物業(yè)會計(jì)核算細(xì)則

物業(yè)會計(jì)核算細(xì)那么長沙公司財(cái)務(wù)部要點(diǎn)總那么會計(jì)核算結(jié)賬及報(bào)表工作中的本卷須知1234一、總那么為了標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)效勞公司會計(jì)核算工作，統(tǒng)一會計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)，保證會計(jì)信息準(zhǔn)確、及時(shí)、完整，提高公司經(jīng)濟(jì)效益，依據(jù)《會計(jì)法》、《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)那么》和公司《會計(jì)核算制度》，結(jié)合物業(yè)效勞公司的實(shí)際特點(diǎn)及其管理要求，制定本細(xì)那么。本細(xì)那么適用于主營物業(yè)效勞業(yè)務(wù)的各分〔子〕公司。會計(jì)核算期間，年度的起止日期為公歷1月1日至12月31日。物業(yè)公司會計(jì)核算實(shí)行統(tǒng)一核算模式，分級獨(dú)立核算的原那么；為了保證核算口徑一致，要求會計(jì)科目統(tǒng)一使用。一、總那么公司在進(jìn)行會計(jì)核算時(shí)，應(yīng)遵循以下根本原那么：〔一〕從管理要求出發(fā)，貫徹“算管結(jié)合、算為管用〞的原那么。〔二〕以實(shí)際發(fā)生的交易或事項(xiàng)及證明經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生的合法憑證為依據(jù)，如實(shí)反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量及預(yù)算執(zhí)行情況。〔三〕以交易或事項(xiàng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)進(jìn)行會計(jì)核算，而不僅僅按照他們的法律形式作為會計(jì)核算的依據(jù)。〔四〕會計(jì)核算和編制的財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告清晰明了，便于理解和利用?！参濉硶?jì)核算以權(quán)責(zé)發(fā)生制為根底。但凡當(dāng)期已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的收入和已經(jīng)發(fā)生或應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不管款項(xiàng)是否收付、都應(yīng)當(dāng)作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。〔六〕在進(jìn)行會計(jì)核算時(shí)，收入與其本錢、費(fèi)用應(yīng)當(dāng)相互配比，同一會計(jì)期間內(nèi)的各項(xiàng)收入和與其相關(guān)的本錢、費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在該會計(jì)期間內(nèi)確認(rèn)。〔七〕在進(jìn)行會計(jì)核算時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循謹(jǐn)慎性原那么，充分預(yù)計(jì)需發(fā)生的本錢支出。二、會計(jì)核算物業(yè)會計(jì)核算細(xì)那么涵蓋資金核算、往來款核算、存貨核算、固定資產(chǎn)核算、無形資產(chǎn)核算、職工薪酬核算、應(yīng)交稅費(fèi)核算、實(shí)收資本核算、收入本錢核算、期間費(fèi)用核算、其他核算規(guī)定等十一項(xiàng)內(nèi)容。由于物業(yè)會計(jì)核算與地產(chǎn)會計(jì)核算中局部內(nèi)容具有相似性，所以本次培訓(xùn)著重講解不同于地產(chǎn)會計(jì)核算、符合物業(yè)長沙公司情況的內(nèi)容。二、會計(jì)核算〔一〕資金核算庫存現(xiàn)金限額為3000元。不準(zhǔn)坐支現(xiàn)金。現(xiàn)金的使用范圍:1、職工工資；2、個(gè)人勞動(dòng)報(bào)酬；3、根據(jù)國家規(guī)定發(fā)放的獎(jiǎng)金；4、各種勞保福利費(fèi)；5、出差人員必須隨身攜帶的差旅費(fèi)；6、結(jié)算起點(diǎn)〔現(xiàn)在規(guī)定為1000元〕以下的零星支出；7、向個(gè)人收購的農(nóng)副產(chǎn)品和其他物資的價(jià)款；8、日常費(fèi)用報(bào)銷；9、中國人民銀行確定需要支付現(xiàn)金的其他支出。特殊情況需支付現(xiàn)金的，應(yīng)有各物業(yè)公司負(fù)責(zé)人及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人書面批準(zhǔn)前方可支付，同時(shí)需遵守公司其他相關(guān)規(guī)定。企業(yè)內(nèi)部相關(guān)部門周轉(zhuǎn)使用的備用金，應(yīng)由申請人提出申請，并填寫借款單報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。備用金的申請?jiān)敲瓷现挥懈餍谥行氖程眉翱头召M(fèi)找零可以申請一定金額的備用金周轉(zhuǎn)使用，其它部門不允許借備用金。如確有需要需由申請人寫出書面報(bào)告經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批同意后，方可辦理備用金的借款手續(xù)。退裝修押金假設(shè)超過1000元需要轉(zhuǎn)賬支付二、會計(jì)核算〔二〕往來款核算往來款核算原那么：〔1〕部門分類原那么；〔2〕供給商分類原那么；〔3〕個(gè)人往來分類原那么。預(yù)收賬款其他應(yīng)收款其他應(yīng)付款二、會計(jì)核算〔三〕職工薪酬核算1、應(yīng)付工資賬務(wù)核算計(jì)提工資：借：管理費(fèi)用－工資費(fèi)用－工資主營業(yè)務(wù)本錢－工資費(fèi)用－工資其它業(yè)務(wù)本錢－工資費(fèi)用－工資貸：應(yīng)付職工薪酬－應(yīng)付工資發(fā)放工資：借：應(yīng)付職工薪酬－應(yīng)付工資貸：銀行存款應(yīng)交稅金－個(gè)人所得稅其他應(yīng)付款－其它〔社會保險(xiǎn)費(fèi)〕工資統(tǒng)一發(fā)放后，假設(shè)存在未領(lǐng)取的工資，計(jì)入其他應(yīng)付款按個(gè)人往來進(jìn)行輔助核算。借：應(yīng)付職工薪酬－應(yīng)付工資貸：其他應(yīng)付款－其它〔XX個(gè)人〕計(jì)提物業(yè)工資賬務(wù)處理二、會計(jì)核算2、相關(guān)社會保險(xiǎn)、住房公積金、工會經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)等計(jì)提時(shí)：借：管理費(fèi)用－工資附加－工會經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)等主營業(yè)務(wù)本錢－工資附加－工會經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)等其它業(yè)務(wù)本錢－工資附加－工會經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)等貸：應(yīng)付職工薪酬－工會經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)等支付時(shí)：借：應(yīng)付職工薪酬－工會經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)等其他應(yīng)付款－其它〔社會保險(xiǎn)費(fèi)等〕貸：銀行存款等二、會計(jì)核算〔四〕收入核算1、主營業(yè)務(wù)收入該科目核算因銷售商品或提供勞務(wù)產(chǎn)生的、需要向購貨方或勞務(wù)接受方收取的各項(xiàng)收入，包括物業(yè)效勞收入、物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入三個(gè)二級科目，設(shè)三級科目按不同收入類別進(jìn)行明細(xì)核算?！?〕物業(yè)效勞收入該科目核算企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性效勞費(fèi)收入，包括日常收費(fèi)、入住收費(fèi)、清欠收費(fèi)、空置房管理費(fèi)、地下車庫管理費(fèi)等三級科目，按不同效勞中心設(shè)置部門輔助核算。物業(yè)管理收入確實(shí)認(rèn)原那么：凡收到現(xiàn)金即按所屬期間分期確認(rèn)收入，應(yīng)收而未收的物業(yè)管理費(fèi)不記應(yīng)收賬款，在實(shí)際收到款項(xiàng)時(shí)確認(rèn)收入。物業(yè)效勞收入按當(dāng)期已提供效勞，實(shí)際已收到款項(xiàng)，按所屬期間分月從預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期收入。二、會計(jì)核算收到業(yè)主預(yù)交的物業(yè)費(fèi)時(shí)，以收據(jù)或所開具的發(fā)票入賬聯(lián)入帳，借：銀行存款或現(xiàn)金貸：預(yù)收賬款－物業(yè)費(fèi)－本年日常收費(fèi)/下年日常收費(fèi)等〔XX部門〕每月月末按各效勞中心提供的收入結(jié)轉(zhuǎn)匯總表，借：預(yù)收賬款－物業(yè)費(fèi)－本年日常收費(fèi)等〔XX部門〕貸：主營業(yè)務(wù)收入－物業(yè)管理收入－日常收入〔XX部門〕每年年初將預(yù)收賬款明細(xì)科目預(yù)收下年度日常收費(fèi)及下年度入住收費(fèi)余額結(jié)轉(zhuǎn)到預(yù)收本年度物業(yè)費(fèi)對應(yīng)明細(xì)科目中，在當(dāng)年分期結(jié)轉(zhuǎn)收入。借：預(yù)收賬款－物業(yè)費(fèi)－下年日常收費(fèi)〔XX部門〕預(yù)收賬款－物業(yè)費(fèi)－下年入住收費(fèi)〔XX部門〕貸：預(yù)收賬款－物業(yè)費(fèi)－本年日常收費(fèi)〔XX部門〕預(yù)收賬款－物業(yè)費(fèi)－本年入住收費(fèi)〔XX部門〕二、會計(jì)核算〔2〕物業(yè)經(jīng)營收入該科目核算經(jīng)營業(yè)主管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和公共設(shè)施取得的收入，包括有償效勞收入、車位管理收入、廣告位管理收入、裝修垃圾清運(yùn)收入、裝修管理費(fèi)收入等三級科目，按各效勞中心進(jìn)行部門輔助核算。收到各項(xiàng)物業(yè)經(jīng)營收入時(shí)，以所開具的收據(jù)或發(fā)票入賬聯(lián)，借：現(xiàn)金/銀行存款貸：主營業(yè)務(wù)收入－物業(yè)經(jīng)營收入－廣告位管理收入等〔XX部門〕〔3〕物業(yè)大修收入該科目核算接受業(yè)主管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。物業(yè)大修收入，按維修合同及施工結(jié)算相關(guān)資料，借：其它應(yīng)付款－代管基金－基金〔XX部門〕貸：主營業(yè)務(wù)收入－物業(yè)大修收入〔部門輔助核算〕二、會計(jì)核算2、其他業(yè)務(wù)收入該科目核算企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其它業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入，包括代辦工程手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。設(shè)代管理工程收入、代辦理工程收入、副營收入、其它收入等二級科目，設(shè)三級科目按收入工程進(jìn)行明細(xì)核算，按部門進(jìn)行輔助核算?！惨弧呈盏礁黜?xiàng)收入款項(xiàng)時(shí)，以收據(jù)或銀行進(jìn)賬單為原始憑證,借：現(xiàn)金或銀行存款貸：其它業(yè)務(wù)收入－代辦理工程收入－電信手續(xù)費(fèi)收入等〔XX部門〕〔二〕工程部、電梯部等對外提供勞務(wù)的部門，以勞務(wù)結(jié)算確認(rèn)資料以及開出的發(fā)票、合同復(fù)印件為入賬依據(jù)，借：銀行存款等貸：其它業(yè)務(wù)收入－副營收入〔部門輔助核算〕二、會計(jì)核算3、收入結(jié)轉(zhuǎn)期末，應(yīng)將主營業(yè)務(wù)收入、其它業(yè)務(wù)收入的余額轉(zhuǎn)入“本年利潤〞科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額。借：主營業(yè)務(wù)收入－物業(yè)管理收入－日常收入等其它業(yè)務(wù)收入－代辦理工程收入－電信手續(xù)費(fèi)收入等貸：本年利潤二、會計(jì)核算〔五〕本錢核算1、主營業(yè)務(wù)本錢本科目核算物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和效勞過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，下設(shè)十一個(gè)二級科目，并按本錢工程明細(xì)設(shè)三級科目進(jìn)行核算，按各效勞中心進(jìn)行部門輔助核算。各項(xiàng)主營業(yè)務(wù)本錢中的工資福利費(fèi)按照應(yīng)付職工薪酬進(jìn)行核算?！?〕公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)核算物業(yè)小區(qū)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人效勞所發(fā)生的維修人員的工資福利費(fèi)和維修耗材費(fèi)。維修耗材是對小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)所消耗的材料。主要包含水泵運(yùn)行維修、機(jī)房空調(diào)運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、消防設(shè)施維護(hù)費(fèi)〔消防監(jiān)控設(shè)備、消防報(bào)警系統(tǒng)〕、智能安防設(shè)施維護(hù)費(fèi)〔含紅外可視系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁、背景音樂、可視對講、刷卡式道閘〕、日常小區(qū)維修材料、維修工具及修理等。二、會計(jì)核算〔2〕綠化費(fèi)核算物業(yè)小區(qū)內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)所發(fā)生的綠化人員的工資福利費(fèi)和綠化耗材費(fèi)。綠化耗材是指對小區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)所消耗的材料。綠化耗材分為養(yǎng)護(hù)費(fèi)、更新費(fèi)、節(jié)日擺花三個(gè)四級科目進(jìn)行核算，如綠化用藥品、肥料、工具、防護(hù)用材料等在養(yǎng)護(hù)費(fèi)中核算；更換、補(bǔ)種和修剪草皮的費(fèi)用在更新費(fèi)中核算；五一、十一、春節(jié)擺花費(fèi)用在節(jié)日擺花中核算。〔3〕清潔衛(wèi)生費(fèi)核算物業(yè)小區(qū)內(nèi)清潔衛(wèi)生所發(fā)生的人員工資福利費(fèi)和保潔耗材。保潔耗材是指在日常保潔過程中所消耗的物料。分為日常保潔耗材、化糞池清理、自來水消毒三個(gè)四級科目進(jìn)行核算。日常保潔耗材核算清潔用垃圾袋、空氣清新劑、掃帚及抹布等保潔物料費(fèi)用；化糞池清理核算定期對化糞池清理所發(fā)生的費(fèi)用；自來水消毒核算二次加壓水箱定期清洗消毒，定期巡查，水質(zhì)是否符合衛(wèi)生所發(fā)生的費(fèi)用。二、會計(jì)核算〔4〕安防費(fèi)用核算物業(yè)小區(qū)內(nèi)保安人員的工資福利費(fèi)和安防耗材。安防耗材是指在對安防人員執(zhí)勤值班過程中所消耗的物資。分為裝備費(fèi)、其他二個(gè)四級科目進(jìn)行核算。裝備費(fèi)主要核算對講機(jī)及電池維修、交通警示設(shè)施、電警棍、監(jiān)控錄像帶、安防手套、巡邏單車及維修耗料、滅火器加粉及滅火器年檢費(fèi)等。其他項(xiàng)核算除裝備費(fèi)以外的費(fèi)用，如安防大衣清洗費(fèi)用等。〔5〕公用水電核算物業(yè)小區(qū)二次加壓設(shè)備、水系設(shè)備、樓外照明、地下車庫設(shè)備等所使用電費(fèi)以及湖系補(bǔ)水、綠化澆灌用水、小區(qū)馬路清洗用水、水資源管理費(fèi)、消防管道用水等所使用的水費(fèi)。分為水、電二個(gè)三級科目進(jìn)行核算。〔6〕垃圾清運(yùn)本錢核算各個(gè)效勞中心支付給清運(yùn)裝修垃圾的本錢費(fèi)用。〔7〕有償效勞本錢核算取得有償收入而發(fā)生的本錢費(fèi)用，如有償效勞所耗用的材料費(fèi)、人工費(fèi)等。二、會計(jì)核算〔8〕電梯維保本錢核算因電梯維護(hù)而發(fā)生的工資性支出和維護(hù)耗材。維護(hù)耗材主要核算電梯年檢費(fèi)、電梯正常運(yùn)行所用耗材〔如燈泡、日常維保費(fèi)用等〕?！?〕物業(yè)大修本錢核算企業(yè)承接物業(yè)工程所發(fā)生的各項(xiàng)支出所結(jié)轉(zhuǎn)的本錢，具體核算見物業(yè)工程。〔10〕間接費(fèi)用核算各效勞中心在經(jīng)營過程中實(shí)際發(fā)生的工資性支出、交通費(fèi)、通訊費(fèi)、辦公費(fèi)、辦公水電費(fèi)、開辦費(fèi)、資產(chǎn)折舊、低值易耗品、社區(qū)文化建設(shè)、物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)等各項(xiàng)費(fèi)用，按費(fèi)用名稱的不同分別設(shè)置明細(xì)賬戶并按效勞中心進(jìn)行部門輔助核算?！?1〕其他不可預(yù)見的本錢核算各效勞中心不經(jīng)常發(fā)生、不可預(yù)見的本錢。二、會計(jì)核算〔六〕期間費(fèi)用核算公司期間費(fèi)用分為管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用二個(gè)一級科目，設(shè)二級明細(xì)科目核算。管理費(fèi)用核算公司管理部門為組織和管理企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用支出，主要是公司經(jīng)理、財(cái)務(wù)、辦公室等部門發(fā)生的費(fèi)用，包括工資費(fèi)用、工資附加、低值易耗品、通訊費(fèi)、交通費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、資產(chǎn)折舊、印花稅、經(jīng)理基金、開辦費(fèi)、其他等二級科目按部門進(jìn)行輔助核算。財(cái)務(wù)費(fèi)用公司財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是核算不能資本化的貸款利息、存款利息、手續(xù)費(fèi)等。三、結(jié)賬及報(bào)表公司必須每日及時(shí)處理各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，能在月中處理的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，不得拖延到月末結(jié)賬時(shí)處理，以保證財(cái)務(wù)信息的及時(shí)性。為了保證財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告的質(zhì)量，在編制時(shí)必須做到數(shù)字真實(shí)、內(nèi)容完整、計(jì)算準(zhǔn)確、報(bào)送及時(shí)。及時(shí)對帳提前進(jìn)行每月例行賬務(wù)處理工作及時(shí)核對憑證明確報(bào)表編制人員分工四、工作中的本卷須知物業(yè)發(fā)票的開具，必須在收到相應(yīng)款項(xiàng)后開具，尤其是對于物業(yè)費(fèi)減免的客戶，需要在收到地產(chǎn)撥付的相關(guān)款項(xiàng)后才能開具對應(yīng)票據(jù)，切記不可收到客戶流程單后開票。物業(yè)會計(jì)核算業(yè)務(wù)相對簡單，但比較繁瑣，尤其錄制物業(yè)收費(fèi)、代收費(fèi)用憑證時(shí)，內(nèi)容簡單，但是業(yè)務(wù)量大，需要細(xì)心仔細(xì)。每日庫存現(xiàn)金余額不得超過3000，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行相關(guān)處理，尤其賬面上不能出現(xiàn)超過3000的情況?；ㄕZ馨苑工程即將開始退裝修押金，統(tǒng)一采取轉(zhuǎn)賬方式退付，切忌不可出現(xiàn)坐支現(xiàn)金現(xiàn)象。本次課程結(jié)束，謝謝欣賞預(yù)收賬款核算物業(yè)公司預(yù)收的的物業(yè)費(fèi)及其它勞務(wù)款，設(shè)物業(yè)費(fèi)和經(jīng)營兩個(gè)二級科目，物業(yè)費(fèi)按不同收費(fèi)類別設(shè)置明細(xì)賬，公司收取的物業(yè)費(fèi)無論是清欠費(fèi)還是預(yù)收費(fèi)一律通過預(yù)收帳款入帳，為準(zhǔn)確反映各效勞中心收費(fèi)情況，物業(yè)費(fèi)以效勞中心為部門設(shè)置部門輔助核算；經(jīng)營按不同部門設(shè)置部門輔助核算和供給商往來輔助核算?！惨弧彻绢A(yù)收業(yè)主物業(yè)費(fèi)時(shí)，根據(jù)收費(fèi)性質(zhì)不同，以收據(jù)或發(fā)票、銀行存款回單為原始單據(jù)，分別計(jì)入預(yù)收帳款－物業(yè)費(fèi)－本年日常收費(fèi)/本年入住收費(fèi)/空置房管理費(fèi)/地下車庫管理費(fèi)/下年日常收費(fèi)/下年入住收費(fèi)/清欠收費(fèi)科目：借：銀行存款〔現(xiàn)流101，銷售商品或提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金〕貸：預(yù)收賬款－物業(yè)費(fèi)－本年日常收費(fèi)等(XX部門)預(yù)收賬款〔二〕按月結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，以各小區(qū)月度收入結(jié)轉(zhuǎn)匯總表為原始單據(jù)：借：預(yù)收賬款－物業(yè)費(fèi)－本年日常收費(fèi)等(XX部門)貸：主營業(yè)務(wù)收入－物業(yè)管理收入－日常收入等〔XX部門〕其他應(yīng)收款其他應(yīng)收款公司內(nèi)局部為公司內(nèi)部、公司外部、關(guān)聯(lián)往來三個(gè)二級科目，公司內(nèi)部下設(shè)個(gè)人房款、業(yè)務(wù)借款、備用金、其他四個(gè)三級科目進(jìn)行往來核算。其他應(yīng)收款－公司內(nèi)部設(shè)部門輔助核算和個(gè)人往來輔助核算；公司外部設(shè)部門輔助核算和供給商往來輔助核算；關(guān)聯(lián)往來設(shè)個(gè)人往來輔助核