《淺析借名買房合同中房屋所有權(quán)歸屬問(wèn)題的認(rèn)定》8700字（論文）

III淺析借名買房合同中房屋所有權(quán)歸屬問(wèn)題的認(rèn)定目錄TOC\o"1-2"\h\u5071摘要 I29924引言 114732一、借名買房概述 321102（一）借名買房的含義 323207（二）借名買房現(xiàn)象產(chǎn)生的原因 429456二、借名買房合同的效力 622920（一）合同有效說(shuō) 63636（二）合同無(wú)效說(shuō) 74708（三）導(dǎo)致的結(jié)果 720456三、借名買房合同中房屋所有權(quán)歸屬問(wèn)題的認(rèn)定 826388（一）涉及第三人利益時(shí)物權(quán)歸屬的確定 826777（二）不涉及第三人利益時(shí)物權(quán)歸屬的確定 811358四、解決借名買房合同中房屋所有權(quán)歸屬問(wèn)題的建議 1028606（一）國(guó)家及時(shí)出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī) 10645（二）簽訂書(shū)面的借名買房合同 1022697（三）及時(shí)完成房屋的過(guò)戶登記 1031554結(jié)語(yǔ) 1116529參考文獻(xiàn) 13摘要近年來(lái)，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也呈現(xiàn)出良好態(tài)勢(shì)，在此背景下，人們對(duì)于房屋的認(rèn)知從簡(jiǎn)單的住宅轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y工具，并通過(guò)炒房來(lái)提高自身的經(jīng)濟(jì)能力，但是長(zhǎng)此以往，會(huì)逐漸導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨于畸形，從而嚴(yán)重影響到我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，因此，我國(guó)出臺(tái)相關(guān)政策來(lái)規(guī)制此類行為，但即使是這樣，在這個(gè)過(guò)程中，我國(guó)仍然存在規(guī)避政策限制的行為，其中，最為常見(jiàn)的就是“借名買房”，而且，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的巨大利益，常常會(huì)出現(xiàn)借名買房后房屋所有權(quán)歸屬發(fā)生爭(zhēng)議等問(wèn)題，但由于我國(guó)現(xiàn)有法律對(duì)借名買房沒(méi)有明確規(guī)定，也會(huì)在一定程度上導(dǎo)致司法機(jī)關(guān)在處理相關(guān)案件時(shí)，出現(xiàn)同案不同判的情形，會(huì)導(dǎo)致當(dāng)事人之間的矛盾沖突，而在此情形之下，很多人的合法權(quán)益合法得到及時(shí)有效保護(hù)，從而影響正常的社會(huì)秩序。關(guān)鍵詞：借名買房合同效力房屋產(chǎn)權(quán)歸屬引言近年來(lái)隨著我國(guó)綜合國(guó)力的日益提升，我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，隨之發(fā)展的還有我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，它漸漸成為了人們?cè)鲋当Ｖ档墓ぞ?，正因?yàn)槿绱耍康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展日漸走向畸形。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，我國(guó)出臺(tái)了相關(guān)的限購(gòu)政策，希望在通過(guò)限制人們購(gòu)房的同時(shí)，保障大多數(shù)人的合法權(quán)益，讓大多數(shù)人都能在有限的房屋資源之下，滿足自身關(guān)于房屋的需求，實(shí)現(xiàn)居住安寧，進(jìn)而達(dá)到穩(wěn)定的生活狀態(tài)。為了滿足自己的購(gòu)房需求，且避開(kāi)國(guó)家對(duì)一些人購(gòu)房資質(zhì)的限制，很多人開(kāi)始尋求各種途徑來(lái)規(guī)避政策，從而達(dá)到購(gòu)房目的，這雖然在一定程度上可以滿足當(dāng)事人的現(xiàn)實(shí)需求，達(dá)到借名人的目的，但這種借名買房的行為會(huì)對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成一定的沖擊力，也會(huì)不利于社會(huì)秩序的穩(wěn)定發(fā)展，例如會(huì)出現(xiàn)房屋實(shí)際物權(quán)人和法律意義上的物權(quán)人不相同的情形，若出名人與借名人發(fā)生物權(quán)糾紛，很難實(shí)現(xiàn)保護(hù)當(dāng)事人權(quán)益的目的，在一定情形下可能會(huì)造成實(shí)際出資人的財(cái)產(chǎn)損失。此外，由于我國(guó)“借名買房”現(xiàn)狀立法制度方面的空缺，使得這一現(xiàn)實(shí)問(wèn)題無(wú)法得到及時(shí)有效的解決，實(shí)務(wù)界關(guān)于借名買房合同定性的觀點(diǎn)也是各不相同。法官在裁判過(guò)程中只能結(jié)合具體的案件事實(shí)和自身關(guān)于案件的認(rèn)定來(lái)給出判決，這就會(huì)導(dǎo)致同案不同判現(xiàn)象的發(fā)生，一方面對(duì)司法公信力極為不利，另一方面，也會(huì)使得當(dāng)事人的合法權(quán)益得不到及時(shí)有效的保障，對(duì)社會(huì)秩序的穩(wěn)定健康發(fā)展也具有及其重要的影響。本文通過(guò)對(duì)“借名買房”這一熱點(diǎn)問(wèn)題的研究，是對(duì)當(dāng)前社會(huì)上存在熱點(diǎn)問(wèn)題加以關(guān)注，也是對(duì)法律實(shí)務(wù)工作的思考，并將自己所學(xué)到的理論知識(shí)與實(shí)務(wù)工作聯(lián)系起來(lái)，進(jìn)而培養(yǎng)自己的實(shí)務(wù)思維，為即將從事實(shí)務(wù)工作打下基礎(chǔ)，真正做到從實(shí)際出發(fā)理解“借名買房”的實(shí)質(zhì)，從而通過(guò)對(duì)這一問(wèn)題的研究，明確借名買房合同的效力問(wèn)題，以及借名買房情況下最終房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，解決當(dāng)事人之間的矛盾沖突，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益不受侵犯，維護(hù)社會(huì)正常發(fā)展秩序，從而促進(jìn)我國(guó)一系列政策的持續(xù)健康發(fā)展，使得我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。雖然關(guān)于借名買房問(wèn)題，我國(guó)立法制度存在空缺，但是其他部門法中有些法律條款都將給借名買房合同的效力的確定提供理論參考，也可根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）及其相關(guān)的司法解釋來(lái)認(rèn)定借名人或出名人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間簽訂合同的效力，根據(jù)我國(guó)法律關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定，認(rèn)為取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，需要滿足以下條件，一是須有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的意思表示；二是須有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，且該登記必須具有公信力；三是須以書(shū)面形式。雖然近年來(lái)我國(guó)許多學(xué)者對(duì)借名買房中存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析和研究，但是大多都存在意見(jiàn)不一致的情形，而且很多研究結(jié)果并沒(méi)有得到廣泛應(yīng)用，但是現(xiàn)實(shí)生活中因借用他人名義購(gòu)買房屋產(chǎn)生的糾紛越來(lái)越多。所以此次選題旨在通過(guò)系統(tǒng)學(xué)習(xí)學(xué)者們關(guān)于借名買房問(wèn)題的研究，學(xué)習(xí)運(yùn)用相關(guān)理論知識(shí)解決實(shí)踐中的借名買房問(wèn)題，做到融會(huì)貫通，并通過(guò)借鑒相關(guān)學(xué)者的意見(jiàn)，對(duì)我國(guó)解決借名買房問(wèn)題提出相應(yīng)的解決建議。一、借名買房概述（一）借名買房的含義1.借名買房的概念借名買房是指在我國(guó)現(xiàn)行的限購(gòu)政策之下，部分有購(gòu)房需求的人不具有相應(yīng)的購(gòu)房資質(zhì)，便采用借用他人名義的形式，然后由雙方當(dāng)事人中的其中一方出面，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商訂立房屋買賣合同，并將房屋登記在有購(gòu)房資格的出名人名下，等到一定時(shí)機(jī)，再將房屋過(guò)戶給借名人。在借用他人名義買房的過(guò)程中，一方面會(huì)有借名人由于不具備相應(yīng)的購(gòu)房資質(zhì)，便找到符合相關(guān)資質(zhì)的另一方，并與之簽訂借名協(xié)議，進(jìn)而來(lái)獲得購(gòu)買房屋的資格；另一方面，是借名人或出名人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同。在購(gòu)房主體不同的情形中，會(huì)影響關(guān)于相關(guān)問(wèn)題的認(rèn)定，冉克平學(xué)者和楊代雄學(xué)者從不同角度出發(fā)，根據(jù)購(gòu)房主體的不同，從而探尋二者作為不同的購(gòu)房主體時(shí)的不同結(jié)果。一是當(dāng)借名人以出名人的名義去簽訂購(gòu)房合同時(shí)，在這個(gè)過(guò)程中，從訂立合同到繳納購(gòu)房款，以致最后房屋的過(guò)戶登記，都由借名人自己完成，出名人只提供名義；當(dāng)出名人出面購(gòu)房時(shí)，借名人只提供購(gòu)房資金，其他事項(xiàng)則由出名人一人完成。冉克平.論借名實(shí)施法律行為的效果[J].法學(xué),2014(02):P81;楊代雄.借名購(gòu)房及借名登記中的物權(quán)變動(dòng)[J].法學(xué),2016(08):P26-37.2.借名買房的特征（1）從外部特征上看，在借名買房中，購(gòu)買房屋所支出的一系列費(fèi)用由借名人提供。借名買房現(xiàn)象出現(xiàn)的原因是由于國(guó)家限購(gòu)政策的實(shí)施，使得一些人被排除在相應(yīng)的購(gòu)房資質(zhì)之外，他們?yōu)榱双@取自身利益，便與有資質(zhì)的出名人簽訂協(xié)議，借用其名義完成購(gòu)房行為。從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，當(dāng)借名人作為直接的購(gòu)房主體時(shí)，出賣方有足夠的的理由相信其具有相應(yīng)的購(gòu)房資格，從而與之訂立相關(guān)的購(gòu)房合同。（2）在完成房屋房屋的過(guò)戶登記之后，借名人成為房屋事實(shí)上的物權(quán)人，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)行使物權(quán)中所有的各項(xiàng)權(quán)利，如占有、使用、收益、處分等。而出名人在完成購(gòu)房手續(xù)之后，房屋后續(xù)的所有權(quán)利都與他無(wú)關(guān)，出名人僅僅是名義載體，其只是名義上房屋的所有權(quán)人，幫助借名人在一定時(shí)間內(nèi)維持房屋的安定性，幫助借名人行使相應(yīng)的權(quán)利，借名人在行權(quán)過(guò)程中完全可以按照自身意思進(jìn)行，不受第三人限制和干涉。（3）在有一些借名買房協(xié)議中，借名人與出名人會(huì)對(duì)購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)之后的歸屬問(wèn)題進(jìn)行約定，避免后面出現(xiàn)權(quán)利義務(wù)糾紛，他們往往會(huì)約定房屋的實(shí)際物權(quán)歸于借名人，而出名人只提供購(gòu)房資格，這也是借名買房的實(shí)質(zhì)所在。（二）借名買房現(xiàn)象產(chǎn)生的原因?qū)τ诮杳I房現(xiàn)象產(chǎn)生的原因，在現(xiàn)實(shí)生活中，根據(jù)當(dāng)事人購(gòu)房人目的的不同，也各不相同，本文要對(duì)借名買房的合同效力進(jìn)行探究，所以對(duì)借名買房現(xiàn)象產(chǎn)生的原因的分析就顯得十分重要，主要包括以下幾個(gè)方面：1.規(guī)避國(guó)家法律或政策現(xiàn)如今，借名買房行為在我國(guó)越來(lái)越常見(jiàn)，因此我國(guó)不得不采取一系列措施對(duì)此類行為加以規(guī)避和限制，便出臺(tái)了許多有關(guān)于商品房購(gòu)買的的政策，而針對(duì)不同的人群，享受到的政策待遇也大不相同，因此在購(gòu)房過(guò)程中，對(duì)購(gòu)房人資質(zhì)的審查就顯得尤為重要，所以為了享受國(guó)家給予的購(gòu)房待遇，無(wú)購(gòu)房資質(zhì)的人便會(huì)尋找有資質(zhì)的人并與之簽訂借名合同，協(xié)商確定二者之間的借名問(wèn)題以及后續(xù)的房屋歸屬問(wèn)題，這樣就在一定程度上達(dá)到了規(guī)避國(guó)家法律或政策的目的。2.利用銀行貸款的優(yōu)惠政策由于借名買房現(xiàn)象的不斷涌現(xiàn)，銀行也出臺(tái)相關(guān)政策，來(lái)限制一些人的辦理貸款的條件，進(jìn)而達(dá)到限制購(gòu)房的目的，在這些政策之下，就對(duì)一些不符合購(gòu)房資格的人構(gòu)成了極大的沖擊力，由于不符合相應(yīng)的貸款資質(zhì)，他們享受貸款優(yōu)惠政策的目的就無(wú)法滿足，于是它們便會(huì)找到符合條件的貸款人，與他們訂立貸款合同，進(jìn)而達(dá)到自己購(gòu)房的目的。3.為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)“欠債還錢”是我國(guó)自古以來(lái)所遵循的基本的道德理念，但是現(xiàn)實(shí)中往往很多債務(wù)人往往會(huì)選擇逃避債務(wù)，使得債權(quán)人的債權(quán)無(wú)法得以實(shí)現(xiàn)，這時(shí)法律便會(huì)賦予債權(quán)人通過(guò)運(yùn)用法律手段要求債務(wù)人償還的權(quán)利。在現(xiàn)實(shí)生活中，債務(wù)人為了逃避債務(wù)，會(huì)通過(guò)各種各樣的手段將自己可用于償還債務(wù)的資金進(jìn)行轉(zhuǎn)移，例如將自己的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到自己信賴的人的名義之下，或者通過(guò)以明顯不合理的價(jià)格將自己擁有的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置的方式，使得法院根據(jù)生效判決執(zhí)行的過(guò)程中，因?yàn)檎也坏絺鶆?wù)人可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，使得我國(guó)法院出現(xiàn)了一系列執(zhí)行難的問(wèn)題，這不僅在一定程度上是對(duì)我國(guó)司法資源的浪費(fèi)，另一方面來(lái)說(shuō)，對(duì)于保障債權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)也極為不利，而這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，也會(huì)使得越來(lái)越多人對(duì)于法律公信力的信賴感有所下降，這都不利于我國(guó)法治建設(shè)社會(huì)穩(wěn)定的構(gòu)建。4.簡(jiǎn)化手續(xù)、逃避稅費(fèi)有時(shí)候，借名買房現(xiàn)象產(chǎn)生的一個(gè)很重要的原因，就是借名人為了逃避現(xiàn)有或者未來(lái)需要繳納的稅費(fèi)。隨著社會(huì)發(fā)展，我國(guó)將繳納稅費(fèi)變成了每個(gè)公民的義務(wù)，但是慢慢的，越來(lái)越多的人會(huì)覺(jué)得稅費(fèi)成為了一種負(fù)擔(dān)，于是他們便開(kāi)始通過(guò)各種手段逃避自己需要繳納的稅費(fèi)，以期達(dá)到自身的目的，例如父母會(huì)將房屋登記在自己孩子的名下，以此來(lái)避開(kāi)未來(lái)在自己去世時(shí)房屋過(guò)戶所產(chǎn)生的稅費(fèi)。但是長(zhǎng)此以往，會(huì)極不利于我國(guó)稅收政策的實(shí)施，在一定情況下，也會(huì)影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，所以需要通過(guò)一定手段對(duì)此種行為加以遏制。5.其他原因隨著時(shí)代的進(jìn)步和發(fā)展，人們?cè)絹?lái)越注重對(duì)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提升，他們往往會(huì)通過(guò)購(gòu)買多處房產(chǎn)的方式，來(lái)積累自身的財(cái)富，但是，在這種情形之下，他們的親戚和朋友往往會(huì)以其有多處房產(chǎn)為由，提出各種要求，例如借錢或者將其中某處房產(chǎn)交由自己居住，在這樣的情況下，他們將會(huì)失去很多本該有的收入，所以他們會(huì)找到自己足夠信賴的相對(duì)方，然后將房屋登記在對(duì)方名下，以此來(lái)避開(kāi)自己為難的處境。二、借名買房合同的效力法律對(duì)借名買房合同的效力沒(méi)有實(shí)質(zhì)規(guī)定，由于合同在不同案件中其效力也會(huì)有所不同，所以需要根據(jù)具體情況進(jìn)行分析，在諸多學(xué)者的研究中，合同效力可以歸納為有效說(shuō)和無(wú)效說(shuō)兩種。（一）合同有效說(shuō)“在認(rèn)定借名買房協(xié)議的效力時(shí)，我們需根據(jù)訂立合同的構(gòu)成要件來(lái)確定，即當(dāng)事人雙方意思表示真實(shí)，且合同內(nèi)容不違反《合同法》的規(guī)定，便可以認(rèn)定其效力?！瘪R一德.借名買房之法律適用[J].法學(xué)家,2014(06):P133-146馬一德.借名買房之法律適用[J].法學(xué)家,2014(06):P133-146其次，雖然在借名合同中出名人知道借名人的真實(shí)意思，但是此種行為并不具有惡意，只是雙方達(dá)成合意，出名人將自己的具有的購(gòu)房主體資格讓與借名人，就此而言，并不會(huì)存在導(dǎo)致國(guó)家利益受損的情形出現(xiàn)，因?yàn)樽允贾两K，符合條件的購(gòu)房主體并沒(méi)有隨著借名合同的成立而增加或減少，總量并未發(fā)生變化。所以借名買房合同并沒(méi)有影響政府的整體規(guī)劃，該合同也并未損害國(guó)家、集體或者第三人的合法權(quán)益。再次，我國(guó)出臺(tái)的一系列限購(gòu)政策，是國(guó)務(wù)院及地方政府為了抑制房?jī)r(jià)、打擊炒房行為，進(jìn)而保障低收入群體的購(gòu)房利益而出臺(tái)的，實(shí)際購(gòu)房人也即借名人只是違反了國(guó)務(wù)院及地方政府關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)的政策，并沒(méi)有違反我國(guó)法律法規(guī)的效力強(qiáng)制性規(guī)定，所以，借名買房合同應(yīng)屬于有效合同。最后，借名買房合同中，出名人將自己享有的購(gòu)房主體資格進(jìn)行處分，是其行使自己權(quán)利的表現(xiàn)，屬于正常交易行為，并不會(huì)直接或間接損害他人的合法權(quán)益，而且我國(guó)法律鼓勵(lì)并保護(hù)當(dāng)事人之間的意思自治，而出名人積極行使自己的權(quán)利或者將自己的權(quán)利通過(guò)合法手段和途徑進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，并不會(huì)損害社會(huì)公共利益。所以綜合以上分析來(lái)看，若為了規(guī)避國(guó)家的限購(gòu)政策和享受貸款優(yōu)惠政策，借名人和出名人之間簽訂的借名買房合同，因?yàn)槠浞想p方意思自治原則，且符合訂立合同的構(gòu)成要件，未損害國(guó)家、社會(huì)以及第三人的合法權(quán)益，所以應(yīng)被認(rèn)定為有效。（二）合同無(wú)效說(shuō)根據(jù)前文闡述，基于符合法律規(guī)定而訂立的合同，若其符合訂立合同的要件，應(yīng)被認(rèn)定為有效。但是，由于借名買房行為出現(xiàn)的原因很多，若有些當(dāng)事人通過(guò)轉(zhuǎn)移自己的財(cái)產(chǎn)，進(jìn)而使自己的債務(wù)歸于消滅，這種行為當(dāng)然會(huì)導(dǎo)致債權(quán)人利益的損失，法律對(duì)此類行為做出嚴(yán)格約束，所以此時(shí)雙方簽訂的合同也會(huì)因?yàn)樾袨榈牟徽?dāng)性而被認(rèn)定為無(wú)效。首先，若將我國(guó)現(xiàn)有房屋劃分為一般的商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，則根據(jù)房屋性質(zhì)不同，也會(huì)導(dǎo)致合同效力不同。若借名人為購(gòu)買一般的商品房，因?yàn)橐话愕纳唐贩坎皇俏覈?guó)限購(gòu)政策主要約束的對(duì)象，所以不會(huì)當(dāng)然導(dǎo)致合同無(wú)效，但如果是經(jīng)濟(jì)適用房，結(jié)果就會(huì)大不相同，因?yàn)槲覈?guó)經(jīng)濟(jì)適用房總量有限，若不加以限制，會(huì)加重房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定性，由于限購(gòu)政策往往是國(guó)務(wù)院和地方政府制定的，不屬于違反法律法規(guī)的情形，進(jìn)而也不會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效。但是這種購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的資格不能被給予，“在經(jīng)濟(jì)適用房建筑總量是有限的前提下，如果任由不具備購(gòu)房資格的人間接購(gòu)買，那么將直接侵害廣大低收入群體的利益?！蓖觖惾A，唐金棟.論借名買房的所有權(quán)歸屬[J].2019(04):P89-91王麗華，唐金棟.論借名買房的所有權(quán)歸屬[J].2019(04):P89-91經(jīng)濟(jì)適用房屬于保障性質(zhì)的住房，國(guó)家對(duì)主體資格要進(jìn)行嚴(yán)格審查并予以公示，如果購(gòu)房主體不符合國(guó)家規(guī)定，進(jìn)而借用他人的購(gòu)買資格，會(huì)與國(guó)家政策相抵觸，不僅會(huì)損害其他購(gòu)房主體的利益，也會(huì)擾亂社會(huì)公共秩序，該購(gòu)房行為無(wú)效，當(dāng)然借名買房合同也歸于無(wú)效。（三）導(dǎo)致的結(jié)果由于借名買房合同在不同情形下其效力的認(rèn)定也不同，根據(jù)實(shí)際情況，若認(rèn)定合同有效，則房屋的實(shí)際所有權(quán)人是借名人，出名人需要將自己在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的主體資格讓與借名人，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房屋的現(xiàn)實(shí)占有人與實(shí)際物權(quán)人一致；若認(rèn)定借名買房合同無(wú)效，則雖然雙方當(dāng)事人滿足了合同訂立的形式要件，但卻因?yàn)楹贤瑑?nèi)容不符合法律規(guī)定而歸于無(wú)效，借名人也不可據(jù)此要求出名人歸還房屋所有權(quán)，但借名人可根據(jù)債權(quán)債務(wù)關(guān)系，要求出名人返還購(gòu)買房屋所支付的房款以及其他費(fèi)用。也正是由于現(xiàn)實(shí)背景下對(duì)合同效力不同的認(rèn)定，一方面會(huì)導(dǎo)致房屋的所有權(quán)歸屬難以確定，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的不穩(wěn)定發(fā)展，影響正常的社會(huì)發(fā)展秩序；另一方面來(lái)說(shuō)，若借名買房之后，出現(xiàn)與房屋有關(guān)聯(lián)的第三人，實(shí)際上也會(huì)直接導(dǎo)致難以對(duì)第三人利益進(jìn)行保護(hù)，所以在關(guān)于借名買房問(wèn)題中房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題的研究，就顯得尤為重要，所以我將在下文中對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行展開(kāi)敘述。三、借名買房合同中房屋所有權(quán)歸屬問(wèn)題的認(rèn)定（一）涉及第三人利益時(shí)物權(quán)歸屬的確定根據(jù)我國(guó)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則，就不動(dòng)產(chǎn)而言，需要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記，才能發(fā)生相應(yīng)的法律效力，但是登記公示的方法，并不能真正確定物權(quán)的實(shí)質(zhì)歸屬，如在借名買房中，雖然房屋登記在出名人名下，但是卻是由借名人對(duì)房屋行使一系列權(quán)利，他才是房屋的實(shí)際權(quán)利人。但在現(xiàn)實(shí)情況中，往往出名人在取得房屋所有權(quán)時(shí)，由于現(xiàn)實(shí)利益的驅(qū)使，他往往不會(huì)及時(shí)協(xié)助借名人辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，而房屋登記在出名人名下時(shí)，其為了獲得利益，有時(shí)會(huì)將房屋出賣給第三人，以此獲益。張衡.借名買房下的權(quán)利歸屬之爭(zhēng)[N].人民法院報(bào),2017(007).這時(shí)為了確定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，我們就需要對(duì)第三人購(gòu)房時(shí)所做出的意思表示進(jìn)行審查和認(rèn)定，即第三人購(gòu)房時(shí)是基于善意還是惡意，對(duì)這一問(wèn)題的認(rèn)定，會(huì)影響出名人與購(gòu)房第三方之間的合同效力問(wèn)題，進(jìn)而導(dǎo)致房屋的歸屬問(wèn)題也會(huì)不同。根據(jù)前文敘述可知，在借名買房合同中，借名人才是房屋的實(shí)際物權(quán)人，對(duì)房屋享有所有權(quán)，所以出名人將房屋出賣即構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，在此情形中，若第三人在購(gòu)房過(guò)程中，對(duì)借名買房這一事實(shí)問(wèn)題不知情，即不知道與之簽訂房屋買賣合同的是無(wú)權(quán)處分人，但其可基于善意取得房屋所有權(quán)，此時(shí)，對(duì)借名人利益的損害，就需要出名人進(jìn)行賠償，由于我國(guó)法律法規(guī)保護(hù)善意相對(duì)方的利益，所以借名人無(wú)權(quán)要求第三人歸還房屋，但出名人需將賣房獲得的利益返還給借名人；但若第三人在簽訂房屋買賣合同的過(guò)程中，知道房屋的實(shí)際所有權(quán)歸屬于借名人，而繼續(xù)與出名人簽訂合同，屬于與出名人共同損害借名人所有的合法權(quán)益，此時(shí)第三人與出名人簽訂的房屋買賣合同會(huì)因?yàn)楹贤p方惡意串通而歸于無(wú)效，第三人也無(wú)法獲得房屋所有權(quán)，此時(shí)房屋所有權(quán)仍歸屬于借名人。（二）不涉及第三人利益時(shí)物權(quán)歸屬的確定從法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)角度出發(fā)，由于在借名買房過(guò)程中，出名人只提供相應(yīng)的購(gòu)房資質(zhì)，購(gòu)房的其他事項(xiàng)都由借名人完成，基于公平原則，應(yīng)保護(hù)借名人的合法權(quán)益，而且在借名買房過(guò)程中，雙方當(dāng)事人基于自愿原則，約定了待購(gòu)買房屋之后，由借名人對(duì)房屋行使所有權(quán)，所以應(yīng)由實(shí)際出資人也即借名人成為房屋所有權(quán)人。具體可以根據(jù)以下幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行認(rèn)定：第一，根據(jù)物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則，雖然不動(dòng)產(chǎn)登記的效力應(yīng)予以認(rèn)定，但是法律也保護(hù)當(dāng)事人的意思自治，由于借名人與出名人就房屋歸屬問(wèn)題進(jìn)行了約定，且該行為不違反我國(guó)關(guān)于訂立合同的效力強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定其合法有效，若借名人能提供相關(guān)材料證明其與出名人之間有約定，便可認(rèn)定借名人是房屋所有權(quán)人；第二，根據(jù)房屋的實(shí)際使用和支配人來(lái)確定，在房屋的所有權(quán)問(wèn)題出現(xiàn)糾紛時(shí)，由于借名人是房屋的實(shí)際使用和支配者，其便可據(jù)此進(jìn)行舉證，充分證明其是房屋的實(shí)際物權(quán)人；第三，借名人可出具自己繳納相關(guān)稅費(fèi)以及購(gòu)房費(fèi)用的憑證，基于公平原則，借名人作為房屋的實(shí)際出資人，可以獲得房屋所有權(quán)。綜上所述，當(dāng)在不涉及第三人利益時(shí)，在保護(hù)雙方當(dāng)事人意思自治，且借名人能通過(guò)相應(yīng)證據(jù)證明其各項(xiàng)權(quán)利的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定借名人為房屋所有權(quán)人，并對(duì)其享有的合法權(quán)利加以保護(hù)。四、解決借名買房合同中房屋所有權(quán)歸屬問(wèn)題的建議從以上論述中不難看出，在借名買房情形中，若要實(shí)現(xiàn)事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)的一致性，極其不易，還會(huì)影響社會(huì)秩序的穩(wěn)定發(fā)展，造成司法資源不必要的浪費(fèi)，基于這些原因，規(guī)避此類現(xiàn)象發(fā)生就顯得及其重要，所以我結(jié)合實(shí)際問(wèn)題及現(xiàn)實(shí)需要，提出以下對(duì)策，希望能減少矛盾的發(fā)生。國(guó)家及時(shí)出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)雖然我國(guó)在《民法典》中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬問(wèn)題進(jìn)行了一系列規(guī)定，但是針對(duì)借名買房這種特殊的購(gòu)房情形中，我國(guó)并沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)具有針對(duì)性的法律法規(guī)，所以在出現(xiàn)借名買房問(wèn)題時(shí)，法官無(wú)法直接援引相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)該類問(wèn)題進(jìn)行直觀判斷，由此出現(xiàn)了同案不同判現(xiàn)象的出現(xiàn)，有時(shí)會(huì)損害當(dāng)事人的利益，還會(huì)引發(fā)當(dāng)事人之間的糾紛，弱化法律的公眾信賴感。首先，在立法上應(yīng)明確指出借名買房合同的效力以及性質(zhì)；其次，要明確借名買房合同中房屋所有權(quán)的歸屬問(wèn)題，最后，法院應(yīng)發(fā)布權(quán)威的司法解釋和指導(dǎo)案例，為此類問(wèn)題的解決提供指導(dǎo)和借鑒。簽訂書(shū)面的借名買房合同在借名買房的過(guò)程中，很多人僅是達(dá)成了借名買房的口頭協(xié)議，并未通過(guò)實(shí)際訂立合同來(lái)明確雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利與義務(wù)，所以，當(dāng)借名人與出名人出現(xiàn)糾紛時(shí)，雙方?jīng)]有可以證明兩人存在借名買房的事實(shí)的憑據(jù)，因此，在重視證據(jù)的現(xiàn)實(shí)法律制度下，法官無(wú)法通過(guò)有效的證明來(lái)確定房屋的歸屬問(wèn)題，在一定程度上也會(huì)激化出名人和借名人之間的矛盾。所以，在二者約定借名買房之初，應(yīng)及時(shí)訂立書(shū)面合同，在合同中明確規(guī)定雙方的權(quán)利與義務(wù)，必要時(shí)也可邀請(qǐng)第三方作為見(jiàn)證人，或者將合同在公證處進(jìn)行公證，以增強(qiáng)合同的公信力和證明力。（三）及時(shí)完成房屋的過(guò)戶登記借名人取得房屋所有權(quán)是借名買房的最終目的，但是，如果借名人未及時(shí)完成房屋的過(guò)戶登記，出名人有可能會(huì)為自己的私人利益，而將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，進(jìn)而損害借名人的權(quán)益，所以，為減少借名人取回房屋的風(fēng)險(xiǎn)，借名人應(yīng)當(dāng)在出名人購(gòu)得房屋之后及時(shí)辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，使得房屋的事實(shí)物權(quán)和法律物權(quán)歸于一體。結(jié)語(yǔ)所以從以上論述可知，在借名