房地產(chǎn)權(quán)屬的登記制度

第三講 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度本講教學(xué)內(nèi)容1/13/20222一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述二、土地登記三、房屋登記一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述1/13/20223（一）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念房地產(chǎn)權(quán)屬登記，又稱房地產(chǎn)登記，指房地產(chǎn)管理部門對(duì)土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)和房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的登記。房地產(chǎn)是需要登記才能表征其權(quán)利的一種財(cái)產(chǎn)。登記的作用：主要在于公示財(cái)產(chǎn)權(quán)利歸屬狀態(tài)和權(quán)利范圍，以使之產(chǎn)生物權(quán)的對(duì)世效力。·

（二）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能1、權(quán)利確認(rèn)功能。通過登記以確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利歸屬狀態(tài)，經(jīng)登記的房地產(chǎn)權(quán)利受國(guó)家強(qiáng)制力保護(hù)，可以對(duì)抗權(quán)利人以外任何人。2、權(quán)利公示功能。房地產(chǎn)權(quán)屬登記公開房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)狀況，昭示利益關(guān)系人與社會(huì)公眾，保障房地產(chǎn)交易的安全。3、管理功能。房地產(chǎn)權(quán)屬登記能實(shí)現(xiàn)國(guó)家的管理意圖：一方面通過登記建立產(chǎn)籍資料，進(jìn)行產(chǎn)籍管理；另一方面通過登記，來審查相關(guān)權(quán)利設(shè)立、變更、終止的合法性，進(jìn)而取締或處罰違法行為。1/13/20224（三）我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記體制房地產(chǎn)權(quán)屬登記包括土地權(quán)屬登記和房屋權(quán)屬登記。我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：土地權(quán)屬登記由縣級(jí)以上的土地管理部門辦理；房屋權(quán)屬登記由縣級(jí)以上的房產(chǎn)管理部門辦理的體制?！?/p>

我國(guó)實(shí)行“土地產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證和房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證”、“兩制分開，兩證分開”的登記管理體制。（不合理，不科學(xué)）1/13/20225·

《城市房地產(chǎn)管理法》第63條規(guī)定，在分開登記體制之外，允許各地經(jīng)省級(jí)政府確定實(shí)行統(tǒng)一登記體制。房地產(chǎn)權(quán)屬統(tǒng)一登記管理是比較科學(xué)、有效合理的體制。（注意：我國(guó)《物權(quán)法》確立了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，即由一個(gè)登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一負(fù)責(zé)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的登記事務(wù)，并在登記范圍、登記規(guī)則和登記程序等方面實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一。）1/13/20226（三）登記效力1/13/202271、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外，例如：p86依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)（如法律文書，政府征收決定等）?？紤]現(xiàn)行法律規(guī)定及我國(guó)的實(shí)際情況（如農(nóng)村，土地承包經(jīng)營(yíng)、宅基地、地役權(quán)），也可不經(jīng)登記發(fā)生效力。·

土地使用權(quán)登記發(fā)證：·

房屋所有權(quán)登記發(fā)證：申請(qǐng)登記核實(shí)頒發(fā)證書縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門同級(jí)人民政府申請(qǐng)登記核實(shí)頒發(fā)證書憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門1/13/20229縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的登記制度首先，向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)變更登記；其次，憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記；經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)；由同級(jí)人民政府更換或更改土地使用權(quán)證書。1/13/2022102、更正登記更正登記是指權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤時(shí)，依其申請(qǐng)，經(jīng)過權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)關(guān)對(duì)錯(cuò)誤事項(xiàng)進(jìn)行更正的登記。更正登記的效力是徹底消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)，避免第三人依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿取得不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的物權(quán)。1/13/2022113、異議登記異議登記是指利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)歸屬等事項(xiàng)有異議的，將其異議記載在不動(dòng)產(chǎn)登記簿。異議登記的效力是使不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的權(quán)利失去正確性推定的效力，第三人也不得主張依據(jù)登記的公信力而受到保護(hù)。但異議登記的效力是臨時(shí)性的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。1/13/2022124、預(yù)告登記預(yù)告登記是指為保全一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)所要達(dá)到的目的，是在將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)。預(yù)告登記的效力是限制不動(dòng)產(chǎn)出賣人處分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)（案例：一房二賣。注意：購(gòu)房人購(gòu)買預(yù)售的房屋，購(gòu)房人依據(jù)預(yù)售合同只有合同法上的請(qǐng)求權(quán)，沒有排他的效力）。辦理預(yù)告登記后，預(yù)告登記具有排他效力，開發(fā)商違背預(yù)告登記的內(nèi)容進(jìn)行的處分行為不能發(fā)生法律效力。1/13/202213土地權(quán)利證書包括：（一）國(guó)有土地使用證；（二）集體土地所有證；（三）集體土地使用證；（四）土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。土地權(quán)利證書由國(guó)務(wù)院國(guó)土資源行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制。1/13/202215國(guó)有土地所有權(quán)（不屬于登記范圍，不需要發(fā)證）國(guó)有土地使用權(quán)（《國(guó)有土地使用證》）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)集體建設(shè)用地使用權(quán)宅基地使用權(quán)集體農(nóng)用地使用權(quán)（不含土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)）土地他項(xiàng)權(quán)利土地抵押權(quán)1/13/202216（《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》）地役權(quán)其他土地權(quán)利集體土地所有權(quán)（《集體土地所有證》）權(quán)屬及證集書體種土類地使用權(quán)（《集體土地使用證》）2、土地登記的屬地登記原則申請(qǐng)人向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)，依法報(bào)縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)土地權(quán)利證書。但土地抵押權(quán)、地役權(quán)由縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門登記，核發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書?？缈h級(jí)行政區(qū)域使用的土地，應(yīng)當(dāng)報(bào)土地所跨區(qū)域各縣級(jí)以上人民政府分別辦理土地登記。土地以宗地為單位進(jìn)行登記。宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間。1/13/202217·

3、土地登記的類型pp88—93。土地總登記；初始登記；變更登記；注銷登記；其他登記：包括更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記。1/13/202218·

4、土地登記的程序（1）申請(qǐng)；（2）受理；（3）審查登記。1/13/202219申請(qǐng)人申請(qǐng)土地登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的登記事項(xiàng)提交下列材料：（一）土地登記申請(qǐng)書；（二）申請(qǐng)人身份證明材料；（三）土地權(quán)屬來源證明；（四）地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)；（五）地上附著物權(quán)屬證明；（六）法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證；（七）本辦法規(guī)定的其他證明材料。第（四）項(xiàng)規(guī)定的地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)，可以委托有資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)單位進(jìn)行地籍調(diào)查獲得。1/13/202220有下列情形之一的，不予登記：（一）土地權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（二）土地違法違規(guī)行為尚未處理或者正在處理的；（三）未依法足額繳納土地有償使用費(fèi)和其他稅費(fèi)的；（四）申請(qǐng)登記的土地權(quán)利超過規(guī)定期限的；（五）其他依法不予登記的。不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面告知申請(qǐng)人不予登記的理由。1/13/202221三、房屋登記1/13/2022221、概念房屋登記，是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立本行政區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的房屋登記簿。房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，由房屋登記機(jī)構(gòu)管理。2、房屋登記機(jī)構(gòu)房屋登記機(jī)構(gòu)，是指直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機(jī)構(gòu)。房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)辦理。1/13/2022233、房屋權(quán)屬證書房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的合法憑證。我國(guó)的房屋權(quán)屬證書包括《房屋所有權(quán)證》（申請(qǐng)登記房屋為共有房屋的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)證上注明“共有”字

樣）、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)統(tǒng)一登記的，則頒發(fā)《房地產(chǎn)（共有）權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》。1/13/202224254、房屋登記原則辦理房屋登記，應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。房屋應(yīng)當(dāng)按照基本單元進(jìn)行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號(hào)（幢號(hào)、室號(hào)等）的房屋或者特定空間。國(guó)有土地范圍內(nèi)成套住房，以套為基本單元進(jìn)行登記；非成套住房，以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。集體土地范圍內(nèi)村民住房，以宅基地上獨(dú)立建筑為基本單元進(jìn)行登記；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。1/13/202225·

5、國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋登記所有權(quán)登記，包括初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記；抵押權(quán)登記，包括設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記；地役權(quán)登記；預(yù)告登記；其他登記：更正登記、異議登記等。1/13/202226辦理下列房屋登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看：（一）房屋所有權(quán)初始登記；（二）在建工程抵押權(quán)登記；（三）因房屋滅失導(dǎo)致的房屋所有權(quán)注銷登記；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看的其他房屋登記。房屋登記機(jī)構(gòu)實(shí)地查看時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)予以配合。1/13/202227課堂練習(xí)題1/13/202228·

一、判斷題1、我國(guó)實(shí)行的“土地產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證和房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證”、“兩制分開，兩證分開”的登記管理體制，既不合理，也不科學(xué)。2、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有。但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。3、我國(guó)《物權(quán)法》確立了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。4、相鄰關(guān)系依合同產(chǎn)生；地役權(quán)依法產(chǎn)生。5、依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。二、選擇題1/13/202229·

1、以下說法哪些是正確的？（

）A、土地抵押權(quán)、地役權(quán)由縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門登記，核發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。B、以出讓或劃撥方式取得土地使用權(quán)，由縣級(jí)以上地方人民政府國(guó)土資源行政主管部門頒發(fā)土地使用權(quán)證書。C、《集體土地使用證》的登記內(nèi)容不含土地承包經(jīng)