論城市綜合開發(fā)

PAGE1論城市綜合開發(fā)摘要城市綜合體可以看作城市的微小縮影，因此當前一些學者也有稱其為“城中之城”。城市綜合體這種建筑形式最早出現(xiàn)在國外發(fā)達國家的大城市中，促進了城市經(jīng)濟的發(fā)展，取得了較大成功。上海瑞安集團的新天地、華潤集團的深圳萬象城等則是中國早期城市綜合體的成功典范，對于我國城市綜合體的開發(fā)意義非凡。本文從城市綜合體的基本功能入手，統(tǒng)計了廣州市現(xiàn)有城市綜合體的基本現(xiàn)狀，分析了廣州市城市綜合體發(fā)展的過程中遇到的問題，結合國際國內(nèi)先進經(jīng)驗，對廣州市的城市綜合體建設提出了市場化戰(zhàn)略和優(yōu)化城市布局戰(zhàn)略。關鍵詞：廣州城市綜合體房地產(chǎn)問題與對策AbstractUrbancomplexcanbeseenasasmallmicrocosmofthecity,sosomescholarshavecalledthe"cityofthecity."UrbancomplexThisarchitecturalformfirstappearedinlargecitiesindevelopedcountries,andpromotedthedevelopmentofurbaneconomy,andachievedgreatsuccess.ShanghaiRuianGroup'sXintiandi,ChinaResourcesGroup,ShenzhenVientianeCity,etc.isthesuccessofChina'searlyurbancomplexmodelforthedevelopmentofChina'surbancomplexsignificanceisextraordinary.Thisarticlefromthebasicfunctionsofurbancontext,thestatisticsofthecurrentsituationofguangzhoubasicoftheexistingurbancontext,thedevelopmentofguangzhouurbancontextisanalyzedtheproblemsintheprocess,combinedwithdomesticandinternationaladvancedexperience,complexconstructionofguangzhoucitymarketstrategyandoptimizingthecitylayoutstrategyisproposed。Keywords:Guangzhou.Urbancontext.Therealestate.Problemsandcountermeasures

目錄前言 4一、城市綜合體概述 4（一）城市綜合體的概念 41.城市綜合體的定義 42.城市綜合體的本質(zhì) 53.城市綜合體的特征 5（二）城市綜合體功能 61.承載功能 62.經(jīng)濟功能 63.文娛功能 74.社會功能 75.軟性功能 7二、廣州市城市綜合體研究 7（一）廣州市城市綜合體開發(fā)現(xiàn)狀 7（二）廣州市城市綜合體開發(fā)模式 10三、廣州市城市綜合體開發(fā)存在的問題和原因 11（一）廣州市城市綜合體的問題 111.尚缺少真正運營的城市綜合體，發(fā)展模式比較趨同 122.城市綜合體布局不合理，居家生活不便 123.城市土地開發(fā)的浪費，地鐵資源尚不能充分利用 134.城市綜合體發(fā)展方向模糊，對運行規(guī)律認識不深刻 135.城市綜合體管理模式有待改善 14（二）廣州市城市綜合體的問題根源 14四、廣州市城市綜合體發(fā)展戰(zhàn)略 16（一）明確發(fā)展方向，滿足市場需求 16（二）優(yōu)化城市布局 17（三）以人為本，加強城市公共空間建設 17結語 18參考文獻 20前言城市綜合體起源于國外，又稱HOPSCA,是集酒店（Hotel）、寫字樓（Office）、公共空間（Publicspace）、商場（Shoppingmall）、會所（Convention）、城市公寓其中三種或以上組合為一體的多功能、現(xiàn)代化、綜合性的城市多維空間，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。城市綜合體項目的成功開發(fā)將提升周邊區(qū)域乃至整個城市的價值，創(chuàng)造新的增值點，與此同時帶來大量的就業(yè)機會并為當?shù)卣畡?chuàng)造源源不斷的稅收，但是近年來我國對城市綜合體開發(fā)管理的理論研究，盡管發(fā)展迅速，但研究的深度和廣度都不夠。此外許多從國外引進的理論不能夠完全符合我國國情，因而不能簡車地生搬硬套，將其作為我國城市綜合體開發(fā)管理的指導方法。因此，研究符合我國國情的城市綜合體項目開發(fā)管理理論，對促進我國城市綜合體合理有序開發(fā)具有一定的現(xiàn)實意義。一、城市綜合體概述（一）城市綜合體的概念1.城市綜合體的定義城市綜合體應該是由多個空間，多個功能，立體化組合而成的一組建筑群，是在規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)通過街道、交通與不同功能單體建筑相互作用，形成互為價值體現(xiàn)的高集約型的公共開放空間。城市綜合體基本上都具有酒店、商務、居住、商業(yè)四大基本功能，很多綜合體還具有展覽、餐飲、娛樂、圖書館等復合功能，并在諸多功能性空間之間建立一種相互聯(lián)系、相互輔助的互動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。城市綜合體項目在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟特點有所側重。一般來說在經(jīng)濟發(fā)達城市進行開發(fā)運營比較容易成功。2.城市綜合體的本質(zhì)城市綜合體是隨著城市經(jīng)濟和文化發(fā)展、規(guī)模擴大、城市化水平提高以及居民生活水平提高等趨勢下產(chǎn)生的一種集約化的、可持續(xù)性的城市空間形態(tài)“城市綜合體的開發(fā)需要同城市社會經(jīng)濟發(fā)展目標和總體經(jīng)濟規(guī)模相吻合，通過進行科學規(guī)劃、合理布局來獲得良好的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益”它不但含有建筑綜合體的所有復合功能和形態(tài)，而且在建筑上追求功能區(qū)位的差異性及形態(tài)結構的立體性，在經(jīng)濟上體現(xiàn)為資源集約性、產(chǎn)業(yè)的集聚性以及由功能復合所產(chǎn)生的高效性。3.城市綜合體的特征（1）大型多層空間，多重豐富功能。城市綜合體根據(jù)其所在城市的規(guī)模和現(xiàn)代化發(fā)展程度，不但與城市各類商業(yè)、居住、娛樂等網(wǎng)點相互作用，而且與城市各類交通方式緊密結合，所以必須具備較大的建筑規(guī)模和尺寸，單體建筑的總體面積也相對較大，成為城市多功能集合的焦點。城市綜合體本身具有完整的商業(yè)、居住、娛樂等運營體系，其結合了城市的辦公、酒店、住宅、商鋪、文化、娛樂、完善的交通等多重功能，形成了城市綜合體的多樣和復合性，各功能之間緊密結合，相互補充，成為多功能的城市聚合體。（2）多層立體交通，融合連續(xù)空間。城市綜合體通常位于城市交通網(wǎng)絡、信息網(wǎng)絡密布、城市功能集中的主副中心區(qū)域，通過地下、地面、天橋等交通體系，將建筑群體的地下或地上的交通轉換空間和公共休閑空間有機結合起來，同時又與城市干道、地鐵、停車場等設施以及建筑內(nèi)部的交通體系有機結合，組成一套完善的立體交通體系，這種多層面的交通系統(tǒng)形成了豐富多變的多重交通空間。城市綜合體通常采用整體設計，又具有獨有的區(qū)位優(yōu)勢，其中各功能的建筑體之間均通過空中、地下和地面形成多層次的聯(lián)系，形成互補的、流動的、連續(xù)的空間體系，所以城市綜合體的任何一項設計都兼顧了建筑的整體效果和統(tǒng)一性，保持了建筑空間的延續(xù)和建筑立面效果的統(tǒng)一。（3）均衡利用土地，豐富布置景觀。城市綜合體注重均衡的和最大限度地利用土地資源，兼顧不同時段、時期內(nèi)城市綜合體各類功能交錯使用，例如商務、商業(yè)、居住、娛樂消費對晝夜、工作或休息日的不同需求，根據(jù)功能均衡地分布建筑群。城市綜合體另一個重要特征是應用現(xiàn)代城市景觀、環(huán)境設計，通過標志物？、小品、綠化、裝飾、照明等手段形成多層次的景觀與宜人的環(huán)境。各類布置在位置、方式、數(shù)量上更加考慮人性化，并且與周圍的環(huán)境更加協(xié)調(diào)，更加符合環(huán)保節(jié)能要求，與周邊環(huán)境更加和諧和統(tǒng)一。（二）城市綜合體功能1.承載功能城市綜合體的基礎是一個城市功能的空間承載體、資源承載體和物質(zhì)承載體，其可作為一個城市的金融、保險、科技、商業(yè)、居住會展、娛樂等功能的物理載體，為人們在城市里生活提供物質(zhì)條件和環(huán)境空間“但城市綜合體的載體功能是以城市的經(jīng)濟發(fā)展和資源限制為條件的，忽略了與城市現(xiàn)實條件的匹配必將導致資源的閑置和浪費，進而阻礙當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展”另外，若使用強度超出了城市綜合體的現(xiàn)實承受能力，綜合體將處于超負荷狀態(tài)，從而出現(xiàn)功能紊亂的現(xiàn)象。2.經(jīng)濟功能經(jīng)濟功能是綜合體的核心功能，城市綜合體可成為當?shù)囟愂盏闹饕獊碓矗谴碳そ?jīng)濟發(fā)展的手段和提供就業(yè)機會的良好渠道“其作為城市地標所形成的強大的引力和影響力可以引導城市建設的發(fā)展方向，帶動周邊土地價值的提升，吸引大量的品牌進駐，提升商業(yè)服務水平。促進消費結構和生活方式的改變，同時也能促進區(qū)域的產(chǎn)業(yè)定位和升級3.文娛功能城市綜合體常常會成為一個城市或局部區(qū)域的娛樂文化事業(yè)集中地。作為區(qū)域的文化地標，它既肩負著城市文明的基礎功能，又承擔著城市精神文明建設和文化傳播的使命。4.社會功能城市綜合體為一個城市的各種活動提供了環(huán)境空間。各種社團如政府、企業(yè)、非盈利組織、宗教等都可以以城市綜合體的空間環(huán)境與地標地位為依托，將自身的活動影響傳播到整個城市，周邊區(qū)域全國甚至于全球。如美國紐約洛克菲勒中心，法國巴黎的拉德方斯廣場和上海的新天地都具備了這種社會傳播力和影響力。5.軟性功能軟性功能是一個城市綜合體所獨有的不可能為同類綜合體都具備的功能，它反映了綜合體的特性，是城市綜合體核心競爭力“簡單來說，是通過對稀缺的、不可復制的資源進行整合和利用所形成的能力，包括聚集能力，輻射能力、流通能力和增長能力。二、廣州市城市綜合體研究（一）廣州市城市綜合體開發(fā)現(xiàn)狀近年來，廣州商業(yè)出現(xiàn)的一大變化，就是城內(nèi)外的綜合體如雨后春筍般接連而出。在繼天河城、太古匯、國金中心之后，廣州在建的綜合體呈四面開花之勢。在日前由牽頭舉辦的“城市綜合體價值高峰論壇”上，合富輝煌首席分析師龍斌指出，廣州的“城市綜合體”項目現(xiàn)時發(fā)展得非常理性，據(jù)不完全統(tǒng)計，現(xiàn)時廣州約有22個大型綜合體項目，總體量為1380萬平方米。城市綜合體已經(jīng)成為一個新時代居住的象征，越來越多的房企亮出了城市綜合體的招牌。尤其是大房企，對于“綜合體”的投入力度越來越大。如萬達集團、中糧集團等就提出了“只做城市綜合體”的發(fā)展戰(zhàn)略。廣州市主要城市綜合體信息如下表：編號項目名稱項目體重（萬平米）開業(yè)時間1天河城3419962中華廣場2920003中信廣場3220014萬博中心10020035維多利亞廣場14.320036廣州正佳廣場4220047名勝廣場1420068越秀城市廣場10.520069佳兆業(yè)廣場12.1200810高德置地廣場92201011萬菱匯46201012廣州白云萬達廣場39.2201013中旅商業(yè)城12201014花城匯55201115太古匯40.6201116廣州國際金融中心44.8201217合生廣場26201218太陽城廣場22201219珠江太陽新天地22201220光大都匯21.2201221富力盈凱廣場17.8201222人和商業(yè)中心10201223海航白云YH城10201224天匯廣場56.8201325越秀財富世紀廣場10.7201326保利中匯廣場9.2201327景豪坊17201428廣州白云綠地中心272015廣州市主要城市綜合體位置如下圖：（二）廣州市城市綜合體開發(fā)模式隨著城市化進程的加快，和近幾年房地產(chǎn)市場中開發(fā)商的戰(zhàn)略調(diào)整，廣州市城市綜合體發(fā)展的步伐也緊跟其上，在這一批批涌現(xiàn)出來的城市綜合體中，一部分銷售和運營蒸蒸日上，給開發(fā)企業(yè)帶來了豐厚的利潤，而另一批并沒有取的理想的業(yè)績，成就優(yōu)秀城市綜合體的因素從微觀層面至宏觀層面有很多。站在開發(fā)模式角度去分析廣州市的城市綜合體，主要立足于房地產(chǎn)開發(fā)模式的基礎之上，研究城市綜合體的開發(fā)模式，筆者通過調(diào)查分析，認為可以按照合開發(fā)商控股關系及綜合體功驅(qū)動和開發(fā)企業(yè)與第三方合作關系來進行劃分。根據(jù)廣州市正在開發(fā)的城市綜合體中房地產(chǎn)商業(yè)集團的控股情況，共有三種開發(fā)模式：獨立開發(fā)，企業(yè)集團強強聯(lián)手開發(fā)與企業(yè)與政府合作共贏開發(fā)。企業(yè)獨資開發(fā)模式獨立開發(fā)模式是城市綜合體的開發(fā)建設首選，只要企業(yè)集團實力雄厚，資金充足，那么就會選擇進行獨立投注資金進行綜合體開發(fā)，這樣可以在建筑設計，開發(fā)運營方面由自己做主，避免出現(xiàn)被牽掣而影響投資利益的最大化。當然，這樣的房地產(chǎn)商業(yè)集團一定要是國內(nèi)較為成熟，條件充沛的業(yè)界巨頭，在建筑設計上有自己的專業(yè)人士，從而保證設計的新穎別致，以優(yōu)美的外觀與舒適的環(huán)境來成為城市標志；有自己的建筑工匠，從而保證建筑質(zhì)量；有自己的經(jīng)濟師，通過對地段的勘察，投資的估算，利益的回收，做出精準的預測，從而保證投資利益，資金周轉，在保證質(zhì)量和效率的前提下，做到節(jié)約開流有自己的管理運營模式，這樣一旦建成，就可以馬上投入運營，提高效率與資金回收的時間。企業(yè)集團聯(lián)手開發(fā)模式因為城市綜合體往往都是大型的建筑群，建筑時間長，開發(fā)成本高。雖然利益誘惑人，但一個大蛋糕對于一些中型商業(yè)地產(chǎn)來說，還是力不從心的。找個商業(yè)合作伙伴，增強開發(fā)主體的實力和資源整合能力，使城市綜合體強調(diào)城市、建筑和市政配套、交通的綜合發(fā)展，更大程度將城市環(huán)境、建筑空間有機結合，構成一個連續(xù)的、協(xié)調(diào)的空間。風險均攤，利益共享，強強聯(lián)手，實現(xiàn)共贏是必要選擇。有財力的商業(yè)集團進行投資，有實力的商業(yè)房產(chǎn)公司進行開發(fā)，既保證了資金的到位，又保證了建筑的質(zhì)量與品位，不失為綜合體開發(fā)的一種好方法。企業(yè)政府合作開發(fā)模式企業(yè)與政府合作模式一方面主要由政府牽頭，改造政府項目，這種方式主要是由于政府資金有限，邀請企業(yè)參與的一種開發(fā)模式，或者是政府資金有限與企業(yè)資源互換的一種模式；另一方面是由于企業(yè)開發(fā)城市綜合體屬于政府重點扶持項目，能夠給政府帶來業(yè)績，帶動經(jīng)濟發(fā)展，政府會給與開發(fā)企業(yè)一系列優(yōu)惠政策。政府改造項目一般包括舊城改造，國企改造等。政府和企業(yè)合作模式主要表現(xiàn)形式是政府給予企業(yè)一定的優(yōu)惠政策，如公共財政補貼，無息貸款，或者企業(yè)與政府資源互換，即企業(yè)出資為政府建造項目，政府給予土地置換等方式。由于廣州市舊城改造難度較大，對舊城商業(yè)中心進行改造時，由于單個開發(fā)商力量比較薄弱，面對一系列的棘手問題，單憑開發(fā)商自己根本無法解決。首先是安置遷移民眾，開發(fā)商為了自己的利益不受影響，根本對被遷民眾的要求不予理睬，而市民也是出于自己利益的考慮，會刁難開發(fā)商的開發(fā)建設，處理不好就會影響社會的穩(wěn)定。這是必須要政府出面來進行協(xié)商解決，可以考慮給予開發(fā)商更多的優(yōu)惠政策，包括一系列公共財政補貼、無息貸款等政策，安撫被遷民眾，然后由開發(fā)商放心大膽進行開發(fā)，達到復興舊城的目的。故而這種城市綜合體開發(fā)模式在廣州市舊城改造中比較適用，很多新近開發(fā)的城市綜合體，只要在舊城區(qū)，基本都是采用的這種開發(fā)模式。三、廣州市城市綜合體開發(fā)存在的問題和原因（一）廣州市城市綜合體的問題目前我國很多城市建設城市綜合體在項目設計時往往是把過去成功的建筑綜合體模式簡單的拷貝復制過來，前期城市的整體規(guī)劃研究、項目的單體建筑設計、后期的運營管理等方面都沒有進行有效協(xié)調(diào)。綜合體內(nèi)部的子功能數(shù)量是夠了，但是各個子功能都是孤立存在的，并沒有產(chǎn)生應有的協(xié)同聯(lián)系。這種偷懶方式打造出來的城市建筑綜合體項目，在實際經(jīng)營狀況中往往表現(xiàn)的不好不壞，這些一開始就存在問題的綜合體一旦建成使用就難以取得大的突破發(fā)展，根本上的弊端使其在后期經(jīng)營方面難以做到未來的可持續(xù)發(fā)展。城市綜合體不能僅滿足于做成一個象征性的城市地標建筑，而是要真正從城市居民的角度上打造出一座能夠為客戶帶來核心價值地標的“城中城”。1.尚缺少真正運營的城市綜合體，發(fā)展模式比較趨同目前，廣州市除錦江萬達廣場外，尚缺少真正意義上已運營的城市綜合體，大多數(shù)城市綜合體還處于規(guī)劃建設中，環(huán)球貿(mào)易廣場、廣州390、華潤萬象等大型城市綜合體項目，都是在2009年開始進入動工建設階段即便是目前己經(jīng)開始建設或規(guī)劃的城市綜合體，大多數(shù)的建筑面積都不太大，這與廣州市的經(jīng)濟發(fā)展、消費能力是相映襯的”同時遍地開發(fā)的城市綜合體，雖然具備一般意義上的城市綜合體表現(xiàn)，比如涵蓋居住、辦公、商務、酒店等多種功能，但對于影響城市綜合體價值提升方面的環(huán)境屬性和目標屬性重視不夠此外，從發(fā)展模式上來講，各規(guī)劃建設中的城市綜合體基本上采取“獨立”開發(fā)模式“這種投資主體單一的開發(fā)模式，對于開發(fā)商的資金要求很高，容易使企業(yè)運作失策的企業(yè)陷入資金鏈緊張的境地基于開發(fā)主體融資能力及當前融資環(huán)境，目前城市綜合體項目采取抵押貸款方式較多”另外，廣州目前規(guī)劃的城市綜合體，以商業(yè)驅(qū)動型和住宅驅(qū)動型較多。2.城市綜合體布局不合理，居家生活不便在廣州城市發(fā)展中，與其他城市一樣經(jīng)歷著“攤大餅”模式向外發(fā)展，出現(xiàn)了居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、文教區(qū)等清一色的分區(qū)規(guī)劃“這種規(guī)劃有其合理性，但最大的弊端是忽視了城市是一個緊密聯(lián)系的有機整體具體而言，廣州市的產(chǎn)業(yè)和居住之間存在著很深鴻溝”高新區(qū)和高新西區(qū)作為產(chǎn)業(yè)集聚地，則產(chǎn)業(yè)發(fā)達，居住和娛樂氛圍欠缺，由此也出現(xiàn)很多人住在城中，工作在近郊的現(xiàn)象，從而導致了一直以來的上班時間交通擁堵嚴重的狀況“無獨有偶，光華大道區(qū)域的城市發(fā)展呈現(xiàn)出來的都是住宅集中化，目前暫缺少娛樂和產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃，這也會成為未來區(qū)域城市發(fā)展的掣肘對于業(yè)己形成以及可預見的區(qū)域發(fā)展弊端，城市綜合體其實可以很好的解決這些問題”深入考究，廣州市的城市綜合體主要集中在城中心，以及城東#位置，而近郊卻缺乏布局，是城市發(fā)展中的一大缺陷“近郊物業(yè)功能的單一化，對于居民生活造成的影響是毋庸置疑的更重要的是對整個城市的發(fā)展會帶來不平衡，以及對可持續(xù)性會造成一定傷害”因而，我們在城市規(guī)劃設計中，近郊可以布局一些城市綜合體，尤其是在城市副中心，完全可以承載城市綜合體的運營、發(fā)展3.城市土地開發(fā)的浪費，地鐵資源尚不能充分利用城市綜合體的物業(yè)價值實現(xiàn)，以及對城市的貢獻作用實現(xiàn)，離不開優(yōu)越的地理位置和便利的交通在城市發(fā)展的初期，一般而言城市綜合體項目往往位于寸土寸金的城市黃金地段“那么，從綜合體物業(yè)價值的合理實現(xiàn)來看，城市地鐵資源是其應當充分利用的發(fā)展機會不過，從廣州市目前項目發(fā)展模式來看，地鐵資源遠未被充分利用，己設計好的地鐵1、2號線沿線，不少物業(yè)功能還比較單一，己經(jīng)規(guī)劃設計好的城市綜合體項目，不少都忽略了地鐵這個交通因素。從城市資源的合理利用以及大型城市綜合體物業(yè)的良性運轉來看，對于地鐵沿線項目用地并不是很局促的地塊，應當充分做好項目物業(yè)組合的技術分析“充分利用城市中心區(qū)和地鐵資源，發(fā)展市場可行性較高的物業(yè)，如寫字樓對交通則依賴性非常大”當然：基于綜合體物業(yè)的操作難度，應根據(jù)該區(qū)域的特點，做好項目定位，而非將所有物業(yè)形式進行粗糙的大揉合。4.城市綜合體發(fā)展方向模糊，對運行規(guī)律認識不深刻誠然，由星級酒店、寫字樓、購物中心、商務公寓、住宅等多種業(yè)態(tài)組成的多座建筑體匯聚而成的城市綜合體，是近幾年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的熱點“在這種熱潮下，廣州市出現(xiàn)了一批城市綜合體項目，不少正處于建設中”不過，從融合了多項必備功能的真正意義上的城市綜合體項目來看，廣州目前呈現(xiàn)出來的還是很少綜合目前廣州目前己建或在規(guī)劃中的城市綜合體項目來看，似乎對城市綜合體的“運行規(guī)律”缺乏深刻理解，從而也就產(chǎn)生了對其發(fā)展方向的模糊認識。由此，開發(fā)商容易對城市綜合體產(chǎn)生過于“簡單化”,抑或過于“復雜化”的極端認識認識不清晰會使項目偏離價值軌道，那么，我們必須用動態(tài)、發(fā)展的眼光來判斷項目價值，確定項目發(fā)展方向，以及模式。5.城市綜合體管理模式有待改善現(xiàn)在城市綜合體不斷的涌現(xiàn)，可是商戶的資源增漲并沒有太大的提升，在相互爭奪資源的過程中，難免會出現(xiàn)破壞規(guī)則的行為，于是后期開發(fā)商只得不斷的注入資金來維持經(jīng)營，使得己經(jīng)很高的投入成本繼續(xù)的加大，而成本的提高直接導致了招商門檻的提升，從而致使主力品牌和知名品牌的退出，從而導致吸引不來消費者，最后形成慘淡經(jīng)營的惡性循環(huán)。城市綜合體的運營是一種新型的城市建筑功能組合模式，想要合理的運營，不僅需要具有人才優(yōu)勢、充沛的資本注入和優(yōu)秀的資源整合能力，還需要開發(fā)商具有長遠的戰(zhàn)略發(fā)展眼光、合理的市場定位和優(yōu)秀的駕馭風險的能力。所以有人說:“城市綜合體最難的還不是開發(fā)，而是后期的運營和管理”這句話是有理有據(jù)確實存在的。（二）廣州市城市綜合體的問題根源鄭州市城市綜合體存在問題的原因分析對問題產(chǎn)生的原因進行分析，才可以積累經(jīng)驗，為鄭州市今后的城市綜合體的開發(fā)提供科學合理的理論指導。開發(fā)商盲目跟風城市化進程的加劇、經(jīng)濟的發(fā)展，人們對消費、配套需求的提升無疑都是促使綜合體大量繁殖的成因，加之近些年來國家對房地產(chǎn)住宅市場嚴厲的調(diào)控政策使之一大批房地產(chǎn)開發(fā)商轉向商業(yè)地產(chǎn)這塊政策空白區(qū)，大量快速進入開發(fā)鄭州市城市綜合體。綜合體快速的發(fā)展難免會出現(xiàn)盲目性、不周全性。鄭州市畢竟還是正在發(fā)展中的大都市，社會需求和城市發(fā)展需要的緣故，需要城市綜合體的出現(xiàn)。但是，在城市綜合體開發(fā)上要因地制宜，根據(jù)條件的成熟與否來商榷綜合體的開發(fā)模式是至關重要的，任何問題無論新生的還是陳舊的，只要存在就有它的價值體現(xiàn)。作為新生的城市綜合體，既然是時代的需求，在政策導入方面理應大力扶持，為了城市發(fā)展需要也好，為了方便民眾需求也罷，一個現(xiàn)代都市理應打造屬于自己的城市品牌。但在綜合體的開發(fā)建設上，切勿一刀切，要根據(jù)實際情況采取相宜的開發(fā)模式。新城區(qū)建設的，可以引用財力雄厚的企業(yè)來一氣呵成，舊城區(qū)改造的，迫于民眾的訴求，政府一定要出面調(diào)停，在此基礎上再招商引資開發(fā)建設，必要時由政府引導，開發(fā)商出資先建商品房，然后再依據(jù)民眾的需要續(xù)建商業(yè)設施。總之，以建立和諧社會為根本，滿足附近居民生活所需為前提，進行城市革新與擴展為必要，從而采取切實可行的，保穩(wěn)促進的，多樣并舉的綜合體開發(fā)模式，是鄭州市城市發(fā)展和城區(qū)改造的必要選擇政府和開發(fā)商缺乏科學合理的發(fā)展規(guī)劃城市綜合體是一個集中開發(fā)的商業(yè)建筑集群，對土地使用強度和規(guī)劃強度要求較高。對于新區(qū)建設或者舊城改造，必須遵循合理的規(guī)劃設計，科學布局商業(yè)配套網(wǎng)點，做到商業(yè)的互補性，盡量避免同質(zhì)性導致建筑、人力、物資的浪費。這要求在用地之前，政府要全面做好規(guī)劃，嚴格按照用地規(guī)劃內(nèi)容和控制性規(guī)劃要點來招商建造。開發(fā)商應提供有效的建議，幫助政府完善規(guī)劃，建設項目的科學合理，這樣可以直接提升城市規(guī)劃的職能，使政府能夠了解更多關于城市發(fā)展規(guī)劃和資源分配的實際需求，以實現(xiàn)更好的利用與發(fā)揮。尤其應幫助政府解決城市“改造老城區(qū)”，“新的商業(yè)中心”兩個主要土地開發(fā)問題，可以得到政府的支持來緩解城市居住，交通，環(huán)境和安全壓力，土地項目的規(guī)劃上還可以得到優(yōu)惠的政策條件。在同一時間，做一個商業(yè)綜合體在城市中不能只大不小，必須根據(jù)城市或地區(qū)的消費能力，控制建設規(guī)模。不同性質(zhì)，不同功能的城市社會生活空間相結合，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一開發(fā)和管理，充分發(fā)揮城市功能和土地及樓宇空間的共同作用，形成一個完整的板塊，滿足人們對住宅、寫字樓、商務、旅游、購物、文化娛樂、社交、娛樂、環(huán)保等和諧統(tǒng)一的需求。如首座國際廣場，雖然交通便利，地段尚可，但距離曼哈頓較近，且定位與曼哈頓有一定的重復性，所以人氣不旺，經(jīng)營狀況很不理想；名門盛世廣場相對就好一些，雖然也屬于曼哈頓商業(yè)圈，但距家樂福較近，在家樂福人氣的帶動下，經(jīng)營狀況還算理想。城市基礎建設規(guī)劃欠合理城市綜合體可以說是城市功能的集中體現(xiàn)，是城市功能的局部升級，有效地提高了居住人群的生活效率。但是城市綜合體是一項復雜而系統(tǒng)性強、工程量大的工程項目，開發(fā)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，緊密相連，并且一旦落地，修改性成本巨大。一級土地開發(fā)即基礎設施建設又是開發(fā)的第一環(huán)節(jié)，如區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點的配套、街區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局、城市的文化特色分布、城市交通組織、市政配套、景觀等等這些基礎設施建設，一旦落地便不易整改，因此基礎設施建設的重要性不容忽視。城市綜合體開發(fā)商做好項目的用地選擇、前期定位必須考慮地塊的城市基礎設施建設。四、廣州市城市綜合體發(fā)展戰(zhàn)略（一）明確發(fā)展方向，滿足市場需求市場永遠是第一位的，只要是符合市場需要的，產(chǎn)品就有銷路。研究市場，在項日開發(fā)的前期做好詳盡的市場調(diào)查和分析，找準目標市場，準確定位，建設市民需要的商品房。而不應該盲目上項目，建設市民已經(jīng)不感興趣的商品房，造成更多的積壓空置商品房。目前，廣州市房地產(chǎn)市場的結構性矛盾仍然相當突出，一方面，規(guī)劃設計落后、戶型不合理、通風采光不好、交通不方便、環(huán)境較差的商品住宅大量積壓；另一方面，真正適合廣大老百姓需要的價格合理、設計優(yōu)良、配套完善、環(huán)境優(yōu)雅的質(zhì)優(yōu)價廉商品住宅卻嚴重不足。另外，在一些寫字樓、大中型商業(yè)用房空置的同時，適合廣大老百姓需要的中低價實用型質(zhì)優(yōu)商品房卻非常缺乏。適應市場變化，針對。老百姓的需要，提高樓盤的規(guī)劃設計水平，提高施工質(zhì)量，提供高素質(zhì)的物業(yè)管理服務，提供質(zhì)優(yōu)價廉、物超所值的高素質(zhì)商品房，讓老百姓買得放心，住的舒服，安居樂業(yè)，使發(fā)展商和買家獲得雙贏，樹立起產(chǎn)品的品牌，走可持續(xù)發(fā)展的道路，是發(fā)展商需要迫切解決的問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應根據(jù)市場需求的特點，多開發(fā)實用型住宅，適當控制寫字樓、大中型商業(yè)用房的開發(fā)；多建設價格合理、適合大多數(shù)老百姓需求的中低價實用性質(zhì)優(yōu)商品房，適當控制高檔豪宅的開發(fā)；多開發(fā)密度低、綠化率高、生活空間大、配套設施完善、居住環(huán)境舒適的住宅小區(qū)，適當控制市中心區(qū)單體樓的開發(fā)。結合市場特點，調(diào)整產(chǎn)品結構，多建設適合適銷對路的商品房，才能使發(fā)展商和買家都獲得雙贏，走可持續(xù)發(fā)展的道路。（二）優(yōu)化城市布局每個城市都有自己相對獨特的城市景觀構成，建筑是凝固的藝術，建筑景觀是城市景觀的重要組成。城市綜合體作為城市重要的建筑集群，應能體現(xiàn)城市建筑景觀特色，繼承城市建筑文化。同時，城市綜合體應發(fā)揮在城市區(qū)域中的價值與帶動作用，不宜簡單的復制城市固有的建筑設計特色，而要適當有所改造創(chuàng)新。城市核心區(qū)主要指城市中心CBD區(qū)域及副中心區(qū)域附近，是城市經(jīng)濟最發(fā)達、基礎配套最完備、人流最為密集的地區(qū)，也是城市最繁榮的區(qū)域，具有強大的輻射力。城市核心區(qū)商業(yè)發(fā)達、高樓林地，匯集眾多銀行、證券、企業(yè)總部、咨詢服務機構，但同時這里地價昂貴、交通擁擠、住房緊張、大氣及噪聲污染嚴重，工作生活環(huán)境很差。環(huán)境持續(xù)惡化使得人們逐步萌生脫離城市核心區(qū)的意愿，使該區(qū)域發(fā)展前景受限。在城市核心區(qū)進行城市綜合體的布局可以充分利用其經(jīng)濟發(fā)達、基礎設施完善、人流眾多的優(yōu)勢，增加綜合體開發(fā)布局的市場吸引力。此區(qū)域布局城市綜合體可以極大緩解區(qū)域劣勢，提高項目容積率，集約土地利用，能夠抵抗高地價。功能要素中的居住功能，可緩解住房困難，通過內(nèi)外部交通系統(tǒng)的高效組合，可以緩解交通壓力，綜合體內(nèi)部功能配套齊全，可減少交通需求，減輕交通噪音污染及大氣污染。此區(qū)域布局城市綜合體，受區(qū)域限制，土地緊張，因此公園、廣場、展館等功能空間只能盡量縮減，增加商業(yè)、寫字樓、住宅及公寓的供應，由于市場需求基礎好，功能選擇可以適當超前，但應體現(xiàn)區(qū)域特色。綜合體總體空間結構宜選擇軸向式或綜合式結構，功能組合結構宜選擇豎向疊加式，增加建筑高度，以節(jié)約土地利用，集約功能空間。宜采用立體化交通設計，增加地下停車位，多設置出入口，鼓勵公交系統(tǒng)使用。（三）以人為本，加強城市公共空間建設建筑的本質(zhì)其實就是人類活動的一種載體，所以城市綜合體的設計、管理都應該順應城市居民的生理和心理行為特征，從城市居民對日?；顒涌臻g的實際需要出發(fā)，從城市居民對建筑空間的感性認知出發(fā)。對于當代城市綜合體的開發(fā)與發(fā)展，應當在建筑與城市的共同作用下，對人的行為表現(xiàn)出關懷。強化相關功能空間的有機融合，方便居民在有限時間內(nèi)完成更多的行為需要，實現(xiàn)城市生活的一體化。打造城市整體公共空間，著重塑造區(qū)段或城市綜合體內(nèi)部的立體交通公共步行系統(tǒng)，緩解汽車等路面機動交通對城市居民的束縛。加強城市人與自然和諧的建設，突破傳統(tǒng)城市生態(tài)的二位平面建設布局方式，建設立體的城市生態(tài)景觀，發(fā)掘城市氣候特征并應用于建筑層面，形成健康舒適的城市大環(huán)境和富有內(nèi)涵的城市區(qū)域特征。城市綜合體的大量出現(xiàn)使得城市建筑的高度和密度大大增加，這樣就讓區(qū)域的可識別性變得更加重要，所以應當加強城市環(huán)境標示體統(tǒng)的建立與完善。結語通過對城市綜合體主導功能的選擇，并以其主導功能模式和其與城市的關聯(lián)因素之間的關系為基礎來組成城市綜合體開發(fā)過程中的主要邏輯關系。在這一關系的指引下，使綜合體項目與城市發(fā)展相契合，促進綜合體周邊城市區(qū)域發(fā)展，使城市綜合體項目的定位在城市角度更加的統(tǒng)一與和諧，讓綜合體內(nèi)部各功能子系統(tǒng)間的相互協(xié)同和運營過程協(xié)調(diào)有序，最終得以讓項目與城市整體的協(xié)同價值能夠最大程度的發(fā)揮。為論證這一構想，本篇論文進行了相關研究，總結如下：城市綜合體項目中各個功能系統(tǒng)之間是否可以相互協(xié)同，是否符合城市的發(fā)展戰(zhàn)略，是城市綜合體成功開發(fā)的結構基礎。對綜合體內(nèi)部城市功能之間的協(xié)同關系的研究，由于綜合體案例尤其是能夠保持長時間良好運營的城市綜合體案例相對較少，所以我國目前能夠借鑒的理論研究成果和經(jīng)驗教訓還差很多。國外在城市綜合體方面對多年以來的成功案例研究得出的理論基礎，并且實踐經(jīng)驗也同樣經(jīng)過漫長摸索與發(fā)展，所以形成了多種類的理論成果與許多的知名成功案例。例如：美國城市土地研究學會在大量城市綜合體實際案例分析研究的基礎上總結出了城市綜合體內(nèi)部各功能間的價值鏈矩陣，并對不同功能之間的價值協(xié)同強弱關系程度進行了對比分析，對我國城市綜合體的發(fā)展極具參考借鑒意義。不同城市的城市綜合體都有其自身獨特的開發(fā)特點，并且相同主導功能的城市綜合體在不同的城市環(huán)境中也具備不同的特征。在城市綜合體的前期定位階段，開發(fā)商就需要對其進行整體、內(nèi)部的城市功能模式的兩級定位；進入到總體規(guī)劃環(huán)節(jié)階段，整體項目與周邊城市環(huán)境的融合與交流、相對人員以及消費情況的調(diào)查研究也是城市總