資產(chǎn)評(píng)估學(xué) 課件全套 第1-9章 導(dǎo)論、資產(chǎn)評(píng)估程序及基本方法-期權(quán)定價(jià)理論在資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用

《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》

1.掌握資產(chǎn)評(píng)估角度的資產(chǎn)概念，辨識(shí)資產(chǎn)的類(lèi)型。2.理解資產(chǎn)評(píng)估的概念，熟悉資產(chǎn)評(píng)估特點(diǎn)。3.理解資產(chǎn)評(píng)估目的及其資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)。4.理解資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型及其選擇5.理解并學(xué)會(huì)運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估原則。本章基本要求第一章導(dǎo)論主要內(nèi)容1.資產(chǎn)評(píng)估角度的資產(chǎn)含義和資產(chǎn)類(lèi)型2.資產(chǎn)評(píng)估概念及特點(diǎn)3.資產(chǎn)評(píng)估目的及假設(shè)4.資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型及其選擇5.資產(chǎn)評(píng)估的原則1.1資產(chǎn)的含義會(huì)計(jì)學(xué)角度資產(chǎn)是指企業(yè)過(guò)去的交易或者事項(xiàng)形成的、由企業(yè)擁有或者控制的、預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源（《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》）更強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)能否被確認(rèn)和記錄在企業(yè)會(huì)計(jì)信息中的標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)學(xué)角度資產(chǎn)是指在未來(lái)能夠給主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源更強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)的保值和增值評(píng)估學(xué)角度異于會(huì)計(jì)學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，立足資產(chǎn)估值目的，更強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)的所有權(quán)或某種權(quán)利，而不是有形資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)本身資產(chǎn)是載體，評(píng)估的是賦予該資產(chǎn)的某一方面權(quán)利1.資產(chǎn)評(píng)估角度的資產(chǎn)含義和資產(chǎn)類(lèi)型1.2資產(chǎn)類(lèi)型按照存在形態(tài)劃分有形資產(chǎn)：具有實(shí)物形態(tài)，如機(jī)器設(shè)備、房地產(chǎn)等無(wú)形資產(chǎn)：無(wú)實(shí)物形態(tài)，如專(zhuān)利技術(shù)、著作權(quán)、商標(biāo)權(quán)、商譽(yù)、土地使用權(quán)等按照能否獨(dú)立存在的標(biāo)準(zhǔn)可辨認(rèn)資產(chǎn)：能夠獨(dú)立存在，有形資產(chǎn)和除商譽(yù)以外的資產(chǎn)不可辨認(rèn)資產(chǎn)：不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)，商譽(yù)是唯一不可辨認(rèn)的資產(chǎn)按照是否具有綜合獲利能力單項(xiàng)資產(chǎn)整體資產(chǎn)：一組單項(xiàng)資產(chǎn)組合而成 資產(chǎn)類(lèi)型及其關(guān)系：2.1資產(chǎn)評(píng)估的概念資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估計(jì)的行為或過(guò)程。具體是指符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，遵循適用的評(píng)估原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型，按照法定的評(píng)估程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法，對(duì)評(píng)估對(duì)象在特定目的下評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程資產(chǎn)評(píng)估工作的構(gòu)成要素評(píng)估主體、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估目的、評(píng)估原則、價(jià)值類(lèi)型、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估程序、評(píng)估方法、評(píng)估結(jié)論2.資產(chǎn)評(píng)估概念及特點(diǎn)2.2評(píng)估依據(jù)

（一）法律、法規(guī)依據(jù)1、《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》（2016年12月1日實(shí)施）；2、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局和原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局制定的有關(guān)企業(yè)財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)、金融、稅收和資產(chǎn)管理方面的政策、法規(guī)，如：（二）資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)截止2018年，我國(guó)已經(jīng)建立包括1項(xiàng)基本準(zhǔn)則、1項(xiàng)職業(yè)道德準(zhǔn)則、12項(xiàng)執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則（其中6項(xiàng)程序準(zhǔn)則、6項(xiàng)實(shí)體準(zhǔn)則）、5項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估指南、9項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)、2項(xiàng)專(zhuān)家提示在內(nèi)的覆蓋資產(chǎn)評(píng)估主要執(zhí)業(yè)領(lǐng)域的比較完整的評(píng)估準(zhǔn)則體系。（三）其他相關(guān)法規(guī)

2.3資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)時(shí)點(diǎn)性指資產(chǎn)評(píng)估是基于某一時(shí)間點(diǎn)（評(píng)估基準(zhǔn)日）對(duì)特定資產(chǎn)進(jìn)行估值相比于評(píng)估工作日，評(píng)估基準(zhǔn)日可以是過(guò)去、現(xiàn)在或?qū)?lái)的某一天市場(chǎng)性資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值應(yīng)盡可能接近市場(chǎng)價(jià)值，接受市場(chǎng)價(jià)格的檢驗(yàn)，客觀的評(píng)估結(jié)果應(yīng)該是評(píng)估價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)格之間的差異在允許的范圍內(nèi)技術(shù)性資產(chǎn)評(píng)估需要進(jìn)行大量復(fù)雜的技術(shù)處理和必要計(jì)算資產(chǎn)評(píng)估需要綜合的知識(shí)工程技術(shù)方面的知識(shí)（如需了解資產(chǎn)的自然屬性）管理學(xué)知識(shí)（如會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)管理）經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)（如宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的預(yù)測(cè)）公正性客觀、公正進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估基于技術(shù)基礎(chǔ)（遵循評(píng)估原則、評(píng)估程序、評(píng)估方法）和組織基礎(chǔ)（對(duì)于相關(guān)當(dāng)事人，具有獨(dú)立性）咨詢性資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論只提供專(zhuān)業(yè)化評(píng)估意見(jiàn)，為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供一個(gè)參考價(jià)值，意見(jiàn)本身并無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行的效力，評(píng)估主體只是對(duì)評(píng)估結(jié)論的客觀性負(fù)責(zé)3.1資產(chǎn)評(píng)估的目的指資產(chǎn)評(píng)估行為所服務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，即估價(jià)結(jié)果的用途資產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、企業(yè)收購(gòu)兼并、企業(yè)出售、以非貨幣資產(chǎn)對(duì)外投資、企業(yè)清算、抵押（質(zhì)押）、保險(xiǎn)理賠、課稅、擔(dān)保、租賃、債務(wù)重組、財(cái)務(wù)報(bào)告及企業(yè)價(jià)值管理等3.2資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)同一資產(chǎn)在不同假設(shè)條件下其價(jià)值實(shí)現(xiàn)受到的約束不同一般假設(shè)類(lèi)型持續(xù)使用假設(shè)公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)清算假設(shè)3.資產(chǎn)評(píng)估目的及假設(shè)持續(xù)使用假設(shè)持續(xù)使用指資產(chǎn)按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用持續(xù)使用情況下，若評(píng)估所考慮細(xì)節(jié)因素不同，則評(píng)估結(jié)果也不同，如現(xiàn)行用途原地繼續(xù)使用、現(xiàn)行用途移地后繼續(xù)使用的評(píng)估結(jié)果具有較大差異是否采用持續(xù)使用假設(shè)，需要考慮經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)方面是否可行等因素公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)指待評(píng)估資產(chǎn)能夠在完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上進(jìn)行交易，從而實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值對(duì)市場(chǎng)化程度較高的資產(chǎn)宜作公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)，如住宅、汽車(chē)清算假設(shè)指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，如破產(chǎn)、抵押權(quán)實(shí)施等，將被迫以協(xié)商或拍賣(mài)方式，強(qiáng)制將其資產(chǎn)出售評(píng)估價(jià)值往往低于持續(xù)使用和公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)下的評(píng)估價(jià)值2023/12/224.1價(jià)值類(lèi)型按照《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型指導(dǎo)意見(jiàn)》分為市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值指自愿交易的買(mǎi)賣(mài)雙方在各自理性行事，且未受任何強(qiáng)迫的情況下，在評(píng)估基準(zhǔn)日就評(píng)估對(duì)象進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額買(mǎi)者與賣(mài)者自愿、獨(dú)立進(jìn)行交易，且雙方精明、慎重、自愿主要適用于公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)下的資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值包括投資價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值和殘余價(jià)值等4.資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型及其選擇投資價(jià)值：指評(píng)估對(duì)象對(duì)于具有明確目標(biāo)的特定投資者或者某一類(lèi)投資者所具有的價(jià)值估計(jì)數(shù)額在用價(jià)值：指評(píng)估對(duì)象作為企業(yè)組成部分或要素資產(chǎn)，按其正在使用方式和程度對(duì)所屬企業(yè)貢獻(xiàn)的價(jià)值估計(jì)數(shù)額清算價(jià)值：指在評(píng)估對(duì)象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常條件下的價(jià)值估計(jì)數(shù)額殘余價(jià)值：指機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等拆零變現(xiàn)的價(jià)值估計(jì)數(shù)額4.1資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型選擇需充分考慮資產(chǎn)評(píng)估目的、市場(chǎng)條件、評(píng)估對(duì)象自身?xiàng)l件，以及資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)與價(jià)值類(lèi)型的相關(guān)性資產(chǎn)評(píng)估目的若可視為在公開(kāi)市場(chǎng)交易的資產(chǎn)業(yè)務(wù)，其價(jià)值類(lèi)型應(yīng)該選擇市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型如貸款擔(dān)保目的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估目的不能夠視為在公開(kāi)市場(chǎng)交易的資產(chǎn)業(yè)務(wù)，其價(jià)值類(lèi)型應(yīng)該選擇市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類(lèi)型如保險(xiǎn)、稅收、投資、清算等目的的資產(chǎn)評(píng)估以財(cái)務(wù)報(bào)告及會(huì)計(jì)事項(xiàng)為目的的資產(chǎn)評(píng)估根據(jù)具體情況，選用市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型或市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類(lèi)型5.1工作原則獨(dú)立性原則客觀性原則估價(jià)要素和基礎(chǔ)資料減少主觀判斷科學(xué)性原則按照規(guī)定評(píng)估程序，根據(jù)評(píng)估目的，選擇適用的價(jià)值類(lèi)型，采用適宜的估價(jià)方法，制定科學(xué)的評(píng)估實(shí)施方案，確保評(píng)估結(jié)果的科學(xué)合理5.資產(chǎn)評(píng)估的原則5.2經(jīng)濟(jì)原則貢獻(xiàn)原則某資產(chǎn)價(jià)值與其他相關(guān)聯(lián)資產(chǎn)相聯(lián)系待評(píng)估資產(chǎn)的邊際貢獻(xiàn)如何替代原則同一市場(chǎng)上相同（或近似）物品應(yīng)具有相近價(jià)值該原則要求盡可能利用與估價(jià)對(duì)象特征相類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)交易資料來(lái)進(jìn)行分析，評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值預(yù)期收益原則資產(chǎn)價(jià)值取決于評(píng)估基準(zhǔn)日后能夠產(chǎn)生的預(yù)期凈收益供求原則資產(chǎn)評(píng)估時(shí)應(yīng)充分考慮評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)供求狀況最佳使用原則最佳使用指在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的前提條件下，能夠使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的利用方式包括保持現(xiàn)狀、轉(zhuǎn)換用途、投資改造、重新利用等狀態(tài)第二章

資產(chǎn)評(píng)估程序及基本方法資產(chǎn)評(píng)估的程序資產(chǎn)評(píng)估基本方法概述成本法市場(chǎng)法收益法2018年10月11日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布行政處罰決定書(shū)，針對(duì)A資產(chǎn)評(píng)估公司針對(duì)某科技有限公司股東權(quán)益的評(píng)估未勤勉盡責(zé)予以行政處罰。處罰書(shū)中提到：“根據(jù)“項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)調(diào)查表”底稿，評(píng)估人員對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)調(diào)查時(shí)間晚于進(jìn)場(chǎng)開(kāi)展評(píng)估工作時(shí)間，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)不及時(shí)，該行為違反了《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估程序》第十二條的規(guī)定。”“簽訂的《資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)》顯示簽署日期晚于已進(jìn)場(chǎng)開(kāi)展評(píng)估工作，業(yè)務(wù)約定書(shū)簽訂不及時(shí)，該行為違反了《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——業(yè)務(wù)約定書(shū)》第六條第一款和《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估程序》第十三條的規(guī)定。”““資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目工作計(jì)劃”中的評(píng)估小組僅安排負(fù)責(zé)經(jīng)理××和項(xiàng)目經(jīng)理××，對(duì)其他評(píng)估人員未進(jìn)行計(jì)劃安排，也未根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)實(shí)施過(guò)程中的情況變化進(jìn)行必要調(diào)整，評(píng)估計(jì)劃制定不完整，該行為違反了《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估程序》第十四條的規(guī)定。”資產(chǎn)評(píng)估的程序

（1）明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)委托方、產(chǎn)權(quán)持有者、評(píng)估報(bào)告使用者資產(chǎn)評(píng)估目的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍價(jià)值類(lèi)型評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估報(bào)告使用范圍評(píng)估報(bào)告提交時(shí)間及方式評(píng)估費(fèi)、支付時(shí)間和方式其他事項(xiàng)接不接？ 專(zhuān)業(yè)能力，獨(dú)立性以及業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)評(píng)估的程序（2）簽訂業(yè)務(wù)委托合同（3）編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃評(píng)估工作的總體思路和詳細(xì)實(shí)施方案現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查評(píng)估的技術(shù)路線和方法需要收集的資料及收集渠道時(shí)間和費(fèi)用計(jì)劃人力資源配備進(jìn)度安排（4）進(jìn)行評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查是否存在，產(chǎn)權(quán)狀況和技術(shù)狀況（資產(chǎn)新舊程度、運(yùn)行狀況、質(zhì)量等）資產(chǎn)評(píng)估的程序（5）收集整理評(píng)估資料收集渠道：市場(chǎng)、當(dāng)事方、政府部門(mén)、各類(lèi)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)等產(chǎn)權(quán)證明文件：如土地使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證參照物特性及其市場(chǎng)交易信息技術(shù)資料（6）評(píng)定估算形成結(jié)論分析市場(chǎng)法、收益法和成本法等資產(chǎn)評(píng)估方法的適用性，恰當(dāng)選擇評(píng)估方法選取相應(yīng)模型、參數(shù)綜合分析初步評(píng)估結(jié)果資產(chǎn)評(píng)估的程序（7）編制出具評(píng)估報(bào)告內(nèi)容和格式應(yīng)當(dāng)遵循《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》涉及國(guó)有資產(chǎn)的，遵循《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》提交前可與委托方進(jìn)行必要溝通（8）整理歸集評(píng)估檔案管理類(lèi)工作底稿操作類(lèi)工作底稿紙質(zhì)、電子文檔資產(chǎn)評(píng)估檔案保存期限不少于十五年。屬于法定資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的，不少于三十年。資產(chǎn)評(píng)估方法如何做

資產(chǎn)評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段。是在工程技術(shù)、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)等學(xué)科中的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點(diǎn)形成的一整套方法體系。《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》（2017年8月23日財(cái)政部）

第十六條確定資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，依法選擇評(píng)估方法。成本法

1.成本法的基本概念概念：是指在被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日的重置成本的基礎(chǔ)上，扣減其各項(xiàng)價(jià)值損耗，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。資產(chǎn)評(píng)估值＝待評(píng)估資產(chǎn)重置成本—實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值2.重置成本及其估算方法2.1重置成本概念重置成本一般可分為復(fù)原重置成本或更新重置成本復(fù)原重置成本(reproductioncostnew，復(fù)制品成本)，指在評(píng)估基準(zhǔn)日，用與估價(jià)對(duì)象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一項(xiàng)與估價(jià)對(duì)象完全相同的全新資產(chǎn)的成本。更新重置成本（replacementcostnew，替代品成本），指在評(píng)估基準(zhǔn)日，運(yùn)用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一項(xiàng)與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本。 2.2復(fù)原重置成本與更新重置成本的異同相同點(diǎn)均采用生產(chǎn)材料的現(xiàn)時(shí)價(jià)格構(gòu)建一項(xiàng)全新資產(chǎn)的成本不同點(diǎn)采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等不同要求構(gòu)建的資產(chǎn)結(jié)果不同與歷史成本有什么區(qū)別？歷史成本是當(dāng)初構(gòu)建資產(chǎn)時(shí)的物價(jià)水平，重置成本反應(yīng)現(xiàn)在的物價(jià)水平例：有一臺(tái)2016年生產(chǎn)并購(gòu)買(mǎi)的辦公桌，評(píng)估基準(zhǔn)日是2019年1月1日。2016年，辦公桌=2個(gè)人工+0.5m3木材+10個(gè)釘子+0.5㎏油漆2019年，辦公桌=1個(gè)人工+0.4m3木材+8個(gè)釘子+0.4㎏油漆各原材料價(jià)格如表所示：歷史成本＝2個(gè)人×8元/人＋0.5m3木材×50元/m3＋10個(gè)釘子×0.3元/釘子＋0.5kg×7元/kg＝47.5元復(fù)原重置成本＝2個(gè)人×8.5元/人＋0.5m3木材×51元/m3＋10個(gè)釘子×0.1元/釘子＋0.5kg×4元/kg＝45.5元更新重置成本＝1個(gè)人×8.5元/人＋0.4m3木材×51元/m3＋8個(gè)釘子×0.1元/釘子＋0.4kg×4元/kg＝31.3元原材料價(jià)格人工（元/個(gè)）木材（元/㎡）釘子（元/個(gè)）油漆（元/㎏）20168500.3720198.5510.142.3重置成本的估值方法重置成本評(píng)估方法重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能價(jià)值法規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法復(fù)原重置成本更新重置成本（1）重置核算法是利用成本核算的基本原理，將重新取得資產(chǎn)所需的成本項(xiàng)目逐項(xiàng)進(jìn)行計(jì)算并累加來(lái)估算重置成本的一種方法，成本一般分為直接成本和間接成本計(jì)算公式

重置成本＝直接成本＋間接成本

建造成本構(gòu)成：房屋建筑物的基礎(chǔ)、墻體、屋面等取得成本構(gòu)成：購(gòu)買(mǎi)價(jià)格安裝調(diào)試費(fèi)運(yùn)雜費(fèi)人工費(fèi)間接成本構(gòu)成：取得和建造資產(chǎn)的管理費(fèi)用、設(shè)計(jì)制圖等費(fèi)用（2）物價(jià)指數(shù)法基本原理在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過(guò)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將其調(diào)整為評(píng)估基準(zhǔn)日的重置成本。計(jì)算公式資產(chǎn)重置成本＝資產(chǎn)賬面原值×物價(jià)變動(dòng)指數(shù)物價(jià)變動(dòng)指數(shù)定基指數(shù)環(huán)比指數(shù)評(píng)估基準(zhǔn)日定基物價(jià)指數(shù)資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)定基物價(jià)指數(shù)＝＝a1×a2×a3……an（其中an表示第n年環(huán)比價(jià)格指數(shù)，環(huán)比價(jià)格指數(shù)即本期與上期相比而得出的指數(shù)）（3）功能價(jià)值法（生產(chǎn)能力比例法）基本原理假定資產(chǎn)生產(chǎn)能力與其成本之間存在線性關(guān)系選擇與被評(píng)估資產(chǎn)具有相同或相似功能的資產(chǎn)作參照物，計(jì)算可比參照物的單位生產(chǎn)能力價(jià)格，然后根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力推算被評(píng)估資產(chǎn)重置成本的方法。計(jì)算公式待評(píng)估資產(chǎn)的重置成本=待評(píng)估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力*[參照物的重置成本/參照物的生產(chǎn)能力]=參照物的重置成本*[待評(píng)估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力/參照物的生產(chǎn)能力]（4）

規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法假定待評(píng)估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與價(jià)值呈非線性關(guān)系生產(chǎn)能力越大，單位生產(chǎn)能力的價(jià)格越低資產(chǎn)重置成本=參照物的重置成本×[待評(píng)估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力/參照物的生產(chǎn)能力]xX為經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，稱(chēng)為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)3.實(shí)體性貶值含義使用和自然力導(dǎo)致的物理性能下降而引起的貶值決定實(shí)體性貶值的因素使用時(shí)間使用率，也叫利用率（使用強(qiáng)度）資產(chǎn)本身的質(zhì)量維修保養(yǎng)程度估算方法（1）觀察法

根據(jù)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)來(lái)判定資產(chǎn)的實(shí)體性貶值率計(jì)算公式為：資產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置成本×實(shí)體性貶值率

通過(guò)觀察確定新舊程度主要觀察被評(píng)估資產(chǎn)的外表：光潔度腐蝕程度形體物理變化程度等（2）使用年限法根據(jù)資產(chǎn)實(shí)際已經(jīng)使用過(guò)的年限與總可使用年限的比率，來(lái)確定資產(chǎn)的有形損耗程度。資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=（重置成本-預(yù)計(jì)殘值）

×[實(shí)際已使用年限÷總使用年限]

名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

截止評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間截止評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間×100％指資產(chǎn)從購(gòu)進(jìn)使用到評(píng)估基準(zhǔn)日的年限（實(shí)際已使用年限+尚可使用年限）例；被評(píng)估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺(tái)設(shè)備，評(píng)估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備2015年1月購(gòu)進(jìn)，2019年1月評(píng)估；其重置成本為500000元，殘值為2000元，尚可使用5年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時(shí)，該設(shè)備實(shí)際每天工作5小時(shí)。求該設(shè)備的實(shí)體性貶值。資產(chǎn)利用率=(4×360×5)/(4×360×8)=62.5%實(shí)際已使用年限=4×62.5%=2.5（年）總使用年限=2.5+5=7.5（年）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=（500000－2000）×2.5/7.5=166000元4.功能性貶值含義新技術(shù)的推廣和使用引起的資產(chǎn)功能（如資產(chǎn)效用、生產(chǎn)加工能力）相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損耗。功能性貶值有兩種表現(xiàn)形式:（1）超額投資成本（2）超額運(yùn)營(yíng)成本（1）超額投資成本：由于新技術(shù)、新材料、新工藝不斷出現(xiàn)，使得相同功能的設(shè)備的建造成本比過(guò)去降低，原有設(shè)備中就有一部分超額投資得不到補(bǔ)償。它主要反映為更新重置成本低于復(fù)原重置成本。

超額投資成本＝復(fù)原重置成本－更新重置成本

注意：①如果使用復(fù)原重置成本則應(yīng)考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值；②如使用的是更新重置成本，這種貶值因素則已經(jīng)考慮在內(nèi)了，無(wú)需考慮（2）超額運(yùn)營(yíng)成本：由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設(shè)備，致使原有設(shè)備的功能落后于新設(shè)備，舊設(shè)備在營(yíng)運(yùn)成本上高于新設(shè)備。

估算步驟：1.計(jì)算年超額運(yùn)營(yíng)成本

年超額運(yùn)營(yíng)成本=被評(píng)估資產(chǎn)年運(yùn)營(yíng)成本-參照物年運(yùn)營(yíng)成本2.計(jì)算年凈超額運(yùn)營(yíng)成本

年凈超額運(yùn)營(yíng)成本＝年超額運(yùn)營(yíng)成本×（1-所得稅率）3.估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命4.將年凈超額運(yùn)營(yíng)成本在剩余壽命期內(nèi)折現(xiàn)并求和資產(chǎn)功能性貶值額=Σ[年凈超額運(yùn)營(yíng)成本/(1+折現(xiàn)率)n]該折現(xiàn)值之和就是被評(píng)估資產(chǎn)的由超額運(yùn)營(yíng)成本造成的功能性貶值。例題：某待評(píng)估生產(chǎn)控制裝置運(yùn)行需要6名技術(shù)操作人員，而目前新式同類(lèi)控制裝置僅需要4名操作人員。假定待評(píng)裝置與新裝置的運(yùn)營(yíng)成本在其他方面相同，操作人員人均年工資福利費(fèi)為12000元，待評(píng)估資產(chǎn)還可以使用3年，所得稅稅率為25%，適用折現(xiàn)率為10%，根據(jù)上述材料測(cè)算待評(píng)估資產(chǎn)的功能性貶值。1.待評(píng)估資產(chǎn)的年超額運(yùn)營(yíng)成本：（6-4）×12000=24000（元）2.年凈超額運(yùn)營(yíng)成本：24000×（1-25%）=18000（元）3.在剩余使用年限內(nèi)的凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)值為：18000×（P/A，10%，3）=18000×2.4869=44764.2（元）5.經(jīng)濟(jì)性貶值含義經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失產(chǎn)生的原因有：（1）競(jìng)爭(zhēng)加劇，社會(huì)總需求減少，導(dǎo)致開(kāi)工不足；（2）材料供應(yīng)不暢，導(dǎo)致開(kāi)工不足；（3）材料成本增加，導(dǎo)致企業(yè)費(fèi)用直線上升；（4）通貨膨脹的情況下，國(guó)家實(shí)行高利率政策，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本加大；（5）產(chǎn)業(yè)政策的變動(dòng)，縮短使用壽命當(dāng)資產(chǎn)使用基本正常時(shí)，不需要計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值。市場(chǎng)法1.概念

市場(chǎng)法是指通過(guò)將評(píng)估對(duì)象與可比參照物進(jìn)行比較，以可比參照物的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。2.前提條件評(píng)估對(duì)象或者可比參照物具有公開(kāi)的市場(chǎng)，以及相對(duì)活躍的交易交易及交易標(biāo)的的必要信息是可以獲得的

3.評(píng)估步驟確定待評(píng)估資產(chǎn)選擇參照物比較差異因素調(diào)整差異指標(biāo)綜合分析得出結(jié)果1.參照物的可比性：功能、市場(chǎng)條件、資產(chǎn)實(shí)體特征和質(zhì)量、成交時(shí)間等。2.參照物數(shù)量：三個(gè)以上。1.選擇差異因素：根據(jù)資產(chǎn)種類(lèi)，選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值影響較大的因素。2.指標(biāo)對(duì)比、量化差異。以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，將各項(xiàng)差異指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，得出初評(píng)結(jié)果。對(duì)初評(píng)結(jié)果進(jìn)行分析，用統(tǒng)計(jì)分析或其他方法判斷結(jié)果的合理性。4.進(jìn)行比較和分析的調(diào)整因素市場(chǎng)法的基本計(jì)算公式為：評(píng)估價(jià)值=參照物交易價(jià)格+Σ評(píng)估對(duì)象優(yōu)于參照物因素引起的價(jià)格差額-Σ評(píng)估對(duì)象劣于參照物因素引起的價(jià)格差額或：評(píng)估價(jià)值=參照物交易價(jià)格×修正系數(shù)(1)時(shí)間因素

時(shí)間因素是指參照物交易時(shí)間與待評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間上的不一致所導(dǎo)致的差異。如果評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有時(shí)間因素的影響時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：

評(píng)估值＝參照物價(jià)格×交易時(shí)間差異修正系數(shù)

案例1某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時(shí)間為2003年，位置在某市鬧市區(qū)，評(píng)估基準(zhǔn)日為2019年5月1日。在待估房屋附近，于2018年12月曾發(fā)生過(guò)房屋交易活動(dòng)，交易價(jià)格為58000元。經(jīng)調(diào)查和分析，評(píng)估人員認(rèn)為該居住用房所處位置、面積、建造時(shí)間、交易的市場(chǎng)條件等方面與待估資產(chǎn)基本相同。經(jīng)調(diào)查，2019年5月居住用房?jī)r(jià)格與2018年12月相比上升了9.3%，則：資產(chǎn)評(píng)估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)(2)地域因素

地域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響差異。地域因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響尤為突出。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有區(qū)域因素的影響時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：

評(píng)估值＝參照物價(jià)格×地域因素修正系數(shù)

(3)功能因素

功能因素是指資產(chǎn)功能對(duì)價(jià)格的影響。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有功能因素的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：

評(píng)估值＝參照物價(jià)格×功能差異修正系數(shù)

案例2某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150噸。評(píng)估基準(zhǔn)日為2019年5月1日。評(píng)估人員收集的信息：（1）從市場(chǎng)上收集到一個(gè)該類(lèi)設(shè)備近期交易的案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場(chǎng)成交價(jià)格為160萬(wàn)元。（2）將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進(jìn)行對(duì)比并尋找差異。（3）發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參照設(shè)備成交到評(píng)估基準(zhǔn)日之間，該類(lèi)設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。問(wèn)：可否采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，如果可以，則評(píng)估值應(yīng)該是多少？分析：由于待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，可采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可通過(guò)調(diào)整功能差異來(lái)估算該資產(chǎn)的價(jià)值。

評(píng)估值=160×150/210=114.29(萬(wàn)元)(4)交易因素。

交易因素主要包括交易的市場(chǎng)條件和交易條件。市場(chǎng)條件主要是指參照物成交時(shí)的市場(chǎng)條件與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件是屬于公開(kāi)市場(chǎng)或非公開(kāi)市場(chǎng)以及市場(chǎng)供求狀況（如破產(chǎn)清算、關(guān)聯(lián)交易等）。交易條件主要包括交易批量、動(dòng)機(jī)（買(mǎi)者急于買(mǎi)入，賣(mài)者急于賣(mài)出等）等。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有交易情況的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：

評(píng)估值＝參照物價(jià)格×交易情況修正系數(shù)

案例3某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進(jìn)行破產(chǎn)清算，其中有一套機(jī)器設(shè)備需拍賣(mài)。評(píng)估人員從市場(chǎng)上搜集到正常交易情況下的一個(gè)交易案例，該交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號(hào)、性能、新舊程度基本相同，成交時(shí)間為2019年5月1日，成交價(jià)格為365.2萬(wàn)元。評(píng)估基準(zhǔn)日為2019年5月6日。分析：待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市場(chǎng)交易條件這一指標(biāo)上，可通過(guò)調(diào)整交易條件來(lái)估算該套待估設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)評(píng)估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價(jià)格將低于正常售價(jià)的30%，則待估資產(chǎn)的評(píng)估值為：資產(chǎn)評(píng)估值=365.2×(1-30％)=255.64（萬(wàn)元）(5)個(gè)別因素個(gè)別因素主要包括資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號(hào)等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有個(gè)別因素的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：

評(píng)估值＝參照物價(jià)格×個(gè)別因素修正系數(shù)5.市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格；（2）評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。缺點(diǎn)：（1）需要有公開(kāi)活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用；（2）不適用于專(zhuān)用機(jī)器、設(shè)備和大部分的無(wú)形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評(píng)估。收益法

1.收益法概念及其適用的前提條件收益法是指將評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，以確定其價(jià)值的評(píng)估方法。一般公式：i=1，2，…，n其中，Ai表示第i年的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流，r表示折現(xiàn)率，n為收益期限。應(yīng)用的前提條件：評(píng)估對(duì)象的未來(lái)收益可以預(yù)期并用貨幣計(jì)量收益所對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)能夠度量收益期限能夠確定或者合理預(yù)期特殊情形陷入財(cái)務(wù)拮據(jù)的公司收益呈現(xiàn)周期性的公司重組公司進(jìn)行購(gòu)并事項(xiàng)的公司2.收益法的常用公式（一）未來(lái)收益有限期當(dāng)收益期有限時(shí)，Ri中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額例：某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)3年，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓?zhuān)豢紤]期末殘值。經(jīng)預(yù)測(cè)得出3年內(nèi)各年預(yù)期收益的數(shù)據(jù)如下表（單位萬(wàn)元）其評(píng)估值為：283+356+167.0=806.9（萬(wàn)元）收益額折現(xiàn)率（%）折現(xiàn)系數(shù)收益折現(xiàn)值第一年30060.9434283第二年40060.8900356第三年20060.8396167.9在每期收益等額的情況下：等價(jià)于有限期年金現(xiàn)值計(jì)算：P=A×（1－(1＋i)-n）/i=A×（P/A，i，n)P=?R3012345R5R4R2R1P=?A012345AAAA（二）未來(lái)收益無(wú)限期（1）每期收益等額（2）每期收益以g的速度逐年遞增123t

A0A0(1＋g)1A0(1＋g)2A0(1＋g)3A0(1＋g)tV

V=A0（1＋g）/（r－g）=A1/（r－g）（n→+∞）

（3）未來(lái)預(yù)期收益分階段變化例如：成長(zhǎng)性企業(yè)先預(yù)測(cè)若干年內(nèi)的各年預(yù)期收益額，再假設(shè)若干年的最后一年開(kāi)始，以后各年預(yù)測(cè)收益額均相同。計(jì)算方式：分段計(jì)算前若干年：未來(lái)收益期有限的情況之后：無(wú)限期未來(lái)收益年金化0123456789例：某企業(yè)預(yù)計(jì)未來(lái)五年收益額分別是12萬(wàn)元、15萬(wàn)元、13萬(wàn)元、11萬(wàn)元和14萬(wàn)元，假設(shè)從第六年開(kāi)始，以后各年收益均為14萬(wàn)元，確定的折現(xiàn)率為10%。確定該企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營(yíng)下的評(píng)估值。首先確定未來(lái)五年收益額的現(xiàn)值=12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209=49.2777（萬(wàn)元）其次，將第六年以后的收益進(jìn)行資本化處理=14/10%=140（萬(wàn)元）最后，確定該企業(yè)評(píng)估值=49.2777+140×0.6209=136.2（萬(wàn)元）（P/F,10%,1）=0.9091;（P/F,10%,2）=0.8264;（P/F,10%,3）=0.7513;（P/F,10%,4）=0.6830;（P/F,10%,5）=0.62093.預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算=資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收入-經(jīng)營(yíng)管理成本（銷(xiāo)售費(fèi)用、維修費(fèi)、管理費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)、稅費(fèi)、原材料費(fèi)用、工資等）注意：不包括折舊，折舊為非付現(xiàn)費(fèi)用（無(wú)實(shí)際現(xiàn)金流出）；融資成本（利息）的處理比較特殊：有時(shí)其所蘊(yùn)含風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在折現(xiàn)率的估計(jì)中，有時(shí)則體現(xiàn)在費(fèi)用中，視不同情況而定收益額的其他口徑：凈利潤(rùn)、凈現(xiàn)金流量、經(jīng)濟(jì)附加值等選擇何種，根據(jù)評(píng)估資產(chǎn)的類(lèi)型、特點(diǎn)以及評(píng)估目的確定，并與折現(xiàn)率或資本化率口徑保持一致4.折現(xiàn)率的估算含義：投資者投資于一項(xiàng)資產(chǎn)的期望報(bào)酬率，它是機(jī)會(huì)成本或資本成本（或貨幣時(shí)間價(jià)值）的體現(xiàn)估算方法市場(chǎng)比較法：通過(guò)調(diào)查和分析市場(chǎng)上相似資產(chǎn)的投資收益率，來(lái)確定待評(píng)估資產(chǎn)的投資期望報(bào)酬率資本資產(chǎn)定價(jià)模型法加權(quán)平均資本成本法資本資產(chǎn)定價(jià)模型法解決風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬的衡量問(wèn)題投資期望報(bào)酬率=貨幣時(shí)間價(jià)值+通貨膨脹+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率RR:因承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)而獲得的額外報(bào)酬RF:無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率,一般用國(guó)債收益率來(lái)描述用R表示資產(chǎn)組合(或單項(xiàng)資產(chǎn))的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)(可分散風(fēng)險(xiǎn))指?jìng)€(gè)別公司的特有事件造成的風(fēng)險(xiǎn)如:一家公司的罷工、新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)失敗、失去重要的銷(xiāo)售合同、訴訟失敗，或者宣告發(fā)現(xiàn)新礦藏、取得一個(gè)重要合同非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)別公司或個(gè)別資產(chǎn)所特有的，因此又稱(chēng)“特殊風(fēng)險(xiǎn)”或“特有風(fēng)險(xiǎn)”；非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)投資多樣化（即投資組合）分散掉，因此又稱(chēng)可分散風(fēng)險(xiǎn)不可分散風(fēng)險(xiǎn)(系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn))指那些可以影響所有公司的因素引起的風(fēng)險(xiǎn)如:戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)衰退、通貨膨脹、高利率等發(fā)生意外的、非預(yù)期的變動(dòng)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是影響整個(gè)資本市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，所以也稱(chēng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，由于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有有效的方法排除，所以又稱(chēng)“不可分散風(fēng)險(xiǎn)”可分散風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)科學(xué)增加組合數(shù)量來(lái)降低資產(chǎn)組合的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬計(jì)量(2)不可分散風(fēng)險(xiǎn)程度:用β系數(shù)來(lái)衡量(1)資產(chǎn)組合要求補(bǔ)償?shù)氖遣豢煞稚L(fēng)險(xiǎn)整體市場(chǎng)（或市場(chǎng)組合）的β系數(shù)為1β>1:說(shuō)明投資組合風(fēng)險(xiǎn)大于整個(gè)市場(chǎng)（或市場(chǎng)組合）的風(fēng)險(xiǎn)β<1:說(shuō)明投資組合風(fēng)險(xiǎn)小于整個(gè)市場(chǎng)（或市場(chǎng)組合）的風(fēng)險(xiǎn)RP=βp(Rm-RF)

(3) 資產(chǎn)組合風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬計(jì)算

(4) 資產(chǎn)的期望報(bào)酬率

R=RF+Rp=RF+βp(Rm-RF)RP:

資產(chǎn)組合風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率βp: 資產(chǎn)組合β系數(shù)Rm: 市場(chǎng)組合的投資報(bào)酬率或資產(chǎn)平均回報(bào)率RF: 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

加權(quán)平均資本成本法資本的來(lái)源有兩個(gè)：權(quán)益資本和負(fù)債資本加權(quán)平均資本成本=權(quán)益成本×權(quán)益占比+稅前負(fù)債成本×（1-所得稅稅率）×負(fù)債占比例：某類(lèi)企業(yè)的目標(biāo)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)是40%負(fù)債，60%權(quán)益，稅前負(fù)債成本是7%，權(quán)益成本是14%，所得稅稅率為25%，計(jì)算加權(quán)平均資本成本（折現(xiàn)率）。加權(quán)平均資本成本=

14%×60%＋7%×（1－25%）×40%=10.5%5.收益期限的估算收益期限是指資產(chǎn)能夠產(chǎn)生凈現(xiàn)金流的年限。一般由評(píng)估人員根據(jù)未來(lái)的獲利情況、資產(chǎn)損耗情況、法律規(guī)定等因素確定。

6.收益法的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價(jià)值與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值，易為買(mǎi)賣(mài)雙方接受缺點(diǎn)預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難度較大，受較強(qiáng)主觀判斷和不可預(yù)見(jiàn)因素影響適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和未來(lái)收益可預(yù)測(cè)的單項(xiàng)資產(chǎn)市場(chǎng)途徑成本途徑收益途徑過(guò)去未來(lái)成本法市場(chǎng)法收益法現(xiàn)時(shí)數(shù)據(jù)采集主要途徑評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)評(píng)估基本方法總結(jié)1.了解機(jī)器設(shè)備的類(lèi)型和評(píng)估特點(diǎn)。2.掌握機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法、市場(chǎng)法。3.掌握機(jī)器設(shè)備重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法。4.掌握機(jī)器設(shè)備市場(chǎng)比較法中有關(guān)比較指標(biāo)的修正系數(shù)確定。本章基本要求第三章機(jī)器設(shè)備評(píng)估主要內(nèi)容1.機(jī)器設(shè)備評(píng)估特點(diǎn)及其方法選擇2.機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法2.1重置成本的構(gòu)成2.2重置成本的估算2.3各種貶值的估算3.機(jī)器設(shè)備的市場(chǎng)法會(huì)計(jì)角度概念

符合固定資產(chǎn)定義（①為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有的；②使用壽命超過(guò)一個(gè)會(huì)計(jì)年度的有形資產(chǎn)）和確認(rèn)條件

的機(jī)器、設(shè)備、裝置、儀器、工具或器皿等。評(píng)估角度概念利用機(jī)械原理以及其他科學(xué)原理制造的、被特定主體擁有或者控制的有形資產(chǎn)，包括機(jī)器、儀器、器械、裝置、附屬的特殊建筑物等。1.機(jī)器設(shè)備評(píng)估特點(diǎn)及其方法選擇1.1機(jī)器設(shè)備的概念1.2資產(chǎn)評(píng)估角度的機(jī)器設(shè)備分類(lèi)按現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度分類(lèi)——6類(lèi)

1.生產(chǎn)用機(jī)器設(shè)備2.非生產(chǎn)用機(jī)器設(shè)備3.租出機(jī)器設(shè)備4.未使用機(jī)器設(shè)備5.不需用機(jī)器設(shè)備6.融資租入機(jī)器設(shè)備1.通用設(shè)備：產(chǎn)品和加工對(duì)象不確定，具有綜合加工能力的設(shè)備；或沒(méi)有專(zhuān)門(mén)用途，可適用于多行業(yè)的設(shè)備。2.專(zhuān)用設(shè)備：專(zhuān)門(mén)生產(chǎn)、加工一種或一類(lèi)產(chǎn)品的設(shè)備，或?qū)ｉT(mén)用于某一行業(yè)的設(shè)備。按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)分類(lèi)——國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局2011年頒布的《固定資產(chǎn)分類(lèi)與代碼》（GB14885-2010）按再生產(chǎn)中的作用分類(lèi)1.生產(chǎn)工藝類(lèi)設(shè)備：如機(jī)械加工設(shè)備中的車(chē)、銑、鍛、刨、磨、拉床等2.輔助生產(chǎn)設(shè)備：如供熱、供水、供電設(shè)備等3.服務(wù)設(shè)備：通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)等按重要性劃分，分為關(guān)鍵（A類(lèi)）、重要（B類(lèi)）、一般（C類(lèi)）1.3機(jī)器設(shè)備評(píng)估的特點(diǎn)（1）機(jī)器設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)通常與企業(yè)其他資產(chǎn)（如房屋建筑、土地、流動(dòng)資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)）聯(lián)系在一起，不具備單獨(dú)獲利能力，因此收益法受到很大限制，通常采用成本法和市場(chǎng)法；（2）機(jī)器設(shè)備種類(lèi)繁多，個(gè)體特征（如磨損特點(diǎn)、性能）差異很大，確定貶值損失時(shí)需要逐臺(tái)進(jìn)行核實(shí)和評(píng)估；（3）機(jī)器設(shè)備評(píng)估技術(shù)較強(qiáng)，評(píng)估應(yīng)以技術(shù)檢測(cè)為基礎(chǔ)，正確確定機(jī)器設(shè)備的物理壽命、技術(shù)壽命、經(jīng)濟(jì)壽命及其損耗程度2.機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法2.1機(jī)器設(shè)備重置成本的構(gòu)成直接成本間接成本管理費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)購(gòu)買(mǎi)或建造費(fèi)運(yùn)雜費(fèi)安裝費(fèi)基礎(chǔ)費(fèi)其他合理成本貸款利息（資金成本）機(jī)器設(shè)備重置成本2.2機(jī)器設(shè)備重置成本的估算2.2.1重置核算法（1）外購(gòu)設(shè)備國(guó)內(nèi)設(shè)備外購(gòu)單臺(tái)不需安裝的國(guó)內(nèi)設(shè)備重置成本=全新設(shè)備基準(zhǔn)日的公開(kāi)市場(chǎng)成交價(jià)格+運(yùn)雜費(fèi)或=全新設(shè)備基準(zhǔn)日的公開(kāi)市場(chǎng)成交價(jià)格（1+運(yùn)雜費(fèi)率）外購(gòu)單臺(tái)需安裝的國(guó)內(nèi)設(shè)備重置成本=全新設(shè)備基準(zhǔn)日的公開(kāi)市場(chǎng)成交價(jià)格+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)或=全新設(shè)備基準(zhǔn)日的公開(kāi)市場(chǎng)成交價(jià)格（1+運(yùn)雜費(fèi)率+安裝調(diào)試費(fèi)率）進(jìn)口設(shè)備外購(gòu)單臺(tái)不需安裝的進(jìn)口設(shè)備重置成本=（FOB價(jià)格+途中保險(xiǎn)費(fèi)+國(guó)外運(yùn)雜費(fèi)）×基準(zhǔn)日外匯匯率+進(jìn)口關(guān)稅+增值稅+銀行及其他手續(xù)費(fèi)+國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)，或=CIF價(jià)格×基準(zhǔn)日外匯匯率+進(jìn)口關(guān)稅+增值稅+銀行及其他手續(xù)費(fèi)+國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)FreeOnBoard離岸價(jià)，指裝運(yùn)港船上交貨價(jià)格Cost,Insurance&Freight指離岸價(jià)加途中保險(xiǎn)費(fèi)和國(guó)外運(yùn)雜費(fèi)外購(gòu)單臺(tái)需安裝進(jìn)口設(shè)備重置成本=單臺(tái)未安裝進(jìn)口設(shè)備重置成本+安裝調(diào)試費(fèi)+人員培訓(xùn)費(fèi)+其他外購(gòu)成套需安裝設(shè)備

重置成本=單臺(tái)未安裝進(jìn)口設(shè)備重置成本總和+單臺(tái)未安裝國(guó)產(chǎn)設(shè)備重置成本總和+工器具重置成本+安裝工程費(fèi)+工程監(jiān)理費(fèi)+軟件重置成本+設(shè)計(jì)費(fèi)+貸款利息車(chē)輛重置成本國(guó)內(nèi)購(gòu)置車(chē)輛重置成本=車(chē)輛價(jià)格+購(gòu)置附加稅+證照費(fèi)及其他費(fèi)用進(jìn)口車(chē)輛重置成本=車(chē)輛價(jià)格（CIF）+進(jìn)口關(guān)稅+消費(fèi)稅+增值稅+證照費(fèi)及其他費(fèi)用，其中，進(jìn)口關(guān)稅=車(chē)輛價(jià)格（CIF）×進(jìn)口稅率

消費(fèi)稅=（車(chē)輛價(jià)格（CIF）+進(jìn)口關(guān)稅）÷（1-消費(fèi)稅稅率）×消費(fèi)稅稅率

進(jìn)口增值稅=（車(chē)輛價(jià)格（CIF）+進(jìn)口關(guān)稅+消費(fèi)稅）×增值稅稅率（2）自制設(shè)備自制設(shè)備價(jià)值=制造成本（料、工、制造費(fèi)用）+應(yīng)分?jǐn)偟钠陂g費(fèi)用+合理制造利潤(rùn)+其他必要費(fèi)用（如設(shè)計(jì)費(fèi)、論證費(fèi)等）+安裝調(diào)試費(fèi)+資金成本（3）市場(chǎng)信息獲取渠道直接向制造商或銷(xiāo)售商詢價(jià)方式進(jìn)行參照商家價(jià)格目錄：包括出版價(jià)格資料、廣告、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)上公開(kāi)的價(jià)格信息（4）對(duì)市場(chǎng)價(jià)格信息的處理原則當(dāng)面臨多樣化的市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代性原則，評(píng)估人員應(yīng)該選擇可能獲得的最低售價(jià)慎重對(duì)待報(bào)價(jià)與成交價(jià)的差異，通過(guò)向近期購(gòu)買(mǎi)商了解實(shí)際成交價(jià)注重折扣因素對(duì)重置成本的影響市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)間性和地域性，盡量使用評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格水平，并使用待評(píng)估資產(chǎn)所在地的市場(chǎng)售價(jià)習(xí)題2006年底評(píng)估某合資企業(yè)的一臺(tái)進(jìn)口汽流紡機(jī)。該機(jī)2003年從德國(guó)某公司進(jìn)口，進(jìn)口合同中FOB價(jià)格是20萬(wàn)馬克。評(píng)估人員通過(guò)德國(guó)有關(guān)紡機(jī)廠商國(guó)內(nèi)代理機(jī)構(gòu)向德國(guó)生產(chǎn)廠家詢價(jià)，了解到德國(guó)已不再生產(chǎn)該種型號(hào)的機(jī)器了，其替代品是全面采用計(jì)算機(jī)控制的新型紡機(jī)，現(xiàn)FOB報(bào)價(jià)為為35萬(wàn)馬克。評(píng)估人員通過(guò)專(zhuān)家走訪和共同研究分析，最后認(rèn)為，（1）按照通常情況，實(shí)際成交價(jià)為報(bào)價(jià)的70%-90%，故按德方FOB報(bào)價(jià)的80%作為成交價(jià)；（2）考慮到技術(shù)性能差異，待評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行FOB價(jià)格約為新型紡機(jī)的70%；（3）評(píng)估基準(zhǔn)日馬克對(duì)美元的匯率為1.7：1，人民幣對(duì)美元的匯率為7.8:1；（4）境外運(yùn)雜費(fèi)按FOB價(jià)格的5%計(jì)算，保險(xiǎn)費(fèi)按FOB價(jià)格的0.5%計(jì)算，關(guān)稅與增值稅因?yàn)榉虾腺Y企業(yè)優(yōu)惠條件，予以免征；（5）銀行手續(xù)費(fèi)按CIF價(jià)格0.8%計(jì)算；（6）國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)按（CIF價(jià)格+銀行手續(xù)費(fèi)）的3%計(jì)算；（7）安裝調(diào)試費(fèi)用包括在設(shè)備價(jià)格當(dāng)中，有德方派人安裝調(diào)試；（8）設(shè)備安裝周期較短，不考慮資金占用成本；（9）國(guó)際貿(mào)易過(guò)程以美元結(jié)算。計(jì)算待評(píng)估資產(chǎn)的重置成本

FOB價(jià)格=35×80%×70%=19.6（萬(wàn)馬克）

FOB價(jià)格=19.6÷1.7=11.53(萬(wàn)美元)

境外運(yùn)雜費(fèi)=11.53×5%=0.58(萬(wàn)美元)

保險(xiǎn)費(fèi)=11.53×0.5%=0.058(萬(wàn)美元)CIF價(jià)格=FOB+運(yùn)費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)=12.168(萬(wàn)美元)

銀行手續(xù)費(fèi)=12.168×0.8%=0.097(萬(wàn)美元)

國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)=（12.168+0.097）×3%=0.368(萬(wàn)美元)汽流紡機(jī)重置成本=12.168+0.097+0.368=12.633(萬(wàn)美元)=985.374（萬(wàn)元人民幣）2.2.2物價(jià)指數(shù)法（1）國(guó)內(nèi)設(shè)備（2）進(jìn)口設(shè)備例題某待評(píng)估進(jìn)口設(shè)備，賬面原值為1000萬(wàn)元人民幣，其中80%為外匯支付部分（即賬面原值中的到岸價(jià)格），進(jìn)口時(shí)外匯匯率為8:1，評(píng)估基準(zhǔn)日外匯匯率為8.3:1，設(shè)備生產(chǎn)國(guó)同類(lèi)資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)為20%，國(guó)內(nèi)同類(lèi)資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)為50%，現(xiàn)行關(guān)稅稅率為20%，其他稅費(fèi)為10%。根據(jù)上述資料計(jì)算進(jìn)口設(shè)備的重置成本

重置成本=1000×80%÷8×(1+20%)×8.3×(1+20%)×（1+10%）+1000×（1-80%）×(1+50%)

=1614.72（萬(wàn)元）（3）物價(jià)指數(shù)法的幾點(diǎn)說(shuō)明：物價(jià)指數(shù)法只是按照物價(jià)的變化將已知的歷史成本轉(zhuǎn)變成基準(zhǔn)日的成本，沒(méi)有考慮技術(shù)進(jìn)步和市場(chǎng)變化的影響，因此，結(jié)果僅是復(fù)原重置成本；對(duì)于購(gòu)置年代較長(zhǎng)、型號(hào)陳舊（或已淘汰的型號(hào)）的設(shè)備，不宜采用物價(jià)指數(shù)法算重置成本；適用于技術(shù)進(jìn)步速度不快、技術(shù)進(jìn)步因素對(duì)設(shè)備價(jià)格影響不大的設(shè)備重置成本的估計(jì)。對(duì)于設(shè)備原值價(jià)值構(gòu)成比較復(fù)雜的，須采用不同類(lèi)別的物價(jià)指數(shù)分別調(diào)整計(jì)算，避免使用綜合物價(jià)指數(shù)。估測(cè)進(jìn)口設(shè)備重置成本時(shí)，應(yīng)將設(shè)備生產(chǎn)國(guó)物價(jià)指數(shù)變動(dòng)影響部分與國(guó)內(nèi)價(jià)格變動(dòng)影響部分放開(kāi)，分別運(yùn)用設(shè)備生產(chǎn)國(guó)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)和國(guó)內(nèi)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)2.2.3規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法當(dāng)x＝1，被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的價(jià)格與生產(chǎn)能力呈線性關(guān)系；當(dāng)x＞1，被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的價(jià)格與生產(chǎn)能力呈非線性關(guān)系，且其價(jià)格上漲速度大于機(jī)器設(shè)備生產(chǎn)能力的上漲速度；當(dāng)x＜1，被評(píng)估的機(jī)器設(shè)備的價(jià)格與生產(chǎn)能力呈非線性關(guān)系，且其價(jià)格上漲速度小于機(jī)器設(shè)備生產(chǎn)能力的上漲速度。規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法的幾點(diǎn)說(shuō)明：有些設(shè)備，其生產(chǎn)能力與設(shè)備價(jià)格的對(duì)應(yīng)關(guān)系非常明確，X值的離散性很小，對(duì)該類(lèi)設(shè)備用功能經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法計(jì)算重置成本較準(zhǔn)確；有些設(shè)備X的取值具有一定區(qū)間性；有些設(shè)備，其生產(chǎn)能力與設(shè)備價(jià)格的對(duì)應(yīng)關(guān)系非常不明確，X值的離散型很大，則對(duì)該類(lèi)設(shè)備不能用功能經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法計(jì)算重置成本；國(guó)外的資料表明：X的取值一般在0.4—1.2之間：

如圓錐壓碎機(jī)的0.85;顎式破碎機(jī)為1.2;余熱鍋爐為0.75;快裝鍋爐為0.65例題某待評(píng)估化工設(shè)備，生產(chǎn)能力為月產(chǎn)20噸某化工產(chǎn)品，現(xiàn)在市場(chǎng)上已沒(méi)有相同生產(chǎn)能力設(shè)備。而生產(chǎn)能力為月產(chǎn)30噸的同類(lèi)型設(shè)備，市場(chǎng)售價(jià)為150萬(wàn)元。經(jīng)測(cè)算，該類(lèi)設(shè)備的規(guī)模指數(shù)為0.65。根據(jù)上述資料計(jì)算該設(shè)備的重置成本重置成本=150×（20/30)x

=115（萬(wàn)元）2.3機(jī)器設(shè)備各種貶值的估算2.3.1實(shí)體性貶值估算（1）使用年限法

實(shí)體性貶值=設(shè)備重置成本×實(shí)體性貶值率

設(shè)備實(shí)際已使用年限÷設(shè)備總使用年限

名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

綜合考慮機(jī)器設(shè)備的使用班次、使用強(qiáng)度和維修保養(yǎng)水平等因素物理壽命：機(jī)設(shè)開(kāi)始使用→報(bào)廢技術(shù)壽命：機(jī)設(shè)開(kāi)始使用→技術(shù)過(guò)時(shí)淘汰經(jīng)濟(jì)壽命：機(jī)設(shè)開(kāi)始使用→經(jīng)濟(jì)上不合算關(guān)于機(jī)器設(shè)備總使用年限的說(shuō)明：求實(shí)體性貶值率時(shí)，應(yīng)使用機(jī)器設(shè)備的物理壽命；由于經(jīng)濟(jì)壽命與機(jī)器設(shè)備本身的物理性能、技術(shù)進(jìn)步速度、設(shè)備使用情況、維護(hù)狀況以及外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化都有直接聯(lián)系，所以在綜合考慮三種貶值損失時(shí)，應(yīng)使用經(jīng)濟(jì)壽命；實(shí)體性貶值=設(shè)備重置成本×實(shí)體性貶值率

設(shè)備尚可使用年限÷設(shè)備總使用年限應(yīng)通過(guò)技術(shù)檢測(cè)和專(zhuān)業(yè)技術(shù)鑒定測(cè)定尚可使用物理年限，并結(jié)合技術(shù)和經(jīng)濟(jì)年限確定。對(duì)于較新機(jī)器設(shè)備，可通過(guò)總使用年限減去實(shí)際已使用年限計(jì)算（替代法），但對(duì)老設(shè)備，需直接估算（1-實(shí)體貶值成新率)特殊情況下實(shí)體性貶值率的處理經(jīng)過(guò)大修、技術(shù)更新改造或追加投資的機(jī)器設(shè)備，應(yīng)考慮計(jì)算其加權(quán)投資年限來(lái)確定實(shí)體性貶值率實(shí)體性貶值率=加權(quán)投資年限÷[加權(quán)投資年限+尚可使用年限]

加權(quán)投資年限=∑（已投資年限×權(quán)重）=∑

［已投資年限×（原始投資更新成本/∑更新成本）］

例題：某企業(yè)2000年購(gòu)入一臺(tái)設(shè)備，賬面原值30000元，2005年和2007年進(jìn)行兩次更新改造，當(dāng)年投資分別為3000元和2000元，2010年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，假定從2000年-2010年每年同類(lèi)產(chǎn)品物價(jià)指數(shù)為10%，該設(shè)備尚可使用年限經(jīng)檢測(cè)和鑒定為7年，試估算設(shè)備實(shí)體性貶值率

第一步，計(jì)算各狀態(tài)下在資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日的更新成本（2）觀察法

觀察法應(yīng)觀察分析的主要指標(biāo)：設(shè)備現(xiàn)時(shí)的技術(shù)狀態(tài)設(shè)備已使用時(shí)間設(shè)備的正常負(fù)荷率及原始制造質(zhì)量設(shè)備的維修保養(yǎng)及技改情況設(shè)備重大故障（事故）經(jīng)歷設(shè)備的工作環(huán)境和條件設(shè)備的外觀和完整性機(jī)器設(shè)備實(shí)體性貶值率評(píng)估參考表詳見(jiàn)下表（3）實(shí)體貶值的修復(fù)費(fèi)用率法指按修復(fù)磨損部件所需的開(kāi)支，來(lái)確定機(jī)器設(shè)備有形損耗的一種方法使用注意注意區(qū)分可修復(fù)性損耗和不可修復(fù)性損耗，若設(shè)備實(shí)體性貶值是可修復(fù)性的，則其修理費(fèi)用就是設(shè)備的實(shí)體性貶值。可修復(fù)性有形損耗確定在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)方面是可行的例題某機(jī)器原始價(jià)值10000元，經(jīng)修理后才能正常使用，該修理經(jīng)濟(jì)上合算，假設(shè)其修理費(fèi)用為3000元，設(shè)備的重置成本為7000元，計(jì)算實(shí)體性貶值率實(shí)體性貶值率=(3000/7000)*100%=43%

2.3.2功能性貶值估算（1）超額投資成本形成的功能性貶值

復(fù)原重置成本-更新重置成本（2）超額運(yùn)營(yíng)成本形成的功能性貶值

功能性貶值=∑凈超額運(yùn)營(yíng)成本×折現(xiàn)系數(shù)例題：某待評(píng)估電焊機(jī)與新電焊機(jī)相比，每臺(tái)老電焊機(jī)每年比新電焊機(jī)多耗電6000度，該電焊機(jī)尚可使用10年，每度電0.5元。計(jì)算該電焊機(jī)的功能性貶值（折現(xiàn)率10%，所得稅25%）。功能性貶值=6000*0.5*（1-25%）*（P/A,10%,10）

=2250*6.1446=13825.35元2.3.3經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算（1）因外部原因影響出現(xiàn)開(kāi)工不足而使設(shè)備利用率下降造成的經(jīng)濟(jì)性貶值某企業(yè)電視機(jī)生產(chǎn)線，原設(shè)計(jì)年生產(chǎn)能力為10萬(wàn)臺(tái)，由于市場(chǎng)疲軟，市場(chǎng)對(duì)電視機(jī)需求減少，企業(yè)不得不將生產(chǎn)量減至年產(chǎn)量7萬(wàn)臺(tái)（假設(shè)價(jià)格和其他條件不變），試估測(cè)該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率（假設(shè)規(guī)模效益指數(shù)為0.6）生產(chǎn)能力為10萬(wàn)臺(tái)時(shí)的設(shè)備價(jià)值=α10x

生產(chǎn)能力為7萬(wàn)臺(tái)是的設(shè)備價(jià)值=α7x因此生產(chǎn)能力由10萬(wàn)臺(tái)降為7萬(wàn)臺(tái)其經(jīng)濟(jì)性貶值率為

=[α10x-α7x]/α10x=1-[7/10]x=19%（3）因受環(huán)境保護(hù)限制造成的經(jīng)濟(jì)性貶值限制產(chǎn)生污染的設(shè)備使用年限產(chǎn)生污染的設(shè)備可以繼續(xù)使用，但要交罰金必須立刻糾正和治理污染，否則不準(zhǔn)予使用（2）因外界因素變化造成設(shè)備收益減少造成的經(jīng)濟(jì)性貶值承上例，如企業(yè)不是通過(guò)降低生產(chǎn)量來(lái)順應(yīng)市場(chǎng)變化，而是通過(guò)降低電視機(jī)價(jià)格。假設(shè)原銷(xiāo)售價(jià)為2000元/臺(tái)，要使10萬(wàn)臺(tái)電視機(jī)能夠賣(mài)掉，其銷(xiāo)售價(jià)需降至1900元/臺(tái)，經(jīng)估測(cè)，該生產(chǎn)線還可繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)投資報(bào)酬率為10%，試估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值額生產(chǎn)線每年收益損失額=（2000-1900）*10=1000萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)性貶值額=1000*（1-25%）*(P/A,10%,3)=1865.183.機(jī)器設(shè)備評(píng)估的市場(chǎng)法

3.1運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的主要步驟對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行鑒定，獲取評(píng)估對(duì)象的基本資料進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，選取市場(chǎng)參照物差異因素比較、確定以參照物交易價(jià)格為基礎(chǔ)進(jìn)行調(diào)整，計(jì)算評(píng)估值3.2運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備中比較因素分析

時(shí)間因素，地域因素，功能因素，交易因素，個(gè)別因素等3.3運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備舉例例題

對(duì)規(guī)格型號(hào)為CA6140×1500的普通機(jī)床進(jìn)行估值，評(píng)估人員確定與待評(píng)估資產(chǎn)較接近的三個(gè)市場(chǎng)參照物，相關(guān)信息如下：（1）參照物成交價(jià)格評(píng)估對(duì)象參照物A參照物B參照物C交易價(jià)格？275902707032350（2）時(shí)間因素評(píng)估對(duì)象參照物A參照物B參照物C交易時(shí)間當(dāng)前半年前半年前一年前（3）地域因素評(píng)估對(duì)象參照物A參照物B參照物C交易地點(diǎn)X地區(qū)X地區(qū)Y地區(qū)Y地區(qū)（4）個(gè)別因素評(píng)估對(duì)象參照物A參照物B參照物C規(guī)格型號(hào)CA6140×1500CA6140×1500CA6140×1500CA6140×1500制造廠家A機(jī)床廠A機(jī)床廠B機(jī)床廠B機(jī)床廠設(shè)備役齡77.576.5安裝方式未安裝未安裝未安裝未安裝附件齊全齊全齊全齊全實(shí)體狀態(tài)61分57分60分66分（5）交易因素評(píng)估對(duì)象與參照物的市場(chǎng)交易狀況、交易動(dòng)機(jī)及背景、交易數(shù)量等因素均相同。

評(píng)估人員經(jīng)過(guò)認(rèn)真調(diào)研，認(rèn)為：（1）當(dāng)前相對(duì)于半年前物價(jià)上漲2%，相對(duì)于一年前上漲5%評(píng)估對(duì)象參照物A參照物B參照物C交易時(shí)間當(dāng)前半年前半年前一年前交易時(shí)間調(diào)整系數(shù)11.02/11.02/11.05/1（2）參照物B和參照物C所在地區(qū)交易價(jià)格被評(píng)估對(duì)象所在地區(qū)高2%評(píng)估對(duì)象參照物A參照物B參照物C交易地點(diǎn)X地區(qū)X地區(qū)Y地區(qū)Y地區(qū)交易地域調(diào)整系數(shù)1100/100=1100/102=0.9804100/102=0.9804（3）個(gè)別因素：**相同型號(hào)的新車(chē)床，A機(jī)床廠比B機(jī)床廠的產(chǎn)品貴11%；**根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)設(shè)備役齡相差0.5年，其價(jià)值相差5%左右；**參照物實(shí)體狀態(tài)分值分別為57、60和66分評(píng)估對(duì)象參照物A參照物B參照物C規(guī)格型號(hào)CA6140×1500CA6140×1500CA6140×1500CA6140×1500制造廠家A機(jī)床廠A機(jī)床廠B機(jī)床廠B機(jī)床廠調(diào)整因素1設(shè)備役齡77.576.5調(diào)整因素2安裝方式未安裝未安裝未安裝未安裝附件齊全齊全齊全齊全實(shí)體狀態(tài)61分57分60分66分調(diào)整因素3個(gè)別因素綜合調(diào)整系數(shù)評(píng)估對(duì)象參照物A參照物B參照物C規(guī)格型號(hào)CA6140×1500CA6140×1500CA6140×1500CA6140×1500制造廠家A機(jī)床廠A機(jī)床廠B機(jī)床廠B機(jī)床廠調(diào)整因素11100/100=1111/100=1.11111/100=1.11設(shè)備役齡77.576.5調(diào)整因素21105/100=1.05100/100=195/100=0.95安裝方式未安裝未安裝未安裝未安裝附件齊全齊全齊全齊全實(shí)體狀態(tài)61分57分60分66分調(diào)整因素3161/57=1.0761/60=1.0261/66=0.92個(gè)別因素綜合調(diào)整系數(shù)11.12351.13220.9701評(píng)估對(duì)象參照物A參照物B參照物C交易價(jià)格？275902707032350時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)11.021.021.05地域因素調(diào)整系數(shù)110.98040.9804個(gè)別因素綜合調(diào)整系數(shù)11.12351.13220.9701調(diào)整后的交易價(jià)格31515.5131617.3130636.4032292.83（31617.31+30636.4+32292.83）/3=31515.51

第四章房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)及其價(jià)格內(nèi)涵房地產(chǎn)評(píng)估方法什么是房地產(chǎn)建筑物價(jià)格的構(gòu)成影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素地價(jià)的構(gòu)成地租的形成地價(jià)的形成房地產(chǎn)特征房地產(chǎn)價(jià)格類(lèi)型成本法收益法市場(chǎng)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法一、房地產(chǎn)及其價(jià)格內(nèi)涵1.什么是房地產(chǎn)？房地產(chǎn)房地產(chǎn)建筑物建筑附著物附屬構(gòu)筑物附屬花草樹(shù)承載房及附屬物的土地土地所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、房地產(chǎn)抵押權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)租賃權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)生地熟地毛地在建工程現(xiàn)房居住商業(yè)休閑公共工業(yè)一、房地產(chǎn)及其價(jià)格內(nèi)涵2.房地產(chǎn)特征房地產(chǎn)特征不可移動(dòng)性房地構(gòu)成二元性投資消費(fèi)雙重性供給有限性高價(jià)值性差異性耐

用性一、房地產(chǎn)及其價(jià)格內(nèi)涵3.地價(jià)的形成PSP=A/r地價(jià)是地租是資本化DQP一、房地產(chǎn)及其價(jià)格內(nèi)涵4.地租的形成一、房地產(chǎn)及其價(jià)格內(nèi)涵5.地價(jià)的構(gòu)成原始價(jià)值私人投資改良價(jià)值公共投資改良價(jià)值未來(lái)價(jià)值一、房地產(chǎn)及其價(jià)格內(nèi)涵5.地價(jià)的構(gòu)成一、房地產(chǎn)及其價(jià)格內(nèi)涵6.建筑物價(jià)格的構(gòu)成建筑安裝工程費(fèi)合理利潤(rùn)前期費(fèi)用其他費(fèi)用資金成本稅金6.建筑物價(jià)格的構(gòu)成

某綜合用房的工程造價(jià)費(fèi)用（建安費(fèi)）構(gòu)成某安置房的工程造價(jià)費(fèi)用（建安費(fèi)）構(gòu)成一、房地產(chǎn)及其價(jià)格內(nèi)涵一、房地產(chǎn)及其價(jià)格內(nèi)涵7.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素個(gè)別因素：房地產(chǎn)本身的狀況區(qū)域因素：不同區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施的完備度一般因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口規(guī)模和素質(zhì)、城市化水平、稅負(fù)、金融政策、房地產(chǎn)制度及政策等一、房地產(chǎn)及其價(jià)格內(nèi)涵8.房地產(chǎn)價(jià)格的類(lèi)型房地產(chǎn)價(jià)格類(lèi)型土地使用權(quán)價(jià)格樓面地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)商品房?jī)r(jià)格經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格……二、房地產(chǎn)評(píng)估方法1.成本法MV=LV+BV=LV+(RC-D)（1）建筑物重置成本RC的估算建筑物重置成本RC重置核算法單位比較法價(jià)格指數(shù)調(diào)整法二、房地產(chǎn)評(píng)估方法1.成本法

某400㎡獨(dú)戶式住宅重置成本的單位比較法評(píng)估可比較單位重置成本1800元/建筑平方米評(píng)估對(duì)象建筑物的規(guī)模及形狀修正系數(shù)1.05基本總成本400平方米×1.05×1800元/平方米=75.6萬(wàn)元加其它修正項(xiàng)目(空調(diào)、廚房設(shè)備)1.2萬(wàn)元加車(chē)庫(kù)及院落開(kāi)發(fā)成本2萬(wàn)元建筑物重置成本78.8萬(wàn)元土地續(xù)期二、房地產(chǎn)評(píng)估方法1.成本法（2）貶值（D）的評(píng)估貶值額=（RC-殘值）×（建筑物已使用年限÷總經(jīng)濟(jì)使用年限）建筑物已使用年限建筑物剩余經(jīng)濟(jì)年限土地已使用年限土地剩余使用年限二、房地產(chǎn)評(píng)估方法1.成本法（3）地價(jià)（LV）的評(píng)估用市場(chǎng)比較法、收益法、類(lèi)似房地產(chǎn)交易價(jià)格的建筑成本扣除法求得?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法成本逼近法：地價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+稅費(fèi)+土地增值收益

二、房地產(chǎn)評(píng)估方法2.收益法收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中較常用的公式有：P=a[1-1/(1+r)n]/r其中，a為每年不變的凈收益，r為折現(xiàn)率，n為預(yù)期收益年限。P=a[1-1/(1+r)n]/r+Pn/(1+r)n

其中，Pn

為預(yù)期持有房屋到第n年末時(shí)的房屋轉(zhuǎn)售凈值，或者說(shuō)是預(yù)期在持有期末的房屋轉(zhuǎn)售凈收益。二、房地產(chǎn)評(píng)估方法2.收益法（1）凈收益估算凈收益=潛在毛租金收入+其他收入-空置和租金壞賬損失-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=有效毛收入-（維修費(fèi)+管理費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金）評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)采用客觀凈收益

二、房地產(chǎn)評(píng)估方法2.收益法（2）折現(xiàn)率本質(zhì)上是期望投資報(bào)酬率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率加風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率市場(chǎng)比較法P=a[1-1/(1+r)n]/r土地續(xù)期二、房地產(chǎn)評(píng)估方法2.收益法折現(xiàn)率不同于資本化率（3）收益期限收益期限具體根據(jù)評(píng)估對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)確定。建筑物已使用年限建筑物剩余經(jīng)濟(jì)年限土地已使用年限土地剩余使用年限建筑物剩余經(jīng)濟(jì)年限土地剩余使用年限價(jià)值時(shí)點(diǎn)二、房地產(chǎn)評(píng)估方法3.市場(chǎng)法市場(chǎng)法往往適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度較好、有較多交易實(shí)例發(fā)生的地區(qū)或房地產(chǎn)類(lèi)型。市場(chǎng)比較法除了可直接用于評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格外，還可用于其它評(píng)估方法中有關(guān)參數(shù)的求取。（1）收集和選取可比交易實(shí)例與評(píng)估對(duì)象在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處的市場(chǎng)區(qū)域范圍應(yīng)相同；成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不超過(guò)一年；成交價(jià)格正常或可以修正為正常價(jià)格。二、房地產(chǎn)評(píng)估方法3.市場(chǎng)法（2）建立可比基礎(chǔ)（3）進(jìn)行多方面差異因素修正差異因素修正主要是從交易時(shí)間、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素等四方面進(jìn)行。在時(shí)間修正方面習(xí)慣于把交易案例的交易時(shí)間當(dāng)做標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間，因而把時(shí)間修正系數(shù)寫(xiě)作（）/100。市場(chǎng)公認(rèn)的同類(lèi)房地產(chǎn)定基價(jià)格指數(shù)時(shí)，時(shí)間修正系數(shù)就是（

）/（

）。二、房地產(chǎn)評(píng)估方法3.市場(chǎng)法交易情況修正方面，把評(píng)估對(duì)象的交易情況作為標(biāo)準(zhǔn)，因而把交易情況修正系數(shù)寫(xiě)作100/（

）。非正常交易情況概括起來(lái)有：1）有利害關(guān)系人之間的交易。2）急于出售或者急于購(gòu)買(mǎi)的交易。3）交易雙方或者一方有特別動(dòng)機(jī)或特別偏好的交易。4）相鄰房地產(chǎn)的合并交易。5）特殊方式的交易。6）交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。譬如有買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中約定，賣(mài)方應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅率為8%的稅負(fù)全部由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。交易價(jià)格相對(duì)正常價(jià)格就偏低8%，稅負(fù)非正常負(fù)擔(dān)導(dǎo)致的交易情況修正系數(shù)為100/92。二、房地產(chǎn)評(píng)估方法3.市場(chǎng)法區(qū)域因素和個(gè)別因素修正方面，也往往把評(píng)估對(duì)象的區(qū)域因素及個(gè)別因素狀況作為標(biāo)準(zhǔn)，因而這兩方面的因素修正系數(shù)也寫(xiě)作100/（

）。這兩方面因素里面又細(xì)分為多個(gè)子因素，有些子因素修正是交易實(shí)例和評(píng)估對(duì)象的直接比較，通常修正系數(shù)為100/（

）；而有些子因素評(píng)價(jià)有統(tǒng)一客觀的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，因而是兩者之間在某個(gè)子因素方面的間接比較，修正系數(shù)就是（

）/（

）。二、房地產(chǎn)評(píng)估方法3.市場(chǎng)法評(píng)估對(duì)象優(yōu)于可比實(shí)例10%，則確定修正系數(shù)為110/100，可比實(shí)例優(yōu)于評(píng)估對(duì)象10%，則確定修正系數(shù)為100/110。進(jìn)行因素修正時(shí)，各單項(xiàng)因素修正幅度一般不宜超過(guò)20%。（4）確定市場(chǎng)法評(píng)估結(jié)果每一實(shí)例修正結(jié)果的綜合修正幅度不宜超過(guò)30%。修正后得到的最高價(jià)與最低價(jià)之比不宜大于1.2。將修正后的結(jié)果進(jìn)行算數(shù)平均或加權(quán)平均，得到市場(chǎng)法評(píng)估結(jié)果。二、房地產(chǎn)評(píng)估方法4.假設(shè)開(kāi)發(fā)法基本理論依據(jù)是古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租剩余理論?；竟綖椋捍婪康禺a(chǎn)的價(jià)值=待估房地產(chǎn)預(yù)期開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值-續(xù)建開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用-續(xù)建投資利息及利潤(rùn)-開(kāi)發(fā)完成后項(xiàng)目的銷(xiāo)售稅、費(fèi)-購(gòu)買(mǎi)待估房地產(chǎn)的稅費(fèi)運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法應(yīng)把握評(píng)估對(duì)象在開(kāi)發(fā)投資前后的狀態(tài)，以及開(kāi)發(fā)后房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式。1）調(diào)查基本情況基礎(chǔ)上分析最佳開(kāi)發(fā)利用方式；2）估計(jì)開(kāi)發(fā)周期；3）預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值；4）估算開(kāi)發(fā)成本、利息利潤(rùn)、稅費(fèi)等等各項(xiàng)投資成本。二、房地產(chǎn)評(píng)估方法4.假設(shè)開(kāi)發(fā)法在完成公式中的各項(xiàng)參數(shù)估算后，進(jìn)行具體的計(jì)算。具體計(jì)算時(shí)，也可以考慮運(yùn)用折現(xiàn)方法，將預(yù)期開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)、銷(xiāo)售有關(guān)的稅及費(fèi)用等參數(shù)估算結(jié)果，折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)或者說(shuō)評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值，而投資利息及開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)不再進(jìn)行單獨(dú)估算和扣減。靜態(tài)法和動(dòng)態(tài)法，二者在本質(zhì)上都考慮了貨幣時(shí)間價(jià)值，無(wú)非是對(duì)貨幣時(shí)間價(jià)值的考慮方式不同，一個(gè)是通過(guò)利息利潤(rùn)估算考慮貨幣時(shí)間價(jià)值，一個(gè)是用折現(xiàn)率來(lái)考慮貨幣時(shí)間價(jià)值。無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估《資產(chǎn)評(píng)估》第五章無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估概述無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的收益法無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的成本法專(zhuān)利權(quán)和非專(zhuān)利技術(shù)的評(píng)估商標(biāo)權(quán)的評(píng)估商譽(yù)的評(píng)估本章內(nèi)容第一節(jié)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估概述一、無(wú)形資產(chǎn)的定義無(wú)形資產(chǎn)，是指特定主體擁有或者控制的，不具有實(shí)物形態(tài)，能持續(xù)發(fā)揮作用并且能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源。（《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——無(wú)形資產(chǎn)》）具體包括專(zhuān)利權(quán)、專(zhuān)有技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、商譽(yù)等二、無(wú)形資產(chǎn)的特點(diǎn)非實(shí)體性沒(méi)有實(shí)物形態(tài)，卻又依托于一定的實(shí)體，如土地使用權(quán)依托于土地，商譽(yù)與企業(yè)的整體資產(chǎn)，專(zhuān)有技術(shù)要通過(guò)工藝、配方、生產(chǎn)線來(lái)實(shí)現(xiàn)等價(jià)值形成的積累性無(wú)形資產(chǎn)的形成一般來(lái)源于長(zhǎng)期的研究開(kāi)發(fā)或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的積累開(kāi)發(fā)成本界定的復(fù)雜性（如商標(biāo)權(quán)）價(jià)值的較大不確定性無(wú)形資產(chǎn)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益具有不確定性，受技術(shù)發(fā)展、政策變化、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等因素的影響更大三、無(wú)形資產(chǎn)的分類(lèi)按取得渠道：外購(gòu)無(wú)形資產(chǎn)和自創(chuàng)無(wú)形資產(chǎn)；按法律保護(hù)情況：法定無(wú)形資產(chǎn)和收益性無(wú)形資產(chǎn)；按可辨識(shí)程度：可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)和不可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)；其中，可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)包括知識(shí)產(chǎn)權(quán)、專(zhuān)有技術(shù)，以及其他無(wú)形資產(chǎn)。知識(shí)產(chǎn)權(quán)包括專(zhuān)利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)等，專(zhuān)有技術(shù)包括商業(yè)秘密和技術(shù)訣竅等。不可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)只包括商譽(yù)。四、無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值影響因素開(kāi)發(fā)（取得）成本：創(chuàng)造發(fā)明成本、法律保護(hù)成本、發(fā)行推廣成本等產(chǎn)生追加利潤(rùn)的能力（獲利能力）技術(shù)成熟程度剩余經(jīng)濟(jì)使用年限：