我國(guó)“以房養(yǎng)老”模式所面臨的問(wèn)題及對(duì)策研究

內(nèi)容摘要在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和醫(yī)療水平逐年提高的前提下，人們的壽命得以延長(zhǎng)，因此世界各國(guó)老年人的數(shù)量逐年增長(zhǎng)。就我國(guó)而言，早在21世紀(jì)初，就已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)。老年人口的迅速增長(zhǎng)給我國(guó)的社會(huì)保障帶來(lái)了不小的壓力，同時(shí)對(duì)我國(guó)的養(yǎng)老事業(yè)也是一個(gè)新的挑戰(zhàn)。我國(guó)急需對(duì)我國(guó)養(yǎng)老問(wèn)題的方式和途徑進(jìn)行完善和補(bǔ)充，國(guó)外“以房養(yǎng)老”的成功經(jīng)驗(yàn)為我國(guó)解決養(yǎng)老問(wèn)題提供了新的思路，打開(kāi)了新的視野。隨著我國(guó)老齡化程度的加劇，拓展新的途徑滿足老年人養(yǎng)老的需要?jiǎng)菰诒匦小１疚氖紫确治隽宋覈?guó)“以房養(yǎng)老”模式的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題，分析產(chǎn)生這些問(wèn)題的原因，最后在借鑒國(guó)際相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上提出一些切實(shí)可行的政策建議。關(guān)鍵詞：“以房養(yǎng)老”；模式；問(wèn)題；對(duì)策

AbstractWiththerapiddevelopmentofeconomyandtheimprovementofmedicallevelyearbyyear,people'slifeexpectancyhasbeenprolonged,sothenumberofelderlypeopleintheworldhasincreasedyearbyyear.AsfarasChinaisconcerned,asearlyasthebeginningofthe21stcentury,ithasenteredanagingsociety.TherapidgrowthoftheelderlypopulationhasbroughtgreatpressuretoChina'ssocialsecurity.Atthesametime,itisalsoanewchallengetoChina'spensioncause.Ourcountryurgentlyneedstoperfectandsupplementthewaysandmeansofourcountry'sold-ageproblem.Thesuccessfulexperienceof"housing-basedold-agecare"abroadhasprovidedanewwayofthinkingandopenedanewhorizonforourcountrytosolvetheold-ageproblem.WiththeaggravationofaginginChina,itisimperativetodevelopnewwaystomeettheneedsoftheelderly.Firstly,thispaperanalysesthecurrentsituationandexistingproblemsofthe"housing-basedpension"modelinChina,andthecausesoftheseproblems.Finally,itputsforwardsomepracticalpolicyrecommendationsonthebasisofdrawingonrelevantinternationalexperience.Keywords:"housingpension";mode;problems;Countermeasures

目錄一、“以房養(yǎng)老”模式的重要性 我國(guó)“以房養(yǎng)老”模式所面臨的問(wèn)題及對(duì)策研究一、“以房養(yǎng)老”模式的重要性（一）老齡化人口對(duì)養(yǎng)老金的巨大需求是政府的難以承受之重第一，養(yǎng)老保險(xiǎn)覆蓋面較窄。我國(guó)的社會(huì)養(yǎng)老保障制度發(fā)展速度慢，覆蓋面較窄，參保人數(shù)少。到2010年底，我國(guó)社會(huì)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的參保人數(shù)還只有2.4億人，占總?cè)丝诘?8%左右，還未達(dá)到20%的國(guó)際最低標(biāo)準(zhǔn)。大多數(shù)的城鄉(xiāng)居民被排除在基本養(yǎng)老保險(xiǎn)體系之外，不能享受到政策的“陽(yáng)光雨露”，只有很少一部分城鎮(zhèn)老年人口可以依靠養(yǎng)老金來(lái)保障晚年生活。因此，急需通過(guò)其他手段來(lái)增加老人收入。第二，養(yǎng)老金偏低，無(wú)法滿足老人對(duì)追求高質(zhì)量生活的要求。經(jīng)過(guò)連續(xù)9次上調(diào)企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金，2014年中國(guó)養(yǎng)老金月人均達(dá)到1900元。但這樣的養(yǎng)老金水平僅能維持最基本生活，并不能滿足老人其他方面的需求，特別是當(dāng)老人生病或生活不能自理時(shí)，微薄的退休金更是難以滿足其需求。在實(shí)地走訪中，我們采訪的樂(lè)老先生就遇到這樣的情況，樂(lè)老先生和老伴都是財(cái)政局的離退休人員，現(xiàn)在住的房子是年輕時(shí)辛苦貸款買下的，兩人目前的退休金總共將近4000元，但兩位老人的身體狀況都不太好，每月大部分錢都花在看病上，所以現(xiàn)在最大的擔(dān)憂就是以后若生大病恐沒(méi)有錢治療，之前想過(guò)把房子賣了來(lái)治病，但賣了房子又沒(méi)有地方住，因此非?？鄲?。而以房養(yǎng)老的推出正好幫助樂(lè)老先生解決這一心頭大患，使其晚年生活無(wú)擔(dān)憂。第三，養(yǎng)老金保值增值難度較大。大部分的養(yǎng)老保險(xiǎn)基金積累是由養(yǎng)老基金的投資收益構(gòu)成的，若不能有效提高養(yǎng)老基金的投資收益率，就只能通過(guò)提高繳費(fèi)比例和降低養(yǎng)老金待遇標(biāo)準(zhǔn)來(lái)解決資金困難，這極大地危害了養(yǎng)老保障的可持續(xù)發(fā)展，因此，需要在確保基金安全的前提下，為養(yǎng)老基金尋找新的收益率較高的投資渠道，以房養(yǎng)老正是迎合了這樣的要求。（二）住房的商品化奠定了以房養(yǎng)老的制度基礎(chǔ)1994年，國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》(國(guó)發(fā)〔1994〕43號(hào))將住房改革的目標(biāo)，確定為“建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化”，住房制度改革的首要目標(biāo)，是建立以個(gè)人產(chǎn)權(quán)為主的住房制度。商品化的住房，具有消費(fèi)性和資本性雙重屬性。對(duì)于買房者來(lái)說(shuō)，如果購(gòu)買房屋只是為了滿足基本的個(gè)人生存空間的需要，那么住房?jī)H僅是一種消費(fèi)品。但是，如果房主把房屋抵押給金融機(jī)構(gòu)，用來(lái)?yè)Q取養(yǎng)老金，此時(shí)房屋就具備了資本的屬性，從而實(shí)現(xiàn)了住房效應(yīng)的最大化。住房的商品化，使房主擁有了完全意義上的住房產(chǎn)權(quán)，從而為我國(guó)開(kāi)展以房養(yǎng)老奠定了制度基礎(chǔ)。（三）龐大的住房存量為以房養(yǎng)老提供了財(cái)富基礎(chǔ)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城市人口中有3231278戶購(gòu)買商品房，占城市家庭的比重高達(dá)26.02%;618097戶購(gòu)買二手房，占4.98%;627345戶購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，占5.05%;2147896戶購(gòu)買原公有住房，占17.3%;另外，16.43%的家庭自建住房，相對(duì)于我國(guó)如此多的人口，這些數(shù)據(jù)表明我國(guó)住房存量是非常龐大的。2010年底，全國(guó)城市老年家庭大約有31118180戶，以我國(guó)經(jīng)濟(jì)中心上海為例，全市128萬(wàn)老年家庭平均擁有住房面積為50平方米，全市老年家庭住宅存量可達(dá)到6400萬(wàn)平方米以上，若按2014年上海市住房均價(jià)26393元/平計(jì)算，上海市老年家庭住房存量的市場(chǎng)價(jià)值有1.69萬(wàn)億元之多。假設(shè)上海市有10%的老年人參加以房養(yǎng)老，就有1690億元的市場(chǎng)規(guī)模。因此，龐大的住房存量為開(kāi)展以房養(yǎng)老準(zhǔn)備了財(cái)富基礎(chǔ)。表1按住房來(lái)源分的家庭戶戶數(shù)(城市)租賃廉租租賃其他自建住房購(gòu)買商品房購(gòu)買二手房購(gòu)買經(jīng)濟(jì)購(gòu)買原公有住房其他戶數(shù)3298462869199203958232312786180976273452147896553319占比2.66%23.11%16.43%26.02%4.98%5.05%17.30%4.46%（四）不斷完善的金融市場(chǎng)為以房養(yǎng)老提供了融資平臺(tái)由于開(kāi)展“以房養(yǎng)老”的貸款機(jī)構(gòu)主要是銀行或者保險(xiǎn)公司，而我國(guó)無(wú)論銀行還是保險(xiǎn)公司都具有雄厚的閑置資金。根據(jù)2008-2018年我國(guó)銀行與保險(xiǎn)公司資金狀況，2008年我國(guó)銀行存貸款差額為64622億元，到2010年這個(gè)數(shù)字就達(dá)到了109546億，到2018年底，我國(guó)銀行存貸款差額突破300000億元。而保險(xiǎn)公司在2008年的保費(fèi)收支差額為3314億元，2014年高達(dá)11328億元，截止2018年底，保險(xiǎn)公司的保費(fèi)收支差額突破13000億元，這些閑置資金為我國(guó)銀行和保險(xiǎn)公司開(kāi)展“以房養(yǎng)老”提供了雄厚的資金支持。同時(shí)我國(guó)金融市場(chǎng)也越來(lái)越完善，市場(chǎng)上的金融工具也呈現(xiàn)出多層次、多種類的特征，產(chǎn)品的跨專業(yè)跨領(lǐng)域合作逐漸增多，產(chǎn)品的抗風(fēng)險(xiǎn)性逐步增強(qiáng)，這些都為“以房養(yǎng)老”這個(gè)涵蓋房地產(chǎn)，金融機(jī)構(gòu)，資本市場(chǎng)的綜合性養(yǎng)老產(chǎn)品的推行提供強(qiáng)有效的金融市場(chǎng)保證，為其順利開(kāi)展創(chuàng)造出良好的條件。表2我國(guó)銀行與保險(xiǎn)公司資金狀況(單位:億元)時(shí)間銀行保險(xiǎn)公司存款余額貸款余額存貸差額保費(fèi)收入保費(fèi)支出保費(fèi)差額2008253188188566646224318100433142009300209206838933714927113037972010348065238519109546564114394202201140105127774712330470362265477120124784443200491583959784297168132013612006425597186409111373125801220147333825092262241561452832001132820158267015818932448081433939291041020169431026728752702271548847161077220171070588766327304261172226213110092018117373586786830586720235721613019數(shù)據(jù)來(lái)源:2008-2018年《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》二、我國(guó)“以房養(yǎng)老”模式現(xiàn)狀（一）民營(yíng)機(jī)構(gòu)推行的“以房養(yǎng)老”模式早在2005年南京湯山的老年公寓提出“把住房交給我們，我們幫您養(yǎng)老送終”的口號(hào)，最早開(kāi)始推行“以房養(yǎng)老”。該模式的限制是:年齡在60歲以上的孤殘老人，并且在老年人的名下至少擁有一套大于60平米的南京市區(qū)的房屋。這樣符合條件的老年人才能申請(qǐng)入住老年公寓，同時(shí)老年人自愿將自己的房產(chǎn)進(jìn)行抵押，經(jīng)過(guò)公證處公證，房屋的使用權(quán)就歸老年公寓所支配。老年人不論身體的健康程度都要搬離原來(lái)的住所入住老年公寓，免交一切費(fèi)用享受老年公寓的服務(wù)和照顧，期間產(chǎn)生的醫(yī)療、食宿等基本費(fèi)用都由老年公寓支付。老年公寓則把老年人的抵押房產(chǎn)進(jìn)行出租，收取的租金是維持老年人的基本開(kāi)銷和老人可支配資金的來(lái)源，直到去世老人的房產(chǎn)歸老年公寓所有。但是該民營(yíng)機(jī)構(gòu)推行的“以房養(yǎng)老”并不成功，主要該模式的開(kāi)展條件比較苛刻，不僅對(duì)房產(chǎn)的面積有限制，還要求老年人是孤殘老人;其次，該模式并沒(méi)有體現(xiàn)其可以居家養(yǎng)老的自身優(yōu)勢(shì)，老年人必須入住老年公寓，不能在已經(jīng)熟悉的環(huán)境下繼續(xù)生活，這使有需求的老年人比較排斥。（二）事業(yè)單位推行的“以房養(yǎng)老”模式上海市公積金管理中心于2007年開(kāi)始推行“以房養(yǎng)老”。該模式對(duì)于申請(qǐng)人的規(guī)定和要求是:申請(qǐng)人年齡超過(guò)65歲。其具體的操作流程是:年齡超過(guò)65歲的老人將自己名下的房產(chǎn)賣給公積金管理中心，公積金管理中心一次性給付老年人房款，同時(shí)再將住房租給老人并與老人約定好租房的期限，老人就可以用出售房屋的款項(xiàng)支付租金。如果老年人生存的時(shí)間與約定時(shí)間相比較短，那么老年人的子女可以繼承余下的未使用的租金。如果老年人的生存時(shí)間超過(guò)約定時(shí)間，那么超過(guò)的時(shí)間老人是無(wú)需支付房租的，老人可以繼續(xù)居住直到去世，老人去世后房屋被公積金管理中心用來(lái)建設(shè)廉租房。盡管此次上海公積金管理中心推行的“以房養(yǎng)老”體現(xiàn)了其優(yōu)勢(shì)，老年人可以繼續(xù)生活在原有的住房?jī)?nèi)來(lái)度過(guò)晚年生活，但是它在操作流程的最初就把房產(chǎn)的所有權(quán)進(jìn)行了變更，這是導(dǎo)致其難以推行的主要因素。其次，這與我國(guó)兒女養(yǎng)老的傳統(tǒng)思想相違背，它實(shí)際上是老年人賣房來(lái)自己養(yǎng)老，這會(huì)給子女帶來(lái)社會(huì)的輿論壓力。最后，老年人會(huì)擔(dān)心將房產(chǎn)出售給公積金管理中心后房?jī)r(jià)上漲，使得自己的收益變相減少。（三）銀行推行的“以房養(yǎng)老”模式2011年中信銀行在北京、上海等地推行“以房養(yǎng)老”，該模式的主要要求:申請(qǐng)人年齡在55周歲以上或者是與年滿18周歲的贍養(yǎng)人一起申請(qǐng)，同時(shí)對(duì)于房產(chǎn)的數(shù)量有更高的要求，申請(qǐng)人至少擁有兩套房產(chǎn)，而且房屋只能抵押十年，房屋抵押期間貸款的利率不提供優(yōu)惠。在抵押的期間，老人將房屋抵押給中信銀行，銀行按照少于房產(chǎn)價(jià)值的百分之六十給予申請(qǐng)人讓其用于養(yǎng)老的需要，同時(shí)銀行每月支付一定的額度，但每個(gè)月的支付額應(yīng)少于兩萬(wàn)。十年的期限內(nèi)申請(qǐng)人每月可以償利息或者本金，但到期后必須償還清本息和，否則銀行就會(huì)處置其房產(chǎn)。2013年興業(yè)銀行也推出了“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，這項(xiàng)業(yè)務(wù)主要是對(duì)其已有的“安愉人生”產(chǎn)品的升級(jí)。此項(xiàng)業(yè)務(wù)允許年滿50周歲的客戶或者成年子女申請(qǐng)這項(xiàng)房產(chǎn)消費(fèi)貸款，但是對(duì)于申請(qǐng)額度和期限有著嚴(yán)格的規(guī)定:申請(qǐng)額度在30萬(wàn)元以內(nèi)，申請(qǐng)期限也得在3年以內(nèi)。銀行開(kāi)辦的這項(xiàng)業(yè)務(wù)咨詢的人很多，這證明“以房養(yǎng)老”有一定的需求。但是中信銀行申請(qǐng)人的資格定的比較高，除了在年齡上有一定的限制外，還要求有兩套及以上的房產(chǎn)，這就限制了一大部分的需求者。第二，在支付和利率方面，兩家銀行的支付方式比較單一，利率也沒(méi)有一定的優(yōu)惠。盡管銀行推行的“以房養(yǎng)老”模式有諸多的限制業(yè)務(wù)量也不大，但是也推動(dòng)了“以房養(yǎng)老”的推廣。（四）保險(xiǎn)公司推行的“以房養(yǎng)老”模式幸福人壽保險(xiǎn)公司成立之初確定的主營(yíng)業(yè)務(wù)就是“以房養(yǎng)老”，2007年幸福人壽保險(xiǎn)公司推出“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，它是幸福人壽保險(xiǎn)公司的一個(gè)險(xiǎn)種。幸福人壽對(duì)于投保人的條件是:老年人的年齡在62歲以上，同時(shí)老年人擁有一套房產(chǎn)。具體的操作流程:老年人把自己的房產(chǎn)抵押給幸福人壽保險(xiǎn)公司，房產(chǎn)經(jīng)過(guò)公證，保險(xiǎn)公司根據(jù)房屋的價(jià)值和老年人的預(yù)期壽命等因素，與老年人簽訂保險(xiǎn)合同，并每月給老年人一定的養(yǎng)老費(fèi)用，老年人在家養(yǎng)老直到去世，當(dāng)老人去世后，保險(xiǎn)公司可以處置老人的房屋。2014年幸福人壽保險(xiǎn)公司針對(duì)“以房養(yǎng)老”選取優(yōu)秀人員組成項(xiàng)目組，對(duì)以房養(yǎng)老進(jìn)行研究。在房屋增值處理方面，提倡非參與型以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，房屋增值的收益全部歸投保人，期間老年人的養(yǎng)老金不會(huì)隨房?jī)r(jià)的上漲而變化，老年人可以將房屋上漲的收益留給子女。同時(shí)老年人可以自由選擇是居家養(yǎng)老直至去世，還是將房屋委托保險(xiǎn)公司進(jìn)行出租自己則入住養(yǎng)老院兩種方案。我國(guó)保監(jiān)會(huì)印發(fā)的《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出將開(kāi)展以房養(yǎng)老試點(diǎn)后，多家保險(xiǎn)公司對(duì)以房養(yǎng)老處于研究論證階段，爭(zhēng)取早日上報(bào)試點(diǎn)方案。幸福人壽自成立起就積極主動(dòng)的探索我國(guó)的“以房養(yǎng)老”模式，在國(guó)家的大力支持下，幸福人壽通過(guò)中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)的批準(zhǔn)，推出首個(gè)“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品——“幸福房來(lái)寶”?！胺縼?lái)寶”對(duì)投保人的年齡限制是60周歲到85周歲的老年人，且這款保險(xiǎn)產(chǎn)品傾向于孤寡失獨(dú)老人群體。具體的操作流程是老年人將房產(chǎn)抵押給幸福人壽保險(xiǎn)公司，房產(chǎn)經(jīng)過(guò)評(píng)估和公證老年人與保險(xiǎn)公司簽訂保險(xiǎn)合同，老年人可以在原居所繼續(xù)居住，合同期間保險(xiǎn)公司按照約定向老年人支付養(yǎng)老保險(xiǎn)金直到老人去世，保險(xiǎn)公司擁有房屋的處置權(quán)同時(shí)保險(xiǎn)公司不參與房屋價(jià)值升值的收益。幸福人壽保險(xiǎn)公司推出的“房來(lái)寶”產(chǎn)品與民營(yíng)機(jī)構(gòu)推出相比主要是實(shí)施主體不同。毋庸置疑的是保險(xiǎn)公司推行的產(chǎn)品在老年人的預(yù)期壽命測(cè)算方面比民營(yíng)機(jī)構(gòu)有顯著的優(yōu)勢(shì)，這依賴于保險(xiǎn)公司對(duì)老年人預(yù)期壽命的精準(zhǔn)測(cè)算。此外保險(xiǎn)公司資金比較雄厚，對(duì)于長(zhǎng)期壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)的掌控力較好，這是其他機(jī)構(gòu)不能比擬的。在我國(guó)高度重視養(yǎng)老的背景下，其他保險(xiǎn)公司應(yīng)該早日上報(bào)試點(diǎn)的方案，促進(jìn)我國(guó)以房養(yǎng)老產(chǎn)品的多元化發(fā)展，滿足不同投保人的養(yǎng)老需要。（五）多方參與聯(lián)合推行的“以房養(yǎng)老”模式2007年北京市多家單位聯(lián)合推出“以房養(yǎng)老”模式，主要是北京養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、石景山區(qū)委、區(qū)民政局和中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司想建立一個(gè)房屋和養(yǎng)老相連接互補(bǔ)的金融機(jī)構(gòu)，于是“養(yǎng)老房屋銀行”應(yīng)運(yùn)而生。該模式要求申請(qǐng)人年滿60歲以上并且有一套房產(chǎn)。操作流程是老年人自愿將自己的房產(chǎn)抵押給該機(jī)構(gòu)，同時(shí)入住養(yǎng)老中心，期間的一切花費(fèi)由養(yǎng)老中心負(fù)擔(dān)。房屋的產(chǎn)權(quán)不變，該機(jī)構(gòu)將老年人的房子進(jìn)行出租，出租費(fèi)用來(lái)維持老人的花銷，直到老人去世，該機(jī)構(gòu)才能擁有老人房產(chǎn)的處置權(quán)。該“以房養(yǎng)老”模式與南京的民營(yíng)機(jī)構(gòu)的養(yǎng)老模式相似，但是在操作流程中比南京的民營(yíng)機(jī)構(gòu)更加專業(yè)。首先，在宣傳方面由于多家機(jī)構(gòu)的參與，所以它的宣傳力度較大引起了廣大民眾的注意。其次，在操作中中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司主要負(fù)責(zé)申請(qǐng)“以房養(yǎng)老”老年人房屋的出租，房地產(chǎn)公司在房租的出租方面更加有渠道和信息的優(yōu)勢(shì)。最后，由于參與的機(jī)構(gòu)較多，因此該機(jī)構(gòu)擁有雄厚的資金來(lái)維持支撐該業(yè)務(wù)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。但是該模式也沒(méi)能順利開(kāi)辦，這與其盈利性的目的有一定的關(guān)系，從而降低老年人的期望度和信任度。各單位推行的“以房養(yǎng)老”模式的要求和條件限制不盡相同，各單位推行“以房養(yǎng)老”在借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)后，又根據(jù)自身的風(fēng)險(xiǎn)和能力對(duì)申請(qǐng)以房養(yǎng)老的老年人的條件加以限制。各機(jī)構(gòu)推行的“以房養(yǎng)老”模式在年齡和房屋的數(shù)量上要求相似，只有中信銀行對(duì)房屋數(shù)量要求較嚴(yán)格。在老年人的房屋處置上，大多采取居家養(yǎng)老，民營(yíng)機(jī)構(gòu)和多家單位聯(lián)合推行的以房養(yǎng)老是將房屋出租，老人不能居家養(yǎng)老只能入住養(yǎng)老院，這遭到部分老人排斥。最讓老人排斥的是上海公積金中心推出的以房養(yǎng)老模式，它要求老年人把房屋賣掉再租住，盡管事業(yè)單位推行的模式老年人認(rèn)可度相對(duì)較高，但是由于房屋產(chǎn)權(quán)的變化使得老年人不能接受。在宣傳和推廣上，多家聯(lián)合推行的模式宣傳效果較好，因?yàn)槎鄼C(jī)構(gòu)的參與使得其更具專業(yè)性。各機(jī)構(gòu)推行的“以房養(yǎng)老”模式各具優(yōu)勢(shì)，為我國(guó)“以房養(yǎng)老”的推廣提供了重要的參考意義。此外，幸福人壽保險(xiǎn)公司剛剛推出的“房來(lái)寶”產(chǎn)品，也為其他保險(xiǎn)公司的以房養(yǎng)老產(chǎn)品提供了借鑒和參考意義。三、我國(guó)“以房養(yǎng)老”模式面臨的問(wèn)題及產(chǎn)生原因（一）面臨的問(wèn)題1.總體進(jìn)展緩慢在傳統(tǒng)的“家”文化和“孝”文化背景下，父母要為子女做好一切安排讓其更好地發(fā)展，在去世后將房屋留給子女的觀念根深蒂固;子女在父母年老后也要盡孝道，贍養(yǎng)父母是天經(jīng)地義，家庭養(yǎng)老的基本養(yǎng)老方式就此產(chǎn)生。而以房養(yǎng)老模式的實(shí)施，意味著老人要以抵押房產(chǎn)來(lái)養(yǎng)老，這相當(dāng)于剝奪了子女的房產(chǎn)繼承權(quán)，與世財(cái)觀念相沖突，且老人可利用房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)自我養(yǎng)老，中國(guó)傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老方式被打破，也將不可避免地出現(xiàn)老人與兒女之間爭(zhēng)奪房產(chǎn)的問(wèn)題。另外，受共財(cái)觀念的影響，房子是一家人的共有財(cái)產(chǎn)，老人無(wú)權(quán)單獨(dú)處置房產(chǎn)，若老人把房子抵押給銀行獲取養(yǎng)老金，子女可能會(huì)反對(duì)。因此，房子是世財(cái)和共財(cái)?shù)膫鹘y(tǒng)觀念極大地阻礙了以房養(yǎng)老在中國(guó)的進(jìn)一步推廣。2.居民參與程度不高“以房養(yǎng)老”是我國(guó)引進(jìn)國(guó)外的一種拓展老年人提高晚年生活質(zhì)量的新養(yǎng)老方式，它對(duì)于老年人而言比較新穎。房產(chǎn)對(duì)于每個(gè)家庭而言都是一項(xiàng)重要的資產(chǎn)，同時(shí)老年人接受新鮮事物過(guò)程較慢，老年人對(duì)于用房產(chǎn)來(lái)自我養(yǎng)老心存疑慮。加上各個(gè)推行單位不同的申請(qǐng)要求，使得有需求的老年人難以篩選和甄別。以中信銀行推行的“以房養(yǎng)老”和上海事業(yè)單位推行的“以房養(yǎng)老”為例，這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)無(wú)論是在年齡限制還是房屋的處置方面，中信銀行都有較大的優(yōu)勢(shì)，此外申請(qǐng)的老年人在到期之前仍然擁有房屋的部分產(chǎn)權(quán)，但是后者的公眾信任度和認(rèn)可度較高，使得其有較大的關(guān)注。以上比較足以見(jiàn)得，有政府參與的以房養(yǎng)老更容易讓老年人接受。美國(guó)住房反向抵押貸款的成熟發(fā)展就依賴于政府的參與和支持，由此可見(jiàn)，缺少政府參與和信任度偏低，是開(kāi)展“以房養(yǎng)老”不容忽視的因素。3.金融機(jī)構(gòu)參與熱情度不高金融機(jī)構(gòu)在開(kāi)辦“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)上的積極性較低受三方面影響:首先，金融機(jī)構(gòu)開(kāi)辦這項(xiàng)業(yè)務(wù)與老年人簽訂合同后就會(huì)收取大量的房產(chǎn)作為抵押物，而以房養(yǎng)老是一項(xiàng)長(zhǎng)期性產(chǎn)品，在開(kāi)辦的前期階段需要長(zhǎng)期投入大量的資金來(lái)支撐其順利開(kāi)展，并且金融機(jī)構(gòu)需要等待很長(zhǎng)時(shí)間才有可能獲得“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的收益。金融機(jī)構(gòu)是盈利性單位，公司的決策者一般不傾向于這類產(chǎn)品的開(kāi)辦。其次，“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品受房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)、老年人預(yù)期壽命、利率波動(dòng)和道德風(fēng)險(xiǎn)等多方面因素的影響，使得金融機(jī)構(gòu)的盈利風(fēng)險(xiǎn)加大，加上我國(guó)保險(xiǎn)的費(fèi)率和保費(fèi)設(shè)置不合理，使得推行“以房養(yǎng)老”的金融機(jī)構(gòu)不得不減少此項(xiàng)業(yè)務(wù)的申請(qǐng)數(shù)量。最后，我國(guó)的金融市場(chǎng)長(zhǎng)期保持分業(yè)經(jīng)營(yíng)，使得銀行、保險(xiǎn)和房地產(chǎn)不能優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，加大了各機(jī)構(gòu)推行“以房養(yǎng)老”的成本，也阻礙了“以房養(yǎng)老”的推行。（二）產(chǎn)生原因1.傳統(tǒng)觀念的束縛我國(guó)封建王朝統(tǒng)治長(zhǎng)達(dá)幾千年，在這漫長(zhǎng)的歲月里形成了我國(guó)獨(dú)特的傳統(tǒng)思想。在養(yǎng)老方面，首先老年人有著強(qiáng)烈的安土重遷的思想，不愿離開(kāi)故土，不愿離開(kāi)一直生活的地方。其次，“父母之愛(ài)子，則為之計(jì)深遠(yuǎn)”父母喜愛(ài)孩子會(huì)為孩子的長(zhǎng)遠(yuǎn)做打算，在我國(guó)一個(gè)最常見(jiàn)的做法就是父母為孩子買房，同時(shí)將自己百年之后的房產(chǎn)轉(zhuǎn)交給孩子，父母希望將自己的財(cái)產(chǎn)傳承給子女，這在我國(guó)是很大眾的一種做法。在養(yǎng)老中我國(guó)一直推崇的是家庭養(yǎng)老，父母年老之后由家里的子女照顧，子女贍養(yǎng)父母也是孝順的一種表現(xiàn)。然而將老年人送到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)則被認(rèn)為是不孝子孫，不僅影響父母子女感情傷害子女的自尊，還會(huì)使子女受到社會(huì)的輿論壓力?！耙苑筐B(yǎng)老”老年人將房產(chǎn)充分利用來(lái)自我養(yǎng)老，雖然老年人在習(xí)慣的環(huán)境中養(yǎng)老，但是房產(chǎn)的繼承不再是子女，父母與子女的情感維系會(huì)受到影響，從而降低老年人晚年生活的愉悅度。2.價(jià)格估值模式不統(tǒng)一，使得價(jià)格評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)分歧房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)“以房養(yǎng)老”的影響之一是房產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)，目前我國(guó)城市化進(jìn)程加快，流動(dòng)人口加大以及經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展導(dǎo)致我國(guó)當(dāng)前的房?jī)r(jià)連續(xù)攀升。房產(chǎn)的價(jià)格升高使得房產(chǎn)成為家庭財(cái)富的重要構(gòu)成部分，為開(kāi)展“以房養(yǎng)老”奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)，但是也成為一定的阻礙。價(jià)格的波動(dòng)頻繁會(huì)打擊參與雙方的積極性，因此“以房養(yǎng)老”的順利開(kāi)展需要穩(wěn)健的房產(chǎn)市場(chǎng)。老年人和金融機(jī)構(gòu)是以房產(chǎn)的價(jià)格為依據(jù)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)測(cè)算的，如果簽訂合同時(shí)房?jī)r(jià)過(guò)低，老年人會(huì)擔(dān)心未來(lái)房?jī)r(jià)上漲領(lǐng)取的養(yǎng)老金相對(duì)減少，影響自己的晚年生活質(zhì)量，反之如果簽訂合同時(shí)房?jī)r(jià)過(guò)高，金融機(jī)構(gòu)會(huì)擔(dān)心未來(lái)到期后房?jī)r(jià)下跌金融機(jī)構(gòu)自身利益受損。就我國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境而言，雖然國(guó)家進(jìn)行了宏觀調(diào)控，但是房?jī)r(jià)依舊攀升，對(duì)房?jī)r(jià)持走高趨勢(shì)的專家認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)定攀升，而對(duì)房?jī)r(jià)持走低態(tài)度的專家認(rèn)為我國(guó)房產(chǎn)存在泡沫，房?jī)r(jià)不會(huì)一直走高未來(lái)一定會(huì)降低，未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)仍不明朗。如果房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)過(guò)大，會(huì)擾亂“以房養(yǎng)老”的開(kāi)展，因?yàn)榉课輧r(jià)格的不確定性，不僅影響老年人的養(yǎng)老金獲取的多少，也影響著金融機(jī)構(gòu)的收益大小。3.應(yīng)的房地產(chǎn)法規(guī)不夠成熟“以房養(yǎng)老”需要多部門的合作和協(xié)調(diào)，雖然目前我國(guó)的金融仍然是分業(yè)經(jīng)營(yíng)，但是相關(guān)的法律界定模糊阻礙了其發(fā)展。首先，在經(jīng)營(yíng)“以房養(yǎng)老”的機(jī)構(gòu)上，我國(guó)沒(méi)有詳細(xì)的規(guī)定，導(dǎo)致民營(yíng)企業(yè)、事業(yè)單位、銀行、保險(xiǎn)公司和房地產(chǎn)均有試點(diǎn)推行各自的“以房養(yǎng)老”模式，并且他們對(duì)于申請(qǐng)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的要求不盡相同，使得老年人無(wú)法比較甄別。其次，“以房養(yǎng)老”關(guān)鍵在于房屋的價(jià)值，而房屋價(jià)值的評(píng)估單位我國(guó)沒(méi)有對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)的資質(zhì)規(guī)定和資格審查，也沒(méi)有制定統(tǒng)一的評(píng)估規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致房屋價(jià)值不盡相同有失公正。最后，我國(guó)近年來(lái)一直鼓勵(lì)開(kāi)拓創(chuàng)新養(yǎng)老途徑，積極引進(jìn)“以房養(yǎng)老”，但是相應(yīng)的法律卻不能及時(shí)完善。以我國(guó)的房屋產(chǎn)權(quán)為例，我國(guó)特有的土地政策，使得居民僅僅擁有房屋70年的產(chǎn)權(quán)。以房養(yǎng)老的養(yǎng)老金的給付額度的依據(jù)就是房屋的剩余價(jià)值，如果在以房養(yǎng)老的過(guò)程中房屋的產(chǎn)權(quán)剩余較少，房屋的價(jià)值該如何評(píng)估測(cè)算。盡管我國(guó)的物權(quán)法規(guī)定房屋到期后會(huì)自動(dòng)續(xù)期，但是卻沒(méi)有明確的法律規(guī)定續(xù)期和繳費(fèi)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和條件，以及對(duì)于以房養(yǎng)老抵押房屋的適用性。房屋產(chǎn)權(quán)到期法律界定不明，使得以房養(yǎng)老參與機(jī)構(gòu)的積極性降低。四、國(guó)際經(jīng)驗(yàn)借鑒（一）美國(guó)模式美國(guó)迫于老齡化壓力開(kāi)始實(shí)施以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)，目前在全球范圍內(nèi)美國(guó)是發(fā)展較為成熟的國(guó)家之一。美國(guó)在推出以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)之前，做了大量的前期工作。首先，成立了房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換國(guó)家中心(NCHEC)，它主要是負(fù)責(zé)輿論宣傳工作，向公眾宣傳以房養(yǎng)老。其次，美國(guó)政府又在法律方面頒布了《國(guó)家住房法案》，《法案》中用法律條款的形式對(duì)涉及到以房養(yǎng)老的方面做了詳細(xì)的司法解釋，這奠定了以房養(yǎng)老的法律基礎(chǔ)。最后，美國(guó)還在發(fā)展的過(guò)程中對(duì)老年市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，根據(jù)房屋價(jià)值的大小把以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)分為三大類。在前期工作完成后，美國(guó)才首先推出了政府參與的適合房屋價(jià)值較低人群的房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款(HECM)。城市發(fā)展部(HUD)為房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款提供設(shè)計(jì)并在其發(fā)展過(guò)程中為其提出各種改進(jìn)方案，聯(lián)邦全國(guó)抵押貸款聯(lián)合會(huì)(FannieMae)除了為老年人提供此項(xiàng)業(yè)務(wù)的咨詢服務(wù)，還是房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的唯一買主。此外聯(lián)邦住房管理局(FHA還大力支持房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款的發(fā)展，聯(lián)邦政府也為其提供保險(xiǎn)，這就保證了金融機(jī)構(gòu)發(fā)放養(yǎng)老金的正常運(yùn)行。除了這些優(yōu)點(diǎn)，房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款還有覆蓋范圍廣和申請(qǐng)便利等特點(diǎn)，這也是其在美國(guó)市場(chǎng)份額最高的原因。房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款對(duì)借款人的申請(qǐng)要求是年齡在62歲以上的老年人，同時(shí)老人擁有獨(dú)立明晰產(chǎn)權(quán)。具體的操作流程是:由美國(guó)的銀行、抵押貸款公司等其它金融機(jī)構(gòu)根據(jù)老年人的房屋價(jià)值、年齡、利率等因素提供住房反向抵押貸款，老年人居家養(yǎng)老在貸款的一定限額內(nèi)可以自由選擇支取方式。但是由于房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款對(duì)借款人要求細(xì)則多和房產(chǎn)必須明晰等嚴(yán)苛要求，使得好多老年人不能申請(qǐng)，這就直接催生了聯(lián)邦全國(guó)抵押貸款聯(lián)合會(huì)推行的住房持有者貸款(theHomekeeperProgram)。住房持有者貸款對(duì)于借款人的限制條件較少，它適用于那些共有房屋產(chǎn)權(quán)和房屋價(jià)值偏高的借款人，同時(shí)貸款的額度高于房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款的上限限額，并且借款人享有房屋升值的權(quán)利，對(duì)于給付方式也是多樣化由借款人自由選擇。除了房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款和住房持有者貸款之外，美國(guó)還有一項(xiàng)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)即老年人財(cái)務(wù)自由基金公司提供的財(cái)務(wù)自由計(jì)劃(FinancialFreedom)。它是純私人機(jī)構(gòu)運(yùn)作的，更加適用于有較高房屋價(jià)值的借款人，它與房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款和住房持有者貸款取得貸款資金最大的區(qū)別就是貸款人可以一次性得到貸款資金。除此之外借款人有共享房屋升值的權(quán)利，借款人還可以保留一定的房屋產(chǎn)權(quán)比例留給子女繼承，但是必須保留房屋價(jià)值的四分之一到十分之三作為還款的保證金。（二）英國(guó)模式英國(guó)是最早開(kāi)辦以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的國(guó)家之一，英國(guó)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的開(kāi)辦始于20世紀(jì)60年代，其發(fā)展歷程比較久遠(yuǎn)。英國(guó)最初的以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)操作流程是:有需求的老年人將自己名下的房產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋的價(jià)值給老年人一筆以浮動(dòng)利率計(jì)算的資金，老年人將這筆資金投資于債券市場(chǎng)或股票市場(chǎng)。當(dāng)股市繁榮時(shí)，老年人可以從股市上獲得投資的收益，進(jìn)而可以償還貸款的部分金額，但是英國(guó)當(dāng)時(shí)的股市蕭條使得老年人不僅沒(méi)有獲得收益，還遭受了利率上升導(dǎo)致的損失，使得老年人的損失進(jìn)一步加劇。盡管后來(lái)英國(guó)政府對(duì)這項(xiàng)業(yè)務(wù)缺乏“無(wú)追索權(quán)”的保護(hù)宣布其非法，并對(duì)遭受損失的老年人進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和撫慰，但是仍有一部分存在糾紛沒(méi)有得到很好的解決。這導(dǎo)致英國(guó)的以房養(yǎng)老在民眾的接受度上急劇下滑，這也是英國(guó)雖然最早開(kāi)辦但是卻沒(méi)有帶來(lái)顯著的經(jīng)濟(jì)效果的原因。隨后以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)經(jīng)過(guò)改善又有了新的發(fā)展，當(dāng)前開(kāi)展的以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)主要分為三大類:第一類是抵押貸款，老年人申請(qǐng)的條件是年滿55周歲且有房屋的產(chǎn)權(quán)的老人。具體的操作流程是，老年人向金融機(jī)構(gòu)提交抵押房屋產(chǎn)權(quán)的申請(qǐng)，金融機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋的價(jià)值支付老年人養(yǎng)老所需的費(fèi)用，老年人去世后合同到期，金融機(jī)構(gòu)將房屋出售償還貸款如果存在余額則由老人的繼承人繼承。這類的抵押房屋類的貸款計(jì)息方式多樣，由老年人自由選擇。第二類是房屋反轉(zhuǎn)計(jì)劃，這項(xiàng)業(yè)務(wù)對(duì)老年人的要求是年滿65歲以上，具體操作流程是老年人把房屋產(chǎn)權(quán)的部分或全部出售給金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)根據(jù)所獲得的房屋價(jià)值與老人簽訂合同并支付老年人的養(yǎng)老費(fèi)用，直到老年人去世或搬離住所合同到期終止。第三類是共享房屋升值抵押貸款，顧名思義就是金融機(jī)構(gòu)和房屋的產(chǎn)權(quán)人共同享有房屋價(jià)值升高獲得收益的權(quán)利，采取這類貸款老年人有兩種選擇方式，其一是老年人在以房屋的價(jià)值進(jìn)行貸款時(shí)的利率要低于市場(chǎng)利率，其二是老年人還款值是未來(lái)升值后房屋的價(jià)值乘以借款比率的三倍，但是不用支付期間的利息費(fèi)用。20世紀(jì)90年代英國(guó)政府為了改善以房養(yǎng)老在民眾心中的形象，使得以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)信息更加透明，英國(guó)成立了安全住房收入計(jì)劃委員會(huì)。安全住房收入計(jì)劃委員會(huì)制定了行業(yè)規(guī)范，用來(lái)加強(qiáng)對(duì)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理。在21世紀(jì)初，英國(guó)政府還為以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)提供8500萬(wàn)英鎊的資金支持，同時(shí)金融服務(wù)局接管以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)，政府一系列的措施改善了以房養(yǎng)老民眾的認(rèn)可度，從而促進(jìn)了其在英國(guó)的發(fā)展。五、政策建議（一）針對(duì)相應(yīng)人群進(jìn)行宣傳引導(dǎo)由于我國(guó)傳統(tǒng)的節(jié)約和儲(chǔ)蓄的優(yōu)良品德，使得以房養(yǎng)老發(fā)展受到阻礙。因此，為了提高老年人對(duì)以房養(yǎng)老的認(rèn)可度，可以對(duì)老年人進(jìn)行保險(xiǎn)和金融知識(shí)的宣傳教育。第一，開(kāi)辦機(jī)構(gòu)可以舉辦以房養(yǎng)老的活動(dòng)，對(duì)以房養(yǎng)老的運(yùn)作和優(yōu)點(diǎn)進(jìn)行講解，此外還可以邀請(qǐng)專家到各個(gè)老年社區(qū)開(kāi)辦講座，用通俗易懂的語(yǔ)言宣傳以房養(yǎng)老，普及老年人自我養(yǎng)老知識(shí)和老年人可以采用的投資知識(shí)。第二，我國(guó)政府應(yīng)該全民普及投資理財(cái)知識(shí)，提高全民理財(cái)水平。民眾有了理財(cái)意識(shí)的提升，對(duì)投資理財(cái)自然就會(huì)產(chǎn)生一定的興趣，間接的提高對(duì)以房養(yǎng)老的認(rèn)識(shí)和認(rèn)可。（二）價(jià)格估值方法應(yīng)該逐漸統(tǒng)一，形成行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)波動(dòng)較大不利于我國(guó)以房養(yǎng)老的順利發(fā)展，以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的順利運(yùn)行需要穩(wěn)定的房地產(chǎn)環(huán)境。我國(guó)房?jī)r(jià)從2009年開(kāi)始上升勢(shì)頭迅猛，近兩年在我國(guó)政府的宏觀調(diào)控下，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì)放緩，但是民眾對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期仍然很高。有一大部分的老年人正是預(yù)期自己的房子會(huì)升值而不愿參與以房養(yǎng)老。此外，由于民眾對(duì)房產(chǎn)有較高的預(yù)期，使得我國(guó)目前存在炒房的現(xiàn)象，房地產(chǎn)商也大舉買地使得各地的地王頻出，因此保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定對(duì)于以房養(yǎng)老來(lái)說(shuō)尤為重要。我國(guó)開(kāi)辦以房養(yǎng)老可以采取保險(xiǎn)公司與大型有資質(zhì)的房產(chǎn)中介合作，利用雙方的優(yōu)勢(shì)，在老年人的生命預(yù)期和房產(chǎn)的估價(jià)上，各自動(dòng)用專業(yè)人才，對(duì)房屋的價(jià)格和老年人的生存預(yù)期做出較準(zhǔn)確的估計(jì)，減少哄抬房?jī)r(jià)現(xiàn)象，降低運(yùn)行成本，提高運(yùn)行效率，從操作的層面上減少房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。此外我國(guó)政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)的控制，從宏觀角度國(guó)家層面上降低房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。（三）完善相應(yīng)的國(guó)家法律法規(guī)做到有法可依以房養(yǎng)老產(chǎn)品本身涉及到保險(xiǎn)、房地產(chǎn)和社會(huì)保障等多方面的內(nèi)容，所以跟以房養(yǎng)老相關(guān)的法律較多。首先，在開(kāi)辦以房養(yǎng)老的機(jī)構(gòu)上，2014年中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)響應(yīng)政府開(kāi)拓老年人養(yǎng)老新途徑的號(hào)召印發(fā)了《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，在《意見(jiàn)》中規(guī)定了開(kāi)辦以房養(yǎng)老的機(jī)構(gòu)是保險(xiǎn)公司，同時(shí)規(guī)定了保險(xiǎn)公司開(kāi)辦的申請(qǐng)條件和要求，對(duì)申報(bào)的保險(xiǎn)公司的開(kāi)業(yè)時(shí)間、注資資本、償付能力、精算技術(shù)和專業(yè)法律人員都有詳細(xì)明確的規(guī)定。此外對(duì)于保險(xiǎn)公司的治理結(jié)構(gòu)和風(fēng)險(xiǎn)管理情況也做明確規(guī)定，并嚴(yán)格審查保險(xiǎn)公司的申報(bào)材料，監(jiān)督試點(diǎn)運(yùn)行情況。其次，以房養(yǎng)老的核心價(jià)值是房屋的價(jià)值，在以房養(yǎng)老的運(yùn)行過(guò)程中離不開(kāi)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)值的評(píng)估和預(yù)算，因此在評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格審查上應(yīng)該明確其開(kāi)辦的資格和評(píng)估人員的專業(yè)性和公證性。老年人和開(kāi)辦機(jī)構(gòu)雙方的利益都維系在房屋價(jià)值的評(píng)估上，因此需要完善房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的相關(guān)法律，補(bǔ)充完善統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和管理方法，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格采取統(tǒng)一的市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制，使得房屋價(jià)值的評(píng)估結(jié)果公證公平可信，從而更公證的維護(hù)參與以房養(yǎng)老雙方的利益。再次，針對(duì)我國(guó)獨(dú)特的土地和房屋產(chǎn)權(quán)的期限，我國(guó)應(yīng)該頒布房屋產(chǎn)權(quán)到期后自動(dòng)續(xù)期繳費(fèi)的相關(guān)規(guī)定，明確說(shuō)明繳費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和條件，對(duì)于涉及到房屋價(jià)值的金融產(chǎn)品是否適用于自動(dòng)續(xù)期要求應(yīng)該明確規(guī)定，同時(shí)加快對(duì)我國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)相關(guān)法律法規(guī)的更新和調(diào)整。最后，在以房養(yǎng)老的過(guò)程中，由于以房養(yǎng)老的新穎性，使得規(guī)范參與雙方義務(wù)和權(quán)利的法律滯后。因此在保險(xiǎn)法里應(yīng)該相應(yīng)添加以房養(yǎng)老運(yùn)作過(guò)程中雙方的權(quán)利和義務(wù)，消除雙方的信息不對(duì)稱，使得老年人更加清楚明白以房養(yǎng)老的運(yùn)作，開(kāi)辦機(jī)構(gòu)對(duì)于老年人的生命預(yù)期、房屋價(jià)值判斷和子女繼承等方面有整體的了解和把握。（四）吸取國(guó)外經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合中國(guó)具體國(guó)情以