世聯(lián)-研究模型-全國市場高容積率物業(yè)的創(chuàng)新模式-11P

全國市場高容積率物業(yè)的創(chuàng)新模式世聯(lián)研究模型針對于本項目的模式和案例分析國內(nèi)二三線城市非中心片區(qū)高容積率項目具有其共同特征和規(guī)律，因此作為重點在本報告中分析。其他成功的高容積率項目的市場競爭模式對我們項目的后期同樣具有借鑒意義，但在項目啟動階段不作重點討論。國內(nèi)二三線城市非中心片區(qū)高容積率項目的競爭模式其它成功的高容積率項目的市場競爭模式模式突破角度城市案例區(qū)域重新界定區(qū)域佛山雅居樂?雍景豪園放大物業(yè)優(yōu)勢高層物業(yè)效果重慶宜昌龍湖?水晶酈城世紀歐洲城市場細分選擇目標市場合肥綠地?國際花都戶型產(chǎn)品創(chuàng)新戶型合肥/深圳合肥世紀云頂深圳麗景城深圳中海怡美山莊生活方式轉(zhuǎn)換生活理念深圳/沈陽歐洲城布吉慢城物業(yè)功能轉(zhuǎn)換功能深圳深圳財富廣場技術(shù)創(chuàng)新技術(shù)北京/深圳北京鋒尚國際深圳紅樹西岸概念創(chuàng)新概念深圳深圳星河國際深圳御景東園其它成功的高容積率項目的市場競爭模式

分析從各競爭模式賴以成功的必要條件看，除適度的產(chǎn)品創(chuàng)新外，本項目啟動期尚不適合采取其他模式來贏得市場。其他模式的案例和分析在報告附件中。模式類型突破角度典型項目成功必要條件適應性戶型產(chǎn)品創(chuàng)新戶型合肥世紀云頂深圳麗景城深圳中海怡美山莊具有區(qū)位、品牌等其他相關優(yōu)勢一般在市區(qū)效果更理想消費者對戶型創(chuàng)新敏感生活方式轉(zhuǎn)換生活理念布吉慢城城市發(fā)展水平較高生活方式和質(zhì)量成為置業(yè)者和市民考慮的要素物業(yè)功能轉(zhuǎn)換功能深圳財富廣場多種物業(yè)類型均有較大市場私營企業(yè)蓬勃發(fā)展甲級寫字樓等商用物業(yè)成熟商住混合公寓存有市場缺口技術(shù)創(chuàng)新技術(shù)北京鋒尚國際深圳紅樹西岸城市具有足夠的高端購買力群體和高房價支付能力置業(yè)群體對生活質(zhì)量追求很高概念創(chuàng)新概念深圳星河國際深圳御景東園城市和置業(yè)者的開發(fā)性和包容性較高高收入、高學歷、高消費能力、高視野置業(yè)群體戶型創(chuàng)新型模式——合肥世紀云頂下層上層新樓中樓主力客戶：投資者——5米2的層高，可自由間隔，相當于買一層送一層；70平方米房價享受112平方米立體空間超越傳統(tǒng)視野，4米落地觀景窗。售價超過同區(qū)域樓盤的1/3銷售速度超越區(qū)域市場營銷推廣語：拒絕平庸、拒絕狹隘、拒絕一層不變。劣勢：會增加部分成本和增大實際建筑面積。麗景城三錯層的戶型解構(gòu)：贈送約30%的閣樓面積

客廳部分層高開闊，空間豐富上層、底層均為臥室，中間層為客廳、餐廳、廚房；三層立體空間，更時尚、更實用。而且，可買一層送一層。比如，業(yè)主買三房，可以住上四房，甚至五房。贈送面積的物業(yè)管理費，還終生免除。小戶型公寓：LOFT工作室工作室是一個創(chuàng)業(yè)載體，一個人創(chuàng)辦工作室，是將自己的事業(yè)、金錢、生活、未來等夢想和自己的現(xiàn)實結(jié)合起來。底層辦公，閣樓居住（送閣樓）生活空間工作空間LOFTWorkRoom生活方式轉(zhuǎn)換模式——深圳布吉“慢城”“慢”是對生活的珍視，重新思考的態(tài)度，釋放心靈的本能，對事物的平衡的能力，對自由的合理的把握。在“慢”的作用下，生活因此才恣意散播出詩意和柔情。功能轉(zhuǎn)換模式——深圳財富廣場B棟物業(yè)地址：深圳福田深南大道和農(nóng)園路交匯處，深圳中心西區(qū)；占地面積：11679.45平方米；建筑面積：84502.24平方米；容積率：5.50；樓宇狀況：A棟為28層寫字樓，B棟為25層商住公寓；總戶數(shù)：330；停車位：230；成功原因分析：低成本，高形象財富廣場是以土地為住宅用地推向市場，有70年產(chǎn)權(quán)；由于是居住產(chǎn)權(quán)，因此客戶的貸款成數(shù)與年限都增加了，降低了購買壓力；公建立面，昭示性強，提高項目形象；低成本，其公共部分采用中央空調(diào)，每個單位內(nèi)采用分體式空調(diào)；項目推出背景：周邊住宅價格高啟，因此商住公寓價格上升空間較大；商住公寓功能：可商可??；商住公寓可供企業(yè)注冊掛牌；商住公寓形象高、自由空間、多元功能，吸引投資客、小型公司、自由工作者的眼球；商住公寓辦公費用低；技術(shù)創(chuàng)新——鋒尚國際項目位于北京海淀區(qū)中關村的萬柳社區(qū)內(nèi)；建筑面積8萬平方米，容積率3項目低密度、高綠化63%；核心技術(shù)——歐洲高舒適度低能耗優(yōu)化設計系統(tǒng)精裝修采用多種國際知名品牌產(chǎn)品容積率3.0，綠化覆蓋率63%，是參照歐洲發(fā)達國家建筑規(guī)范設計的環(huán)保、健康、節(jié)能的純居住高檔社區(qū)；高舒適度低能耗優(yōu)化設計系統(tǒng)由八個子系統(tǒng)組成1、外墻子系統(tǒng)2、外窗子系統(tǒng)3、屋面和地下子系統(tǒng)4、混凝土采暖制冷子系統(tǒng)5、健康新風子系統(tǒng)6、防噪音子系統(tǒng)7、垃圾處理子系統(tǒng)8、水處理子系統(tǒng)精裝修采用多種國際知名品牌產(chǎn)品概念創(chuàng)新模式——星河國際項目位于深圳市中心區(qū)。占地33946平米，建面26.5萬平米，住宅建面14.9萬平米，容積率4.5。項目推出時面臨城中雅苑、如詩美地、雅頌居等樓盤的激烈競爭。本項目的容積率遠遠高于周邊樓盤。項目區(qū)別于周邊樓盤的優(yōu)勢在于概念創(chuàng)新，始終站在區(qū)域的高度進行