上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場發(fā)展與展望白皮書-仲量聯(lián)行

研究部中國|2023年10月迎風(fēng)篤行，拓新謀遠(yuǎn)上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場發(fā)展與展望白皮書2023引言建設(shè)具備全球影響力的科技創(chuàng)新中心是上海城市規(guī)劃發(fā)展中的戰(zhàn)略使命，也是上海推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵驅(qū)動力，更是我國建設(shè)世界科技強國的重要支撐。從夯基壘臺到積厚

成勢，上海的產(chǎn)業(yè)園

區(qū)作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要承載地，培育了眾多全國領(lǐng)先的行業(yè)企業(yè)。在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，創(chuàng)新驅(qū)動的發(fā)展戰(zhàn)略持續(xù)深化的進程中，產(chǎn)業(yè)園

區(qū)的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)逐漸加劇，科創(chuàng)生態(tài)氛圍

逐步完善，創(chuàng)新策源功能日益凸顯。本報告將聚焦上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)的物業(yè)市場，結(jié)合產(chǎn)業(yè)“長鏈”發(fā)展和價值鏈提升的特點，對五大產(chǎn)業(yè)的布局和租賃需求進行探討，并預(yù)測這些產(chǎn)業(yè)在未來中長期將引領(lǐng)上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)的需求增長。產(chǎn)業(yè)復(fù)合特征也將為未來租賃需求的能級躍遷提供動力之源。仲量聯(lián)行對產(chǎn)業(yè)園

區(qū)內(nèi)100余家企業(yè)租戶進行了調(diào)研，深入了解當(dāng)前園區(qū)租戶的需求，從物業(yè)條件和資管運營等多個維度出發(fā)，拓展并培育園區(qū)物業(yè)的產(chǎn)業(yè)視角，以適配產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展需求。此外，仲量聯(lián)行還結(jié)合了60余份投資機構(gòu)調(diào)研結(jié)果，深入探究了在短期供應(yīng)壓力和長期產(chǎn)業(yè)發(fā)展的共同作用下，園

區(qū)物業(yè)投資市場的變遷和機遇。2迎風(fēng)篤行，拓新謀遠(yuǎn)

|上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)市場發(fā)展與展望白皮書2023目錄01五大行業(yè)擎動園

區(qū)租賃需求，產(chǎn)業(yè)復(fù)合助推租賃能級躍遷44五大行業(yè)擎動產(chǎn)業(yè)園

區(qū)穩(wěn)健需求產(chǎn)業(yè)復(fù)合孕育發(fā)展新機遇1402產(chǎn)業(yè)思維拓新升級，適配租戶特性需求17產(chǎn)業(yè)發(fā)展擴充租戶選址因素考量，拓展業(yè)主產(chǎn)業(yè)思維17適配租戶發(fā)展需求的雙通道升級：物業(yè)條件與資管服務(wù)2103投資呈現(xiàn)多元模式，產(chǎn)業(yè)視角充實投資邏輯29產(chǎn)業(yè)屬性增益，滲透園

區(qū)投資各項維度29產(chǎn)業(yè)紅利和短期供應(yīng)壓力共同影響產(chǎn)業(yè)園

區(qū)投資策略31產(chǎn)業(yè)視角推升長期投資機遇，投資策略的多元化持續(xù)提高

373迎風(fēng)篤行，拓新謀遠(yuǎn)

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區(qū)市場發(fā)展與展望白皮書202301五大行業(yè)擎動園

區(qū)租賃需求，產(chǎn)業(yè)復(fù)合助推租賃能級躍

遷五大行業(yè)擎動產(chǎn)業(yè)園

區(qū)穩(wěn)健需求在建設(shè)具備全球影響力的科創(chuàng)中心進程中，上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)市圖1.核心產(chǎn)業(yè)園

區(qū)租賃需求占比（2021年下半年至2023年上半年）場承載了眾多高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展。經(jīng)濟發(fā)展的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型，驅(qū)動高科技屬性行業(yè)快速發(fā)展，使園

區(qū)的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)愈發(fā)加劇，科創(chuàng)氛圍

日益濃厚

，吸引眾多高端科研行業(yè)或戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)入駐。在過去兩年中，五大行業(yè)，包括：集成電路、生命科學(xué)、人工智能、新能源汽車以及游戲，已經(jīng)成為擎動園

區(qū)租賃需求的主要來源。作為上海三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，集成電路、生物醫(yī)藥和人工智五大行業(yè)在能一直得到政策支持，并在創(chuàng)新發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中逐步釋放產(chǎn)業(yè)園

區(qū)占比市場需求，已經(jīng)發(fā)展成為上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)內(nèi)的支柱產(chǎn)業(yè)，展現(xiàn)出引領(lǐng)全國的行業(yè)優(yōu)勢和發(fā)展動力。同時，新能源汽車產(chǎn)業(yè)憑借其豐富的產(chǎn)業(yè)“長鏈”，以及游戲產(chǎn)業(yè)展現(xiàn)出的巨大終端市場需求及其行業(yè)復(fù)合潛力，已成為上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)的新興需求動力。根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，過去兩年中這五大行業(yè)在上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)內(nèi)的新增租賃需求達到近70%。16%

集成電路14%

新能源汽車25%

生命科學(xué)7%

人工智能7%

游戲31%

其他數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行4迎風(fēng)篤行，拓新謀遠(yuǎn)

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區(qū)市場發(fā)展與展望白皮書20231.

集成電路25%經(jīng)過多年的培育與積累，中國已成為全球最大的集成電路單一市場。作為全國最早培育和發(fā)展集成電路產(chǎn)業(yè)的地區(qū)之一，上海擁有深厚

的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和引領(lǐng)作用，推動產(chǎn)業(yè)升級發(fā)上海集成電路產(chǎn)業(yè)銷售額已超過三千億元，展。2022年，上海集成電路產(chǎn)業(yè)銷售額已超過三千億元，占全在全國市場占比超25%，穩(wěn)居榜首。國市場的比例超過25%，持續(xù)保持領(lǐng)先地位。圖2.集成電路產(chǎn)業(yè)鏈具有緊密聯(lián)動的產(chǎn)業(yè)特征。在上游，作為基礎(chǔ)2017-2023年中國與上海集成電路銷售額技術(shù)支撐的高端制造和原材料領(lǐng)域，包含EDA工具、核心生產(chǎn)設(shè)備和原材料生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)；在中游，代表產(chǎn)業(yè)鏈主體領(lǐng)域，16,00012,0008,0004,0000涵蓋從IC設(shè)計、制造到封測安裝的開發(fā)環(huán)節(jié)；在下游，應(yīng)用場景十分廣泛，主要包括汽車電子、人工智能、消費電子、醫(yī)療設(shè)備、光伏智能等領(lǐng)域。盡管近期投資市場整體趨冷，但集成電路作為全國重

點發(fā)展的行業(yè)，仍收獲大量私募股權(quán)投資機構(gòu)的青睞。在獲得投資的企業(yè)中，封裝材料和檢測設(shè)備融資活躍，模擬芯片和邏輯器件獲得關(guān)注度保持高位，應(yīng)用市場中，汽車電子、人工智能等領(lǐng)域發(fā)展迅速，相應(yīng)的芯片需求增長為2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023集成電路企業(yè)帶來重

大發(fā)展機遇。中國上海數(shù)據(jù)來源：中國半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)協(xié)會，中商產(chǎn)業(yè)研究院，仲量聯(lián)行設(shè)計服務(wù)圖3.邏輯芯片存儲器EDA工具集成電路產(chǎn)業(yè)鏈模型IPIC設(shè)計模擬芯片光掩模板光刻膠硅片垂直整合制造IC制造原材料與制造設(shè)備晶圓代工光刻機刻蝕機薄膜沉積封裝基板測試機傳統(tǒng)封裝先進封裝IC封測封裝材料與設(shè)備分選機探針臺集成電路產(chǎn)業(yè)鏈上游支撐中游制造下游應(yīng)用云計算消費電子

醫(yī)療設(shè)備

汽車電子人工智能機器人光伏智能物聯(lián)網(wǎng)注：僅展示產(chǎn)業(yè)鏈主要環(huán)節(jié)與成分?jǐn)?shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行5迎風(fēng)篤行，拓新謀遠(yuǎn)

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區(qū)市場發(fā)展與展望白皮書2023圖4.鏈上企業(yè)的頻繁聯(lián)動，使集成電路企業(yè)更傾向聚集性選址，在2022.07-2023.06集成電路細(xì)分賽道業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)的帶動作用下，張江、漕河涇及金橋已形成享譽獲PE/VC投融資公司數(shù)量全國的集成電路產(chǎn)業(yè)高地。根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)租戶占比中，集成電路*租戶占比達到7.5%。張江設(shè)有上海集1422成電路研發(fā)中心和設(shè)計中心，意在打造世界級集成電路產(chǎn)業(yè)檢測設(shè)備集聚區(qū)，除自用型企業(yè)的布局選址外，集成電路企業(yè)在張江核封裝材料56心區(qū)的租賃面積占比接近15%。金橋板塊吸引了部分張江核12心區(qū)外溢的企業(yè)，同時板塊內(nèi)已聚集的下游企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，展模擬芯片存儲器現(xiàn)出對芯片的強勁需求，反向推動關(guān)聯(lián)中上游集成電路企業(yè)17入駐，金橋板塊集成電路租戶占比達11.5%。此類擁有人才、硅片7政策和下游聯(lián)動優(yōu)勢的板塊成為產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)的公司設(shè)立設(shè)微處理器計研發(fā)中心和辦公場所的優(yōu)選地。IC設(shè)計IC制造IC封測數(shù)據(jù)來源：IT桔子，仲量聯(lián)行*僅包含集成電路上游及中游企業(yè)。圖5.上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)集成電路企業(yè)租戶分布及占比7.5%上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)集成電路企業(yè)租戶占比（按租賃面積統(tǒng)計）集成電路設(shè)計微處理器存儲器垂直整合制造集成電路封裝原材料與制造設(shè)備集成電路測試晶圓代工封裝材料（封裝基板）企業(yè)聚集度邏輯器件模擬芯片產(chǎn)業(yè)園

區(qū)市場板塊高其他集成電路相關(guān)環(huán)線設(shè)計工具（EDA工具）地鐵低數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行6迎風(fēng)篤行，拓新謀遠(yuǎn)

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區(qū)市場發(fā)展與展望白皮書20232.

生命科學(xué)上海是全國最具影響力的生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)高地之一，上海生命構(gòu)筑起上海生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)成熟的生態(tài)體系，吸引了眾多國內(nèi)科學(xué)領(lǐng)域上市企業(yè)數(shù)量及外資研發(fā)總部數(shù)量皆位列全國首位。2022年上海生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)規(guī)模已達到8,537億元，預(yù)計外企業(yè)匯聚上海。放眼未來，龐大的市場剛需將繼續(xù)驅(qū)動上海生命科學(xué)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。2025年將突破萬億元。優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、豐厚

的科研人才及生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)發(fā)展離不開創(chuàng)新突破，以一類國產(chǎn)創(chuàng)新藥為例，研發(fā)平臺，以及全國領(lǐng)先的臨床醫(yī)院資源和便捷的融資渠道，上海研發(fā)的新藥獲批數(shù)量位居全國第一。創(chuàng)新發(fā)展需要豐厚圖6.的人才基礎(chǔ)，截至2022年，上海生命科學(xué)從業(yè)人員達到27.8上海生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)規(guī)模萬人，其中國家級人才超過1,000位，院士、長江學(xué)者等高水平人才占全國的1/5。上海豐富的高校及研發(fā)機構(gòu)資源為技術(shù)創(chuàng)12,00010,0008,0006,0004,0002,0000新持續(xù)注入人才活力，與生命科學(xué)企業(yè)、全市各臨床醫(yī)院形成“產(chǎn)學(xué)研醫(yī)”相結(jié)合的良性互動，助力上海成為全國首屈一指的生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)高地。就融資環(huán)境而言，具有創(chuàng)新技術(shù)并具有較高附加值的賽道持續(xù)受到資本青睞，這些生產(chǎn)要素支撐生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。過去兩年，生命科學(xué)企業(yè)已成為上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)租賃市場最重要的需求來源之一，其租賃需求在園區(qū)內(nèi)的占比高達25%。近期在整體投資趨冷的環(huán)境下，細(xì)分賽道的租賃需求與所獲融資呈正相關(guān)，包括創(chuàng)新藥、基因診斷、細(xì)胞療法等蘊含創(chuàng)新技術(shù)的企業(yè)仍是園區(qū)需求的主要來源。2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023F

2024F

2025F數(shù)據(jù)來源：上海市經(jīng)濟和信息化委員會，《上海市生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，

仲量聯(lián)行圖7.圖8.上海生命科學(xué)從業(yè)人員、高校及研究機構(gòu)分布2023上半年生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)投融資金額占比機構(gòu)類型從業(yè)人員分布高校聚集度高聚集度低研究機構(gòu)藥數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)來源：醫(yī)藥魔方，探針資本，仲量聯(lián)行7迎風(fēng)篤行，拓新謀遠(yuǎn)

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區(qū)市場發(fā)展與展望白皮書2023圖9.上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)的科研氛圍

和創(chuàng)新發(fā)展的生態(tài)體系，不斷吸引國內(nèi)外生命科學(xué)企業(yè)入駐。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)的上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)生命科學(xué)細(xì)分賽道需求占比（基于2022年至2023上半年租賃面積統(tǒng)計）租戶結(jié)構(gòu)中，生命科學(xué)企業(yè)占比達到20%。張江核心區(qū)是上海乃至全國的生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)高地，聚集大量生命科學(xué)業(yè)內(nèi)人才，醫(yī)療器械是企業(yè)聚集度最高、最受生命科學(xué)企業(yè)青睞的板塊，生命科學(xué)企業(yè)租戶占比高達26.1%。此外，浦江、外高橋等板塊依托其醫(yī)療科技制藥與創(chuàng)新藥CXO較為成熟的生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)

，同樣吸引了眾多企業(yè)。隨著上?！?+5+X”生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地布局逐漸成熟，細(xì)分領(lǐng)域定位明確且擁有優(yōu)質(zhì)載體資源的板塊將更多地受到企業(yè)青睞，例如張醫(yī)療流通與銷售江核心區(qū)外拓的創(chuàng)新藥產(chǎn)業(yè)基地、醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)基地等板塊。醫(yī)療服務(wù)數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行圖10.上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)生命科學(xué)企業(yè)租戶分布及占比20%上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)生命科學(xué)企業(yè)租戶占比（按租賃面積統(tǒng)計）制藥基因檢測/治療醫(yī)療器械醫(yī)療科技醫(yī)療服務(wù)CXO流通與銷售原料企業(yè)聚集度產(chǎn)業(yè)園

區(qū)市場板塊高環(huán)線地鐵低數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行8迎風(fēng)篤行，拓新謀遠(yuǎn)

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區(qū)市場發(fā)展與展望白皮書20233.

人工智能圖11.中國人工智能產(chǎn)業(yè)受益于新基建、數(shù)字經(jīng)濟等方面政策持續(xù)利中國人工智能核心產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模好，其規(guī)模將保持平穩(wěn)增長。預(yù)計在2025年，中國人工智能產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達到4,000億元，未來三年復(fù)合增長率達到27.4%。人工智4,5003,0001,5000能亦是上海的三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。2022年內(nèi)，總部位于上海的人工智能企業(yè)融資事件占全國比重

的22%，未來上海還將繼續(xù)依托市場、政策、人才優(yōu)勢打造人工智能產(chǎn)業(yè)高地。從產(chǎn)業(yè)鏈縱向的上中下游結(jié)構(gòu)來看，目前上海在上游基礎(chǔ)層（如算力芯片、AI數(shù)據(jù)、算法模型）和下游應(yīng)用層所涉及的行業(yè)均具有領(lǐng)先全國的優(yōu)勢，包括自然語言處理、計算機視覺、2019202020212022

2023F

2024F

2025F機器學(xué)習(xí)等的中游技術(shù)層也在快速發(fā)展，人工智能創(chuàng)新生態(tài)數(shù)據(jù)來源：智研咨詢，仲量聯(lián)行不斷優(yōu)化升級。圖12.2022年中國主要地區(qū)人工智能領(lǐng)域股權(quán)融資事從產(chǎn)業(yè)橫向擴展?jié)B透的趨勢來看，人工智能已成為與實體經(jīng)件數(shù)占比濟深度融合的生態(tài)平臺，其基于軟件服務(wù)和硬件設(shè)施支撐應(yīng)用場景，覆蓋交通、制造業(yè)、醫(yī)療等領(lǐng)域，賦能產(chǎn)業(yè)發(fā)展。近年來汽車智能化和智慧城市的進程加速得益于以人工智能技術(shù)27%北京支持的自動駕駛、車路協(xié)同的發(fā)展；制造業(yè)領(lǐng)域，以人工智能技術(shù)為基礎(chǔ)的AI訓(xùn)練、推理、研發(fā)、操控平臺對目前尋求轉(zhuǎn)型9%12%江蘇其他地區(qū)中高端制造的中國意義非凡；在醫(yī)療領(lǐng)域，影像識別、AI制藥22%上海和基因分析等前沿方向也需要依靠人工智能技術(shù)的進一步發(fā)融資比例高12%展協(xié)同。同時人工智能在金融、零售、互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用也已經(jīng)顯浙江低現(xiàn)其商業(yè)價值，在智能客服、運營優(yōu)化、風(fēng)險排查等方面的優(yōu)此為中國示意性地圖18%廣東化也將隨著AI技術(shù)的發(fā)展而升級。數(shù)據(jù)來源：IT桔子，仲量聯(lián)行圖13.人工智能產(chǎn)業(yè)圖譜人工智能基礎(chǔ)層AI模型生產(chǎn)工具AI算力基礎(chǔ)AI數(shù)據(jù)資源上AI芯片AI算AI開發(fā)平臺法框架AI開放平臺游智能服務(wù)器AI基礎(chǔ)數(shù)據(jù)服務(wù)數(shù)據(jù)治理智能云服務(wù)預(yù)訓(xùn)練大模型智算中心人工智能技術(shù)層中游計算機視覺智能語音自然語言處理知識圖譜機器學(xué)習(xí)人工智能應(yīng)用層下游AI+金融營銷客服信貸風(fēng)控個性化助理AI+零售AI+建筑業(yè)AI+泛互聯(lián)網(wǎng)AI+醫(yī)療AI+工業(yè)AI+自主無人系統(tǒng)全運營優(yōu)化AECO可視化智能搜索海量審核影像輔助診斷藥物發(fā)現(xiàn)協(xié)同制造自動駕駛無人商店建筑群隱患預(yù)警智能排產(chǎn)無人機視覺產(chǎn)品對話式AI智慧病案與DRGs預(yù)測性維護智能機器人數(shù)據(jù)來源：麥肯錫，艾瑞咨詢，仲量聯(lián)行9迎風(fēng)篤行，拓新謀遠(yuǎn)

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區(qū)市場發(fā)展與展望白皮書2023據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)內(nèi)人工智能技術(shù)層和基礎(chǔ)層智能企業(yè)入駐；同時臨空的互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)、市北在AI基礎(chǔ)層云計相關(guān)企業(yè)占比達到3.1%，而人工智能應(yīng)用層內(nèi)，已滲透AI技術(shù)算上的多年發(fā)展都助力這些板塊逐漸吸引人工智能相關(guān)企業(yè)強賦能的企業(yè)占比接近6%。這些企業(yè)中，交通、制造業(yè)及互聯(lián)入駐。未來，人工智能產(chǎn)業(yè)將展現(xiàn)更大的產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展?jié)摿?，網(wǎng)產(chǎn)業(yè)占比超過66%，是AI技術(shù)滲透率最高的領(lǐng)域。人工智能更多領(lǐng)域應(yīng)用場景的實現(xiàn)將反向推動中上游基礎(chǔ)層和技術(shù)層企業(yè)與其賦能產(chǎn)業(yè)極強的協(xié)同效應(yīng)，使得從選址角度來看，企架構(gòu)相關(guān)企業(yè)的選址布局，在產(chǎn)業(yè)園

區(qū)中孕育更多租賃機會業(yè)聚集特征明顯：張江、漕河涇板塊已形成相對成熟的產(chǎn)業(yè)生并優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。態(tài)，與當(dāng)?shù)厣茖W(xué)、互聯(lián)網(wǎng)等企業(yè)互動活躍；新能源汽車產(chǎn)業(yè)在金橋的積極布局，同樣吸引智能駕駛等相關(guān)領(lǐng)域的人工圖14.上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)人工智能及強賦能行業(yè)企業(yè)租戶分布及占比人工智能企業(yè)AI強賦能企業(yè)3.1%5.9%上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)人工智能強賦能行業(yè)企業(yè)租戶占比（按租賃面積統(tǒng)計）制造業(yè)互聯(lián)網(wǎng)交通建筑業(yè)專業(yè)服務(wù)金融生命科學(xué)其它企業(yè)聚集度產(chǎn)業(yè)園

區(qū)市場板塊高企環(huán)線業(yè)聚集度高地鐵低數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行低10迎風(fēng)篤行，拓新謀遠(yuǎn)

|上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)市場發(fā)展與展望白皮書20234.

新能源汽車新能源汽車作為我國戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)之一，其快速發(fā)展不僅率突破35%。依托國家扶持政策，以及完善的新能源配套設(shè)推動了制造業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，也是推動我國實現(xiàn)“雙碳”目標(biāo)施，上海新能源車產(chǎn)銷量在全國名列前茅。根據(jù)中國乘聯(lián)會的重要動力。我國新能源汽車產(chǎn)業(yè)取得了舉世矚目的成就，銷統(tǒng)計，2023年1-8月，上海新能源汽車總銷量為20.7萬輛，穩(wěn)居量常年穩(wěn)居全球第一。2022年中國新能源汽車銷量突破688全國第一。萬輛，占全球市場份額超過50%。2023年，新能源汽車銷量以及滲透率持續(xù)穩(wěn)步增長，全年總銷量預(yù)計接近850萬輛，滲透圖15.圖16.中國新能源汽車零售銷量及滲透率2023年1-8月中國新能源汽車銷量前八城市萬輛萬輛2460%50%40%30%20%10%0%90045%40%35%30%25%20%15%10%5%800700600500400300200100021181512936%28%85015%68966%5%108201929931110%0上海廣州杭州成都深圳北京鄭州重慶2020202120222023F2023年1-8月總銷量（左軸）新能源汽車零售銷量（左軸）新能源乘用車滲透率（右軸）2023年1-8月新能源汽車滲透率（右軸）數(shù)據(jù)來源：乘用車市場信息聯(lián)席

會，中國汽車工業(yè)協(xié)會，仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)來源：乘用車市場信息聯(lián)席

會，仲量聯(lián)行圖17.產(chǎn)業(yè)發(fā)展進程中，細(xì)分賽道對于行業(yè)演進的驅(qū)動力低碳化基礎(chǔ)建設(shè)及?

動力電池?

三電系統(tǒng)?

充換電運營補貼智能化?

智能座艙?

電池回收?

感知系統(tǒng)（激光雷達等）?

自動駕駛?

車載芯片?

終端服務(wù)?

智能通信牌照資格購置補貼政策驅(qū)動市場驅(qū)動數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行11迎風(fēng)篤行，拓新謀遠(yuǎn)

|上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)市場發(fā)展與展望白皮書2023從產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段來看，中國新能源汽車在高速成長后，正走向從選址角度來看，與多數(shù)產(chǎn)業(yè)相似，科研氛圍

以及人才聚集一個更成熟的市場。市場競爭將日益激烈，產(chǎn)品更新將加速迭等方面受到新能源汽車企業(yè)關(guān)注。產(chǎn)業(yè)“長鏈”使得上下游企代，市場逐步從政策驅(qū)動向市場驅(qū)動轉(zhuǎn)型。多數(shù)企業(yè)從“電動”業(yè)尋求聚集機會的同時，細(xì)分賽道不同企業(yè)的選址需求顯現(xiàn)向“智動”的研發(fā)重

心轉(zhuǎn)移，已成為明顯趨勢。新能源汽車產(chǎn)業(yè)其獨特的多元化特性。例如智能駕駛、車載雷達等領(lǐng)域企業(yè)，鏈縱深長，賽道廣。按功能劃分，整個產(chǎn)業(yè)可以分為“智能座艙需要一定等級的測試路網(wǎng)用于技術(shù)測試落地。金橋憑借其深域”、“自動駕駛域”及“車身控制域”三大領(lǐng)域。例如，智能座艙厚的汽車制造業(yè)基礎(chǔ)以及相關(guān)技術(shù)測試基礎(chǔ)設(shè)施的搭建，推動芯片算力的升級以及數(shù)量需求的增加；自動駕駛對傳感器成為目前上海新能源汽車產(chǎn)業(yè)聚集度較高的板塊之一。（攝像頭、激光雷達等）以及大算力計算平臺等的需求也將隨著更高級別技術(shù)的落地而顯著提升。值得注意的是，目

前市場的主力軍傳統(tǒng)燃油車也在經(jīng)歷智能化的加速路徑，為行業(yè)的需求增長提供不竭動力。圖18.上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)新能源汽車企業(yè)租戶分布及占比3.5%上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)新能源汽車企業(yè)租戶占比（按租賃面積統(tǒng)計）自動駕駛智能座艙新能源汽車整車制造電機控制感知系統(tǒng)電芯電池企業(yè)聚集度高產(chǎn)業(yè)園

區(qū)市場板塊電驅(qū)動系統(tǒng)換電站智能通信充電樁環(huán)線地鐵低數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行12迎風(fēng)篤行，拓新謀遠(yuǎn)

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區(qū)市場發(fā)展與展望白皮書20235.

游戲自2022年4月游戲版號重

新發(fā)放以來，游戲行業(yè)健康發(fā)展的引導(dǎo)成效顯著，游戲行業(yè)長期良性發(fā)展局勢日益明朗。上海圖19.作為中國游戲產(chǎn)業(yè)發(fā)展高地，2022年網(wǎng)絡(luò)游戲總銷售收入達2017-2022中國與上海自研網(wǎng)絡(luò)游戲產(chǎn)業(yè)銷售額1,280.3億元，實現(xiàn)了逆勢增長。據(jù)統(tǒng)計，2022年中國游戲收入排名前50的頭部游戲公司，有接近25%的企業(yè)坐落于上海。3,0002,5002,0001,5001,000500上海尤其注重培育游戲企業(yè)的原創(chuàng)開發(fā)能力，已出臺的相關(guān)支持政策數(shù)量位居全國首位。高新技術(shù)企業(yè)、“專精特新”中小企業(yè)是上海科技型游戲企業(yè)獲得最多的資質(zhì)認(rèn)定。上海游戲企業(yè)擁有較高的研發(fā)人員占比、研發(fā)費用占比及知識產(chǎn)權(quán)產(chǎn)出，其整體實力位居全國頭部。2022年上海自主研發(fā)網(wǎng)絡(luò)游戲收入達880.7億元，占全國總收入近四成。0201720182019202020212022據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)游戲產(chǎn)業(yè)租賃面積占比6.6%：中國上海其中漕河涇游戲產(chǎn)業(yè)占比達到21%，是名副其實的上海游戲產(chǎn)業(yè)高地，吸引眾多國內(nèi)外頭部游戲公司入駐。隨著與游戲相數(shù)據(jù)來源：中國音數(shù)協(xié)游戲工委，仲量聯(lián)行關(guān)的AI、傳感交互等新技術(shù)的應(yīng)用，上海游戲產(chǎn)業(yè)的技術(shù)溢出效應(yīng)影響將進一步擴大。圖20.上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)游戲企業(yè)租戶分布及占比上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)積統(tǒng)計）游戲企業(yè)租戶占比（按租賃面6.6%企業(yè)聚集度產(chǎn)業(yè)園

區(qū)市場板塊高環(huán)線地鐵低數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行1313迎風(fēng)篤行，拓新謀遠(yuǎn)

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區(qū)市場發(fā)展與展望白皮書2023產(chǎn)業(yè)復(fù)合孕育發(fā)

展

新機

遇3,600

家企業(yè)專注于特定運用領(lǐng)域的復(fù)合型技術(shù)公司。技術(shù)進步和產(chǎn)業(yè)升+級也讓更多下游企業(yè)廣泛嘗試運用新興科技，推動各企業(yè)不斷提升其技術(shù)水平，迸發(fā)創(chuàng)新技術(shù)，提高競爭力。在此過程中，不同產(chǎn)業(yè)之間的聯(lián)系和互動變得更加密切，不同行業(yè)之間的200個11個邊界逐漸模糊，產(chǎn)業(yè)之間的相互滲透和交叉也日益增強。仲量聯(lián)行走訪上海11個產(chǎn)業(yè)園

區(qū)板塊，梳理近200個產(chǎn)業(yè)園

區(qū)項目中超過3,600家企業(yè)，統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)中近36%的企業(yè)橫跨了兩個及以上產(chǎn)業(yè)類型，上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)內(nèi)已呈現(xiàn)豐富的產(chǎn)業(yè)復(fù)合交叉趨勢。產(chǎn)業(yè)園

區(qū)項目產(chǎn)業(yè)園

區(qū)板塊產(chǎn)業(yè)復(fù)合推動產(chǎn)業(yè)園

區(qū)邁入發(fā)展新能級從產(chǎn)業(yè)類型上看，生命科學(xué)、新能源汽車、科技新媒體等前沿產(chǎn)業(yè)已與人工智能產(chǎn)業(yè)形成了較大規(guī)模的交叉融合，而制造業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)、技術(shù)服務(wù)類產(chǎn)業(yè)的復(fù)合創(chuàng)新驅(qū)動下的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，隨著技術(shù)的進步，各高端產(chǎn)業(yè)逐漸體程度日益提升。就產(chǎn)業(yè)復(fù)合方式而言，當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)融合已超越現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)鏈長、科技含量高等特征，這些特征在上述五個行業(yè)了不同產(chǎn)業(yè)間技術(shù)的簡

單疊加和互補，進一步拓展到以市場尤其是戰(zhàn)略性新興行業(yè)中更加顯著。下游終端市場越發(fā)廣泛和產(chǎn)品為導(dǎo)向的深度協(xié)同合作。這種協(xié)同合作并不僅限于技的運用場景，推動各產(chǎn)業(yè)中上游企業(yè)順勢發(fā)展，結(jié)合終端需求的不斷提升；上游行業(yè)中企業(yè)精細(xì)化發(fā)展趨勢逐漸顯現(xiàn)，形成術(shù)交流和資源共享，還涉及市場開拓、產(chǎn)品創(chuàng)新等多個層面，為產(chǎn)業(yè)間更緊密的聯(lián)動和互促發(fā)展提供了新動力。圖21.上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)租戶產(chǎn)業(yè)分布及產(chǎn)業(yè)復(fù)合特征和弦圖金融業(yè)注：產(chǎn)業(yè)分布基于現(xiàn)有租戶面積分析產(chǎn)業(yè)復(fù)合特征基于現(xiàn)有租戶數(shù)量分析數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行14迎風(fēng)篤行，拓新謀遠(yuǎn)

|上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)市場發(fā)展與展望白皮書2023著眼上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)各板塊，各自側(cè)重

的產(chǎn)業(yè)定位及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)催生出板塊獨特的產(chǎn)業(yè)復(fù)合趨勢。以張江為例，其作為上海的科創(chuàng)高地，產(chǎn)業(yè)復(fù)合以三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為支撐；同時，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)如傳統(tǒng)制造業(yè)、金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)等均有不同程度的復(fù)合趨勢。漕河涇則更凸顯其互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)及游戲的產(chǎn)業(yè)特性。圖22.圖23.張江租戶產(chǎn)業(yè)分布及產(chǎn)業(yè)復(fù)合特征和弦圖漕河涇租戶產(chǎn)業(yè)分布及產(chǎn)業(yè)復(fù)合特征和弦圖集成電路注：注：產(chǎn)業(yè)分布基于現(xiàn)有租戶面積分析產(chǎn)業(yè)分布基于現(xiàn)有租戶面積分析產(chǎn)業(yè)復(fù)合特征基于現(xiàn)有租戶數(shù)量分析產(chǎn)業(yè)復(fù)合特征基于現(xiàn)有租戶數(shù)量分析數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行15迎風(fēng)篤行，拓新謀遠(yuǎn)

|上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)市場發(fā)展與展望白皮書2023未來產(chǎn)業(yè)孕育發(fā)展新動能隨著產(chǎn)業(yè)間更深度地交叉融合，全新的產(chǎn)業(yè)類型有望在不斷與生命科學(xué)、互聯(lián)網(wǎng)、新能源汽車等產(chǎn)業(yè)有所復(fù)合交叉，不斷創(chuàng)新中蝶變而生。同時，這種融合也將為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級推動這些產(chǎn)業(yè)升級創(chuàng)新，在藥物研發(fā)、大數(shù)據(jù)學(xué)習(xí)、自動駕駛提供更多發(fā)展機遇，為上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)市場的持續(xù)發(fā)展注入新等領(lǐng)域都取得階段性成果。未來行業(yè)之間的聯(lián)動具備更多想動能。隨著技術(shù)革新和創(chuàng)新突破，產(chǎn)業(yè)復(fù)合的趨勢在未來將繼象空間，例如，游戲公司與腦機接口技術(shù)的復(fù)合，傳統(tǒng)零售與續(xù)深化，所涉及的領(lǐng)域和層級也將得到更多提升，這將有望為智能材料相結(jié)合等，都展示出復(fù)合產(chǎn)業(yè)的無限可能性。這種產(chǎn)業(yè)園

區(qū)帶來全新的租賃需求。放眼未來，上游技術(shù)性行業(yè)與趨勢將不斷推動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為市場帶來更多機遇，并為傳統(tǒng)下游市場廣闊

的運用場景和受資本青睞的領(lǐng)域，兩者相復(fù)合產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型提供更多助力，為產(chǎn)業(yè)園

區(qū)未來需求的增長提供的趨勢或?qū)⒗^續(xù)加深。以人工智能為例，其“強賦能”屬性，已支撐。圖24.未來產(chǎn)業(yè)復(fù)合領(lǐng)域列舉游戲生命科學(xué)智能材料人工智能傳統(tǒng)零售人工智能超導(dǎo)材料光伏集成電路汽車/消費電子互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行根據(jù)《上海市推動制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展三年行動計劃（2023-2025年）》，上海除目前正在大力推進的三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和六大重點產(chǎn)業(yè)外，還在積極謀求未來產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略性規(guī)劃和導(dǎo)向性建設(shè)，其中2030年遠(yuǎn)景規(guī)劃中未來產(chǎn)業(yè)計劃產(chǎn)值達到5，000億元，并在2035年形成若干領(lǐng)跑全球的前沿產(chǎn)業(yè)集群，包括腦機接口、合成生物、通用AI、新型儲能、高端膜材料、元宇宙等尖端細(xì)分領(lǐng)域?；钴S的產(chǎn)業(yè)發(fā)展在政策引導(dǎo)和產(chǎn)業(yè)園

區(qū)優(yōu)質(zhì)載體的承接下，也將重

塑上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)板塊的租賃分布格局。而這些新興領(lǐng)域所具備的跨行業(yè)屬性，將成為推動未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要力量。16迎風(fēng)篤行，拓新謀遠(yuǎn)

|上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)市場發(fā)展與展望白皮書202302產(chǎn)業(yè)思維拓新升級，適配租戶特性需求產(chǎn)業(yè)發(fā)

展擴充租

戶選址因素考量，拓展業(yè)主產(chǎn)業(yè)思維企業(yè)在考慮辦公選址時具備一定共性，往往從財務(wù)支出或物圖25.租戶選址考量因素不斷擴充業(yè)本身的品質(zhì)及配套等角度尋找適配的場所。而隨著經(jīng)濟發(fā)展技術(shù)革新，企業(yè)不再以單一辦公空間看待物業(yè)選址，越來越傳統(tǒng)型選址因素多的公司成立企業(yè)房地產(chǎn)策略部門，通過優(yōu)化整體的物業(yè)選產(chǎn)業(yè)及企業(yè)策略型選址因素址、空間布局等策略，有效控制成本，提升公司效率，使辦公場政策補貼交房標(biāo)準(zhǔn)所能夠服務(wù)于企業(yè)的長久發(fā)展。產(chǎn)業(yè)園

區(qū)的租戶在傳統(tǒng)視角下，考慮的共性因素主要包括：租金成本、政策補貼、交房標(biāo)配套設(shè)施準(zhǔn)、餐飲設(shè)施以及交通可及性等。而隨著產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展，技術(shù)（人才公寓、融資機會不斷進步，園

區(qū)內(nèi)的企業(yè)越發(fā)注重

物理空間對產(chǎn)業(yè)資源和生生活服務(wù)等）產(chǎn)要素的調(diào)配，越發(fā)強調(diào)企業(yè)房地產(chǎn)策略在公司長久發(fā)展中所起到的突出作用。這些轉(zhuǎn)變使原本的選址考慮因素不斷擴充，企業(yè)選址時開始考慮所在板塊的科研氛圍

、上下游企業(yè)的關(guān)聯(lián)、周邊人才資源、企業(yè)的品牌形象、獲得融資的便利度，以及為進一步吸引人才所適配的其他配套設(shè)施和企業(yè)ESG層面的表現(xiàn)等。上下游企業(yè)科研氛圍ESG表現(xiàn)企業(yè)交通租金成本品牌形象可及性數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行17迎風(fēng)篤行，拓新謀遠(yuǎn)

|上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)市場發(fā)展與展望白皮書2023“為適配上述租戶端的需求改變，園

區(qū)業(yè)主在招商引資和項目運營上需不斷提升，以搭建適配產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平臺，聚集高新科技行業(yè)所需的生產(chǎn)要素，從租戶角度改善資管服務(wù)的質(zhì)量。簡

而言之，園

區(qū)經(jīng)營者需拓展提升其產(chǎn)業(yè)思維，服務(wù)于高科技屬性租戶的快速發(fā)展，以此筑巢引鳳，在市場競爭中脫穎而出。受訪租戶為更好幫助園

區(qū)經(jīng)營者了解租戶真實需求，培育拓新園

區(qū)的產(chǎn)業(yè)思維，仲量聯(lián)行對103家上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)租戶進行問卷調(diào)103家上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)租戶研，發(fā)掘在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)化轉(zhuǎn)型的大背景下，企業(yè)如何通過房地產(chǎn)策略降本增效。103家企業(yè)含蓋上海11個產(chǎn)業(yè)園

區(qū)板塊，覆蓋12個細(xì)分行業(yè)，跨越不同面積段租戶。11個12個產(chǎn)業(yè)園

區(qū)板塊細(xì)分行業(yè)圖26.圖：受訪租戶背景8%

<2011%

<50014%

20-5011%

500-1,00012%

50-10023%

1,000-2,0001租賃面積員工數(shù)量（人）20%

100-20021%

200-50010%

500-1,0009%

1,000-2,0006%

>2,000（平方米）20%

2,000-5,00011%

5,000-10,00015%

10,000-20,0009%

>20,00027%

張江核心區(qū)22%

漕河涇11%

張江非核心區(qū)10%

金橋生命科學(xué)19%13%

制造業(yè)10%

集成電路，芯片10%

人工智能10%

互聯(lián)網(wǎng)及軟件服務(wù)8%8%

市北化工所在板塊5%

臨港業(yè)務(wù)涉及行業(yè)7%

新能源汽車貿(mào)易3%

臨空6%5%4%4%1%3%游戲3%

楊浦零售1%

外高橋1%

松江新材料及新能源專業(yè)服務(wù)業(yè)1%

閔行金融7%

其他其他數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行2023年上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)租戶調(diào)研問卷18迎風(fēng)篤行，拓新謀遠(yuǎn)

|上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)市場發(fā)展與展望白皮書2023簡單的餐飲配套，他們希望所在區(qū)域配備有人才公寓以及更通

過

此

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調(diào)研，我們

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成多的生活服務(wù)設(shè)施來滿足員工的衣食住行，提高員工與企業(yè)之間的黏性。更多的企業(yè)意識到區(qū)位選址和物業(yè)選擇對于企本

、交

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視，是產(chǎn)業(yè)品牌形象的增益，例如入駐板塊的產(chǎn)業(yè)成熟度對人才吸引業(yè)

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租有所助益。人才是第一資源，尤其是對于產(chǎn)業(yè)園

區(qū)企業(yè)，研發(fā)金

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。作作為其核心競爭力，需要大量優(yōu)質(zhì)的人才資源。同時，濃厚的為

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業(yè)科研氛圍能夠為企業(yè)提供更多的合作渠道和交流機會。因此，最

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因在此次調(diào)研中，租戶對科研氛圍

的考量同樣有較大幅度的提素

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施升。（人才公寓、生活服務(wù)等）、企業(yè)品牌形象以及人才資源是提升最為顯著的三個選址因素。當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園

區(qū)企業(yè)已不僅僅滿足于圖27.租戶區(qū)位選址考量因素租金成本5交通可及性人才資源4交房標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)品牌形象321科研氛圍政策補貼0上下游企業(yè)餐飲設(shè)施人才公寓、生活服務(wù)等配套設(shè)施ESG表現(xiàn)融資機會當(dāng)前選址上一輪選址傳統(tǒng)型選址因素產(chǎn)業(yè)及企業(yè)策略型選址因素數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行2023年上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)租戶調(diào)研問卷值得注意的是，隨著科技進步，行業(yè)發(fā)展愈發(fā)細(xì)分化專業(yè)化。不同企業(yè)根據(jù)其產(chǎn)業(yè)屬性特性，對于各選址因素的側(cè)重

程度出現(xiàn)分化。生命科學(xué)企業(yè)租戶尤其重視選址對其獲取高精尖人才的可及性。根據(jù)此次調(diào)研結(jié)果，超過40%的生命科學(xué)企業(yè)租戶表示，人才資源的可及性在如今選址考量中較上一輪顯著提升。對于集成電路及人工智能企業(yè)而言，除人才資源以外，科研氛圍

及政策補貼也是其極為重視的選址因素。新能源汽車企業(yè)因其產(chǎn)品研發(fā)及測試均對物業(yè)參數(shù)有額外需求，交房標(biāo)準(zhǔn)對于該類企業(yè)的重要性尤為顯著。游戲企業(yè)同樣需要吸引游戲開發(fā)人才，交通的便捷程度則對于該類企業(yè)較為敏感，同時出于機房、電量及用電穩(wěn)定性的需要，交房標(biāo)準(zhǔn)也成為其較為關(guān)注的因素之一。19迎風(fēng)篤行，拓新謀遠(yuǎn)

|上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)市場發(fā)展與展望白皮書2023另一方面，租戶在物業(yè)載體的細(xì)節(jié)選擇上也愈發(fā)體現(xiàn)出匹配前租戶最為看重的因素，同時，企業(yè)對業(yè)主提供的其他服務(wù)，企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的強烈意愿。在園

區(qū)項目選擇上，問卷結(jié)果顯尤其是為企業(yè)經(jīng)營發(fā)展提供便利的服務(wù)，越來越重

視。51%示，就物業(yè)條件而言，除園

區(qū)硬件及滿足研發(fā)條件等硬性指標(biāo)的受訪企業(yè)希望業(yè)主能為其提供政策指導(dǎo)、人才落戶協(xié)助等外，租戶對物業(yè)的自主性和靈活性愈加重

視，接近40%的受訪服務(wù)，45%的受訪者希望園

區(qū)業(yè)主能在研發(fā)環(huán)節(jié)的特殊要求者希望有拎包入駐的機會；獨棟物業(yè)的需求在受訪企業(yè)中占（包括廢水處理、氣體配送等）上提供相應(yīng)的協(xié)助。另有32%比同樣接近40%，空間私密性較強的物業(yè)能為企業(yè)研發(fā)經(jīng)營的企業(yè)對園

區(qū)業(yè)主培育創(chuàng)新氛圍

，提供行業(yè)間交流機會有更及數(shù)據(jù)安全上提供更多保障。在園

區(qū)服務(wù)上，物業(yè)管理仍是目多期待。圖28.租戶對于物業(yè)載體細(xì)節(jié)選擇上的影響因素排序物業(yè)管理提供政策指導(dǎo)、人才落戶協(xié)助等企業(yè)服務(wù)研發(fā)所需的特殊要求（如廢水處理、氣體配送等）即租即用，拎包入駐具備可選獨棟物業(yè)空間私密性，以保證研發(fā)產(chǎn)權(quán)及數(shù)據(jù)安全創(chuàng)新氛圍

或本行業(yè)、跨行業(yè)交流氛圍政策補貼的孵化器資質(zhì)標(biāo)識權(quán)產(chǎn)品展示空間共享空間（包括會議室、辦公空間等）有綠色樓宇認(rèn)證臨近檢測機構(gòu)或其他行政部門共享實驗室0%10%20%30%40%50%60%數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行2023年上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)租戶調(diào)研問卷20迎風(fēng)篤行，拓新謀遠(yuǎn)

|上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)市場發(fā)展與展望白皮書2023適配租戶發(fā)展需求的雙通道升級：物業(yè)條件與資管服務(wù)上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)歷經(jīng)多年發(fā)展，在物業(yè)品圖29.產(chǎn)業(yè)園

區(qū)物業(yè)條件及資管服務(wù)有待提升質(zhì)等各方面都有顯著提升。然而，越來越多的企業(yè)從發(fā)展適配性的角度考慮的企業(yè)租戶89%物業(yè)選址，促使園

區(qū)業(yè)主拓寬園

區(qū)招商認(rèn)為目前物業(yè)條件及資管服務(wù)有待提升及運營的思路，在物業(yè)條件和資管服務(wù)雙通道上，升級現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)思維。物業(yè)條件在滿足租戶基本辦公經(jīng)營需求的同43%認(rèn)為時，需要進一步考慮租戶所涉及行業(yè)的資管服務(wù)有待提升特性需求。另一方面，產(chǎn)業(yè)園

區(qū)運營方在產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展的宏觀環(huán)境中，對租戶的服務(wù)須有全方位的提升，為企業(yè)經(jīng)營71%

認(rèn)為物業(yè)條件有待提升提供更多資源和便利。此次調(diào)研中，有89%的租戶認(rèn)為目前所數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行2023年上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)租戶調(diào)研問卷入駐園

區(qū)項目的物業(yè)條件及資管服務(wù)有待提升，超過70%的租戶希望在物業(yè)長期來看，隨著產(chǎn)業(yè)園

區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈愈加完整、產(chǎn)業(yè)類型不斷拓展，各產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)要素條件有所提升。同時，43%的租戶對于愈發(fā)豐富，租戶需求將顯現(xiàn)更多全新視角。產(chǎn)業(yè)園

區(qū)物業(yè)作為承接租戶需求的重要資管服務(wù)有進一步的升級需求。從細(xì)分空間載體，其成熟化、專業(yè)化的發(fā)展同樣需要產(chǎn)業(yè)思維的驅(qū)動。上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)市場迎維度來看，無論是物業(yè)條件還是資管服來新一輪供應(yīng)放量，針對目前市場，更多租戶考慮抓住大供應(yīng)及租金下行的窗口期，務(wù)，均有不同程度的提升空間。這為現(xiàn)進行搬遷升級?，F(xiàn)有項目如何保持競爭力，未來項目如何脫穎而出，園

區(qū)經(jīng)營者從租在以及未來的園

區(qū)經(jīng)營者，結(jié)合自身情戶需求角度出發(fā)的產(chǎn)業(yè)思維將起到?jīng)Q定性的作用。況，提供了不同維度的思考方向。圖30.上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)未來供應(yīng)分布（2023年四季度至2028年，不包含自用物業(yè)）核心型產(chǎn)業(yè)園成長型產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)最大值=174萬平方米2026至2028年供應(yīng)量最小值=10萬平方米2023至2025年供應(yīng)量寶山靜安普陀浦東長寧徐匯青浦閔行松江奉賢數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行21迎風(fēng)篤行，拓新謀遠(yuǎn)

|上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)市場發(fā)展與展望白皮書2023物業(yè)品質(zhì)仍具備提質(zhì)升級空間，產(chǎn)業(yè)特性要求愈加凸顯物業(yè)條件未來短期供應(yīng)集中交付的環(huán)境下，現(xiàn)有項目的硬件品質(zhì)或?qū)D31.租戶認(rèn)為最需提升的現(xiàn)狀硬件品質(zhì)面臨競爭加劇的風(fēng)險。問卷結(jié)果顯示，停車位數(shù)量是租戶普遍認(rèn)為所承租園

區(qū)最需要提升的硬件條件，超過50%的調(diào)研租停車位不夠戶不滿足于目前所在項目的停車位數(shù)量。其他硬件品質(zhì)方面，有近30%的租戶反映

所在物業(yè)屋頂或外立面漏水及洗手間配屋頂或外立面漏水比不足。超過20%的租戶反映

空調(diào)設(shè)施陳舊，電力無法擴容以洗手間配比不足及充電樁設(shè)備不足。適度改善硬件設(shè)施及物業(yè)條件，以滿足租空調(diào)設(shè)施陳舊戶的迫切需求，是存量項目持有者在大供應(yīng)環(huán)境下提高競爭電力無法擴容力的有效方式，也是未來園

區(qū)項目開發(fā)者在設(shè)計和建設(shè)過程充電樁不夠中需要關(guān)注的重要方面。大堂形象欠佳除租戶在硬件品質(zhì)上的基本訴求外，園

區(qū)持有者須在物業(yè)交可租賃面積與付條件上融入產(chǎn)業(yè)視角，適度考慮不同行業(yè)對物業(yè)的不同需實際需求不匹配求。無論是辦公功能還是研發(fā)功能，不同產(chǎn)業(yè)租戶對于硬件品電梯配比不夠質(zhì)的需求顯現(xiàn)出更多行業(yè)特性，在需要研發(fā)空間的行業(yè)中特層高不夠性需求尤為顯著。為滿足研發(fā)需求，物業(yè)品質(zhì)的適配性或?qū)⒊沙兄?/p>

不夠為直接決定租戶的選址結(jié)果的因素。產(chǎn)業(yè)園

區(qū)項目在承重、不能滿足實驗需求層高、供電等具體參數(shù)上能最大程度滿足快速發(fā)展的行業(yè)綠化設(shè)施不足或需求，這類園

區(qū)項目將更加受到擁有研發(fā)測試功能的企業(yè)的不及預(yù)期青睞。公共空間不夠0%10%20%30%40%50%數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行2023年上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)租戶調(diào)研問卷22迎風(fēng)篤行，拓新謀遠(yuǎn)

|上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)市場發(fā)展與展望白皮書2023圖32.五大產(chǎn)業(yè)的建筑參數(shù)偏好辦公功能新能源汽車生命科學(xué)集成電路人工智能游戲物業(yè)基本參數(shù)承重

（千克/平方米）凈層高（米）200-300200-300200-300200-300200-300200-3002.72.72.72.72.72.7直播間區(qū)域≥4.0直播間區(qū)域≥4.0直播間區(qū)域≥4.0（板到板）（板到板）（板到板）供電（瓦/平方米）80-12080-12080-12080-120100-120100-120單層面積（平方米）≥1,500≥1,500≥1,500≥1,500大面積客戶青睞大面積客戶青睞大面積單層大面積單層得房率≥65%≥65%≥65%≥65%≥65%≥65%架空地板（毫米）100100100100100150空調(diào)VRV/FUC/VAV

VRV/FUC/VAVVRV/FUC/VAVVRV/FUC/VAV傾向VRV傾向VRV新風(fēng)量（立方米/小時/人）

3030303035-4035-50網(wǎng)絡(luò)其他標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)專網(wǎng)專供專網(wǎng)專供專網(wǎng)專供/整車品牌傾向帶//部分需求防靜電零售功能一樓展廳環(huán)氧地坪研發(fā)功能200-3004.2新能源汽車生命科學(xué)集成電路人工智能游戲物業(yè)基本參數(shù)（設(shè)計/測試）（云計算）承重

（千克/平方米）板到板層高（米）恒載荷≥500；≥500≥500≥4.5≥500≥500（機房設(shè)備）部分活荷載可高達1噸

結(jié)構(gòu)可加固結(jié)構(gòu)可加固結(jié)構(gòu)可加固結(jié)構(gòu)可加固梁下高度≥5.5≥4.5傾向≥4.5傾向≥4.5潔凈室區(qū)域≥5.5

潔凈室區(qū)域≥5.5供電（瓦/平方米）80-120需大量擴容具備擴容條件具備擴容條件具備擴容條件傾向≥100空調(diào)屋頂無特定要求具備自裝條件具備自裝條件具備自裝條件具備自裝條件/無/預(yù)留空間以安裝

預(yù)留空間以安裝//活性炭過濾器等

活性炭過濾器等裝置；結(jié)構(gòu)可加固裝置；結(jié)構(gòu)可加固排風(fēng)系統(tǒng)無無無具備自裝條件/具備自裝條件具備自裝條件//廢水處理、廢液處理獨立排水管道有有///有有有//固體廢物儲存空間無/有//可拆卸幕墻可選傾向有傾向有傾向有//地坪要求無環(huán)氧地坪或塑固耐磨傾向環(huán)氧地坪傾向環(huán)氧地坪部分企業(yè)按需自/地坪裝防靜電地坪貨梯可選/轎廂

、承重

、及門洞尺寸，//////要求較高其他特殊參數(shù)柱間距≥8.1米、車庫坡

預(yù)留室外空間以/道標(biāo)高≥2.4米、傾向可

安裝冷卻塔、特殊路網(wǎng)測試等氣體儲存等裝置數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行新能源汽車企業(yè)在研發(fā)測試過程中整車或是大型運載機械的因此配備雙回路供電或者備有UPS等備用發(fā)電設(shè)備的物業(yè)更移動，使得活荷載的要求需要特別納入承重

考量之中；研發(fā)測受到青睞。此外，生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)的研發(fā)過程對于污廢處理也有試機械對于層高同樣有著更高的要求

。同時，對于游戲和人工極高的要求，落實在建筑參數(shù)上，要求其擁有處理固、液、氣

三智能的辦公空間以及生命科學(xué)、芯片、新能源汽車產(chǎn)業(yè)的研發(fā)大類型污廢的裝置及空間。空間，因設(shè)備要求，租戶需要所在園

區(qū)保證24小時穩(wěn)定供電，23迎風(fēng)篤行，拓新謀遠(yuǎn)

|上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)市場發(fā)展與展望白皮書2023園區(qū)配套設(shè)施園區(qū)配套設(shè)施歷來是租戶選址的重要考量指標(biāo)，園

區(qū)運營除基本訴求外，產(chǎn)業(yè)園

區(qū)租戶愈發(fā)重

視員工生活品質(zhì)，超過者在

配

套

方

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提

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提

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租

戶

的50%的租戶希望園

區(qū)提供交通接駁班車以方便員工通勤，粘性。尤其是周邊餐飲設(shè)施，超過85%的受訪租戶希望所在產(chǎn)另有超過50%的受訪企業(yè)期待承租項目能將健身房納入配套業(yè)園

區(qū)能夠提供配套餐飲。此外，超過60%的租戶認(rèn)為園區(qū)設(shè)施。內(nèi)應(yīng)設(shè)有便利店或超市相關(guān)配套以滿足員工日常生活需要。圖33.租戶對于園

區(qū)配套的各項需求排序日常餐飲便利店/超市食堂健身房班車會議中心商務(wù)宴請外賣集中提取點0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行2023年上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)租戶調(diào)研問卷24迎風(fēng)篤行，拓新謀遠(yuǎn)

|上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)市場發(fā)展與展望白皮書2023ESG及綠色租賃“雙碳”目標(biāo)作為我國長期目標(biāo)，對于園

區(qū)經(jīng)營者和租戶雙對于綠色租賃有一定需求，外資企業(yè)占比更多。從具體措施方的重要程度日益凸顯。國內(nèi)外成熟的園

區(qū)經(jīng)營者已經(jīng)在項來看，降低能耗、提升空氣質(zhì)量、安裝新能源汽車充電樁以及目的開發(fā)和日常運營中融入了多種科技與設(shè)備來降低能耗，綠色樓宇認(rèn)證是當(dāng)前租戶在綠色租賃要求上最關(guān)注的四個方包括：建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計、設(shè)置光伏面板、采用碳資產(chǎn)管理系統(tǒng)等。面。能夠幫助租戶達成ESG相關(guān)需求的園

區(qū)項目同樣將更受青睞。（*注：綠色租賃（Green

Lease）即園

區(qū)經(jīng)營者與租戶簽訂的關(guān)于運營根據(jù)此次調(diào)研中關(guān)于綠色租賃

需求的結(jié)果顯示，39%的租戶＊管理的租賃協(xié)議，旨在實現(xiàn)雙方的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)）圖34.租戶在綠色租賃（Green

Lease）上的要求提升能源效率，降低能耗（如安裝節(jié)能燈、安裝分表等）外資室內(nèi)空氣質(zhì)量控制和檢測安裝電動汽車充電樁39%的受訪企業(yè)對綠色租賃提供綠色樓宇認(rèn)證或健康樓宇認(rèn)證，如LEED/WELL/BREEAM/綠建等廢棄物管理措施，減少垃圾填埋量有一定要求能耗方面數(shù)據(jù)共享和數(shù)據(jù)透明提供節(jié)水器具（如控制衛(wèi)生間排水量等）內(nèi)資提供購買可再生能源渠道，如綠電、綠證等提供定期能源審計及廢棄物審計數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行2023年上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)租戶調(diào)研問卷0%20%40%60%80%100%上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)內(nèi)綠色樓宇的認(rèn)證數(shù)量逐年遞增，已獲LEED認(rèn)證項目總面積超過400萬平方米。隨著國家“雙碳”目標(biāo)的推進，預(yù)計未來將有更多產(chǎn)業(yè)園

區(qū)租戶在選址及日常運營過程中提升ESG相關(guān)方面的要求。而產(chǎn)業(yè)園

區(qū)租戶的研發(fā)功能往往要求更高的供電、甚至包括排污排廢等特殊需求，產(chǎn)業(yè)園

區(qū)業(yè)主如何借助物業(yè)項目，為企業(yè)在節(jié)能環(huán)保方面提供助力，或?qū)⒊蔀楂@得租戶青睞的又一重圖35.要因素。上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)LEED認(rèn)證項目總面積45040035030025020015010050020092010201120122013201420152016201720182019202020212022

2023年上半年可出租物業(yè)自用物業(yè)數(shù)據(jù)來源：美國綠色建筑委員會，仲量聯(lián)行25迎風(fēng)篤行，拓新謀遠(yuǎn)

|上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)市場發(fā)展與展望白皮書2023資管服務(wù)納入產(chǎn)業(yè)思維，提高與租戶需求適配性產(chǎn)業(yè)園

區(qū)經(jīng)營者所提供的資管服務(wù)在租戶選址過程中正占據(jù)圖36.租戶所需的園

區(qū)資管服務(wù)排序越來越大的比重

。租戶希望通過園

區(qū)運營方的資管服務(wù)得到更多元的產(chǎn)業(yè)發(fā)展資源。此次調(diào)研中，有近半數(shù)租戶希望園區(qū)物業(yè)及設(shè)施的基本維護經(jīng)營者提供包括與政府溝通、組織行業(yè)交流等方面在內(nèi)的附加服務(wù)。資管服務(wù)已不再局限于物業(yè)管理，園

區(qū)經(jīng)營者的產(chǎn)業(yè)服保安、保潔維護頻率及物管人員專業(yè)性務(wù)是否能為入駐企業(yè)租戶提供豐富的產(chǎn)業(yè)資源將成為未來產(chǎn)裝修報批報建的支持配合業(yè)園

區(qū)的核心競爭力。然而，此次調(diào)研結(jié)果顯示，對于物業(yè)管理和產(chǎn)業(yè)服務(wù)，租戶需自動化、數(shù)字化方面的提升求及園

區(qū)業(yè)主投入意愿上出現(xiàn)了一定程度的錯配：43%的租戶大堂前臺接待服務(wù)提升認(rèn)為產(chǎn)業(yè)服務(wù)對于其選址考量十分重要，但僅有23%的園

區(qū)業(yè)主表示愿意增加對其投入；目前大部分園

區(qū)業(yè)主仍將目光鎖定環(huán)評審批支持及對接在對傳統(tǒng)物管服務(wù)的投入上，該比例高達77%。短期內(nèi)，物業(yè)政策指導(dǎo)及對接服務(wù)管理的提升可以使得租戶的入駐體驗有所提升，保持項目的競爭力。然而，隨著宏觀產(chǎn)業(yè)更為復(fù)合多元的發(fā)展演進，租戶將提供行業(yè)合作資源及機會更迭出更龐大的產(chǎn)業(yè)需求，屆時，產(chǎn)業(yè)服務(wù)將成為項目運營中提供人才公寓、人才招聘等至關(guān)重要的一部分。機會或資訊提供投融資等金融渠道或資源幫助租戶提升ESG上的表現(xiàn)0%20%物業(yè)管理服務(wù)40%60%產(chǎn)業(yè)相關(guān)服務(wù)80%數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行2023年上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)租戶調(diào)研問卷圖37.租戶的資管需求與園

區(qū)業(yè)主資管的投入意愿對比57%77%物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)服務(wù)認(rèn)為重要愿意投入43%23%認(rèn)為重要愿意投入租戶業(yè)主數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行2023年上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)租戶調(diào)研問卷26迎風(fēng)篤行，拓新謀遠(yuǎn)

|上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)市場發(fā)展與展望白皮書2023海外資管服務(wù)案例來自國外成熟市場經(jīng)驗將進一步闡

釋強大的資管服務(wù)能力將同時，它有效地為企業(yè)提供串聯(lián)合作機會，利用其完備的產(chǎn)業(yè)如何運用豐富的產(chǎn)業(yè)鏈資源網(wǎng)絡(luò)賦能入駐企業(yè)，同時孵化出資源網(wǎng)絡(luò)，包括政府、投資機構(gòu)、高校、研究機構(gòu)、產(chǎn)業(yè)協(xié)會組優(yōu)質(zhì)的初創(chuàng)型企業(yè)，為片區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入新動能。位于德國慕織等，為入駐企業(yè)提供服務(wù)及發(fā)展支持。同時經(jīng)過多年對產(chǎn)業(yè)尼黑的Bio

是一家成立于1997年的生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)集群運營管和租戶的深度理解，該機構(gòu)已兼具孵化功能，能夠甄別潛力企M理公司，負(fù)責(zé)管理運營巴伐利亞州內(nèi)多個生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)集群。業(yè)，扶持高附加值的初創(chuàng)公司。圖38.成熟資管服務(wù)模式框架園區(qū)基本運營管理?幫助企業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)參與方搭建業(yè)務(wù)聯(lián)系???與專業(yè)機構(gòu)及公司合作，幫助企業(yè)申請專利及技術(shù)轉(zhuǎn)移??搭建產(chǎn)業(yè)合作平臺政府機構(gòu)??聯(lián)合產(chǎn)業(yè)協(xié)會、研究機構(gòu)等多方舉辦產(chǎn)業(yè)活動行業(yè)交流及合作支持高校??與政府項目及投資機構(gòu)合作，為中小型企業(yè)尋求融資渠道及機會??定期舉辦招聘會??公司官網(wǎng)擁有專屬招聘頁面，發(fā)布園

區(qū)入駐企業(yè)招聘需求及崗位介紹產(chǎn)業(yè)協(xié)會或組織資管服務(wù)人才資源支持參??與周

邊高校、研究機構(gòu)及醫(yī)院構(gòu)建人才交流平臺與??與多方共同搭建不同類型的孵化項目，為初創(chuàng)公司提供全產(chǎn)業(yè)生態(tài)支持方研究機構(gòu)-

為初創(chuàng)企業(yè)提供共享實驗室、辦公及共享空間；-

幫助初創(chuàng)企業(yè)與產(chǎn)業(yè)多方（戰(zhàn)略咨詢、投資機構(gòu)等）搭建溝通渠道；融資咨詢及支持-

設(shè)立專項獎項，獎項及獎金頒發(fā)給具有商業(yè)轉(zhuǎn)化價值的高?；?qū)W術(shù)機構(gòu)的科研項目醫(yī)院-

設(shè)立培訓(xùn)項目，包括：課程學(xué)習(xí)、產(chǎn)業(yè)園

區(qū)實地參觀等-

企業(yè)專家作為志愿者為初創(chuàng)企業(yè)提供發(fā)展指導(dǎo)-

為初創(chuàng)企業(yè)提供演講及展示培訓(xùn)孵化支持-

產(chǎn)業(yè)交流活動投資機構(gòu)??通過多方渠道幫助企業(yè)提升品牌影響力-

線上渠道-

園

區(qū)內(nèi)部刊物行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)市場推廣支持-

線下活動-

為企業(yè)路演活動提供空間-

幫助企業(yè)對接參加大型產(chǎn)業(yè)展會和學(xué)術(shù)會議數(shù)據(jù)來源：Bio

官網(wǎng)，仲量聯(lián)行M27迎風(fēng)篤行，拓新謀遠(yuǎn)

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區(qū)市場發(fā)展與展望白皮書2023通過對其資管服務(wù)的研究，我們發(fā)現(xiàn)除了基礎(chǔ)園

區(qū)運營管理外，資管服務(wù)主要圍繞五大維度展開以支持入駐企業(yè)的發(fā)展，包括：行業(yè)交流及合作支持、融資支持及咨詢、人才支援支持、孵化支持、市場推廣支持。行業(yè)交流與合作支持園區(qū)業(yè)主協(xié)助入駐企業(yè)建立合作伙伴關(guān)系。當(dāng)市場上有項目正在尋找新的產(chǎn)品、技術(shù)或理想的合作伙伴時，他們只需直接與該園

區(qū)取得聯(lián)系，園

區(qū)便會幫助他們找到適配的合作對象。如果入駐企業(yè)需要專利申請或技術(shù)轉(zhuǎn)移方面的支持，他們可以尋求與園

區(qū)合作的機構(gòu)或公司進行對接。同時

，園

區(qū)可以積極與國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)組織或協(xié)會攜手合作，共同構(gòu)建更具拓展性的產(chǎn)業(yè)合作平臺，從而為各方合作伙伴創(chuàng)造更多元化的合作機會。融資支持及咨詢園區(qū)業(yè)主可為入駐的中小型企業(yè)尋求融資機會，其中包括與專業(yè)投資機構(gòu)合作，以及申請各級政府的扶持項目，同時還有與國內(nèi)外多個產(chǎn)業(yè)組織達成的合作項目。這些多元化的融資渠道將為入駐企業(yè)提供更多機會，促進其快速發(fā)展。人才資源支持充分連接人才與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)。例如，園

區(qū)可在官方網(wǎng)站上設(shè)立了專屬的招聘頁面，發(fā)布園區(qū)入駐企業(yè)的招聘需求，并且定期舉辦線下招聘會。這些舉措有力地促進了人才與企業(yè)的對接，為當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展注入新動能。孵化支持除了自身設(shè)立的孵化項目外，園

區(qū)業(yè)主還可以與當(dāng)?shù)卣捌渌麢C構(gòu)合作，推出不同類型的孵化項目。這些多樣化的孵化項目涵蓋辦公及研發(fā)空間、資本支持、業(yè)務(wù)發(fā)展指導(dǎo)、行業(yè)交流等多個方面，幫助初創(chuàng)企業(yè)解決不同角度遇到的問題。園

區(qū)甚至還可以設(shè)立專項研究獎項，將獎項和獎金頒發(fā)給具有商業(yè)價值和轉(zhuǎn)化潛力的學(xué)術(shù)研究項目。這些舉措為初創(chuàng)企業(yè)提供了全方位的支持和激勵。市場推廣支持通過線上渠道、內(nèi)部出版刊物以及舉辦下線活動幫助入駐企業(yè)進行市場推廣。企業(yè)可以利用園

區(qū)內(nèi)的公共空間舉辦各類活動。園

區(qū)還可以代表或幫助企業(yè)對接參加大型展會和學(xué)術(shù)會議，以拓展市場和增強品牌影響力。28迎風(fēng)篤行，拓新謀遠(yuǎn)

|上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)市場發(fā)展與展望白皮書202303投資呈現(xiàn)多元模式，產(chǎn)業(yè)視角充實投

資

邏輯產(chǎn)業(yè)屬性增益，滲透園

區(qū)投資各項維度回顧上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)投資市場過往十多年的發(fā)展歷程，主要可2020年以來，產(chǎn)業(yè)園

區(qū)投資繼續(xù)成為關(guān)注焦點，至2023年底，以劃分為三個階段。第一階段為2011年至2015年間，受整體商預(yù)計該階段年均成交量將達到145億元人民幣。進入第三階業(yè)地產(chǎn)投資的攀升周期有利推動，上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)成交規(guī)模穩(wěn)段，投資的主要特征轉(zhuǎn)化為從產(chǎn)業(yè)的視角出發(fā)，而不再是傳統(tǒng)步增長（年均成交量達到50億元人民幣），以機會型與增值型的辦公樓投資邏輯。以生命科學(xué)物業(yè)為代表，其對環(huán)評、物業(yè)為策略的投資機構(gòu)相對活躍。在這個階段，投資邏輯和視角主硬件條件等要求的特殊性和稀缺性加之租賃表現(xiàn)的韌性，使要是基于類工業(yè)資產(chǎn)。之成為最受追捧的熱門標(biāo)的之一。經(jīng)濟發(fā)展的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型推動高新科技行業(yè)快速發(fā)展，進而帶動產(chǎn)業(yè)園

區(qū)的租賃需求。公在第二階段（2016年至2019年），上海商業(yè)地產(chǎn)的整體投資市募REITs的成功發(fā)行讓更多不同類型的投資機構(gòu)關(guān)注產(chǎn)業(yè)園場邁上新的臺階，年均投資總成交量過千億元人民幣，其中，辦公樓的投資成交尤為活躍（占比55%）。產(chǎn)業(yè)園

區(qū)物業(yè)的投資成為辦公樓投資的自然延展，成交量與流動性顯著增強（年區(qū)物業(yè)，拓寬了產(chǎn)業(yè)園

區(qū)物業(yè)的退出渠道。產(chǎn)業(yè)園

區(qū)的投資市場正朝多元化、精細(xì)化的方向邁進。均成交量達到140億元人民幣）。該階段的特點表現(xiàn)為內(nèi)資及外資地產(chǎn)基金的投資活躍度明顯增強，并嘗試通過以非核心區(qū)的類辦公樓資產(chǎn)邏輯和視角投資產(chǎn)業(yè)園

區(qū)物業(yè)。29迎風(fēng)篤行，拓新謀遠(yuǎn)

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區(qū)市場發(fā)展與展望白皮書2023圖39.上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)年度投資總額及階段性特征250200150100500201120122013201420152016201720182019202020212022

2023Q1-Q32011-20152016-20192020-2023階段特征投資環(huán)境產(chǎn)業(yè)園區(qū)開始受到關(guān)注辦公投資的自然延展產(chǎn)業(yè)視角促進投資聚焦商業(yè)地產(chǎn)流動性增強、外資布局前期：后期：前期：后期：中國尋求高增長機會貨幣環(huán)境寬松，去杠桿、內(nèi)資機構(gòu)疫情

影響、美元加息、稅務(wù)優(yōu)惠

、資本持續(xù)加碼融資成本上升、生命科學(xué)收獲大量融資地緣政治、稅務(wù)優(yōu)惠公募REITs出臺投資機構(gòu)外資地產(chǎn)基金占據(jù)主導(dǎo)地位前期：后期：外資地產(chǎn)基金、外資PE、自用買部分內(nèi)資自用買家內(nèi)資地產(chǎn)基金占外資地產(chǎn)基金持續(xù)家、內(nèi)資保險入場、Pre-REITs基據(jù)市場主導(dǎo)投資、內(nèi)資開發(fā)商金等背景基金開始布局投資類型標(biāo)的物業(yè)機會型、增值型為主增值型為主、核心增值型增值型、核心增值型、核心型、開發(fā)型、機會型單棟物業(yè)為主工業(yè)產(chǎn)權(quán)及純辦公業(yè)態(tài)、生命科學(xué)物業(yè)、研發(fā)類物業(yè)、土地開發(fā)機會、資產(chǎn)包園區(qū)型多棟物業(yè)項目主力租戶類型投資視角傳統(tǒng)制造業(yè)、化工制藥、半導(dǎo)體等類工業(yè)資產(chǎn)科技互聯(lián)網(wǎng)主導(dǎo)、金融后臺、生命科學(xué)、人工智能、集成電路、貿(mào)易、聯(lián)合辦公新能源汽車、游戲等非核心區(qū)類辦公樓資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)屬性主導(dǎo)數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行30迎風(fēng)篤行，拓新謀遠(yuǎn)

|上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)市場發(fā)展與展望白皮書2023產(chǎn)業(yè)紅利和短期供應(yīng)壓力共同影響產(chǎn)業(yè)園

區(qū)投資策略產(chǎn)業(yè)園

區(qū)作為創(chuàng)新驅(qū)動、產(chǎn)業(yè)升級等國家戰(zhàn)略的重要載體，長時段享有著產(chǎn)業(yè)紅利提供的需求增長動力，受到越來越多投資機構(gòu)250200的關(guān)注。但與此同時，未來項目的新增供應(yīng)以及短期內(nèi)的租戶趨于謹(jǐn)慎的租賃策略，也帶給市場全新挑戰(zhàn)?；诖?，仲量聯(lián)行邀請了60余家不同類型的投資機構(gòu)參與本次投資者問卷調(diào)查，其中包括來自不同區(qū)域以及不同屬性的投資者。圖40.投資者背景：房地產(chǎn)基金1501005048%20%

開發(fā)商險資56%

中國內(nèi)地11%

中國港澳臺地區(qū)15%18%

歐美國家及地區(qū)15%8%

信托及REITs3%

主權(quán)基金/養(yǎng)老基金亞洲其它國家及地區(qū)3%

政府平臺1%

產(chǎn)業(yè)類私募股權(quán)投資機構(gòu)0201120122013201420152016201720182019202020212022

2023Q1-Q3自用型企業(yè)2%數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行2023年上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)投資者調(diào)研問卷2011-20152016-20192020-2023階段特征投資環(huán)境產(chǎn)業(yè)園區(qū)開始受到關(guān)注辦公投資的自然延展問卷結(jié)果顯示，投資者即便在短期內(nèi)的市場承壓情

況下，依然抱有對上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)極強的投資熱情

。在受訪的投資者中，超過70%的投資機構(gòu)已布局上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)市商業(yè)地產(chǎn)流動性增強、外資布局前期：后期：場，同時，89%的投資者在未來三年將追加投資或考慮收購產(chǎn)業(yè)園

區(qū)物業(yè)。中國尋求高增長機會貨幣環(huán)境寬松，去杠桿、內(nèi)資機構(gòu)稅務(wù)優(yōu)惠

、資本持續(xù)加碼融資成本上升、稅務(wù)優(yōu)惠圖41.投資產(chǎn)業(yè)園

區(qū)的意愿及主要原因投資機構(gòu)外資地產(chǎn)基金占據(jù)主導(dǎo)地位前期：后期：公募REITs政策部分內(nèi)資自用買家內(nèi)資地產(chǎn)基金占外資地產(chǎn)基金持續(xù)的投資者未來三年將追加投89%

資或考慮收購產(chǎn)業(yè)園

區(qū)物業(yè)據(jù)市場主導(dǎo)投資、內(nèi)資開發(fā)商拓寬退出渠道背景基金開始布局宏觀經(jīng)濟支持下62%已投資，未來三投資類型標(biāo)的物業(yè)機會型、增值型為主增值型為主、核心增值型值值的產(chǎn)業(yè)紅利值間年內(nèi)追加投資租賃需求穩(wěn)健單棟物業(yè)為主工業(yè)產(chǎn)權(quán)及純辦公業(yè)態(tài)、園區(qū)型多棟物業(yè)項目投租金增長穩(wěn)定投資組合分散風(fēng)險27%主力租戶類型投資視角傳統(tǒng)制造業(yè)、化工制藥、半導(dǎo)體等類工業(yè)資產(chǎn)科技互聯(lián)網(wǎng)主導(dǎo)、金融后臺、未投資，但計劃抗經(jīng)濟周

期能力強貿(mào)易、聯(lián)合辦公源未來三年內(nèi)投資資產(chǎn)價值有較大的上升空間政策性戰(zhàn)略布局非核心區(qū)類辦公樓資產(chǎn)稅收支持9%已投資，未來三年不追加投資數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行2023年上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)投資者調(diào)研問卷注：字體顏色

表示產(chǎn)業(yè)視角因素/

傳統(tǒng)市場視角因素，字體大小為重要性排序31迎風(fēng)篤行，拓新謀遠(yuǎn)

|上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)市場發(fā)展與展望白皮書2023圖42產(chǎn)業(yè)加市場雙視角并行下的產(chǎn)業(yè)園

區(qū)投資傳統(tǒng)市場視角產(chǎn)業(yè)視角地段板塊的供需關(guān)系、交通板塊的產(chǎn)業(yè)定位及產(chǎn)業(yè)成熟度項目標(biāo)的租戶項目物業(yè)品質(zhì)及建筑參數(shù)環(huán)評或研發(fā)屬性；符合不同產(chǎn)業(yè)特性的建筑參數(shù)租戶品質(zhì)、租戶結(jié)構(gòu)、行業(yè)承付能力政策導(dǎo)向型產(chǎn)業(yè)，資本青睞型產(chǎn)業(yè)租金收益WALE、租金增長空間、運營管理成本稅收扶持、融資情

況、稅收及達產(chǎn)要求和限制投資模式傳統(tǒng)辦公投資模式PE+RE、產(chǎn)業(yè)拿地、企業(yè)售后回租配套傳統(tǒng)餐飲、酒店等配套設(shè)施科研氛圍

、周邊人才公寓、子女教育資源資管招商及物管為主孵化功能、政企對接、行業(yè)交流等來源：仲量聯(lián)行作為地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)培育的重要承載體，產(chǎn)業(yè)園

區(qū)具備卷中，我們發(fā)現(xiàn)不少投資機構(gòu)已經(jīng)開始重

視并采用產(chǎn)業(yè)視角，服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的獨特屬性，這也使得對于產(chǎn)業(yè)園

區(qū)的投資有在地段選擇、標(biāo)的甄選、租戶租金、投資模式等各方面，形成產(chǎn)別于其他物業(yè)投資。如果繼續(xù)采用傳統(tǒng)的市場視角，尤其是辦業(yè)園

區(qū)物業(yè)自成一體的投資邏輯。產(chǎn)業(yè)紅利持續(xù)釋放的同時，公樓的投資視角，產(chǎn)業(yè)要素的重要性將被一定程度削弱，從而短期市場供應(yīng)壓力逐漸顯現(xiàn)，雙重

預(yù)期因素的影響下，當(dāng)前的影響投資測算的準(zhǔn)確性和投資決策的針對性。在投資者的問上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)投資市場呈現(xiàn)四大主要趨勢。32迎風(fēng)篤行，拓新謀遠(yuǎn)

|上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)市場發(fā)展與展望白皮書2023趨勢一：板塊甄別愈加重

視產(chǎn)業(yè)定位園區(qū)物業(yè)的產(chǎn)業(yè)特性使得投資者在選擇投資標(biāo)的時，除了考圖43.投資者考慮投資產(chǎn)業(yè)園

區(qū)物業(yè)時最看重

的因素排序慮傳統(tǒng)商辦投資因素，如物業(yè)品質(zhì)、租戶結(jié)構(gòu)外，還要考慮更多與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的因素。在板塊甄別上，投資者增加了更多產(chǎn)業(yè)所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)定位視角。問卷結(jié)果表明，所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)定位是投資者在甄選產(chǎn)現(xiàn)金流收益表現(xiàn)業(yè)園

區(qū)項目時，最為關(guān)注的核心要素，顯著優(yōu)先于板塊的供求所處板塊供需關(guān)系現(xiàn)有租戶結(jié)構(gòu)關(guān)系、交通便捷性等諸如此類的傳統(tǒng)市場因素。符合宏觀經(jīng)濟發(fā)展方向的產(chǎn)業(yè)定位，將不僅有利于所投項目的租賃去化，吸層高/承重

/排廢等物業(yè)參數(shù)引優(yōu)質(zhì)租戶，進而獲得更多產(chǎn)業(yè)紅利，同時未來退出時也將具是否滿足環(huán)評要求備更強的產(chǎn)業(yè)屬性，有望通過產(chǎn)業(yè)類基礎(chǔ)建設(shè)的形式發(fā)行公交通便捷性募REITs。周邊人才資源所在區(qū)域給予租戶的稅收優(yōu)惠在板塊甄選方面，相較于過往階段的成交，當(dāng)前階段（2020年商業(yè)配套后）心張江、漕河涇、金橋之外，也展現(xiàn)出對另一些板塊的熱情，產(chǎn)業(yè)視角下的板塊甄別因素如周浦

、康橋、合慶等生命科學(xué)行業(yè)或其他產(chǎn)業(yè)逐漸聚集的板辦公投資視角下的板塊甄別因素塊。盡管部分板塊即將面臨短期未來供應(yīng)激增的壓力，但成熟其他影響投資決策的考慮因素的產(chǎn)業(yè)氛圍

和逐漸成型的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，讓投資者對這些區(qū)域仍數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行2023年上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)投資者調(diào)研問卷然充滿信心。圖44.投資者對各板塊關(guān)注程度以及三個不同階段產(chǎn)業(yè)園

區(qū)大宗成交項目成交年份投資者關(guān)注度至2023年三季度高20202016至2019年年之前低2016數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行33迎風(fēng)篤行，拓新謀遠(yuǎn)

|上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)市場發(fā)展與展望白皮書2023趨勢二：行業(yè)類型成為評估物業(yè)租戶的核心考量短期未來供應(yīng)加大的預(yù)期下，投資者在評估投資標(biāo)的物