1階段性成果投資分析報告

1報告標(biāo)題項目投資分析報

告旭輝集團營銷階段性成果項目投資分析報告綱要PART1土地性質(zhì)與規(guī)劃指標(biāo)PART2區(qū)域研究及發(fā)展規(guī)劃PART3市場競爭及客戶需求分析PART4各類型物業(yè)競品分析PART5未來潛在競爭分析PART6本項目地塊定位報告標(biāo)題項目投資分析報

告3旭輝集團營銷階段性成果土地性質(zhì)與規(guī)劃指標(biāo)編制說明：1、基于目前土地拓展經(jīng)常時間緊迫，且往往是同時針對幾幅土地進(jìn)行投資測算，為了使各事業(yè)部、城市公司更加清晰、有效的完成報告，因此對《項目投資分析報告》進(jìn)行了提煉、優(yōu)化2、為了更加方便報告的使用，以案例進(jìn)行分析報告標(biāo)題項目投資分析報

告4旭輝集團營銷階段性成果土地性質(zhì)與規(guī)劃指標(biāo)一、地塊的基本情況沙坪壩區(qū)西永組團 U

標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)

U7-21-2/02

、U7-21-1/02

、U7-14-1/02

、U7-16-1//02

宗地，位于沙坪壩區(qū)大學(xué)城·重大東門旁，緊鄰東方劍橋，斜對龍湖睿城，與重慶

大學(xué)僅一溪之隔；地塊占踞大學(xué)城中心以南虎溪河景觀帶居住片區(qū)核心位置，位于商業(yè)廣場的輕軌7號線大學(xué)城站更是拉近了都市時尚與大學(xué)生活的距離。周邊現(xiàn)有廊橋水鄉(xiāng)、龍湖

U

城等項目以及重慶大學(xué)，四川美術(shù)學(xué)院、重慶師范大學(xué)，公

交車站、輕軌

7

號線，地理位置較好。地塊西面臨環(huán)城高速，東面臨市政道路，約 3-5

分鐘車程即可到達(dá)重慶大學(xué)、重慶師范學(xué)院等各大高校，金科廊橋水鄉(xiāng) 1800畝整體配套毗鄰。該區(qū)域同時也臨近西永微電子產(chǎn)業(yè)園，重慶西永綜合保稅區(qū)，地塊發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｍ恋匦再|(zhì)與規(guī)劃指標(biāo)5中路重慶師范大學(xué)大學(xué)城四川美術(shù)學(xué)院重慶大學(xué)大學(xué)城西永微電子產(chǎn)業(yè)園主城方向金科廊橋水鄉(xiāng)1800畝別墅+洋房+高層報告標(biāo)題旭輝集團營銷階段性成果項目投資分析報告二、地塊四至及周邊川美商業(yè)街卓越·熙街重大教師集資項目重大商業(yè)街本案報告標(biāo)題項目投資分析報

告6土地性質(zhì)與規(guī)劃指標(biāo)三、地塊的現(xiàn)狀U7-21-2/02用地面積：84990居住用地，地塊內(nèi)配套幼兒園，面積不小于2500平米U7-21-1/02用地面積：16324商業(yè)金融用地（七）本旭地輝塊集土團地營定銷位階研段究性-成地果塊現(xiàn)狀U7-14-1/02用地面積：42087居住用地，地塊內(nèi)配套幼兒園，面積不小于2500平米U7-16-1/02用地面積：46344商業(yè)金融用地,需配置街道辦、公廁、派出所旭輝集團營銷階段性成果本地塊由

4宗規(guī)劃地塊（

2宗住宅用地，2宗商業(yè)用地）組成，由規(guī)劃城市道路將各宗地塊隔開，地塊總用地面積為284

畝；地塊間由

500KVA 高壓線隔開，高壓線下為規(guī)劃的市政景觀綠化帶。?本項目所在地塊絕大部分地勢平坦，地塊內(nèi)高差較小，與周邊地塊標(biāo)高差距也較小；?本地塊以前內(nèi)有耕地和民宅，現(xiàn)拆遷已基本完成；?本地塊內(nèi)有規(guī)劃市政道路但均未全部修建成型；地塊周邊道路已全部建成。?地塊可利用景觀資源比較小。只有市政規(guī)劃綠化帶報告標(biāo)題項目投資分析報

告7旭輝集團營銷階段性成果土地性質(zhì)與規(guī)劃指標(biāo)重慶大學(xué)重慶師范大學(xué)四川美術(shù)學(xué)院龍湖睿城本項目繞城高速重慶科技學(xué)院重慶城市管理職業(yè)學(xué)院金科項目南至曾家鎮(zhèn)南至內(nèi)環(huán)高速東北至陳家橋?項目東至西永鎮(zhèn)、南至曾家鎮(zhèn)、西至內(nèi)環(huán)高速、東北至陳家橋鎮(zhèn)；?地塊北部和南部為已建成市政道路；?項目周邊為城市規(guī)劃建設(shè)用地；重慶醫(yī)科大學(xué)龍湖東橋郡報告標(biāo)題項目投資分析報

告8旭輝集團營銷階段性成果土地性質(zhì)與規(guī)劃指標(biāo)四、地塊的強制性指標(biāo)?地塊形狀不規(guī)則

，影響了總圖規(guī)劃布置上的經(jīng)濟性?地塊周邊道路仍處于規(guī)劃建設(shè)階段

，政府雖承諾在

2010年7月通車，但具有一定不確定性?

地塊內(nèi)部及周邊不存在拆遷問題，但是

管線仍未接入?建筑限高40米，即小高層最高僅可以設(shè)計

13層，對低密度物業(yè)的高比例設(shè)置形成無形的障礙平米的戶型指標(biāo)要求，增加了公寓銷售?目前公寓市場的成熟度較弱，74?的難度（剛性需求板塊內(nèi)不足）報告標(biāo)題項目投資分析報

告9旭輝集團營銷階段性成果土地性質(zhì)與規(guī)劃指標(biāo)五、地塊不利因素分析? 地塊東南部為

500KVA

高壓線走廊

，將影響居住品質(zhì)；? 地塊中間有市政設(shè)施用地，影響地塊價值；報告標(biāo)題項目投資分析報

告10旭輝集團營銷階段性成果土地性質(zhì)與規(guī)劃指標(biāo)六、土地swot分析在總體規(guī)劃上的規(guī)避或利用1、優(yōu)勢、機會的利用2、劣勢、威脅的轉(zhuǎn)換綱要PART1土地性質(zhì)與規(guī)劃指標(biāo)PART2區(qū)域研究及發(fā)展規(guī)劃PART3市場競爭及客戶需求分析PART4各類型物業(yè)競品分析PART5未來潛在競爭分析PART6本項目地塊定位報告標(biāo)題項目投資分析報

告12旭輝集團營銷階段性成果區(qū)域研究及發(fā)展規(guī)劃一、區(qū)域研究項目區(qū)域為主城西大門、城市副中心項目位于主城西部片區(qū)，重慶市政府重點打造的西永城市副中心，位于中梁山和縉云山兩大山脈之間，行政歸屬于沙坪壩區(qū)。報告標(biāo)題項目投資分析報

告13旭輝集團營銷階段性成果二、區(qū)域交通規(guī)劃本案未來交通規(guī)劃：雙碑隧道+橋梁的貫通，提升區(qū)域通達(dá)度地鐵一號線和輕軌七號線途經(jīng)大學(xué)城區(qū)域，提升與主城其它區(qū)域的緊密度。區(qū)域研究及發(fā)展規(guī)劃報告標(biāo)題項目投資分析報

告14旭輝集團營銷階段性成果三、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r沙坪壩區(qū)經(jīng)濟實力位于主城前列，區(qū)域生產(chǎn)總值排名主城第四，大學(xué)城片區(qū)的快速發(fā)展成為區(qū)域經(jīng)濟增長的重要引擎區(qū)域研究及發(fā)展規(guī)劃報告標(biāo)題項目投資分析報

告旭輝集團營銷階段性成果6.464.764.222.91.71.431.070.44-0.84-2-101234567沙坪壩區(qū)渝北區(qū)九龍坡區(qū)大渡口區(qū)江北區(qū)北碚區(qū)巴南區(qū)渝中區(qū)南岸區(qū)13.476.245.013.312.412.621.91.32-0.28-202468101214

15

16渝中區(qū)九龍坡區(qū)江北區(qū)渝北區(qū)沙坪壩區(qū)北碚區(qū)巴南區(qū)南岸區(qū)大渡口區(qū)2005-2009年主城各區(qū)二、三產(chǎn)業(yè)人口增量圖四、區(qū)域人口發(fā)展?fàn)顩r沙坪壩區(qū)為主城常住人口大區(qū)，同時產(chǎn)業(yè)人口增速較快區(qū)域研究及發(fā)展規(guī)劃16報告標(biāo)題項目投資分析報

告旭輝集團營銷階段性成果五、區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r本案片區(qū)內(nèi)各組團定位清晰，產(chǎn)業(yè)互補，項目所處的大學(xué)城片區(qū)為首期重地打造片區(qū)，區(qū)域成熟度較高區(qū)域研究及發(fā)展規(guī)劃報告標(biāo)題項目投資分析報

告旭輝集團營銷階段性成果已入住企業(yè)名單業(yè)主名稱投惠普全球軟件服務(wù)中心(中國)重慶分中心資金額占地面積員工人數(shù)年產(chǎn)值建設(shè)情況備注成型以后5000人，軟件研3億500畝2008年形20億發(fā)樓主體工程惠普重慶分中心，主要完成惠普公司在全元成，1800元已基本完工球承接的應(yīng)用軟件外包開發(fā)的訂單。-。2000人規(guī)模。北大方正集團FPC項目16億整個項目占地560畝，總建面建面29萬方。已平土EPC項目由北大方正公司新設(shè)立的子公司200010.7石方，中港合資重慶高密電人億元主體為動子有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)實施，計劃

2007年三季度投入試運行。華洋集團智能化電氣設(shè)備產(chǎn)業(yè)基地5.6億整個項目占地225畝總建面1200人10億已平土石方，主體為動。自主化工業(yè)與電力自動化系統(tǒng)及相關(guān)關(guān)鍵電器零部件產(chǎn)業(yè)基地。9.32萬方。臺灣茂德8英寸芯片項目9億美元整個項目占地600畝。6000人40億已開始修建廠房。主要產(chǎn)品為嵌入式Flash、LCD驅(qū)動IC、功率IC和CMOS 影像傳感器。

2008

年1

月建設(shè)完成并試1生7產(chǎn)。目前已進(jìn)駐的幾大龍頭企業(yè)，現(xiàn)有員工在 8000

人左右，隨著相關(guān)企業(yè)的不斷進(jìn)駐，最終園區(qū)內(nèi)將產(chǎn)生

6萬左右的產(chǎn)業(yè)人群。區(qū)域研究及發(fā)展規(guī)劃綱要PART1土地性質(zhì)與規(guī)劃指標(biāo)PART2區(qū)域研究及發(fā)展規(guī)劃PART3市場競爭及客戶需求分析PART4各類型物業(yè)競品分析PART5未來潛在競爭分析PART6本項目地塊定位報告標(biāo)題項目投資分析報

告19旭輝集團營銷階段性成果市場競爭及客戶需求分析一、市場供應(yīng)情況4789503274463663015882815805613072456662601020304050607080區(qū)

區(qū)區(qū)

區(qū)

區(qū)

區(qū)區(qū)九

大

沙

北區(qū)龍

渡

渝

南

江

渝

坪

巴

北

部

高坡

口

中

岸

北

北

壩

南

碚

新

新區(qū)

區(qū)

區(qū)020406080100120140新推項目個數(shù)（個）新開盤推出面積（萬方）2010年1-8月主城各區(qū)域新增或加推項目個數(shù)及體量72萬平方2010年1-8月，主城西部片區(qū)商品房新增供應(yīng)量猛增，其中新增商品房供應(yīng)量米，排名主城第四位報告標(biāo)題項目投資分析報

告20旭輝集團營銷階段性成果市場競爭及客戶需求分析二、各物業(yè)類型供應(yīng)情況2009年重慶主城區(qū)商品住宅供應(yīng)建筑類型面積比例2009年重慶主城區(qū)商品住宅供應(yīng)房型比例高層類型為市場絕對主導(dǎo)產(chǎn)品，別墅高端類型產(chǎn)品比重穩(wěn)步提升，但單套面積縮小剛性需求的主力戶型（兩房），成為市場供應(yīng)的主流市場競爭及客戶需求分析21報告標(biāo)題旭輝集團營銷階段性成果項目投報資分析告三、市場成交情況2010年1-8月重慶市主城各區(qū)商品房成交量情況45391835115980253210873483174106384826517115124162050001000015000200002500030000渝中區(qū)464310858280411869279274016685278199006大渡口區(qū)江北區(qū)沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)南岸區(qū)北碚區(qū)渝北區(qū)巴南區(qū)高新區(qū)經(jīng)開區(qū)北部高新北部經(jīng)開050100150200250300成交套數(shù)（套）成交建筑面積（萬方）2010年1-8月，沙坪壩區(qū)商品房成交量猛增，一舉打破延續(xù)幾年的三北一南格局，成交套數(shù)和成交量均位居主城第一位，區(qū)域市場情況向好，其中大學(xué)城片區(qū)市場發(fā)揮舉足輕重的作用報告標(biāo)題項目投資分析報

告22旭輝集團營銷階段性成果市場競爭及客戶需求分析四、市場價格走勢2010年1-8月重慶市主城各區(qū)商品房建面成交價格63754167670350724582549944095459443362735576769056784000200006000800010000渝中區(qū) 大渡口區(qū)江北區(qū) 沙坪壩區(qū)

九龍坡區(qū) 南岸區(qū) 北碚區(qū) 渝北區(qū) 巴南區(qū) 高新區(qū) 經(jīng)開區(qū) 北部高新北部經(jīng)開建面成交均價（元/平方米）2010年1-8月，沙坪壩區(qū)商品房均價建面

5072元/平方米，位于主城區(qū)中下游水平23報告標(biāo)題項目投資分析報

告旭輝集團營銷階段性成果市場競爭及客戶需求分析五、客戶需求分析為改善當(dāng)前居住條件虹橋交通樞紐拆遷居民青浦徐涇項目公寓客戶群范圍劃定未來鎮(zhèn)域規(guī)劃17萬人口導(dǎo)入規(guī)劃都市型工業(yè)園區(qū)的從業(yè)人員具備第一居所的條件，同時公寓價格及居住環(huán)境、品質(zhì)較其他區(qū)域有很大競爭優(yōu)勢多為徐涇或者青浦地區(qū)的本地人群因虹橋樞紐規(guī)劃建設(shè)的預(yù)計5萬的動拆遷人口徐涇工業(yè)園區(qū)已有180家企業(yè)落戶，其中有12家為世界500強企業(yè)。園區(qū)內(nèi)以高新技術(shù)為支撐的制造業(yè)企業(yè)為主，園區(qū)解決就業(yè)崗位5萬多個，其中80%以上的為外來人口1、虹橋樞紐港帶動的物流、貿(mào)易、商業(yè)、制造等行業(yè)的務(wù)工人員2、高等院校、國際學(xué)校的教職員工以及因陪讀而產(chǎn)生的人口流入綱要PART1土地性質(zhì)與規(guī)劃指標(biāo)PART2區(qū)域研究及發(fā)展規(guī)劃PART3市場競爭及客戶需求分析PART4各類型物業(yè)競品分析PART5未來潛在競爭分析PART6本項目地塊定位報告標(biāo)題項目投資分析報

告25旭輝集團營銷階段性成果一、競爭個案選擇競品選擇原則：?與本案相隔較近區(qū)域；?具有相同品質(zhì)的品牌項目；?項目的物業(yè)形態(tài)與本案重疊；?產(chǎn)品面積有一定程度的重疊；龍湖睿城龍湖U城競品選擇：高層項目：富力城 東方劍橋花園洋房項目：龍湖花千樹龍湖睿城富力城別墅項目：金科廊橋水鄉(xiāng) 融城華府富力城龍湖睿城龍湖東橋郡各物業(yè)類型競品分析報告標(biāo)題項目投資分析報

告26旭輝集團營銷階段性成果各物業(yè)類型競品分析二、XX項目競品分布（以高層為例）龍湖U城

總體量：138萬方物業(yè)類型：高層,洋房龍湖睿城總體量：112萬方物業(yè)類型：高層，洋房別墅富力城總體量：680萬方物業(yè)類型：高層，洋房，別墅東方劍橋總體量：33.62萬方物業(yè)類型：高層，洋房，別墅報告標(biāo)題項目投資分析報

告27旭輝集團營銷階段性成果推量單配（套）一房(套)兩房(套)三房(套)四房(套)項目名稱年份（萬方）套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例20095.4034939.35%122137.5436441.0400525.86%東方劍橋20103.91005612.96%16437.96%10825%10424.07%20084.87486.27%58576.47%13016.99%0000龍湖睿城20091.22125.7414669.86%5325.36%0000龍湖U城20108.8684081.63%0013513.12%545.25%00200820.860041820%55626.67%111253.33%0020094.38008720%11726.67%23453.33%00富力城20109.480018920%25326.67%50653.33%00小

計200825.7348/1003/686/1112/0/200911.00361/355/534/234/52/201022.25840/245/552/668/104/三、未來市場供應(yīng)數(shù)據(jù)圖表：近三年典型高層項目供應(yīng)戶型套數(shù)統(tǒng)計及比例大學(xué)城片區(qū)競品高層物業(yè)近三年供應(yīng)近 60

萬方，年均供應(yīng)量約

20

萬方（約

2270

套），以自住型的三房產(chǎn)品為絕對主力，超

2000套各物業(yè)類型競品分析報告標(biāo)題項目投資分析報

告28旭輝集團營銷階段性成果四、未來各戶型供應(yīng)量120010008006004002000單配一房二房三房四房2008年481003686111202009年361355534234522010年840245552668104數(shù)據(jù)圖表：2008-2010年大學(xué)城片區(qū)高層房型推售統(tǒng)計（單位：套）大學(xué)城片區(qū)隨著區(qū)域的逐漸成熟和人口的不斷增多，投資型的單配產(chǎn)品供應(yīng)急劇增加，而一房產(chǎn)品供應(yīng)量大幅下降，兩房供應(yīng)平穩(wěn)各物業(yè)類型競品分析報告標(biāo)題項目投資分析報

告29旭輝集團營銷階段性成果五、未來面積段供應(yīng)量12001000800600400200030-4040-5050-6060-70 70-8080-9090-100

100-110

110-120

120-130

130以上單配(套一)房（套）兩房(套)三房(套)2008200920102008-2010年片區(qū)高層項目供應(yīng)戶型面積區(qū)間分析（單位：平米）四房(套)數(shù)據(jù)來源：重慶思源經(jīng)紀(jì)市場數(shù)據(jù)組大學(xué)城片區(qū)高層物業(yè)各戶型面積控制較為緊湊，單配供應(yīng)主力面積：30-40㎡，一房主力面積40-50㎡，兩房主力面積60-70㎡，三房主力面積80-90㎡各物業(yè)類型競品分析報告標(biāo)題項目投資分析報

告30旭輝集團營銷階段性成果六、未來供應(yīng)價格分析項目名稱年份單價單配（套）總價：萬單價一房(套)總價：萬單價兩房(套)總價：萬單價三房(套)總價：萬單價四房(套)總價：萬2009430013-17430017-22430022-3500430047-56東方劍橋201000540022-27540027-43540043-48540048-702008450014-18450018-23450023-360000龍湖睿城2009550017-22550022-28550028-440000龍湖U城2010730022-2900730037-58730058-8000200800580024-29580029-46580046-5100200900720029-37720037-58720058-8000富力城201000800032-40800040-64800064-8800數(shù)據(jù)圖表：2008-2010年片區(qū)高層項目供應(yīng)單價及總價統(tǒng)計的速率快速增長，目前大學(xué)城片區(qū)高層物業(yè)大多以精裝房為主，房價以年均13%均價達(dá)7500 元/

平（精裝），裝修標(biāo)準(zhǔn)在1000

元/

平各物業(yè)類型競品分析報告標(biāo)題項目投資分析報

告31旭輝集團營銷階段性成果七、典型個案深度分析物業(yè)類別高層、小高層、花園洋房、商鋪物業(yè)地址沙坪壩大學(xué)城中路

46號(重慶師范大學(xué)對面)容積率1.90綠化率30%物業(yè)公司廣州天力物業(yè)管理有限公司重慶分公司開發(fā)商重慶富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物管費：高層、小高層

1.2元/平方；花園洋房

1.8元/平方富力城項目總占地約3851畝，項目總建筑面積680萬方，其中住宅

420萬方、商業(yè)

260萬方。項目分兩期開發(fā)，一期規(guī)劃為1077畝現(xiàn)代中式人文社區(qū)，二期規(guī)劃為

2774畝復(fù)合國際生活社區(qū)。富力城龍湖·睿城龍湖·東橋郡融城華府東方劍橋本案各物業(yè)類型競品分析報告標(biāo)題項目投資分析報

告32旭輝集團營銷階段性成果建材裝修安保系統(tǒng):24小時保安巡邏；智能化設(shè)施:閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，可是對講系統(tǒng)；電梯品牌:品牌電梯；供水系統(tǒng):市政供水加二次供水；外墻:面磚；大堂:高級石材拼花、高級石材貼墻、吊頂美觀天花；走廊:高級石材拼花、高級石材貼墻；電梯廳:高級石材拼花、高級石材貼墻；進(jìn)戶門:高級品牌防盜門；窗材:塑鋼窗；房間:客廳；地板:高級拋光磚；墻壁:高級乳膠漆；配置:空調(diào)機專用電源配套：260萬方商業(yè)體量，規(guī)劃包羅萬象，商務(wù)公寓、星級酒店、甲級寫字樓等各類型商業(yè)。教育配套：高校：重慶大學(xué)、重慶師范大學(xué)、四川美院、重慶醫(yī)科大學(xué)、第三軍醫(yī)大等14所高校環(huán)繞；中學(xué)：重慶市重點中學(xué)一中、八中、QSI國際學(xué)校；小學(xué)：重慶市知名小學(xué)人民小學(xué)；幼兒園：項目擁有知名幼兒園；交通配套:地鐵1號線、輕軌7號線、輕軌9號線。內(nèi)外環(huán)高速、渝遂高速。巴士及公交：社區(qū)豪華巴士通達(dá)全城，業(yè)主3年免費；大學(xué)城4線66輛公交環(huán)城貫通。富力城富力城各物業(yè)類型競品分析報告標(biāo)題33項目投資分析報

告旭輝集團營銷階段性成果0入市體量2008年20.862009年4.382010年9.480200年份（萬方）套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例200820.860041820%55626.67%111253.33%0020094.38008720%11726.67%23453.33%0020109.480018920%25326.67%50653.33%00251200100020800156001040052008年2009年2010年單配套數(shù)一房套數(shù)兩房套數(shù)三房套數(shù)四房套數(shù)富力城高層產(chǎn)品

2008年度推量達(dá)到頂峰達(dá)20.86萬方，09及10年分別為

4.38及9.48萬方，其主要戶型為三房，占到供應(yīng)總量的

53.33%數(shù)據(jù)圖表：富力城高層項目供應(yīng)戶型套數(shù)統(tǒng)計及比例推量 單配（套） 一房(套) 兩房(套) 三房(套) 四房(套)各物業(yè)類型競品分析報告標(biāo)題項目投資分析報

告旭輝集團營銷階段性成果單配（套）一房(套)兩房(套)三房(套)四房(套)項目名稱年份單價總價：萬單價總價：萬單價總價：萬單價總價：萬單價總價：萬200800580024-29580029-46580046-5100200900720029-37720037-58720058-8000富力城201000800032-40800040-64800064-8800數(shù)據(jù)圖表：富力城高層項目價格分析0均價2008年58002009年7200數(shù)據(jù)圖表：富力城高層項目價格走勢圖（元/平方米）90008000700060005000400030002000100024%與11%，目前精裝高層

40-110㎡，富力城高層產(chǎn)品價格在三年內(nèi)不斷增高，增幅分別為均價為8000元/平方米，總價在

32-88萬之間2010年8000數(shù)據(jù)來源：重慶思源經(jīng)紀(jì)市場數(shù)據(jù)3組4各物業(yè)類型競品分析報告標(biāo)題項目投資分析報

告旭輝集團營銷階段性成果單配（套）一房(套)兩房(套)三房(套)四房(套)項目名稱年份推出套數(shù)消化比例套數(shù)消化比例套數(shù)消化比例套數(shù)消化比例套數(shù)消化比例200800418100.00%556100.00%1112100.00%0020090087100.00%117100.00%234100.00%00富力城201000189100.00%253100.00%506100.00%0010-12萬方，年均去化套數(shù)為

1100套，月均去化量約富力城高層項目去化率約為年均去化為92套數(shù)據(jù)圖表：富力城高層項目去化率分析富力城35數(shù)據(jù)來源：重慶思源經(jīng)紀(jì)市場數(shù)據(jù)組各物業(yè)類型競品分析報告標(biāo)題項目投資分析報

告36旭輝集團營銷階段性成果數(shù)據(jù)圖表：富力城主力戶型賞析（三房兩廳兩衛(wèi)）戶型賞析：優(yōu)點：主臥帶

270度飄窗，自帶景觀陽臺（約6平米）與入戶花園（

8.5平米）；缺點：餐廳處過于擁擠，玄關(guān)入戶處有一定程度的面積浪費，臥室處門對門，過道過窄較。富力城各物業(yè)類型競品分析報告標(biāo)題項目投資分析報

告37旭輝集團營銷階段性成果各物業(yè)類型競品分析綱要PART1土地性質(zhì)與規(guī)劃指標(biāo)PART2區(qū)域研究及發(fā)展規(guī)劃PART3市場競爭及客戶需求分析PART4各類型物業(yè)競品分析PART5未來潛在競爭分析PART6本項目地塊定位報告標(biāo)題項目投資分析報

告39旭輝集團營銷階段性成果未來潛在競爭分析一、未來兩年潛在項目供應(yīng)量分析卓越美麗時光龍湖東橋郡融城華府龍湖U城東方劍橋富力城康田漫城中渝項目報告標(biāo)題項目投資分析報

告40旭輝集團營銷階段性成果卓越美麗時光，2000套，主力面積30-50㎡一房和30㎡以下單間配套2010年2011年10

11

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1

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3

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5

6

7

8

9

10

11月 月

月

月

月月

月月

月

月月月

月

月2012

年 2013

年12

1

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8 9

10

1112

1

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7

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9月 月月

月月月

月月

月月月

月月月月

月月月

月月月

月10

11

12月

月

月龍湖U城420套，主力面積38-78㎡，一房和兩房房為主東方劍橋400套，主力面積平層110-120㎡，躍層140-180㎡康田漫城，1800套，主力面積50-60㎡高層洋房別墅金科廊橋水鄉(xiāng)，約4000套，60-110平米為主，一房15%，兩房45%，三房30%，其他10%金科廊橋水鄉(xiāng)

1500套，主力面積平層85-120㎡，躍層140-160㎡富力城，200套，主力面積200-230㎡，主力總價250-350萬元金科廊橋水鄉(xiāng)

600套，主力面積：聯(lián)排200-230㎡，預(yù)計16000元/㎡龍湖U城主力面積：洋房：100-150㎡，6100元/㎡起東方劍橋，150套，主力面積180-230㎡，主力總價250-350萬元未來潛在競爭分析報告標(biāo)題項目投資分析報

告41旭輝集團營銷階段性成果2011-2013

年區(qū)域高層供應(yīng)情況? 區(qū)域近期60平米以下的投資型產(chǎn)品陸續(xù)有供應(yīng)

，從2011年起以居住型產(chǎn)品為主的項目將陸續(xù)入市，面積區(qū)間在70-110平米，項目將逐漸增多，競爭激烈；平層戶型（

85-120㎡）、躍層戶型（120-160

㎡）。龍湖U

城、金科廊橋水鄉(xiāng)和東方劍橋是未來市場供應(yīng)主力

；2011-2013

年區(qū)域洋房供應(yīng)分析?從2010年開始洋房產(chǎn)品供應(yīng)增加，產(chǎn)品主要為2011-2013年區(qū)域別墅供應(yīng)分析?大學(xué)城未來兩年別墅市場

以130-160㎡的疊拼別墅和

160-230㎡經(jīng)濟型聯(lián)排別墅為主，進(jìn)入2012年后，已知項目中，金科廊橋水鄉(xiāng)、龍湖

U城、東方劍橋

有別墅產(chǎn)品供應(yīng)，總體供應(yīng)量呈下降趨勢。未來潛在競爭分析報告標(biāo)題42項目投資分析報

告旭輝集團營銷階段性成果物業(yè)形態(tài)2008年2009年2010年2011年2012年市場供應(yīng)量預(yù)測————640690380市場容量258650市場供應(yīng)量預(yù)測————7801000900市場容量30875市場供應(yīng)量預(yù)測市場容量——1162——26004600600082002010年后市場供應(yīng)及市場容量預(yù)測（不完全統(tǒng)計）別墅洋房高層?

別墅供應(yīng)有減少的趨勢，同時，市場容量還會隨城市經(jīng)濟發(fā)展逐漸成熟呈上升趨勢，因此預(yù)計市場仍有機會點；?

洋房預(yù)計2010年后，龍湖U城、東方劍橋、金科等項目的陸續(xù)入市，伴隨區(qū)域配套、交通條件的逐漸成熟，市場容量將有明顯上升。?

高層2010-2011年區(qū)域集中居住區(qū)土地的陸續(xù)供應(yīng)，供應(yīng)項目增多、供應(yīng)量加大，將快速進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)高峰期，競爭激烈，但區(qū)域配套成熟度不高，仍以投資需求為主；而2012年后，軌道1號線、雙碑大橋通車將加大區(qū)域便捷度，對外區(qū)客戶吸引力度加大，居住類產(chǎn)品需求迅速加大，使大學(xué)城真正成為宜居之城；未來潛在競爭分析報告標(biāo)題項目投資分析報

告43旭輝集團營銷階段性成果二、近兩年已成交土地情況土地位置建筑規(guī)模用途 土地 (m

2

)/容積率起始價（萬元）競得單位競得時間成交價

出讓方土地單價 樓面地價（萬元） 式

（萬元/畝）（元/

㎡）住二類居

170210≤314888.530638重慶寶嘉

2010-房地產(chǎn) 11-3083000 拍賣3252636沙坪壩區(qū)西永組團U標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)U7-1-5/02、

U7-1-6/02、

U7-3-1/02號宗地沙坪壩區(qū)西永組團U標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)U7-3-2/02、U7-3-3/02

、

住U7-3-4/02

號宗地二類居

199604≤369267.436134重慶歐鵬

2010-房地產(chǎn) 1