關(guān)于XX大廈承包經(jīng)營合同的審計(jì)案例

關(guān)于XX大廈承包經(jīng)營合同的審計(jì)案例（一）1《經(jīng)營管理合同》內(nèi)容存在的問題（1）該合同的簽訂程序不規(guī)范，審計(jì)組發(fā)現(xiàn)《經(jīng)營管理合同》屬于長(zhǎng)期性合同，并且涉及金額較大，每年合同金額大約在千萬左右。這類合同的簽訂按照公司規(guī)定，應(yīng)該由本公司經(jīng)理會(huì)決定，但是審計(jì)組在本公司檔案室沒有找到相關(guān)的會(huì)議記錄文件。經(jīng)過調(diào)查了解得知，由于當(dāng)初時(shí)間比較緊迫，該合同的簽訂全過程都由公司XX部處理，故合同的簽訂沒有經(jīng)過其他部門的監(jiān)督和審核。（2）該合同沒有采用規(guī)范的文本格式，許多條款語義含糊，對(duì)關(guān)鍵的名詞沒有準(zhǔn)確的解釋說明，使得合同在操作中雙方歧義很大。（3）該合同缺少必要的條件，如合同中提及物業(yè)管理合同和擔(dān)保方擔(dān)保函，但是審計(jì)組沒有見到這兩個(gè)合同附件。（4）空置房屋的物業(yè)管理費(fèi)收取不合理。該合同第13條第4款提到“乙方是采用整體租賃經(jīng)營”，自負(fù)盈虧的經(jīng)營方式，甲方對(duì)乙方的經(jīng)營不予干預(yù)；也不承擔(dān)乙方經(jīng)營過程中的各項(xiàng)費(fèi)用”，而在第13條第5款中又規(guī)定甲方必須承擔(dān)一半由于乙方經(jīng)營不善導(dǎo)致的空置房屋的管理費(fèi)，這屬于明顯矛盾和不公平的合同條款。這與整體租賃、自負(fù)盈虧的經(jīng)營方式矛盾，并且使B公司的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)部分轉(zhuǎn)移給了A公司，另外，空置房的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及A公司自用房的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明顯偏高。2、《經(jīng)營管理合同》執(zhí)行過程中的問題（1）根據(jù)《經(jīng)營管理合同》約定，B公司應(yīng)在承包期開始（XX年XX月XX日0時(shí)）后第8個(gè)月底（XX年XX月XX日24時(shí)）前支付首期承包租賃費(fèi)，A公司為此于XX年XX月XX日給B公司發(fā)了《關(guān)于支付租賃費(fèi)的通知》（XX字{xxx}XXX號(hào)）的催款通知，但是直到XX年XX月XX日，B公司并沒支付任何款項(xiàng)給A公司。（2）B公司沒有執(zhí)行《經(jīng)營管理合同》第12條第8款的要求，即按時(shí)將房屋出租合同及物業(yè)管理費(fèi)用收支賬目報(bào)表送A公司備案，使A公司對(duì)乙方經(jīng)營情況無法及時(shí)了解和監(jiān)控。（3）B公司沒有執(zhí)行《經(jīng)營管理合同》第13條第1款的規(guī)定，即按時(shí)將物業(yè)出租房標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定和調(diào)整向A公司備案。（4）根據(jù)《經(jīng)營管理合同》第12條第3款至第6款規(guī)定，A公司有權(quán)檢查XX大廈項(xiàng)目經(jīng)營的財(cái)務(wù)資料，但是在A公司組織的這次審計(jì)過程中，B公司始終拒絕審計(jì)組對(duì)財(cái)務(wù)資料的核實(shí)檢查，從而使得審計(jì)組不能確認(rèn)乙方所提供大廈項(xiàng)目決算情況的真實(shí)、可靠性。根據(jù)《經(jīng)營管理合同》第12條第13款規(guī)定，乙方收到租戶所付款項(xiàng)后不得挪作他用，由于B公司在這次審計(jì)過程中始終拒絕審計(jì)組對(duì)XX大廈項(xiàng)目經(jīng)營財(cái)務(wù)資料的檢查，故審計(jì)組不能確證乙方是否將其收取的租戶所付款項(xiàng)挪作他用。關(guān)于XX大廈承包經(jīng)營合同的審計(jì)案例（二）A公司在《經(jīng)營管理合同》執(zhí)行過程中的風(fēng)險(xiǎn)（1）由于B公司一直沒有執(zhí)行《經(jīng)營管理合同》第6條第3款的規(guī)定，即確定擔(dān)保單位，并由擔(dān)保方出具擔(dān)保函，而且《經(jīng)營管理合同》中沒有規(guī)定B公司向A公司提前交付整體租賃的押金，相反，《經(jīng)營管理合同》約定B公司采用后付款方式進(jìn)行結(jié)算，考慮到B公司注冊(cè)資金僅有150萬，A公司存在收不回承包基數(shù)的風(fēng)險(xiǎn)。（2）《經(jīng)營管理合同》約定，B公司每年給A公司上交1000萬的承包基數(shù)，超出基數(shù)的租金收入部分雙方平分，但是，第13條第1款又規(guī)定，B公司可根據(jù)市場(chǎng)供求及經(jīng)營水平自行確定和調(diào)整物業(yè)出租費(fèi)及物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即B公司獨(dú)自決定房租金和物業(yè)管理費(fèi)的價(jià)格，審計(jì)組在這次審計(jì)中發(fā)現(xiàn)B公司與客戶談判，簽約所確定的租金是租金和物業(yè)費(fèi)的總價(jià)格，其有可能通過壓低租金價(jià)格、提高物業(yè)費(fèi)價(jià)格的形式來轉(zhuǎn)移A公司應(yīng)得的利益，審計(jì)組通過對(duì)XX大廈周邊相關(guān)市場(chǎng)環(huán)境的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)B公司收取A公司的物業(yè)費(fèi)以及租戶物業(yè)費(fèi)價(jià)格明顯偏高，而收取租戶的租金價(jià)格明顯偏低，且對(duì)物業(yè)管理費(fèi)沒有按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的要求進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)。另外，A公司也不能有效防止B公司與租戶之間的關(guān)聯(lián)交易和私下交易，所以A公司在執(zhí)行該合同條款時(shí)，客觀上可能存在因乙方的舞弊而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。（3）《經(jīng)營管理合同》第8條規(guī)定，B公司有權(quán)對(duì)外簽署超出委托經(jīng)營管理期限以外的租賃協(xié)議，物業(yè)管理公約及其他相關(guān)公約，如果A公司被動(dòng)地接收B公司與客戶簽訂的超出委托管理期限的租賃合同，A公司就無法控制B公司以低價(jià)出租房屋，所以A公司執(zhí)行該條款，客觀上同樣可能存在因乙方的舞弊行為而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。（4）《經(jīng)營管理合同》第10條規(guī)定，5年委托經(jīng)營管理期限（XX年X月X日至X年X月X日）到期后，B公司在完成合約規(guī)定上繳租賃費(fèi)的前提下，雙方按照本合同自動(dòng)順延委托經(jīng)營管理期5年。其中保底租賃基數(shù)由雙方協(xié)商后確定，但上限不超過1000萬。該條款沒有考慮物價(jià)變動(dòng)因素和市場(chǎng)環(huán)境變化因素對(duì)房屋租金的影響，所以如果A公司執(zhí)行該條款，物價(jià)上升和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將完全由A公司承受。4.B公司對(duì)外租賃合同簽訂，管理中的問題在審計(jì)過程中，B公司應(yīng)審計(jì)組的要求提共了其與租戶簽訂的租賃合同復(fù)印件32份，合同正本31份，物業(yè)管理公約書32份。審計(jì)組早對(duì)合同及公約數(shù)的檢查過程中發(fā)現(xiàn)：租賃合同沒有正式裝訂成冊(cè)，簽訂的租賃合同只是簡(jiǎn)單地釘在一起，不能保證租賃合同安全，完整地保存；同類合同不連號(hào)，部分合同沒有編號(hào)，所以無法核實(shí)B公司所提供的合同是否完整；部分合同簽字、蓋章不全，要么缺客戶蓋章，要么缺B公司蓋章；部分合同沒有簽約日期，無法保證合同的有效性；合同沒有貼印花稅。由此可見，B公司在A公司備案的合同不是正本，而且缺少合同應(yīng)有的附件。另外，物業(yè)管理公約書沒有在A公司備案。5、A公司在XX大廈項(xiàng)目管理中的問題公司部門之間由于信息沒有及時(shí)溝通，一方面使得A公司對(duì)B公司的監(jiān)控弱化，另一方面對(duì)S公司造成一定損失，例如，根據(jù)合同約定，A公司有權(quán)免費(fèi)使用大廈的會(huì)議室，但實(shí)際上A公司為此支付了較高的會(huì)議室使用相關(guān)費(fèi)用。關(guān)于XX大廈承包經(jīng)營合同的審計(jì)案例（三）審計(jì)建議（1）完善《經(jīng)營管理合同》，降低公司風(fēng)險(xiǎn)，鑒于A公司與B公司X年X月X日所簽《XX大廈物業(yè)經(jīng)營管理合同》本身存在許多問題，審計(jì)室建議A公司與B公司共同補(bǔ)充完善該合同，以使雙方在以后的合作中減少爭(zhēng)議，共同把XX大廈經(jīng)營好。（2）確定職責(zé)部門，加強(qiáng)對(duì)合同履行情況的監(jiān)督，鑒于B公司在履行《經(jīng)營管理合同》過程中存在諸多問題，建議A公司確定一個(gè)專門負(fù)責(zé)XX大廈經(jīng)營項(xiàng)目的對(duì)口監(jiān)管部門。由房產(chǎn)辦擔(dān)當(dāng)比較合適，以便使督促B公司履行《經(jīng)營管理合同》的工作日常化，從而避免或降低A公司在該項(xiàng)目上面臨的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。（3）在補(bǔ)充協(xié)議中明確A公司權(quán)力，保障A公司利益，審計(jì)室建議A公司盡快要求B公司確定擔(dān)保方，提供擔(dān)保函，如果對(duì)方不能盡快確定擔(dān)保方，A公司可考慮改變整體租賃租金支付方式，即要求B公司提前支付租金基數(shù)，必要時(shí)收取押金。鑒于A公司與B公司采用整體租賃、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、超額分成的承包方式，A公司不能干預(yù)B公司的經(jīng)營自主權(quán)，但為了確保A公司享有超額分成利益，建議雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)B公司物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格（最高）和對(duì)外租賃價(jià)格（最低）進(jìn)行嚴(yán)格限制，要求B公司按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》對(duì)其物業(yè)管理費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)，從而保障A公司利益。建議對(duì)超出委托經(jīng)營管理期限的對(duì)外租賃合同由A公司與租戶簽訂，以避免乙方通過關(guān)聯(lián)交易或私下交易侵占A公司利益。（4）要求B公司認(rèn)真履行合同法及相關(guān)法規(guī)，嚴(yán)格合同管理，并按時(shí)將合同正本及其他合同中要求的資料提交給A公司備案。（5）統(tǒng)一對(duì)外結(jié)算，一是要求B公司對(duì)A公司的各項(xiàng)收費(fèi)進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)；二是辦公室等部門及相關(guān)人員不得隨意簽字支付給B公司未經(jīng)審核的費(fèi)用。（四）綜合分析與評(píng)價(jià)由于該合同涉及的房屋租賃不屬于A公司的主要經(jīng)營范圍，在承包商的選擇、合同的簽訂、合同執(zhí)行的監(jiān)督等方面，A公司明顯經(jīng)驗(yàn)不足，導(dǎo)致所