中信地產(chǎn)大盤開發(fā)模式研究報(bào)告 大盤研究 成都南湖國(guó)際社區(qū)深度案例

中信地產(chǎn)大盤開發(fā)模式研究報(bào)告2021.10絕對(duì)保密致中信集團(tuán)研究報(bào)告目錄

PART1工程簡(jiǎn)介工程關(guān)鍵詞|根本信息|工程整體啟示

PART2研究總結(jié)定位策略|選址策略|盈利策略|配套策略|應(yīng)對(duì)策略|產(chǎn)品策略|開發(fā)策略|啟動(dòng)策略……

PART3分期概要醞釀期|啟動(dòng)期|成熟期|收尾期大盤研究——成都南湖國(guó)際社區(qū)PART１工程簡(jiǎn)介物業(yè)類型高層最早開盤時(shí)間2008-11建筑形態(tài)住宅：52棟高層建筑開發(fā)單位成都森宇實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司占地面積366669㎡建筑面積1500000㎡容積率4.9總戶數(shù)11400戶戶型面積公寓：40-450平方米裝修情況毛坯車位配比1:1.1銷售報(bào)價(jià)公寓：8000-9000元/㎡建筑設(shè)計(jì)四川成都瑞康建筑設(shè)計(jì)院物業(yè)公司森宇物業(yè)開發(fā)商為外鄉(xiāng)開發(fā)企業(yè)，主要利用雙流政府資源，占據(jù)南湖風(fēng)景區(qū)旁位置地塊，開發(fā)商通過(guò)與政府的交換協(xié)議，由開發(fā)商投資打造南湖風(fēng)景區(qū)的商業(yè)配套，而與政府達(dá)成用地協(xié)議，前期征地200畝，后期征地300左右，森宇公司開發(fā)的住宅地塊僅有500畝，而為政府代建6000畝南湖國(guó)際度假風(fēng)景區(qū)。在營(yíng)銷推廣上，工程著力拔高自己，力求在目前幾大資源性工程中爭(zhēng)的自己的一席之地；完全放大，是其營(yíng)銷上最主要的手法。根本概況工程介紹PART1工程根本情況PART1工程關(guān)鍵詞工程關(guān)鍵詞城市近郊大規(guī)模景觀資源中等價(jià)格水平資源與配套豐富同類銷售第一

項(xiàng)目難點(diǎn)與解決途徑項(xiàng)目難點(diǎn)：

早期項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境比較荒涼，區(qū)域相對(duì)陌生，同時(shí)開發(fā)商資金鏈非常緊張，如何在開盤得到熱銷回籠現(xiàn)金，并未后期打開市場(chǎng)提供條件？解決途徑：?jiǎn)?dòng)期在營(yíng)銷上采取成本價(jià)認(rèn)購(gòu)策略，回籠現(xiàn)金流的同時(shí)，對(duì)外形成項(xiàng)目熱銷的現(xiàn)象項(xiàng)目借鑒點(diǎn)1、項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)營(yíng)銷策略2、項(xiàng)目“以小借大”的宣傳營(yíng)銷手段認(rèn)知策略借鑒PART1工程啟示總結(jié)工程定位策略森宇集團(tuán)根據(jù)地塊自身屬性以及企業(yè)后期品牌的塑造，著力于打造集團(tuán)內(nèi)部乃至成都市的“國(guó)際社區(qū)〞標(biāo)桿。選址投資策略工程地塊擁有良好的自然資源景觀，后期塑造性較強(qiáng)，森宇集團(tuán)考慮從自身?xiàng)l件和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等綜合原因，放棄走品質(zhì)溢價(jià)路線，選擇大體量獲取規(guī)模利益。盈利模式策略南湖國(guó)際社區(qū)盈利主要包括增值和收入的兩個(gè)局部，增值局部包括地塊升值帶來(lái)的工程整體價(jià)值提升，收入局部那么包含后期住宅、配套等物業(yè)的出售以及局部商業(yè)物業(yè)的持有運(yùn)營(yíng)。配套跟進(jìn)策略前期本工程周邊環(huán)境較差，主要依靠風(fēng)景區(qū)內(nèi)部景觀資源和婚慶廣場(chǎng)吸引旅游人流；中期待局部業(yè)主入住，社區(qū)內(nèi)部生活配套逐漸成形；大型商業(yè)、娛樂(lè)配套的跟進(jìn)一般建議在中后期社區(qū)氣氛根本成形后投入使用。產(chǎn)品開發(fā)策略南湖國(guó)際社區(qū)分七期開發(fā)，均為高層普通住宅產(chǎn)品；整體看來(lái)，前期小戶型根本以本錢價(jià)內(nèi)部銷售，開拓市場(chǎng)；后期大平層產(chǎn)品高開低走，實(shí)現(xiàn)利益最大化；中期改善型產(chǎn)品為本工程的核心盈利產(chǎn)品。核心引擎策略開發(fā)商通過(guò)整合工程具備的自然、人文、景觀、商務(wù)、人氣、等六大資源，先期形成核心引擎的概念，后期通過(guò)高品質(zhì)配套將資源融入工程，主導(dǎo)工程開展。產(chǎn)品調(diào)整策略工程根據(jù)市場(chǎng)情況、自身?xiàng)l件等因素分別在不同時(shí)期做出相應(yīng)的調(diào)整策略，根本實(shí)現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)、低風(fēng)險(xiǎn)、樹品牌的開發(fā)目標(biāo)。工程營(yíng)銷策略工程在早期面臨困難時(shí)采用的非常規(guī)銷售策略翻開市場(chǎng)，后期銷售根本遵循推出形象與預(yù)售信息——樣板房開放——主題暖場(chǎng)活動(dòng)——熱銷公告——加推——特價(jià)或特惠——酬賓活動(dòng)的常規(guī)營(yíng)銷脈絡(luò)。工程啟動(dòng)策略工程啟動(dòng)階段必須攻克區(qū)域陌生、資金鏈緊張兩個(gè)難題，開盤熱銷勢(shì)在必行；借勢(shì)6000畝南湖風(fēng)景度假區(qū)宣傳概念，放大工程價(jià)值，啟動(dòng)區(qū)宣傳策略的重要手段，也是貫穿整個(gè)工程銷售過(guò)程中的核心概念。工程價(jià)格策略工程僅一期開盤大局部產(chǎn)品以3000元/㎡本錢價(jià)內(nèi)部銷售，之后恢復(fù)正常定價(jià)，根本保持在比雙流縣區(qū)域均價(jià)略高的水平，而相對(duì)于城南區(qū)域，工程定價(jià)擁有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。PART2研究總結(jié)PART2工程定位策略森宇集團(tuán)根據(jù)地塊自身屬性以及企業(yè)后期品牌的塑造，著力于打造集團(tuán)內(nèi)部乃至成都市的“國(guó)際社區(qū)〞標(biāo)桿。產(chǎn)品定位策略：在產(chǎn)品定位上，沒(méi)有規(guī)劃提升工程品質(zhì)的產(chǎn)品類型，更多考慮的是體量，因此全定位為高層電梯公寓，這也決定了工程無(wú)論如何宣傳其品質(zhì)與國(guó)際化，但是客戶群體多數(shù)為區(qū)域內(nèi)首次、局部2次置業(yè)者，而總價(jià)在40萬(wàn)到60多萬(wàn)的客戶也只是改善型居住的中間層次客戶而已形象定位策略：工程整體定位抓住6000畝南湖風(fēng)景區(qū)，突出自身規(guī)模與配套，；而實(shí)際自身工程本身占地只有500畝，利用政府資源，無(wú)限放大南湖區(qū)域優(yōu)勢(shì)，與東湖，北湖比較，突出放大工程的景觀資源價(jià)值；PART2選址投資策略工程地塊規(guī)模大，主題特色明顯，景觀資源方面投入較大，后期開發(fā)具有一定資金壓力。工程地塊擁有良好的自然資源景觀，后期塑造性較強(qiáng)，森宇集團(tuán)考慮從自身?xiàng)l件和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等綜合原因，放棄走品質(zhì)溢價(jià)路線，選擇大體量獲取規(guī)模利益。森宇集團(tuán)拿地時(shí)綜合考慮交通、區(qū)位、客戶等多個(gè)條件：交通：位于主城區(qū)近郊20分鐘車程內(nèi)，緊臨出入城要道——天府大道；資源：府河、江安河在此交匯，潤(rùn)積出2200畝天然半島、1000畝自然活水，擁有良好的天然資源條件規(guī)劃：南湖度假風(fēng)景區(qū)被規(guī)劃為主城區(qū)內(nèi)部最大的水主題景觀樂(lè)園，定位為8000萬(wàn)四川人游樂(lè)目的地，1000萬(wàn)成都人度假目的地，具有極強(qiáng)的人氣帶動(dòng)作用配套：開發(fā)初期周邊較荒涼，無(wú)配套設(shè)施客戶需求：隨著2003年華陽(yáng)逐步有了商業(yè)配套的規(guī)劃，配套抗性逐漸降低，越來(lái)越多的市區(qū)居民選擇置業(yè)華陽(yáng)；雙流機(jī)場(chǎng)為外地客戶的導(dǎo)入起到了重要作用南湖國(guó)際社區(qū)距機(jī)場(chǎng)15公里距三環(huán)10公里PART2盈利模式策略南湖國(guó)際社區(qū)盈利主要包括增值和收入的兩個(gè)局部，增值局部包括地塊升值帶來(lái)的工程整體價(jià)值提升，收入局部那么包含后期住宅、配套等物業(yè)的出售以及局部商業(yè)物業(yè)的持有運(yùn)營(yíng)。提高物業(yè)售價(jià)，從而將土地的時(shí)間價(jià)值轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金，實(shí)現(xiàn)盈利土地升值增值過(guò)程：南湖國(guó)際社區(qū)收入來(lái)源：住宅方面：2021至2021年間，住宅工程銷售總額均超過(guò)20個(gè)億，是整個(gè)工程的主體收入局部。商業(yè)方面：沿街商鋪或底商先招后售，保證品質(zhì)的同時(shí)提升利潤(rùn)；后期大型商業(yè)街，會(huì)所，酒店打造將會(huì)為工程帶來(lái)持續(xù)受益。南湖國(guó)際社區(qū)2021年-2021年年度收入總額〔千萬(wàn)元〕協(xié)議地價(jià)銷售過(guò)程中復(fù)原為市場(chǎng)地價(jià)時(shí)間積淀土地增值06年工程拿地樓板價(jià)：247元/㎡PART2配套跟進(jìn)策略前期本工程周邊環(huán)境較差，主要依靠社區(qū)外部景觀資源和婚慶廣場(chǎng)吸引旅游人流；中期待局部業(yè)主入住，社區(qū)內(nèi)部生活配套逐漸成形；社區(qū)外部大型商業(yè)、娛樂(lè)配套的跟進(jìn)在中后期社區(qū)氣氛根本成形后投入使用。08年11月一期開盤洛倫茲婚慶廣場(chǎng)局部開業(yè)09年1月商業(yè)街外裝完成09年4月

二期開盤09年5月森林景觀完成9月南湖度假區(qū)整體開發(fā)10年6月一、二期陸續(xù)交房11年6月七期開盤后續(xù)歐洲商業(yè)街、五星級(jí)酒店逐步投入使用10年9月

六期開盤10年12月

三期交房13年年底，南湖國(guó)際社區(qū)入住率根本能到達(dá)七成前期配套以宣傳為主，以概念和資源景觀提高客戶關(guān)注度——景觀資源配套中期以根底支撐配套為主，一期陸續(xù)交房，超市、中小學(xué)等日常設(shè)施再次階段表達(dá)尤為重要的作用——根底配套：教育、生活類后期考慮到資金和人居氣氛的可行性，大型盈利性商業(yè)配套后期開發(fā)，前期對(duì)商業(yè)街的包裝僅是為了吸引人氣需要——大型商業(yè)配套、娛樂(lè)配套社區(qū)外部配套社區(qū)內(nèi)部配套鄰里中心住宅工程區(qū)五星級(jí)酒店雙語(yǔ)幼兒園外部整體為南湖風(fēng)景度假區(qū)10年底運(yùn)動(dòng)中心開業(yè)碼頭、婚禮教堂、會(huì)議中心等配套投入使用PART2產(chǎn)品開發(fā)策略南湖國(guó)際社區(qū)分七期開發(fā)，均為高層普通住宅產(chǎn)品；整體看來(lái)，前期小戶型根本以本錢價(jià)內(nèi)部銷售，開拓市場(chǎng)；后期大平層產(chǎn)品高開低走，實(shí)現(xiàn)利益最大化；中期改善型產(chǎn)品為本工程的核心盈利產(chǎn)品。開發(fā)節(jié)奏策略一期“觀湖”二期“御湖”三期“映湖”四期“瞰湖”五期“晟湖”六期“鏡湖”七期“珍湖”08年11月一期開盤主力戶型：70-120㎡三房組團(tuán)位置較偏，根本以本錢價(jià)結(jié)轉(zhuǎn)現(xiàn)金流和開拓市場(chǎng)為核心策略09年4月二期開盤主力戶型：100-170㎡三房組團(tuán)位置較好，工程開拓市場(chǎng)較為成功，戶型略微調(diào)大，進(jìn)入盈利階段借勢(shì)前兩期熱銷勢(shì)頭，快速推出“映湖〞組團(tuán)10年1、4、9月先后推出四、五、六期組團(tuán)主力戶型根本集中在：120-170㎡三房其中三個(gè)組團(tuán)開始增加200㎡以上的躍層產(chǎn)品，二房小戶型產(chǎn)品開始明顯減少，工程價(jià)值不斷升高08年11月三期開盤主力戶型：120-160㎡三房11年10月七期開盤主力戶型：440-450㎡四房最后一期打造臨湖大平層產(chǎn)品，在工程價(jià)值被認(rèn)可甚至超出預(yù)期的狀況下，期望到達(dá)利益最大化PART2產(chǎn)品調(diào)整策略工程根據(jù)市場(chǎng)情況、自身?xiàng)l件等因素分別在不同時(shí)期做出相應(yīng)的調(diào)整策略，根本實(shí)現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)、低風(fēng)險(xiǎn)、樹品牌的開發(fā)目標(biāo)。開發(fā)節(jié)奏策略一期“觀湖”二期“御湖”三期“映湖”四期“瞰湖”五期“晟湖”六期“鏡湖”七期“珍湖”策略調(diào)整節(jié)點(diǎn)：節(jié)點(diǎn)1.08年11月，經(jīng)融危機(jī)，市場(chǎng)下行情況下一期開盤，以本錢價(jià)內(nèi)部銷售結(jié)轉(zhuǎn)現(xiàn)金流，開拓市場(chǎng)，工程一炮打響節(jié)點(diǎn)2.09年4月，借勢(shì)一期熱銷以及市場(chǎng)回暖，適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品面積，提高價(jià)格，根本進(jìn)入盈利階段節(jié)點(diǎn)3.10年整體形勢(shì)利好，工程價(jià)值不斷被認(rèn)可，圍繞社區(qū)中心景觀連開三個(gè)組團(tuán)，快速實(shí)現(xiàn)本工程的規(guī)模利益節(jié)點(diǎn)4.11年盡管面臨政策調(diào)整，但是本工程已經(jīng)被工程認(rèn)可，而華陽(yáng)并非成都限購(gòu)區(qū)域，森宇依然選擇大平層入市，以期獲取更高的利潤(rùn)產(chǎn)品面積調(diào)整08年一期組團(tuán)主推：70-120㎡09年4月二期組團(tuán)主推：90-150㎡11年10月七期主推：450㎡大平層10年四、五期主推：130-170㎡時(shí)間軸PART2工程啟動(dòng)策略工程啟動(dòng)階段必須攻克區(qū)域陌生、資金鏈緊張兩個(gè)難題，開盤熱銷勢(shì)在必行；借勢(shì)6000畝南湖風(fēng)景度假區(qū)宣傳概念，放大工程價(jià)值，啟動(dòng)區(qū)宣傳策略的重要手段，也是貫穿整個(gè)工程銷售過(guò)程中的核心概念。啟動(dòng)區(qū)策略成功引爆策略工程價(jià)值展示首期銷售策略本錢價(jià)格銷售，類似于集資，較好的解決了森宇早期的資金困境景觀資源借勢(shì)產(chǎn)品品質(zhì)展示旅游設(shè)施展示工程本身只有500畝，卻借勢(shì)南湖宣傳6000畝景觀資源配套，與東湖、北湖比較，突出放大景觀資源價(jià)值產(chǎn)品為ART－DECO建筑風(fēng)格，時(shí)尚硬朗的線條結(jié)合公園景觀，凸顯工程品質(zhì)高端大氣局部旅游景點(diǎn)〔洛倫茲婚慶廣場(chǎng)〕的展示，帶動(dòng)人氣的同時(shí)進(jìn)一步提升工程價(jià)值首期客戶定位首批客戶認(rèn)購(gòu)人群主要為政府官員，公司的合作伙伴，以及公司內(nèi)部員工等，快速銷售的同時(shí)，對(duì)外起到了較好的宣傳作用PART2工程營(yíng)銷策略工程在早期面臨困難時(shí)采用的非常規(guī)銷售策略翻開市場(chǎng)，后期銷售根本遵循推出形象與預(yù)售信息——樣板房開放——主題暖場(chǎng)活動(dòng)——熱銷公告——加推——特價(jià)或特惠——酬賓活動(dòng)的常規(guī)營(yíng)銷脈絡(luò)。本錢價(jià)內(nèi)部銷售1.08年金融危機(jī)，市場(chǎng)行情較差；2.工程急需實(shí)現(xiàn)熱銷1.11年政策調(diào)整2.大戶型產(chǎn)品受到冷落3.已無(wú)資金壓力銷售方式1.10年市場(chǎng)行情轉(zhuǎn)好2.成熟期工程口碑較好3.區(qū)域已經(jīng)炒熱快速加推，大力宣傳10年，市場(chǎng)行情和工程認(rèn)可度高每三個(gè)月一次加推，每?jī)蓚€(gè)月一次主題活動(dòng)變換，特價(jià)特惠活動(dòng)不斷，讓工程始終暴露在客戶視線中非常規(guī)措施低開高走減少宣傳，持續(xù)銷售保證溢價(jià)，持續(xù)銷售2021年2021年針對(duì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)客戶，實(shí)行一次性付款優(yōu)惠首付款，同時(shí)讓客戶辦理按揭貸款開發(fā)商通過(guò)此種方式獲得較多的現(xiàn)金，緩解了資金的壓力；而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，具有較高的風(fēng)險(xiǎn)。11年，政策調(diào)整，市場(chǎng)下行適當(dāng)減少宣傳，降低本錢，保證溢價(jià)，持續(xù)銷售PART2工程價(jià)格策略工程僅一期開盤大局部產(chǎn)品以3000元/㎡本錢價(jià)內(nèi)部銷售，之后恢復(fù)正常定價(jià)，根本保持在比雙流縣區(qū)域均價(jià)略高的水平，而相對(duì)于城南區(qū)域，工程定價(jià)擁有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。南湖國(guó)際社區(qū)備注：由于成都客戶非常注重地緣性，且本工程客戶大局部城區(qū)客戶均來(lái)自城南，故城南的成交均價(jià)相對(duì)市區(qū)整體更有參考價(jià)值住宅產(chǎn)品與市區(qū)價(jià)差比高于區(qū)域價(jià)差比低價(jià)入市快速銷售高于雙流價(jià)差：500元/㎡低于市區(qū)價(jià)差：2000元/㎡開盤以本錢價(jià)3000元/㎡PART2核心引擎策略開發(fā)商通過(guò)整合工程具備的自然、人文、景觀、商務(wù)、人氣、等六大資源，先期形成核心引擎的概念，后期通過(guò)高品質(zhì)配套將資源融入工程，主導(dǎo)工程開展。自然資源府河、江安河在此蜿蜒交匯，潤(rùn)積出2200畝天然半島、與1000畝自然活水、沿河生態(tài)景區(qū)一道。景觀資源6000畝南湖度假風(fēng)景區(qū)，16.8公里水岸風(fēng)景，200畝濕地生態(tài)景區(qū)，1.5公里原味歐洲風(fēng)情建筑，完美構(gòu)筑城南中央景區(qū)人文資源延續(xù)蓉城3000年錦江、浣花濱水人居文化，創(chuàng)造成都最大規(guī)?；钏坝^人文社區(qū)商務(wù)資源距中央商務(wù)區(qū)僅5公里，以1.5公里長(zhǎng)的歐洲商務(wù)休閑度假街區(qū)，5星級(jí)度假酒店、西餐廳、臨水咖啡吧、會(huì)議中心、酒吧，彰顯城市度假風(fēng)景區(qū)商務(wù)魅力人氣資源南湖度假風(fēng)景區(qū)作為8000萬(wàn)四川人游樂(lè)目的地，1000萬(wàn)成都人度假目的地，200萬(wàn)國(guó)際城南人商務(wù)休閑目的地，為6萬(wàn)南湖人打造出風(fēng)景區(qū)里面的都市生活PART3分期概要PART3階段分期主要策略——醞釀期醞釀期開發(fā)目標(biāo)通過(guò)對(duì)市場(chǎng)、開發(fā)目標(biāo)、地塊屬性三個(gè)先決條件進(jìn)行綜合分析，為工程后期的整體開展提供宏觀方向及策略。工程在定位上借助南湖風(fēng)景區(qū)，期望打造成為西南區(qū)域湖居標(biāo)桿，樹立產(chǎn)品品牌，完成開發(fā)目標(biāo)。森宇在雙流開發(fā)過(guò)多個(gè)以自然資源主題的工程，雙流政府看重森宇的資源開發(fā)能力，作為開發(fā)6000畝南湖度假區(qū)的置換條件協(xié)議出讓南湖國(guó)際社區(qū)的500畝地塊。工程客戶初步判斷會(huì)在區(qū)域價(jià)值提升過(guò)程中發(fā)生改變，隨著旅游區(qū)的開放與成熟，除了營(yíng)銷策略上的內(nèi)部客戶會(huì)逐漸消失，外地客戶的導(dǎo)入將會(huì)逐漸增多。產(chǎn)品打造上采用ART-DECO建筑風(fēng)格，整體打造高檔品質(zhì)形象；規(guī)劃上出于容積率的考慮，全部打造為高層產(chǎn)品，戶型根本集中在100-170㎡，改善型客戶將成為本工程主力。本工程坐落于南湖度假風(fēng)景區(qū)內(nèi)部，共享南湖風(fēng)景區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施與景觀資源，南湖公園配套設(shè)施相比其他郊區(qū)大盤外部配套設(shè)施作用更直接；正是內(nèi)外部配套設(shè)施的結(jié)合開發(fā)形本錢工程的高價(jià)值配套體系。本工程延續(xù)了森宇集團(tuán)一貫的先造景，再蓋房的開發(fā)風(fēng)格，通過(guò)對(duì)河道、湖面、交通、植被等四個(gè)層面的整治，提高工程價(jià)值，驅(qū)開工程開展。工程盈利策略分為兩種模式，一種依靠低價(jià)、中小戶型住宅產(chǎn)品快速銷售結(jié)轉(zhuǎn)現(xiàn)金模式；另外一種依靠少局部高溢價(jià)產(chǎn)品持續(xù)銷售以及商業(yè)配套的持有進(jìn)行盈利。拿地背景定位策略客戶定位產(chǎn)品策略配套體系驅(qū)動(dòng)引擎盈利策略PART3階段分期主要策略——醞釀期政府意愿森宇集團(tuán)是成都外鄉(xiāng)開發(fā)企業(yè)10強(qiáng)，開發(fā)工程多為資源性工程，且根本集中在雙流縣，能夠獲得南湖國(guó)際度假區(qū)的開發(fā)權(quán)也與其過(guò)往開發(fā)經(jīng)驗(yàn)有關(guān)；政府出讓南湖國(guó)際社區(qū)地塊給森宇的置換條件是要求森宇代為開發(fā)南湖國(guó)際度假區(qū)森宇集團(tuán)06年以247元/㎡的樓面價(jià)拿下南湖國(guó)際社區(qū)地塊，相比雙流縣06年住宅平均樓板價(jià)434元/㎡低了近一倍。區(qū)域規(guī)劃森宇意愿拿地價(jià)格森宇具有良好的景觀資源打造經(jīng)驗(yàn)雙流被納入成都新一輪城市規(guī)劃意味著工程所在區(qū)域步入大成都開展范圍。同時(shí)雙流在06年的成都市規(guī)劃修編中，被定為為：中國(guó)的西部航都，成都的南部新城森宇過(guò)往開發(fā)工程府河花園國(guó)家建設(shè)部部長(zhǎng)俞正聲高度贊賞府河音樂(lè)花園

音樂(lè)主題花園森宇音樂(lè)花園

色彩靚麗、線條流暢,自然山水園林維也納森林別墅

半山森林純獨(dú)幢別墅社區(qū)美茵河谷

三重公園水岸華宅翰林上島

景觀里生長(zhǎng)出來(lái)的建筑地塊規(guī)劃工程未來(lái)所在地塊位于南湖國(guó)際風(fēng)景度假區(qū)內(nèi)部，擁有稀有的自然環(huán)境資源；同時(shí)，政府期望南湖國(guó)際風(fēng)景區(qū)打造為成都南部新型旅游度假資源，填補(bǔ)成都市城市度假旅游空白協(xié)議成交06年地塊周邊配套較差，區(qū)域相對(duì)陌生，但是隨著政府南移確實(shí)立，以及華陽(yáng)領(lǐng)事館區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、國(guó)際級(jí)軟件園區(qū)、國(guó)際醫(yī)療板塊等多處配套的規(guī)劃，結(jié)合天府大道的強(qiáng)勢(shì)交通導(dǎo)入能力，工程地塊具有較強(qiáng)的開展空間優(yōu)勢(shì)資源拿地森宇在雙流開發(fā)過(guò)多個(gè)以自然資源主題的工程，雙流政府看重森宇的資源開發(fā)能力，作為開發(fā)6000畝南湖度假區(qū)的置換條件協(xié)議出讓南湖國(guó)際社區(qū)的500畝地塊。產(chǎn)品PART3階段分期主要策略——醞釀期工程在定位上借助南湖風(fēng)景區(qū)，期望打造成為西南區(qū)域湖居標(biāo)桿，樹立產(chǎn)品品牌，完成開發(fā)目標(biāo)。定位市場(chǎng)背景劣勢(shì)：區(qū)域相對(duì)陌生優(yōu)勢(shì)：規(guī)劃好，未來(lái)南部新城地塊屬性優(yōu)點(diǎn)：交通條件好，自然資源豐富缺點(diǎn)：周邊較荒涼，配套較差開發(fā)商憂慮：資金緊張目標(biāo)：低風(fēng)險(xiǎn)、高周轉(zhuǎn)、樹品牌西南世界級(jí)城市湖居典范工程充分借助南湖資源環(huán)境，整體定位立足拔高形象，表達(dá)品質(zhì)，力圖樹立西南標(biāo)桿；產(chǎn)品打造上多集中在改善型產(chǎn)品，防止降低產(chǎn)品品質(zhì)，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)低，現(xiàn)金回流快近郊資源首席、標(biāo)桿品質(zhì)產(chǎn)品PART3階段分期主要策略——醞釀期工程客戶初步判斷會(huì)在區(qū)域價(jià)值提升過(guò)程中發(fā)生改變，隨著旅游區(qū)的開放與成熟，除了營(yíng)銷策略上的內(nèi)部客戶會(huì)逐漸消失，外地客戶的導(dǎo)入將會(huì)逐漸增多?？蛻魠^(qū)位價(jià)值低—前期客戶初步判斷客戶來(lái)源購(gòu)買意愿占比內(nèi)部客戶價(jià)格低，未來(lái)規(guī)劃好，投資意愿較強(qiáng)，經(jīng)過(guò)合作，對(duì)森宇集團(tuán)的品牌有一定信任度70%成都市區(qū)客戶位置較偏，區(qū)域較為陌生，周邊無(wú)配套設(shè)施，對(duì)森宇集團(tuán)的品牌度了解較少，購(gòu)買客戶更多的看重區(qū)域的低價(jià)格和后期發(fā)展20%郊區(qū)客戶對(duì)區(qū)域較為熟悉，在雙流或城南工作，主要考慮區(qū)域價(jià)格較低和交通便利5%外地客戶成都輻射能力內(nèi)城市，有機(jī)場(chǎng)導(dǎo)入；看好成都城南發(fā)展或者在成都工作，能夠承受區(qū)域價(jià)格5%客戶來(lái)源購(gòu)買意愿占比成都市區(qū)客戶逐漸熟知南湖國(guó)際風(fēng)景度假區(qū)，交通便利，景觀資源較好，適合投資或者改善型居所，總價(jià)不高，多為城南改善型客戶50%郊區(qū)客戶對(duì)區(qū)域較為熟悉，在雙流或城南工作，主要考慮區(qū)域價(jià)格較低和交通便利；同時(shí)也出現(xiàn)部分投資客戶，看重南湖國(guó)際風(fēng)景區(qū)的資源環(huán)境25%外地客戶南湖國(guó)際風(fēng)景區(qū)逐漸被熟知，看好南湖國(guó)際風(fēng)景度假區(qū)的發(fā)展，外地旅游客戶對(duì)本項(xiàng)目認(rèn)可度較高，大部分認(rèn)為南湖國(guó)際社區(qū)具有投資和居住價(jià)值25%區(qū)位價(jià)提升—后期客戶開展判斷產(chǎn)品PART3階段分期主要策略——醞釀期產(chǎn)品打造上采用ART-DECO建筑風(fēng)格，整體打造高檔品質(zhì)形象；規(guī)劃上出于容積率的考慮，全部打造為高層產(chǎn)品，戶型根本集中在100-170㎡，改善型客戶將成為本工程主力。產(chǎn)品理念工程坐落于南湖國(guó)際風(fēng)景區(qū)，整體景觀營(yíng)造是工程最大優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品外立面統(tǒng)一打造ART-DECO建筑風(fēng)格，使其融入南湖風(fēng)景之中，成為景點(diǎn)主角之一；同時(shí)，作為面向改善型客戶的產(chǎn)品，ART-DECO風(fēng)格的建筑外觀和品質(zhì)也能符合大局部中產(chǎn)階級(jí)的審美。產(chǎn)品規(guī)劃組團(tuán)之間呈圍合式布局，總共52棟32-34層的高層建筑組成；整體來(lái)說(shuō)，森宇為了保證到達(dá)4.9的容積率，規(guī)劃中出現(xiàn)建筑密度較高，特定戶型朝向較差等問(wèn)題；對(duì)于較差戶型產(chǎn)品，森宇采取低價(jià)或特價(jià)銷售的方式，同時(shí)以南湖的整體價(jià)值優(yōu)勢(shì)來(lái)弱化規(guī)劃劣勢(shì)開發(fā)節(jié)奏策略產(chǎn)品產(chǎn)品PART3階段分期主要策略——醞釀期本工程坐落于南湖度假風(fēng)景區(qū)內(nèi)部，共享南湖風(fēng)景區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施與景觀資源，南湖公園配套設(shè)施相比其他郊區(qū)大盤外部配套設(shè)施作用更直接；內(nèi)外部配套設(shè)施的結(jié)合開發(fā)形本錢工程的高價(jià)值配套體系。配套配套體系整體配套開發(fā)時(shí)序：前期以外部景觀資源配套及公園打造為主，吸引人氣的同時(shí)也做為本工程的核心宣傳概念和展示面中期以社區(qū)內(nèi)部根底支撐配套為主，滿足局部入住客戶的日常生活需求后期待資金穩(wěn)定、社區(qū)入住率較高、南湖公園整體開發(fā)接近完成時(shí)，推出大型商業(yè)配套，例如五星級(jí)酒店、商業(yè)街等；生活類：1.2萬(wàn)㎡底部商業(yè)，滿足日常生活需要教育類：3000㎡國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園，滿足年輕家庭教育需要綜合類：1萬(wàn)㎡鄰里購(gòu)物中心，由超市賣場(chǎng)等多種業(yè)態(tài)組成社區(qū)內(nèi)部配套社區(qū)外部配套景觀資源配套：6000畝南湖國(guó)際風(fēng)景度假區(qū)，豐富自然資源商業(yè)配套：歐洲風(fēng)情商業(yè)街，五星級(jí)酒店，南湖會(huì)議中心，運(yùn)動(dòng)中心等生活?yuàn)蕵?lè)配套：大型主題公園、生態(tài)公園等大盤工程開發(fā)過(guò)程中根本配套設(shè)施本工程鄰近資源提供外部配套本工程價(jià)值優(yōu)勢(shì)重要局部產(chǎn)品PART3階段分期主要策略——醞釀期本工程延續(xù)了森宇集團(tuán)一貫的先造景，再蓋房的開發(fā)風(fēng)格，通過(guò)對(duì)河道、湖面、交通、植被等四個(gè)層面的整治，提高工程價(jià)值，驅(qū)開工程開展。引擎河流、湖面沿線的改造整治對(duì)府河以及江灣河的河道進(jìn)行改造以及南湖周邊的環(huán)境進(jìn)行整治，通過(guò)實(shí)景展示，驅(qū)動(dòng)旅游客戶進(jìn)入，帶開工程銷售。內(nèi)部交通道路的修繕沿河、道路綠化改造前道路改造后道路工程盈利策略分為兩種模式，一種依靠低價(jià)、中小戶型住宅產(chǎn)品快速銷售結(jié)轉(zhuǎn)現(xiàn)金模式；另外一種依靠少局部高溢價(jià)產(chǎn)品持續(xù)銷售以及商業(yè)配套的持有進(jìn)行盈利。PART3階段分期主要策略——醞釀期盈利快速結(jié)轉(zhuǎn)現(xiàn)金慢銷或持有獲得高額回報(bào)啟動(dòng)期本錢價(jià)銷售住宅回現(xiàn)成熟期住宅低開高走，獲取規(guī)模利益收尾期高價(jià)持銷大型商業(yè)持有長(zhǎng)期回報(bào)2008年2009年2021年2021年2021年2021年沿街商業(yè)銷售盈利盈利策略一盈利策略二啟動(dòng)期開發(fā)目標(biāo)PART3階段分期主要策略——啟動(dòng)期啟動(dòng)期是本工程的關(guān)鍵時(shí)期，快速回現(xiàn)、開拓市場(chǎng)、良好的資源展示凸顯工程價(jià)值，是啟動(dòng)期需要完成的開發(fā)目標(biāo)。一期選擇工程?hào)|南角組團(tuán)進(jìn)行開發(fā)，位置較偏，組團(tuán)價(jià)值相對(duì)較低，以本錢價(jià)進(jìn)行銷售的同時(shí)盡可能減少工程損失；二期組團(tuán)位置較好，產(chǎn)品面積較集中，尋求工程溢價(jià)以及核心客戶。啟動(dòng)期的配套根本以景觀打造和氣氛營(yíng)造為主，從吸引游客到傳遞工程價(jià)值，突出工程主題，放大價(jià)值優(yōu)勢(shì)。展示區(qū)設(shè)置在南湖公園中心為主，從動(dòng)線，展示節(jié)點(diǎn)等各方面都在向客戶傳遞本工程景觀價(jià)值，整體上營(yíng)造出一個(gè)歐洲小鎮(zhèn)的氣氛，力圖使客戶完全脫離工程外部荒涼的印象。產(chǎn)品策略配套策略展示區(qū)策略營(yíng)銷策略客戶定位非常規(guī)措施的本錢價(jià)內(nèi)部營(yíng)銷盡管犧牲了小局部的工程價(jià)值，但是卻為本工程擺脫了資金困境，同時(shí)對(duì)外起到了較好的宣傳作用。啟動(dòng)期由內(nèi)部客戶開拓市場(chǎng)，形成較強(qiáng)的市場(chǎng)關(guān)注度和銷售表象，從而成功的在將二期客戶轉(zhuǎn)變?yōu)橘?gòu)置能力較強(qiáng)，需求度較高的成都市區(qū)客戶，良好的形象展示和資源打造，也為本工程吸引了較多的外地客戶。開發(fā)產(chǎn)品產(chǎn)品PART3階段分期主要策略——啟動(dòng)期一期選擇工程?hào)|南角組團(tuán)進(jìn)行開發(fā)，位置較偏，組團(tuán)價(jià)值相對(duì)較低，以本錢價(jià)進(jìn)行銷售的同時(shí)盡可能減少工程損失；二期組團(tuán)位置較好，產(chǎn)品面積較集中，尋求工程溢價(jià)以及核心客戶。工程開盤當(dāng)期市場(chǎng)狀況較差區(qū)域相對(duì)陌生，周邊荒涼開發(fā)商資金鏈相對(duì)緊張一期開盤較差位置組團(tuán)，以降低價(jià)格銷售，為二期熱銷造勢(shì)阻力對(duì)策2021年11月2021年9月一期入市產(chǎn)品：24萬(wàn)方觀湖組團(tuán)位置較偏內(nèi)部去化2021年4月市場(chǎng)趨熱二期后續(xù)產(chǎn)品搭配：位置較一期好的產(chǎn)品入市，戶型面積更為集中產(chǎn)品升值啟動(dòng)期：一期約24萬(wàn)方，二期約30萬(wàn)方一期主力戶型：70-120㎡二期主力戶型：100-170㎡經(jīng)過(guò)一期產(chǎn)品的熱銷和試水，二期開盤的產(chǎn)品位置更好，房型和面積更為集中，售價(jià)也調(diào)整為市場(chǎng)正常價(jià)格開發(fā)節(jié)奏策略一期“觀湖”二期“御湖”PART3階段分期主要策略——啟動(dòng)期啟動(dòng)期的配套根本以景觀打造和氣氛營(yíng)造為主，從吸引游客到傳遞工程價(jià)值，突出工程主題，放大價(jià)值優(yōu)勢(shì)。配套08年10月洛倫茲婚慶廣場(chǎng)局部開業(yè)配套開發(fā)項(xiàng)目發(fā)展08年11月一期開盤09年1月商業(yè)街外裝完成2008年2009年09年4月二期開盤09年5月森林景觀完成09年9月南湖度假區(qū)整體開發(fā)2021年2021年啟動(dòng)區(qū)配套打造根本以外裝飾及景觀打造為主，著力于營(yíng)造出一個(gè)歐洲臨湖小鎮(zhèn)景觀，ART-DECO建筑風(fēng)格作為工業(yè)藝術(shù)的一種，也成為景區(qū)風(fēng)景之一；在前期的資源借勢(shì)和形象展示中，本工程做的比較成功社區(qū)啟動(dòng)期內(nèi)部打造PART3階段分期主要策略——啟動(dòng)期展示區(qū)設(shè)置在南湖公園中心為主，從動(dòng)線，展示節(jié)點(diǎn)等各方面都在向客戶傳遞本工程景觀價(jià)值，整體上營(yíng)造出一個(gè)歐洲小鎮(zhèn)的氣氛，力圖使客戶完全脫離工程外部荒涼的印象。展示區(qū)洛倫茲婚慶廣場(chǎng)銷售中心動(dòng)線位置：示范區(qū)位于南湖公園中心位置，擁有寬闊湖景以及景觀資源動(dòng)線：動(dòng)線上，經(jīng)過(guò)規(guī)劃路進(jìn)入示范區(qū)，一路上先經(jīng)過(guò)歐式風(fēng)格的銷售中心，出來(lái)后直達(dá)位于湖邊的婚慶廣場(chǎng)，擁有寬闊的景觀視野景觀展示：歐式小鎮(zhèn)氣氛的營(yíng)造以及哥特式的婚禮教堂的展示示范區(qū)規(guī)劃道路展示節(jié)點(diǎn)印象過(guò)渡工程周邊環(huán)境示范區(qū)環(huán)境PART3階段分期主要策略——啟動(dòng)期營(yíng)銷非常規(guī)措施的本錢價(jià)內(nèi)部營(yíng)銷盡管犧牲了小局部的工程價(jià)值，但是卻為本工程擺脫了資金困境，同時(shí)對(duì)外起到了較好的宣傳作用。本錢價(jià)內(nèi)部銷售核心宣傳賣點(diǎn)非常規(guī)措施一期主導(dǎo)力量：本錢價(jià)銷售大型景觀示范區(qū)宣傳與展示，借勢(shì)6000畝南湖資源景觀，放大工程價(jià)值銷售方式二期主導(dǎo)力量：景觀資源、區(qū)域價(jià)值每?jī)蓚€(gè)月一次主題活動(dòng)變換，特價(jià)特惠活動(dòng)不斷，讓工程始終暴露在客戶視線中針對(duì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)客戶，實(shí)行一次性付款優(yōu)惠首付款，同時(shí)讓客戶辦理按揭貸款開發(fā)商通過(guò)此種方式獲得較多的現(xiàn)金，緩解了資金的壓力；而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，具有較高的風(fēng)險(xiǎn)。快速加推，大力宣傳低開高走PART3階段分期主要策略——啟動(dòng)期客戶啟動(dòng)期由內(nèi)部客戶開拓市場(chǎng)，形成較強(qiáng)的市場(chǎng)關(guān)注度和銷售表象，從而成功的在將二期客戶轉(zhuǎn)變?yōu)橘?gòu)置能力較強(qiáng)，需求度較高的成都市區(qū)客戶，良好的形象展示和資源打造，也為本工程吸引了較多的外地客戶。產(chǎn)品升級(jí)首改客戶價(jià)格外逼首置客戶成都市客戶：除內(nèi)部客戶外，主要來(lái)自市區(qū)或者地緣性客戶投資兼度假客戶類型客戶購(gòu)因產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客戶來(lái)源客戶占比0-5%20%35%外地游客或者周邊城市客戶置業(yè)投資置業(yè)投資首置首改投資客戶5-10%35%一期大局部為內(nèi)部客戶成熟期開發(fā)目標(biāo)PART3階段分期主要策略——成熟期成熟期是本工程的核心盈利階段，景觀、配套逐漸成熟，快速加推，高密度報(bào)廣媒體推廣，獲取規(guī)模利益。產(chǎn)品策略成熟期工程分四期推盤，推出的產(chǎn)品根本集中在100-170㎡的改善型產(chǎn)品，工程憑借低總價(jià)，優(yōu)資源的特點(diǎn)快速售罄，回籠資金。配套策略成熟期工程配套以根底支撐配套為主，面臨一期、二期的交房，沿街底商、幼兒園、運(yùn)動(dòng)中心等生活設(shè)施在10年底陸續(xù)投入運(yùn)營(yíng)，滿足入住業(yè)主的日常生活需要。成熟期銷售根本遵循推出形象與預(yù)售信息——樣板房開放——主題暖場(chǎng)活動(dòng)——熱銷公告——加推——特價(jià)或特惠——酬賓活動(dòng)的常規(guī)營(yíng)銷脈絡(luò)。營(yíng)銷策略由于工程本身講客戶定位為改善型客戶，成熟期根本客戶組成和層次均為發(fā)生改變；但是隨著南湖風(fēng)景區(qū)的開發(fā)逐漸完成，游客量的增加，更多的外地人選擇置業(yè)南湖。客戶定位產(chǎn)品PART3階段分期主要策略——成熟期成熟期工程分四期推盤，推出的產(chǎn)品根本集中在100-170㎡的改善型產(chǎn)品，工程憑借低總價(jià)，優(yōu)資源的特點(diǎn)快速售罄，回籠資金。產(chǎn)品開發(fā)節(jié)奏策略三期“映湖”四期“瞰湖”五期“晟湖”六期“鏡湖”2021年11月2021年9月三期入市產(chǎn)品：20萬(wàn)方映湖組團(tuán)主力戶型：90-150㎡2021年4月四期開盤產(chǎn)品：76萬(wàn)方瞰湖組團(tuán)成熟期總開發(fā)體量為153萬(wàn)平方米，均為高層產(chǎn)品五期開盤產(chǎn)品：21萬(wàn)方晟湖組團(tuán)六期開盤產(chǎn)品：36萬(wàn)方鏡湖組團(tuán)主力戶型：120-180㎡主力戶型：110-170㎡主力戶型：110-170㎡工程進(jìn)入成熟期，配套和景觀都實(shí)施過(guò)半；經(jīng)過(guò)啟動(dòng)期的熱銷和宣傳，工程市場(chǎng)熱度逐漸攀升，一年之內(nèi)，加推四次共計(jì)153萬(wàn)方高層產(chǎn)品，準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位和推售節(jié)奏，是工程快速獲得規(guī)模利益的重要策略森宇根據(jù)自身開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和地塊容積率，選擇中端產(chǎn)品作為本工程的主力，根本實(shí)現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)、低風(fēng)險(xiǎn)、樹品牌的開發(fā)目標(biāo)PART3階段分期主要策略——成熟期成熟期工程配套以根底支撐配套為主，面臨一期、二期的交房，沿街底商、幼兒園、運(yùn)動(dòng)中心等生活設(shè)施在10年底陸續(xù)投入運(yùn)營(yíng)，滿足入住業(yè)主的日常生活需要。配套配套開發(fā)項(xiàng)目發(fā)展10年6月一期二期陸續(xù)交房10年7月沿街底商陸續(xù)開業(yè)2010年10年8月雙語(yǔ)幼兒園簽約2021年2021年10年12月三期交房10年底運(yùn)動(dòng)中心開業(yè)10年9月六期開盤2021年南湖景觀打造根本完成09年9月三期開盤10年1月四期開盤PART3階段分期主要策略——成熟期營(yíng)銷成熟期銷售根本遵循推出形象與預(yù)售信息——樣板房開放——主題暖場(chǎng)活動(dòng)——熱銷公告——加推——特價(jià)或特惠——酬賓活動(dòng)的常規(guī)營(yíng)銷脈絡(luò)。高密度轟炸式營(yíng)銷借勢(shì)南湖資源，頻繁舉行暖場(chǎng)主題活動(dòng)，營(yíng)銷了案場(chǎng)氣氛，促進(jìn)銷售南湖5.1游園活動(dòng)，即將絢爛揭幕2021年6月11日-7月11日，“南湖世界杯啤酒狂歡節(jié)〞激情開幕，黃健翔現(xiàn)場(chǎng)助陣南湖·成都家庭歡樂(lè)主場(chǎng)2021首屆南湖荷花節(jié)7月31日盛情綻放中秋南湖升明月2021南湖桂花節(jié)中秋嘉年華9月22日盛大開幕平面投放：9個(gè)報(bào)刊投放平面廣告，包括重慶晚報(bào)、新疆都市報(bào)、烏魯木齊晚報(bào)等外地報(bào)刊，足見森宇對(duì)外地客戶的重視電視投放：電視廣告投放主要集中在10年下半年，根本集中在成都本地電臺(tái)播放戶外投放：戶外候車亭、擎天柱、地鐵站牌等，多點(diǎn)投入工程宣傳09年9月至10年9月，森宇共計(jì)投放2000萬(wàn)元平面廣告、263萬(wàn)電視廣告、175萬(wàn)戶外設(shè)施廣告事件營(yíng)銷+經(jīng)過(guò)冬博會(huì)調(diào)查，新疆特別是烏魯木齊有大量的外地購(gòu)房需求；同時(shí)，相比青島、威海、大連等城市，7成新疆客戶更愿意選擇成都樓盤PART3階段分期主要策略——成熟期客戶產(chǎn)品升級(jí)首改客戶價(jià)格外逼首置客戶成都市客戶：主要來(lái)自市區(qū)或者地緣性客戶投資兼度假客戶類型客戶購(gòu)因產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客戶來(lái)源客戶占比25%15%25%外地游客或者周邊城市客戶置業(yè)投資置業(yè)投資首置首改投資客戶10%25%由于工程本身講客戶定位為改善型客戶，成熟期根本客戶組成和層次均為發(fā)生改變；但是隨著南湖風(fēng)景區(qū)的開發(fā)逐漸完成，游客量的增加，更多的外地人選擇置業(yè)南湖。相比啟動(dòng)期，外地投資客戶明顯增多PART3階段分期主要策略——收尾期收尾期開發(fā)目標(biāo)收尾期主要推售大平層產(chǎn)品，是工程整體中溢價(jià)最高的局部；大型商業(yè)配套設(shè)施將會(huì)待社區(qū)氣氛相對(duì)成熟后投入使用。產(chǎn)品策略收尾期工程打造12萬(wàn)方大平層樓王產(chǎn)品，由于面積較大，總價(jià)較高，相比前期熱銷的局面，七期去化相對(duì)較慢。配套策略工程進(jìn)入收尾期，南湖風(fēng)景區(qū)整體開發(fā)根本完成，