商鋪發(fā)賣(mài)模式分析教材

商鋪銷(xiāo)售模式分析工商一部

馬立銷(xiāo)售模式售后返租直接銷(xiāo)售短期返租銷(xiāo)售長(zhǎng)期返租銷(xiāo)售十年租金抵一半房款帶租約銷(xiāo)售先出租后銷(xiāo)售商鋪銷(xiāo)售模式匯總商鋪類(lèi)型按照物業(yè)形態(tài)分類(lèi)商業(yè)街2排街鋪之間圍合，形成相對(duì)獨(dú)立的街道；底商集中商業(yè)寫(xiě)字樓、住宅或酒店附屬底商，整體性較好，需分割出數(shù)百平米以上大鋪；社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對(duì)象，以便民、利民、滿(mǎn)足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的地緣型商業(yè)。獨(dú)立集中商業(yè)獨(dú)立占地、零售、娛樂(lè)為主的純商業(yè)，層數(shù)通常在1-6層，整體性較強(qiáng)，可以是商業(yè)街區(qū)和集中商業(yè)的搭配；商業(yè)地產(chǎn)盈利模式對(duì)比分析盈利模式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)適用類(lèi)型盈利模式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)適用類(lèi)型只租不售分散出租1、租金高，物業(yè)升值空間大，開(kāi)發(fā)商收益可最大化；2、容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營(yíng)3、未來(lái)容易出售1、需充分重視前期定位工作；2、需設(shè)立專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)招商能力、日常經(jīng)營(yíng)管理能力的要求極高；3、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)大型商業(yè)、有足夠大的停車(chē)場(chǎng)及卸貨區(qū)；有豐富的本地商戶(hù)資源整體出租1、不需設(shè)立專(zhuān)門(mén)的經(jīng)營(yíng)公司和配備專(zhuān)業(yè)的商業(yè)人員，交易簡(jiǎn)單，結(jié)算方便；2、物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款；3、升值空間較大；收益低、在3~5%之間的回報(bào)率，即使物業(yè)升值，其套現(xiàn)的難度很大，采取這種方式還要加強(qiáng)對(duì)租戶(hù)的評(píng)估。沒(méi)有商業(yè)專(zhuān)才、資金實(shí)力雄厚、經(jīng)營(yíng)相對(duì)保守的開(kāi)發(fā)商，其物業(yè)面積一般不超過(guò)3萬(wàn)m2只售不租1、相對(duì)省力且風(fēng)險(xiǎn)較低2、資金周轉(zhuǎn)快1、失去了更大收益前景的可能性；2、商業(yè)經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定資金實(shí)力不夠、融資渠道有限、急于變現(xiàn)的開(kāi)發(fā)商1、租金比整體出租高一些；2、風(fēng)險(xiǎn)分散、租金相對(duì)有一定保證；1、需重視前期的商業(yè)定位；2、需設(shè)立相應(yīng)的管理部門(mén)及配備相關(guān)直接銷(xiāo)售特征：直接推出銷(xiāo)售，不提供任何附加價(jià)值及服務(wù)。優(yōu)勢(shì)：對(duì)開(kāi)發(fā)商商業(yè)運(yùn)營(yíng)要求低劣勢(shì)：由于售后產(chǎn)權(quán)不統(tǒng)一，無(wú)法做到統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，商業(yè)價(jià)值難于體現(xiàn)，后期存在一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)適合項(xiàng)目：街鋪、小規(guī)模社區(qū)商鋪客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)——直接銷(xiāo)售直接銷(xiāo)售一般通過(guò)炒作，在商業(yè)未經(jīng)營(yíng)運(yùn)作前，以銷(xiāo)售鋪位潛力的方式，吸引投資者與經(jīng)營(yíng)者購(gòu)買(mǎi)商鋪，達(dá)到資金回籠與利潤(rùn)回報(bào)的目的。這種方式一般在社區(qū)底商鋪銷(xiāo)售中運(yùn)用較多，對(duì)于開(kāi)發(fā)商及投資客來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)較小。開(kāi)發(fā)商按照住宅銷(xiāo)售思路將商鋪一次性賣(mài)給投資客，在法律上不存在任何連帶責(zé)任，投資者通過(guò)自己招商或經(jīng)營(yíng)的方式獲取相應(yīng)租金回報(bào)。但直接銷(xiāo)售后由于產(chǎn)權(quán)的不統(tǒng)一，無(wú)法做到統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，商

業(yè)價(jià)值難于體現(xiàn)，后期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大?？偨Y(jié)：售后返租特征：客戶(hù)購(gòu)鋪同時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂委托協(xié)議，將房產(chǎn)返租給開(kāi)發(fā)商，租期內(nèi)由開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)，租期三年到十幾年不等；返租期內(nèi)，業(yè)主定時(shí)從發(fā)展商處得到定額租金回報(bào)。優(yōu)勢(shì)：快速銷(xiāo)售、回籠資金分割靈活，投資門(mén)檻低，客戶(hù)層面廣投資的收益明確，如果有專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)或知名主力店則能進(jìn)一步增強(qiáng)客戶(hù)信心劣勢(shì)：實(shí)際租金收益不能滿(mǎn)足返租所需，政策限制對(duì)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)要求較高適合項(xiàng)目：項(xiàng)目基礎(chǔ)信息占地面積11288.60平米建筑面積143314.17平米容積率11.86物業(yè)形態(tài)寫(xiě)字樓：10-37層，共計(jì)55193.45平米酒店：24層，共計(jì)22213.78平米案例分析——雄飛中心商鋪定位：西南電子服務(wù)旗艦體驗(yàn)中心，華強(qiáng)電子世界負(fù)責(zé)整體運(yùn)營(yíng)-1F-6F，以后將成為華強(qiáng)電子世界成都店。7樓為美食廣場(chǎng)，8-9層為品牌電影院線(xiàn)。

7-9層餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)。出售樓層：1樓到6樓長(zhǎng)期售后返租案例分析——雄飛中心樓層單層面積（㎡）面積區(qū)間（㎡）單價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元）總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元）單套平均總價(jià)

(萬(wàn)元/套)平米均價(jià)（萬(wàn)元/㎡）1F15377-17518-33132-3846397212F32046-5910--1584-642225123F32076.6-56.16.5-9.250-37712274F37816-615.1-7.640-3431015.55F37644-744.1-6.324-3438356F36396-543.3-524-208634合計(jì)206644-1753.3-3324-38461379商鋪運(yùn)營(yíng)模式：-1F-6F由華強(qiáng)電子世界統(tǒng)一規(guī)劃、招商、運(yùn)營(yíng)商鋪面積區(qū)間及價(jià)格情況商鋪銷(xiāo)售模式：10年帶租約銷(xiāo)售，目前2樓與3樓認(rèn)購(gòu)簽約后可一次性返還前三年的租金（即少支付總房款21%的金額，相當(dāng)于前三年無(wú)收益）投資回報(bào)率：商鋪業(yè)主簽訂《委托經(jīng)營(yíng)合同》，合同期限為10年，頭三年每年返租7%，每三年租金遞增10%。1-3年租金為7%，4-6年租金為7.7%，7-9年為8.41%，10年為長(zhǎng)期售后返租產(chǎn)品分析案例分析——雄飛中心長(zhǎng)期售后返租典型的產(chǎn)權(quán)式商鋪產(chǎn)品，攤位較多，獨(dú)立門(mén)面較少。面積劃分有效控制了產(chǎn)品總價(jià)，降低了投資門(mén)檻。案例分析——雄飛中心項(xiàng)目推廣強(qiáng)調(diào)核心地段、專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、十年返租、8%回報(bào)率。期鋪的概念圖形象給客戶(hù)較好的體驗(yàn)，從而增強(qiáng)了客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)信心。長(zhǎng)期售后返租案例分析——雄飛中心總結(jié)：雄飛中心1樓售價(jià)210000元/㎡10年租金回報(bào)率8%實(shí)收租金年遞增率8%累計(jì)年限第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年預(yù)計(jì)月租金1400140014001400140014001400140014001400預(yù)計(jì)年租金16800168001680016800168001680016800168001680016800168000實(shí)收月租金400432467504544588635686740800實(shí)收年租金480051845599604765307053761782268884959569535年租金補(bǔ)貼12000116161120110753102709747918385747916720598465按照雄飛中心1樓21萬(wàn)/㎡的售價(jià)、開(kāi)發(fā)商承諾10年租金平均回報(bào)率8%，以及預(yù)計(jì)交房后1樓第一年租金400元/㎡，其后租金每年遞增8%計(jì)算，開(kāi)發(fā)商10年累計(jì)需要補(bǔ)貼租金近10萬(wàn)元.㎡，因此雄飛中心實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格為11萬(wàn)元/㎡。結(jié)合市場(chǎng)行情對(duì)雄飛中心1樓售價(jià)與租金進(jìn)行反算可以發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商實(shí)際是將未來(lái)10年的租金收益的差價(jià)進(jìn)行預(yù)收，從而提高了售價(jià)、租金、保障租金回報(bào)率、長(zhǎng)期售后返租案例分析——賽格廣場(chǎng)2006年第一次銷(xiāo)售政策回顧2樓均價(jià)3萬(wàn)元/㎡，與業(yè)主簽訂了兩次返租協(xié)議，累計(jì)返租15年，年回報(bào)率8%，反算后的租金回報(bào)率約200元/㎡·月。2012年調(diào)查結(jié)果2樓簽訂返租協(xié)議二手商鋪售價(jià)3-4萬(wàn)/㎡，同時(shí)必須接受返租協(xié)議，月租金回報(bào)按照200元/㎡·月計(jì)算。2樓未簽訂返租協(xié)議二手商鋪售價(jià)7-8萬(wàn)/㎡，月租金300-400元/㎡3樓租金：150-400元/㎡·月總結(jié)：長(zhǎng)期售后返租案例分析——賽格廣場(chǎng)2012年第二次銷(xiāo)售政策回顧選擇自主經(jīng)營(yíng)，也可以選擇3樓2006年市價(jià)8000元/㎡，因此開(kāi)發(fā)商選擇持有出租。3樓2012年推出，銷(xiāo)售均價(jià)約34000元/㎡，且前三年返租，年回報(bào)率8%，三年后業(yè)主可以 委托開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)?？們r(jià)統(tǒng)計(jì)30萬(wàn)以?xún)?nèi)30-60萬(wàn)60-100萬(wàn)100萬(wàn)以上第一批次268406第二批次3302418第三批次6588043合計(jì)1115614467產(chǎn)品特點(diǎn)：面積劃分合理，利于總價(jià)控制短期售后返租+先出租后銷(xiāo)售客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)：地段、成熟運(yùn)營(yíng)租金收益有保障、雙證齊全、可按揭、投資門(mén)檻低客戶(hù)抗性：由于先出租再出售，整體形象欠佳；客戶(hù)對(duì)三年后疑慮較大；由于運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)問(wèn)題導(dǎo)致的三樓實(shí)際租金不高。案例分析——賽格廣場(chǎng)短期售后返租+先出租后銷(xiāo)售案例分析——花樣年花生唐同樣是主題商超里的產(chǎn)權(quán)式商鋪銷(xiāo)售，花樣年花生唐為客戶(hù)提供了兩種銷(xiāo)售政策：1、支付全款，每年按照固定回報(bào)率返還客戶(hù)租金2、前十年不領(lǐng)取租金收益，但只用支付總房款的50%，同時(shí)還支持按揭貸款售后返租總結(jié)支付租金提供回報(bào)小業(yè)主開(kāi)發(fā)商商家代理招商出租物業(yè)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)小業(yè)主商家提供物業(yè)支付租金銷(xiāo)售結(jié)束關(guān)系轉(zhuǎn)化小業(yè)主和商家不能承擔(dān)解決矛盾的角色，也不具備解決矛盾的能力。售后返租模型：對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，商鋪如果只租不售，至少長(zhǎng)達(dá)十幾年的投資回收期令其焦心，而通過(guò)售后返租，能夠以高價(jià)很快售出所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，資金可迅回籠；對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，發(fā)展商的分割出售大大降低了投資門(mén)檻，中小投資者也可以通過(guò)商鋪銷(xiāo)售的核心問(wèn)題：銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)的矛盾如何處理售后返租總結(jié)三年短期售后返租十年長(zhǎng)期售后返租優(yōu)勢(shì)

前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營(yíng)，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象；降低前三年存在的“空租期”、“市場(chǎng)培育期”風(fēng)險(xiǎn)，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后卸下長(zhǎng)期返租收益率低的包袱。

前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；給投資者堅(jiān)定信心；

返租銷(xiāo)售，并適當(dāng)降低投資門(mén)檻，可以擴(kuò)大客戶(hù)層面，有利于加快

項(xiàng)目銷(xiāo)售速度；如果項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報(bào)。劣勢(shì)返租補(bǔ)貼返算回到了商鋪售價(jià)里，承擔(dān)十年的返租補(bǔ)貼；投資經(jīng)驗(yàn)較淺的投資客戶(hù)通常會(huì)相信長(zhǎng)期售后返租的商鋪物業(yè)。此類(lèi)型產(chǎn)品對(duì)產(chǎn)品形象、現(xiàn)場(chǎng)包裝要求較高。先出租后銷(xiāo)售特征：通過(guò)前期合理的業(yè)態(tài)定位，提前將適合的商家引進(jìn)，控制商業(yè)的品質(zhì)，主導(dǎo)商業(yè)的前期發(fā)展優(yōu)勢(shì)：可控制商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種，使布局合理，保證商業(yè)品質(zhì)，令開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、投資者及經(jīng)營(yíng)者的利益達(dá)到一個(gè)較好的平衡點(diǎn)；便于統(tǒng)一管理，培育出鋪位商業(yè)價(jià)值；租約、經(jīng)營(yíng)情況促進(jìn)銷(xiāo)售。劣勢(shì)：前期招商難度較大，對(duì)發(fā)展商綜合運(yùn)營(yíng)能力要求很高代表項(xiàng)目：帶租約銷(xiāo)售特征：商鋪銷(xiāo)售同時(shí)，針對(duì)商鋪?zhàn)陨項(xiàng)l件（產(chǎn)品原因、地段原因等）由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行前期招商，出售時(shí)帶租約進(jìn)行銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)：增強(qiáng)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)的信心度，適當(dāng)降低客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的敏感度劣勢(shì)：前期招商難度較大適合項(xiàng)目：集中商業(yè)項(xiàng)目、社區(qū)商業(yè)案例分析——復(fù)城國(guó)際大源集中商業(yè)350畝公園復(fù)城國(guó)際T1T2T3T4T5入口T5商鋪1

F總評(píng)樓層房號(hào)建筑面積單價(jià)總價(jià)101153.47530008133910102111.76400004470400103203.965300010809880104112.72380004283360項(xiàng)目位置面積區(qū)間層高

(m)主力開(kāi)間（m)主力進(jìn)深(m)復(fù)城國(guó)際T5下商鋪76-1545.54-53-10面價(jià)區(qū)間一次性均價(jià)套數(shù)開(kāi)盤(pán)成交開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率案例分析—復(fù)城國(guó)際T5商鋪2

F總評(píng)樓層房號(hào)建筑面積單價(jià)總價(jià)201202280.83300.01190002000053357706000200項(xiàng)目位置面積區(qū)間層高(m)主力開(kāi)間（m)主力進(jìn)深(m)T5下商鋪78-4025.54-53-10案例分析—復(fù)城國(guó)際樓層房號(hào)建筑面積單價(jià)總價(jià)301302280.83300.01110001200030891303600120項(xiàng)目位置面積區(qū)間層高(m)主力開(kāi)間（m)主力進(jìn)深(m)T5下商鋪75-4025.54-53-10一次性均開(kāi)盤(pán)成開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)T5商鋪3

F總評(píng)案例分析—復(fù)城國(guó)際T5商鋪4

F總評(píng)樓層房號(hào)建筑面積單價(jià)總價(jià)401402561.1376.04110001800061724301368720項(xiàng)目位置面積區(qū)間層高

(m)主力開(kāi)間（m)主力進(jìn)深(m)T5下商鋪75-4025.54-53-10一次性開(kāi)盤(pán)成開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)案例分析—復(fù)城國(guó)際復(fù)城國(guó)際T4下商鋪信息：樓層房號(hào)面積單價(jià)總價(jià)1

F101462.7253156.3324596400102313.7850256.2215769300103348.3750197.5417487300104144.8548323.786999700105440.5759261/p>

F2011029.1722547.1923204900202497.1723487.3311677200203474.5327244.22129282003

F3011006.6012213.0912293700302478.6011460.715485100303475.0515031.2571406004011016.399742.819902500案例分析—復(fù)城國(guó)際復(fù)城國(guó)際項(xiàng)目自身打造為復(fù)地商業(yè)街，整體概念打造有效拔升了項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值；復(fù)城國(guó)際商業(yè)產(chǎn)品面積控制合理，總價(jià)得到有效控制；5.5M層高，基本上相當(dāng)于買(mǎi)一層送一層，產(chǎn)品性?xún)r(jià)比相對(duì)較高；在無(wú)商業(yè)氛圍支持下，采用帶租約形式銷(xiāo)售，以強(qiáng)化投資客戶(hù)信心，達(dá)到較好的市場(chǎng)效果案例分析—復(fù)城國(guó)際案例分析—匯美皮草廣場(chǎng)投資回報(bào)主要包括兩部分：保底收益和溢價(jià)收益。

保底收益：前三年保底收益300元/㎡，第四年、第五年保底收益分別遞增8%，該項(xiàng)目是一個(gè)典型的“帶租約銷(xiāo)售”案例，具備較好的地段、招商團(tuán)隊(duì)、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，但由于其產(chǎn)權(quán)問(wèn)題、推廣不利及現(xiàn)場(chǎng)包裝存在的一定問(wèn)題，導(dǎo)致其銷(xiāo)售情況極差。商鋪面積區(qū)間：8-25㎡商鋪單價(jià)區(qū)間：8-13萬(wàn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：二手房帶租約銷(xiāo)售的優(yōu)點(diǎn)：帶租約銷(xiāo)售模式是解決招商與銷(xiāo)售矛盾較好的方式。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以先通過(guò)招商方式引進(jìn)經(jīng)營(yíng)者，營(yíng)造商業(yè)氛圍、提升商業(yè)價(jià)值、增加投資信心，然后再將商鋪帶租約出售給投資客。這種銷(xiāo)售形式法律風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，商鋪投資者直接與經(jīng)營(yíng)者簽訂租約合同，發(fā)展商不負(fù)任何連帶責(zé)任。帶租約銷(xiāo)售的潛在風(fēng)險(xiǎn)：帶租約銷(xiāo)售將使項(xiàng)目?jī)r(jià)格有不同程度的提升。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商每年向消費(fèi)者支付的租金，只不過(guò)相當(dāng)于把高出部分房?jī)r(jià)的一部分“返還”給購(gòu)房者。租約到期后無(wú)保證，租約到期之后項(xiàng)目收益就將無(wú)人保證。未來(lái)的出租成為了最大的問(wèn)題。帶租約銷(xiāo)售出售經(jīng)營(yíng)權(quán)特征：將商鋪一定時(shí)期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行出售，但不變更產(chǎn)權(quán)。優(yōu)勢(shì)：對(duì)產(chǎn)權(quán)清晰度要求不高；便于統(tǒng)一管理；回報(bào)率高投資門(mén)檻低，可能僅需幾萬(wàn)元劣勢(shì)：需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行合理的專(zhuān)業(yè)定位及管理沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，風(fēng)險(xiǎn)較高適合項(xiàng)目：案例分析——嘉利商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)嘉利商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目類(lèi)別舊樓可使用年限37年交房時(shí)間2012.06在售樓層數(shù)1、2、3、5層面積區(qū)間12-36㎡物業(yè)類(lèi)別產(chǎn)權(quán)式商鋪該項(xiàng)目共7層，累計(jì)1萬(wàn)㎡。1-5層按返租形式進(jìn)行銷(xiāo)售，投資回報(bào)率詳見(jiàn)下表。6、7層按照出售經(jīng)營(yíng)權(quán)形式銷(xiāo)售，年均回報(bào)率15%，年限15年。（例如投資20萬(wàn)，每年按照15%收取回報(bào)，第15年除領(lǐng)取15%回報(bào)外，返還最初投入的20萬(wàn)）其實(shí)質(zhì)也是一種融資行為。出售經(jīng)營(yíng)權(quán)出售經(jīng)營(yíng)權(quán)商鋪的優(yōu)點(diǎn)：對(duì)投資者而言具備高回報(bào)率對(duì)開(kāi)發(fā)商而言是一種快速集資的手段，且融資成本較低出售經(jīng)營(yíng)權(quán)的潛在風(fēng)險(xiǎn)：產(chǎn)權(quán)不歸投資者所有，物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大對(duì)開(kāi)發(fā)商資金流要求較高，一旦開(kāi)發(fā)商資金流斷裂，或項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)失敗，對(duì)開(kāi)發(fā)商、投資者均是巨大損失金融產(chǎn)品形式銷(xiāo)售特征：通過(guò)評(píng)估公司對(duì)物業(yè)的估值，提高銀行按揭房貸額度，降低首付款。優(yōu)勢(shì)：降低購(gòu)買(mǎi)者首付款門(mén)檻提升物業(yè)價(jià)值劣勢(shì)：存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)適合項(xiàng)目：價(jià)值較高的商鋪金融產(chǎn)品形式銷(xiāo)售模型：總結(jié)模式直接銷(xiāo)售售后返租先出租后銷(xiāo)售帶租約銷(xiāo)售出售經(jīng)營(yíng)權(quán)經(jīng)融產(chǎn)品形式銷(xiāo)