商業(yè)地產(chǎn)-天津津?yàn)硰V場(chǎng)一期都市綜合體業(yè)態(tài)配比方案方案-30-11月

津?yàn)硰V場(chǎng)一期商業(yè)

業(yè)態(tài)配比方案二零零八年十一月1原華俄道勝銀行金融城工程根本情況天津金融城位于天津市和平區(qū)，東起海河、南至曲阜道、西臨建設(shè)路、北達(dá)海河，占地面積1.33平方公里。金融城區(qū)域內(nèi)的解放北路金融街素有“北方華爾街〞之稱，為金融城的開發(fā)建設(shè)奠定了深厚的歷史文化底蘊(yùn)。金融城未來(lái)將打造一個(gè)開放、和諧、生態(tài)、智能的新CBD核心區(qū)，進(jìn)而成為天津作為北方經(jīng)濟(jì)中心的重要標(biāo)志性區(qū)域之一。中環(huán)線外環(huán)線天津東站內(nèi)環(huán)線金融城天津站海金融城起步區(qū)〔津?yàn)硰V場(chǎng)〕金融配套效勞區(qū)中介效勞和藏品交易區(qū)金融商務(wù)核心區(qū)東區(qū)金融商務(wù)核心區(qū)西區(qū)酒店區(qū)行政辦公區(qū)湖北路解放北路赤峰道營(yíng)口道建設(shè)路唐山道保定道煙臺(tái)道建設(shè)路曲阜道海河河天津金融城天津站解放北路海原花旗銀行建設(shè)中的商務(wù)委辦公大樓2津?yàn)硰V場(chǎng)工程為金融城起步區(qū)。工程總用地面積12.5公頃，總建筑面積：75.7萬(wàn)平方米，工程分為二期建設(shè)。一期工程規(guī)劃可用地面積4.9萬(wàn)平方米，總建筑面積為17.1萬(wàn)平方米。其中，地上9.5萬(wàn)平方米，地下7.6萬(wàn)平方米，由A、B、C、D、E座組成。地上局部功能為劇場(chǎng),餐飲,娛樂(lè),休閑,零售等，總招商面積3.7萬(wàn)平方米(不包含劇場(chǎng))。津?yàn)硰V場(chǎng)透視圖ABCDE津?yàn)硰V場(chǎng)平面圖2021年10月11日市政府成立津?yàn)硰V場(chǎng)施工指揮部，標(biāo)志著津?yàn)硰V場(chǎng)正式進(jìn)入全面開發(fā)建設(shè)階段。津?yàn)硰V場(chǎng)工程根本情況2006年12月30日,市政府第76次市長(zhǎng)辦公會(huì)確定〞解放北路方案〞為我市金融城規(guī)劃選址方案，并決定組建金融城開發(fā)公司負(fù)責(zé)金融城工程的整體開發(fā)建設(shè)。2021年8月7日，高麗書記聽取了津?yàn)硰V場(chǎng)工程設(shè)計(jì)方案匯報(bào)，指出搞好津?yàn)硰V場(chǎng)是加快效勞業(yè)開展、提升效勞業(yè)水平的重要舉措，要將津?yàn)硰V場(chǎng)建設(shè)成為天津標(biāo)志性區(qū)域。2007年12月26日,政府批復(fù)關(guān)于支持我市金融城建設(shè)相關(guān)政策．金融城開發(fā)工作全面展開。津?yàn)硰V場(chǎng)一期將于2021年8月建成并實(shí)現(xiàn)全面經(jīng)營(yíng)。3第一層次為商業(yè)區(qū)第二、三層次為商務(wù)區(qū)開發(fā)次序津?yàn)硰V場(chǎng)分為:三個(gè)層次E座A座B座C座D座津?yàn)硰V場(chǎng)第一層次津?yàn)硰V場(chǎng)第二、三層次第二、三層次第一層次津?yàn)硰V場(chǎng)示意圖津?yàn)硰V場(chǎng)鳥瞰圖4津?yàn)硰V場(chǎng)1期工程定位展示天津國(guó)際化大都市的高品位消費(fèi)區(qū)集聚吃喝玩樂(lè)一體化首選的休閑區(qū)表達(dá)身份、呈現(xiàn)價(jià)值的都市會(huì)所追求時(shí)尚、釋放活力的歡樂(lè)海洋城市核心的

不夜城都市歡樂(lè)

消費(fèi)空間5業(yè)種業(yè)態(tài)定位A座–繽紛不夜空間:

以影樓、西餐廳為主-北樓一期2,160平方米B座–都市活力空間:

以商務(wù)餐飲、商務(wù)KTV為主-13,117平方米C座–魅力視聽空間:

以劇場(chǎng)為主-11,000平方米D座–時(shí)尚娛樂(lè)空間:

以時(shí)尚餐飲娛樂(lè)為主-9,507平方米E座–歡樂(lè)時(shí)光空間: 以影院、時(shí)尚餐飲娛樂(lè)為主-12,280平方米,

其中影院3,192平方米成熟商務(wù)年輕時(shí)尚A座B座D座E座C座商業(yè)廣場(chǎng)海河商務(wù)餐飲娛樂(lè)休閑區(qū)域依靠獨(dú)特的海河水系和劇場(chǎng)作為工程商業(yè)定位的引導(dǎo)方向時(shí)尚餐飲娛樂(lè)休閑區(qū)域劇場(chǎng)親水平臺(tái)6功能定位為劇場(chǎng),餐飲,娛樂(lè),休閑,零售等；總招商面積3.7萬(wàn)平方米(不含劇場(chǎng)),商戶數(shù)量約40家。業(yè)態(tài)面積比例餐飲14,99640.5%娛樂(lè)14,31238.6%休閑6,54117.6%零售1,2163.3%總計(jì)37,064100%7A座的業(yè)態(tài)組合8A座北樓1期的業(yè)態(tài)組合A座的主題定位為繽紛不夜空間。A座位置示意圖A座海河沿線示意圖A座立面效果圖A座平面示意圖A座北樓A座北樓1期總建筑面積6,130平方米(其中百福大樓3,068平方米)，商業(yè)使用面積2,160平方米。沿海河1-2層為高端婚紗攝影東側(cè)1層設(shè)配套便利店北樓主體建筑為國(guó)際連鎖酒店百福大樓1-2層為高端咖啡店9A座北樓F1A座北樓F2A座北樓F3國(guó)際連鎖酒店大堂婚紗攝影F1-F2共541平方米咖啡店咖啡店國(guó)際連鎖酒店便利店50平方米國(guó)際連鎖酒店酒店附屬用房國(guó)際連鎖酒店婚紗攝影A座北樓1期的業(yè)態(tài)組合10A座北樓F4A座北樓F5國(guó)際連鎖酒店國(guó)際連鎖酒店國(guó)際連鎖酒店國(guó)際連鎖酒店A座北樓1期的業(yè)態(tài)組合11B座的業(yè)態(tài)組合12B座業(yè)態(tài)組合B座的主題定位為都市活力空間，以商務(wù)餐飲、商務(wù)KTV為主。B座總建筑面積23,450平方米，商業(yè)使用面積13,117平方米。4F3F7FB座海河沿線示意圖B座立面效果圖B座位置示意圖B座平面示意圖B座北樓1-4層為商務(wù)餐飲1-4層局部為福利博彩5-7層是為高級(jí)SPA南樓1-4層為高端商務(wù)KTV13B座業(yè)態(tài)組合B座F1商務(wù)KTV商務(wù)餐飲〔3—4家餐飲商家〕便利店福利博彩出入口B座F2商務(wù)KTV商務(wù)餐飲福利博彩B座F3商務(wù)KTV商務(wù)餐飲福利博彩1-4層商務(wù)餐飲共計(jì)5,686平方米1-4層商務(wù)KTV共計(jì)2,516平方米14B座業(yè)態(tài)組合B座F4B座F5-F7商務(wù)KTV商務(wù)餐飲福利博彩上人屋面5F-7FSPA4F3F7FB座平面示意圖5-7層SPA共計(jì)3,265平方米15C座的業(yè)態(tài)組合16津?yàn)硶r(shí)代劇場(chǎng)C座津?yàn)硶r(shí)代劇場(chǎng)，總建筑面積為11,000平方米。重點(diǎn)推出一臺(tái)展現(xiàn)天津深厚歷史文化底蘊(yùn)，演繹天津豐富地域風(fēng)情的大型綜合文藝演出。多維視角展現(xiàn)藝術(shù)，并隨時(shí)代變化而變化。劇場(chǎng)規(guī)模分類：為大型劇場(chǎng)〔800座〕；劇場(chǎng)用途分類：主演歌舞劇〔多用途旅游劇場(chǎng)〕；在劇場(chǎng)設(shè)計(jì)上充分利用現(xiàn)代燈光、舞美技術(shù)進(jìn)行國(guó)際化包裝；空間利用上，通過(guò)與商業(yè)廣場(chǎng)的聯(lián)系便于大量人流的引導(dǎo)和集散。C座海河沿線示意圖17D座的業(yè)態(tài)組合18D座業(yè)態(tài)組合D座的主題定位為時(shí)尚娛樂(lè)空間，以時(shí)尚餐飲娛樂(lè)為主。D座總建筑面積16,352平方米，商業(yè)使用面積9,507平方米。D座立面效果圖D座海河沿線示意圖D座位置示意圖4F7F5F3FD座平面示意圖海河親水平臺(tái)D座1-2層是時(shí)尚娛樂(lè)：高端酒吧、DISO酒吧3層為量販?zhǔn)終TV4-5層是為休閑餐廳6-7層是為休閑娛樂(lè)：桌球廳、棋牌室19酒吧–Seven,BlueFrog,Coco795平方米Disco–Babyface947平方米D座業(yè)態(tài)組合D座F1酒吧–Seven,BlueFrog,Coco1,004平方米Disco-BabyFace1,054平方米D座F220量販?zhǔn)終TV2,323平方米D座F3休閑餐廳-漢拿山936平方米休閑餐廳-一茶一座茶餐廳200平方米休閑餐廳-鹿港小鎮(zhèn)795平方米D座F4D座業(yè)態(tài)組合上人屋面21休閑餐廳-麻辣誘惑796平方米D座業(yè)態(tài)組合D座F5桌球廳/棋牌339/318平方米D座F6—F722E座的業(yè)態(tài)組合23E座主題定位為歡樂(lè)時(shí)光空間，以影院、餐飲、娛樂(lè)為主。E座總建筑面積為24,389平方米，商業(yè)可租面積為10,032平方米。1-2層是為影院配套效勞產(chǎn)業(yè)：餐飲、游戲、零售3-4層是為影院5-7層是為健身會(huì)所E座海河沿線示意圖E座立面效果圖E座平面示意圖E座位置示意圖E座E座業(yè)態(tài)組合24時(shí)尚/特色餐飲--俏江南(L1+L2)1,012平方米+1,019平方米快餐-吉野家

230平方米快餐-PizzaHut

(L1+L2)420平方米快餐-McD487平方米快餐-KFC365平方米快餐-味千拉面236平方米日餐-元綠壽司267平方米E座業(yè)態(tài)組合E座E座F125E座沿河立面圖E座業(yè)態(tài)組合26零售店-FAB581平方米快餐-

PizzaHut(L1+L2)516平方米游戲-SEGA1,031平方米咖啡廳-上島500平方米水吧-DQ145平方米E座業(yè)態(tài)組合E座F227E座業(yè)態(tài)組合E座F3-F4E座F3E座F4建筑面積:5014平方米建筑面積:1908平方米28健身中心-寶力豪856平方米E座業(yè)態(tài)組合E座F5E座F6E座F7健身中心-寶力豪638平方米健身中心-寶力豪584平方米29謝謝聆聽！30工程戰(zhàn)略與定位籌劃情景模擬培訓(xùn)31設(shè)計(jì)方案調(diào)整、確定階段營(yíng)銷方案階段營(yíng)銷總結(jié)策略方案調(diào)整前期溝通前期籌劃工程定位物業(yè)開展前期籌劃報(bào)告之定位前期籌劃報(bào)告之物業(yè)開展建議、營(yíng)銷建議營(yíng)銷籌備營(yíng)銷策略執(zhí)行方案銷售執(zhí)行報(bào)告籌備實(shí)戰(zhàn)合作公司確定溝通執(zhí)行預(yù)熱價(jià)格促銷方案開盤推動(dòng)調(diào)整100%銷售銷售總結(jié)工程籌劃工作根本流程客戶積累銷售籌備與開盤工程跟進(jìn)32銷售前工程效勞流程產(chǎn)品定位及創(chuàng)新；服務(wù)前提：基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定世聯(lián)服務(wù)：市場(chǎng)研究；客戶研究；發(fā)展戰(zhàn)略建議；項(xiàng)目定位;階段目標(biāo)：項(xiàng)目市場(chǎng)定位；為設(shè)計(jì)提供物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)亮點(diǎn)設(shè)計(jì)建議；服務(wù)前提：進(jìn)入方案設(shè)計(jì)階段世聯(lián)服務(wù)：總體規(guī)劃建議；戶型平面建議；產(chǎn)品創(chuàng)新深入建議；建筑細(xì)部建議;階段目標(biāo)：確定最佳方案服務(wù)前提：定位與產(chǎn)品確定世聯(lián)服務(wù)：總體營(yíng)銷推廣策略；形象定位；賣場(chǎng)、展示規(guī)劃；推廣計(jì)劃;階段目標(biāo)：確定銷售目標(biāo)銷售目標(biāo)確定；提交銷售執(zhí)行報(bào)告前期定位第一階段產(chǎn)品設(shè)計(jì)第二階段營(yíng)銷計(jì)劃第三階段銷售準(zhǔn)備第四階段銷售服務(wù)前提：達(dá)到執(zhí)行報(bào)告要求世聯(lián)服務(wù)：銷售人員培訓(xùn)；銷售資料準(zhǔn)備；………階段目標(biāo)：積極籌備臨門一腳提交價(jià)格策略報(bào)告銷售團(tuán)隊(duì)到位；33定位的思路與流程34定位的思路與流程目標(biāo)構(gòu)建問(wèn)題選擇模型戰(zhàn)略與定位35目標(biāo)構(gòu)建問(wèn)題選擇模型戰(zhàn)略與定位36目標(biāo)目標(biāo)溝通目標(biāo)溝通會(huì)我們對(duì)目標(biāo)的理解+目標(biāo)通常包括：較高的價(jià)格較快的速度〔收益平安〕建立市場(chǎng)影響力37目標(biāo)構(gòu)建問(wèn)題選擇模型戰(zhàn)略與定位38構(gòu)建問(wèn)題：

我們采用S-C-Q結(jié)構(gòu)化分析方法我們應(yīng)該怎么辦我們?nèi)绾螌?shí)施解決方案該方案是否正確為什么沒(méi)能奏效情境〔Situation〕〔公認(rèn)事實(shí)〕沖突〔Complication〕〔推動(dòng)情境開展并引發(fā)矛盾的因素〕疑問(wèn)〔Question〕(分析存在的問(wèn)題)需要完成某項(xiàng)任務(wù)存在某個(gè)問(wèn)題存在某個(gè)問(wèn)題采取了某項(xiàng)行動(dòng)發(fā)生了防礙我們完成任務(wù)的事情知道解決的方法有人提出一項(xiàng)解決方案行動(dòng)未能奏效資料來(lái)源：世聯(lián)模型39通過(guò)S-C-Q根本結(jié)構(gòu)的分析我們確定了界定問(wèn)題的分析模型資料來(lái)源：世聯(lián)模型？R1非期望結(jié)果——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果——不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果S=情境C=R1,R2Q=如何從R1到R240情境與沖突通過(guò)3C(strategicthreeCs)

分析描述客戶營(yíng)銷戰(zhàn)略：

為滿足客戶需求，在競(jìng)爭(zhēng)中獲取最優(yōu)的有利差異政治/法律環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境技術(shù)環(huán)境社會(huì)/經(jīng)濟(jì)環(huán)境工程/企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)戰(zhàn)略本質(zhì)上是處理三個(gè)要素之間的關(guān)系：消費(fèi)者、競(jìng)爭(zhēng)和工程〔企業(yè)〕41環(huán)境分析政策法律環(huán)境影響因素〔例如別墅、投資型物業(yè)、二手房等〕市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)發(fā)育水平市場(chǎng)所處階段區(qū)域或類型物業(yè)供求關(guān)系區(qū)域或類型物業(yè)價(jià)格水平及價(jià)格上漲幅度區(qū)域或類型物業(yè)銷售速度區(qū)域或類型物業(yè)產(chǎn)品水平等與工程條件對(duì)應(yīng)，經(jīng)過(guò)條件的仔細(xì)篩選，可以得到由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果〔非期望結(jié)果〕，對(duì)照目標(biāo)，明晰沖突，提出問(wèn)題42目標(biāo)構(gòu)建問(wèn)題選擇模型戰(zhàn)略與定位433C戰(zhàn)略3C綜合匹配分析得到最優(yōu)化的戰(zhàn)略可以導(dǎo)致期望結(jié)果成功的市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略應(yīng)具備以下特點(diǎn)：1.明確的市場(chǎng)定位2.工程優(yōu)勢(shì)與市場(chǎng)需求之間的相互照應(yīng)3.相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)，在商業(yè)成功關(guān)鍵因素上有出色的表現(xiàn)客戶工程/企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)營(yíng)銷戰(zhàn)略：

為滿足客戶需求，在競(jìng)爭(zhēng)中獲取最優(yōu)的有利差異44工程分析針對(duì)一個(gè)地塊的價(jià)值要素包括：地段要素——地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套〔商業(yè)/教育〕/交通等〔可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度〕環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會(huì)人文環(huán)境〔噪音〕等〔可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏〕地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等〔可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間〕開發(fā)商要素——目標(biāo)/開發(fā)商品牌/可利用資源等工程分析面對(duì)目標(biāo)找出可能的定位方向45客戶分析客戶細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)包括：社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素〔社會(huì)階層〔職業(yè)、支付能力〕、家庭生命周期階段〔置業(yè)次數(shù)〕〕人口統(tǒng)計(jì)因素〔年齡、收入、性別〕地理因素客戶偏好包括：生活經(jīng)驗(yàn)〔空間觀念、行為模式〕心理因素〔生活方式、性格特點(diǎn)〕價(jià)值觀〔消費(fèi)觀念、價(jià)值取向〕客戶細(xì)分與客戶偏好對(duì)應(yīng)與工程特征進(jìn)行匹配尋找或識(shí)別市場(chǎng)時(shí)機(jī)1、可衡量性2、足量性3、可接近性4、差異性5、行動(dòng)可能性有效的細(xì)分市場(chǎng)特征46替代品：普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：來(lái)自工程運(yùn)作的不同階段的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手〔我們將房地產(chǎn)工程分為不同的階段，包括前期籌劃階段、建筑施工階段、銷售階段〕企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)：與自己在同一階段的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手替代品土地、建造商、材料商房屋的購(gòu)置者工程之間直接競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)決定了在不同的競(jìng)爭(zhēng)階段，企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)不同競(jìng)爭(zhēng)分析〔波特5力競(jìng)爭(zhēng)模型〕47競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定〔基于區(qū)域、基于工程特征、基于客戶〕競(jìng)爭(zhēng)程度〔供求關(guān)系、技術(shù)更新、營(yíng)銷強(qiáng)度〕競(jìng)爭(zhēng)時(shí)機(jī)〔競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)和局限、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的弱點(diǎn)、市場(chǎng)空隙〕競(jìng)爭(zhēng)面向目標(biāo)尋找最有利的時(shí)機(jī)483C戰(zhàn)略與市場(chǎng)環(huán)境不同的市場(chǎng)環(huán)境導(dǎo)致不同的思考方式導(dǎo)出戰(zhàn)略例如：發(fā)育不完善的初級(jí)市場(chǎng)——工程先導(dǎo)，以工程條件為優(yōu)先，以市場(chǎng)細(xì)分和產(chǎn)品領(lǐng)先引導(dǎo)市場(chǎng)，獲取占位優(yōu)勢(shì)完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)而供求關(guān)系相對(duì)平衡——客戶先導(dǎo)，以滿足客戶需求的產(chǎn)品獲取高收益完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)供大于求競(jìng)爭(zhēng)劇烈的市場(chǎng)——競(jìng)爭(zhēng)先導(dǎo)，以有利的競(jìng)爭(zhēng)策略使自己立于不敗之地49市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略工具〔競(jìng)爭(zhēng)先導(dǎo)〕識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)者分析競(jìng)爭(zhēng)者選擇競(jìng)爭(zhēng)者50市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略模型市場(chǎng)領(lǐng)先者戰(zhàn)略擴(kuò)大總市場(chǎng)保護(hù)市場(chǎng)份額擴(kuò)大市場(chǎng)份額市場(chǎng)追隨者戰(zhàn)略仿制者〔counterfeiter〕：完全復(fù)制緊跟者〔cloner〕：緊跟著模仿領(lǐng)先者的產(chǎn)品、分銷和廣告，等等。模仿者〔imitator〕：模仿者在某些事件上仿效領(lǐng)先者，但在包裝、廣告、價(jià)格上又有所不同。改進(jìn)者〔adapter〕：改變者接受領(lǐng)先的產(chǎn)品，并改變或改進(jìn)它們。市場(chǎng)補(bǔ)缺者戰(zhàn)略在補(bǔ)缺中關(guān)鍵概念是專業(yè)化市場(chǎng)挑戰(zhàn)者戰(zhàn)略確定戰(zhàn)略目標(biāo)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手選擇一個(gè)進(jìn)攻戰(zhàn)略正面進(jìn)攻、側(cè)翼進(jìn)攻、包圍進(jìn)攻、迂回進(jìn)攻、游擊進(jìn)攻選擇特定的進(jìn)攻戰(zhàn)略51STP戰(zhàn)略工具〔客戶先導(dǎo)〕細(xì)分市場(chǎng)Segmentation選擇目標(biāo)市場(chǎng)Targeting定位Positioning52偏好客戶群一二三四一二三四細(xì)分市場(chǎng)選擇目標(biāo)市場(chǎng)53STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT戰(zhàn)略工具〔工程+環(huán)境+競(jìng)爭(zhēng)〕54SWOT分析的價(jià)值要素S/W〔優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)〕的價(jià)值要素地段要素環(huán)境要素地塊/產(chǎn)品要素開發(fā)商/工程要素前兩個(gè)為被動(dòng)性要素，后兩個(gè)為主動(dòng)性要素具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè)地塊的價(jià)值要素包括：地段要素——地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套〔商業(yè)/教育〕/交通等〔可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度〕環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會(huì)人文環(huán)境〔噪音〕等〔可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏〕地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等〔可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間〕開發(fā)商要素——目標(biāo)/開發(fā)商品牌/可利用資源等針對(duì)一個(gè)即將銷售的工程與地塊的主要差異在于增加了產(chǎn)品因素：產(chǎn)品因素——產(chǎn)品/戶型/自身配套/昭示性等對(duì)于一個(gè)大盤的后續(xù)階段，需要增加工程要素的判斷：工程要素——口碑/人氣/工程知名度/客戶群體/前期售價(jià)/前后產(chǎn)品差異性/物業(yè)管理等55O/T〔時(shí)機(jī)/威脅〕的價(jià)值要素宏觀要素——經(jīng)濟(jì)形勢(shì)〔宏觀政策〕/重大城市變革中觀要素——行業(yè)形勢(shì)〔一、二、三級(jí)市場(chǎng)〕/城市規(guī)劃〔交通、市政配套、開發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等〕微觀要素——市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)〔片區(qū)、樓盤、戶型〕/客戶流向通常對(duì)于銷售中后期的工程，宏觀要素相對(duì)失效；反之，對(duì)于一個(gè)遠(yuǎn)期的大盤，微觀要素相對(duì)次要。?觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作出策略方向的根底。?在分析的過(guò)程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢(shì)和時(shí)機(jī)，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢(shì)和大時(shí)機(jī)——這是我們“挖掘物業(yè)價(jià)值〞的要旨所在。既是時(shí)機(jī)又是威脅，既是優(yōu)勢(shì)又是劣勢(shì)56SWOT分析我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占時(shí)機(jī)利用時(shí)機(jī)，克服劣勢(shì)減少劣勢(shì)，防止威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢(shì)S時(shí)機(jī)O威脅T劣勢(shì)W57戰(zhàn)略選擇58戰(zhàn)略方向的決策模型工程屬性客戶需求案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)同類型工程借鑒在市場(chǎng)中的地位59目標(biāo)構(gòu)建問(wèn)題選擇模型戰(zhàn)略與定位60戰(zhàn)略與定位戰(zhàn)略形成客戶定位產(chǎn)品定位屬性定位形象定位價(jià)格定位

偶得客戶群

游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群客戶群1客戶群2客戶群3客戶群4物業(yè)類型、產(chǎn)品組合、戶型……61物業(yè)開展建議62物業(yè)開展建議的出發(fā)點(diǎn)需要說(shuō)明的是：我們給出的不是具體的設(shè)計(jì)方案，我們給出的是能形成價(jià)值點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)力的因素〔市場(chǎng)接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動(dòng)客戶購(gòu)置的因素〕原那么：一切均基于CVA“競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)值增加〞(CompetitionValueAdded)63物業(yè)開展建議的考慮因素市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性地塊價(jià)值的開掘利用客戶價(jià)值的增加64物業(yè)開展建議的考慮因素市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性：基于市場(chǎng)產(chǎn)品水平調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析〔空間尺度、戶型、建筑園林風(fēng)格、配套水平和數(shù)量、配置水平統(tǒng)計(jì)表〕，提出具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的方向；客戶價(jià)值的增加：客戶價(jià)值分析基于客戶價(jià)值分析〔客戶價(jià)值取向、生活方式、空間觀念、行為模式分析表〕，提出客戶滿意方案；地塊價(jià)值的開掘利用：基于地塊價(jià)值分析和規(guī)劃價(jià)值分析提出設(shè)計(jì)增值方向65房地產(chǎn)工程價(jià)值構(gòu)成有形的價(jià)值使用價(jià)值的范疇屬于物質(zhì)層面的是可以物化的可以進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性比價(jià)的無(wú)形的價(jià)值屬于精神層面是不能物化的難以復(fù)制的是可以自我定價(jià)的產(chǎn)品品牌價(jià)值構(gòu)成地段價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值效勞價(jià)值品牌價(jià)值人文價(jià)值通達(dá)價(jià)值外部配套產(chǎn)業(yè)價(jià)值自然景觀社會(huì)認(rèn)知經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)部配套建材設(shè)備創(chuàng)新價(jià)值根本物業(yè)VIP效勞個(gè)性化效勞企業(yè)品牌場(chǎng)所精神工程精神有形價(jià)值無(wú)形價(jià)值66工程外部〔社會(huì)〕配套價(jià)值交通價(jià)值產(chǎn)業(yè)價(jià)值自然景觀資源社會(huì)認(rèn)知價(jià)值房地產(chǎn)工程價(jià)值構(gòu)成交通便利性與可達(dá)性例如：玉淵潭，昆玉河邊的工程商務(wù)、或某些產(chǎn)業(yè)的支持，例如：亦莊、CBD生活配套、醫(yī)療環(huán)境、教育環(huán)境等社會(huì)心理對(duì)地段的潛在認(rèn)同，例如：天竺與南城地段價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值效勞價(jià)值品牌價(jià)值人文價(jià)值67工程根本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)價(jià)值規(guī)劃設(shè)計(jì)價(jià)值工程內(nèi)部配套價(jià)值產(chǎn)品硬件配置價(jià)值建筑創(chuàng)新價(jià)值房地產(chǎn)工程價(jià)值構(gòu)成工程樓座與綠地、配套的位置，對(duì)景觀朝向的利用建筑材料、設(shè)備配備的品質(zhì)與檔次會(huì)所、社區(qū)內(nèi)商業(yè)、學(xué)校等容積率、綠化率風(fēng)格或戶型設(shè)計(jì)的改進(jìn)與創(chuàng)新地段價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值效勞價(jià)值品牌價(jià)值人文價(jià)值68根本物業(yè)管理效勞的價(jià)值增值的VIP效勞價(jià)值個(gè)性化效勞價(jià)值(菜單式裝修、個(gè)性化效勞〕房地產(chǎn)工程價(jià)值構(gòu)成企業(yè)品牌產(chǎn)品品牌信心的樹立、質(zhì)量的保證同一個(gè)企業(yè)品牌不同產(chǎn)品線的產(chǎn)品形象價(jià)值地段價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值效勞價(jià)值品牌價(jià)值人文價(jià)值69場(chǎng)所精神工程精神〔往往通過(guò)符號(hào)來(lái)表達(dá)〕房地產(chǎn)工程價(jià)值構(gòu)成城市、社會(huì)、人文歷史賦予工程所在地段的文化特性例如：什剎海、長(zhǎng)城人：開發(fā)者、設(shè)計(jì)者、居住者、以及其他有社會(huì)影響力的工程參與者事：論壇、發(fā)布會(huì)、獲獎(jiǎng)物：建筑、文化展覽、收藏館地段價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值效勞價(jià)值品牌價(jià)值人文價(jià)值70物業(yè)開展建議的構(gòu)成要素規(guī)劃布局建筑平面建筑空間形象園林配套、配置標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析整體形象產(chǎn)品類型建議空間布局建議交通組織啟動(dòng)區(qū)選擇與分期開發(fā)建議細(xì)節(jié)優(yōu)化戶型面積與戶型配比戶型設(shè)計(jì)建議戶型價(jià)值點(diǎn)建議建筑風(fēng)格建筑外立面建議建筑材質(zhì)建議風(fēng)格建議景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)展示建議會(huì)所功能配套設(shè)施裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理要點(diǎn)效勞和附加值贈(zèng)送人性化細(xì)節(jié)社區(qū)效勞工程物業(yè)開展建議71工程戰(zhàn)略與定位籌劃情景模擬培訓(xùn)72設(shè)計(jì)方案調(diào)整、確定階段營(yíng)銷方案階段營(yíng)銷總結(jié)策略方案調(diào)整前期溝通前期籌劃工程定位物業(yè)開展前期籌劃報(bào)告之定位前期籌劃報(bào)告之物業(yè)開展建議、營(yíng)銷建議營(yíng)銷籌備營(yíng)銷策略執(zhí)行方案銷售執(zhí)行報(bào)告籌備實(shí)戰(zhàn)合作公司確定溝通執(zhí)行預(yù)熱價(jià)格促銷方案開盤推動(dòng)調(diào)整100%銷售銷售總結(jié)工程籌劃工作根本流程客戶積累銷售籌備與開盤工程跟進(jìn)73銷售前工程效勞流程產(chǎn)品定位及創(chuàng)新；服務(wù)前提：基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定世聯(lián)服務(wù)：市場(chǎng)研究；客戶研究；發(fā)展戰(zhàn)略建議；項(xiàng)目定位;階段目標(biāo)：項(xiàng)目市場(chǎng)定位；為設(shè)計(jì)提供物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)亮點(diǎn)設(shè)計(jì)建議；服務(wù)前提：進(jìn)入方案設(shè)計(jì)階段世聯(lián)服務(wù)：總體規(guī)劃建議；戶型平面建議；產(chǎn)品創(chuàng)新深入建議；建筑細(xì)部建議;階段目標(biāo)：確定最佳方案服務(wù)前提：定位與產(chǎn)品確定世聯(lián)服務(wù)：總體營(yíng)銷推廣策略；形象定位；賣場(chǎng)、展示規(guī)劃；推廣計(jì)劃;階段目標(biāo)：確定銷售目標(biāo)銷售目標(biāo)確定；提交銷售執(zhí)行報(bào)告前期定位第一階段產(chǎn)品設(shè)計(jì)第二階段營(yíng)銷計(jì)劃第三階段銷售準(zhǔn)備第四階段銷售服務(wù)前提：達(dá)到執(zhí)行報(bào)告要求世聯(lián)服務(wù)：銷售人員培訓(xùn)；銷售資料準(zhǔn)備；………階段目標(biāo)：積極籌備臨門一腳提交價(jià)格策略報(bào)告銷售團(tuán)隊(duì)到位；74定位的思路與流程75定位的思路與流程目標(biāo)構(gòu)建問(wèn)題選擇模型戰(zhàn)略與定位76目標(biāo)構(gòu)建問(wèn)題選擇模型戰(zhàn)略與定位77目標(biāo)目標(biāo)溝通目標(biāo)溝通會(huì)我們對(duì)目標(biāo)的理解+目標(biāo)通常包括：較高的價(jià)格較快的速度〔收益平安〕建立市場(chǎng)影響力78目標(biāo)構(gòu)建問(wèn)題選擇模型戰(zhàn)略與定位79構(gòu)建問(wèn)題：

我們采用S-C-Q結(jié)構(gòu)化分析方法我們應(yīng)該怎么辦我們?nèi)绾螌?shí)施解決方案該方案是否正確為什么沒(méi)能奏效情境〔Situation〕〔公認(rèn)事實(shí)〕沖突〔Complication〕〔推動(dòng)情境開展并引發(fā)矛盾的因素〕疑問(wèn)〔Question〕(分析存在的問(wèn)題)需要完成某項(xiàng)任務(wù)存在某個(gè)問(wèn)題存在某個(gè)問(wèn)題采取了某項(xiàng)行動(dòng)發(fā)生了防礙我們完成任務(wù)的事情知道解決的方法有人提出一項(xiàng)解決方案行動(dòng)未能奏效資料來(lái)源：世聯(lián)模型80通過(guò)S-C-Q根本結(jié)構(gòu)的分析我們確定了界定問(wèn)題的分析模型資料來(lái)源：世聯(lián)模型？R1非期望結(jié)果——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果——不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果S=情境C=R1,R2Q=如何從R1到R281情境與沖突通過(guò)3C(strategicthreeCs)

分析描述客戶營(yíng)銷戰(zhàn)略：

為滿足客戶需求，在競(jìng)爭(zhēng)中獲取最優(yōu)的有利差異政治/法律環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境技術(shù)環(huán)境社會(huì)/經(jīng)濟(jì)環(huán)境工程/企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)戰(zhàn)略本質(zhì)上是處理三個(gè)要素之間的關(guān)系：消費(fèi)者、競(jìng)爭(zhēng)和工程〔企業(yè)〕82環(huán)境分析政策法律環(huán)境影響因素〔例如別墅、投資型物業(yè)、二手房等〕市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)發(fā)育水平市場(chǎng)所處階段區(qū)域或類型物業(yè)供求關(guān)系區(qū)域或類型物業(yè)價(jià)格水平及價(jià)格上漲幅度區(qū)域或類型物業(yè)銷售速度區(qū)域或類型物業(yè)產(chǎn)品水平等與工程條件對(duì)應(yīng)，經(jīng)過(guò)條件的仔細(xì)篩選，可以得到由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果〔非期望結(jié)果〕，對(duì)照目標(biāo)，明晰沖突，提出問(wèn)題83目標(biāo)構(gòu)建問(wèn)題選擇模型戰(zhàn)略與定位843C戰(zhàn)略3C綜合匹配分析得到最優(yōu)化的戰(zhàn)略可以導(dǎo)致期望結(jié)果成功的市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略應(yīng)具備以下特點(diǎn)：1.明確的市場(chǎng)定位2.工程優(yōu)勢(shì)與市場(chǎng)需求之間的相互照應(yīng)3.相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)，在商業(yè)成功關(guān)鍵因素上有出色的表現(xiàn)客戶工程/企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)營(yíng)銷戰(zhàn)略：

為滿足客戶需求，在競(jìng)爭(zhēng)中獲取最優(yōu)的有利差異85工程分析針對(duì)一個(gè)地塊的價(jià)值要素包括：地段要素——地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套〔商業(yè)/教育〕/交通等〔可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度〕環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會(huì)人文環(huán)境〔噪音〕等〔可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏〕地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等〔可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間〕開發(fā)商要素——目標(biāo)/開發(fā)商品牌/可利用資源等工程分析面對(duì)目標(biāo)找出可能的定位方向86客戶分析客戶細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)包括：社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素〔社會(huì)階層〔職業(yè)、支付能力〕、家庭生命周期階段〔置業(yè)次數(shù)〕〕人口統(tǒng)計(jì)因素〔年齡、收入、性別〕地理因素客戶偏好包括：生活經(jīng)驗(yàn)〔空間觀念、行為模式〕心理因素〔生活方式、性格特點(diǎn)〕價(jià)值觀〔消費(fèi)觀念、價(jià)值取向〕客戶細(xì)分與客戶偏好對(duì)應(yīng)與工程特征進(jìn)行匹配尋找或識(shí)別市場(chǎng)時(shí)機(jī)1、可衡量性2、足量性3、可接近性4、差異性5、行動(dòng)可能性有效的細(xì)分市場(chǎng)特征87替代品：普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：來(lái)自工程運(yùn)作的不同階段的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手〔我們將房地產(chǎn)工程分為不同的階段，包括前期籌劃階段、建筑施工階段、銷售階段〕企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)：與自己在同一階段的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手替代品土地、建造商、材料商房屋的購(gòu)置者工程之間直接競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)決定了在不同的競(jìng)爭(zhēng)階段，企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)不同競(jìng)爭(zhēng)分析〔波特5力競(jìng)爭(zhēng)模型〕88競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定〔基于區(qū)域、基于工程特征、基于客戶〕競(jìng)爭(zhēng)程度〔供求關(guān)系、技術(shù)更新、營(yíng)銷強(qiáng)度〕競(jìng)爭(zhēng)時(shí)機(jī)〔競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)和局限、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的弱點(diǎn)、市場(chǎng)空隙〕競(jìng)爭(zhēng)面向目標(biāo)尋找最有利的時(shí)機(jī)893C戰(zhàn)略與市場(chǎng)環(huán)境不同的市場(chǎng)環(huán)境導(dǎo)致不同的思考方式導(dǎo)出戰(zhàn)略例如：發(fā)育不完善的初級(jí)市場(chǎng)——工程先導(dǎo)，以工程條件為優(yōu)先，以市場(chǎng)細(xì)分和產(chǎn)品領(lǐng)先引導(dǎo)市場(chǎng)，獲取占位優(yōu)勢(shì)完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)而供求關(guān)系相對(duì)平衡——客戶先導(dǎo)，以滿足客戶需求的產(chǎn)品獲取高收益完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)供大于求競(jìng)爭(zhēng)劇烈的市場(chǎng)——競(jìng)爭(zhēng)先導(dǎo)，以有利的競(jìng)爭(zhēng)策略使自己立于不敗之地90市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略工具〔競(jìng)爭(zhēng)先導(dǎo)〕識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)者分析競(jìng)爭(zhēng)者選擇競(jìng)爭(zhēng)者91市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略模型市場(chǎng)領(lǐng)先者戰(zhàn)略擴(kuò)大總市場(chǎng)保護(hù)市場(chǎng)份額擴(kuò)大市場(chǎng)份額市場(chǎng)追隨者戰(zhàn)略仿制者〔counterfeiter〕：完全復(fù)制緊跟者〔cloner〕：緊跟著模仿領(lǐng)先者的產(chǎn)品、分銷和廣告，等等。模仿者〔imitator〕：模仿者在某些事件上仿效領(lǐng)先者，但在包裝、廣告、價(jià)格上又有所不同。改進(jìn)者〔adapter〕：改變者接受領(lǐng)先的產(chǎn)品，并改變或改進(jìn)它們。市場(chǎng)補(bǔ)缺者戰(zhàn)略在補(bǔ)缺中關(guān)鍵概念是專業(yè)化市場(chǎng)挑戰(zhàn)者戰(zhàn)略確定戰(zhàn)略目標(biāo)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手選擇一個(gè)進(jìn)攻戰(zhàn)略正面進(jìn)攻、側(cè)翼進(jìn)攻、包圍進(jìn)攻、迂回進(jìn)攻、游擊進(jìn)攻選擇特定的進(jìn)攻戰(zhàn)略92STP戰(zhàn)略工具〔客戶先導(dǎo)〕細(xì)分市場(chǎng)Segmentation選擇目標(biāo)市場(chǎng)Targeting定位Positioning93偏好客戶群一二三四一二三四細(xì)分市場(chǎng)選擇目標(biāo)市場(chǎng)94STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT戰(zhàn)略工具〔工程+環(huán)境+競(jìng)爭(zhēng)〕95SWOT分析的價(jià)值要素S/W〔優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)〕的價(jià)值要素地段要素環(huán)境要素地塊/產(chǎn)品要素開發(fā)商/工程要素前兩個(gè)為被動(dòng)性要素，后兩個(gè)為主動(dòng)性要素具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè)地塊的價(jià)值要素包括：地段要素——地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套〔商業(yè)/教育〕/交通等〔可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度〕環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會(huì)人文環(huán)境〔噪音〕等〔可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏〕地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等〔可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間〕開發(fā)商要素——目標(biāo)/開發(fā)商品牌/可利用資源等針對(duì)一個(gè)即將銷售的工程與地塊的主要差異在于增加了產(chǎn)品因素：產(chǎn)品因素——產(chǎn)品/戶型/自身配套/昭示性等對(duì)于一個(gè)大盤的后續(xù)階段，需要增加工程要素的判斷：工程要素——口碑/人氣/工程知名度/客戶群體/前期售價(jià)/前后產(chǎn)品差異性/物業(yè)管理等96O/T〔時(shí)機(jī)/威脅〕的價(jià)值要素宏觀要素——經(jīng)濟(jì)形勢(shì)〔宏觀政策〕/重大城市變革中觀要素——行業(yè)形勢(shì)〔一、二、三級(jí)市場(chǎng)〕/城市規(guī)劃〔交通、市政配套、開發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等〕微觀要素——市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)〔片區(qū)、樓盤、戶型〕/客戶流向通常對(duì)于銷售中后期的工程，宏觀要素相對(duì)失效；反之，對(duì)于一個(gè)遠(yuǎn)期的大盤，微觀要素相對(duì)次要。?觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作出策略方向的根底。?在分析的過(guò)程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢(shì)和時(shí)機(jī)，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢(shì)和大時(shí)機(jī)——這是我們“挖掘物業(yè)價(jià)值〞的要旨所在。既是時(shí)機(jī)又是威脅，既是優(yōu)勢(shì)又是劣勢(shì)97SWOT分析我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占時(shí)機(jī)利用時(shí)機(jī)，克服劣勢(shì)減少劣勢(shì)，防止威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢(shì)S時(shí)機(jī)O威脅T劣勢(shì)W98戰(zhàn)略選擇99戰(zhàn)略方向的決策模型工程屬性客戶需求案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)同類型工程借鑒在市場(chǎng)中的地位100目標(biāo)構(gòu)建問(wèn)題選擇模型戰(zhàn)略與定位101戰(zhàn)略與定位戰(zhàn)略形成客戶定位產(chǎn)品定位屬性定位形象定位價(jià)格定位

偶得客戶群

游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群客戶群1客戶群2客戶群3客戶群4物業(yè)類型、產(chǎn)品組合、戶型……102物業(yè)開展建議103物