房地產(chǎn)市場分析的宏觀邏輯

房地產(chǎn)市場分析的宏觀邏輯中國的房地產(chǎn)市場似乎一直都是一個比較復雜的市場。對于房地產(chǎn)市場分析所得出的結(jié)論，經(jīng)常會出現(xiàn)誰都說服不了誰的情況，尤其專家們經(jīng)常互懟，甚至普通老百姓都可以懟專家。因為在過去的二十年里，只要你敢買，你就可能比大多數(shù)專家要正確。但實際上，你“跟著”市場走正確，也不一定懂得如何來分析這個市場。今天我純粹從分析市場的方法論出來來探討問題，而不執(zhí)著于得出怎樣的結(jié)論。其實，任何市場價格的漲跌，最基礎(chǔ)的分析理論都是供需原則，只是大家太著迷于影響供需關(guān)系的因素，而忘記了這個基本原則，對于房地產(chǎn)市場也是一樣。那么該如何分析房地產(chǎn)市場？我認為主要可以從以下幾個方面來討論：一、經(jīng)濟層面。宏觀經(jīng)濟層面，也就是我們通常說的GDP和GDP增長率。GDP是一個很綜合指標，GDP對房地產(chǎn)的影響顯而易見。GDP不行的時候，房地產(chǎn)肯定不行，GDP好的時候，房地產(chǎn)也不一定好。房價漲的最快的20年，也是中國經(jīng)濟發(fā)展最好的20年。2019年全國GDP是1998年的11.63倍。當然，實際上經(jīng)濟對房價的影響是一個很復雜的作用，我們需要輔助其他因素來共同判斷。但有一個可以肯定是，經(jīng)濟不好，房地產(chǎn)很難好（除非要用房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟）。二、城鎮(zhèn)化進程。這個因素感覺一直被很多房地產(chǎn)專家忽視，這其實是影響房地產(chǎn)市場走勢非常重要一個因素，也是影響最直接和重要的因素——需求，尤其是我們通常所說的剛需。實際上，也只有城市里才有房地產(chǎn)，農(nóng)村里那不叫房地產(chǎn)。農(nóng)村人源源不斷變成了城鎮(zhèn)人口，需要在城鎮(zhèn)安居，創(chuàng)造了大量的住房需求。我看到了，國內(nèi)城鎮(zhèn)化率基本上都是一條斜線上去的，增長十分快，每年源源不斷向城鎮(zhèn)輸送人口，也就是創(chuàng)造新的住房需求。這些年究竟增加了多少人？由于數(shù)據(jù)缺失的問題，從2011年到2019年，城鎮(zhèn)人口凈增加了17,864萬人，接近兩億人。毋庸置疑，房價與城鎮(zhèn)化率呈完全正相關(guān)。但在此時此刻，我也不得不提醒大家，目前國內(nèi)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)在減緩了，每年城鎮(zhèn)新增人口也在下降。這個也是城鎮(zhèn)化發(fā)展的規(guī)律，達到一定水平（60%），速度就會放緩，城鎮(zhèn)化也開始由數(shù)量向質(zhì)量轉(zhuǎn)換。城鎮(zhèn)化的放緩，不能說房價立馬會跌，但是我們可以去思考一個問題，房價是否依然會像過去一樣上漲？三、收入水平。收入水平很重要，它也是影響需求的。當然收入水平其實本身也是一個復雜的因素，它由分配制度決定的。有人可能不以為然，那你想想，在“按勞分配”之前，收入的差距有那么大嗎？收入的增加，使得大家有更多的資金來買房子，甚至買更好的房子。從98年以來，全國城鎮(zhèn)居民可支配收入由5,425元增加至42,359元，翻了接近十倍。加上杠桿效應(yīng)，房價上漲10倍其實也不稀奇。無疑，收入與房價是呈正相關(guān)的。四、貨幣與信貸政策。貨幣和信貸政策對房價的影響十分大，他們對房價的上漲具有放大效應(yīng)。如果沒有加金融杠桿的效應(yīng)，國內(nèi)的房價應(yīng)該與收入水平是緊密掛鉤的。這也就是為什么國內(nèi)很多城市的房價收入比離譜的原因之一。首先說說貨幣政策。貨幣政策主要在于央行以什么樣的態(tài)度（積極還是謹慎）來投放貨幣，投放了多少貨幣。這個我們通常用M2這個指標來衡量。國內(nèi)的M2增速長期在10%以上，發(fā)放貨幣的速度明顯高于GDP增速。發(fā)了這么多年總要流入市場，房地產(chǎn)就成了一個比較好的“蓄水池”。M2的增長是推動房價上漲的重要因素除了貨幣政策之外，信貸政策也很重要。是否是擴張性的信貸政策很重要？擴張性的信貸政策意味著商業(yè)銀行很愿意把錢借出去。有時候，經(jīng)濟不好的時候，即便是央行放了很多基礎(chǔ)貨幣，如果商業(yè)銀行放貸意愿很弱的話，那么貨幣政策的效果也會打折扣的。另外信貸政策決定了錢可以貸給誰，比如當前情形下，對房地產(chǎn)的融資多有限制，其實就是不允許把錢多借給了房地產(chǎn)。貨幣政策決定了基礎(chǔ)，信貸政策決定了流向和杠桿率。二者作為金融政策對房地產(chǎn)市場影響最大的因素。五、供應(yīng)層面。我們發(fā)現(xiàn)影響需求層面的因素很多，但是供應(yīng)層面似乎大家并不是太關(guān)注。這是因為，從全國范圍來看，供應(yīng)一向都不是問題?；蛟S在“房改”初期，供應(yīng)在一定程度上有影響房價的短期走勢，但是到今天影響很有限。供應(yīng)層面，主要影響其實就是住宅建筑量的供應(yīng)和開發(fā)能力。我認為，由于需求的增長強勁，國內(nèi)在過去一段時間內(nèi)確實存在供不應(yīng)求的局面，從而導致住宅價格暴漲。但時至今日，目前全國這么多開發(fā)商，開發(fā)能力早就不是問題，所以這個問題就可以忽略不計。那么剩下來就是開發(fā)量的問題，開發(fā)量由住宅用地供應(yīng)和容積率決定的，一定程度上說，容積率不是問題，供應(yīng)量也不是問題。當然容積率肯定不能無限制的高。從全國層面上講，供應(yīng)層面是沒有問題，幾乎不存在供應(yīng)的問題。當然，具體到每個城市，那還是有差別的。像北上廣深等一線城市，由于人口的大量聚集，土地資源相對稀缺，供應(yīng)量很難跟的上，出現(xiàn)局部供不應(yīng)求，房價上漲。六、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)這個因素，一般人都很少考慮的。這個因素的影響不是那么顯性。但是它可能影響城市發(fā)展方向、流入人口的質(zhì)量、城市的綜合發(fā)展等等?？傮w來說，具有附加值高的產(chǎn)業(yè)的城市，具有更好的人才吸附能力。由于有很多優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)能夠提供眾多的高薪水的崗位，也會間接支撐城市房價的上漲，這個因素的體現(xiàn)在深圳尤為明顯