2023年房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題

2023年房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題

一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有?個(gè)最符合題意請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相

應(yīng)的編號(hào)）

1.下列房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)活動(dòng)中屬于傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)范疇的是（）

A.高層建筑地價(jià)分?jǐn)?/p>

B.房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估

C.因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估

D.城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評(píng)估

2.從科學(xué)且可操作性上看，能夠用于推斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者精確性的是（）

A.估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值

B.估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格

C.估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)格

D.合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果

3.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)本質(zhì)上是由（）確定的

A.估價(jià)托付合同簽訂時(shí)間

B.估價(jià)目的

C.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的時(shí)間

D.托付人意愿

4.房地產(chǎn)供應(yīng)有限特性的本質(zhì)是（）

A.土地的總量有限

B.房地產(chǎn)的不行移動(dòng)性

C.房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性

D.房地產(chǎn)的價(jià)值量大

5.下列土地狀況中，不屬于士地權(quán)益狀況的是（）

A.土地運(yùn)用期限

B.土地運(yùn)用管制

C.土地面積大小

D.土地權(quán)利性質(zhì)

6.某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為6000萬(wàn)元，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉該項(xiàng)工程尚

拖欠到期應(yīng)付的工程款為1000萬(wàn)元同時(shí)還有一筆貸款成數(shù)由50%,余額為1000萬(wàn)元的抵押貸款，該在

建工程的再次抵押價(jià)值為（）萬(wàn)元

A.2500

B.3000

C.3500

D.4000

7.某宗建筑密度為50%的土地上建有一幢8層且各層建筑面積相同的住宅樓，均價(jià)為5000元/懈，房

地產(chǎn)總價(jià)為2000萬(wàn)元，樓面地價(jià)為1200元/m2.該宗土地的總價(jià)為（）萬(wàn)元.

A.96

B.192

C.240

D.480

8.下列購(gòu)買(mǎi)某宗房地產(chǎn)付款方式中，對(duì)買(mǎi)方而言最經(jīng)濟(jì)的是（假定年折現(xiàn)率是6%）（）

A.現(xiàn)在按9.5折一次性支付

B.一年后一次性支付

C.現(xiàn)在首付30%,余款在未來(lái)3年內(nèi)分年等額支付

D.現(xiàn)在首付50%,余款在未來(lái)10年內(nèi)分年等額支付

9.用距離來(lái)評(píng)價(jià)某宗房地產(chǎn)的交通便捷程度時(shí)，一般不宜采用的距離是（）

A.空間直線距離

B.交通路線距離

C.交通時(shí)間距離

D.經(jīng)濟(jì)距離

10.下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策等措施中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升的是（）

A.降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率

B.增加土地有效供給

C.降低契稅

D.提高購(gòu)房貸款利率

11.某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將?幢權(quán)屬登記為工業(yè)用逾的沿街廠房改造為若干個(gè)小商鋪出租，

某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受托付以實(shí)際用途為估價(jià)前提對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。這種做法忽視了最高最佳利

用應(yīng)滿意條件中的（）。

A.技術(shù)上的可能

B.經(jīng)濟(jì)上的可行

C.價(jià)值最大化

D.法律上許可

12.有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相像的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，

但相同限制務(wù)件下的估價(jià)結(jié)果顯示，乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于（）。

A.乙土地上建筑物價(jià)值低于拆遷費(fèi)用

B.甲土地的容積率大于乙土地的容積率

C.甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值

D.甲土地的運(yùn)用期限比乙土地的運(yùn)用期限長(zhǎng)

13.某可比實(shí)例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的套內(nèi)建筑面積為120m2,經(jīng)調(diào)查，其成交價(jià)格為150

萬(wàn)元，另有20m2的房屋天臺(tái)贈(zèng)送，該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1：0：8,則按建筑

面積計(jì)算的比準(zhǔn)價(jià)格是（）元/m2。

A.8571

B.10000

C.13393

D.15625

14.某宗房地產(chǎn)交易的買(mǎi)賣(mài)雙方約定，買(mǎi)方付給賣(mài)方2659元/m2,買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由賣(mài)方負(fù)擔(dān)。

據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%,買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)

格的3.9%。若買(mǎi)賣(mài)雙方又重新約定買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)全由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)基礎(chǔ)上相應(yīng)凋整買(mǎi)方付給

賣(mài)方的價(jià)格，則調(diào)整后買(mǎi)方應(yīng)付給賣(mài)方的價(jià)格為（）元/012。

A.2585

B.2393

C.2955

D.2964

15.評(píng)估甲別墅的市場(chǎng)價(jià)值，選取了己別墅為可比實(shí)例。乙別墅的成交價(jià)格為8000元/m2,裝修標(biāo)

準(zhǔn)為1000元/m2（甲別型的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/m2）,因乙別墅位置比甲別堂好，在同等條件下，單

價(jià)比甲別墅高10%,若不考慮其他因素，則通過(guò)乙別墅求取的比準(zhǔn)價(jià)格為（）元/m2。

A.7020

B.7091

C.7380

D.8580

16.評(píng)估某底層商鋪的價(jià)格時(shí)，估價(jià)師選取的可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交

價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格），在求取最終價(jià)格時(shí)，對(duì)甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格依次選取的權(quán)

重，最合適的是（）

A.0.4.0.4、0.2

B.0.3、0.4、0.3

C.0.4、0.2、0.4

D.0.4^0.3>0.3

17.某寫(xiě)字樓的剩余收益年限為38年，預(yù)料5年后售出時(shí)價(jià)格將上漲20%,銷(xiāo)售稅費(fèi)率為6%,已

知持有期內(nèi)年有效毛收入為400萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%,酬勞率中無(wú)風(fēng)險(xiǎn)酬勞率為6%,風(fēng)險(xiǎn)酬勞率為

無(wú)風(fēng)險(xiǎn)酬勞率的25%,則該寫(xiě)字樓目前的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。

A.5286.72

B.7552.45

C.9939.23

D.14198.90

18.某公司2年前租賃某寫(xiě)字樓中的500m2用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為每天3元

m2。已知該寫(xiě)字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余運(yùn)用年限為30年，目前市場(chǎng)上類(lèi)似寫(xiě)

字樓的凈租金為每天3.5元/m2,酬勞率為6%,則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價(jià)值為（）萬(wàn)元。

A.96.80

B.592.81

C.691.61

D.667.22

19.下列關(guān)于收益法求取凈收益的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）

A.凈收益包括有形收益和無(wú)形收益

B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)

C.通常只有客觀收益才能作為估價(jià)依據(jù)

D.應(yīng)同時(shí)給出較樂(lè)觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值

20.下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用差異的

是（）。

A.毛租金乘數(shù)法

B.潛在毛收入乘數(shù)法

C.有效毛收入乘數(shù)法

D.凈收益乘數(shù)法

21.某商品住宅項(xiàng)目的土地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅金分別為

600萬(wàn)元、900萬(wàn)元、50萬(wàn)元、60萬(wàn)元、150萬(wàn)元、120萬(wàn)元,投資利潤(rùn)率為20%,則成本利潤(rùn)率為（）。

A.17.13%

B.18.30%

C.18.61%

D.21.47%

22.城市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估中，對(duì)被征收房屋的室內(nèi)自行裝修補(bǔ)償款的評(píng)估應(yīng)采納的價(jià)值類(lèi)型是

（）.

A.投資價(jià)值

B.謹(jǐn)慎價(jià)值

C.快速變現(xiàn)值

D.市場(chǎng)價(jià)值

23.某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設(shè)的，現(xiàn)按要求補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù)，出讓年限為50年，

已知該辦公樓建筑物在建設(shè)時(shí)投入的費(fèi)用為255萬(wàn)元,現(xiàn)時(shí)重新購(gòu)建價(jià)格為350萬(wàn)元,經(jīng)濟(jì)壽命為60年，

殘值率為3%,則采納直線法計(jì)算其建筑物的折舊總額為（）萬(wàn)元。

A.61.84

B.78.35

C.84.88

D.173.17

24.下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的是（）

A.圍墻工程費(fèi)

B.電力設(shè)施工程費(fèi)

C.居委會(huì)用房建設(shè)費(fèi)

D.人防工程費(fèi)

25.參加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地掛牌交易的各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)價(jià)相差懸殊，其根本緣由是（）

A.各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采納不同的估價(jià)方法衡量開(kāi)發(fā)用地價(jià)值

B.各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)駕馭開(kāi)發(fā)用地的信息不夠?qū)ΨQ(chēng)

C.各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選取開(kāi)發(fā)用地利用方式的規(guī)劃條件不一樣

D.各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)均是以自身?xiàng)l件為依據(jù)衡量開(kāi)發(fā)用地的投資價(jià)值

26.假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)在選取估價(jià)對(duì)象最佳開(kāi)發(fā)利用方式時(shí)，其中最重要的是選?。ǎ?/p>

A.最佳用途

B.最佳規(guī)模

C.坡佳集約度

D.最佳開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)

27.現(xiàn)擬開(kāi)發(fā)建設(shè)某寫(xiě)字樓，預(yù)料3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m2,可售建筑

面積為8000m2,銷(xiāo)售單價(jià)為1.6萬(wàn)元/FTP,若酬勞率為8%,折現(xiàn)率為10%。則測(cè)算該寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)

完成后的現(xiàn)值是（）萬(wàn)元。

A.9616.83

B.10161.05

C.12023.04

D.12800

28.某在建工程現(xiàn)擬拍賣(mài)，已知該在建工程是半年前通過(guò)一次性付款取得土地的，目前已經(jīng)完成地上

一層結(jié)構(gòu)部分。半年后起先預(yù)售，1年后可竣工，銷(xiāo)售期為1年，銷(xiāo)售收入在銷(xiāo)售期內(nèi)勻稱(chēng)實(shí)現(xiàn)，則采納成

本法評(píng)估該在建工程價(jià)值中計(jì)算土地取得費(fèi)用的投資利息的計(jì)息期和采納假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估該在建工程價(jià)值

中對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值進(jìn)行折現(xiàn)時(shí)的折現(xiàn)期分別為（）。

A.0.5和1年

B.0.5年和1.5年

C.0.5年和2年

D.1年和1.5年

29.某類(lèi)房地產(chǎn)的歷史價(jià)格變動(dòng)時(shí)高時(shí)低，但整體上呈上升趨勢(shì)，現(xiàn)在要預(yù)料該類(lèi)房地產(chǎn)的將來(lái)價(jià)格，

應(yīng)選用的預(yù)料方法（）。

A.平均發(fā)展速度法

B.平均增減量法

C.數(shù)學(xué)曲線擬合法

D.中位數(shù)法

30.某類(lèi)房地產(chǎn)2023年?2023年的價(jià)格見(jiàn)下表，各年增長(zhǎng)量的權(quán)重分別為0.1、0?2、0.2、0.5,

則利用平均增減量法預(yù)料該類(lèi)房地產(chǎn)2023年的價(jià)格為（）元/m2。

某類(lèi)房地產(chǎn)2023年~2023年的價(jià)格（單位元/m）

年份20232023202320232023

價(jià)格68107130746078108150

A.8460

B.8500

C.8790

D.8838

31.用直線趨勢(shì)法預(yù)料甲類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格改變趨勢(shì)為V甲=1480+801,乙類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格改變趨勢(shì)

為V乙=1500+60i,則該兩類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格增長(zhǎng)潛力相比（）。

A.甲類(lèi)房地產(chǎn)比乙類(lèi)房地產(chǎn)強(qiáng)

B.乙類(lèi)房地產(chǎn)比甲類(lèi)房地產(chǎn)強(qiáng)

C.該兩類(lèi)房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度相同

D.該兩類(lèi)房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度不行比

32.某地塊臨街深度為18m,臨街寬度為50m,總價(jià)格為243萬(wàn)元，假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為24m,則依據(jù)

四三二一法則，其路途價(jià)為（）元/17]2。

A.2025

B.2250

C.2700

D.3000

33.如某宗土地總面積為7500m2,容積率為3,相應(yīng)的土地單價(jià)為4500元/m2,現(xiàn)允許容積率提

高到5,假設(shè)容積率每提高0.1,樓面地價(jià)下降1%,則理論上因容積率提高應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)款為（）萬(wàn)元。

A.1125

B.1800

C.2250

D.3375

34.下列關(guān)于估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。

A.任何估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)師都必需對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘

B.對(duì)已消逝的房地產(chǎn)，估價(jià)師應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解

C.實(shí)地查勘的內(nèi)容包括估價(jià)對(duì)象的實(shí)物和區(qū)位狀況，?般不涉及其權(quán)益狀況

D.拆遷估價(jià)的實(shí)地查勘記錄可不須耍被拆遷人簽字認(rèn)可

35.下列估價(jià)業(yè)務(wù)中估價(jià)機(jī)構(gòu)可以承接的是（）。

A.超出了估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價(jià)業(yè)務(wù)

B.估價(jià)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)實(shí)力難以勝任的估價(jià)業(yè)務(wù)

C.估價(jià)機(jī)構(gòu)的某些估價(jià)師與估價(jià)需求者有利害關(guān)系的估價(jià)業(yè)務(wù)

D.承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的估價(jià)業(yè)務(wù)

二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，請(qǐng)

在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。錯(cuò)選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）

1.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說(shuō)玦正確的有（）。

A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

B.房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)

C.房地產(chǎn)估價(jià)是為托付人供應(yīng)價(jià)格保證

D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)

E.房地產(chǎn)估價(jià)既是一門(mén)科學(xué)也是一門(mén)藝術(shù)

2.對(duì)部分或全部超出了自己專(zhuān)業(yè)勝任實(shí)力的估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)師合理的處理方式有（）。

A.放棄這個(gè)項(xiàng)目

B.努力學(xué)習(xí)，邊學(xué)邊干

C.埋頭苦干，克服困難完成項(xiàng)目

D.找別人完成項(xiàng)目，簽自己的名

E.對(duì)自己不能勝任的部分工作，主動(dòng)請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)家供應(yīng)專(zhuān)業(yè)幫助

3.關(guān)于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)實(shí)力強(qiáng)弱比較的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。

A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)實(shí)力弱

B.熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)實(shí)力弱

C.小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)實(shí)力弱

D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)住宅的變現(xiàn)實(shí)力弱

E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)實(shí)力弱

4.某宗房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)總價(jià)為50萬(wàn)元，首付款為房?jī)r(jià)的30%,余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為

10年，年利率為5.58%,按月等額償還本息，則關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法，正確的有（）。

A.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格

B.該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬(wàn)元

C.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬(wàn)元

D.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬(wàn)元

E.該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格

5.關(guān)于投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的說(shuō)法正確的有（）。

A.市場(chǎng)價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值

B.投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值在采納收益法評(píng)估時(shí)，折現(xiàn)率取值相同

C.在凈收益方面，評(píng)估投資價(jià)值時(shí)通常要扣除所得稅，而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅

D.國(guó)有建設(shè)用地運(yùn)用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓時(shí)，有意購(gòu)買(mǎi)者托付評(píng)估其能承受的最高購(gòu)買(mǎi)價(jià)格,

是一種投資價(jià)值評(píng)估

E.在對(duì)某房地產(chǎn)進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，不用考慮債務(wù)人或債權(quán)人對(duì)該房地產(chǎn)投資價(jià)值的評(píng)估

6.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中屬于區(qū)位因素的有（）

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.四周環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設(shè)施

7.城市規(guī)劃對(duì)土地運(yùn)用管制的內(nèi)容，主要包括（）等。

A.建筑高度

B.建筑結(jié)構(gòu)

C.容積率

D.土地運(yùn)用權(quán)來(lái)源

E.土地用途

8.在房地產(chǎn)抵押估價(jià)實(shí)務(wù)中，遵循謹(jǐn)慎原則的具體要求包括（）.

A.在運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可

比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘

B.在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，估價(jià)未來(lái)收益可能高也可能低時(shí)，應(yīng)采用居中的收益估計(jì)值進(jìn)行估價(jià)

C.在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者f氐估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低

D.在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊

E.在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，應(yīng)對(duì)后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)

得利潤(rùn)進(jìn)行適當(dāng)修正

9.下列房地產(chǎn)中，難以采用市場(chǎng)法估價(jià)的有（）.

A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

B.學(xué)校

C.在建工程

D.別墅

E.特殊廠房

10.某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預(yù)計(jì)建筑物剩余自然壽命為20年，房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益

為28萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上瀛少2萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%,則（）.

A.該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為136.73萬(wàn)元

B.該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為143.89萬(wàn)元

C.以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價(jià)格，凈收益乘數(shù)為5.14

D.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為15年

E.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為20年

11.某宗房地產(chǎn)的價(jià)格并不是由其開(kāi)發(fā)建設(shè)成本確定的，因此運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)留意的內(nèi)容包括

（）。

A.應(yīng)采納客觀成本而不是實(shí)際成本

B.應(yīng)采納實(shí)際成本而不是客觀成本

C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

D.應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)供求狀況對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

E.應(yīng)結(jié)合估價(jià)托付人的要求對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

12.在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計(jì)算投資利息時(shí)，應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括（）。

A.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

B.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費(fèi)

C.續(xù)建開(kāi)發(fā)成本

D.銷(xiāo)售費(fèi)用

E.銷(xiāo)售稅金

13.依據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料,對(duì)某類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)整理如下表，其中，2023年的房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)

數(shù)據(jù)缺失。則關(guān)于該類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法，正確的有（）。

某類(lèi)房地產(chǎn)2023年~2023年的價(jià)格（單位：元/m2）

年份202320232023202320232023

價(jià)格68107130——781081508490

A.利用平均增減量法模擬2023年的價(jià)格為7482元/m2

B.利用平均增減量法預(yù)料2023年的價(jià)格為8826元/m?

C.利用平均發(fā)展速度法模擬2023年的價(jià)格為7438元/m?

D.利用平均發(fā)展速度法預(yù)料2023年的價(jià)格為7438元/m?

E.無(wú)法利用平均增減量法預(yù)料2023年的價(jià)格為8873元/m?

14.運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估宗地價(jià)值時(shí)，應(yīng)明確的基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的內(nèi)容主要包括基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的

（）.

A.容積率

B.土地用途

C.土地開(kāi)發(fā)程度

D.評(píng)估單位

E.土地運(yùn)用權(quán)性質(zhì)

15.實(shí)際估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象范圍的界定包括（）的界定。

A.實(shí)物構(gòu)成范圍

B.權(quán)益范圍

C.空間范圍

D.時(shí)間范圍

E.影響范圍

三、推斷題（共15題，每題1分。請(qǐng)依據(jù)推斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用表示正

確，用、'x"表亍錯(cuò)誤。不答不得分，推斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分）

1.對(duì)于有租約限制的房地產(chǎn)，假如是為城市房屋拆遷補(bǔ)償目的而進(jìn)行估價(jià)的，不必考慮房屋租約的影

響，應(yīng)視為無(wú)租約限制的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。（）

2.在房地產(chǎn)估價(jià)中，只能評(píng)估不包含無(wú)形資產(chǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值。（）

3.甲、乙兩塊其他條件相像的相鄰?fù)恋?，甲土地單價(jià)為1500元/itf,容積率為4,土地運(yùn)用年限為

50年，乙土地單價(jià)為1130元/nV,容積率為3,土地運(yùn)用年限為60年，以樓面地價(jià)來(lái)推斷，投資乙

地塊較甲地塊更經(jīng)濟(jì)（土地酬勞率為6%）（）

4.在運(yùn)用交通時(shí)間距離時(shí),應(yīng)采納與該房地產(chǎn)有代表性的運(yùn)用者相對(duì)應(yīng)的交通工具和出行時(shí)段來(lái)測(cè)量。

（）

5.房地產(chǎn)估價(jià)原則是為了使不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有相識(shí)上的一樣性，對(duì)同

一估價(jià)對(duì)象的估價(jià)目的具有相像性。（）

6.市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。因此，只要有足夠多的類(lèi)似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，

對(duì)其成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理后得到的結(jié)果就可以作為正常市場(chǎng)價(jià)格的最佳參照值。（）

7.在市場(chǎng)法估價(jià)中，當(dāng)有較多的交易實(shí)例符合可比實(shí)例要求時(shí)，應(yīng)選取其中與估價(jià)對(duì)象最相像，與預(yù)

設(shè)的估價(jià)結(jié)果最接近的交易實(shí)例，因此不能隨意選取交易實(shí)例。（）

8.依據(jù)收益法計(jì)算公式，對(duì)于土地凈收益每年不變的情形，酬勞率越高，土地運(yùn)用權(quán)價(jià)格接近無(wú)限年

價(jià)格就越慢。（）

9.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)者自有資金為5萬(wàn)元，自有資金資本化率為12%,抵押貸

款常數(shù)為0.7,則該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為25萬(wàn)元。（）

10.建筑物的有效年齡可能等于，也可能大于或小于其實(shí)際年齡。（）

11.成本法是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)組成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)格的，適用于評(píng)估可獨(dú)立開(kāi)發(fā)

建設(shè)的整體房地產(chǎn)價(jià)格，不能用來(lái)評(píng)估局部房地產(chǎn)的價(jià)格。（）

12.在假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值是指開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對(duì)應(yīng)的價(jià)值，開(kāi)發(fā)完成后的

價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間不肯定是開(kāi)發(fā)完成之時(shí)。（）

13.在運(yùn)用移動(dòng)平均法預(yù)料房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，一般應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格改變的同期長(zhǎng)度進(jìn)行移動(dòng)平均。

（）

14.路途價(jià)法字質(zhì)上是一種市場(chǎng)法，在求取路途價(jià)時(shí)不須要進(jìn)行交易狀況修正，但應(yīng)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)

整及房地產(chǎn)狀況調(diào)整。（）

15.在實(shí)際估價(jià)中，應(yīng)進(jìn)行估價(jià)方法適用性分析，除因客觀因素導(dǎo)致估價(jià)方法不適用的外，只要是在

理論上適用估價(jià)對(duì)象的估價(jià)方法都應(yīng)選用，不得隨意取舍。（）

四、計(jì)算題（共2題。要求列出算式和計(jì)算過(guò)程：需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)

計(jì)算過(guò)程，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位）

1.某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000mL容積率為4,土地運(yùn)用期限為40年，自2023年10

月1日起計(jì)算，約定不行續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2023年10月1日建成，可供出租的面積

占總建筑面積的70%。依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知2023年10月1日該類(lèi)房地產(chǎn)的租金為每月40元/m1,年平

均空置率為20%,平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，出租人擔(dān)當(dāng)?shù)亩愘M(fèi)約占租金收入的8%,該

房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/土地酬勞率為8%,建筑物酬勞率為10%,請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2023

年10月1日的價(jià)值（8分）

2.某寫(xiě)字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m,沒(méi)有電梯，建筑面積為30000經(jīng)濟(jì)壽命為60年,

有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建立該類(lèi)全新?tīng)顩r的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/nf

（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專(zhuān)業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%,管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專(zhuān)業(yè)費(fèi)之和的3%,

銷(xiāo)售費(fèi)用為重新購(gòu)建價(jià)格的3%,每利率為6%,建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售

費(fèi)用第一年投入60%,其次年投入40%,各年年內(nèi)均為勻稱(chēng)投入，銷(xiāo)售稅費(fèi)為重新購(gòu)建價(jià)格的6.5%,

投資利潤(rùn)率為35%,又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為500萬(wàn)

元，平均壽命為5年，已運(yùn)用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為10年，已運(yùn)用3年；殘值

率為零。由于該寫(xiě)字樓沒(méi)有電梯，其出租率僅為80%,月租金為30元/nf,但假如在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電

梯的類(lèi)似寫(xiě)字樓，則須要的電梯購(gòu)置費(fèi)用為180萬(wàn)元，安裝費(fèi)用為60萬(wàn)元；而市場(chǎng)上類(lèi)似有電梯寫(xiě)字樓

的出租率為85%,正常月租金為32元/m:由于該寫(xiě)字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測(cè)

算，正常狀況下每年須要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由于周邊環(huán)境的改變，該寫(xiě)字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40

萬(wàn)元。當(dāng)?shù)卦擃?lèi)房地產(chǎn)的酬勞率為8%。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）

答案及解新

參考答案

一、單項(xiàng)選擇題

l.B2.D3.B4.B5.C6.B7.D8.A9.A10.C

11.D12.A13.B14.A15.B16.A17.A18.A19.B20.C

21.B22.D23.C24.B25.D26.A27.A28.A29.C30.B

31.A32.B33.A34.C35.C

二、多項(xiàng)選擇題

l.ADE2.AE3.ABC4.ABC5.ACDE

6.ABCE7.ACE8.ACD9.BCE10.BCD

ll.ACD12.ABCD13.ABCE14.ABE15.ABC

三、推斷題

l.V2.x3.X4.V5.x

6.x7.x8.x9.V10.V

11.x12.V13.x14.x15.V

四、計(jì)算題

L解：

1）總有效毛收入A=40000x0.7x（1-20%）x40xl2=1075.2（萬(wàn)元）

2）總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用C=30xl2+1075.2x8%）=446.C）2（萬(wàn)元）

3）年凈收益2=人七=1075.2-446.02=629.28（萬(wàn)元），

或a=4x0.7x（1-20%）x40xl2x（1-8%）-30x12=629.18（萬(wàn)元）；

4）土地總價(jià)L=40000/4x2100=2100（萬(wàn)元）；

5）年土地凈收益aL=2100x8%/[l-l/（1+8%）40-5]=180.19（萬(wàn)元）；

6）年建筑物凈收益aB=a-aL=629.18-180.19=448.99（萬(wàn)元）；

7）建筑物總價(jià)B=448.99/10%x[l-l/（1+10%）40-5]=4330.13（萬(wàn)元）

8）房地產(chǎn)價(jià)值V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬(wàn)元）

2.解：

（1）重新購(gòu)建價(jià)格C&

方法一：

1）單價(jià)計(jì)算（每平方米重新購(gòu)建價(jià)格為C）

①建筑安裝成本=1200元/m=

②專(zhuān)業(yè)費(fèi)用=1200x8%=96（元/nf）；

③管理費(fèi)用=（1200+96）x3%=38.88（元/nf）；

④銷(xiāo)售費(fèi)用=Cx3%；

⑤投資利息=（1200+96+38.88+Cx3%）x60%x[（1+6%）

155

-1]+[1200+96+38.88+CX3%]X40%X[（1+6%）0--l]?88.930+Cx0.2%;

⑥銷(xiāo)售稅費(fèi)=Cx6.5%；

⑦投資利潤(rùn)=（1200+96+38.88+Cx3%）x35%=467.208+Cxi.05%；

⑧每平方米重新購(gòu)建價(jià)格C=