西安建筑科技大學(xué),2016.[3]朱祥波.公共租賃住房空間失配研究[D].華中科技大學(xué),2016.[4]宋明星.基于城市關(guān)聯(lián)性的保障性住房發(fā)展歷程與設(shè)計(jì)策略研究[