單身公寓項目可行性研究報告

PAGE55-單身公寓項目可行性研究報告**單身公寓項目可行性研究報告第一章項目總論 -5-1.1項目背景 -6-1.2可行性研究結(jié)論 -8-1.3項目綜合評價結(jié)論 -14-1.4存在問題及建議 -15-第二章項目背景和發(fā)展概況 -17-2.1項目提出的背景 -17-2.2項目發(fā)展概況 -17-2.3投資的必要性 -17-第三章市場分析與建設規(guī)模 -19-3.1市場調(diào)查 -19-3.2市場預測 -20-3.3市場推銷戰(zhàn)略 -20-第四章建設條件與地址選擇 -22-4.1資源和原材料 -22-4.2建設地區(qū)的選擇 -23-第五章項目技術方案 -29-5.1項目組成 -29-第六章環(huán)境保護與勞動安全 -38-6.1建設地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀 -38-6.2項目主要污染源和污染物 -43-6.3項目擬采用的環(huán)境保護標準 -43-6.4治理環(huán)境的方案 -43-6.5環(huán)境監(jiān)測制度的建議 -45-第七章企業(yè)組織和勞動定員 -46-7.1企業(yè)組織 -46-7.2勞動定員和人員培訓 -46-第八章項目實施進度安排 -47-8.1建立項目實施管理機構(gòu) -47-8.2資金籌集安排 -47-8.3技術獲得與轉(zhuǎn)讓 -47-8.4勘察設計和設備訂貨 -47-8.5施工準備 -47-8.6施工和生產(chǎn)準備 -48-8.7竣工驗收 -48-8.8項目實施進度表 -49-8.9項目實施費用 -50-第九章投資估算與資金籌措 -51-9.1項目總投資估算 -51-9.2固定資產(chǎn)投資總額 -51-第十章財務與敏感性分析。（未知） -53-第十一章可行性研究結(jié)論與建議 -54-第一章項目總論**是自己和好友計劃成立的**COMPANY的代表作品。理念是為獨居生活的人群提供一個心靈和身體上的避難所。它集合了單身公寓、酒吧、書吧、咖啡廳、電影院、保健室、健身房的綜合性生活中心。初衷只是為好友的愛好室內(nèi)設計、自己的愛好書籍和音樂找到一個合適的舞臺和空間，但隨著想法的成熟，我將更多的關注力放在了單身公寓的項目設計和書吧的具體陳設上。于是就形成了以居住為重點、娛樂生活為輔助的獨居生活中心。這個項目是為堅持獨身的人構(gòu)建一個相對理想和獨立的生活環(huán)境，并能夠在各種休閑場所得到精神上的解脫和釋放。選址在二線城市的**，一方面是鐘愛**六朝古都的歷史積淀，另一方面也考慮到越來越多的精英階層轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市以尋求更好的發(fā)展機會和平臺。工作的激烈競爭同時也帶動了生活發(fā)展的自由和隨性。**將會作為一種非主流的生活方式出現(xiàn)并沖擊著**傳統(tǒng)的生活模式。單身的人群能夠在一定的心理力量和社會責任的推動下，更完整的完成自己的理想，即使是作為父母或親人的角色缺失，但在別處亦能找回安穩(wěn)和健全。完成自己的**，看著一個個獨居的人搬入自己的小戶型住宅，在咖啡廳里安靜喝茶畫畫，在酒吧里聽慢搖聊天，在書吧里看一本本古舊的線裝書籍，在小型電影院里看一場中意的電影，也會有保健室和健身房保持身體和心態(tài)的平衡。這是我最理想的獨居生活。1.1項目背景1.1.1項目名稱**獨居生活中心1.1.2項目承辦單位**COMPANY總負責人：**1.1.3項目主管部門集團名稱：**COMPANY集團地址：****省**市**中山東路法人代表：國籍：**1.1.4項目擬建地區(qū)、地點****省**市**區(qū)1.1.5承擔可行性研究工作的單位和法人代表單位：ALONE小組法人代表：**1.1.6研究工作依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》、《住宅室內(nèi)裝修管理辦法《建設工程勘察設計管理條例》、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《**省建筑市場管理條例》、《**市國有土地使用權出讓后規(guī)劃條件變更管理規(guī)定》、《**市城市規(guī)劃條例》1.1.7研究工作概況項目建設的必要性。隨著經(jīng)濟高速發(fā)展，二線城市在圈錢(招商引資)、圈人(引進人才)、圈地(建城擴城)、圈政策(城市定位)、圈都市圈(區(qū)域資源整合)等各個方面照著大都市的規(guī)格邁進。同時，二線城市在因一線城市的輻射性和產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性而受惠時，自身的獨特優(yōu)勢并不會奪走：名勝古跡，優(yōu)質(zhì)水土和空氣，港口，城市自然遺產(chǎn)、文化遺產(chǎn)和非物質(zhì)遺產(chǎn)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，相對便宜的投資和安居成本，地方創(chuàng)新等。（盤點放棄大都市的10個理由:二線城更有歸屬感2010年4月15日09:37新周刊）而**，就是這樣一個位居二線但勢頭強勁的發(fā)展城市。在更多的發(fā)展機會和強大潛力前，工作生活在**的人們更需要一個相對獨立但又不乏交際機會的空間。**（以下簡稱CENTER）的消費目標為年薪在60000以上的單身白領、部門主管以及SOHO工作人群，是一座集成了酒吧、書吧、健身房、電影院、單身公寓、頂層空中花園的綜合性生活中心。（2）項目發(fā)展及可行性研究工作概念首先，CENTER不同與現(xiàn)在遍跡于一線城市的普通商品性住房，也不單單是商品市場和住房的簡單結(jié)合。完全杜絕食品行業(yè)的進入，一方面維持中心的整潔和規(guī)范，另一方面也為使用者提供某個與外界生活產(chǎn)生聯(lián)系的渠道，避免個人完全的沉迷獨居生活、造成自閉等多種心理疾病。酒吧、書吧、電影院是大部分高素質(zhì)人群的理想娛樂場所，同等層次的人的聚集不僅有利于個人的交際圈的擴大，也有利于個人生活品質(zhì)的提高。其次，CENTER將地址定于**市**區(qū)，靠近清水塘、雨花臺、**河，就地理位置來說相較于新街口（**市中心）和夫子廟（另一較繁華的商業(yè)區(qū)）更適合居住和生活。遠離夜夜笙歌的繁華和星光熠熠的黑夜，單身人群更適于在疲憊工作結(jié)束后獲得黑夜的安慰和舒適。最后，CENTER是只為獨居人群提供服務的場所，維持中層以及高層階級人群的獨立生活形式，避免雙方構(gòu)成家庭帶來的生存負擔和困擾，實現(xiàn)個人“大隱隱于市”的理想。任何居住在CENER內(nèi)的人一旦與他人確認愛人和家人的關系，就會被CENTER管理會除名。獨居的生活理念是為了保護這個吵鬧城市中的精神信仰，CENTER也要成為獨居人群的庇護所和港灣。1.2可行性研究結(jié)論在以下對于**的可行性研究中，我就著重市場預測和項目規(guī)模兩方面對于該項目的可行性進行分析。1.2.1市場預測和項目規(guī)模市場需求量簡要分析。盡管在國內(nèi)尚無**市單身人數(shù)的具體統(tǒng)計，但在2010年據(jù)國內(nèi)最大的嚴肅婚戀交友網(wǎng)站最新發(fā)布的《2010年單身男女城市指數(shù)》顯示，全國單身人士中，25歲以上的“剩客”占據(jù)六成以上。

其中，北京、上海、比例明顯高于全國平均水平，且上海北京的總單身人數(shù)超過200萬。由此按照二線城市所占比例，**市單身人數(shù)不會低于77萬。同時據(jù)相關統(tǒng)計，**樓市2010年下半年共有119家樓盤計劃推出房源，總套數(shù)達到34000套。而其中60%左右將于9、10月上市。據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)統(tǒng)計，江寧下半年將陸續(xù)推出2500多套60平米以下的小戶型房源。按時間先后，合家春天(社區(qū))將于8月15日前后加推青春渡第二批房源，主力戶型為30~40平米的單身公寓；之后是江寧地鐵樓盤廣博苑(社區(qū))，該樓盤將于8月16日推出300多套小戶型房源，主力面積為48、65平米；位于東山老城的螞蟻工坊(社區(qū))最快將于8月下旬推出2棟300多套房源，48、55平米為銷售主力面積；位于大學城的百度空間(社區(qū))項目8、9月份將推出260套48-50平米的小戶型；10月10日，武夷水岸家園(社區(qū))二期項目啟動，438套房源中60平米以下小戶型占到3成，約140套。

由此可見，**市區(qū)小戶型以及單身公寓已成房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢。具體原因暫不清楚，但可由**房地產(chǎn)商對于小戶型的大手筆看出，居于二線城市的**實際上蘊含了單身公寓流行的巨大潛力。(2)計劃銷售量、銷售方向。計劃銷售量：100戶銷售方向：年薪60000以上的獨居人群(3)產(chǎn)品定價及銷售收入預測。產(chǎn)品定價：單身公寓74m2*10000元./m2=740000元酒吧、書吧、電影院等娛樂設施由公司獨立運營，不單獨招商。單項中消費單在具體的產(chǎn)品定價中列出。銷售收入預測：未知(4)項目擬建規(guī)模。單身公寓：100套酒吧：1套書吧：1套健身房：1套保健室：1套小型電影院：4套空中花園：1套(5)主要產(chǎn)品及副產(chǎn)品品種和產(chǎn)量。主要產(chǎn)品：單身公寓產(chǎn)量：100套1.2.2原材料、燃料和動力供應電力，水力1.2.3廠址地理位置、占地面積及必要性**省**市**區(qū)，占地面積200m2**區(qū)地處**城東南，因**河貫穿全境而得名。區(qū)域總面積23平方公里，歷史古老悠久，文化底蘊深厚，名勝古跡斑斕，古典瑰麗動人。取址于**區(qū)背靠**河，能夠為獨居人群提供良好的生活環(huán)境，亦能在相對繁華的都市中找到一片清凈之地。(2)水源及取水條件。水源：長江取水條件：從臨江的城南水廠、北河口水廠、浦口水廠、上元門水廠以及城北水廠中直接供應水資源，取水條件良好。(3)廢水、廢渣排放堆置條件。廢水將通過**市城市下水道系統(tǒng)排放，廢渣會交由城市生活垃圾處置中心處理。1.2.4項目工程技術方案項目范圍單身公寓：基礎生活設施，基本家電家具配置。酒吧：冰箱、冰柜（立式和臥式）、制冰機、沙冰機、酒吧槍、蘇打水槍等（吧臺設備）音響、話筒、顯示屏、效果燈、燈箱、配電箱（舞臺設備）冷藏柜、冰凍柜、收銀系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)、桌椅、酒杯書吧：立式拉伸式書柜多組、室內(nèi)控溫設備臺式液晶電腦組、桌椅咖啡廳（與書吧配套）：專用咖啡磨、單品咖啡磨、咖啡渣桶、果汁機、攪拌機、制冰機、CUNO濾水系統(tǒng)、專用軟水系統(tǒng)收銀系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)、玻璃杯、咖啡杯電影院：配套電影放映設備、座椅健身房：跑步機、登山機、固定自行車、橢圓儀、劃船器等（有氧運動器械）坐姿推胸器、腹肌訓練器、肩部推舉器、高拉背訓練器、臥式屈腿訓練器、啞鈴組、杠鈴組等（力量器械）踏板、瑜伽墊、健身球、沙袋、手靶等（活動區(qū)）洗浴衛(wèi)具、桑拿房等配套設施保健室：設備要求符合國家規(guī)定一級醫(yī)院的標準。1.2.5環(huán)境保護項目會分別對策劃、實施、使用三個封面的污染問題進行特別設定。具體參見以下內(nèi)容。1.2.6集團組織及勞動定員：（1）集團組織形式和勞動制度。集團組織形式：見附表另外在總經(jīng)理下直接設置酒吧、書吧、咖啡廳、電影院、健身房、保健室共6個子單位。勞動制度：參考多個企業(yè)勞動規(guī)章制度，制定出制度大綱，細則會在未來的準備工作中完成。一總則

二、員工招聘與錄用管理

三、勞動報酬及保險福利

四、工作時間與休息休假

五、勞動安全衛(wèi)生與勞動保護

六、員工培訓

七、勞動定額管理

八、勞動用工（合同）管理

九、勞動紀律

十、獎懲

十一、附則附表：（2）公司總定員及各類人員需要量?？偠▎T：150名左右各類人員（普通工作人員和管理人員）：董事會：5—10人（兼任財務委員會和薪酬委員會組成）總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、總工程師、副總工程師：各1人以下九個分部門：部門主管：1人部門總監(jiān)：1人部門干事：3—5人以下六個子單位：部門經(jīng)理（主管財務和內(nèi)部管理）：1人技術經(jīng)理（主管專業(yè)技術）：1人工作人員（咖啡師、調(diào)酒師、圖書管理員、健身教練、醫(yī)生護士等）：5—10人雜務人員（整理、協(xié)助、清潔、安保工作）：3人（3）勞動力來源。本科學歷以上、年齡在20—40間的青年人，未婚，戶口不限。1.2.7投資估算和資金籌措（1）項目所需總投資額。根據(jù)2007年**社會科學院發(fā)布的《2007年房地產(chǎn)藍皮書》，**地價為2318.9元/平方米。同時**市范圍的純住宅地塊樓板價從2007年的2991元/㎡到2008年的2129元/㎡，再到2009年的4233元/㎡，（轉(zhuǎn)自:育路房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試網(wǎng)）故未來若拍的地價不會低于5億元。項目建成（地價和建筑費用）：估算7億元項目完成（子項目裝修和設備）：估算3億（2）資金來源。資金主要來源：銀行貸款、董事會成員個人融資。1.3項目綜合評價結(jié)論由于自己對于建筑成本、地價、公司組建成本估計不足，無法對項目的經(jīng)濟綜合成本做出準確判定。但就理想化的市場環(huán)境而言，該項目的建成和收益是可觀的。首先，位于CENTER的酒吧等系列娛樂場所對外開放經(jīng)營，聘請優(yōu)秀專業(yè)的技術人員，搭配以獨特的裝飾風格和商品定位，能夠在娛樂泛濫的城市中獲得一席之地。其次，居住在CENTER的獨居人群將成為吸引消費和推動**COMPANY宣傳的有效力量。單身人士為交際場所提供了最好的消費理由，并且公司的獨特視角也會促使更多的商家將關注力投放在CENTER的商業(yè)性上，使其獲得更好的廣告宣傳效果?？偟膩碚f，該項目的綜合評估狀況良好，能夠為投資人士帶來一定盈利，也能夠在一定程度上滿足獨身主義者的理想追求，是一個具有一定發(fā)展?jié)摿Φ某墙椖俊Ｍ瑫r本項目的建設將產(chǎn)生較好的經(jīng)濟和社會效益，其建設是必要和及時的，項目建設將采用一些較為先進的技術和材料，建設方案合理，投資效果良好，項目建設是可行的。1.4存在問題及建議1.選址：定位在二線城市**，因**區(qū)的良好環(huán)境而將CENTER落戶，無法確定準確的街道或商業(yè)中心，無法對于建成區(qū)域的周邊地帶的土地情況有具體認識，而決定所建地點的關鍵因素——客流量和綠化環(huán)境也是無法確定的。建議：實地考察。投資：目前**地價尚不明確，亦不清楚未來**地價的走向，只能大致的估計一定數(shù)額。另外，對于建筑耗材、人工花費以及裝修用費均不能詳盡的列出，因而無法確定哪些商家能夠成為投資對象，在個人融資上存在很大的困難。對于娛樂場所的設備費用，能夠從相關的資料上查得。前期投入資金無法預算，對于項目的經(jīng)濟指標一無所知。建議：自學專業(yè)的建筑法規(guī)和經(jīng)濟學知識，在此基礎上咨詢專業(yè)的建筑規(guī)劃公司，以此來補充完善自己的可行性計劃，并為該項目的投資和融資做好最具說服力的數(shù)據(jù)說明。依據(jù)目前房地產(chǎn)和商品住宅現(xiàn)狀，CENTER的生命力取決于其是否符合市場經(jīng)濟規(guī)律、是否能走上自身良性循環(huán)發(fā)展的軌道、是否能起到與其它類型住宅供給互為補充的作用。為促進CENTER建設健康有序的發(fā)展，建議如下：1、在項目實施期間要注意市場動態(tài)，應對市場變化，防范未來市場變化風險，提高相關資源使用效率。2、要認真抓好規(guī)劃及設計，搞好物業(yè)管理。加強對建設和使用全過程的質(zhì)量管理，包括規(guī)劃設計質(zhì)量、工程質(zhì)量，也包括物業(yè)管理的質(zhì)量。積極推行招投標建設方式，降低建房成本。3、在住房設計和建筑標準上強調(diào)住房的實用性，著重在設計理念上有所創(chuàng)新突破：即在較低的價位下，選擇適當超前的設計標準和建筑技術，保證在一個相當長時期內(nèi)項目的適用性和資源配置的合理性；并且著力于良好建筑和城市環(huán)境空間關系的形成和創(chuàng)造，以實現(xiàn)項目建設乃至城市總體的可持續(xù)發(fā)展。4、項目建設資金需要個人融資和銀行貸款支持解決，為順利申請銀行貸款，在總投資中，需要將建設資金數(shù)額妥善落實。第二章項目背景和發(fā)展概況2.1項目提出的背景2.1.1國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃近年來，房地產(chǎn)業(yè)被作為拉動GDP增長以及經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)受到各地政府的積極支持，呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的發(fā)展勢頭。根據(jù)十六大提出的要求，我國經(jīng)濟總量要在21世紀前20年中要翻兩番。為此，我國將對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進行戰(zhàn)略性調(diào)整，而房地產(chǎn)業(yè)是最需要重視的支柱產(chǎn)業(yè)。在《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》中，對住房建設和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都提出了明確要求：“2005年城鎮(zhèn)居民人均住宅面積增加到22平方米”，要“深化城鎮(zhèn)住房制度改革，落實住房分配貨幣化政策，擴大住房消費借貸，進一步發(fā)展以居民住宅為重點的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”。2.1.2項目發(fā)起人和發(fā)起緣由項目發(fā)起人：**發(fā)起緣由：個人興趣與商業(yè)結(jié)合投資意向：個人愛好，綜合性商品住宅區(qū)已成為城市化、區(qū)域化的明顯趨勢。2.2項目發(fā)展概況項目尚在策劃階段，暫無任何實質(zhì)性進展。2.3投資的必要性目前，**市正處于城市化高速發(fā)展的階段，城市化率每年提高2個百分點，至2005年城市化率將達到75％。這為**市房地產(chǎn)業(yè)在相當長一段時間內(nèi)保持高速增長提供了強大的動力。但目前，**市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例不到25％，低于全國同類城市2至3個百分點。據(jù)測算，**市由于改善居住、人口增長、拆遷等原因每年需新增500萬平方米以上的住宅，而目前的供應量平均在300萬平方米左右，供需矛盾突出。因此，**房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要廣泛吸引各類資金。同時有數(shù)據(jù)顯示市場需求呈現(xiàn)出多元化和兩極化。隨著基礎設施建設力度的加大，使**近郊區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，開發(fā)熱點區(qū)域更加分散，不同區(qū)域的不同產(chǎn)品都將有更好的市場環(huán)境，也都各具吸引力；近郊區(qū)較低的土地開發(fā)成本使多樣化的產(chǎn)品設計和更低密度的小區(qū)規(guī)劃成為可能，極大地豐富了不同產(chǎn)品的市場供給份額。基礎設施的改善和產(chǎn)品供給的豐富為需求市場的多元化發(fā)展提供了可能。有市場調(diào)查報告顯示**市房地產(chǎn)市場發(fā)展具有以下趨勢：1、根據(jù)消費市場調(diào)查結(jié)論，**在一定時期內(nèi)，小高層的購買趨向明顯上升。面積在80m2～120m2最受歡迎。2、對大環(huán)境的配套及社區(qū)服務的要求已是**購房者的首選要素。3、排除市政建設等外界因素，目前**購房市場仍有相當大的潛力。在調(diào)查中近37%的人在1～2年內(nèi)計劃購房，計劃一年以內(nèi)購房的為14.3%。說明現(xiàn)已有51%強的人有購房意向。第四章市場分析與建設規(guī)模3.1市場調(diào)查3.1.1擬建項目產(chǎn)出物用途調(diào)查**是面向青年的獨居人群的綜合性住宅區(qū)域。用途包括：住宿、書吧、咖啡廳、酒吧、電影院、保健室、健身房。3．1.2產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查未作調(diào)查，也未查有充分數(shù)據(jù)說明國內(nèi)綜合性住宅數(shù)量。3．1.3產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查產(chǎn)品產(chǎn)量：未知銷售量調(diào)查：未知3.1.4替代產(chǎn)品調(diào)查未作調(diào)查同類項目可能包括：集成大型購物市場、醫(yī)院、娛樂場所、餐飲業(yè)等為一體的綜合性住宅；為特殊人群（老年人、白領、外來務工人員等）建成的便利型住宅區(qū)；小戶型商品房區(qū)與周圍環(huán)境（購物、交通、醫(yī)療、教育等）形成的綜合住宅區(qū)。但無法作為替代產(chǎn)品。3．1.5產(chǎn)品價格調(diào)查產(chǎn)品的定價管理辦法：地價、建筑施工費用、裝修費用以及售價均由市場定價。產(chǎn)品銷售價格，價格變動趨勢，最高價格和最低價格出現(xiàn)的時間、原因。未知。3.1.6國外市場調(diào)查未作調(diào)查3.2市場預測3.2.1國內(nèi)市場需求預測本產(chǎn)品的消耗對象：年薪60000以上的青年獨居人群，本產(chǎn)品的消費條件：參考文獻：《消費條件模型和各地區(qū)消費條件指數(shù)》**改革基金會國民經(jīng)濟研究所10038本產(chǎn)品更新周期的特點，說明本產(chǎn)品有效經(jīng)濟壽命的長短。本項目有效經(jīng)濟壽命在于房產(chǎn)使用年限?？赡艹霈F(xiàn)的替代產(chǎn)品，即代用品。見上文，不會出現(xiàn)完全替代產(chǎn)品。本產(chǎn)品使用中可能產(chǎn)生的新用途：未知，有待開發(fā)。根據(jù)以上分析，提出預測的本產(chǎn)品國內(nèi)需求量及與現(xiàn)有生產(chǎn)能力的差距：無法預測。3.2.2產(chǎn)品出口或進口替代分析暫無3.2.3價格預測目前只能對小戶型住宅預測，一戶約為740000元。3.3市場推銷戰(zhàn)略3.3.1推銷方式企業(yè)自銷3.3.2推銷措施（1）銷售和經(jīng)銷機構(gòu)的建立：以ALONE小組內(nèi)部成員關系網(wǎng)成立銷售部門，聘請專業(yè)銷售人員。（2）銷售網(wǎng)點規(guī)劃：銷售網(wǎng)點集中在**市三大商業(yè)圈，靠近寫字樓和事務所周圍。（3）廣告及宣傳計劃：無明確計劃。（4）咨詢服務和售后維修措施：聘請銷售員、話務員、銷售員做咨詢服務。依據(jù)目前一般的商品房建設實際來看，售價與建造成本并無一定的關系。價格的確定更與物業(yè)的區(qū)位、地段的品質(zhì)、樓盤的定位以及市場的接受程度有關。為了更好地達到項目單位的經(jīng)營目標，可在銷售的不同階段，選擇不同的價位。期房和現(xiàn)房采用不同的售價，其中期房可采用較低價位，以低價進入市場，隨著物業(yè)形象的完善，價格可適當上調(diào)。既符合項目單位的利益需求，同時也能被客戶接受的。采用不同價格的銷售策略一方面是考慮到從市場發(fā)展規(guī)律看，市場啟動困難總要大一些，另一方面，進行分期銷售時，開盤的低價可以使造成客戶的一種搶購心理，有利于營造良好的市場氛圍。參照周邊地區(qū)商品房的開發(fā)經(jīng)驗，項目住宅平均售價定位在11000元/平方米左右。在項目初期，以優(yōu)惠的價格打開市場，確定期房銷售基價為：10000元/平方米。在項目后期，逐步達到現(xiàn)房銷售價格為：10000-11000元/平方米。第四章建設條件與地址選擇4.1資源和原材料4.1.1資源評述項目需用的資源名稱：水力資源、電力資源、人力資源、建材等。資源開采方式：市場供應本項目年最大需用量、資源的可能供應量及生產(chǎn)發(fā)展所需資源擴大供應的可能性：未知在已有資源不能滿足擬建項目生產(chǎn)規(guī)模需求時：會以增加進口，增加投資等方式保持項目進場，但不會調(diào)整建設規(guī)?；蚍制诮ㄔO等。4.1.2原材料及主要輔助材料供應（未知）原材料、主要輔助材料需用量及供應。按項目的生產(chǎn)要求，分別敘述所需的原材料及主要輔助材料的名稱、品種、規(guī)格、成分、質(zhì)量以及年需用量，并分別編制：①原材料及主要輔助材料需用量表。②有害有毒、易燃易爆材料、物料需用量表。③需進口的原材料表。說明進口原材料的理由和一旦來源有變化時的應變措施，分析預測原材料國產(chǎn)化前景及分年度國產(chǎn)化的提高幅度。對季節(jié)性生產(chǎn)的原料，如農(nóng)、林、水產(chǎn)品等，需說明短期進貨數(shù)量。燃料動力及其它公用設施的供應。燃料、動力及其它公用設施是指生產(chǎn)需用的煤、電、水、汽、氣、油等，在可行性研究報告中，需說明生產(chǎn)所需燃料、動力及公用設施的數(shù)量和需由項目自建的種類和規(guī)模以及可以利用的現(xiàn)有的燃料、動力數(shù)量。主要原材料、燃料動力費用估算。將主要原材料、零配件和外購燃料動力分別計算費用，其它材料可合并估算。4.2建設地區(qū)的選擇4.2.1自然條件**市自然資源和區(qū)位條件概述如下（**市國土資源局網(wǎng)頁資料）:

1.地形地貌

**市依其地貌特征屬**省寧鎮(zhèn)揚丘陵地區(qū)，長江自西南至東北流經(jīng)市境中部。全市地貌以低山緩崗為主，其中低山占土地總面積的3.5%;丘陵占土地總面積的4.3%;崗位占土地總面積的53%;平原、洼地及河流湖泊占土地總面積的39.2%。地貌類型多樣，決定了全市土地利用方式的多樣性、多宜性。

2.氣候條件

**屬北亞熱帶濕潤性氣候。由于地處西風環(huán)流控制之下，季風性氣候顯著，四季分明，但冬夏長而春秋短。溫、光、水資源較豐富，年平均氣溫15.3攝氏度，年均無霜期227.4一239.7天，大于O攝氏度的活動積溫5528一5831攝氏度;太陽總輻射量115千卡/平方厘米·年;年降水量979一1113毫米，年降水量相對變率大，達17%，年降水日數(shù)116.8天，氣候的變率較大，冬季干旱寒冷，夏季炎熱多雨。主要氣象災害有臺風、寒潮、連陰雨、冰雹、炎熱高溫和旱澇。丘陵崗地的干旱缺水和平原圩區(qū)的洪澇災害時有發(fā)生。另外城市熱島效應明顯且熱島面積有擴大趨勢。

3.土壤條件

**地區(qū)的土壤主要有地帶性土壤和耕作土壤兩大類型。在北、中部廣大地區(qū)為黃棕壤(地帶性土壤)，南部與安徽省接壤處有小面積的紅壤。土壤分布隨地形地起伏呈現(xiàn)一定規(guī)律。黃土崗地上分布著經(jīng)旱耕有所熟化而形成的黃棕壤，平原、低洼桿區(qū)則為大面積的水稻土，在城鎮(zhèn)附近有部分菜園土，沿江沖積平原分布著灰潮土。4．自然、人文景觀

**是著名的古都，歷史文化名城。眾多的風景名勝與文物古跡相交融，形成山、水、林、城結(jié)合的獨特風貌。全市列大全國重點文物保護單位有9處，省級文物保護單位76處，市級文物保護單位36處，縣級保護單位407處。主要有18片景觀保護區(qū):鐘山風景區(qū)、石城風景區(qū)、大江風貌區(qū)、**風光帶、明城墻風光帶、雨花臺風景區(qū)、棲霞山和牛首祖堂風景區(qū)、湯山溫泉一陽山碑材風景區(qū)、老山風景區(qū)、桂子山一金牛水庫風景區(qū)、天生橋一元想寺風景區(qū)、固城湖風景區(qū)。4.2.2基礎設施供電、電源情況；近遠期可能的供電量及電壓；費用及計費方式；供電部門的要求。**市區(qū)供電情況良好，220V交流電壓。分時計費：早上8點到晚上9點0.558,其他時段0.358。如果沒裝分時電表費用按0.538計費供水、水源情況；近遠期可能的供水量及水質(zhì)；費用及計算方式；供水部門的要求。**市本地區(qū)的水資源不夠豐富，供水情況良好。居民生活用水價格2.8元/立方.排水。排水條件；容污水能力；當?shù)丨h(huán)保部門對污水排放的要求等。**的排水條件較差，榮污水能力不強：排水設施能力低、體系不完善、養(yǎng)護手段落后（2004年**市市政公用局召開的治理主城水系污染會議記錄）對于污水排放要求見《**市城市排水管理條例》電訊、供熱、供氣等公用設施及可利用的種類、容量、技術特征等。未知施工條件包括建筑材料及制品的供應條件；施工勞動力來源；施工運輸條件；施工用動力來源等。未知市政建設及生活設施。包括當?shù)氐男l(wèi)生、郵電、文化教育。未知4.2.3社會經(jīng)濟條件根據(jù)**市統(tǒng)計局于2010年3月4日公布的《**全國第二次經(jīng)濟普查分析系列》以及2010年5月26日公布的《**區(qū)2009年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，摘要如下：**市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，基本實現(xiàn)二產(chǎn)主導型向二、三產(chǎn)業(yè)并舉推動型的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。高新技術和新興行業(yè)比重上升，過剩和落后的生產(chǎn)能力得到有效壓縮，經(jīng)濟發(fā)展的新格局初步形成。外向型經(jīng)濟穩(wěn)定增長。**工業(yè)化已處于中期發(fā)展階段，形成了以重化工業(yè)為主體的全國重要經(jīng)濟城市之一。電子、汽車、石化、鋼鐵、電力等是**的支柱產(chǎn)業(yè)。城鄉(xiāng)建設成效顯著，城市環(huán)境明顯改善，城市地位得到提升。開發(fā)區(qū)和郊縣基礎設施、投資環(huán)境的改善，使其成為全市經(jīng)濟發(fā)展的新的增長點和最具潛力的地區(qū)。作為全國四大科研教育中心之一，**擁有一批國內(nèi)一流的高校和科研機構(gòu)，人才薈萃，科研能力雄厚?！熬盼濉逼谀?，科技進步對經(jīng)濟增長的貢獻份額達到50%左右?？蒲谐晒诘貙W界和礦業(yè)界擁有較高的聲譽。**區(qū)綜合情況：2009年，全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值83.32億元，增長11.6%。其中：第二產(chǎn)業(yè)完成增加值30.21億元，占地區(qū)生產(chǎn)總值的36.3%，同比增長9.4%，拉動經(jīng)濟增長3.1個百分點；第三產(chǎn)業(yè)完成53.08億元，占地區(qū)生產(chǎn)總值的63.7%，同比增長12.9%，拉動經(jīng)濟增長7.3個百分點。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的39∶60調(diào)整為36.3∶63.7。4.2.4其它應考慮的因素（1）風景區(qū)、名勝古跡、自然保護區(qū)。鐘山風景名勝區(qū)：包括紫金山、玄武湖兩大區(qū)域。紫金山含7片景區(qū)：中山陵景區(qū)、明孝陵景區(qū)、靈谷寺景區(qū)、紫霞湖景區(qū)、頭陀嶺景區(qū)、山北景區(qū)。自然保護區(qū)：雨花臺砂礫層自然剖面保護區(qū)，固城湖自然保護區(qū)（2）水土保持禁墾區(qū)。根據(jù)2006年**林業(yè)大學和南昌工程學院學者共同撰寫《**市水土保持重點防治區(qū)劃分及規(guī)劃》，在進行水土保持“三區(qū)”（重點預防保護區(qū)、重點監(jiān)督區(qū)和重點治理區(qū)）的基礎上，對于**市水土保持GIS進行分析統(tǒng)計，結(jié)果如下：（3）礦山作業(yè)等爆破危險區(qū)。**礦山：六合區(qū)金屬礦位于**市六合區(qū)東溝鎮(zhèn)團結(jié)村梅山鐵礦位于**市西善橋板橋硅酸鹽礦位于**雨花區(qū)板橋新村馬鞍山小南山鐵礦位于安徽省馬鞍山市，臨近**市（4）有放射污染或有害氣體污染嚴重的地區(qū)及傳染病、地方病流行或常發(fā)區(qū)。無放射污染或有害氣體污染嚴重的地區(qū)**市區(qū)常出現(xiàn)地區(qū)性血吸蟲病和碘缺乏病。（5）軍事設防區(qū)：暫無（6）生活飲用水源的衛(wèi)生防護地帶：不明（7）民族宗教風俗有特殊要求的地區(qū)。據(jù)全國第五次人口普查杭州市統(tǒng)計資料分析，**市少數(shù)民族人口為84227人，占全市總?cè)丝诘?.37%，少數(shù)民族族別數(shù)為48個?；刈迨俏沂腥丝谧疃嗟纳贁?shù)民族，有69914人，占全市少數(shù)民族人口的83%。另外根據(jù)**市民族宗教事務所統(tǒng)計，基督教主要活動區(qū)域集中在太平路、莫愁路和山西路，佛家徒主要在棲霞街、靈谷寺和漢府街，而伊斯蘭教集中在升州路和太平南路。

第五章項目技術方案5.1項目組成5.1.1主要單位及布置方案小戶型單身公寓設計草樣：說明：單身公寓均為一室一廳或一室兩廳格局，整體呈長方形，維持一定的空間感和立體感。使用面積為70-80平方米。室內(nèi)裝修由雇傭的裝修公司完成，設計方案由ALONE小組自行設計，每戶裝修造價為5萬左右。包括基礎裝修（水、電、氣線路，吊頂，地板，墻壁等）和家具家電配備，基本保證用戶可以隨時入住。另外為實現(xiàn)環(huán)保低碳的節(jié)能樓的目標，將在最初的建筑設計和室內(nèi)設計時聘請專業(yè)的建筑設計師，為單身公寓配備合理的節(jié)能設施，用較高的造價換取較好的居住效果。2、書吧及咖啡廳設計草樣：說明：書店模式仿照荷蘭多米尼克地區(qū)位于一座13世紀的教堂內(nèi)的Selexyz書店。計劃將其建在CENTERB1層——A3層，利用穩(wěn)定的環(huán)境條件保護書籍，并配有個人圖書室，便利性咖啡廳等。書吧的內(nèi)部設計以哥特式風格為主，會聘請專業(yè)圖書管理員，做好書籍保護、修復、放置的工作，協(xié)助書吧內(nèi)部的細節(jié)專修。書柜、座椅等均有ALONE小組自行設計。以突出文化厚重感為目的，以通透感和豐富感有別于其他書吧，創(chuàng)造一種相對平和和沉穩(wěn)的氛圍。書吧由主體閱覽館、個人圖書室、咖啡廳三個部分構(gòu)成。其中主體閱覽室按照出版年限、作品類型等分區(qū)分類，對于特別書籍要放置在恒溫室。個人圖書館和咖啡廳配有寬帶上網(wǎng)，聊天室等。Selexyz書店：咖啡廳設計草樣：說明：由于書吧暫時不能完全設計出來，咖啡廳的位置和功能區(qū)域也不能劃分出來，暫時用以下平面圖來劃分咖啡廳格局。個人圖書室：

說明：個人圖書室每間使用面積約為10平方米，主要功能是私人藏書和個人休閑，適合偏好獨自閱讀的人。個人圖書館類似于書房，陳設書柜、桌椅，也有與朋友聊天的空間。由ALONE小組設計，家居風格，簡單干練又不失風度。個人圖書室草樣：3、電影院說明：小型電影院設計建設4-5個，有能夠一次容納觀眾20-30人的集體電影院，也有2-3人觀影的電影室。具體參數(shù)要等到電影院平面圖及設計完成時才能完全確定。小型電影院草樣：4、健身房說明：健身房設計仿照網(wǎng)絡上獲得的健身房3D模型5、保健室說明：暫無可以參考的平面設計圖或效果圖。需要依據(jù)國家對于衛(wèi)生部門的要求設計建造。5.1.2占地面積及分析占地面積不明，使用面積約為200平方米。因具體選址不明，無法估算說明拆遷概況，也無法估算拆遷所需費用。5.1.3土建工程未知。5.1.4主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設計主要建筑結(jié)構(gòu)圖已顯示。5.1.5特殊基礎工程的設計因書吧設計是在CENTER的B1——A3層，故需要在地下建筑的時候采取特殊基礎工程設計?？傮w設計尚不明確，有待完成。第六章環(huán)境保護與勞動安全6.1建設地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀6.1.1項目的地理位置**位于北緯31°14'-32°36',東經(jīng)118°22'-119°14'，地處我國東南部的長江下游，東接富饒的長江三角州，南靠寧鎮(zhèn)丘陵，西倚皖贛山區(qū)，北連江淮平原，地理位置優(yōu)越。6.1.2地形、地貌、土壤、地質(zhì)、水文、氣象地形、地貌、土壤和地質(zhì)情況；**市依其地貌特征屬**省寧鎮(zhèn)揚丘陵地區(qū)，長江自西南至東北流經(jīng)市境中部。全市地貌以低山緩崗為主，其中低山占土地總面積的3.5%;丘陵占土地總面積的4.3%;崗位占土地總面積的53%;平原、洼地及河流湖泊占土地總面積的39.2%。地貌類型多樣，決定了全市土地利用方式的多樣性、多宜性。**地區(qū)的土壤主要有地帶性土壤和耕作土壤兩大類型。在北、中部廣大地區(qū)為黃棕壤(地帶性土壤)，南部與安徽省接壤處有小面積的紅壤。土壤分布隨地形地起伏呈現(xiàn)一定規(guī)律。黃土崗地上分布著經(jīng)旱耕有所熟化而形成的黃棕壤，平原、低洼桿區(qū)則為大面積的水稻土，在城鎮(zhèn)附近有部分菜園土，沿江沖積平原分布著灰潮土。全市蘊藏著較豐富的礦產(chǎn)資源，境內(nèi)目前已發(fā)現(xiàn)40多種礦藏，具有開采價值的有近30種。目前己探明的礦藏儲量為:鐵礦6.2億噸，銅礦0，5億噸，鉛0月億噸，鋅0.1億噸，鋸120萬噸。石灰石、硬石膏、大理石、白云石、石英石等數(shù)量都居全省之首。江、河、湖、海、水庫的水文情況；河流：**城內(nèi)主要河流有長江和**河．長江**段從江寧銅井鎮(zhèn)南開始，至江寧營防鄉(xiāng)東為止，境內(nèi)長約95公里。**河全長103公里；到**武定門外分兩股，**市北部有滁河，干流全長110公里，河道彎曲，集水面積7900平方公里。南部有淳溧運河和天生橋河。湖泊：**市區(qū)主要有玄武湖和莫愁湖,湖泊水面積分別為3.7平方公里和0.37平方公里；城市南部有石臼湖和固城湖，湖泊水面積分別為201平方公里和24.3平方公里。水庫：**市有231座水庫。氣象情況；**屬北亞熱帶濕潤性氣候。由于地處西風環(huán)流控制之下，季風性氣候顯著，四季分明，但冬夏長而春秋短。溫、光、水資源較豐富，年平均氣溫15.3攝氏度，年均無霜期227.4一239.7天，大于O攝氏度的活動積溫5528一5831攝氏度;太陽總輻射量115千卡/平方厘米·年;年降水量979一1113毫米，年降水量相對變率大，達17%，年降水日數(shù)116.8天，氣候的變率較大，冬季干旱寒冷，夏季炎熱多雨。主要氣象災害有臺風、寒潮、連陰雨、冰雹、炎熱高溫和旱澇。丘陵崗地的干旱缺水和平原圩區(qū)的洪澇災害時有發(fā)生。另外城市熱島效應明顯且熱島面積有擴大趨勢。6.1.3礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動物、植物、農(nóng)作物（1）礦藏概況：礦產(chǎn)資源分布較為集中，主要產(chǎn)于江寧、六合、浦口等地區(qū)的低山丘陵地帶。地熱等能源礦產(chǎn)，鐵、銅、鉛鋅、金、銀等金屬礦產(chǎn)，硫鐵礦、石膏等非金屬礦產(chǎn)，礦泉水等水氣礦產(chǎn)適合地下開采，其余絕大部分非金屬礦產(chǎn)可以露天開采。優(yōu)勢礦產(chǎn)：鐵、鉛鋅、鍶等金屬礦產(chǎn)，石灰?guī)r、白云巖、石膏、石英巖、玄武巖等冶金輔料和非金屬礦產(chǎn)在礦產(chǎn)規(guī)模、礦石質(zhì)量、開采條件和市場前景等方面具有明顯優(yōu)勢；金、銀、硫鐵礦、高嶺土、陶瓷土、凹凸棒石粘土、水泥配料用粘土、建筑用砂等礦產(chǎn)具有一定優(yōu)勢；雨花石、地熱享譽海內(nèi)外。（摘自《**礦產(chǎn)資源總體規(guī)劃2001-2010》）（2）森林：**市市2008年底有林地面積1138.63百公頃，國家特別規(guī)定灌木林地面積143.02百公頃，四旁樹折算面積203.28百公頃，全市森林覆蓋面積1484.93百公頃，森林覆蓋率22.6%。（摘自《**省林業(yè)局關于認定**市2008年森林覆蓋率監(jiān)測結(jié)果的函》）**市有2所國家級森林公園：老山森林公園和紫金山森林公園。7所省級森林公園：牛首山森林公園、南郊森林公園、無想寺森林公園、游子山森林公園、平山森林公園、六合方山森林公園、六合金牛湖森林公園。（3）野生動物：**市是一個野生動物資源較少的地區(qū),有兩棲類13種、爬行類30種、鳥類261種、哺乳類35種。其**家重點保護野生動物2種為河麂（牙獐）和中華虎鳳蝶。**省重點野生動物44種（科）。我市有大型的野生動物公園三處：玄武湖鳥類生態(tài)園、紅山森林動物園、珍珠泉野生動物生態(tài)園，這三處馴養(yǎng)了大量的國家一、二級保護動物和省重點保護野生動物。（摘自《2003年**市野生動物保護情況通報》）野生植物：根據(jù)調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計，**有觀賞植物1043種，藥用植物736種，油料植物90種，纖維植物91種。野生資源植物種類很豐富，這有利于**地區(qū)的可持續(xù)性發(fā)展。（摘自**園林網(wǎng)《維管植物多樣性現(xiàn)狀分析2009-10》）農(nóng)作物詳情及具體參數(shù)見《**市2010年上半年農(nóng)業(yè)經(jīng)濟情況簡析》6.1.4自然保護區(qū)、風景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設施（1）自然保護區(qū)（截止到2008年）：雨花臺砂礫層自然剖面保護區(qū)和固城湖自然保護區(qū)。（2）風景游覽區(qū)及名勝古跡：**市共有27處全國重點保護單位中山陵、明孝陵、太平天國天王府遺址、雨花臺烈士陵園、**城墻、棲霞寺舍利塔、國立紫金山天文臺舊址、**共產(chǎn)黨代表團辦事處舊址等。以及玄武湖、**河等自然景觀。6.1.5生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況；根據(jù)**市統(tǒng)計局2004年9月發(fā)布的《**市城鎮(zhèn)居民居住情況、問題及對策》調(diào)查顯示：我市城鎮(zhèn)居民家庭戶均住房建筑面積為65.1平方米，其中：有2.5%的家庭住房面積在30平方米以下,有46.9%的家庭住房面積在30--60平方米之間,有39.5%的家庭住房面積在61--90平方米之間,有8.4%的家庭住房面積在91120平方米之間,從以上可以看出**市的居住水平顯不平衡狀態(tài)，有近一半的住戶住房建筑面積在60平方米以下。人口密度：2008年底，**全市面積6598平方千米，全市戶籍人口617.2萬人，老城區(qū)人口密度為2．81萬人／平方公里。地方?。褐饕胤叫约膊∮醒x病和碘缺乏病。6.1.6大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況；根據(jù)**市環(huán)境保護局公布的《2009年**市環(huán)境狀況公報》：2009年，全市空氣質(zhì)量總體良好，空氣中的三項污染物指標全部達到國家二級標準，全年良好以上天數(shù)的比例持續(xù)保持在85%以上。水環(huán)境質(zhì)量保持穩(wěn)定，6個國控水質(zhì)斷面達標率為100％，省考核的27個小康斷面水質(zhì)達標率為77.8%，同比提高3.7個百分點，城市主要集中式飲用水源地達標率穩(wěn)定保持在100%。城市聲環(huán)境質(zhì)量繼續(xù)保持在國家規(guī)定標準之內(nèi)。對照**省新的小康社會環(huán)境質(zhì)量評價標準，**市環(huán)境質(zhì)量綜合指數(shù)得分為84.2分。6.1.7交通運輸情況；根據(jù)**省統(tǒng)計局和**市交通運輸局于2006年3月公布的《**交通運輸業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀綜述》可知：**交通運輸法人單位共完成客運量3790.1萬人，旅客周轉(zhuǎn)量67.3億人公里，貨運量12071.9萬噸，貨物周轉(zhuǎn)量1349.5億噸公里；港口貨物吞吐量3188.7萬噸；民航旅客吞吐量458萬人，貨物吞吐量13.9萬噸；城市交通客運量9.0億人次?？梢钥闯觯?*市交通運輸業(yè)已經(jīng)具備了一定的規(guī)模和水平。6.1.8其他社會經(jīng)濟活動污染、破壞現(xiàn)狀資料。暫時不明。6.2項目主要污染源和污染物6.2.1主要污染源人類活動6.2.2主要污染物本項目屬于綜合性住宅樓建設，其主要污染源為生活污水、餐飲排放油煙及日常生活垃圾。包括廢水、廢氣、廢物、噪音等。6.3項目擬采用的環(huán)境保護標準國家相關法律規(guī)定：《中華人民共和國環(huán)境保護法》《水污染防治法》《環(huán)境噪聲污染防治法》《大氣污染防治法》《節(jié)約能源法》地方性法律規(guī)定：《**省環(huán)境保護條例》《**市固體廢物污染環(huán)境防治條例》《**市大氣污染防治條例》《**市環(huán)境噪聲污染防治條例》6.4治理環(huán)境的方案6.4.1項目對周圍地區(qū)的地質(zhì)、水文、氣象可能產(chǎn)生的影響未知6.4.2項目對周圍地區(qū)自然資源可能產(chǎn)生的影響以保護環(huán)境、低碳節(jié)能為基礎，盡可能減少對于自然資源的影響6.4.3項目對周圍自然保護區(qū)、風景游覽區(qū)等可能產(chǎn)生的影響由于CENTER建設在**市的風景游覽區(qū)之一的**區(qū)，對于建設過程中的環(huán)保要求很高，故應該在整體項目受到專業(yè)分析師的可行性分析后，再做好影響評估工作。6.4.4各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案。廢水：排水體制采用雨污分流制。污水管道、雨水管道布置，依照《給水排水規(guī)劃圖》執(zhí)行，各住戶產(chǎn)生的生活污水及糞便進入污水處理設備后，達標排放指定區(qū)。廢氣：各住戶的廚房采用通風排氣措施，在爐灶上部要設有帶機械排風和油煙過濾器的吸排油煙機，以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。廢物：本項目廢物主要為生活垃圾，垃圾處理采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站，組織物業(yè)公司專職衛(wèi)生保潔員同意收集清掃、集中。由城市環(huán)保部門運往城市垃圾處理場。噪音：使用隔音環(huán)保建材。項目屬一類環(huán)境保護區(qū),別墅區(qū)大氣環(huán)境質(zhì)量標準達到國家一級標準，噪聲晝間小于40分貝。節(jié)能：本項目在建設過程中，應推選優(yōu)秀設計方案，并采用“四新”（新技術、新工藝、新材料和新產(chǎn)品）技術，以縮短工期，降低造價，應采取以下節(jié)能措施。6.4.5綠化措施，包括防護地帶的防護林和建設區(qū)域的綠化。CENTER主體建筑不包含人行道上的綠化帶，但在建筑設計會分出專項區(qū)域作為綠化，外周防護地帶依據(jù)**市規(guī)劃局相關措施并實行。另外對于建筑主體有以下可行性建議：外墻盡可能采用輕質(zhì)砌塊和多孔模數(shù)磚，屋面保溫防水采用新建料在保溫隔音上要有新突破，達到節(jié)能50%的節(jié)能型住宅標準。所有設備采用符合國家有關規(guī)定的節(jié)能設備，選新型高效節(jié)能型，室內(nèi)采暖設備嚴格按設計安裝。水器具采用節(jié)水環(huán)保型，特別住宅衛(wèi)生間節(jié)水措施，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，盡量使用凈化后的污水。選用爐具和燈具以節(jié)能為主，主要室外照明燈具要使用高級節(jié)能燈，以利于節(jié)約能源。建筑結(jié)構(gòu)采用冷拔螺紋鋼或冷拔帶筋鋼等。總之，除以上措施外，CENTER管理機構(gòu)應加強管理，完善各種規(guī)章制度，定期對各類設備、管道、器具等進行檢修，減少不必要的資源浪費。6.5環(huán)境監(jiān)測制度的建議根據(jù)目前**市環(huán)境監(jiān)測點分布情況：下關區(qū)、宣武區(qū)以及江寧區(qū)都有從事環(huán)境監(jiān)測的企業(yè)與服務中心，CENTER計劃建設的**區(qū)并無政府直接設置的環(huán)境監(jiān)測點。第七章企業(yè)組織和勞動定員7.1企業(yè)組織7.1.1企業(yè)組織形式企業(yè)組織為合伙企業(yè)，由ALONE小組核心成員作為股東進行融資合伙創(chuàng)辦。企業(yè)采用兩級式管理，由董事會和總經(jīng)理領導下的6個部門，直接負責公司的所有活動。7.1.2企業(yè)工作制度企業(yè)工作制度為連續(xù)工作制度。具體工作制度會在參考的普通房地產(chǎn)企業(yè)工作制度上就CENTER的特別之處做相應修改。7.2勞動定員和人員培訓7.2.1勞動定員勞動定員約為150人。7.2.2年總工資和職工年平均工資估算企業(yè)高等管理層預設年薪為15萬左右。部門經(jīng)理等中等管理層預設年薪為12萬左右。專業(yè)技術人員（咖啡師、保健師、健身教練、調(diào)酒師和圖書管理員）年薪預設為10萬左右。其他工作人員年薪與**市普通工薪一致。7.2.3人員培訓及費用估算不進行員工培訓，專業(yè)人員直接聘請。第八章項目實施進度安排8.1建立項目實施管理機構(gòu)項目在企業(yè)成立之后成立籌建小組?；I建小組的任務是辦理勘察設計和施工的委托手續(xù)及簽訂相應的合同和協(xié)議；參加廠址選擇；提供設計必需的基礎資料；申請或訂購設備和材料；負責設備的檢驗和運輸；承擔各項生產(chǎn)準備工作。完成核心目標是由合同界定的質(zhì)量目標、工期目標、投資目標，因此，建設管理的內(nèi)容相應的包括質(zhì)量控制、進度控制、投資控制、合同管理及協(xié)調(diào)各方關系等。8.2資金籌集安排由于公司定位為合伙公司，故企業(yè)資金來源于個人融資與銀行貸款。8.3技術獲得與轉(zhuǎn)讓當有建筑專利需要從國外引進時，會有籌建小組直接派出相關人員與國外供應商的談判，解決法律問題（專利權的限制或者技術轉(zhuǎn)讓的限制等）。一般本建筑項目同普通建筑一樣，但因有要做節(jié)能樓的構(gòu)思，在相關的管路系統(tǒng)方面就需要從國外引進，因此要由籌建小組設立部門或職員去做技術獲得的工作。8.4勘察設計和設備訂貨在設計工作開展的過程中，要委托進行必要的現(xiàn)場勘測工作。8.5施工準備項目初步設計話總概算一旦批準之后，即可著手進行施工準備，施工準備包括的主要工作內(nèi)容有：選定施工單位話簽訂施工合同。一般時通過投標確定施工單位。此外，還需進行如弟征購和拆遷安排；組織設備和材料訂貨；完成施工用水、用電和道路等工程；進行臨時設施建設和代替臨時工程的住宅建設以及報批開工報告等。