農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)可行性研究報(bào)告

目 錄\l“_TOC_250005“第一章總 論 1工程簡(jiǎn)況 1工程建設(shè)背景與必要性 2工程編制依據(jù)與爭(zhēng)論范圍 31。4主要結(jié)論與建議 4\l“_TOC_250004“其次章市場(chǎng)調(diào)查與需要分析 62。1建設(shè)背景分析 62.2市場(chǎng)調(diào)查分析 7\l“_TOC_250003“第三章現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析 8。1建設(shè)地點(diǎn)與交通條件 83.2地形地質(zhì)條件 83。3水文條件 8氣象條件 8市政配套條件 93。6建筑用材 9\l“_TOC_250002“第四章建設(shè)規(guī)模與主要建筑構(gòu)造 104。1建筑規(guī)模 104.2主要建筑構(gòu)造 10\l“_TOC_250001“第五章工程招投標(biāo) 12\l“_TOC_250000“第六章投資估算與資金籌措 13投資估算 13資金籌措 14第七章環(huán)境影響分析 157。1周邊環(huán)境現(xiàn)狀 157。2環(huán)境影響分析 15。3環(huán)境保護(hù)措施及治理效果 15第八章節(jié) 能 178。1設(shè)計(jì)依據(jù) 178。2節(jié)能措施 17第九章利潤(rùn)推測(cè) 199。1住宅銷(xiāo)售價(jià)格 199。2本錢(qián)費(fèi)用 209.3利潤(rùn)推測(cè) 20第十章財(cái)務(wù)分析 2110.1評(píng)價(jià)參數(shù)及有關(guān)說(shuō)明 21。2財(cái)務(wù)盈利力量分析 2110。3不確定性分析 23第十一章社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 25第一章總論1.11。1.2342。1.3區(qū)、蔬菜水果及制品區(qū)和畜產(chǎn)品區(qū)及其配套效勞設(shè)施。該工程建成后，將成為本，能滿足青樹(shù)坪鎮(zhèn)不斷增長(zhǎng)的物質(zhì)消費(fèi)需要和整個(gè)婁底經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展的客觀要求，它將成為整個(gè)湘中農(nóng)村小城鎮(zhèn)首家抱負(fù)的商品和農(nóng)產(chǎn)品集散地。。1.4。7。1。513296.7平方米。69房屋層數(shù)：二層80008。建設(shè)工期1082。2.129720033萬(wàn)余人，已建成了“兩縱五橫”的主構(gòu)造。青樹(shù)坪鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，處于衡邵走廊中段，廊中段，320國(guó)道橫跨東西,青衡、青甘大路縱貫?zāi)媳?離縣城19公里，距滬昆高速入口和洛湛鐵路三塘鋪車(chē)站不到速入口和洛湛鐵路三塘鋪車(chē)站不到3公里。多年以來(lái)，青樹(shù)坪鎮(zhèn)秉承“耕讀天下”60030001200604041500100011341入與生活水平大幅度提高，縣城已經(jīng)在原消費(fèi)需求的根底上消滅的供求增長(zhǎng)點(diǎn).該工程的建設(shè)，正是順應(yīng)這種進(jìn)展趨勢(shì)而適時(shí)提出來(lái)的.1.2.2是格外可行的，也是格外必要的。320300103將給工程帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。而這一工程的開(kāi)發(fā)，無(wú)疑將使該地段的商業(yè)價(jià)值得到充分的表達(dá)。開(kāi)發(fā)，將吸引大量農(nóng)業(yè)人口涌入城鎮(zhèn)從事第三產(chǎn)業(yè)。這樣，無(wú)形中刺激了消費(fèi)的必要的。第四，工程的開(kāi)發(fā)，將有利于鎮(zhèn)區(qū)市容、交通、衛(wèi)生治理。現(xiàn)階段，由于缺乏足夠的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，以街為市的大路市場(chǎng)面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，甚至國(guó)道兩旁擺攤設(shè)建成后，將供給應(yīng)經(jīng)營(yíng)戶足夠的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，加上標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)治理，將很大程度上改善鎮(zhèn)區(qū)面貌，進(jìn)一步開(kāi)掘青樹(shù)的商業(yè)底蘊(yùn),提升青樹(shù)的對(duì)外形象。工程編制依據(jù)與爭(zhēng)論范圍編制依據(jù)〔GB50180-93)；《城市道路設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(GJJ37—90)：［1999]172〔湖南省施工企業(yè)工〕3。2合性的爭(zhēng)論論證，為工程的決策和開(kāi)發(fā)建設(shè)供給依據(jù)。主要爭(zhēng)論內(nèi)容包括：⑴工程建設(shè)背景與必要性;⑵市場(chǎng)調(diào)查與需求分析；⑶現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析；⑷建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容；⑸進(jìn)度掌握與工程建設(shè)方案；⑹投資估算與資金來(lái)源;⑹財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià).1.4等問(wèn)題.的；并將帶來(lái)巨大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)點(diǎn):觀要求和青樹(shù)坪寬闊消費(fèi)群體的需求而提出的，市場(chǎng)前景格外樂(lè)觀。8000對(duì)進(jìn)一步提高青樹(shù)、雙峰的知名度，擴(kuò)大對(duì)外影響,吸引外來(lái)資金具有重大意義。和交通條件格外優(yōu)越，為工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)供給了有利的外部條件。局部建議合理，以營(yíng)造輕松、舒適的購(gòu)物環(huán)境，提高該“農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)”的文化品位.化治理。⑶開(kāi)發(fā)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格掌握本錢(qián)和費(fèi)用，以防止消滅財(cái)務(wù)虧損。其次章市場(chǎng)調(diào)查與需要分析建設(shè)背景分析青樹(shù)坪鎮(zhèn)隸屬婁底市雙峰縣，是全國(guó)知名的小城鎮(zhèn)，是全國(guó)小城鎮(zhèn)建設(shè)重點(diǎn)3319193社會(huì)事業(yè)富強(qiáng)進(jìn)步，初步形成了商貿(mào)流通、農(nóng)機(jī)機(jī)電、文化消遣、交通運(yùn)輸?shù)任宕螽a(chǎn)業(yè)，建成了農(nóng)貿(mào)、服裝、建材、木材、農(nóng)機(jī)機(jī)電等五大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，境內(nèi)大小6003000120060415001000青樹(shù)坪具有較強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、人文優(yōu)勢(shì)，且市場(chǎng)富強(qiáng)，商貿(mào)流通一項(xiàng)重要舉措.該工程位于鎮(zhèn)西南，其所處地理位置具有以下優(yōu)勢(shì)：的方向。3002003421O03。拆遷優(yōu)勢(shì)：區(qū)域內(nèi)沒(méi)有拆遷居民,拆遷本錢(qián)不大。4.用地優(yōu)勢(shì)：區(qū)域內(nèi)地形、地貌單一,地質(zhì)構(gòu)造簡(jiǎn)潔，具備了城市建設(shè)的基本條件。設(shè)品位和對(duì)外開(kāi)放形象。。2青樹(shù)坪是典型的農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)，是以農(nóng)副產(chǎn)品集散為主的集鎮(zhèn)。境內(nèi)農(nóng)業(yè)、農(nóng)副4500辣椒等品牌蔬菜和柑橘、西瓜、柚子等農(nóng)產(chǎn)品獨(dú)具特色，品質(zhì)絕佳，遠(yuǎn)銷(xiāo)長(zhǎng)沙、邵東、衡陽(yáng)、婁底等地，掩蓋區(qū)域廣，市場(chǎng)活潑，吸引了周邊地區(qū)大量的人員前在政策上賜予扶持，吸引更多的經(jīng)營(yíng)戶來(lái)城西從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)將會(huì)是水到渠成的。第三章現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析工程建設(shè)區(qū)域內(nèi)無(wú)拆遷居民，拆遷本錢(qián)不大，地貌較為平坦。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)踏勘,建有利于開(kāi)工興建。。1建設(shè)場(chǎng)地與居民用房有適當(dāng)間距，施工對(duì)居民干擾不多，且施工場(chǎng)地。2婁底屬六度地震區(qū),小區(qū)內(nèi)建筑物、構(gòu)筑物按“六度“進(jìn)展抗震設(shè)防。3.3場(chǎng)地內(nèi)除雨水外無(wú)其他地表水，地表土層含水量不大。。4工程所在地屬中亞熱帶季風(fēng)性潮濕氣候,特征明顯，具有春暖多變,寒潮頻繁,4、氣象資料如下：年平均氣溫17。3℃其中：一月份平均氣溫5.1℃極端最高氣溫40.1℃極端最低氣溫—7。4℃148相對(duì)濕度平均77%1.4/秒9℃左右3.5依據(jù)工程建設(shè)要求,農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)應(yīng)配套的市政設(shè)施有:道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、綠化工程等，同時(shí)應(yīng)為用戶供給完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施。便利的條件。3.6砂、石等材料充分，質(zhì)地良好，能夠就近滿足需要,是該工程建設(shè)的有利條件.第四章建設(shè)規(guī)模與主要建筑構(gòu)造建筑規(guī)模13928.213.0,13928211410628000主要建筑構(gòu)造㈠商業(yè)建筑2。52。立面形式“實(shí)行“柱”與“廊“構(gòu)造，圍繞柱與廊的變化形成豐富的外觀效果。3.構(gòu)造選型建筑構(gòu)造安全等級(jí)為二級(jí)，承受鋼筋混凝土框架構(gòu)造體系.㈡主要構(gòu)造材料的選用以節(jié)約能源為目的。水泥：主要承重構(gòu)件必需承受大廠水泥，以保證混凝土構(gòu)件的質(zhì)量，非承重具體摻量由試配確定。第五章工程招投標(biāo)20016189性爭(zhēng)論報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容及核準(zhǔn)招標(biāo)內(nèi)容及核準(zhǔn)事項(xiàng)暫行規(guī)定》,本工程的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等選購(gòu)活動(dòng)均承受公開(kāi)招標(biāo)制，選擇優(yōu)秀的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位和設(shè)各、材料物美價(jià)廉的廠家。簽訂承包合同及實(shí)施，并按有關(guān)部門(mén)審核核準(zhǔn)。(詳見(jiàn)招標(biāo)根本狀況表和審批標(biāo)準(zhǔn)意見(jiàn))第六章投資估算與資金籌措。1。1單位估價(jià)表)的通知》;》的通知;［1998］566安裝工程收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》的通知；4.雙峰縣主要材料市場(chǎng)價(jià)格及預(yù)算價(jià)格。6.1.2建筑安裝工程費(fèi)、預(yù)備費(fèi)(包括根本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，建設(shè)期利息和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)整稅組成。所需的費(fèi)用。由設(shè)備原價(jià)、工器具原價(jià)和運(yùn)雜費(fèi))組成.程費(fèi)用。工程建設(shè)其他費(fèi)，分為三類(lèi)。套費(fèi)；3.第三類(lèi)是與將來(lái)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的費(fèi)用，包括聯(lián)合式運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)、生產(chǎn)預(yù)備費(fèi)、辦公和生活家具購(gòu)置費(fèi)等。四、土地出讓金600萬(wàn)元。。2原則。6.2.24000第七章環(huán)境影響分析7.1物為道路揚(yáng)塵、汽車(chē)尾氣以及少量的建筑垃圾。。2污染源主要來(lái)自建設(shè)期間土石方和建筑材料運(yùn)輸所產(chǎn)生的揚(yáng)塵和汽車(chē)尾氣以及房屋裝修的油漆廢氣等。二是廢水。工程施工期的廢水排放主要來(lái)自工人的生活污水、地基挖掘時(shí)的地下水和澆注混凝土后的沖洗水等.三是固體廢物。工程施工期間會(huì)產(chǎn)生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，產(chǎn)生的建筑垃圾和生活垃圾，只要準(zhǔn)時(shí)清運(yùn)，對(duì)環(huán)境影響不大.四是噪聲。工程施工期間噪聲主要來(lái)自各種施工機(jī)械、設(shè)備和工程運(yùn)輸車(chē)輛在運(yùn)行過(guò)程中產(chǎn)生的噪聲。污染源主要來(lái)白區(qū)域內(nèi)汽車(chē)尾氣。二是廢水.工程運(yùn)營(yíng)期的廢水排放主要來(lái)自住戶的生活污水和市場(chǎng)清理時(shí)產(chǎn)生的廢水。三是固體廢物.工程運(yùn)營(yíng)期的固體廢物主要為裝修產(chǎn)生的建筑垃圾和日常垃圾。四是噪聲.工程運(yùn)營(yíng)期間噪聲主要來(lái)自區(qū)域內(nèi)機(jī)器設(shè)備噪音及車(chē)輛交通噪聲等。7.3大氣污染物、建筑材料、車(chē)輛揚(yáng)塵、汽車(chē)尾氣等。防治措施：⑴合理設(shè)置粉塵建筑材料的堆放.⑵承受商品混泥土，盡量少用干水泥。⑶有效削減汽車(chē)尾氣對(duì)環(huán)區(qū)的停留時(shí)間。⑹安裝汽車(chē)尾氣凈扮裝置。水污染物、生活污水、澆注混泥土CODBOD5青樹(shù)坪污水處理廠集中處理，達(dá)標(biāo)排放。建筑垃圾準(zhǔn)時(shí)外運(yùn),運(yùn)至青樹(shù)坪鎮(zhèn)垃圾填埋場(chǎng)統(tǒng)一處理;生活垃圾收集到指定垃圾箱內(nèi)，由環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一處理。車(chē)輛制止鳴運(yùn)輸車(chē)輛、機(jī)械設(shè)備噪聲、區(qū)域噪聲，作封閉隔音處理，削減二次污染。7。3.2SO2、NOX、CmHn。汽車(chē)尾氣排氣管安裝凈扮裝置，以消退CODBOD5。⑷裝修垃圾、生活垃圾對(duì)大氣環(huán)境影響較少,水污染物、生活污水、雨水由開(kāi)發(fā)區(qū)下水管網(wǎng)收集，經(jīng)雙峰縣污水處理廠集中處理，污水經(jīng)處理后水質(zhì)到達(dá)城市污水三級(jí)標(biāo)中清運(yùn)統(tǒng)一回收，防止二次污染。⑸區(qū)域噪聲達(dá)標(biāo)。噪聲〔80-90dB)：來(lái)往車(chē)輛制止鳴笛；選用低噪聲設(shè)備，作封閉隔音處理等。7。3。3樹(shù)，以增加四周大氣環(huán)境的自?xún)袅α?。第八?節(jié)能。18。28.2.1Km≥0.7；⑵外墻在石材幕墻內(nèi)放置鐵保溫板，傳熱系數(shù)為Km≤值≥1.2;⑸外窗的氣密性等級(jí)不低于Ⅱ級(jí)。⑹外窗承受隔熱性能較好的斷熱鋁合KSC8.2。2〔3〕熱交換器和冷卻塔等設(shè)備承受節(jié)能型產(chǎn)品：⑷住房設(shè)樓宇自控系統(tǒng)〔BAS，對(duì)空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備等運(yùn)行工況實(shí)行監(jiān)視、掌握、調(diào)整、測(cè)量，使空調(diào)系統(tǒng)能隨建筑物的負(fù)荷變化選擇最經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行方式；⑸過(guò)度季節(jié)利用全風(fēng)供冷，實(shí)現(xiàn)免費(fèi)冷卻；⑹對(duì)使用功能、使用時(shí)間不同的建筑分別承受不同的空調(diào)系統(tǒng);⑺加強(qiáng)空調(diào)風(fēng)管、供回水管的保溫，以削減能量損失；⑻加強(qiáng)能量的有效利用，以節(jié)約用電量；⑼變電所變壓器、柴油發(fā)電機(jī)均選用高效率、低能耗產(chǎn)品；⑽照明功率、密度值設(shè)計(jì)嚴(yán)格遵守照明節(jié)能設(shè)計(jì)要求；⑾照明燈具承受高效節(jié)能型光源，且熒光燈承受節(jié)能型電子整流器；⑿全部電機(jī)選用Y電氣設(shè)備、照明設(shè)備及其它用電設(shè)備監(jiān)控和自動(dòng)〔收入與銷(xiāo)售稅金估算見(jiàn)表〔9—2〕掌握，降低能耗；第九章利潤(rùn)推測(cè)序號(hào)工程201510月201511月201512月20161合計(jì)1銷(xiāo)售收入120012002400360084001。2門(mén)面12001200240036008400。1本工程的本錢(qián)費(fèi)用由建筑費(fèi)用、治理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用構(gòu)成.利息支出。本工程的流淌資金主要用于房屋的銷(xiāo)售工作，構(gòu)成工程的銷(xiāo)售費(fèi)用;變本錢(qián)由建筑費(fèi)用與銷(xiāo)售費(fèi)用構(gòu)成；固定本錢(qián)由治理費(fèi)和利息支出構(gòu)成。9.2依據(jù)以上收入和本錢(qián)的估算，本工程的利潤(rùn)為386。365萬(wàn)元.第十章財(cái)務(wù)分析。1。1⑴國(guó)家打算委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合公布的《經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》;⑵中國(guó)國(guó)際詢(xún)問(wèn)公司1997年編年的《建工程可行性爭(zhēng)論經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》;。1.210％。。1。3126工程建設(shè)成后，房屋銷(xiāo)售工作完畢，建設(shè)及經(jīng)營(yíng)工作全部完成。。1。4范圍內(nèi)。。2。2。1⑴依據(jù)分析計(jì)算可行本工程的評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：⑴ 部投資的投資利潤(rùn)率=〔利潤(rùn)總額/投資總額)×100％=〔386.365/8000〕=4。83％⑵全部投資的投資利稅率=(利稅總額/總投資額〕×100%=723.12/8000×100％=9。04%本工程以上兩上靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與同行業(yè)檔次相應(yīng)指標(biāo)比較較低，但工程為公位和形象為第一目標(biāo),故工程可行。。2.2動(dòng)態(tài)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)類(lèi)別PNPVFIRR投資利潤(rùn)投資利稅率稅前稅后稅前稅后全部4.83％9.04%386.4386.410。06%FIRR〔％〕=10.06%>稅前全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNRV〔I=10％〕=386。4后全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR〔％〕=10。06%;稅后全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。221。31稅前、稅后全部投資的FNRV0；FIRR22。動(dòng)態(tài)盈利分析為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。將本工程每年的凈現(xiàn)金流量，按基準(zhǔn)貼現(xiàn)率〔10％〕折算為工程實(shí)現(xiàn)初期的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和，就是工程的凈現(xiàn)值。①凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零，經(jīng)上面計(jì)算，本工程稅前、稅前全部投資內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果,工程可行。10％為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率.⑵內(nèi)部收率率〔FIRR的現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的貼現(xiàn)率，即工程凈現(xiàn)值為零時(shí)貼現(xiàn)率。FIRR同行業(yè)的收益水平，說(shuō)明該工程可行.10。31.5％的敏感性分析稅前全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR(％〕=10。06％，稅前全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV〔I=10％〕=386。365萬(wàn)元，稅后全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FIRR〔％)＝10。06％2.5%的敏感性分析假設(shè)該工程收入削減5％的評(píng)價(jià)指標(biāo)如下:稅前全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR〔％〕=10.02，F(xiàn)NPV(I=10%〕=177.96,稅后全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR〔%)=10。06％，稅后全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV。32工程收入削減5%同時(shí)投資額增加5％,稅前全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR〔%〕=5。9％，F(xiàn)NPV〔I=10％〕萬(wàn)元=12。66FIRR(％〕=10。1%，稅后全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV〔I=