房屋抵押權(quán)與優(yōu)先購買權(quán)并存時(shí)的處理

司法實(shí)踐中，一般認(rèn)為房屋承租人的租賃權(quán)成立在先，抵押權(quán)成立在后，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，承租人具有優(yōu)先購買權(quán)。但是，對(duì)房屋抵押權(quán)成立在先，租賃權(quán)成立在后，在實(shí)現(xiàn)房屋抵押權(quán)時(shí)，承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)，存在模糊認(rèn)識(shí)。本文主要探討此問題。抵押權(quán)與優(yōu)先購買權(quán)沒有沖突抵押權(quán)人是獲得以物的變現(xiàn)價(jià)值優(yōu)先償還的權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)人是獲得支付等同價(jià)款優(yōu)先購買自己先前已經(jīng)且正在占有的標(biāo)的物的權(quán)利。法律沒有賦予抵押權(quán)人有優(yōu)先購買權(quán)，也沒有賦予承租人有優(yōu)先受償權(quán)。兩者的權(quán)利沒有沖突、交叉、融合之點(diǎn)。作為抵押權(quán)人，無論誰買得抵押物，只要自己優(yōu)先獲得變現(xiàn)的價(jià)值即可，這是法律賦予抵押權(quán)人的實(shí)質(zhì)權(quán)利。從實(shí)質(zhì)上講，抵押權(quán)只是一種價(jià)值權(quán)、變價(jià)權(quán)、對(duì)抵押物交換價(jià)值的優(yōu)先受償權(quán)，而不是對(duì)抵押物標(biāo)的本身的優(yōu)先購買權(quán)。在出賣已抵押的房屋時(shí)，抵押權(quán)人不能主張優(yōu)先購買，只有承租人才有優(yōu)先購買的權(quán)利。也就是說，抵押權(quán)著眼點(diǎn)在于保護(hù)債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，其優(yōu)先于普通債權(quán)人受償。優(yōu)先購買權(quán)，是法律基于承租人對(duì)物的優(yōu)先占有、使用而形成的實(shí)質(zhì)權(quán)利。從優(yōu)先購買權(quán)設(shè)立目的看，優(yōu)先購買權(quán)主要在于滿足并保護(hù)承租人對(duì)租賃物的正常使用，著眼于動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的使用價(jià)值方面，以起到物盡其用的作用。賦予無論是在前或在后承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，并不會(huì)影響到抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，卻可以起到保護(hù)承租人對(duì)租賃物的長期使用的目的。合同法第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！狈稍谶@里并未區(qū)分租賃合同是成立于抵押權(quán)設(shè)立之前還是之后，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為在后租賃關(guān)系中的承租人依然享有優(yōu)先購買權(quán)。同理，承租人的權(quán)利也不得影響抵押權(quán)的人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)。如出租人欠承租人的債務(wù)，承租人購買租賃標(biāo)的物時(shí)，也不得以行使抵銷權(quán)為理由，剝奪法律賦予抵押權(quán)人的“優(yōu)先受償權(quán)”。總之，抵押權(quán)與優(yōu)先購買權(quán)，好比兩條鐵軌上行使的列車，沒有沖突，均應(yīng)依法得到保護(hù)。優(yōu)先購買權(quán)與買賣不破租賃的區(qū)別就同一房屋，同一主體，有“優(yōu)先購買權(quán)”，并不等于就同樣有“買賣不破租賃”的權(quán)利;當(dāng)然，如果享有“買賣不破租賃”的權(quán)利，必然享有“優(yōu)優(yōu)先購買權(quán)權(quán)”。物權(quán)法第一一百九十條條規(guī)定：““訂立抵押押合同前抵抵押財(cái)產(chǎn)已已出租的，，原租賃關(guān)關(guān)系不受該該抵押權(quán)的的影響。抵抵押權(quán)設(shè)立立后抵押財(cái)財(cái)產(chǎn)出租的的，該租賃賃關(guān)系不得得對(duì)抗已登登記的抵押押權(quán)?！弊钭罡呷嗣穹ㄔ涸骸蛾P(guān)于適用〈中華人民共共和國擔(dān)保保法〉若干問題的的解釋》第六十六條條第一款：：“抵押人人將已抵押押的財(cái)產(chǎn)出出租的，抵抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)后，租賃賃合同對(duì)受受讓人不具具有約束力力?！薄蹲罡呷嗣穹ǚㄔ宏P(guān)于審審理城鎮(zhèn)房屋租賃合合同糾紛案案件司法解解釋的理解解與適用》第二十條第第一款也有有相同規(guī)定定：“租賃賃房屋在租租賃期間發(fā)發(fā)生所有權(quán)權(quán)變動(dòng)，承承租人請(qǐng)求求房屋受讓讓人繼續(xù)履履行原租賃賃合同的，，人民法院院應(yīng)予支持持。但租賃賃房屋具有有下列情形或或者當(dāng)事人人另有約定定的除外：：(一)房屋在出租租前已設(shè)立立抵押權(quán)，，因抵押權(quán)權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵抵押權(quán)發(fā)生生所有權(quán)變變動(dòng)的……”有人由此誤誤讀為：抵抵押權(quán)成立立在先，租租賃權(quán)成立立在后的，，承租人的的優(yōu)先購買買權(quán)將會(huì)因抵押押權(quán)人行使使抵押權(quán)而而歸于消滅滅。這種誤解，，混淆了““優(yōu)先購買買權(quán)”與““買賣不破破租賃”兩兩個(gè)概念。。事實(shí)上，上上述法條規(guī)規(guī)定了合同同法第二百百二十九條條“買賣不不破租賃””規(guī)則的例例外情形之之一：后成立的租租賃關(guān)系不不得對(duì)抗先先設(shè)立且已已登記的抵抵押權(quán)的實(shí)實(shí)現(xiàn)。也就就是說，抵抵押權(quán)人通通過變賣、、拍賣等獲獲得清償而而實(shí)現(xiàn)抵押押權(quán)后，后后于抵押權(quán)權(quán)成立的租租賃關(guān)系對(duì)對(duì)受讓人無無約束力，，承租人無無權(quán)請(qǐng)求受受讓人繼續(xù)續(xù)履行原租賃合合同，買受受人能以并并無租賃關(guān)關(guān)系存在(即無權(quán)利瑕瑕疵)而獲得原抵抵押物。“買賣不破破租賃”的的適用和例例外與承租租人有無優(yōu)優(yōu)先購買權(quán)權(quán)并非同一一個(gè)概念。。承租人的的優(yōu)先購買買權(quán)約束的的是物權(quán)變變動(dòng)易主時(shí)，誰有優(yōu)優(yōu)先受讓權(quán)權(quán)。目前沒沒有任何因因抵押而導(dǎo)導(dǎo)致承租人人失去優(yōu)先先購買權(quán)的的法條規(guī)定定。只有因因抵押而不不適用“買買賣不破租租賃”的例例外情形，，兩者切不不可混為一一談。根據(jù)《最高人民法法院關(guān)于審審理城鎮(zhèn)房房屋租賃合同糾糾紛案件司司法解釋的的理解與適適用》第二十二條條和第二十十三條的規(guī)規(guī)定，出租租人與抵押押權(quán)人協(xié)議議折價(jià)、變變賣租賃房房屋償還債債務(wù)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)在合理期期限內(nèi)通知知承租人。。承租人請(qǐng)請(qǐng)求以同等等條件優(yōu)先先購買房屋屋的，人民法院應(yīng)應(yīng)予支持;出租人委托托拍賣人拍拍賣租賃房房屋，應(yīng)當(dāng)當(dāng)在拍賣5日前通知承承租人。承承租人未參參加拍賣的的，人民法法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)認(rèn)定承租人人放棄優(yōu)先先購買權(quán)——這里明確表表示了，不不論抵押前前后，承租租人在抵押押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)均均享有優(yōu)先先購買權(quán)的的法律依據(jù)據(jù)。也就是是，即使租租賃關(guān)系成成立在后，，承租人對(duì)對(duì)該租賃房房屋仍享有有優(yōu)先購買買權(quán)，只是是不享有““買賣不破破租賃”的的權(quán)利。事事實(shí)上，合合同法第二二百三十條條也明確規(guī)規(guī)定了承租租人的優(yōu)先購買買權(quán)，不管管買受人是是抵押權(quán)人人還是其他他人，承租租人在同等等條件下均均享有優(yōu)先先購買權(quán)。。可見，優(yōu)優(yōu)先購買權(quán)權(quán)是以存在在租賃關(guān)系系為條件的的，即只要要租賃關(guān)系系存在，優(yōu)優(yōu)先購買權(quán)權(quán)就存在。。抵押期間，，抵押人將抵押物物出租，此此時(shí)在同一一標(biāo)的物上上抵押權(quán)與與租賃權(quán)并并存。如前前所述，抵抵押權(quán)注重重標(biāo)的物的的交換價(jià)值值，而租賃賃權(quán)則注重重標(biāo)的物的的使用價(jià)值值，二者并并不沖突。。上述法條條所表述的的對(duì)抗權(quán)，，為的是排排除抵押權(quán)權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的障礙礙。此時(shí)，，如果承租租人愿意購購買，則排排除了這一一障礙，法法律會(huì)優(yōu)先先保護(hù)。承租人享有有優(yōu)先購買買權(quán)有其法法理基礎(chǔ)。。抵押權(quán)是是一種擔(dān)保保物權(quán)，其其本質(zhì)是為為了實(shí)現(xiàn)債債權(quán)，只要要抵押權(quán)人人從抵押物物上獲得相當(dāng)?shù)难a(bǔ)償償即可。優(yōu)優(yōu)先購買權(quán)權(quán)雖是一種種請(qǐng)求債權(quán)權(quán)，不直接接對(duì)物享有有權(quán)利，但但其基于租租賃關(guān)系存存在，而這這種租賃關(guān)關(guān)系是對(duì)租租賃物的占占有、使用用、收益的的權(quán)利，設(shè)設(shè)立優(yōu)先購購買權(quán)有利利于物的利利用，并維維持物的現(xiàn)現(xiàn)狀穩(wěn)定。所以以，不管租租賃關(guān)系設(shè)設(shè)立的先后后，承租人人都享有優(yōu)優(yōu)先購買權(quán)權(quán)。優(yōu)先購買權(quán)權(quán)的具體適適用房屋承租人人優(yōu)先購買買權(quán)的適用用范圍：首首先要明確確，僅適用用于房屋租租賃合同，，其他租賃賃合同的承承租人無優(yōu)優(yōu)先購買權(quán)。其其次，是限限指在承租租期間出租租人出賣或或拍賣房屋屋，這就排排除了繼承承、贈(zèng)與的的情形。第第三，適用用與抵押權(quán)權(quán)人協(xié)議用用租賃的房房屋折抵債債務(wù)，即出出租人將房房屋抵押的的情形。房屋承租人人優(yōu)先購買買權(quán)的內(nèi)容：首先，，出租人出出賣租賃房房屋的，應(yīng)應(yīng)提前15天通知承租租人;拍賣的，應(yīng)應(yīng)提前5天通知承租租人;第二，承租租人在同等等條件享有有優(yōu)先于第第三人購買買的權(quán)利。。所謂同等等條件，指指出租人在在價(jià)款、付付款方式、、擔(dān)保狀況等均與與第三人相相同。拍賣賣時(shí)，承租租人可采取取“跟價(jià)””、“詢價(jià)價(jià)”方式。。在拍賣中，，實(shí)現(xiàn)優(yōu)先先購買權(quán)也也是有法可可依的。最最高人民法法院《關(guān)于執(zhí)行中中評(píng)估、拍拍賣、變賣賣若干問題題的規(guī)定》第十八條(優(yōu)先購買權(quán)的保保護(hù))規(guī)定：“拍拍賣進(jìn)行中中，有最高高出價(jià)時(shí)，，優(yōu)先購買買權(quán)人可以以表示以該該最高價(jià)接接受，如無無更高出價(jià)價(jià)，則歸優(yōu)優(yōu)先購買權(quán)權(quán)人;如有更高出出價(jià)，而優(yōu)優(yōu)先購買權(quán)權(quán)人不為表表示的，則則歸最高出出價(jià)人。多多個(gè)優(yōu)先購買權(quán)人同同時(shí)表示接接受的，采采取抽簽方方式?jīng)Q定買買受人。””在法院拍賣賣程序中，，對(duì)于優(yōu)先先購買權(quán)的的保護(hù)有兩兩種方法：：一是“跟跟價(jià)法”，，二是“詢?cè)儍r(jià)法”。。“跟價(jià)法法”是指由由法院通知知優(yōu)先購買買權(quán)人直接接參與競(jìng)買，優(yōu)先先購買權(quán)人人和競(jìng)買人人一起競(jìng)價(jià)價(jià)，實(shí)行價(jià)價(jià)高者得。。這種做法法將優(yōu)先購購買權(quán)人視視同一般的的競(jìng)買人。?！霸儍r(jià)法法”是指由由法院通知知優(yōu)先購買買權(quán)人到拍拍賣現(xiàn)場(chǎng)，，但不直接接參與競(jìng)價(jià)價(jià)，待經(jīng)過過競(jìng)價(jià)產(chǎn)生生最高應(yīng)價(jià)價(jià)者后，由拍賣賣師詢問優(yōu)優(yōu)先購買權(quán)權(quán)人是否愿愿意購買。。如果其不不愿購買，，則拍賣標(biāo)標(biāo)的即由最最高應(yīng)價(jià)者者購得。如如果其愿意意購買，則則拍賣師詢?cè)儐栕罡邞?yīng)應(yīng)價(jià)者是否否愿意再加加價(jià)，如果果其不愿加加價(jià)，則拍拍賣物由優(yōu)優(yōu)先購買權(quán)權(quán)人購得;如果其表示示愿意，則則在加價(jià)后后再詢問優(yōu)優(yōu)先購買權(quán)權(quán)人。如此此反復(fù)，直直至其中一一人退出，，拍賣才成成交?！蹲罡呷嗣穹ǚㄔ宏P(guān)于人人民法院民民事執(zhí)行中中拍賣、變變賣財(cái)產(chǎn)的的規(guī)定》第十條規(guī)定定：“執(zhí)行行人員應(yīng)當(dāng)當(dāng)對(duì)拍賣財(cái)產(chǎn)產(chǎn)的權(quán)屬狀狀況、占有有使用情況況等進(jìn)行必必要的調(diào)查查，制作拍拍賣財(cái)產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀的調(diào)查查筆錄或者者收集其他他有關(guān)資料料?！眻?zhí)行行人員如果果不進(jìn)行必必要的調(diào)查查，就有可可能遺漏通通知承租人人參與競(jìng)買買。必須明明確的是，，如果拍賣前未未在合理期期限內(nèi)通知知承租人，，承租人可可以享有優(yōu)優(yōu)先購買權(quán)權(quán)為由申請(qǐng)請(qǐng)法院宣告告拍賣無效效。最后，不妨