金融學(xué)-深圳市二手房交易價格對本地房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

深圳市二手房交易價格對本地房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展越來越快，密切聯(lián)系著中國經(jīng)濟(jì)，是中國社會經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，同時它也是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素之一。在深圳，房地產(chǎn)行業(yè)政策制定還不夠完善，還處于摸索階段，存在很多發(fā)展問題，其中，房地產(chǎn)價格的波動對房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長、消費(fèi)水平產(chǎn)生了很大的影響，決定了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展與否。本文首先分析了深圳市現(xiàn)有房產(chǎn)調(diào)控政策和市場情況，以及價格波動帶來的影響。再通過現(xiàn)階段深圳市二手房交易價格的數(shù)據(jù)情況，分析不同價格對房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長、消費(fèi)水平的影響程度。然后從經(jīng)濟(jì)、政治、社會、人口幾個方面詳細(xì)分析了基礎(chǔ)房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)價格波動的影響因素。最后對調(diào)節(jié)二手房交易價格提出政策建議，以促進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，二手房交易價格，調(diào)控政策TheInfluenceofSecond-handHousingTradingPriceonLocalRealEstateEconomyinShenzhenAbstract：Withthedevelopmentofeconomy,China'srealestateindustryisdevelopingmoreandmorequickly,whichiscloselyrelatedtotheChineseeconomyandisthepillarindustryofChina'ssocialeconomy,atthesametime,itisalsooneoftheimportantfactorstopromoteeconomicdevelopment.InShenzhen,therealestateindustrypolicyformulationisnotperfectenough,isstillinthegropingstage,therearegreatdevelopmentproblems,amongwhich,thefluctuationofrealestatepriceshasagreatimpactontherealestateeconomicgrowth,consumptionlevel,whichdeterminesthehealthydevelopmentandprogressoftherealestateindustry.ThispaperfirstanalyzestheexistingrealestateregulationpolicyandmarketsituationinShenzhen,aswellastheimpactofpricefluctuations.ThenthroughthepresentstageShenzhensecond-handhousingtransactionpriceisthedatasituation,analyzesthedifferentpricetotherealestateeconomygrowth,theconsumptionlevelinfluencedegree.Thenfromtheeconomic,political,social,demographicaspectsofthedetailedanalysisofthebasicrealestatepricesandrealestatepricefluctuationsintheimpactfactors.Finally,thepaperputsforwardsomepolicysuggestionstoadjustthetransactionpriceofsecond-handhousingtopromotethegrowthofrealestateeconomy.Keywords：Realestateeconomy，Second-handhousingtransactionprice，Regulatorypolicy目錄TOC\o"1-3"\h\u第1章緒論 11.1研究背景和意義 11.1.1中國房地產(chǎn)市場的背景分析 11.1.2研究意義 11.2課題研究方法和內(nèi)容 21.2.1研究方法 21.2.2研究內(nèi)容 2第2章深圳市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和存在的主要問題 32.1政策分析 32.1.1《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》 32.1.2《建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)意見》 32.1.3香港居民在大灣區(qū)九個城市購房享受當(dāng)?shù)厥忻裢却?32.1.4深汕合作區(qū)商品房解凍，購房不計入深圳其他區(qū)限購范疇 42.1.5規(guī)范住房租賃市場 42.1.6調(diào)整普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)，取消“豪宅稅” 42.1.7取消商務(wù)公寓“只租不售”相關(guān)規(guī)定 42.2市場分析 52.2.1土地市場 52.2.2商品住宅市場 52.3存在的主要問題 6第3章深圳市二手房交易價格分析 93.1二手住宅成交量與交易價格走勢 93.1.1政策持續(xù)利好，市場信心明顯提升，全年成交量創(chuàng)近三年新高 93.1.2均價穩(wěn)中帶漲，6月起突破6萬元/㎡ 93.2成交結(jié)構(gòu)與成交價格 103.2.1成交結(jié)構(gòu) 103.2.2成交價格 113.3價格的波動對房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長、消費(fèi)水平的影響 12第4章影響二手房交易價格波動的因素 134.1經(jīng)濟(jì)因素 134.2政治因素 134.3社會因素 144.4人口因素 15第5章關(guān)于深圳市二手房價格調(diào)節(jié)的政策建議 165.1構(gòu)建房地產(chǎn)價格波動測度體系 165.2充分發(fā)揮銀行信貸對調(diào)控房地產(chǎn)價格的作用 165.3借鑒國外發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)價格宏觀調(diào)控的經(jīng)驗 17參考文獻(xiàn)： 18致謝 19PAGE19第1章緒論1.1研究背景和意義1.1.1中國房地產(chǎn)市場的背景分析隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展越來越快，密切聯(lián)系著中國經(jīng)濟(jì)，是中國社會經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，同時它也是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素之一。房地產(chǎn)行業(yè)的所有要求都在不斷提高，特別是在明確提出全面的第二胎政策之后，客戶的需求不斷增加。但是，第一手銷售市場的供需失調(diào)，銷售市場逐漸產(chǎn)生了一類階梯式消費(fèi)。根據(jù)居民自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展收入的變化，居民逐步提高了居住質(zhì)量。從租賃銷售市場到二手市場再到商品房銷售市場，商品房銷售市場也分為安居類型，適用類型和舒適類型。因此，住宅銷售市場具有逐步的消費(fèi)模式。二手房市場具有承前啟后的作用，它與第一，第二和第三級銷售市場的聯(lián)動效應(yīng)有關(guān)，并且在所有房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)及其經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著關(guān)鍵作用。當(dāng)今許多大城市的房價高，耕地供應(yīng)少，住房使用率上升，建筑不科學(xué)，對開發(fā)和設(shè)計項目的投資過多，對我們當(dāng)代的社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了負(fù)面影響。二手房市場也受到嚴(yán)重威脅。目前，中國的二手房市場仍處于初級和中級的發(fā)展趨勢。在新建住宅價格上漲的帶動下，價格漲幅也非常顯著，但發(fā)展空間也相當(dāng)大。根據(jù)調(diào)查，二手市場的交易量正在逐漸增加，但房地產(chǎn)行業(yè)的整體交易量不是很大，這表明二級市場不夠活躍。在深圳，房地產(chǎn)行業(yè)政策制定還不夠完善，還處于摸索階段，存在很大的發(fā)展問題，其中，房地產(chǎn)價格的波動對房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長、消費(fèi)水平產(chǎn)生了很大的影響，決定了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展與進(jìn)步。1.1.2研究意義通過研究得出深圳市二手房交易價格的波動對整個深圳房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長、消費(fèi)水平的影響程度，確定怎樣的二手房交易價格可以提高交易量以及交易水平，再研究調(diào)節(jié)二手房交易價格的方法，以促進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長。1.2課題研究方法和內(nèi)容1.2.1研究方法本論文在撰寫過程中主要運(yùn)用了以下三種研究方法：本文主要結(jié)合文獻(xiàn)研究法、定量分析法、經(jīng)驗總結(jié)法等研究方法和技術(shù)路線來實現(xiàn)本文的研究目標(biāo)。1．文獻(xiàn)研究法：通過調(diào)查相關(guān)文獻(xiàn)，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)定義、影響及發(fā)展等等問題進(jìn)行梳理。2．定量分析法：收集深圳市二手房交易數(shù)據(jù)資料信息，從而分析、考驗、解釋，獲得交易價格的波動走勢對整個深圳房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長、消費(fèi)水平的影響，豐富研究。3．經(jīng)驗總結(jié)法：通過歷年來各學(xué)者得出的二手房交易價格影響房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的意見和經(jīng)驗，進(jìn)行總結(jié)分析，得出自己的結(jié)論。1.2.2研究內(nèi)容本論文一共分為5個部分，具體內(nèi)容安排如下：第1章：緒論。主要介紹本論文的研究背景，分析本課題的研究意義和研究方法。第2章：深圳市房地產(chǎn)市場現(xiàn)處階段環(huán)境及調(diào)控二手房交易價格的意義。分析深圳市現(xiàn)有房產(chǎn)調(diào)控政策和市場情況，以及調(diào)控二手房交易價格的意義。第3章：深圳市二手房交易價格分析。通過現(xiàn)階段深圳市二手房交易價格的數(shù)據(jù)情況，分析價格的波動對房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長、消費(fèi)水平的影響。第4章：影響二手房交易價格波動的因素。從經(jīng)濟(jì)、政治、社會、人口幾個方面詳細(xì)分析了基礎(chǔ)房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)價格波動的影響因素。第5章：關(guān)于深圳市二手房價格調(diào)節(jié)的政策建議。研究調(diào)節(jié)二手房交易價格的方法，以促進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長。第2章深圳市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和存在的主要問題隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的改革和創(chuàng)新，中國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的趨勢。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢已充分發(fā)揮了帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大作用。今年，深圳以控制住房和住房為主題，進(jìn)入大灣區(qū)發(fā)展趨勢總體規(guī)劃，并公布首批示范區(qū)建議，住房市場顯著回暖。全年二手房銷售市場供求兩旺，供需規(guī)模和成交量均創(chuàng)近年新高。住宅用地的供應(yīng)和交易量大大提高，“雙限雙競爭法”大大穩(wěn)定了銷售市場。2.1政策分析2.1.1《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》2月18日，中共中央國務(wù)院辦公廳發(fā)布《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展趨勢總體規(guī)劃》，《規(guī)劃綱要》描繪了粵港澳大灣區(qū)區(qū)域發(fā)展方向的宏偉藍(lán)圖。總體規(guī)劃創(chuàng)建了國際頂級的粵港澳大都市，并基本建立了全球規(guī)模的大都市群?！兑?guī)劃綱要》明確提出，深圳應(yīng)充分發(fā)揮其作為自由貿(mào)易區(qū)，全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心城市，國家生態(tài)園林城市的作用，加快建設(shè)智慧現(xiàn)代城市，并努力開展工作，成為具有全球聲譽(yù)的獨立創(chuàng)新藝術(shù)的城市。2.1.2《建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)意見》8月18日，中共中央，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于應(yīng)用深圳市示范性示范區(qū)建設(shè)中國特色社會主義的建議》，深圳市被授予高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略堡壘，法治大城市的示范，文明城市的榜樣，民生項目中的幸福模型以及可持續(xù)發(fā)展的頂峰等榮譽(yù)。為全面改革創(chuàng)新和對外開放創(chuàng)造新機(jī)遇，促進(jìn)粵港澳大灣區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)。2.1.3香港居民在大灣區(qū)九個城市購房享受當(dāng)?shù)厥忻裢却?1月6日，粵港澳大灣區(qū)基本建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組會議在北京舉行。在會議上，香港居民愿意在粵港澳大灣區(qū)的9個主要城市購買房屋。他們無需當(dāng)?shù)囟ň?，學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，也無需確認(rèn)工作，并繳稅和個人社會保障。在中國大陸購房的香港居民享有與大眾相同的待遇，香港居民的工資與當(dāng)?shù)鼐用竦墓べY相同，這是大灣區(qū)9個主要城市住房市場的重大新聞。但是，現(xiàn)行政策的初衷是使香港居民盡快融入國內(nèi)生活。激勵措施是自我居住和項目投資的要求，住房炒作仍是中央政府關(guān)于全國房地產(chǎn)監(jiān)管的最高指示。2.1.4深汕合作區(qū)商品房解凍，購房不計入深圳其他區(qū)限購范疇12月2日，深汕特別合作區(qū)管理委員會發(fā)布《關(guān)于在深汕合作區(qū)特別合作區(qū)緩沖期開始銷售商住樓的公告》，在緩沖期內(nèi)全面開展商品住宅銷售。“公告”顯示，協(xié)作區(qū)域中有2套住房購買限制政策（包括商務(wù)公寓），以及成年單身男女（包括離婚）的一套購買限制政策。協(xié)作區(qū)域中商業(yè)和住宅建筑物的購買率未包含在深圳其他地區(qū)的購買限制政策中。禁止機(jī)構(gòu)，社會組織和其他法律實體在協(xié)作區(qū)域內(nèi)購買產(chǎn)品住宅和商務(wù)公寓。合作區(qū)管委會和市住房主管部門應(yīng)當(dāng)就商品住宅和商品住宅項目的市場價格實施提供具體指導(dǎo)。嚴(yán)格禁止在合作區(qū)域內(nèi)購買產(chǎn)品住宅和商務(wù)公寓的居民在獲得房地產(chǎn)控制資格證書的生效日期后的五年內(nèi)轉(zhuǎn)移。2.1.5規(guī)范住房租賃市場8月20日，深圳市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《深圳市人民政府關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)住房銷售市場穩(wěn)定租賃住房價格的建議》。在發(fā)展規(guī)劃中，采取了多種途徑，加強(qiáng)了租賃房屋的供應(yīng)，標(biāo)準(zhǔn)租賃房屋銷售市場的個體行為，標(biāo)準(zhǔn)棚戶區(qū)的產(chǎn)業(yè)化以及租賃合同的個體行為，充分發(fā)揮了承租人的作用，租賃房屋買賣綜合服務(wù)平臺效果顯著。2.1.6調(diào)整普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)，取消“豪宅稅”11月11日，深圳市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局規(guī)定，一般商品住房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)調(diào)整為：1：3以上的建筑面積比和156平方米以下的房屋的總建筑面積。調(diào)整后，考慮最新政策的普通住宅將在以前的銷售期滿一年后再次出售，并且可以免征增值稅。2.1.7取消商務(wù)公寓“只租不售”相關(guān)規(guī)定12月12日，深圳市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局宣布確定并發(fā)布《上海市住房和住房和建筑局關(guān)于普通住房條例的規(guī)定和商務(wù)公寓現(xiàn)行政策的報告》，明確提出在2018年取消與商務(wù)公寓有關(guān)的“深層4條”，“僅出租，不出售”的要求。當(dāng)前商業(yè)公寓“只出租而不出售”的政策，從長遠(yuǎn)來看，這對改善商業(yè)和住宅建筑的供求平衡可能不利，短期來看可能不利于所售商品房的銷售，所以必須提高一些新的城市發(fā)展項目的普及度。當(dāng)前政策的調(diào)整是改善供給側(cè)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定商業(yè)和住宅物業(yè)價格的關(guān)鍵途徑。這有利于完成穩(wěn)定土地價格，房地產(chǎn)價格和預(yù)期的總體目標(biāo)，并在穩(wěn)定的身心健康中促進(jìn)深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2.2市場分析2.2.1土地市場今年，深圳土地出讓的供求雙雙增長，分別增長了112％和17.2％。每平方米平均價格再度攀升至21617元，環(huán)比上漲24％。2.2.2商品住宅市場2019全年商品房交易量453萬平方米，環(huán)比增長32.3％。成交均價為每平方米5710元。在目前嚴(yán)格的價格指導(dǎo)政策下，環(huán)比增長了2.45％。光明進(jìn)入該地區(qū)，并成為今年購買工業(yè)區(qū)的熱點。全年出現(xiàn)九個“日光盤”，對豪華別墅的剛性需求全面爆發(fā)。2019年以來，深圳在全國房地產(chǎn)市場下行壓力下，土地銷售和商品住房銷售市場的數(shù)量和價格均有所上升。在關(guān)鍵領(lǐng)域的重新開發(fā)受到了青睞，成為全國市場的一抹亮色。2.3存在的主要問題2.3.1高房價的消極影響“居者有其屋”，飲食，住房和交通是每個人的基本需求。樓價是否有效與家庭消費(fèi)的實行和居留權(quán)有關(guān)。如今，房價的大幅上漲和下跌危及深圳居民的住房消費(fèi)。作為與需求側(cè)改革相關(guān)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)不僅與上游，中游和下游產(chǎn)業(yè)鏈中的項目投資和制造業(yè)相關(guān)，而且與家庭需求和消費(fèi)相關(guān)。房地產(chǎn)價格的迅速上漲危害了必須購買房屋的普通民眾的權(quán)益。從今天深圳宏觀經(jīng)濟(jì)政策的特點來看，房價的上漲幅度超過利潤。（1）房價上漲容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫：房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價格波動的一種。房地產(chǎn)價格全面上漲是房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵表現(xiàn)。2019年深圳市今年，深圳二手房月平均交易額從1月份的54918元/㎡增加到12月份的62779元/㎡，12月二手住宅月度成交均價同比上漲14.3%。投資者對此情況非常滿意，投資者樂觀是房地產(chǎn)價格和心理狀態(tài)的基礎(chǔ)，需要改善泡沫塑料，而樂觀的心理狀態(tài)改變也是破壞泡沫塑料的必要和充分條件。截至現(xiàn)階段，深圳的投資者對房地產(chǎn)行業(yè)基本持相同態(tài)度，反對房地產(chǎn)泡沫。高房價和投機(jī)氛圍濃厚必將加劇房產(chǎn)泡沫的爆發(fā)。（2）抑制消費(fèi)：不斷上漲的房價已使許多人陷入其中，通?！暗谌鄙踔痢暗谒拇苯艹鋈耸恐荒苜徺I套房。在繁重的住房貸款工作壓力下，每個人都害怕消費(fèi)，害怕?lián)Q工作，甚至結(jié)婚和生孩子。房地產(chǎn)價格上漲改變了每個人的估算，提高了保護(hù)性存款的要求，每個人都擔(dān)心支出。它將繼續(xù)產(chǎn)生盲目的后續(xù)行動和過多的項目投資，這將導(dǎo)致每個人在文化教育，診斷和治療方面的支出減少，將損害每個人的健康。2.3.2穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期——促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展房價的穩(wěn)定上漲實際上是在爭取購買房屋或與房屋長期相關(guān)的某些權(quán)利。許多購房者沒有全額購買，因此存在貸款銀行的問題，房價的穩(wěn)定上漲，能夠確保金融業(yè)穩(wěn)定。最近，在某些地區(qū)有購買天價的案例。結(jié)果，房價下跌了，購房者群體出現(xiàn)了問題。就是說，許多購房者早已習(xí)慣了房價不斷上漲而不下跌的情況。如果房價下跌，心理狀態(tài)將不平衡。穩(wěn)定房地產(chǎn)價格是政府部門長期以來一直在做的事情，但這也是最困難的事情。中國的房地產(chǎn)市場如此強(qiáng)勁，原因是大多數(shù)房地產(chǎn)都是金融投資商品，每個人都把所有的錢都投入房地產(chǎn)。當(dāng)然，我們希望房價越高越好，但這對于沒有房的人來說是一場災(zāi)難。經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定增長，物價水平上升，財政總收入也在增加，中央銀行貸款也在公開發(fā)行，人均收入也在增加。在這種情況下，行政手段和現(xiàn)行政策手段被用來壓制國家。房價上漲顯然不切實際，也不是一項長期計劃。另一個，從地方政府的角度來看，每個人都知道，地方政府更加關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)和土壤資源。為了確保當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)快速增長，并確保改善地方稅收管理，房地產(chǎn)業(yè)必須做出貢獻(xiàn)。如果房地產(chǎn)業(yè)崩潰，將對經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成極大傷害。第二，從社會心理學(xué)的角度來看，穩(wěn)定的房地產(chǎn)價格比下降的房價更為關(guān)鍵。由于房地產(chǎn)價格已經(jīng)穩(wěn)定下來，社會發(fā)展中的每個產(chǎn)業(yè)鏈都不會受到擠壓趨勢的影響。天氣不是很熱，跳水也不是很好。簡而言之，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢對于一個國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和高消費(fèi)群體的消費(fèi)屬性相對來說至關(guān)重要。最后，從購房者角度上看，許多沒有房屋的人都希望房價下跌，但是房價下跌對房地產(chǎn)銷售市場不是很好，甚至?xí)p害整個社會的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的低迷將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的許多員工解雇相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈中的員工，甚至涉及其他行業(yè)。第3章深圳市二手房交易價格分析3.1二手住宅成交量與交易價格走勢3.1.1政策持續(xù)利好，市場信心明顯提升，全年成交量創(chuàng)近三年新高今年，在現(xiàn)行政策的不斷影響下，人們對深圳二手房市場的信心增強(qiáng)，交易量持續(xù)增長。全年，二手房交易量為77149套/637.21萬平方米。近年來創(chuàng)下新紀(jì)錄。交易量放松管制率同比增長19.3％，交易量總面積同比增長20.3％。從月度匯總市場來看，第一季度的銷量相對持平，第二季度的銷量持續(xù)增長，伴隨著抵押貸款利率的調(diào)整以及取消“豪宅稅”的影響，一系列國家扶持政策的刺激11月，二手房交易量為9,959/83,000平方米，創(chuàng)年內(nèi)最高水平，也是近年來最高水平。2015-2019年深圳二手商品住宅成交月度走勢數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，3.1.2均價穩(wěn)中帶漲，6月起突破6萬元/㎡今年以來，深圳二手房月均交易價格穩(wěn)步上升，從1月份的54918元/平方米上升到11月的62,780元/平方米，上漲14.1％。從月度匯總市場價格來看，全年二手房月度匯總交易量一直在穩(wěn)步上升，6月份增加到了6萬元/㎡。2015-2019年深圳市二手住宅成交價格月度走勢數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，3.2成交結(jié)構(gòu)與成交價格3.2.1成交結(jié)構(gòu)80-120㎡、300-800萬元區(qū)間光明的剛需及首改產(chǎn)品為市場成交主力從交易量的總面積來看，80-130㎡的房間類型是銷售市場上的主要交易量，交易量占用率為70.2％。占用率從60平方米增加到了80平方米，必須減少其他類型總面積的占用率。在總價方面，300-800萬元區(qū)間產(chǎn)品為銷售市場的主要交易量，所占份額為77.4％，比2018年增長了7％。300萬元以下的成交量還不足7%。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，3.2.2成交價格（1）全年商品住宅成交均價為55821元/㎡，比上月小幅上漲3.14％。今年以來，深圳商品住宅成交量和價格均保持了很長一段時間。全年平均交易量為55821元/㎡，比2018年增長3.14％。從月度匯總交易量均價的狀況來看，第二季度受到交易量結(jié)構(gòu)的影響。4月和5月的平均交易量價格略有下降。第三季度的銷售市場關(guān)注度持續(xù)上升，每月匯總交易量平均價格較小。范圍波動，并在十月份達(dá)到了全年最高水平。2015-2019年深圳市商品住宅月度成交價格走勢數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，（2）深圳福田和深圳南山的平均交易量領(lǐng)先全省，龍崗區(qū)的平均交易量顯著增加。今年，深圳福田和深圳南山排名全省區(qū)域交易量分別為101355元/平方米和95937元/平方米。排名前兩位的均價分別上漲了7.97％和4.09％。深圳羅湖區(qū)排在最后，為71947元/平方米，小幅下跌1.07％。大鵬和坪山是僅有的商品住宅平均價格為“3字頭”的地區(qū)。與2018年相比，全市絕大多數(shù)地區(qū)的交易量和價格均呈現(xiàn)穩(wěn)定小幅增長。僅福田和大鵬的平均交易量下降。價格高昂的新項目的交易量使龍崗區(qū)受到威脅。全年商品住宅成交平均價格上漲33.84％，增速更為明顯。大鵬受到新的低成本項目的傷害，全年平均交易量下降了13.72％。2019年深圳市商品住宅各區(qū)域成交價格及同比變化數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.3.3價格的波動對房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長、消費(fèi)水平的影響從整體均價數(shù)據(jù)上看，2015年到2019年，均價波動大的月份成交套數(shù)波動就大。從漲跌的角度看，交易均價下跌的月份成交量就會相應(yīng)下降，交易均價上漲的月份成交量也會跟著上漲，而成交均價穩(wěn)定上漲且上漲幅度較小的月份，交易量的波動也趨于穩(wěn)定，所以，當(dāng)價格緩慢穩(wěn)定上漲的時候，深圳市房產(chǎn)交易量是穩(wěn)定的，此時對于房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長、消費(fèi)水平就是促進(jìn)作用。當(dāng)房價波動過大或出現(xiàn)下跌的情況時，交易量就會出現(xiàn)大的波動甚至下降，從而影響經(jīng)濟(jì)增長，消費(fèi)水平就會下降。第4章影響二手房交易價格波動的因素影響房地產(chǎn)價格的因素很多，其中可能包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政治，社會發(fā)展和良好的人口環(huán)境。以下各點從多個層面深入分析了影響房價波動的因素。4.1經(jīng)濟(jì)因素房地產(chǎn)作為一種大宗商品，它的交易價格不可避免地受到各種經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素的影響。例如，消費(fèi)群體的消費(fèi)屬性處于較高水平，消費(fèi)水平，項目投資水平和消費(fèi)能力。從理論上講，項目投資的增加肯定會保持商業(yè)和住宅建筑供求之間的平衡，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。相反，項目投資的減少將導(dǎo)致商業(yè)和住宅建筑供求失衡，甚至供求之間缺乏平衡，這反過來將導(dǎo)致房地產(chǎn)價格“爬行”。但是，由于房地產(chǎn)行業(yè)獨特的產(chǎn)品屬性，其價格與項目的投資水平不成正比。從實際情況看，房價上漲刺激了房地產(chǎn)投資的增長，社會發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)極為樂觀，這將為房地產(chǎn)開發(fā)商提供再次提高房地產(chǎn)價格的機(jī)會。金融業(yè)對房地產(chǎn)價格的傷害不容忽視。社會發(fā)展經(jīng)濟(jì)剛剛發(fā)展，大學(xué)生消費(fèi)群體的消費(fèi)屬性處于相對停滯的時期，需求不足和產(chǎn)品產(chǎn)能過剩是某種不可避免的情況。這種情況反映在房地產(chǎn)業(yè)中，即許多商品房庫存積壓，價格急劇下跌。在1980年，日本的房價泡沫是最好的指標(biāo)。相反，當(dāng)銷售市場，項目投資活動以及經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展趨勢時，對商業(yè)和住宅建筑物的需求將顯著增加，從而導(dǎo)致整個房地產(chǎn)行業(yè)趨緊，房地產(chǎn)價格也將上升。人均收入對于損害房地產(chǎn)價格也是有影響的。在經(jīng)濟(jì)剛剛發(fā)展的時候，大學(xué)生消費(fèi)群體的消費(fèi)屬性處于相對較高的時期，人均收入增加了，商業(yè)和住宅建筑的潛在消費(fèi)能力也增加了，從而危及了供求關(guān)系，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。4.2政治因素深圳市宏觀層面制定的各種耕地，房屋和稅制的改革對房地產(chǎn)價格非常不利。農(nóng)田法規(guī)是影響房地產(chǎn)價格的最全球因素。在傳統(tǒng)體制下，我國沒有土地價格和租金之類的東西。由于當(dāng)時在市區(qū)使用的商業(yè)用地是根據(jù)行政部門轉(zhuǎn)讓的規(guī)章制度，因此，行政部門的住房也用于分配利益。此外，國家在法律法規(guī)方面對土地出讓實行了嚴(yán)格要求。隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢，我國傳統(tǒng)的耕地規(guī)章制度被取消，房地產(chǎn)業(yè)的清晰度逐步提高。在房地產(chǎn)價格上漲的背景下，對土地的需求也無限增長。為了減輕土地資源的緊缺狀況，我國政府部門制定了一系列政策，逐步收回“流拍”和“閑置”土地。但是，相對于房地產(chǎn)價格上漲，這些“流拍”和“閑置”的土地始終杯水車薪，無法從根本上解決土地資源的短缺問題。房地產(chǎn)行業(yè)法規(guī)對房地產(chǎn)價格的影響尤其明顯。隨著住房法規(guī)的實施，中國的房地產(chǎn)價格正在緩慢顯示。在傳統(tǒng)體制下，中國的房地產(chǎn)價格始終處于低迷狀態(tài)。值得一提的是，一些地區(qū)和一些公司仍然選擇傳統(tǒng)的住房分配機(jī)制。差異取決于使用集資住房和土地置換進(jìn)行多種商品購買。實踐經(jīng)驗表明，這種住房分配機(jī)制的變化可以將房價過高的情況控制在必要的水平。此外，當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)金融政策是操縱房地產(chǎn)價格的“看不見的手”。政府部門可以根據(jù)現(xiàn)行政策（例如稅收和貸款）間接控制和控制房地產(chǎn)價格，以使房地產(chǎn)價格保持在可控的范圍內(nèi)。2008年，為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，我國政府部門根據(jù)刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，降低了房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款利率，以促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。不得不承認(rèn)，國家制定相關(guān)的金融政策初衷是好的，但由于房地產(chǎn)市場環(huán)境的復(fù)雜性、特殊性，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)價格一路上漲。4.3社會因素政治穩(wěn)定和社會管理等社會因素也將影響房價。但是，社會因素對房地產(chǎn)價格的影響是滲透性的，并不像經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素那么直接。實際上，這種因素的變化將危及房地產(chǎn)開發(fā)商對項目投資的自信心和顧客購買的心理狀態(tài)，從而改變所有房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系，最終損害房地產(chǎn)價格。在日常生活中看到這種情況并不難，某地區(qū)正在建設(shè)大中型醫(yī)院門診，學(xué)院，開放式生態(tài)公園或地鐵站，那這個地區(qū)周圍的房價也會增加。歸根結(jié)底，這是每個人對周圍樓價的心理狀態(tài)造成的實際影響。一般來說，圍繞大中型設(shè)備的房地產(chǎn)行業(yè)很容易引起一種良好的心理狀態(tài)估計，進(jìn)而刺激房地產(chǎn)價格的上漲。4.4人口因素房地產(chǎn)價格與總?cè)丝诿懿豢煞?。在正常情況下，房地產(chǎn)價格與總?cè)丝诔烧?。隨著中國城市化基本建設(shè)進(jìn)程的加快，大城市人口也在增加。這種外來人口或流動人口經(jīng)常有購買或租房的要求，因此房地產(chǎn)行業(yè)的要求必須提高，房地產(chǎn)價格也要提高。相反，如果人口減少，則還必須降低對商業(yè)和住宅建筑物的要求，并降低房地產(chǎn)價格。第5章關(guān)于深圳市二手房價格調(diào)節(jié)的政策建議客觀地講，中國房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲與政府部門制定宏觀經(jīng)濟(jì)政策的錯誤密切相關(guān)。國家的金融，財政和貨幣政策導(dǎo)致社會資金的管理更加嚴(yán)重地變形，并更多地流入房地產(chǎn)業(yè)。國家?guī)椭康禺a(chǎn)業(yè)促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，最初的意圖是好的。但是，國家尚未制定完善的配套設(shè)施政策，并沒有對所有房地產(chǎn)行業(yè)實施宏觀經(jīng)濟(jì)政策。一些地方政府部門，由于國家住房價格上漲的特定既得利益，對現(xiàn)行的國家房價控制政策漠不關(guān)心，他們沒有掌握新興經(jīng)濟(jì)體和大學(xué)消費(fèi)群體的消費(fèi)屬性。履行職責(zé)的全過程。結(jié)果是，房地產(chǎn)價格處于更加平衡的狀態(tài)，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格無法控制，甚至導(dǎo)致了嚴(yán)重的社會現(xiàn)狀。因此，建議政府部門選擇必要的政策來平衡房地產(chǎn)價格的波動。由于城市加強(qiáng)措施，穩(wěn)定的地價，房地產(chǎn)價格管理以及有效的管理方法來促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，平穩(wěn)健康的發(fā)展趨勢是中央政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展所指出的立場。不要將房地產(chǎn)業(yè)視為在短期內(nèi)刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種方式。今天，房地產(chǎn)行業(yè)總體上處于有效領(lǐng)域。未來，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)以“穩(wěn)定”為主導(dǎo)，它不僅必須確保硬性需求，而且還必須嚴(yán)厲打擊炒房的行為。5.1構(gòu)建房地產(chǎn)價格波動測度體系建立房地產(chǎn)價格波動測算管理系統(tǒng)，根據(jù)房地產(chǎn)價格波動測算管理系統(tǒng)，可以開發(fā)出一個實時的實時監(jiān)測系統(tǒng)，可以對所有房地產(chǎn)行業(yè)的價格變化進(jìn)行實時處理，及時處理錯誤的想法，并采取相應(yīng)的措施。采取有效措施保持房地產(chǎn)價格受控。在類別內(nèi)。實際上，房地產(chǎn)價格測量指標(biāo)的關(guān)鍵價值包括總產(chǎn)出，制造業(yè)，市場營銷，收入，金融投資等方面。相關(guān)的管理方法單元可以實時監(jiān)控多個指標(biāo)值的波動