房地產(chǎn)行業(yè)成本核算問題研究

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，一直以來都是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎，對于促進經(jīng)濟發(fā)展、改善人民生活水平具有重要意義。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)宏觀政策不斷變化，市場競爭日益加劇，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的復雜性不斷增加，成本核算作為企業(yè)經(jīng)營管理的重要組成部分，對于企業(yè)的發(fā)展至關重要。然而，我國房地產(chǎn)行業(yè)成本核算存在一系列問題，如成本核算理念、體系不健全、成本核算對象不細化、成本歸集和分攤不科學等，這些問題對于企業(yè)的經(jīng)營管理帶來了很大的風險挑戰(zhàn)。一、房地產(chǎn)行業(yè)完善成本核算的意義成本核算是企業(yè)管理中的核心環(huán)節(jié)之一。通過成本核算，企業(yè)可以了解各項成本的構成、控制成本、優(yōu)化經(jīng)營決策，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益和市場競爭力。（一）提高企業(yè)核算成本的準確性房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算涉及多方面的成本，包括土地成本、建筑成本、營銷成本、管理成本、財務成本等。通過深入研究和分析，可以發(fā)現(xiàn)各個成本的構成，進而準確計算企業(yè)的成本和收益，提高核算成本的準確性和有效性。（二）優(yōu)化企業(yè)經(jīng)營決策房地產(chǎn)企業(yè)成本核算可以為企業(yè)經(jīng)營決策提供科學的數(shù)據(jù)支持。通過成本核算，企業(yè)可以了解每個環(huán)節(jié)的成本構成，優(yōu)化成本結構，合理控制成本，制定成本控制措施，為企業(yè)經(jīng)營決策提供支持。（三）適應國家政策環(huán)境近年來，我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)進行了一系列的政策調(diào)整，例如調(diào)控房價、限制房地產(chǎn)開發(fā)等。成本核算可以幫助企業(yè)及時了解政策變化對企業(yè)成本的影響，并制定相應的應對策略，適應國家政策環(huán)境。二、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算存在的問題及原因分析（一）房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的現(xiàn)狀1．成本核算理念及體系不健全中國房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算理念上存在一些問題。一些企業(yè)認為成本核算只是簡單地將費用和支出總和作為項目成本，忽略了成本核算在決策中的重要性。這種短視的成本核算理念，使企業(yè)在項目決策和經(jīng)營管理等方面失去了準確的決策依據(jù)，從而導致企業(yè)的發(fā)展受到了阻礙。還有一些企業(yè)只關注項目的直接成本，忽略了一些間接成本，如管理費用、融資成本等，導致成本核算指標不完善。這使得企業(yè)難以全面了解項目的成本結構，從而難以有效地控制成本。更有一些企業(yè)依然采用傳統(tǒng)的表格、Excel等手工工具進行成本核算。這種體系下的工作嚴重影響了企業(yè)成本核算的準確性。2．成本核算對象不細化房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的對象是指在房地產(chǎn)開發(fā)和建造的過程中，項目所承擔和耗費的各項費用。房地產(chǎn)項目開發(fā)建設過程中，根據(jù)不同的開發(fā)項目和管理上的要求，以每一個可以確定的、并獨立編制成本預算的項目為歸集和分配成本費用的核算對象。實踐中，由于缺乏硬性統(tǒng)一明確的標準，企業(yè)在選擇確立成本核算對象的出發(fā)點不盡相同，有的企業(yè)成本核算管理人員認為細化成本核算需要耗費大量的人力及物力，會降低工作效率，保證總體成本不出差錯即可，故而未細化成本核算對象；有的企業(yè)開發(fā)項目集住宅、商用、寫字樓等多種業(yè)態(tài)的為一體，這類項目在前期環(huán)節(jié)，如果設計部、造價部等業(yè)務部門如未同成本核算管理部門充分溝通、聯(lián)動。成本核算管理部門無法及時獲取全周期、全業(yè)態(tài)項目情況，對成本核算對象整體的認識缺乏預判，在項目開發(fā)前期設置成本核算對象未細化，造成后期無法準確核算項目成本。3．成本歸集和分攤不科學房地產(chǎn)企業(yè)成本歸集是指將項目中涉及的所有成本（包括直接成本和間接成本）按照一定的分類標準和歸集方式，進行統(tǒng)一的核算和記錄，以便進行成本控制、成本分析、成本核算和成本管理的一種會計核算方法。成本歸集是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部成本核算的一個重要環(huán)節(jié)，它反映了項目的實際成本狀況，對于企業(yè)的經(jīng)營決策、成本控制和經(jīng)營分析具有重要意義。然而，由于房地產(chǎn)項目的復雜性和多樣性，如果相關成本支出業(yè)務的經(jīng)辦人員未同成本核算管理人員就成本歸集標準及方式進行統(tǒng)一，實際成本核算記錄人員可能難以將相關成本歸為一個特定的項目及特定科目，如此就會導致成本歸集不準確。同時，房地產(chǎn)企業(yè)需要將項目中的各項成本分攤到不同的階段、不同的成本對象和不同的業(yè)務部門。這需要對各個成本項進行合理的分攤計算，才能得出準確的成本分攤結果。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目不僅涉及多個環(huán)節(jié)，如土地購置、規(guī)劃設計、建筑施工、銷售管理等，還涉及的多種業(yè)態(tài)，如商用、寫字樓、別墅區(qū)、小區(qū)、公寓及教育公共配套設施，成本分攤計算過程往往較為復雜，需要考慮多種因素，如成本對象、成本類型、成本科目等。然而，不同的部門可能會對同一筆成本進行不同的分攤，若分攤標準和方法的不統(tǒng)一，將導致分攤不合理，影響到項目的成本控制和管理。4．財務成本核算業(yè)務效率低下房地產(chǎn)企業(yè)的財務成本核算需要依賴多個部門提供數(shù)據(jù)，包括項目部門、成本部門、采購部門等。如果數(shù)據(jù)來源不準確或者不充分，就會導致財務成本核算的數(shù)據(jù)不準確或者不完整，從而影響業(yè)務效率。另外，財務成本核算需要專業(yè)的財務人員進行操作，如果企業(yè)沒有足夠的財務成本核算人員，就會導致工作效率低下?，F(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)都使用單一的財務成本核算軟件進行操作，這些單一軟件可能功能不完善，系統(tǒng)不健全，導致操作效率低下，需要額外的手工操作，影響效率。房地產(chǎn)企業(yè)需要多個部門協(xié)作完成財務成本核算工作，如果部門之間溝通不充分，工作交接不清晰，也會導致誤差。（二）房地產(chǎn)行業(yè)成本核算存在問題的原因分析1．內(nèi)因分析第一，企業(yè)內(nèi)部管理水平及成本核算管理人員意識不強。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，其業(yè)務范圍涵蓋多個領域，管理難度大。因此，如果企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理水平及成本核算管理人員成本核算意識不強，企業(yè)將無法建立符合企業(yè)自身發(fā)展需要的成本核算制度及體系，也很難保證成本核算的準確性和有效性。第二，企業(yè)缺乏相關的制度和規(guī)范指引。一是當前中國的房地產(chǎn)行業(yè)中并沒有一套完整的成本核算標準，這就導致了企業(yè)在成本核算方面的規(guī)范化水平較低。二是中國房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算意識上存在一定的誤區(qū)。一些企業(yè)認為成本核算只是簡單的進行費用的記錄和匯總，而不是一種全面的、系統(tǒng)的、精細的、標準化的管理思想。這種誤區(qū)導致企業(yè)缺乏全周期成本核算的意識，也使得企業(yè)在成本管理方面存在盲區(qū)。第三，核算信息系統(tǒng)功能不完善。房地產(chǎn)企業(yè)核算信息系統(tǒng)的不完善也是成本核算存在問題的一個內(nèi)因。由于房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務的復雜性，涉及的信息也非常廣泛，單純依賴人力或單獨性能的財務軟件已無法滿足當前房地產(chǎn)企業(yè)成本核算需要。如果企業(yè)信息系統(tǒng)功能不完善，各自獨立模塊的信息化管理軟件，一是很難獲取到準確的信息，二是獲取成本數(shù)據(jù)的方式很低效，從而影響全項目、全周期的成本核算管理工作。2．外因分析宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化是中國房地產(chǎn)行業(yè)成本核算存在問題的一個重要外部原因。隨著宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著市場需求、土地政策、貨幣政策等多方面的影響，這些影響都會直接或間接的影響到項目成本核算。例如，如果房地產(chǎn)市場需求下降，企業(yè)面臨著銷售困難的情況，不確定性因素增加，從而影響到成本核算的結果。三、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的改進對策（一）樹立全周期成本核算理念，加強成本核算體系建設房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，要始終貫徹全周期成本核算理念，加強成本核算體系建設。具體措施如下：一是增強管理層意識。房地產(chǎn)企業(yè)應該提高管理層對全周期成本核算的認識和重視，引導企業(yè)高層制定全周期成本核算策略，并設立專門的成本管理部門。管理層還應該積極參與核算目標管理工作，強化成本分析、控制、管理和考核，以實現(xiàn)成本控制和企業(yè)效益最大化。二是優(yōu)化內(nèi)部環(huán)境。房地產(chǎn)企業(yè)應該建立健全內(nèi)部管理制度，鼓勵全體職工積極融入成本核算管理工作，形成良好的工作氛圍。三是加強員工素質培養(yǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)應該加強員工素質培養(yǎng)，提高員工的全周期成本核算理念和能力，使員工能夠了解和掌握成本分攤、歸集、計算的基本知識和方法，能夠熟練地使用各種成本核算工具和軟件。四是制定全周期成本核算制度。建立與成本核算相關聯(lián)的配套管理制度，如全面的項目管理制度、嚴格的合同管理制度、規(guī)范的預算管理制度等，來確保項目成本的合理控制，形成完整的成本核算體系。（二）明確成本核算對象房地產(chǎn)企業(yè)明確成本核算對象，包括：一是結合企業(yè)實際情況，制定適合企業(yè)內(nèi)部成本分類原則及標準，并嚴格按照相關原則及標準確定成本核算對象，統(tǒng)一口徑，其間不得隨意調(diào)整、變動。目前普遍適用的成本核算對象的確定原則有多種，如可否銷售原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則、權益區(qū)分原則等。對于規(guī)模小、不分期（區(qū)）建設的項目，可以項目整體為一個成本核算對象；規(guī)模大、開發(fā)周期長、成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，以各期（區(qū)）單獨作為一級成本核算對象；同一項目有預計未來經(jīng)營方式不同的（部分出售，部分作為投資性物業(yè)出租），在按期（區(qū)）劃分成本核算對象的基礎上，還應按未來經(jīng)營方式劃分成本核算對象；同一期（區(qū)）有高層住宅、低密度住宅等不同產(chǎn)品類型的，可根據(jù)項目情況及管理需要，確定是否作為單獨的成本核算對象；對于獨立的配套設施，可根據(jù)核算和管理需要，確定是否作為單獨的成本核算對象，若不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的成本費用直接計入相關開發(fā)項目的成本，對于實施精裝修的項目，原則上精裝修工程不作為單獨的成本核算對象，僅單列成本項目反映。二是成本核算管理人員在確定成本核算對象、成本核算科目時，應加強同設計部門、成本部等業(yè)務部門溝通、聯(lián)動，充分了解房地產(chǎn)項目的經(jīng)營方式、產(chǎn)品業(yè)態(tài)等情況，獲取項目的基本信息，嚴格按照公司確定的成本核算對象分類原則，設置適合企業(yè)的成本核算對象及科目；在項目開發(fā)的過程中追蹤項目進展情況，實時掌握項目全周期的開發(fā)情況，如項目過程中因戰(zhàn)略調(diào)整，改變了既定產(chǎn)品開發(fā)策略，成本核算管理人員需結合實際情況動態(tài)調(diào)整成本核算對象，以確保成本核算數(shù)據(jù)的準確性。（三）明確成本歸集和分攤原則房地產(chǎn)企業(yè)明確成本歸集和分攤原則的目的是準確計算產(chǎn)品或項目的成本，以制定合理的價格或決策，進而實現(xiàn)企業(yè)盈利最大化。以下是成本歸集和分攤原則的兩點建議：一是企業(yè)應當合理選擇成本歸集和分攤方法。房地產(chǎn)企業(yè)的成本包括直接成本和間接成本，歸集和分攤方法的選擇與企業(yè)的經(jīng)營模式、產(chǎn)品特點、管理水平等因素有關。對于直接成本，可以采用直接分攤法；對于間接成本，可以采用分配基礎與分配比例相結合的方法，這樣可以保證成本歸集和分攤的準確性和公正性。二是嚴格執(zhí)行成本歸集和分攤原則。房地產(chǎn)企業(yè)要嚴格執(zhí)行成本歸集和分攤原則，建立健全的內(nèi)部控制制度和財務管理制度，保證成本的真實性和準確性。（四）加強內(nèi)部溝通，建立成本核算信息化平臺加強內(nèi)部溝通和建立成本核算信息化平臺，可促進業(yè)務、財務工作相融合，是提高財務成本核算工作效率的重要手段。房地產(chǎn)企業(yè)可成立以經(jīng)營層領導為組長，設計部、項目部、銷售部等部門成本核算關鍵節(jié)點人員為組員的成本控制小組，財務部全程參與從項目設計、開發(fā)、銷售等階段，加強與業(yè)務部門溝通聯(lián)動。一方面企業(yè)可以采用ERP系統(tǒng)、成本核算軟件等技術手段，將財務成本核算工作數(shù)字化，實現(xiàn)數(shù)據(jù)自動化采集、處理、分析等功能。通過建立信息化平臺，企業(yè)可以更好地管理財務成本，降低出錯率，減少對人的依賴。另一方面企業(yè)應該注重成本核算業(yè)務人員的培訓和技能提升，以適應信息化平臺的使用和業(yè)務發(fā)展的需要。培訓應該包括軟件操作、財務成本核算原理、財務成本管理等方面，讓財務人員熟悉財務成本核算的各個環(huán)