論城市綜合開(kāi)發(fā)

PAGE1論城市綜合開(kāi)發(fā)摘要城市綜合體可以看作城市的微小縮影，因此當(dāng)前一些學(xué)者也有稱(chēng)其為“城中之城”。城市綜合體這種建筑形式最早出現(xiàn)在國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的大城市中，促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，取得了較大成功。上海瑞安集團(tuán)的新天地、華潤(rùn)集團(tuán)的深圳萬(wàn)象城等則是中國(guó)早期城市綜合體的成功典范，對(duì)于我國(guó)城市綜合體的開(kāi)發(fā)意義非凡。本文從城市綜合體的基本功能入手，統(tǒng)計(jì)了廣州市現(xiàn)有城市綜合體的基本現(xiàn)狀，分析了廣州市城市綜合體發(fā)展的過(guò)程中遇到的問(wèn)題，結(jié)合國(guó)際國(guó)內(nèi)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)廣州市的城市綜合體建設(shè)提出了市場(chǎng)化戰(zhàn)略和優(yōu)化城市布局戰(zhàn)略。關(guān)鍵詞：廣州城市綜合體房地產(chǎn)問(wèn)題與對(duì)策AbstractUrbancomplexcanbeseenasasmallmicrocosmofthecity,sosomescholarshavecalledthe"cityofthecity."UrbancomplexThisarchitecturalformfirstappearedinlargecitiesindevelopedcountries,andpromotedthedevelopmentofurbaneconomy,andachievedgreatsuccess.ShanghaiRuianGroup'sXintiandi,ChinaResourcesGroup,ShenzhenVientianeCity,etc.isthesuccessofChina'searlyurbancomplexmodelforthedevelopmentofChina'surbancomplexsignificanceisextraordinary.Thisarticlefromthebasicfunctionsofurbancontext,thestatisticsofthecurrentsituationofguangzhoubasicoftheexistingurbancontext,thedevelopmentofguangzhouurbancontextisanalyzedtheproblemsintheprocess,combinedwithdomesticandinternationaladvancedexperience,complexconstructionofguangzhoucitymarketstrategyandoptimizingthecitylayoutstrategyisproposed。Keywords:Guangzhou.Urbancontext.Therealestate.Problemsandcountermeasures

目錄前言 4一、城市綜合體概述 4（一）城市綜合體的概念 41.城市綜合體的定義 42.城市綜合體的本質(zhì) 53.城市綜合體的特征 5（二）城市綜合體功能 61.承載功能 62.經(jīng)濟(jì)功能 63.文娛功能 74.社會(huì)功能 75.軟性功能 7二、廣州市城市綜合體研究 7（一）廣州市城市綜合體開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 7（二）廣州市城市綜合體開(kāi)發(fā)模式 10三、廣州市城市綜合體開(kāi)發(fā)存在的問(wèn)題和原因 11（一）廣州市城市綜合體的問(wèn)題 111.尚缺少真正運(yùn)營(yíng)的城市綜合體，發(fā)展模式比較趨同 122.城市綜合體布局不合理，居家生活不便 123.城市土地開(kāi)發(fā)的浪費(fèi)，地鐵資源尚不能充分利用 134.城市綜合體發(fā)展方向模糊，對(duì)運(yùn)行規(guī)律認(rèn)識(shí)不深刻 135.城市綜合體管理模式有待改善 14（二）廣州市城市綜合體的問(wèn)題根源 14四、廣州市城市綜合體發(fā)展戰(zhàn)略 16（一）明確發(fā)展方向，滿(mǎn)足市場(chǎng)需求 16（二）優(yōu)化城市布局 17（三）以人為本，加強(qiáng)城市公共空間建設(shè) 17結(jié)語(yǔ) 18參考文獻(xiàn) 20前言城市綜合體起源于國(guó)外，又稱(chēng)HOPSCA,是集酒店（Hotel）、寫(xiě)字樓（Office）、公共空間（Publicspace）、商場(chǎng)（Shoppingmall）、會(huì)所（Convention）、城市公寓其中三種或以上組合為一體的多功能、現(xiàn)代化、綜合性的城市多維空間，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。城市綜合體項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)將提升周邊區(qū)域乃至整個(gè)城市的價(jià)值，創(chuàng)造新的增值點(diǎn)，與此同時(shí)帶來(lái)大量的就業(yè)機(jī)會(huì)并為當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)造源源不斷的稅收，但是近年來(lái)我國(guó)對(duì)城市綜合體開(kāi)發(fā)管理的理論研究，盡管發(fā)展迅速，但研究的深度和廣度都不夠。此外許多從國(guó)外引進(jìn)的理論不能夠完全符合我國(guó)國(guó)情，因而不能簡(jiǎn)車(chē)地生搬硬套，將其作為我國(guó)城市綜合體開(kāi)發(fā)管理的指導(dǎo)方法。因此，研究符合我國(guó)國(guó)情的城市綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理理論，對(duì)促進(jìn)我國(guó)城市綜合體合理有序開(kāi)發(fā)具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。一、城市綜合體概述（一）城市綜合體的概念1.城市綜合體的定義城市綜合體應(yīng)該是由多個(gè)空間，多個(gè)功能，立體化組合而成的一組建筑群，是在規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)通過(guò)街道、交通與不同功能單體建筑相互作用，形成互為價(jià)值體現(xiàn)的高集約型的公共開(kāi)放空間。城市綜合體基本上都具有酒店、商務(wù)、居住、商業(yè)四大基本功能，很多綜合體還具有展覽、餐飲、娛樂(lè)、圖書(shū)館等復(fù)合功能，并在諸多功能性空間之間建立一種相互聯(lián)系、相互輔助的互動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。城市綜合體項(xiàng)目在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)有所側(cè)重。一般來(lái)說(shuō)在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市進(jìn)行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)比較容易成功。2.城市綜合體的本質(zhì)城市綜合體是隨著城市經(jīng)濟(jì)和文化發(fā)展、規(guī)模擴(kuò)大、城市化水平提高以及居民生活水平提高等趨勢(shì)下產(chǎn)生的一種集約化的、可持續(xù)性的城市空間形態(tài)“城市綜合體的開(kāi)發(fā)需要同城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和總體經(jīng)濟(jì)規(guī)模相吻合，通過(guò)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃、合理布局來(lái)獲得良好的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益”它不但含有建筑綜合體的所有復(fù)合功能和形態(tài)，而且在建筑上追求功能區(qū)位的差異性及形態(tài)結(jié)構(gòu)的立體性，在經(jīng)濟(jì)上體現(xiàn)為資源集約性、產(chǎn)業(yè)的集聚性以及由功能復(fù)合所產(chǎn)生的高效性。3.城市綜合體的特征（1）大型多層空間，多重豐富功能。城市綜合體根據(jù)其所在城市的規(guī)模和現(xiàn)代化發(fā)展程度，不但與城市各類(lèi)商業(yè)、居住、娛樂(lè)等網(wǎng)點(diǎn)相互作用，而且與城市各類(lèi)交通方式緊密結(jié)合，所以必須具備較大的建筑規(guī)模和尺寸，單體建筑的總體面積也相對(duì)較大，成為城市多功能集合的焦點(diǎn)。城市綜合體本身具有完整的商業(yè)、居住、娛樂(lè)等運(yùn)營(yíng)體系，其結(jié)合了城市的辦公、酒店、住宅、商鋪、文化、娛樂(lè)、完善的交通等多重功能，形成了城市綜合體的多樣和復(fù)合性，各功能之間緊密結(jié)合，相互補(bǔ)充，成為多功能的城市聚合體。（2）多層立體交通，融合連續(xù)空間。城市綜合體通常位于城市交通網(wǎng)絡(luò)、信息網(wǎng)絡(luò)密布、城市功能集中的主副中心區(qū)域，通過(guò)地下、地面、天橋等交通體系，將建筑群體的地下或地上的交通轉(zhuǎn)換空間和公共休閑空間有機(jī)結(jié)合起來(lái)，同時(shí)又與城市干道、地鐵、停車(chē)場(chǎng)等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通體系有機(jī)結(jié)合，組成一套完善的立體交通體系，這種多層面的交通系統(tǒng)形成了豐富多變的多重交通空間。城市綜合體通常采用整體設(shè)計(jì)，又具有獨(dú)有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，其中各功能的建筑體之間均通過(guò)空中、地下和地面形成多層次的聯(lián)系，形成互補(bǔ)的、流動(dòng)的、連續(xù)的空間體系，所以城市綜合體的任何一項(xiàng)設(shè)計(jì)都兼顧了建筑的整體效果和統(tǒng)一性，保持了建筑空間的延續(xù)和建筑立面效果的統(tǒng)一。（3）均衡利用土地，豐富布置景觀。城市綜合體注重均衡的和最大限度地利用土地資源，兼顧不同時(shí)段、時(shí)期內(nèi)城市綜合體各類(lèi)功能交錯(cuò)使用，例如商務(wù)、商業(yè)、居住、娛樂(lè)消費(fèi)對(duì)晝夜、工作或休息日的不同需求，根據(jù)功能均衡地分布建筑群。城市綜合體另一個(gè)重要特征是應(yīng)用現(xiàn)代城市景觀、環(huán)境設(shè)計(jì)，通過(guò)標(biāo)志物？、小品、綠化、裝飾、照明等手段形成多層次的景觀與宜人的環(huán)境。各類(lèi)布置在位置、方式、數(shù)量上更加考慮人性化，并且與周?chē)沫h(huán)境更加協(xié)調(diào)，更加符合環(huán)保節(jié)能要求，與周邊環(huán)境更加和諧和統(tǒng)一。（二）城市綜合體功能1.承載功能城市綜合體的基礎(chǔ)是一個(gè)城市功能的空間承載體、資源承載體和物質(zhì)承載體，其可作為一個(gè)城市的金融、保險(xiǎn)、科技、商業(yè)、居住會(huì)展、娛樂(lè)等功能的物理載體，為人們?cè)诔鞘欣锷钐峁┪镔|(zhì)條件和環(huán)境空間“但城市綜合體的載體功能是以城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和資源限制為條件的，忽略了與城市現(xiàn)實(shí)條件的匹配必將導(dǎo)致資源的閑置和浪費(fèi)，進(jìn)而阻礙當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展”另外，若使用強(qiáng)度超出了城市綜合體的現(xiàn)實(shí)承受能力，綜合體將處于超負(fù)荷狀態(tài)，從而出現(xiàn)功能紊亂的現(xiàn)象。2.經(jīng)濟(jì)功能經(jīng)濟(jì)功能是綜合體的核心功能，城市綜合體可成為當(dāng)?shù)囟愂盏闹饕獊?lái)源，是刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的手段和提供就業(yè)機(jī)會(huì)的良好渠道“其作為城市地標(biāo)所形成的強(qiáng)大的引力和影響力可以引導(dǎo)城市建設(shè)的發(fā)展方向，帶動(dòng)周邊土地價(jià)值的提升，吸引大量的品牌進(jìn)駐，提升商業(yè)服務(wù)水平。促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)和生活方式的改變，同時(shí)也能促進(jìn)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)定位和升級(jí)3.文娛功能城市綜合體常常會(huì)成為一個(gè)城市或局部區(qū)域的娛樂(lè)文化事業(yè)集中地。作為區(qū)域的文化地標(biāo)，它既肩負(fù)著城市文明的基礎(chǔ)功能，又承擔(dān)著城市精神文明建設(shè)和文化傳播的使命。4.社會(huì)功能城市綜合體為一個(gè)城市的各種活動(dòng)提供了環(huán)境空間。各種社團(tuán)如政府、企業(yè)、非盈利組織、宗教等都可以以城市綜合體的空間環(huán)境與地標(biāo)地位為依托，將自身的活動(dòng)影響傳播到整個(gè)城市，周邊區(qū)域全國(guó)甚至于全球。如美國(guó)紐約洛克菲勒中心，法國(guó)巴黎的拉德方斯廣場(chǎng)和上海的新天地都具備了這種社會(huì)傳播力和影響力。5.軟性功能軟性功能是一個(gè)城市綜合體所獨(dú)有的不可能為同類(lèi)綜合體都具備的功能，它反映了綜合體的特性，是城市綜合體核心競(jìng)爭(zhēng)力“簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，是通過(guò)對(duì)稀缺的、不可復(fù)制的資源進(jìn)行整合和利用所形成的能力，包括聚集能力，輻射能力、流通能力和增長(zhǎng)能力。二、廣州市城市綜合體研究（一）廣州市城市綜合體開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀近年來(lái)，廣州商業(yè)出現(xiàn)的一大變化，就是城內(nèi)外的綜合體如雨后春筍般接連而出。在繼天河城、太古匯、國(guó)金中心之后，廣州在建的綜合體呈四面開(kāi)花之勢(shì)。在日前由牽頭舉辦的“城市綜合體價(jià)值高峰論壇”上，合富輝煌首席分析師龍斌指出，廣州的“城市綜合體”項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)發(fā)展得非常理性，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)時(shí)廣州約有22個(gè)大型綜合體項(xiàng)目，總體量為1380萬(wàn)平方米。城市綜合體已經(jīng)成為一個(gè)新時(shí)代居住的象征，越來(lái)越多的房企亮出了城市綜合體的招牌。尤其是大房企，對(duì)于“綜合體”的投入力度越來(lái)越大。如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、中糧集團(tuán)等就提出了“只做城市綜合體”的發(fā)展戰(zhàn)略。廣州市主要城市綜合體信息如下表：編號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目體重（萬(wàn)平米）開(kāi)業(yè)時(shí)間1天河城3419962中華廣場(chǎng)2920003中信廣場(chǎng)3220014萬(wàn)博中心10020035維多利亞廣場(chǎng)14.320036廣州正佳廣場(chǎng)4220047名勝?gòu)V場(chǎng)1420068越秀城市廣場(chǎng)10.520069佳兆業(yè)廣場(chǎng)12.1200810高德置地廣場(chǎng)92201011萬(wàn)菱匯46201012廣州白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)39.2201013中旅商業(yè)城12201014花城匯55201115太古匯40.6201116廣州國(guó)際金融中心44.8201217合生廣場(chǎng)26201218太陽(yáng)城廣場(chǎng)22201219珠江太陽(yáng)新天地22201220光大都匯21.2201221富力盈凱廣場(chǎng)17.8201222人和商業(yè)中心10201223海航白云YH城10201224天匯廣場(chǎng)56.8201325越秀財(cái)富世紀(jì)廣場(chǎng)10.7201326保利中匯廣場(chǎng)9.2201327景豪坊17201428廣州白云綠地中心272015廣州市主要城市綜合體位置如下圖：（二）廣州市城市綜合體開(kāi)發(fā)模式隨著城市化進(jìn)程的加快，和近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)中開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略調(diào)整，廣州市城市綜合體發(fā)展的步伐也緊跟其上，在這一批批涌現(xiàn)出來(lái)的城市綜合體中，一部分銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)蒸蒸日上，給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)了豐厚的利潤(rùn)，而另一批并沒(méi)有取的理想的業(yè)績(jī)，成就優(yōu)秀城市綜合體的因素從微觀層面至宏觀層面有很多。站在開(kāi)發(fā)模式角度去分析廣州市的城市綜合體，主要立足于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的基礎(chǔ)之上，研究城市綜合體的開(kāi)發(fā)模式，筆者通過(guò)調(diào)查分析，認(rèn)為可以按照合開(kāi)發(fā)商控股關(guān)系及綜合體功驅(qū)動(dòng)和開(kāi)發(fā)企業(yè)與第三方合作關(guān)系來(lái)進(jìn)行劃分。根據(jù)廣州市正在開(kāi)發(fā)的城市綜合體中房地產(chǎn)商業(yè)集團(tuán)的控股情況，共有三種開(kāi)發(fā)模式：獨(dú)立開(kāi)發(fā)，企業(yè)集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手開(kāi)發(fā)與企業(yè)與政府合作共贏開(kāi)發(fā)。企業(yè)獨(dú)資開(kāi)發(fā)模式獨(dú)立開(kāi)發(fā)模式是城市綜合體的開(kāi)發(fā)建設(shè)首選，只要企業(yè)集團(tuán)實(shí)力雄厚，資金充足，那么就會(huì)選擇進(jìn)行獨(dú)立投注資金進(jìn)行綜合體開(kāi)發(fā)，這樣可以在建筑設(shè)計(jì)，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)方面由自己做主，避免出現(xiàn)被牽掣而影響投資利益的最大化。當(dāng)然，這樣的房地產(chǎn)商業(yè)集團(tuán)一定要是國(guó)內(nèi)較為成熟，條件充沛的業(yè)界巨頭，在建筑設(shè)計(jì)上有自己的專(zhuān)業(yè)人士，從而保證設(shè)計(jì)的新穎別致，以?xún)?yōu)美的外觀與舒適的環(huán)境來(lái)成為城市標(biāo)志；有自己的建筑工匠，從而保證建筑質(zhì)量；有自己的經(jīng)濟(jì)師，通過(guò)對(duì)地段的勘察，投資的估算，利益的回收，做出精準(zhǔn)的預(yù)測(cè)，從而保證投資利益，資金周轉(zhuǎn)，在保證質(zhì)量和效率的前提下，做到節(jié)約開(kāi)流有自己的管理運(yùn)營(yíng)模式，這樣一旦建成，就可以馬上投入運(yùn)營(yíng)，提高效率與資金回收的時(shí)間。企業(yè)集團(tuán)聯(lián)手開(kāi)發(fā)模式因?yàn)槌鞘芯C合體往往都是大型的建筑群，建筑時(shí)間長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)成本高。雖然利益誘惑人，但一個(gè)大蛋糕對(duì)于一些中型商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，還是力不從心的。找個(gè)商業(yè)合作伙伴，增強(qiáng)開(kāi)發(fā)主體的實(shí)力和資源整合能力，使城市綜合體強(qiáng)調(diào)城市、建筑和市政配套、交通的綜合發(fā)展，更大程度將城市環(huán)境、建筑空間有機(jī)結(jié)合，構(gòu)成一個(gè)連續(xù)的、協(xié)調(diào)的空間。風(fēng)險(xiǎn)均攤，利益共享，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，實(shí)現(xiàn)共贏是必要選擇。有財(cái)力的商業(yè)集團(tuán)進(jìn)行投資，有實(shí)力的商業(yè)房產(chǎn)公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)，既保證了資金的到位，又保證了建筑的質(zhì)量與品位，不失為綜合體開(kāi)發(fā)的一種好方法。企業(yè)政府合作開(kāi)發(fā)模式企業(yè)與政府合作模式一方面主要由政府牽頭，改造政府項(xiàng)目，這種方式主要是由于政府資金有限，邀請(qǐng)企業(yè)參與的一種開(kāi)發(fā)模式，或者是政府資金有限與企業(yè)資源互換的一種模式；另一方面是由于企業(yè)開(kāi)發(fā)城市綜合體屬于政府重點(diǎn)扶持項(xiàng)目，能夠給政府帶來(lái)業(yè)績(jī)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府會(huì)給與開(kāi)發(fā)企業(yè)一系列優(yōu)惠政策。政府改造項(xiàng)目一般包括舊城改造，國(guó)企改造等。政府和企業(yè)合作模式主要表現(xiàn)形式是政府給予企業(yè)一定的優(yōu)惠政策，如公共財(cái)政補(bǔ)貼，無(wú)息貸款，或者企業(yè)與政府資源互換，即企業(yè)出資為政府建造項(xiàng)目，政府給予土地置換等方式。由于廣州市舊城改造難度較大，對(duì)舊城商業(yè)中心進(jìn)行改造時(shí)，由于單個(gè)開(kāi)發(fā)商力量比較薄弱，面對(duì)一系列的棘手問(wèn)題，單憑開(kāi)發(fā)商自己根本無(wú)法解決。首先是安置遷移民眾，開(kāi)發(fā)商為了自己的利益不受影響，根本對(duì)被遷民眾的要求不予理睬，而市民也是出于自己利益的考慮，會(huì)刁難開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)建設(shè)，處理不好就會(huì)影響社會(huì)的穩(wěn)定。這是必須要政府出面來(lái)進(jìn)行協(xié)商解決，可以考慮給予開(kāi)發(fā)商更多的優(yōu)惠政策，包括一系列公共財(cái)政補(bǔ)貼、無(wú)息貸款等政策，安撫被遷民眾，然后由開(kāi)發(fā)商放心大膽進(jìn)行開(kāi)發(fā)，達(dá)到復(fù)興舊城的目的。故而這種城市綜合體開(kāi)發(fā)模式在廣州市舊城改造中比較適用，很多新近開(kāi)發(fā)的城市綜合體，只要在舊城區(qū)，基本都是采用的這種開(kāi)發(fā)模式。三、廣州市城市綜合體開(kāi)發(fā)存在的問(wèn)題和原因（一）廣州市城市綜合體的問(wèn)題目前我國(guó)很多城市建設(shè)城市綜合體在項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)往往是把過(guò)去成功的建筑綜合體模式簡(jiǎn)單的拷貝復(fù)制過(guò)來(lái)，前期城市的整體規(guī)劃研究、項(xiàng)目的單體建筑設(shè)計(jì)、后期的運(yùn)營(yíng)管理等方面都沒(méi)有進(jìn)行有效協(xié)調(diào)。綜合體內(nèi)部的子功能數(shù)量是夠了，但是各個(gè)子功能都是孤立存在的，并沒(méi)有產(chǎn)生應(yīng)有的協(xié)同聯(lián)系。這種偷懶方式打造出來(lái)的城市建筑綜合體項(xiàng)目，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況中往往表現(xiàn)的不好不壞，這些一開(kāi)始就存在問(wèn)題的綜合體一旦建成使用就難以取得大的突破發(fā)展，根本上的弊端使其在后期經(jīng)營(yíng)方面難以做到未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展。城市綜合體不能僅滿(mǎn)足于做成一個(gè)象征性的城市地標(biāo)建筑，而是要真正從城市居民的角度上打造出一座能夠?yàn)榭蛻?hù)帶來(lái)核心價(jià)值地標(biāo)的“城中城”。1.尚缺少真正運(yùn)營(yíng)的城市綜合體，發(fā)展模式比較趨同目前，廣州市除錦江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)外，尚缺少真正意義上已運(yùn)營(yíng)的城市綜合體，大多數(shù)城市綜合體還處于規(guī)劃建設(shè)中，環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)、廣州390、華潤(rùn)萬(wàn)象等大型城市綜合體項(xiàng)目，都是在2009年開(kāi)始進(jìn)入動(dòng)工建設(shè)階段即便是目前己經(jīng)開(kāi)始建設(shè)或規(guī)劃的城市綜合體，大多數(shù)的建筑面積都不太大，這與廣州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、消費(fèi)能力是相映襯的”同時(shí)遍地開(kāi)發(fā)的城市綜合體，雖然具備一般意義上的城市綜合體表現(xiàn)，比如涵蓋居住、辦公、商務(wù)、酒店等多種功能，但對(duì)于影響城市綜合體價(jià)值提升方面的環(huán)境屬性和目標(biāo)屬性重視不夠此外，從發(fā)展模式上來(lái)講，各規(guī)劃建設(shè)中的城市綜合體基本上采取“獨(dú)立”開(kāi)發(fā)模式“這種投資主體單一的開(kāi)發(fā)模式，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資金要求很高，容易使企業(yè)運(yùn)作失策的企業(yè)陷入資金鏈緊張的境地基于開(kāi)發(fā)主體融資能力及當(dāng)前融資環(huán)境，目前城市綜合體項(xiàng)目采取抵押貸款方式較多”另外，廣州目前規(guī)劃的城市綜合體，以商業(yè)驅(qū)動(dòng)型和住宅驅(qū)動(dòng)型較多。2.城市綜合體布局不合理，居家生活不便在廣州城市發(fā)展中，與其他城市一樣經(jīng)歷著“攤大餅”模式向外發(fā)展，出現(xiàn)了居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、文教區(qū)等清一色的分區(qū)規(guī)劃“這種規(guī)劃有其合理性，但最大的弊端是忽視了城市是一個(gè)緊密聯(lián)系的有機(jī)整體具體而言，廣州市的產(chǎn)業(yè)和居住之間存在著很深鴻溝”高新區(qū)和高新西區(qū)作為產(chǎn)業(yè)集聚地，則產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，居住和娛樂(lè)氛圍欠缺，由此也出現(xiàn)很多人住在城中，工作在近郊的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致了一直以來(lái)的上班時(shí)間交通擁堵嚴(yán)重的狀況“無(wú)獨(dú)有偶，光華大道區(qū)域的城市發(fā)展呈現(xiàn)出來(lái)的都是住宅集中化，目前暫缺少娛樂(lè)和產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃，這也會(huì)成為未來(lái)區(qū)域城市發(fā)展的掣肘對(duì)于業(yè)己形成以及可預(yù)見(jiàn)的區(qū)域發(fā)展弊端，城市綜合體其實(shí)可以很好的解決這些問(wèn)題”深入考究，廣州市的城市綜合體主要集中在城中心，以及城東#位置，而近郊卻缺乏布局，是城市發(fā)展中的一大缺陷“近郊物業(yè)功能的單一化，對(duì)于居民生活造成的影響是毋庸置疑的更重要的是對(duì)整個(gè)城市的發(fā)展會(huì)帶來(lái)不平衡，以及對(duì)可持續(xù)性會(huì)造成一定傷害”因而，我們?cè)诔鞘幸?guī)劃設(shè)計(jì)中，近郊可以布局一些城市綜合體，尤其是在城市副中心，完全可以承載城市綜合體的運(yùn)營(yíng)、發(fā)展3.城市土地開(kāi)發(fā)的浪費(fèi)，地鐵資源尚不能充分利用城市綜合體的物業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)，以及對(duì)城市的貢獻(xiàn)作用實(shí)現(xiàn)，離不開(kāi)優(yōu)越的地理位置和便利的交通在城市發(fā)展的初期，一般而言城市綜合體項(xiàng)目往往位于寸土寸金的城市黃金地段“那么，從綜合體物業(yè)價(jià)值的合理實(shí)現(xiàn)來(lái)看，城市地鐵資源是其應(yīng)當(dāng)充分利用的發(fā)展機(jī)會(huì)不過(guò)，從廣州市目前項(xiàng)目發(fā)展模式來(lái)看，地鐵資源遠(yuǎn)未被充分利用，己設(shè)計(jì)好的地鐵1、2號(hào)線沿線，不少物業(yè)功能還比較單一，己經(jīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)好的城市綜合體項(xiàng)目，不少都忽略了地鐵這個(gè)交通因素。從城市資源的合理利用以及大型城市綜合體物業(yè)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)來(lái)看，對(duì)于地鐵沿線項(xiàng)目用地并不是很局促的地塊，應(yīng)當(dāng)充分做好項(xiàng)目物業(yè)組合的技術(shù)分析“充分利用城市中心區(qū)和地鐵資源，發(fā)展市場(chǎng)可行性較高的物業(yè)，如寫(xiě)字樓對(duì)交通則依賴(lài)性非常大”當(dāng)然：基于綜合體物業(yè)的操作難度，應(yīng)根據(jù)該區(qū)域的特點(diǎn)，做好項(xiàng)目定位，而非將所有物業(yè)形式進(jìn)行粗糙的大揉合。4.城市綜合體發(fā)展方向模糊，對(duì)運(yùn)行規(guī)律認(rèn)識(shí)不深刻誠(chéng)然，由星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、商務(wù)公寓、住宅等多種業(yè)態(tài)組成的多座建筑體匯聚而成的城市綜合體，是近幾年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)“在這種熱潮下，廣州市出現(xiàn)了一批城市綜合體項(xiàng)目，不少正處于建設(shè)中”不過(guò)，從融合了多項(xiàng)必備功能的真正意義上的城市綜合體項(xiàng)目來(lái)看，廣州目前呈現(xiàn)出來(lái)的還是很少綜合目前廣州目前己建或在規(guī)劃中的城市綜合體項(xiàng)目來(lái)看，似乎對(duì)城市綜合體的“運(yùn)行規(guī)律”缺乏深刻理解，從而也就產(chǎn)生了對(duì)其發(fā)展方向的模糊認(rèn)識(shí)。由此，開(kāi)發(fā)商容易對(duì)城市綜合體產(chǎn)生過(guò)于“簡(jiǎn)單化”,抑或過(guò)于“復(fù)雜化”的極端認(rèn)識(shí)認(rèn)識(shí)不清晰會(huì)使項(xiàng)目偏離價(jià)值軌道，那么，我們必須用動(dòng)態(tài)、發(fā)展的眼光來(lái)判斷項(xiàng)目?jī)r(jià)值，確定項(xiàng)目發(fā)展方向，以及模式。5.城市綜合體管理模式有待改善現(xiàn)在城市綜合體不斷的涌現(xiàn)，可是商戶(hù)的資源增漲并沒(méi)有太大的提升，在相互爭(zhēng)奪資源的過(guò)程中，難免會(huì)出現(xiàn)破壞規(guī)則的行為，于是后期開(kāi)發(fā)商只得不斷的注入資金來(lái)維持經(jīng)營(yíng)，使得己經(jīng)很高的投入成本繼續(xù)的加大，而成本的提高直接導(dǎo)致了招商門(mén)檻的提升，從而致使主力品牌和知名品牌的退出，從而導(dǎo)致吸引不來(lái)消費(fèi)者，最后形成慘淡經(jīng)營(yíng)的惡性循環(huán)。城市綜合體的運(yùn)營(yíng)是一種新型的城市建筑功能組合模式，想要合理的運(yùn)營(yíng)，不僅需要具有人才優(yōu)勢(shì)、充沛的資本注入和優(yōu)秀的資源整合能力，還需要開(kāi)發(fā)商具有長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略發(fā)展眼光、合理的市場(chǎng)定位和優(yōu)秀的駕馭風(fēng)險(xiǎn)的能力。所以有人說(shuō):“城市綜合體最難的還不是開(kāi)發(fā)，而是后期的運(yùn)營(yíng)和管理”這句話是有理有據(jù)確實(shí)存在的。（二）廣州市城市綜合體的問(wèn)題根源鄭州市城市綜合體存在問(wèn)題的原因分析對(duì)問(wèn)題產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析，才可以積累經(jīng)驗(yàn)，為鄭州市今后的城市綜合體的開(kāi)發(fā)提供科學(xué)合理的理論指導(dǎo)。開(kāi)發(fā)商盲目跟風(fēng)城市化進(jìn)程的加劇、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)消費(fèi)、配套需求的提升無(wú)疑都是促使綜合體大量繁殖的成因，加之近些年來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)嚴(yán)厲的調(diào)控政策使之一大批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)這塊政策空白區(qū)，大量快速進(jìn)入開(kāi)發(fā)鄭州市城市綜合體。綜合體快速的發(fā)展難免會(huì)出現(xiàn)盲目性、不周全性。鄭州市畢竟還是正在發(fā)展中的大都市，社會(huì)需求和城市發(fā)展需要的緣故，需要城市綜合體的出現(xiàn)。但是，在城市綜合體開(kāi)發(fā)上要因地制宜，根據(jù)條件的成熟與否來(lái)商榷綜合體的開(kāi)發(fā)模式是至關(guān)重要的，任何問(wèn)題無(wú)論新生的還是陳舊的，只要存在就有它的價(jià)值體現(xiàn)。作為新生的城市綜合體，既然是時(shí)代的需求，在政策導(dǎo)入方面理應(yīng)大力扶持，為了城市發(fā)展需要也好，為了方便民眾需求也罷，一個(gè)現(xiàn)代都市理應(yīng)打造屬于自己的城市品牌。但在綜合體的開(kāi)發(fā)建設(shè)上，切勿一刀切，要根據(jù)實(shí)際情況采取相宜的開(kāi)發(fā)模式。新城區(qū)建設(shè)的，可以引用財(cái)力雄厚的企業(yè)來(lái)一氣呵成，舊城區(qū)改造的，迫于民眾的訴求，政府一定要出面調(diào)停，在此基礎(chǔ)上再招商引資開(kāi)發(fā)建設(shè)，必要時(shí)由政府引導(dǎo)，開(kāi)發(fā)商出資先建商品房，然后再依據(jù)民眾的需要續(xù)建商業(yè)設(shè)施。總之，以建立和諧社會(huì)為根本，滿(mǎn)足附近居民生活所需為前提，進(jìn)行城市革新與擴(kuò)展為必要，從而采取切實(shí)可行的，保穩(wěn)促進(jìn)的，多樣并舉的綜合體開(kāi)發(fā)模式，是鄭州市城市發(fā)展和城區(qū)改造的必要選擇政府和開(kāi)發(fā)商缺乏科學(xué)合理的發(fā)展規(guī)劃城市綜合體是一個(gè)集中開(kāi)發(fā)的商業(yè)建筑集群，對(duì)土地使用強(qiáng)度和規(guī)劃強(qiáng)度要求較高。對(duì)于新區(qū)建設(shè)或者舊城改造，必須遵循合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，科學(xué)布局商業(yè)配套網(wǎng)點(diǎn)，做到商業(yè)的互補(bǔ)性，盡量避免同質(zhì)性導(dǎo)致建筑、人力、物資的浪費(fèi)。這要求在用地之前，政府要全面做好規(guī)劃，嚴(yán)格按照用地規(guī)劃內(nèi)容和控制性規(guī)劃要點(diǎn)來(lái)招商建造。開(kāi)發(fā)商應(yīng)提供有效的建議，幫助政府完善規(guī)劃，建設(shè)項(xiàng)目的科學(xué)合理，這樣可以直接提升城市規(guī)劃的職能，使政府能夠了解更多關(guān)于城市發(fā)展規(guī)劃和資源分配的實(shí)際需求，以實(shí)現(xiàn)更好的利用與發(fā)揮。尤其應(yīng)幫助政府解決城市“改造老城區(qū)”，“新的商業(yè)中心”兩個(gè)主要土地開(kāi)發(fā)問(wèn)題，可以得到政府的支持來(lái)緩解城市居住，交通，環(huán)境和安全壓力，土地項(xiàng)目的規(guī)劃上還可以得到優(yōu)惠的政策條件。在同一時(shí)間，做一個(gè)商業(yè)綜合體在城市中不能只大不小，必須根據(jù)城市或地區(qū)的消費(fèi)能力，控制建設(shè)規(guī)模。不同性質(zhì)，不同功能的城市社會(huì)生活空間相結(jié)合，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一開(kāi)發(fā)和管理，充分發(fā)揮城市功能和土地及樓宇空間的共同作用，形成一個(gè)完整的板塊，滿(mǎn)足人們對(duì)住宅、寫(xiě)字樓、商務(wù)、旅游、購(gòu)物、文化娛樂(lè)、社交、娛樂(lè)、環(huán)保等和諧統(tǒng)一的需求。如首座國(guó)際廣場(chǎng)，雖然交通便利，地段尚可，但距離曼哈頓較近，且定位與曼哈頓有一定的重復(fù)性，所以人氣不旺，經(jīng)營(yíng)狀況很不理想；名門(mén)盛世廣場(chǎng)相對(duì)就好一些，雖然也屬于曼哈頓商業(yè)圈，但距家樂(lè)福較近，在家樂(lè)福人氣的帶動(dòng)下，經(jīng)營(yíng)狀況還算理想。城市基礎(chǔ)建設(shè)規(guī)劃欠合理城市綜合體可以說(shuō)是城市功能的集中體現(xiàn)，是城市功能的局部升級(jí)，有效地提高了居住人群的生活效率。但是城市綜合體是一項(xiàng)復(fù)雜而系統(tǒng)性強(qiáng)、工程量大的工程項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，緊密相連，并且一旦落地，修改性成本巨大。一級(jí)土地開(kāi)發(fā)即基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)又是開(kāi)發(fā)的第一環(huán)節(jié)，如區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的配套、街區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局、城市的文化特色分布、城市交通組織、市政配套、景觀等等這些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，一旦落地便不易整改，因此基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要性不容忽視。城市綜合體開(kāi)發(fā)商做好項(xiàng)目的用地選擇、前期定位必須考慮地塊的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。四、廣州市城市綜合體發(fā)展戰(zhàn)略（一）明確發(fā)展方向，滿(mǎn)足市場(chǎng)需求市場(chǎng)永遠(yuǎn)是第一位的，只要是符合市場(chǎng)需要的，產(chǎn)品就有銷(xiāo)路。研究市場(chǎng)，在項(xiàng)日開(kāi)發(fā)的前期做好詳盡的市場(chǎng)調(diào)查和分析，找準(zhǔn)目標(biāo)市場(chǎng)，準(zhǔn)確定位，建設(shè)市民需要的商品房。而不應(yīng)該盲目上項(xiàng)目，建設(shè)市民已經(jīng)不感興趣的商品房，造成更多的積壓空置商品房。目前，廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾仍然相當(dāng)突出，一方面，規(guī)劃設(shè)計(jì)落后、戶(hù)型不合理、通風(fēng)采光不好、交通不方便、環(huán)境較差的商品住宅大量積壓；另一方面，真正適合廣大老百姓需要的價(jià)格合理、設(shè)計(jì)優(yōu)良、配套完善、環(huán)境優(yōu)雅的質(zhì)優(yōu)價(jià)廉商品住宅卻嚴(yán)重不足。另外，在一些寫(xiě)字樓、大中型商業(yè)用房空置的同時(shí)，適合廣大老百姓需要的中低價(jià)實(shí)用型質(zhì)優(yōu)商品房卻非常缺乏。適應(yīng)市場(chǎng)變化，針對(duì)。老百姓的需要，提高樓盤(pán)的規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，提高施工質(zhì)量，提供高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉、物超所值的高素質(zhì)商品房，讓老百姓買(mǎi)得放心，住的舒服，安居樂(lè)業(yè)，使發(fā)展商和買(mǎi)家獲得雙贏，樹(shù)立起產(chǎn)品的品牌，走可持續(xù)發(fā)展的道路，是發(fā)展商需要迫切解決的問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)需求的特點(diǎn)，多開(kāi)發(fā)實(shí)用型住宅，適當(dāng)控制寫(xiě)字樓、大中型商業(yè)用房的開(kāi)發(fā)；多建設(shè)價(jià)格合理、適合大多數(shù)老百姓需求的中低價(jià)實(shí)用性質(zhì)優(yōu)商品房，適當(dāng)控制高檔豪宅的開(kāi)發(fā)；多開(kāi)發(fā)密度低、綠化率高、生活空間大、配套設(shè)施完善、居住環(huán)境舒適的住宅小區(qū)，適當(dāng)控制市中心區(qū)單體樓的開(kāi)發(fā)。結(jié)合市場(chǎng)特點(diǎn)，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，多建設(shè)適合適銷(xiāo)對(duì)路的商品房，才能使發(fā)展商和買(mǎi)家都獲得雙贏，走可持續(xù)發(fā)展的道路。（二）優(yōu)化城市布局每個(gè)城市都有自己相對(duì)獨(dú)特的城市景觀構(gòu)成，建筑是凝固的藝術(shù)，建筑景觀是城市景觀的重要組成。城市綜合體作為城市重要的建筑集群，應(yīng)能體現(xiàn)城市建筑景觀特色，繼承城市建筑文化。同時(shí)，城市綜合體應(yīng)發(fā)揮在城市區(qū)域中的價(jià)值與帶動(dòng)作用，不宜簡(jiǎn)單的復(fù)制城市固有的建筑設(shè)計(jì)特色，而要適當(dāng)有所改造創(chuàng)新。城市核心區(qū)主要指城市中心CBD區(qū)域及副中心區(qū)域附近，是城市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、基礎(chǔ)配套最完備、人流最為密集的地區(qū)，也是城市最繁榮的區(qū)域，具有強(qiáng)大的輻射力。城市核心區(qū)商業(yè)發(fā)達(dá)、高樓林地，匯集眾多銀行、證券、企業(yè)總部、咨詢(xún)服務(wù)機(jī)構(gòu)，但同時(shí)這里地價(jià)昂貴、交通擁擠、住房緊張、大氣及噪聲污染嚴(yán)重，工作生活環(huán)境很差。環(huán)境持續(xù)惡化使得人們逐步萌生脫離城市核心區(qū)的意愿，使該區(qū)域發(fā)展前景受限。在城市核心區(qū)進(jìn)行城市綜合體的布局可以充分利用其經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、基礎(chǔ)設(shè)施完善、人流眾多的優(yōu)勢(shì)，增加綜合體開(kāi)發(fā)布局的市場(chǎng)吸引力。此區(qū)域布局城市綜合體可以極大緩解區(qū)域劣勢(shì)，提高項(xiàng)目容積率，集約土地利用，能夠抵抗高地價(jià)。功能要素中的居住功能，可緩解住房困難，通過(guò)內(nèi)外部交通系統(tǒng)的高效組合，可以緩解交通壓力，綜合體內(nèi)部功能配套齊全，可減少交通需求，減輕交通噪音污染及大氣污染。此區(qū)域布局城市綜合體，受區(qū)域限制，土地緊張，因此公園、廣場(chǎng)、展館等功能空間只能盡量縮減，增加商業(yè)、寫(xiě)字樓、住宅及公寓的供應(yīng)，由于市場(chǎng)需求基礎(chǔ)好，功能選擇可以適當(dāng)超前，但應(yīng)體現(xiàn)區(qū)域特色。綜合體總體空間結(jié)構(gòu)宜選擇軸向式或綜合式結(jié)構(gòu)，功能組合結(jié)構(gòu)宜選擇豎向疊加式，增加建筑高度，以節(jié)約土地利用，集約功能空間。宜采用立體化交通設(shè)計(jì)，增加地下停車(chē)位，多設(shè)置出入口，鼓勵(lì)公交系統(tǒng)使用。（三）以人為本，加強(qiáng)城市公共空間建設(shè)建筑的本質(zhì)其實(shí)就是人類(lèi)活動(dòng)的一種載體，所以城市綜合體的設(shè)計(jì)、管理都應(yīng)該順應(yīng)城市居民的生理和心理行為特征，從城市居民對(duì)日常活動(dòng)空間的實(shí)際需要出發(fā)，從城市居民對(duì)建筑空間的感性認(rèn)知出發(fā)。對(duì)于當(dāng)代城市綜合體的開(kāi)發(fā)與發(fā)展，應(yīng)當(dāng)在建筑與城市的共同作用下，對(duì)人的行為表現(xiàn)出關(guān)懷。強(qiáng)化相關(guān)功能空間的有機(jī)融合，方便居民在有限時(shí)間內(nèi)完成更多的行為需要，實(shí)現(xiàn)城市生活的一體化。打造城市整體公共空間，著重塑造區(qū)段或城市綜合體內(nèi)部的立體交通公共步行系統(tǒng)，緩解汽車(chē)等路面機(jī)動(dòng)交通對(duì)城市居民的束縛。加強(qiáng)城市人與自然和諧的建設(shè)，突破傳統(tǒng)城市生態(tài)的二位平面建設(shè)布局方式，建設(shè)立體的城市生態(tài)景觀，發(fā)掘城市氣候特征并應(yīng)用于建筑層面，形成健康舒適的城市大環(huán)境和富有內(nèi)涵的城市區(qū)域特征。城市綜合體的大量出現(xiàn)使得城市建筑的高度和密度大大增加，這樣就讓區(qū)域的可識(shí)別性變得更加重要，所以應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)城市環(huán)境標(biāo)示體統(tǒng)的建立與完善。結(jié)語(yǔ)通過(guò)對(duì)城市綜合體主導(dǎo)功能的選擇，并以其主導(dǎo)功能模式和其與城市的關(guān)聯(lián)因素之間的關(guān)系為基礎(chǔ)來(lái)組成城市綜合體開(kāi)發(fā)過(guò)程中的主要邏輯關(guān)系。在這一關(guān)系的指引下，使綜合體項(xiàng)目與城市發(fā)展相契合，促進(jìn)綜合體周邊城市區(qū)域發(fā)展，使城市綜合體項(xiàng)目的定位在城市角度更加的統(tǒng)一與和諧，讓綜合體內(nèi)部各功能子系統(tǒng)間的相互協(xié)同和運(yùn)營(yíng)過(guò)程協(xié)調(diào)有序，最終得以讓項(xiàng)目與城市整體的協(xié)同價(jià)值能夠最大程度的發(fā)揮。為論證這一構(gòu)想，本篇論文進(jìn)行了相關(guān)研究，總結(jié)如下：城市綜合體項(xiàng)目中各個(gè)功能系統(tǒng)之間是否可以相互協(xié)同，是否符合城市的發(fā)展戰(zhàn)略，是城市綜合體成功開(kāi)發(fā)的結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)。對(duì)綜合體內(nèi)部城市功能之間的協(xié)同關(guān)系的研究，由于綜合體案例尤其是能夠保持長(zhǎng)時(shí)間良好運(yùn)營(yíng)的城市綜合體案例相對(duì)較少，所以我國(guó)目前能夠借鑒的理論研究成果和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)還差很多。國(guó)外在城市綜合體方面對(duì)多年以來(lái)的成功案例研究得出的理論基礎(chǔ)，并且實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)也同樣經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)摸索與發(fā)展，所以形成了多種類(lèi)的理論成果與許多的知名成功案例。例如：美國(guó)城市土地研究學(xué)會(huì)在大量城市綜合體實(shí)際案例分析研究的基礎(chǔ)上總結(jié)出了城市綜合體內(nèi)部各功能間的價(jià)值鏈矩陣，并對(duì)不同功能之間的價(jià)值協(xié)同強(qiáng)弱關(guān)系程度進(jìn)行了對(duì)比分析，對(duì)我國(guó)城市綜合體的發(fā)展極具參考借鑒意義。不同城市的城市綜合體都有其自身獨(dú)特的開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，并且相同主導(dǎo)功能的城市綜合體在不同的城市環(huán)境中也具備不同的特征。在城市綜合體的前期定位階段，開(kāi)發(fā)商就需要對(duì)其進(jìn)行整體、內(nèi)部的城市功能模式的兩級(jí)定位；進(jìn)入到總體規(guī)劃環(huán)節(jié)階段，整體項(xiàng)目與周邊城市環(huán)境的融合與交流、相對(duì)人員以及消費(fèi)情況的調(diào)查研究也是城市總