公寓式酒店專項研究課件

昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠2023/10/11昆明公寓式酒店專項研究公寓式酒店市場發(fā)展現(xiàn)狀昆明酒店業(yè)發(fā)展形勢概況分析將心景集團的品牌優(yōu)勢嫁接到西城心景項目內(nèi)項目整體投資回報測算調(diào)整西城心景項目的綜合建議目

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1公寓式酒店市場發(fā)展現(xiàn)狀昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠1-1昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠國內(nèi)公寓式酒店發(fā)展情況何為公寓式酒店公寓式酒店（Extended

StayHotel）原意為“長時間逗留的酒店”。在20世紀(jì)70年代隨著全球經(jīng)濟一體化初步成形，一些國際性企業(yè)/跨國集團需要向其他國家派駐高級管理人才，公寓式酒店在歐美發(fā)達國家應(yīng)運而生。最初的公寓式酒店是以“酒店式服務(wù)、公寓式管理”的形式，向國際性企業(yè)/跨國集團的高級經(jīng)理人提供中長期酒店服務(wù)的公寓。目前全球最知名的公寓式酒店品牌為雅詩閣及萬豪酒店集團旗下的萬豪行政公寓。昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠公寓式酒店的產(chǎn)品特點昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠公寓式酒店最大的產(chǎn)品特點是：擁有居家的布局和居住功能。酒店客房不同于常規(guī)酒店的標(biāo)準(zhǔn)間、單人間、套間等形式，而是每間客房都帶有獨立的客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間等居家功能。配有全套的家具家電，包括常規(guī)酒店并不會配套的洗衣機、微波爐、電熨斗等家用電器?？头棵娣e一般為60~150㎡，有一居室、二居室、三居室等等。配套設(shè)施為滿足舒適體驗及生活便利的游泳池、健身房、SPA、精品小超市、小型餐廳等。部分規(guī)模較大的公寓式酒店甚至還配有嬰幼兒托管中心，兒童活動中心。因其產(chǎn)品特點與一般居家公寓非常類似，因此國內(nèi)才把ExtendedStay

Hotel稱為公寓式酒店。公寓式酒店的目標(biāo)客群昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠公寓式酒店最初所面對的目標(biāo)客群為國際性企業(yè)/跨國集團的常駐異地的高級管理人員。后來隨著經(jīng)濟全球化的快速發(fā)展，其目標(biāo)客群也逐步延伸為，以商務(wù)居住為主，并且有長期居住及安置家人的需求，但并不需要在異地買房定居的高端人群?？腿禾攸c：租期一般為三個月、半年以上或更長。由公司負擔(dān)高額的房租費用，價格名感度較低。為高端商務(wù)人士在異地提供居家式的居住享受。就客房的設(shè)施設(shè)備來說，公寓式酒店的檔次至少在3星級以上，有的甚至超過5星級酒店。公寓式酒店在中國公寓式酒店于20世紀(jì)90年代進入中國市場，目前進駐中國的國際品牌主要是雅詩閣和東方廣場。主要分布在北京、廣州、上海、深圳四大一線城市的商務(wù)核心區(qū)或金融中心，如北京朝陽區(qū)、建國門、中關(guān)村；上海的盧灣區(qū)、徐匯區(qū)；廣州的天河區(qū)等。也在這些區(qū)域形成了一定規(guī)模的外籍人士聚集區(qū)。昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠公寓式酒店在中國由于公寓式酒店針對的是需要在異地長期居住的高級商務(wù)人士及其家庭，因此其選址都選在經(jīng)濟發(fā)達，國際化程度高的區(qū)域中心城市或國際性城市，因此在中國的發(fā)展較為緩慢。進入21世紀(jì)，隨著中國加入WTO之后，公寓式酒店在中國的發(fā)展有所加快，但也僅限于大連、寧波、天津等對外開放程度較高的港口城市，或重慶、西安等區(qū)域性中心城市。昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠公寓式酒店在中國雅詩閣（Ascott）雅詩閣是是全球最大的國際服務(wù)公寓業(yè)主和運營商，在亞太、歐洲及海灣地區(qū)的20個國家70多個城市擁有超過28,000套公寓單位?？偛吭O(shè)在新加坡，旗下有3個品牌：雅詩閣（高端）、盛捷（中高檔）及馨樂庭（度假村品牌）。目前在中國擁有38個物業(yè)，約7,000套服務(wù)公寓單位，分布在北京、成都、重

慶、大連、廣州、杭州、寧波、上海、沈陽、深圳、蘇州、天津、武漢、西安、香港和澳門。昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠路漫漫其悠遠雅詩閣（Ascott）——北京昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠雅詩閣（Ascott）——廣州昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠雅詩閣（Ascott）——成都昆明公寓式酒店專項研究雅詩閣在中國的經(jīng)營情況昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠城市品牌房型價格當(dāng)?shù)?星級酒店均價北京雅詩閣1房/2房/3房988/1588/2288元/天700-1100元/天盛捷1房/2房668/1288/元/天上海雅詩閣1房/2房1200/2100元/天650-900元/天盛捷1房/2房/3房7501850/1200元/天馨樂庭1房/2房/3房540/1100/1800元/天廣州雅詩閣1房1000-1200元/天550-800元/天武漢馨樂庭1房/2房538/838元/天430-720元/天成都盛捷1房/2房/3房850/2300/3280元/天700-900元/天西安盛捷1房390-590元/天600-1000元/天馨樂庭1房370-590元/天重慶盛捷1房/2房485-859元/天450-600元/天公寓式酒店在中國昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠二三線城市的經(jīng)濟發(fā)展程度及城市開放性較弱，國際性企業(yè)/跨國集團較少在二三線城市進行大項目投資或設(shè)立區(qū)域分公司，即使有也只是其產(chǎn)業(yè)鏈的低端環(huán)節(jié)，如昆明的可口可樂僅是一個生產(chǎn)廠房。這些企業(yè)的高級管理人員到二三線城市停留時間短暫（以視察/會議等目的為主的商務(wù)旅行），一般都會選擇五星級商務(wù)酒店作短期商旅住宿。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，跨區(qū)域的商務(wù)往來越來越頻繁和密切，在二三線城市也產(chǎn)生了大量需要在異地頻繁穿梭往來的商務(wù)人群（比如各類型國內(nèi)企業(yè)/民營企業(yè)/中小企業(yè)的商務(wù)差旅），但其商務(wù)往來的消費力相對較低，對住宿酒店的需求與國際性都市的性質(zhì)和需求潛力是完全不同的。公寓式酒店在中國昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠主要以國內(nèi)中小型企業(yè)的業(yè)務(wù)人員及高級技術(shù)人員跨省往來為主。這部分客群在異地逗留的時間一般為3~7天，并不攜帶家屬，注重性價比。與此同時，伴隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大量滿足投資需求的小戶型公寓產(chǎn)品面市。在這種背景下，公寓式酒店這種特色的高端酒店產(chǎn)品，在二三線城市出現(xiàn)了往下延伸的“特色”發(fā)展，進入中低端酒店市場。真正意義上的高檔次公寓式酒店的檔次、品質(zhì)和價格不遜于5星級酒店。受經(jīng)濟發(fā)展程度及城市開放性等條件的制約，真正意義上的高檔次公寓式酒店在中國仍處于發(fā)展的起步階段。除北、上、廣、深等國際性都市外，僅有少數(shù)幾個沿海地區(qū)的港口城市，和

中西部地區(qū)的區(qū)域中心城市，具備發(fā)展高檔次公寓式酒店的條件和市場基礎(chǔ)。國內(nèi)經(jīng)濟迅速發(fā)展所帶來的城際、省際商務(wù)往來的加劇及房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，使國內(nèi)公寓式酒店的產(chǎn)品線向下延伸，進入中低端市場。昆明是三線城市，其經(jīng)濟發(fā)展程度及開放性，并不具備吸引大量跨國企業(yè)在昆明建設(shè)區(qū)域總部型的投資項目或辦公機構(gòu)，對真正意義上的高檔次公寓式酒店的需求基礎(chǔ)并不充分。昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠小

結(jié)1-2昆明“公寓式酒店”基本情況昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠昆明“公寓式酒店”基本情況昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠順應(yīng)這股潮流，從2005年左右開始，產(chǎn)品線下移之后的“公寓式酒店”出現(xiàn)在昆明酒店市場上，2007年之后快速發(fā)展。市場部此次對“公寓式酒店”集中分布的市區(qū)及西城心景所處的高新片區(qū)進行了實地抽樣調(diào)查。調(diào)查樣本量：14家昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠昆明“公寓式酒店”經(jīng)營模式昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠模式一：小規(guī)模作坊式經(jīng)營小型酒店管理公司/個人通過中介或直接與小區(qū)業(yè)主租用零散的房源用作客房經(jīng)營。酒店規(guī)模：20間客房左右，最少的只有6間。房租成本：比同小區(qū)內(nèi)個人租用自住的租金水平略低，根據(jù)其所處小區(qū)的位置及品 質(zhì)有所差異，一般為800~1200元/套/月。租 期：一般為3~5年。模式二：產(chǎn)權(quán)式公寓酒店由房地產(chǎn)開發(fā)商將其開發(fā)的小戶型公寓產(chǎn)品銷售給投資客，然后再返租回來交由專門的酒店管理公司經(jīng)營管理。酒店規(guī)模：100~200間客房左右。房租成本：每年想業(yè)主支付房屋銷售總價的7%~8%作為返租租金。租 期：一般為10年起。代表項目：雙龍·逸品；糖果公寓昆明“公寓式酒店”房型配比不管哪種模式的“公寓式酒店”，房型配比基本一致。每個房間都配有客廳、臥室、廚房及衛(wèi)生間。大部分為35~45㎡一室一廳的房型設(shè)計。昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠昆明“公寓式酒店”裝修檔次特點不管哪種經(jīng)營模式的“公寓式酒店”裝修檔次都是中低檔簡單裝修；小規(guī)模作坊式公寓酒店由酒店經(jīng)營管理方分別向小

區(qū)業(yè)主租賃房源，酒店管理方出于成本考慮并不會

進行統(tǒng)一改造裝修，租過來的是什么樣就是什么樣。如果租的是毛坯房，則由酒店管理公司進行簡單的

裝修。因此就算是同一酒店內(nèi)的客房裝修風(fēng)格也會

有很大差異。產(chǎn)權(quán)式公寓酒店在項目銷售之時就有開發(fā)商進行同一裝修和采購家具，裝修風(fēng)格都是統(tǒng)一的。昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠昆明“公寓式酒店”產(chǎn)品特點小規(guī)模作坊式公寓酒店除酒店客房外，僅經(jīng)營小商品零售，如小食品、香煙、飲料、洗漱用品、性用品等。大堂僅是簡單的門面，有些甚至門面也沒有，只是在小區(qū)內(nèi)租一間房，一半用作休息區(qū)，

一半用作接待區(qū)進行住店客戶信息登記。產(chǎn)權(quán)式公寓酒店由于規(guī)模較大，會配置一個小型的酒店大堂。此外還經(jīng)營小商品零售，如小食品、香煙、飲料、洗漱用品、性用品等。昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠昆明“公寓式酒店”分布情況昆明“公寓式酒店”集中分布在市中心一環(huán)內(nèi)及北京路沿線。昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠昆明“公寓式酒店”經(jīng)營情況不論哪種經(jīng)營模式，昆明“公寓式酒店”銷售價格沒有任何差異。由于全部集中分布在一環(huán)內(nèi)市中心區(qū)域，區(qū)位所造成的價格差異也很小。昆明“公寓式酒店”針對客戶住店的時間長短一般都有不同優(yōu)惠，住店時間3~7天優(yōu)惠10%；住店時間7~15天優(yōu)惠15%；住店時間15天~30天優(yōu)惠20%，住店時間超過30天優(yōu)惠25%。根據(jù)田野調(diào)查公司的數(shù)據(jù)，2009年昆明“公寓式酒店”的平均入住率為65%~70%。昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠1-3昆明““公寓式酒店””目標(biāo)客戶分析昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠昆明“公寓式酒店”入住群體分析昆明“公寓式酒店”入住客戶的年齡層次主要集中在20~40歲之間，25~35歲的客戶最多。昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠昆明“公寓式酒店”入住群體分析根據(jù)對這些酒店從業(yè)人員的訪談及現(xiàn)場觀察來看，昆明“公寓式酒店”入住的客戶主要為兩類：本地白領(lǐng)：一男一女只開一間房，入住時無任何大件隨身行李。（在昆都、 三市街商圈所占的比例更高，超過50%）商旅人士：1人或1~2人結(jié)伴而行，隨著攜帶拉桿箱等大件行李。昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠昆明“公寓式酒店”入住群體分析根據(jù)對這些酒店從業(yè)人員的訪談及現(xiàn)場觀察來看，本地的青年白領(lǐng)在酒店的逗留時間基本只有半天，00：00~02：00集中到來，第二天退房前就離開。商旅人士及自駕游客平均逗留時間1~3天，沒有明顯的集中到來時間。昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠昆明“公寓式酒店”入住群體綜合需求分析昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠商務(wù)人士主要外地的中小企業(yè)的業(yè)務(wù)人員或?qū)I(yè)技術(shù)人員，被接待的規(guī)格不高，甚至是自費，注重性價比；白天有專門的商務(wù)場所，對商務(wù)設(shè)施需求不大，能上網(wǎng)就行；交通便利，或離白天工作的地點較近。本地白領(lǐng)年齡處于25~35歲的本地白領(lǐng)階層（以及部分的青年學(xué)生18-20來歲之間），思想開放，樂于且易于接受新鮮事物；離酒吧、KTV、夜總會等夜場娛樂場所越近越好；住酒店就是找一個舒適的情調(diào)類消費場所；完全自費，價格敏感度高，但在進行此類消費時容易產(chǎn)生沖動消費。（有個顯著特點是，顧客索取發(fā)票的比例很低，不超過30%）1-4昆明“公寓式酒店”案例分析昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠產(chǎn)權(quán)式公寓酒店典型案例——湖畔圣水開發(fā)商城建股份銷售期間2008年6月至今建筑面積32萬㎡項目地址澄江撫仙湖東岸湖畔圣水于2008年6月第一正式對外銷售，推出產(chǎn)品為40~60㎡共計1300多套的高層度假公寓，開盤均價7200元/㎡，僅售出300余套。2010年5月，在湖畔圣水項目正式引入國際級高端度假酒店品牌——悅椿，以產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的面貌，9800元/㎡的均價進行第二次開盤，并承諾購房者可享受每年6.8%的固定回報、30%的酒店經(jīng)營利潤分成及每年14天的免費入住時間。4個月內(nèi)所有積壓房源全部售罄。昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠產(chǎn)權(quán)式公寓酒店典型案例——湖畔圣水昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠悅椿酒店經(jīng)營情況客房：1300套公寓式酒店客房，18棟湖景VILLA，54間精致湖景客房及28間湖景度假別墅配套：1個120人中型會議廳及三個小型會議廳 大型濕地公園悅椿SPA、悅椿閣精品店9個不同主題的餐飲休閑場所及棋牌室、電子游戲機室、兒童樂園、健身室、網(wǎng)球

場、籃球、沙灘排球、室內(nèi)外游泳池、按摩室、桑拿浴室、日光浴場等休閑場所。2010年6月試運營，當(dāng)時其公寓式酒店客房價格為600元/間/晚；目前執(zhí)行價格：戶型標(biāo)間湖景套房面積41平米160-400㎡價格477元/間/晚690-1840元/套/晚產(chǎn)權(quán)式公寓酒店典型案例——湖畔圣水昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠據(jù)了解悅椿酒店正式運營后，經(jīng)營效果并不理想，標(biāo)準(zhǔn)間客房單價從600元/間/晚直降到470元/間/晚。業(yè)主方云南城建股份不論酒店經(jīng)營的好壞，每年還必須向購房者支付6.8%的投資回報，據(jù)內(nèi)部人士透露，城建股份目前倍感壓力。2010年10月，湖畔圣水二期純別墅房源推外銷售（未做開盤），均價22000元/㎡。據(jù)了解，湖畔圣水二期房源開盤時，悅榕集團不愿再接管新的產(chǎn)權(quán)式房源，以避免業(yè)主方對其經(jīng)營有過多干預(yù)，而城建股份也倍感每年6.8%的投資回報率的壓力，因此湖畔圣水二期不帶投資回報，銷售情況非常慘淡。產(chǎn)權(quán)式公寓酒店典型案例——上海沙龍3期昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠開發(fā)商中炬地產(chǎn)開盤時間2009年5月開盤價格5500元/㎡建筑面積22654.2

㎡項目地址民航路與關(guān)興南巷交界處銷售情況開盤當(dāng)天售罄促銷措施以酒店式公寓標(biāo)準(zhǔn)贈送精裝修及全套家具家電，并承諾每年不低于8%的租金回報上海沙龍于2009年5月全國房地產(chǎn)市場最低迷的時候開盤銷售。在營銷推廣時，上海沙龍以產(chǎn)權(quán)式公寓酒店作為核心賣點，承諾購房者按每年不低于總房價

8%的租金返租，返租期為5年。此舉對于項目銷售起到了積大的推動作用，使上海沙龍在市場低迷的時候完成了開盤即售罄的佳績。到項目竣工交房的時候，開發(fā)商中炬地產(chǎn)并未按銷售時承諾客戶的每年不低于總房價8%的租金進行返租，而是以一私人名義來與購買者簽訂返租協(xié)議，返租租金低于8%的比例，還要求購房者不得進行房屋驗收，由簽訂返租協(xié)議的人來驗收。如果購房者不同意返租，開發(fā)商則不贈送精裝修及家具家電。該項目在購房者的維權(quán)過程中，產(chǎn)權(quán)式公寓酒店未能開業(yè)，最終改造成為商住辦公樓。小

結(jié)昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠產(chǎn)權(quán)式銷售，返租經(jīng)營的公寓式酒店在昆明的發(fā)展并不太好。開發(fā)商在房地產(chǎn)項目銷售階段為爭取更高利潤和更快回款，承諾每年給予客戶優(yōu)厚的回報進行返租來經(jīng)營公寓式酒店，在昆明返租的比例一般為6%~8%，租期一般為5~10年。除固定的返租收益外，還承諾給予客戶一定比例的酒店經(jīng)營利潤分成。而在項目建成之后，市場信譽度較好的品牌開發(fā)商（城建股份）背負了沉重的返租租金，即使是國際知名的品牌酒店管理公司（悅榕集團）也難在項目運營前期就能實現(xiàn)盈利。而中小型開發(fā)商則拋棄企業(yè)信譽于不顧，欺騙消費者。2009年之后，房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)好，開發(fā)商不像09年之前迫于市場壓力需要用產(chǎn)權(quán)式銷售的高額回報來吸引購房者，也不愿背負沉重的返租租金和經(jīng)營壓力；購房者在經(jīng)歷了一些產(chǎn)權(quán)式銷售項目的失敗之后也對這類產(chǎn)品產(chǎn)生了一定免疫，因此產(chǎn)權(quán)式銷售的公寓酒店09年之后在昆明市場未在出現(xiàn)。借鑒了一線城市公寓式酒店的運營經(jīng)營，國內(nèi)二三線城市針對其市場客戶的需求，延生出了面對中低端客戶群體的“公寓式酒店”。昆明的“公寓式酒店”也是處于此類延生產(chǎn)品，主要針對跨省/市中小型企業(yè)的業(yè)務(wù)人員/技術(shù)人員，及本地本領(lǐng)階層。產(chǎn)權(quán)式銷售的公寓式酒店，每年向業(yè)主支付的返租租金會為運營方帶來高額的經(jīng)營成本，往往入不敷出，2009年后產(chǎn)權(quán)式銷售的公寓式酒店在昆明市場上已經(jīng)絕跡。昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠PART

2昆明酒店業(yè)發(fā)展形勢概況分析目前昆明市場上的酒店，按功能可劃分為三類經(jīng)濟型酒店、星級商務(wù)酒店、旅游度假酒店昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠2-1經(jīng)濟型連鎖酒店市場情況昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠連鎖酒店分布昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠經(jīng)濟型連鎖酒店產(chǎn)品特點：經(jīng)濟型酒店的總房數(shù)控制在一般在100-150間?？头棵娣e在15-30㎡之間（套內(nèi)面積）。標(biāo)間和單人間占總戶數(shù)的95%，套房只占5%左右。配套：經(jīng)營副食品、煙草、飲料及性用品昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠經(jīng)濟型連鎖酒店昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠經(jīng)營狀況：星級房型面積（㎡）價位入住率如家標(biāo)間20-2518270%單人房15-2017060%套房——————七天標(biāo)間20-2515775%單人房15-2014770%套房48207——云上四季標(biāo)間20-2519460%單人房15-2018665%套房4222030%經(jīng)濟型連鎖酒店昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠經(jīng)營模式：經(jīng)濟型酒店一般由單一專業(yè)酒店經(jīng)營管理公司在市中心區(qū)整體租用一棟老舊樓房（租金約為30-40元/㎡/月）進行裝修改造后即投入運營。房租成本低。經(jīng)濟型連鎖酒店經(jīng)營狀況：經(jīng)濟型連鎖酒店的價格為：單人間120元/天，標(biāo)間150-170元之間，套房在200-220元之間。單人間入住率高達75%，標(biāo)間入住率為65%，套房的入住率僅為20%。昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠經(jīng)濟型連鎖酒店目標(biāo)客群：主要客群為本地白領(lǐng)，占總體的50%，其次為短期商旅客群，占到30%，以旅游住宿為目的的，僅占15%。昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠小

結(jié)昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠經(jīng)濟型酒店在區(qū)位分布、價格區(qū)間、經(jīng)營狀況、酒店規(guī)模、配套上，與公寓式酒店幾乎一樣，兩者的目標(biāo)客群重疊性極高，可替代性強。目前昆明酒店市場的消費群體對經(jīng)濟型酒店和公寓式酒店的概念認(rèn)知是混淆不清的。經(jīng)濟型酒店相較于公寓式酒店，最大的區(qū)別在于客房設(shè)置。經(jīng)濟型酒店戶型較小，客房功能與常規(guī)商務(wù)酒店一致。公寓式酒店由于是租用居民小區(qū)內(nèi)的房源，偏向于居家功能。因此造成兩者在目標(biāo)客群的比例上有略微的差異，經(jīng)濟型酒店的本地白領(lǐng)所占的比重稍大。2-2星級商務(wù)酒店市場情況昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠昆明的星級商務(wù)酒店市場情況現(xiàn)在昆明市場上運營的評星級的酒店共有38家，其中：5星級8家（如：翠湖賓館、昆明君悅酒店、天恒大酒店、世紀(jì)金源大飯店）4星級15家（如：新紀(jì)元大酒店、昆明櫻花酒店、云南經(jīng)貿(mào)賓館、新南疆酒店）3星級15家（如：寶善大酒店、昆明春城花園酒店、金茂酒店）。昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠昆明的星級商務(wù)酒店市場情況主要商務(wù)酒店分布圖五星級四星級三星級昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠昆明的星級商務(wù)酒店市場情況昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠星級相關(guān)配套設(shè)施（服務(wù)）五星商務(wù)配套：大型商務(wù)會議中心、大型中西餐宴會廳休閑配套：商場、夜總會、KTV、游泳池、健身室、桑拿浴室、 臺球、棋牌室等。四星商務(wù)配套：商務(wù)會議中心、中西餐宴會廳；休閑配套：容納150左右的人中小型餐廳，自助式西餐廳、酒吧、 健身、夜總會、桑拿三星商務(wù)配套：部分酒店擁有中小型會議室，部分不具備會議功能；休閑配套：很少，基本僅為滿足住宿需求，部分酒店配備中小型中 餐廳；部分酒店擁有TV包房。昆明星級酒店分布情況昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠目標(biāo)客群星級主要客群占比需求類型五星高端大型商務(wù)、政府會議團體80%高檔氣派的形象大型會議室、宴會設(shè)施完備的休閑娛樂配套國內(nèi)外高端旅行團20%靠旅行社支撐四星商務(wù)、政務(wù)會議團體60%大型會議室、宴會設(shè)施完備的休閑娛樂配套旅行團40%靠旅行社支撐三星在昆明有業(yè)務(wù)往來的商務(wù)人士40%交通便利居住舒適性價比高旅行團60%靠旅行社支撐昆明星級酒店經(jīng)營狀況分析星級商務(wù)酒店普通標(biāo)間的價格差距不大，平均水平5星比3星貴300元左右。5星級酒店的平均入住率可達50~55%。4星與3酒店的平均入住率只有40~45%，經(jīng)營情況較差。昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠5星級商務(wù)酒店以其高檔次大規(guī)模的的商務(wù)配套，成為昆明大型商務(wù)、政務(wù)會議的主要接待場所，在目前昆明五星級酒店競爭并不太激烈的情況下，經(jīng)營較好。4星級商務(wù)酒店商務(wù)配套的檔次和規(guī)模與5星級酒店有一定差距，面對的是檔次稍低的商務(wù)會議接待，及旅行社帶來的，從昆明中轉(zhuǎn)往其他區(qū)域的旅客，經(jīng)營狀況一般。3星級酒店最為尷尬，其產(chǎn)品配置難以爭取商務(wù)、政務(wù)的會議接待，但

針對中低端商旅人士和本地白領(lǐng)有沒有價格優(yōu)勢，被經(jīng)濟型連鎖酒店和

公寓式酒店所搶占，主要靠旅行社帶來的從昆明中轉(zhuǎn)往其他區(qū)域的旅客，生存艱難，面臨被市場所淘汰的威脅。昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠小

結(jié)PART

3西城心景定位于產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的思考昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠西城心景區(qū)域市場發(fā)展格局長遠來看，大量城中村改造項目催生的城市綜合體，將使項目所處大環(huán)境成為昆明發(fā)展中的一個重要城市核心大商圈。項目位置馬街新城經(jīng)典雙城昆港城潘家灣改造假日城市鼎易天城紅廟村改造美城國際昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠西城心景區(qū)域市場未來人口構(gòu)成原有居住人口中產(chǎn)家庭企業(yè)人群昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠項目所處區(qū)域未來人口構(gòu)成趨勢·將新增大量中產(chǎn)家庭及企業(yè)精英白領(lǐng)階層；·文化素質(zhì)、收入水平普遍較高；·年齡層次：25~45歲之間；·對消費有品質(zhì)要求。西城心景項目所處區(qū)域市場，隨昆明城市擴張和區(qū)域改造升級未來對高檔次會議接待設(shè)施及經(jīng)濟型/公寓式酒店存在迫切需求。未來區(qū)域內(nèi)將興建2個5星級商務(wù)酒店。西城心景項目規(guī)模不具備建設(shè)5星級商務(wù)酒店的條件。建設(shè)公寓式酒店，如何打造差異化精品？昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠目標(biāo)客群：25~40歲的短期商旅人士及本地白領(lǐng)階層需求特征：短期商旅人士交通便利居住舒適型性價比商務(wù)配套本地白領(lǐng)階層交通便利居住舒適型新鮮感趣味性常規(guī)的經(jīng)濟型/公寓式酒店星級商務(wù)酒店新鮮感

趣味/品味性差異化主題性昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠單套客房建筑面積約60㎡；獨立的廚房及餐廳；大浴室、每戶設(shè)置SPA泡池；裝修風(fēng)格：色彩、家具、飾品等設(shè)計搭配注重休閑浪漫氛圍營造；配套家庭影院昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠結(jié)合心景集團在休閑地產(chǎn)領(lǐng)域的運營經(jīng)驗、優(yōu)勢、積累西城心景公寓式酒店定位設(shè)想：——情調(diào)奢華主題公寓式酒店產(chǎn)品配置：客房功能設(shè)置：

?

配套設(shè)施及服務(wù)情調(diào)餐廳、咖啡吧、小型酒吧；自助早餐廳燭光晚餐配送；西式餐飲、紅酒配送；引入心景SPA作為核心配套，為住店客人提供SPA服務(wù)及優(yōu)惠。PART

4西城心景項目投資測算昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠西城心景項目投資收益測算容積率5.8總建面56069㎡建筑密度40%建筑形態(tài)2棟百米高層商業(yè)持有比例20%持有商業(yè)面積11214㎡根據(jù)前期研究討論，西城心景項目初步確定的測算經(jīng)濟指標(biāo)為：在上述規(guī)劃條件下，按兩棟寫字樓銷售的投資回報測算銷售價格地價1200013000140001500016000450萬/畝41.48%52.6%63.83%74.56%85.4%600萬/畝32.86%43.35%53.74%64.05%74.29%700萬/畝27.68%37.77%47.79%57.73%67.59%850萬/畝20.62%30.18%39.68%49.11%58.46%1000萬/畝14.3%23.39%32.41%41.37%50.27%已包含營銷費用、管理費用、財務(wù)費用、營業(yè)稅等，未包含土地增值稅及所得稅昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠路漫漫其悠遠西城心景項目投資收益框算假如其中一棟以產(chǎn)權(quán)式公寓酒店銷售，銷售的當(dāng)期收益與做兩棟寫字樓銷售一致。但是每年將額外增加產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的經(jīng)營收入及經(jīng)營成本。酒店年經(jīng)營收入（平均房價x房間數(shù)x平均入住率x350天）房間數(shù)按單層建筑面積950㎡，按平均每套60㎡記，扣除2層設(shè)備及商業(yè)配套，共330間客房。平均入住率參考昆明市場各類型酒店的平均入住率作為參考：框算階段分別取值50%、60%、70%、80%進行計算平均房價根據(jù)前面的酒店定位分析，西城心景如打造成公寓式酒店，面

對的最主要顧客群體為昆明本地白領(lǐng)階層，他們的價格承受力并不太強?？蛩汶A段分別取值300、400、500、600元/間/晚進行計算

300~400元/間/晚相當(dāng)于昆明四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)客房的平均價格水平，是我們目標(biāo)客群基本能承受的價格。600元/間/晚已超過昆明五星級酒店的平均價格水平，我們的目標(biāo)客群里只有極少數(shù)有這個消費力。昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠西城心景項目投資收益框算假如其中一棟以產(chǎn)權(quán)式公寓酒店銷售，銷售的當(dāng)期收益與做兩棟寫字樓銷售一致。但是每年將額外增加產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的經(jīng)營收入及經(jīng)營成本。酒店年經(jīng)營成本

（折舊費用計提+運營成本+投資客戶回報費）1、折舊費用計提按5年90%折舊計提（因是產(chǎn)權(quán)式銷售，可不計算建筑成本，只以裝修成本計提，按2500元/㎡計算裝修成本，暨：2500x20900x0.9/5=940.5萬元/年）2、運營成本人工費用+營銷推廣費用+設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護費用人工費用按人均1500元/月計算，參考常規(guī)酒店人數(shù)為客房數(shù)1.5倍（360x1.5x1500x12=972萬元/年）營銷推廣費用按酒店年經(jīng)營收入3%計提設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護客房用品、布草、電器損耗等，按酒店年經(jīng)營收入2%計提雜費其他不可預(yù)見費用，按酒店年經(jīng)營收入1%計提3、返租租金參照昆明市場慣例暨總銷售收入的7%~8%/年，取低值7%計提昆明公寓式酒店專項研究路漫漫其悠遠當(dāng)產(chǎn)權(quán)式銷售部分售價為12000元時，酒店部分的經(jīng)營毛利潤框算西城心景項目投資收益框算平均房價（元/間/天）入住率年經(jīng)營收入（萬元）年折舊（萬元）年運營成本（萬元）年返租租金（萬元）年投資回報（萬元）30050%1732.5940.51075.951755.6-2039.5540050%2310940.51110.61755.6-1496.7050050%2887.5940.51145.251755.6-953.8560050%3465940.51179.91755.6-411.0030060%2079940.51096.741755.6-1713.8440060%2772940.51138.321755.6-1062.4250060%3465940.51179.91755.6-411.0060060%4158940.51221.481755.6240.4230070%2425.5940.51117.531755.6-1388.1340070%3234940.51166.041755.6-628.1450070%4042.5940.51214.551755.6131.8560070%4851940.51263.061755.6891.8430080%2772940.51138.321755.6-1062.4240080%3696940.51193.761755.6-193.8650080%4620940.51249.21755.6674.7060080%5544940.51304.64

昆明公寓17式55酒.店6

專項研究1543.26路漫漫其悠遠西城心景項目投資收益框算當(dāng)產(chǎn)權(quán)式銷售部分售價為13000元時，酒店部分的經(jīng)營毛利潤框算平均房價（元/間/天）入住率年經(jīng)營收入（萬元）年折舊（萬元）年運營成本（萬元）年返租租金（萬元）年投資回報（萬元）30050%1732.5940.51075.951901.9-2185.8540050%2310940.51110.61901.9-1643.0050050%2887.5940.51145.251901.9-1100.1560050%3465940.51179.91901.9-557.3030060%2079940.51096.741901.9-1860.1440060%2772940.51138.321901.9-1208.7250060%3465940.51179.91901.9-557.3060060%4158940.51221.481901.994.1230070%2425.5940.51117.531901.9-1534.4340070%3234940.51166.041901.9-774.4450070%4042.5940.51214.551901.9-14.4560070%4851940.51263.061901.9745.5430080%2772940.51138.321901.9-1208.7240080%3696940.51193.761901.9-340.1650080%4620940.51249.21901.9528.4060080%5544940.51304.64

昆明公寓19式01酒.店9

專項研究1396.96路漫漫其悠遠西城心景項目投資收益框算當(dāng)產(chǎn)權(quán)式銷售部分售價為14000元時，酒店部分的經(jīng)營毛利潤框算平均房價（元/間/天）入住率年經(jīng)營收入（萬元）年折舊（萬元）年運營成本（萬元）年返租租金（萬元）年投資回報（萬元）30050%1732.5940.51075.952048.2-2332.1540050%2310940.51110.62048.2-1789.3050050%2887.5940.51145.252048.2-1246.4560050%3465940.51179.92048.2-703.6030060%2079940.51096.742048.2-2006.4440060%2772940.51138.322048.2-1355.0250060%3465940.51179.92048.2-703.6060060%4158940.51221.482048.2-52.1830070%2425.5940.51117.532048.2-1680.7340070%3234940.51166.042048.2-920.7450070%4042.5940.51214.552048.2-160.7560070%4851940.51263.062048.2599.2430080%2772940.51138.322048.2-1355.0240080%3696940.51193.762048.2-486.4650080%4620940.51249.22048.2382.1060080%5544940.51304.64

昆明公寓20式48酒.店2

專項研究1250.66路漫漫其悠遠西城心景項目投資收益框算當(dāng)產(chǎn)權(quán)式銷售部分售價為15000元時，酒店部分的經(jīng)營毛利潤框算平均房價（元/間/天）入住率年經(jīng)營收入（萬元）年折舊（萬元）年運營成本（萬元）年返租租金（萬元）年投資回報（萬元）30050%1732.5940.51075.952194.5-2478.4540050%2310940.51110.62194.5-1935.6050050%2887.5940.51145.252194.5-1392.7560050%3465940.51179.92194.5-849.9030060%2079940.51096.742194.5-2152.7440060%2772940.51138.322194.5-1501.3250060%3465940.51179.92194.5-849.9060060%4158940.51221.482194.5-198.4830070%2425.5940.51117.532194.5-1827.0340070%3234940.51166.042194.5-1067.0450070%4042.5940.51214.552194.5-307.0560070%4851940.51263.062194.5452.94300