07投資估算-監(jiān)理造價-在線

第七章

投資估算及案例分析項目投資估算概述項目總投資及其構成項目總投資是指建設項目從籌建期間起到項目全部建成投產所需的全部投資費用。包括建設投資、建設期借款利息和流動資金三部分。項目計算期具體又分為建設期和生產期兩個階段。開始建設年份到竣工投產為止所經歷的時間,經驗和實際確定建成投產年份起至項目報廢為止所經歷的時間。固定資產的經濟壽命周期。按照資本保全原則和財務制度科目的規(guī)定，投資項目在建成交付使用時，項目投入的資金分別形成固定資產、無形資產、其它資產和流動資產。固定資產是指企業(yè)使用期限超過1年的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產、經營有關的設備、器具、工具等。（具有實物形態(tài)）無形資產是長期使用而沒有實物形態(tài)的可辨認非貨幣性資產，包括專利權、商標權、土地使用權、非專利技術和著作權等。不能計入工程成本（有償取得）土地征用及補償費的資產歸類問題土地出讓金實際上土地使用權的有償價格，而非土地所有權，并且，土地的使用權是有時間限制的。按照企業(yè)會計制度的規(guī)定，企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發(fā)或建造自用項目前，作為無形資產核算，并按照規(guī)定期限分期攤銷，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時，應將土地使用權的帳面價值全部轉入開發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的帳面價值全部轉入在建工程成本，待工程完工后，一并轉入“固定資產——房屋及建筑物”。因此，一般而言，土地使用權在建造房屋及建筑物前，記入“無形資產——土地使用權”，并按期攤銷；在建造房屋及建筑物時，將“無形資產——土地使用權”的帳面價值轉入在建工程；在房屋及建筑物完工后，土地使用權成本隨房屋及建筑物工程成本，一同轉入“固定資產——房屋及建筑物”，不單獨作為“固定資產——土地”、或者無形資產核算。其他資產：指流動資產、長期投資、固定資產、無形資產以外的其他資產，如長期待攤費用。（運營期間計入當期損益。包括籌建期間的工資、職工培訓費用，生產準備費、出國人員費、樣品樣機購置費等）流動資金：運營期內占用并周轉使用的運營資金，不包括臨時性營運資金。等于流動資產減去流動負債。流動資產包括存貨、庫存現金、應收帳款和預付帳款。流動負債包括應付賬款和預收賬款。工程費用工程建設其它費用其其其其其其他他他他他他資資資資資資產產產產產產預預預預預預預預備備備備備備備備費費費費費費費費工程費用工程建設其它費用其他資產預備費（1）固定資產投資由工程費用、工程其他費用、預備費用三部分構成。①工程費用。主要是指項目建設中所花費的構成工程實體的那部分費用。包括建筑工程費、設備及工器具購置費和安裝工程費等。②工程其他費用。工程建設其他費用是按規(guī)定應在項目投資中支付，并列入建設項目總造價的費用。③預備費用。包括基本預備費和漲價預備費。建設期借款利息，這部分利息應作為資本化利息計入固定資產原值。固定資產投資方向調節(jié)稅流動資金流動資金是指項目建成后企業(yè)在生產過程中處于生產和流通領域、供周轉使用的資金。等于流動資產減去流動負債。7.1.2投資估算深度與要求不同階段對投資估算的允許誤差。（機會研究、初步可研、可研、項目評估階段）7.1.3估算依據和作用7.2.1固定資產投資估算當地現行的各類法規(guī)性文件如概算定額、預算定額、單位估價表、各項費用取費標準、價格指數、調價辦法及系數等。1）建筑工程費用估算單位建筑工程投資估算法：如普通民用建筑的單方造價“元/平方米”；星級賓館的標準客房單位造價“萬元/間”；醫(yī)院的住院病床單位造價“元/床”等。單位實物工程量投資估算法：單位實物工程量的投資乘以實物工程總量計算。概算指標投資估算法：概算編制辦法7.2投資估算方法2）設備及工器具購置費用估算設備及工器具購置費=設備原價+設備運雜費①國內設備的價格估算國產標準設備：設備購置費=設備出廠價+運雜費（設備運雜費按運雜費率和設備出廠價的百分比計算。國產非標準設備：設備購置費=設計費+生產成本+計劃稅金+計劃利潤+運雜費。（2）進口設備的價格估算FOB（free

on

board）CIF(cost,insurance,freight)①到岸價格估算②設備從屬費用增值稅=（進口設備到岸價*人民幣外匯牌價+進口關稅+消費稅）*增值稅稅率銀行手續(xù)費=合同貨價(FOB價)*銀行手續(xù)費率外貿手續(xù)費=到岸價格*外貿手續(xù)費率③國內運雜費國內運雜費=到岸價格*國內運雜費率例1:某公司從國外進口一套機電設備,重量1500噸，離岸價為400萬美元.其他有關費用參數為:國際運費標準為360美元/噸;海上運輸保險費率為0.266%;銀行財務費率為0.5%;外貿手續(xù)費為1.5%;關稅稅率為

22%;增值稅的稅率為17%;美元的銀行牌價為8.27元人民幣,設備的國內運雜費費率位2.5%;現對這套設備進行估價.進口設備貨價=400*8.27=3308萬元國際運費=360*1500*8.27=446.6萬元國外運輸保險費=(3308+446.6)*0.266%=10萬元進口關稅=(3308+446.6+10)*22%=828.2萬元增值稅=(3308+446.6+10+828.2)*17%=780.8萬元銀行財務費=3308*0.5%=16.5萬元外貿手續(xù)費=(3308+446.6+10)*1.5%=56.5萬元進口設備原價=3308+446.6+10+828.2+780.8+16.5+56.5=5446.6萬元設備估價=5446.6*(1+2.5%)=5582.8萬元3）安裝工程費用估算（安裝工程定額、取費標準）工器具及生產家具購置費（沒有達到固定資產標準的儀器設備與工具、器具和生產家具）：以設備購置費為計算基數安裝工程費=實物工程量*安裝費用指標4）工程建設其他費用估算-P14（2

具體科目與取費標準會隨時變動）與工程建設有關的其他費用生產準備費·工程費用·工程其他費用5）預備費:主要指設計變更及施工過程中可能增加的工程量基本預備費=（工程費用+其他費用）×基本預備費率費率在可行性研究階段一般是取5%～15%。漲價預備費通常要計算調價和漲價兩部分的價差。建設期（n）的漲價預備費的計算公式為：I

t_是第t年的建筑工程費、設備及工器具購置費、安裝工程費之由上可知，固定資產投資額的估算數為：建設投資=工程費用+工程其他費用+預備費用。固定資產投資總額=固定資產投資額+投資方向調節(jié)稅+建設期利息。固定資產原值=工程費用+土地費用+預備費用+固定資產投資方向調節(jié)稅+建設期利息。7.2.2建設期利息例2：某項目向銀行借款2000萬元，年利率為8%，按季復利計息，借款期限5年。試計算該項目借款的實際利率。設i為貸款的實際利率，已知r=8%，m=4，則下面的關系式成立：由于在建設期內項目一般不可能有經濟效益，故在建設期內的每一個計息周期中所產生的貸款利息都應加入貸款本金之中，在下一個計息周期一并計算應償付的利息，并最終都進入到固定資產投資總額。計算公式為：年初借款本息累計=上一年年初借款本息累計+上年借款+上年應計利息。例3：某新建項目,建設期為3年,分年均衡貸款,第一年貸款300萬元,第二年貸款600萬元,第三年貸款400萬元,年利率為12%,計算期內只計息不支付,計算項目建設期貸款利息.Q1=300*1/2*12%=18萬元Q2=(300+18+600/2)*12%=74.16萬元Q3=(318+74.16+600+400/2)*12=143.06萬元建設期貸款利息=18+74.16+143.06=235.22萬元7．2．3流動資金構成與估算（1）流動資金的構成流動資金是指運營期內長期占用并周轉使用的營運資金,不包括運營中需要的臨時性營運資金。維持周轉，如以購置企業(yè)正常生產經營所需的原材料、燃料、動力，支付職工工資，以及作為生產中的周轉資金而被占用于制品、半成品、產成品上，在投產前需要預先墊支的資金。周轉過程中改變自身的實物形態(tài)，價值也隨著實物形態(tài)的變化而轉移到新產品中，并隨著產品銷售的實現而收回。是企業(yè)在生產經營中用于周轉的長期占用資金。（2）分項詳細估算法原理為：流動資金=流動資產－流動負債流動資產=現金+應收賬款+存貨+預付帳款流動負債=應付賬款+預收帳款（一個營業(yè)周期內需要償還的各種債務）流動資產和流動負債各項的計算公式如下：周轉次數=360/最低周轉天數①②注意是經營成本而非銷售收入③存貨=外購原材料+在產品+產成品其中：外購原材料、燃料=年外購原材料、燃料費/周轉次數在產品=（年外購原材料、燃料及動力費用+年工資及福利費+年修理費+年其他制造費用）/在產品周轉次數產成品=(年經營成本-年營業(yè)費用)/產成品周轉次數企業(yè)對外銷售商品、提供勞務尚未收回的資金。⑤應付賬款=（年外購原材料、燃料及動力費用）/周轉次數⑥預收帳款==預收的年營業(yè)收入金額/預收帳款周轉次數（考慮的不多）這樣，項目所需流動資金總額可計算為：流動資金=現金+存貨+應收帳款+預付帳款－應付帳款－預收帳款。④預付帳款=外購商品或服務年費用金額/預付帳款周轉次數（3）擴大指標估算方法其基本原理是參考同類企業(yè)流動資金占銷售收入、經營成本的比例，或者單位產量占用流動資金的數額估算。流動資金=擬建項目某項經濟指標×流動資金與該指標的比例①按產值或銷售收入的資金率估算。流動資金額=年產值（或年銷售收入額）×產值（或銷售收入）資金率[例4]已知某項目的年產值為30000萬元，其類似企業(yè)百元產值的流動資金占用額35元，則該項目的流動資金額應為：流動資金額=30000×35%=10500（萬元）②按經營成本或總成本資金率估算計算公式為：流動資金額=年經營成本（或總成本）×經營成本（總成本）資金率③按固定資產價值資金率估算公式為：流動資金額=固定資產價值總額×固定資產價值資金率④按單位產量資金率估算：公式為：流動資金額=年生產能力×單位產量資金率流動資金屬于長期性(永久性)流動資產，流動資金的籌措可通過長期負債和資本金(一般要求占30％)的方式解決。流動資金一般要求在投產前一年開始籌措，為簡化計算，可規(guī)定在投產的第一年開始按生產負荷安排流動資金需用量。其借款部分按全年計算利息，流動資金利息應計入生產期間財務費用，項目計算期末收回全部流動資金(不含利息)。例5：某建設項目的工程費與工程建設其他費的估算額為52180萬元,預備費為

5000萬元,建設期3年。3年的投資比例是：第一年20%，第二年55%，第三年25%，第四年投產。建設投資中自有資金和貸款均按投資比例投入。該項目固定資產投資來源為自有資金和貸款。貸款總額為40000萬元，年利率為6.84%。建設項目達到設計生產能力后，全廠定員為1100人，工資和福利費按照每人每年7200元估算。每年其他費用為860萬元，（其中其他制造費用為660萬元）。年外購原材料、燃料、動力費估算為19200萬元。年經營成本為21000萬元，年修理費占經營成本10%。各項流動資金最低周轉天數分別為：應收帳款30天，現金40天，應付帳款為30天，存貨為40天。為計算簡單起見，不考慮預付帳款和預收帳款。問題：1.估算建設期的貸款利息。用分項詳細估算法估算擬建項目的流動資金。估算擬建項目的總投資。問題1：估算建設期利息每年投資的借款本金數額計算：第一年：40000*20%=8000萬元第二年：40000*55%=22000萬元第三年：40000*25%=10000萬元建設期每年應計利息計算第一年貸款利息=（0+8000/2）*6.84%=273.6萬元第二年貸款利息=（8000+273.6+22000/2）*6.84%=1318.31萬元第三年貸款利息=（8000+273.6+22000+1318.31+10000/2）*6.84%=2502.89萬元建設期利息合計=273.6+1318.31+2502.89=4094.8萬元問題2：用分項詳細估算法估算項目的流動資金（1）應收賬款＝年經營成本／應收賬款年周轉次數?，F金=（年工資福利費+其他費用

）/年周轉次數存