物業(yè)管理的法律知識

物業(yè)管理的法律知識

社會主義市場經濟是法制經濟。物業(yè)管理離不開一個既有競爭又有秩序、并日趨成熟的物業(yè)管理市場。市場的良好的運作取決于市場規(guī)那么的完善和制度建立。1現代房地產物業(yè)管理遠程教育一、物業(yè)管理立法的重要性

1、只有通過立法，才能從根本上保證業(yè)主的利益根據產權理論，業(yè)主是物業(yè)的所有人，業(yè)主有使用權和處置權，由業(yè)主〔使用人〕成立的業(yè)主委員會是代表全體業(yè)主的利益的決策機構。現在是許多住宅小區(qū)還未成立業(yè)主委員會或成立以后但未認真履行職權，造成物管企業(yè)與業(yè)主委員會的對立，致使效勞質量下降。這主要是沒有立法所帶來的結果。一旦立法確定了業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的各自的權利義務，這樣便可保證業(yè)主的正當權利。2現代房地產物業(yè)管理遠程教育一、物業(yè)管理立法的重要性

2、只有通過立法，才能管理好物業(yè)管理市場物業(yè)管理這一新生事物在我國誕生以后，大量的物業(yè)管理公司應運而生，而且越來越多。出現了社會辦、企事業(yè)辦、房管所轉制辦、街道辦、開發(fā)公司辦等狀況。由于物業(yè)管理市場還未建立起來，各個物業(yè)管理公司各行其是，自立一套。所以需要盡快建立各項法律法規(guī)，建立完善的物業(yè)管理市場。3現代房地產物業(yè)管理遠程教育一、物業(yè)管理立法的重要性

3、物業(yè)管理的行為需要有法可依由于物業(yè)管理是市場經濟的新型效勞行業(yè)，一些舊法律、法規(guī)已不適用，新法規(guī)還沒建立好。因此發(fā)生在物業(yè)管理公司與業(yè)主之間圍繞著物業(yè)管理與效勞而產生的矛盾較難解決。例如，質量標準問題，收費標準問題等等。4現代房地產物業(yè)管理遠程教育一、物業(yè)管理立法的重要性

4、只有通過立法,才能強化開發(fā)商的物業(yè)管理責任物業(yè)管理并不是孤立于房地產之外的一個行業(yè)，恰恰相反，它與房地產開發(fā)的各個環(huán)節(jié)有著緊密的聯(lián)系。而房地產商往往只注意開發(fā)利潤，對未來物業(yè)管理的開展考慮的少，投入的少，所以只有通過立法強化房地產開發(fā)商對物業(yè)管理的責任，保證今后物業(yè)管理順利地開展。5現代房地產物業(yè)管理遠程教育二、物業(yè)管理的法律關系

1、物業(yè)管理法律關系概念法律關系是指法律標準在調整人們行為過程中所形成的一種特殊的社會關系——法律上的權利和義務的關系。物業(yè)管理法律關系是指物業(yè)管理法律標準在調整人們在物業(yè)管理社會關系和社會行為過程中形成的法律上的權利、義務關系。6現代房地產物業(yè)管理遠程教育二、物業(yè)管理的法律關系

2、物業(yè)管理法律關系的特征物業(yè)管理法律關系的自身特征主要有：〔1〕物業(yè)管理法律關系性質的多重性物業(yè)區(qū)分所有關系和物業(yè)管理業(yè)務內容的復雜性決定了物業(yè)管理法律關系的復雜性和復合性，使其在性質上表達出多重性特征。7現代房地產物業(yè)管理遠程教育二、物業(yè)管理的法律關系物業(yè)管理法律關系既包括橫向的平等主體之間在物業(yè)委托管理和特約效勞過程中發(fā)生的物權、債權等民事法律關系，又有縱向的法律地位不平等主體之間〔即：國家行政職能機關同業(yè)主、業(yè)主團體、物業(yè)使用人、物業(yè)管理公司、物業(yè)開發(fā)建設單位建設之間所發(fā)生的行政管理關系、經濟法律關系〕。8現代房地產物業(yè)管理遠程教育二、物業(yè)管理的法律關系

〔2〕物業(yè)管理法律關系根本主體的特定性物業(yè)管理法律關系的根本主體是享有物業(yè)所有權的業(yè)主及其團體和合法取得物業(yè)管理權的物業(yè)管理企業(yè)。他們之間是平等的民事主體的關系，他們是通過物業(yè)管理委托合同建立有償的管理效勞關系。9現代房地產物業(yè)管理遠程教育二、物業(yè)管理的法律關系

〔3〕物業(yè)管理法律關系中業(yè)主居于主導地位。根據“產權理論〞業(yè)主基于物業(yè)的財產權而享有自治權。物業(yè)管理企業(yè)的聘用和辭退應由業(yè)主依法抉擇，重大住宅小區(qū)物業(yè)管理措施出臺、變更和廢止也由業(yè)主民主決策。受托開展物業(yè)管理效勞的企業(yè)應依其業(yè)主及其業(yè)主團體〔業(yè)主委員會〕合意的合同和物業(yè)管理規(guī)約從事自己受托事務活動，接受業(yè)主的民主監(jiān)督。當然業(yè)主主導權的行使或者說業(yè)主自治權的行使不得違反物業(yè)管理法規(guī)及有關法律和行政法規(guī)的約束性規(guī)定，不得濫用其自治權。10現代房地產物業(yè)管理遠程教育二、物業(yè)管理的法律關系

〔4〕物業(yè)管理法律關系的客體有特殊性物業(yè)管理法律關系的客體是物業(yè)和基于物業(yè)派生出來的效勞。物業(yè)雖屬物的范疇，但不同于傳統(tǒng)法律規(guī)定的房地產之物。現代意義上的物業(yè)更突出圍括的空間和環(huán)境，保護業(yè)主〔使用人〕共有共用空間權利和共享環(huán)境權是現代物業(yè)管理法規(guī)的重點任務之一。11現代房地產物業(yè)管理遠程教育二、物業(yè)管理的法律關系

〔5〕物業(yè)管理法律關系的國家干預程度比較大物業(yè)的價值、物業(yè)周界的人居環(huán)境對業(yè)主、對城市風貌、城市管理都有很大的影響。物業(yè)占用土地所用權屬于國家，土地用途受國家管制。物業(yè)建設與配套與城市管理緊密相連，因此國家為保護購房者〔業(yè)主〕利益，為促進人居環(huán)境的改善，為強化城市管理，以及城市可持續(xù)開展，必然要通過法規(guī)政策對物業(yè)管理市場、對物業(yè)管理企業(yè)資質管理、對物業(yè)管理一些運作環(huán)節(jié)及行為進行必要的干預性調控。12現代房地產物業(yè)管理遠程教育二、物業(yè)管理的法律關系

例如物業(yè)管理招標投標應遵循公平、公開、公正原那么；業(yè)主委員會實行登記確認制度；政府物業(yè)管理主管理部門還對選舉產生業(yè)主委員會，對業(yè)主公約、委托物業(yè)管理效勞合同實行備案公示制度等等；13現代房地產物業(yè)管理遠程教育二、物業(yè)管理的法律關系3、物業(yè)管理法律關系的構成物業(yè)管理法律關系主要由法律主體、內容、客體三要素構成?！?〕物業(yè)管理法律關系的主體物業(yè)管理法律關系的主體就是法律所規(guī)定的物業(yè)法律關系的參與者，具體說物業(yè)管理者、物業(yè)所有者或使用者、政府業(yè)務主管部門及相關單位、個人等。14現代房地產物業(yè)管理遠程教育二、物業(yè)管理的法律關系〔2〕物業(yè)法律關系的內容物業(yè)法律關系的內容是指物業(yè)法律關系的主體之間依據法律、合同而享有的權利和所承擔的義務。物業(yè)管理權利是指物業(yè)管理公司或物業(yè)的所有者、使用者依照法律標準或物業(yè)管理合同所規(guī)定的主體所享有的、做出某種行為的可能性。15現代房地產物業(yè)管理遠程教育二、物業(yè)管理的法律關系如：可以表現為享有權利的人有權自己做出一定的行為。例如：物業(yè)所有人或使用人可以合法使用物業(yè)及其附屬的公共配套設備設施。又如，可以表現為享有權利的人有權要求他人做出或不做一些行為。例如：物業(yè)所有人或使用人要求物業(yè)管理企業(yè)不得在休息時間視差房屋、維修房屋；同樣物業(yè)管理企業(yè)有權要求住戶不得拒絕或干擾管理人員合理入戶巡查等。16現代房地產物業(yè)管理遠程教育二、物業(yè)管理的法律關系物業(yè)管理義務是指物業(yè)管理公司或物業(yè)所有者、使用者依照法律法規(guī)或合同約定的主體所必須承擔的某種行為的必要性或責任。如，按時繳納物業(yè)管理費；又如，糾正違章搭建并賠償已造成的損失等17現代房地產物業(yè)管理遠程教育二、物業(yè)管理的法律關系〔3〕物業(yè)法律關系的客體物業(yè)法律關系的客體是指物業(yè)法律關系的主體的權利義務所共同指向的對象，即物〔物業(yè)含房屋及其他附屬設備、公共配套設施〕和行為。18現代房地產物業(yè)管理遠程教育二、物業(yè)管理的法律關系4、物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的法律地位1〕物業(yè)管理公司的法律地位物業(yè)管理公司的法律地位表現為以下幾個方面：〔1〕物業(yè)管理公司是合法的企業(yè)法人根據我國法律規(guī)定，企業(yè)法人要有獨立的財產、有辦公的地點、有自己的名稱、并有明確的經營宗旨以及有相應的管理機構和人員，能以自己的名義享有民事權利、承擔民事責任和經濟法律責任等。19現代房地產物業(yè)管理遠程教育二、物業(yè)管理的法律關系〔2〕物業(yè)管理公司屬于第三產業(yè)的效勞性企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)通過自己的管理人員的辛勤效勞把物業(yè)管理好，把業(yè)主〔使用人〕效勞好，是寓管理、效勞、經營為一體的效勞性企業(yè)，屬于第三產業(yè)。〔3〕物業(yè)管理是一個特殊的效勞性行業(yè)物業(yè)管理不僅僅是一個企業(yè)的商品行為，它是現代化城市建設和管理的重要組成局部，它反響了一個城市的文明程度。它牽涉到千家萬戶老百姓的切身利益，所以它是一個特殊的效勞性行業(yè)。20現代房地產物業(yè)管理遠程教育二、物業(yè)管理的法律關系2〕業(yè)主委員會的法律地位業(yè)主委員會是業(yè)主自治管理的表達和結果。根據產權理論及物權法，業(yè)主委員會在物業(yè)管理中可以履行以下職責：〔1〕召集和主持業(yè)主大會；〔2〕擬定業(yè)主公約草案、業(yè)主委員會章程草案，并報業(yè)主大會通過；〔3〕選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)；21現代房地產物業(yè)管理遠程教育二、物業(yè)管理的法律關系〔4〕審定物業(yè)管理企業(yè)的年度工作方案；〔5〕聽取業(yè)主〔使用人〕的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的效勞活動，幫助物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理效勞措施；〔6〕接受業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督；〔7〕催促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關規(guī)定；22現代房地產物業(yè)管理遠程教育二、物業(yè)管理的法律關系3〕確立新型物業(yè)管理法律關系根據我國物業(yè)管理現實情況和條件，新型物業(yè)管理法律關系主要有：〔1〕業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的民事法律關系這種法律關系是以民法中的委托制、雇傭制為核心的，業(yè)主委員會是委托人，物業(yè)管理公司是受托人，兩者依據委托制、雇傭制的法律原那么締結關系，設定雙方的權利、義務。23現代房地產物業(yè)管理遠程教育二、物業(yè)管理的法律關系〔2〕物業(yè)管理公司與政府有關部門的行業(yè)管理法律關系這種法律關系是政府有關部門對相關行業(yè)的企業(yè)實施宏觀管理的關系，也就是政府主管部門依據有關法律法規(guī)按分工負責的原那么，對物業(yè)管理公司進行宏觀管理。24現代房地產物業(yè)管理遠程教育二、物業(yè)管理的法律關系〔3〕業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會的民事法律關系業(yè)主是物業(yè)的產權人、使用人，是物業(yè)管理企業(yè)直接效勞的對象、受益人。業(yè)主大會是由所有業(yè)主組成，是業(yè)主的最高權力、決策機構。業(yè)主委員會由選舉產生的業(yè)主代表組成，是業(yè)主大會常設的執(zhí)行機構。業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會三者是一種社團性質的民事法律關系，應該參考社團法的一些原那么行事。25現代房地產物業(yè)管理遠程教育三、物業(yè)管理法律標準形式與責任1、物業(yè)管理公共契約1〕根本概念物業(yè)管理的公共契約是指一定物業(yè)管理區(qū)域內，由管理部門主持，全體業(yè)主〔使用人〕同物業(yè)管理公司共同簽訂的，明確物業(yè)管理人與業(yè)主〔使用人〕之間的權力、義務關系的合同。26現代房地產物業(yè)管理遠程教育三、物業(yè)管理法律標準形式與責任2〕公約〔契約〕性質公約〔契約〕性質是指公民之間或公民與法人之間共同約定，相互制約，共同遵守的行為準那么。27現代房地產物業(yè)管理遠程教育三、物業(yè)管理法律標準形式與責任3〕推行公共契約的四點好處：〔1〕具有對物業(yè)管理法律標準的補充作用；〔2〕在管理過程中可以減少大量的矛盾沖突；〔3〕表達了公平原那么；〔4〕通過自我約束機制，可到達公民自我文明教育目的；28現代房地產物業(yè)管理遠程教育三、物業(yè)管理法律標準形式與責任2、物業(yè)管理的法律責任物業(yè)管理的法律責任是指由于違反物業(yè)管理法律法規(guī)行為而應當承受的法律后果。違法行為是法律責任的前提，法律制裁是法律責任的必然后果。任何人具備了違法行為的構成要件，就要受到相應的法律制裁。29現代房地產物業(yè)管理遠程教育三、物業(yè)管理法律標準形式與責任物業(yè)管理違法行為的構成要件是：1〕違法性物業(yè)管理主管部門工作人員、物業(yè)管理公司、物業(yè)所有人或使用人在進行物管效勞、使用物業(yè)活動中，必須遵守法律法規(guī)。假設因成心或過失違反物業(yè)管理法律法規(guī)就屬于違法行為。例如：違章搭建、損壞公共設施等。30現代房地產物業(yè)管理遠程教育三、物業(yè)管理法律標準形式與責任2〕危害性危害性是指違法行為人的行動對國家、集體或公民的合法權益造成的損害，具備了法律規(guī)定的危害后果。例如：違章裝修、私搭亂建、損害房屋結構造成房屋質量破壞，對公民的生活與平安帶來了隱患。31現代房地產物業(yè)管理遠程教育三、物業(yè)管理法律標準形式與責任3〕可罰性可罰性即行為人的違法行為符合法律標準規(guī)定的制裁條件。以上物業(yè)管理違法行為的構成要件缺一不可，只有同時具備，才能由當事人承擔法律責任。32現代房地產物業(yè)管理遠程教育三、物業(yè)管理法律標準形式與責任3、物業(yè)管理法律責任的種類根據物業(yè)管理違法行為的性質、程序不同，并按照我國制定的法律標準，法律責任可分為民事責任、行政責任和刑事責任三種。33現代房地產物業(yè)管理遠程教育三、物業(yè)管理法律標準形式與責任1〕物業(yè)管理民事法律責任根據法律規(guī)定物業(yè)管理民事法律責任方式主要有：〔1〕停止侵害〔停止違法、違章行為〕〔2〕消除危害〔排除險情或隱患〕〔3〕

排除阻礙〔撤除違章建筑等〕〔4〕恢復原狀〔進行必要的修復或保護〕〔5〕賠償損失〔對受害人的物質損失和精神損失予以賠償〕〔6〕賠禮抱歉34現代房地產物業(yè)管理遠程教育三、物業(yè)管理法律標準形式與責任2〕物業(yè)管理行政法律責任〔1〕中止營業(yè)或撤消執(zhí)照〔對物業(yè)管理公司等效勞單位〕〔2〕罰款〔對物業(yè)管理公司等效勞單位或公民〕〔3〕公開檢討或通報批評〔對物業(yè)管理公司等效勞單位或公民〕〔4〕行政紀律處分〔對管理人員〕〔5〕行政拘留〔對管理單位責任人員或公民〕35現代房地產物業(yè)管理遠程教育三、物業(yè)管理法律標準形式與責任3〕對物業(yè)管理刑事法律責任對于嚴重違反物業(yè)管理法律規(guī)定，給國家、集體、公民財產或生命健康造成嚴重損害，情節(jié)嚴重，觸及刑事法律規(guī)定的，由司法機關依法追究其刑事責任。36現代房地產物業(yè)管理遠程教育三、物業(yè)管理法律標準形式與責任4、物業(yè)管理違約行為及其處理1〕物業(yè)管理違約行為在物業(yè)管理過程中，業(yè)主〔使用人〕之間，業(yè)主〔使用人〕與物業(yè)管理公司之間，會產生各種矛盾和糾紛，通常都屬于一般違約行為。37現代房地產物業(yè)管理遠程教育三、物業(yè)管理法律標準形式與責任〔1〕鄰里之間的違約行為通常是指房屋使用過程中業(yè)主及使用人之間圍繞著共有部位使用而發(fā)生的各種糾紛。因為共有部位，無法分割界定其歸屬，所以任何一個業(yè)主過多占用都會引起矛盾糾紛。38現代房地產物業(yè)管理遠程教育三、物業(yè)管理法律標準形式與責任〔2〕物業(yè)管理公司同業(yè)主〔使用人〕之間的違約行為業(yè)主〔使用人〕與物業(yè)管理公司之間是委托與被委托關系，兩者之間往往會出現意見不一致，特別是在執(zhí)行住宅小區(qū)〔大廈〕物業(yè)管理規(guī)定時，由于對管理規(guī)定的理解不同產生矛盾、出現爭執(zhí)。作為物業(yè)管理企業(yè)主要是效勞不到位，或收費過高等等；作為業(yè)主〔使用人〕主要是私搭亂建、拖交、拒交物業(yè)管理費用等等。39現代房地產物業(yè)管理遠程教育三、物業(yè)管理法律標準形式與責任2〕處理違約行為的幾種方法為了確保雙方利益和物業(yè)管理工作的開展，對違約行為應給予及時妥善的處理?！?〕協(xié)商解決對鄰里之間糾紛，物業(yè)管理公司與業(yè)主〔使用人〕或業(yè)主委員會之間的一般違約行為，首先雙方當事人協(xié)商解決。40現代房地產物業(yè)管理遠程教育三、物業(yè)管理法律標準形式與責任〔2〕調解對發(fā)生的各類違約行為，當事人雙方協(xié)商無法解決，可由第三方調節(jié)或裁決?！?〕仲裁或訴訟違約行為發(fā)生后，當事人不愿意通過協(xié)商調解來解決或調解不成，當事人可采取仲裁或訴訟兩種最終解決方式的一種方法。41現代房地產物業(yè)管理遠程教育1.業(yè)主〔使用人〕的權利與義務業(yè)主——是物業(yè)的所有人，即房屋的所有權人和土地使用權人，是所擁有物業(yè)的主人。四、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的權利與義務42現代房地產物業(yè)管理遠程教育

1)業(yè)主的權利依法享有所擁有物業(yè)的各項權利和參與物業(yè)管理，要求物業(yè)管理企業(yè)依據物業(yè)管理委托合同提供管理與效勞的權利。

四、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的權利與義務43現代房地產物業(yè)管理遠程教育

四、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的權利與義務前者包括：〔1〕依法對物業(yè)自用部位〔專有局部〕享有占有、使用、經營、處置等根本權利；〔2〕依法使用公共設施、設備、共用部位、共用場地的權利；〔3〕擁有對物業(yè)重大管理決策的表決權；44現代房地產物業(yè)管理遠程教育后者對物業(yè)管理企業(yè)具有5種權利即：監(jiān)督、選擇、批評、咨詢、投訴的權利

四、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的權利與義務45現代房地產物業(yè)管理遠程教育

四、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的權利與義務2〕業(yè)主的義務(1)遵守物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章；(2)遵守業(yè)主公約；(3)遵守業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關決定；(4)按照合同約定交納物業(yè)管理效勞費；(5)按照國家和省有關規(guī)定交納維修基金；(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。46現代房地產物業(yè)管理遠程教育3〕業(yè)主在物業(yè)管理中的法律地位四、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的權利與義務開發(fā)商業(yè)主業(yè)權轉移物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)聘用續(xù)聘改聘〔業(yè)主委員會聘用、監(jiān)督〕〔甲〕〔乙〕47現代房地產物業(yè)管理遠程教育2.業(yè)主大會作為產權人，業(yè)主有權對自己擁有的房產使用、經營和管理工作做出決策，這就是業(yè)主自治，這種自治是通過業(yè)主大會實現的。業(yè)主大會是由全體業(yè)主構成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益的自治組織。四、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的權利與義務48現代房地產物業(yè)管理遠程教育〔1〕業(yè)主大會的召開第一次業(yè)主大會召開第一次業(yè)主大會召開是在物業(yè)交付使用且入住率超過50％時由政府物業(yè)管理行政主管部門指導，由房地產開發(fā)企業(yè)或受委托的物業(yè)管理企業(yè)組織。四、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的權利與義務49現代房地產物業(yè)管理遠程教育業(yè)主大會的年度會議業(yè)主委員會成立以后，每年至少召開一次會議，稱之為年度會議。業(yè)主大會特別會議經持有10%以上投票人提議，業(yè)主委員會接到提案后14天內召開會議

四、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的權利與義務50現代房地產物業(yè)管理遠程教育召開業(yè)主大會的法定人數業(yè)主大會要有入住率超過50％以上的投票權的業(yè)主出席才能舉行；召開業(yè)主大會的公告業(yè)主委員會應在召開業(yè)主大會7天前，將會議地點、時間、內容、方式及有關事項預先公告。

四、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的權利與義務51現代房地產物業(yè)管理遠程教育〔2〕業(yè)主大會的內容審議、修訂業(yè)主公約和業(yè)主大會章程；

選舉、罷免業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)；審議維修基金續(xù)籌、使用方案，并監(jiān)督其實施；聽取和審議物業(yè)管理工作報告；制定、審議和修改所在物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)維護、使用等方面的規(guī)章制度；

四、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的權利與義務52現代房地產物業(yè)管