二手房買賣合同條款

二手房買賣合同條款注意事項(轉(zhuǎn)載)作者：法界英雄提交日期：-7-1320:22:00確認(rèn)房主：核算真實身份訂立買賣合同的前提條件是買賣雙方檢查簽約主體的真實性，重要是購房者核算房主的身份、業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性，特別是在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的狀況下，以避免不法之人假造房主身份證和房屋產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行欺詐，最大程度地規(guī)避資金風(fēng)險。房產(chǎn)交易屬于大宗交易，買賣雙方都但愿交易過程安全穩(wěn)妥，最有效的辦法是委托資信好、品牌響、專業(yè)強(qiáng)的經(jīng)紀(jì)公司承當(dāng)擔(dān)保責(zé)任，由其在中間驗證雙方的真實身份，確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)無糾紛，對雙方行為進(jìn)行制約。前期費(fèi)用：與否結(jié)算清晰房屋與否有歷史遺留問題，如欠費(fèi)或?qū)?yīng)合同，這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款；交接水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費(fèi)用，時間的明確是清晰劃分責(zé)任的核心。如果是公房交易，物業(yè)、供暖等費(fèi)用的繳納時間和原則，原房主的單位與否有些既定規(guī)定和更改，賣方需要做出的配合和買方需要訂立的合同等，也都應(yīng)在合同中明確寫明。維修基金買賣雙方普通都會在合同中商定維修基金的結(jié)算方式，但有時過于籠統(tǒng)，只寫“送”或者“不送”。事實上，房屋交接時還會碰到例外狀況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買賣合同中商定不明確，賣方能夠認(rèn)為維修基金是“送”的，未繳部分或局限性部分固然由買方自行繳付；而買方也能夠認(rèn)為，賣方應(yīng)當(dāng)足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。交易雙方在訂立合同時，應(yīng)當(dāng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。生活費(fèi)用水、電、煤、電話、物業(yè)管理費(fèi)等生活費(fèi)用的結(jié)清手續(xù)一定要認(rèn)真辦理，物業(yè)交驗馬虎不得。這類糾紛在房屋交易中經(jīng)常出現(xiàn)。由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時對日常生活費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算，買方入住后收到上述賬單時，才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費(fèi)用，再回頭找其結(jié)算時，原業(yè)主早已音訊全無，只得自認(rèn)晦氣，補(bǔ)繳欠款。即使相對于房價來說這部分費(fèi)用數(shù)額不大，但買方心理上仍舊無法求得平衡。其實，這種狀況完全能夠避免，物業(yè)清單應(yīng)作為合同的附件，統(tǒng)計下水、電、氣三表的具體數(shù)據(jù)，在交房當(dāng)時，及時結(jié)清各項費(fèi)用。附屬設(shè)施：驗收不忘統(tǒng)計普通來講，買方在交房時都會對房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈家電、家具等事項進(jìn)行驗收，其中比較容易被無視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附贈的家電、家具要根據(jù)合同商定進(jìn)行驗收，建議在合同中明確所贈家具、家電的數(shù)量和品牌，抑或采用圖像資料作為合同附件。付款過戶：明確操作方式購置二手房付款方式由買賣雙方協(xié)商決定，普通有一次性付款和按揭貸款兩種方式。買賣雙方的規(guī)避風(fēng)險意識形成了“賣方不肯先過戶，買方不肯先付款”的交易現(xiàn)狀，在實際操作中買方可將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主，而尾款的支付時間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，為此買方有權(quán)利懂得房產(chǎn)的過戶時間。也可選擇某些銀行與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司聯(lián)合推出的“二手房交易資金托管”業(yè)務(wù)，可在費(fèi)用最低的狀況下解決上述問題。遷戶延遲：慎約時間責(zé)任按照普通的交易習(xí)慣，賣方應(yīng)當(dāng)在過戶或交房前將戶口遷出。有時由于暫無能夠入住戶口的房屋或兒女就學(xué)等因素，交易中賣方會規(guī)定推遲戶口遷出的時間，這時，雙方應(yīng)書面商定戶口遷出的時間及違約責(zé)任。鑒于戶口普通無法強(qiáng)制遷出，買方對戶口遷出延遲問題應(yīng)當(dāng)采用謹(jǐn)慎的態(tài)度。違約責(zé)任：商定償付時間這是買賣雙方比較關(guān)心的合同條款之一。即使雙方在訂立合同時主觀上都但愿能夠推行義務(wù)，順利完畢交易，但由于房產(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，而造成違約行為的產(chǎn)生。為了避免后來出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，訂立合同時就要明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利以及違約金的償付金額和時間，遵照的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對等。實踐中，二手房買賣合同中違約金的比例普通都有明確的條款注明，但對于償付時間卻沒有具體商定，這會造成違約方據(jù)此遲延支付時間，使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降。合同中應(yīng)加入“買方在實際支付應(yīng)付款之日起(賣方在實際交房之日起)＿＿日內(nèi)向賣方(買方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的最后貫徹。補(bǔ)充合同：空白處不留白買賣雙方在訂立合同時如果碰到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步商定時，要在合同有關(guān)條款后的空白行或在合同后統(tǒng)一添寫附加條款。將合同中對雙方的意思表達(dá)寫明，以減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。鏈接：簽約10要素(1)當(dāng)事人的名稱或姓名、住所重要是搞清當(dāng)事人的具體狀況、地址、聯(lián)系方法等，以免出現(xiàn)欺詐狀況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶骶唧w清晰的介紹或調(diào)查；應(yīng)在合同中寫明與否共用財產(chǎn)、與否夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)。(2)標(biāo)的應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、構(gòu)造、裝修、設(shè)施設(shè)備等狀況；同時還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，與否存在房屋抵押或其它權(quán)利瑕疵，與否有私搭亂建部分，房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其它交費(fèi)狀況。(3)價款重要內(nèi)容，重要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。(4)推行期限、地點、方式重要寫明交房時間、條件、辦理有關(guān)手續(xù)的過程、配合與協(xié)調(diào)問題、多個稅費(fèi)及其它費(fèi)用如何分?jǐn)偂?5)違約責(zé)任闡明哪些系違約情形，如何承當(dāng)違約責(zé)任，違約金、定金、賠償金的計算與給付，在什么狀況下能夠免責(zé)，對違約金或定金的選擇合用問題。(6)解決爭議的方式重要商定解決爭議的方式是采用仲裁還是訴訟。需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。(7)合同生效條款雙方在此商定合同生效時間、生效或失效條件，當(dāng)事人不能為自己的利益不正本地阻撓條件成就或不成就，生效或失效期限，致使合同無效的情形，幾個無效的免責(zé)條款，當(dāng)事人規(guī)定變更或撤銷合同的條件，合同無效或撤銷后財產(chǎn)如何進(jìn)行返還。(8)合同中斷、終止或解除條款按照《合同法》第68條、第91條、第94條規(guī)定，合同當(dāng)事人能夠中斷、終止或解除房屋買賣合同。在此需明確商定合同中斷、終止或解除的條件，上述情形