購物中心商業(yè)布局規(guī)劃課件

購物中心商業(yè)布局規(guī)劃學(xué)習(xí)要點總結(jié)關(guān)于凈出租面積占購物中心整體建筑面積(不含停車場)指標(biāo):口綜臺平均65%一70%。其中大型主力店(單店面積占4000m以上)凈出租面積占比為85%:次主力店(單店面積占200m—4000m之間)凈出和面積占比為65%—85%;類百貨店鋪(單店面積在50m-200m之間)出租面積占比為50%65%。這樣,整個購物中心平均下來,凈出租面積約為65%-70%。在做招商布局圖之前,需要對建筑方案的凈出租面積進(jìn)行勘定,如發(fā)現(xiàn)凈出租面積達(dá)不到65%的,需要對建筑平面的通道寬度中庭大助面積.設(shè)備用房等等進(jìn)行優(yōu)化,確保購物中租面積占購物中心整體建筑面積不含停車場)指標(biāo)達(dá)到65%。關(guān)于購物中心面戶業(yè)態(tài)類別組合占比指標(biāo)五,三、二原則,就是各類零售類主次主力店占北50文化體育健身娛樂休閑類占比30%、類百貨備占比20%。關(guān)于購物中心商場布局設(shè)計需要解決的三大問題(如何對確定的商業(yè)業(yè)態(tài)組合進(jìn)行合理優(yōu)化布局?口第一個間題是怎樣通過各種業(yè)態(tài)商業(yè)吸引人氣的多寡而使他們坐落在不同的位置把人流引導(dǎo)到各個樓層各個角溶,是整個購物中心所有的商鋪成為活钅而不留死角第二個間題是如何在不同的地點布置商業(yè)亮點,使顧各不斷產(chǎn)生進(jìn)完整個購物中心的欲望,感覺不到累,還要使顧客感覺意猶未盡下次還要來?第三個間題是如何平衡租金收益,在做活的前提下使租金收益最大化?1)一般來說,主力店中,大賣場最聚人氣,百貨店次之;次主力店中,數(shù)碼廣場最聚人氣,家電賣場次之;休餐飲業(yè)中,咖啡、西式快餐、茶館、美食廣場最聚人氣,中式品牌餐飲次之:休閑娛樂運動健腳中餐周未和晚間最聚人氣;各式品專賣店最不聚人氣。從樓層角度來說,一樓最聚人氣,二樓三樓更次,四樓再次,五樓最次,商業(yè)地產(chǎn)界行話所謂的一樓是金、二樓是銀、三樓是銅、四樓是鐵、五樓是錫講的就是這個道理。從交通位置角度來講,交通要道的拐角處最聚人通道長邊商場的縱深地帶更次,所謂金角銀邊、草肚皮2)在購物中心的商業(yè)布局中必須要貫徹的專業(yè)理擔(dān)扛“理一一把人氣多的主力店放在兩把人氣差的專賣店店鋪布置在圍繞大中庭的四周也就是中間,讓出入主力店的人流先經(jīng)過專賣店店鋪通道,把專賣店鋪帶旺,提升專賣唐店鋪的價值出入兩側(cè)主力店的一道道人流,就像一根根扁擔(dān),把中間的專賣店店鋪的價值打起來②提升機〃原理般來說,樓層越高,去的人越少,那么在購物中心高的樓層上,布置一些吸引吸引逛購物中心的顧客往高樓層的商場去,這就需要一些商家扮演人流提升機的角色日③通透性“原理一一通道設(shè)置要通透,讓顧客站在通道的一端可以看到遠(yuǎn)處另一端的商鋪,在沿中庭四周布置低柜,讓顧客通過中庭的自動扶梯到達(dá)每樓層可以清晰地看到遠(yuǎn)處的商鋪標(biāo)識④“光顧性“原理一一購物中心內(nèi)部水平通道規(guī)劃設(shè)計,必須盡量使每個干道都能循環(huán)復(fù),帶回人流,減少死角,好的平面交通設(shè)置能使消費者沿著商家事先設(shè)計好的交通流線進(jìn)行消費,使不是處于金角銀邊"的商鋪,也能得到充足的客流⑤“五“原理一一講的是要做活購物中心需要安排的各業(yè)態(tài)大類商家所占面積的比例,即在一個大型封閉式購物中心內(nèi),安排的主力店和次主力店的理用面積應(yīng)為50%,文化,休閑、娛樂、健身、餐占用面積應(yīng)為30%,專賣店組成的風(fēng)情商鋪組合理想占用面積應(yīng)為20%⑥“方便性“原理一一在布局設(shè)計中體現(xiàn)人性化理念,盡可能最大限度的為消費者提供便利性服務(wù),為其在消費的同時帶米身心上的新適感和被尊重感/3)為把購物中心做旺,在做的基礎(chǔ)上實現(xiàn)租金收益最大化,一股采用四個策略①特惠策啪一一對某些能夠大量吸引人氣商家放到商場高一點的樓層或商場縱深一點的地方,租金給與優(yōu)彐②遞增策在起步階段,租金低一點,經(jīng)營走向成熟過中逐步遞增③共贏策眙一一對于某些商家對入駐購物中心經(jīng)營前景看好,但需要一個培育期,購物中心經(jīng)營者可以與該商家簽訂一種風(fēng)險共擔(dān)的扣點付租金的方式,商家與購物中心經(jīng)營者分享銷售毛利,共同承擔(dān)培育期風(fēng)險差價第略一一對于不同的業(yè)態(tài)、在不同的位置樓層實行差價招租,對吸引人流貢獻(xiàn)大的商家、位于縱深的商家、樓層高的商家實行低價,對于位于低樓層和交通要道的商鋪實行高價,利用租金杠桿將合適的商家布置到合適的位置4)開發(fā)商和使用者在購