策略份后改稿

莞深營(yíng)銷4月策略月報(bào)2016年5月3日莞深營(yíng)銷管理部策略板塊（數(shù)據(jù)來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，僅供參考）莞深營(yíng)銷4月策略月報(bào)CONTENTS目錄01宏觀市場(chǎng)情況市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析0203市場(chǎng)預(yù)測(cè)市場(chǎng)優(yōu)秀案例收集0405區(qū)域數(shù)據(jù)信息更新區(qū)域聯(lián)動(dòng)推廣板塊06一、宏觀市場(chǎng)政策（1）全國(guó)樓市政策信息根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2016年4月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為11467元/平方米，環(huán)比上漲1.45%，漲幅較上月收窄0.45個(gè)百分點(diǎn)。4月百城住宅價(jià)格指數(shù)東莞環(huán)比上漲3.97%，排全國(guó)第九政策解讀：各地政府因城施策，市場(chǎng)過(guò)熱城市政策將逐步收緊，投機(jī)置業(yè)現(xiàn)象將得到一定遏制；高庫(kù)存城市將繼續(xù)加大力度鼓勵(lì)需求釋放。價(jià)格方面，一線周邊及熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力仍然較足，但隨著政府穩(wěn)房?jī)r(jià)政策的實(shí)施，房?jī)r(jià)漲勢(shì)將逐漸趨緩。百城價(jià)格指數(shù)惠州漲幅最大，二線城市成交放緩，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力仍足。廣東省地稅局起草《廣東省地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人?。ㄕ髑笠庖?jiàn)稿）房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅核定征收率問(wèn)題的公告》稱，廣東?。ú缓钲冢峦M自2016年7月1日起，將個(gè)人轉(zhuǎn)讓居住用房個(gè)人所得稅核定征收率統(tǒng)一調(diào)整至1%。廣東個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓個(gè)稅征收率擬統(tǒng)一至1%政策解讀：目前東莞原核定個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓個(gè)稅核定征收率為2%，現(xiàn)下調(diào)后二手房交易核定個(gè)稅稅負(fù)減半，將刺激一二手市場(chǎng)需求。（1）全國(guó)樓市政策信息一、宏觀市場(chǎng)政策《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》稱，北上廣深個(gè)人將購(gòu)買2年以上的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅；如果普通住宅房產(chǎn)證不滿兩年的，征收5%的稅率。購(gòu)買非普通住宅的，房產(chǎn)證不滿兩年，按照5%的稅率計(jì)稅；房產(chǎn)證滿兩年的，按差額部分的5%計(jì)稅。二手房計(jì)稅依據(jù)，證滿2年免征增值稅政策解讀：營(yíng)改增基本可以看作是對(duì)現(xiàn)有營(yíng)業(yè)稅的平移，政府在這一時(shí)間點(diǎn)出臺(tái)增值稅征收細(xì)則，公布政策細(xì)則，明確了二手房增值稅與原有營(yíng)業(yè)稅在稅率、征收年限和征收范圍等方面變化不大，給市場(chǎng)吃了定心丸，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期起到了重要作用。（2）東莞樓市政策信息《關(guān)于新增物業(yè)管理費(fèi)和裝修兩種住房公積金提取類型的通知》指出，自5月4日起，東莞市新增物業(yè)費(fèi)和裝修兩種住房公積金提取類型。物業(yè)管理費(fèi)提取，職工每月可提取月繳存額的30%且上限不超1500元。裝修提取。職工可一次性提取當(dāng)前職工賬戶余額的65%且上限不超過(guò)10萬(wàn)元作為裝修補(bǔ)充資金。政策解讀：假如月繳存公積金1500元（單位+個(gè)人），那么按照規(guī)定，通過(guò)繳納物業(yè)管理費(fèi)的類型來(lái)提取公積金，每月領(lǐng)取的額度是450元。裝修提取的額度與個(gè)人公積金賬戶余額有關(guān)，如果余額是5萬(wàn)元，那么他通過(guò)裝修提取可一次性提取32500元。這是剛需客戶購(gòu)房一大福利。東莞物業(yè)和裝修可用公積金營(yíng)改增開(kāi)始實(shí)施，物業(yè)裝修可提公積金，鼓勵(lì)剛需購(gòu)房。（2）東莞樓市政策信息一、宏觀市場(chǎng)政策全市供給結(jié)構(gòu)性改革工作會(huì)議上，市委副書(shū)記梁維東表示東莞要加快化解非住宅商品房庫(kù)存，將適時(shí)研究出臺(tái)全市購(gòu)房入戶政策，適當(dāng)發(fā)展養(yǎng)老住房、醫(yī)療住房等新型消費(fèi)模式。東莞地鐵2號(hào)線的建設(shè)為莞深一體化加速東莞第一條地鐵-R2線將于2016年5月正式通車，途徑東莞火車站、茶山站、榴花公園站、下橋站、天寶站、東城站、旗峰公園站、鴻福路站、西平站等15個(gè)站，且莞惠城軌已經(jīng)開(kāi)通，這將加速莞深同城一體化。政策解讀：隨著穗莞深城軌和東莞2號(hào)線的建設(shè)，前海與前海北的關(guān)系也日漸加深，往返兩市的時(shí)間成本減少，并且還能促進(jìn)路線附近的樓盤升值。隨著軌道交通及高速路網(wǎng)的發(fā)展，有越來(lái)越多的家庭選擇雙城生活。東莞或?qū)⒊雠_(tái)購(gòu)房入戶政策政策解讀：東莞戶籍已然成為了業(yè)主購(gòu)房考慮的重要因素。購(gòu)房入戶政策一旦落地，勢(shì)必會(huì)刺激在莞工作的外籍人員及周邊城市居民的購(gòu)房欲望，引發(fā)一波樓市熱潮。投資6.6億元的華師附屬東莞學(xué)校落子黃江，進(jìn)入2016年?yáng)|莞市重大項(xiàng)目梯隊(duì)，將于今年8月進(jìn)入全面建設(shè)階段。按計(jì)劃，華附東莞學(xué)校將建兩校區(qū)，并在三年內(nèi)全部建成政策解讀：華南師范大學(xué)附屬學(xué)校入駐黃江，對(duì)黃江辦學(xué)水平的提升、黃江綜合實(shí)力的提高、城市功能的完善都具有重大作用。深圳客進(jìn)軍東莞臨深片區(qū)置業(yè)并安家，孩子上學(xué)問(wèn)題成為他們解決住房后的新難題。華附的落地，將很好解決居民子女教育問(wèn)題，成為吸引深圳客戶置業(yè)黃江的又一優(yōu)勢(shì)。華附落子黃江東莞R2線即將開(kāi)通加速同城一體化，華附、入戶政策增加莞籍吸引力。一、宏觀市場(chǎng)政策泰禾進(jìn)軍東莞拿下金澤置業(yè)地塊（2）東莞樓市政策信息泰禾集團(tuán)旗下全資子公司福建中維房地產(chǎn)有限公司以3.56億元受讓東莞市金澤置業(yè)投資有限公司80%股份。股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易完成后，由福建中維全面開(kāi)發(fā)建設(shè)該公司擁有的“東城區(qū)1316商業(yè)地塊”。該地塊位于東城主山社區(qū)，毗鄰東城萬(wàn)達(dá)，占地面積約2.6萬(wàn)㎡，建筑面積近12萬(wàn)㎡。政策解讀：泰禾集團(tuán)在東莞的首次戰(zhàn)略投資，選擇了東莞最發(fā)達(dá)的萬(wàn)達(dá)商圈，可見(jiàn)該地區(qū)升值空間巨大。5月R2線通行后，與天寶站的地鐵優(yōu)勢(shì)將讓該商圈覆蓋整個(gè)東莞。商業(yè)的發(fā)達(dá)勢(shì)必聚集人流，刺激該地區(qū)住宅需求。5月東莞有40萬(wàn)㎡地塊集中入市繼4月商住地塊“掛零”供應(yīng)后，東莞市國(guó)土資源局公告，5月起將有12宗地塊集中入市，總面積約為40萬(wàn)平米。其中涉及商住商服以及地下空間用地共5宗，總面積約為21.4萬(wàn)平米，占總量53%。政策解讀：5宗商住商服地塊主要分布在莞城、鳳崗、黃江、橫瀝等鎮(zhèn)街。其中，位于莞城的商住商服地打破了今年以來(lái)城區(qū)商住地“零供應(yīng)”記錄。其他四宗商住商服地塊分別來(lái)自黃江鎮(zhèn)2宗，鳳崗鎮(zhèn)1宗，橫瀝鎮(zhèn)1宗，體量最大為黃江鎮(zhèn)寶山社區(qū)的連體地塊，面積達(dá)到9.3萬(wàn)平米。土地交易市場(chǎng)平穩(wěn)開(kāi)局，將拉動(dòng)以上鎮(zhèn)區(qū)樓市發(fā)展。泰禾入莞投東城萬(wàn)達(dá)旁商服地，5月商住商服地市場(chǎng)回暖，推出5宗地交易。深圳全面叫?！氨娀I炒樓”（3）深圳樓市政策信息一、宏觀市場(chǎng)政策深圳軌道4期規(guī)劃出臺(tái)4條地鐵通達(dá)東莞深圳軌道4期規(guī)劃首批線路正在進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)公示，里程達(dá)274.3公里的11條線路有望明年陸續(xù)開(kāi)工。該批線路里面既有在建線路的延長(zhǎng)線，還有聯(lián)通原特區(qū)內(nèi)外的干線，更有4條線路規(guī)劃通達(dá)東莞。具體是地鐵6、11、12、18號(hào)線計(jì)劃將和東莞的地鐵1、2、3號(hào)線連通，在深莞兩市邊界預(yù)留接駁換乘條件。政策解讀：交通設(shè)施銜接是深莞一體化的基礎(chǔ)。軌道四期規(guī)劃的出臺(tái)，進(jìn)一步促進(jìn)莞深融城，使城市間的界線越來(lái)越模糊，東莞進(jìn)入地鐵時(shí)代，這將帶動(dòng)?xùn)|莞房地產(chǎn)的發(fā)展，使東莞成為深圳剛需客的置業(yè)新選擇。深圳買房后可以提取公積金還貸繳存職工在深圳買房，不僅可以申請(qǐng)公積金貸款，還可以提取公積金還貸。據(jù)市住建局公積金中心通知，職工可選擇每年提取一次還貸，簽訂按月還貸委托提取協(xié)議后，還可以每月自動(dòng)提取還貸。政策解讀：相對(duì)而言，公積金不僅可以貸款還可以還貸，大大減輕了深圳人尤其是剛需客的還款負(fù)擔(dān)，限度減少對(duì)生活購(gòu)物影響，則可以讓更多的購(gòu)房者享受到公積金的紅利，刺激深圳客的買房需求。

深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)下發(fā)《深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)關(guān)于停止開(kāi)展房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)的通知》，要求全市各互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)全面停止開(kāi)展房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)，并進(jìn)行自查自糾和業(yè)務(wù)清理工作。政策解讀：繼深六條、3.25、首付貸等新政陸續(xù)出臺(tái)后，深圳樓市逐漸降溫，成交面積連續(xù)下滑，此次全面停止開(kāi)展房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)，政府調(diào)控趨緊，將進(jìn)一步加重深圳投資客的觀望情緒。深圳叫停眾籌炒樓，可提公積金還貸，規(guī)劃4條地鐵通東莞?；葜菔凶》抗e金管理中心表示，惠州公積金繳存比例為5%～20%，接下來(lái)將按照國(guó)務(wù)院要求執(zhí)行新政策，從今年5月1日開(kāi)始，2年內(nèi)階段性降低住房公積金繳存比例，凡繳存比例高于12%的單位，一律予以規(guī)范，調(diào)整為不超過(guò)12%，同時(shí)繳存基數(shù)也將從原來(lái)市直在崗職工月平均工資（5046元）的5倍降為3倍?；葜莨e金繳存比例一律不超12%4月政策信息小結(jié)：動(dòng)力不足，成交趨緩4月是深圳3.25政策實(shí)施1個(gè)月時(shí)間，抑制樓市發(fā)熱的效果已逐漸顯示。4月深圳樓市成交量連續(xù)4周下滑，東莞樓市成交放緩，惠州樓市陷入撤退期。大亞灣幾乎無(wú)成交，成交均價(jià)也下跌13%。4月莞深惠樓市成交放緩，配套趨善！一、宏觀市場(chǎng)政策（4）惠州樓市政策信息贛深高鐵擬設(shè)惠州北站博羅北站廣州公共資源交易中心網(wǎng)站發(fā)布《新建鐵路贛州至深圳客運(yùn)專線(廣東段)地質(zhì)勘察監(jiān)理招標(biāo)公告》，就贛深客專(高鐵)項(xiàng)目地質(zhì)勘察監(jiān)理進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)。其中透露，贛深高鐵設(shè)12個(gè)車站，包括在惠州市設(shè)兩個(gè)站——在博羅縣麻陂鎮(zhèn)設(shè)博羅北站，在惠城區(qū)小金口與廣汕鐵路并站分場(chǎng)，設(shè)惠州北站。利好實(shí)施，福利不斷5月東莞.不僅實(shí)施營(yíng)改增政策，鼓勵(lì)改善型購(gòu)房需求的釋放，還推出購(gòu)房積分入戶、華附落地，公積金提用裝修和物業(yè)費(fèi)使用等福利，更好的承接周邊城市的外溢客戶。交通便捷，商業(yè)發(fā)達(dá)5月份東莞地鐵正式通行，日后深圳4條地鐵通達(dá)東莞，加上莞惠深城軌的逐漸接駁，交通越趨便捷。泰禾首次入莞投商服用地，萬(wàn)達(dá)商圈覆蓋東莞，居民購(gòu)物消費(fèi)更加便捷?；葜莨e金存繳比例不超過(guò)12%，贛深高鐵設(shè)博羅北站。（1）全國(guó)樓市數(shù)據(jù)二、樓市市場(chǎng)數(shù)據(jù)2016年1-4月典型房企銷售金額TOP102016年1-4月典型房企銷售金額TOP102016年1-4月房企TOP10業(yè)績(jī)門檻值達(dá)到275億元，同比增長(zhǎng)67%；TOP30的業(yè)績(jī)門檻值破敗，增長(zhǎng)速度較為穩(wěn)定。從目前房企2016年1-4月的銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，2016年TOP10的門檻將超850億元。碧桂園1-4月銷售面積832.2萬(wàn)㎡，銷售金額633.8億元，銷售金額全國(guó)排行第五，穩(wěn)居典型房企TOP10戰(zhàn)線。2016年4月底，萬(wàn)科累計(jì)銷售金額已經(jīng)超過(guò)1100億元，同比2015年同期數(shù)據(jù)增加72%，與去年相比，提前兩個(gè)月突破千億。恒大1-4月銷售金額近千億，是2015年同期銷售金額的2倍，超2015年上半年累計(jì)銷售金額。1-4月全國(guó)樓市房企成交量?jī)r(jià)快漲，500億規(guī)模企業(yè)增幅最大。1-4月碧桂園在東莞成交3057套，成交面積30萬(wàn)㎡，從第一季度的位居第五，一躍至前4個(gè)月的排名第二，直追萬(wàn)科。2016年1-4月東莞典型房企銷售面積TOP101-4月全國(guó)市場(chǎng)成交穩(wěn)定增長(zhǎng)，碧桂園全國(guó)成交金額633.7億，排名第五。碧桂園在東莞成交面積30萬(wàn)㎡，成交金額44.7億元，排名第二。（1）東莞樓市——樓價(jià)整體走勢(shì)自2015年3月始，東莞樓市開(kāi)始步入供不應(yīng)求軌道，已創(chuàng)下連續(xù)14個(gè)月供不應(yīng)求的記錄，持續(xù)時(shí)間達(dá)歷史之最。2016年始，東莞房?jī)r(jià)呈現(xiàn)加速上漲勢(shì)頭，房?jī)r(jià)直接穩(wěn)步在1.2萬(wàn)元之上。2016年4月，東莞住宅整體均價(jià)約13255元/平方米，同比大幅上漲43.4%，房?jī)r(jià)及漲幅均創(chuàng)歷史最高。截至4月東莞樓市供求格局未變：供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)受支撐。2016年4月東莞一手住宅網(wǎng)簽套數(shù)7151套，成交面積約84.4萬(wàn)平方米，環(huán)比減少26.9%。成交量的環(huán)比下滑，除市場(chǎng)觀望影響外，供應(yīng)不足是另一重要因素。4月東莞一手住宅均價(jià)約13255元/平方米，環(huán)比3月上漲11.5%。整個(gè)市場(chǎng)量跌價(jià)漲，4月東莞房?jī)r(jià)的高企，更多高端盤成交比重加大，拉高整體均價(jià)。二、樓市市場(chǎng)數(shù)據(jù)4月東莞樓市均價(jià)創(chuàng)歷史新高，大幅上漲43.4%，供求格局未變，供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)受支撐。（2）東莞樓市——區(qū)域樓價(jià)分布二、樓市市場(chǎng)數(shù)據(jù),2016年4月東莞房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)的區(qū)域達(dá)21個(gè)，其中塘廈和松山湖兩個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)步入“2萬(wàn)”時(shí)代。房?jī)r(jià)前十區(qū)域，除了南城和東城外，其余均為“臨深片區(qū)”。成交區(qū)域分化嚴(yán)重，成交量前十區(qū)域占據(jù)市場(chǎng)63%比重

，其中大嶺山表現(xiàn)最突出，一鎮(zhèn)占據(jù)市場(chǎng)近兩成份額（約18%），前十區(qū)域，市區(qū)僅南城區(qū)上榜，且排名較靠后，市區(qū)成交量嚴(yán)重受到供應(yīng)不足的制約。21個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)，塘廈、松湖步入“2萬(wàn)”時(shí)代，區(qū)域分化嚴(yán)重，城區(qū)成交量受供應(yīng)不足制約。2016年4月是東莞房企簽約的高峰點(diǎn)，碧桂園集團(tuán)憑借主力樓盤松湖碧桂園的暢銷，穩(wěn)居成交量?jī)r(jià)寶座第一名。（3）東莞樓市——4月份銷售排行榜2016年4月東莞開(kāi)發(fā)商（商品房）網(wǎng)簽金額排行榜2016年4月東莞樓盤（商品房）網(wǎng)簽金額排行榜2016年4月份碧桂園以成交金額29.2億，同比上漲247.6%，市場(chǎng)占有率從上月的5.6%跳躍到20.9%，在東莞排名第一，成交金額超第二名萬(wàn)科13.5億。2016年前4月萬(wàn)科、碧桂園和光大穩(wěn)定在東莞房企前三甲。2016年4月東莞樓盤網(wǎng)簽金額排行榜中，嘉松湖碧桂園以成交1296套，成交金額26.5億元，排全市第一。4月東莞樓盤網(wǎng)簽金額前十中，一線品牌房企由于供應(yīng)不足，上榜樓盤減少。二、樓市市場(chǎng)數(shù)據(jù)4月碧桂園在東莞成交面積及金額最多，市場(chǎng)占有率最大，東莞排名第一。松湖碧桂園4月簽約金額26.5億，位居成交金額第一。（4）東莞樓市——住宅供應(yīng)及庫(kù)存消化截至2016年4月去庫(kù)存時(shí)間最長(zhǎng)區(qū)域僅7個(gè)月，最短為0個(gè)月。其中6-7個(gè)月共5個(gè)區(qū)域，4-5個(gè)月共3個(gè)區(qū)域，3個(gè)月以內(nèi)共24個(gè)區(qū)域，占比達(dá)73%。住宅庫(kù)存面積前10區(qū)域80%分布于臨深片區(qū)，累計(jì)面積約141萬(wàn)平方米，占全市庫(kù)存總面積的54%，且多個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)達(dá)2萬(wàn)元?？梢灶A(yù)見(jiàn)，5月份房?jī)r(jià)將受支撐，整體均價(jià)將處于高位。截至2016年4月30日,東莞一手住宅庫(kù)存面積僅約251萬(wàn)平方米,創(chuàng)下連續(xù)14個(gè)月減少的記錄;按照過(guò)去6個(gè)月平均消化時(shí)間推算,去庫(kù)存時(shí)間低至2.2個(gè)月。東莞樓市處于“嚴(yán)重饑荒”的階段，房?jī)r(jià)受支撐。2015年10月-2016年3月東莞普通住宅供求總量二、樓市市場(chǎng)數(shù)據(jù)一手住宅庫(kù)存252萬(wàn)㎡，連續(xù)14個(gè)月減少，去庫(kù)時(shí)間低至2.2個(gè)月。（5）東莞土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)2015年5月-2016年4月東莞住宅用地成交走勢(shì)市場(chǎng)4月份東莞土地市場(chǎng)商住土地成交4宗，成交面積7411162㎡，成交樓面地價(jià)180元/㎡，4月份東莞推出商住地一塊，編號(hào)是橫瀝鎮(zhèn)2016WG015，用地面積55791㎡，出讓底價(jià)17500萬(wàn)元，五月份東莞將推出12宗土地，其中涉及商住商服以及地下空間用地共5宗，總面積約為21.4萬(wàn)平米，占總量53%。東莞商住土地市場(chǎng)開(kāi)始回暖。二、樓市市場(chǎng)數(shù)據(jù)2016年4月東莞土地市場(chǎng)推送情況土地名稱區(qū)域土地屬性用地面積(㎡)總建面積(㎡)土地地址容積率出讓底價(jià)(萬(wàn)元)橫瀝鎮(zhèn)2016WG015埔田商住;55791.55167374.65東莞市橫瀝鎮(zhèn)半仙山村3175004月推地橫瀝2016WG015，5月推出5宗商住商服用地，東莞土地市場(chǎng)回暖。在新政出臺(tái)和市場(chǎng)供應(yīng)緊缺的雙重夾擊下，2016年4月新房成交量幾乎腰斬，4月新房住宅成交均價(jià)49876元/㎡，環(huán)比微跌0.2%；成交量2340套，環(huán)比大減47.5%。（6）深圳樓市——成交區(qū)域價(jià)格分布二、樓市市場(chǎng)數(shù)據(jù)4月全市成交均價(jià)環(huán)比微跌，除成交最多的龍崗均價(jià)下跌外，其余各區(qū)仍在漲。羅湖新盤入市，均價(jià)環(huán)比上漲近1成，同比漲幅不足五成仍全市墊底。福田新房成交價(jià)格走勢(shì)全市最穩(wěn)，小幅上漲，勉強(qiáng)維持住均價(jià)最高的地位。4月深圳成交均價(jià)49876元/㎡，房?jī)r(jià)微跌0.2%，成交2340套，環(huán)比大減47.5%，除龍崗?fù)馄渌麉^(qū)房?jī)r(jià)均在漲。2016年4月，2-3房是市場(chǎng)的成交主力，其中2房成交1098套，3房成交621套，兩者合計(jì)占總量的73%；其次是1房，成交318套，占總量的14%。（6）深圳樓市——成交排行、戶型占比及庫(kù)存分析二、樓市市場(chǎng)數(shù)據(jù)從上月深圳庫(kù)存情況來(lái)看，全市庫(kù)存量上漲14%，庫(kù)存面積上漲11%。按照余下庫(kù)存37979套、月成交量為2340套來(lái)算，未來(lái)深圳新房去庫(kù)存周期為16.2個(gè)月。4月深圳庫(kù)存413萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲10.8%,2-3房是成交主力戶型，占成交總量73%。惠州三區(qū)兩縣商品房成交3137套，環(huán)比下降25.9%；成交面積31.9萬(wàn)平米，環(huán)比下降23.6%；成交均價(jià)6759元/㎡，環(huán)比下降14.9%。商品房戶均面積101.84平米，環(huán)比上升3.15%。上周惠州三區(qū)兩縣商品房成交套數(shù)與成交面積環(huán)比均下降。大亞灣商品房成交套數(shù)為847套，環(huán)比下降1.17%；成交面積7.05萬(wàn)平米。深圳3.25政策，惠州樓市量?jī)r(jià)較大幅度下降。（7）惠州樓市—成交量及成交價(jià)格走勢(shì)2016年4月份惠州項(xiàng)目各區(qū)域成交情況惠州2016年2月份-4月份普通住宅成交價(jià)格走勢(shì)二、樓市市場(chǎng)數(shù)據(jù)惠州2016年4月份樓盤（普通住宅）成交面積排行榜4月惠州三區(qū)兩縣成交3137套，環(huán)比下降25.9%，成交均價(jià)6759元/㎡，大幅下降14.9%。三、市場(chǎng)預(yù)測(cè)（1）4月東莞市場(chǎng)開(kāi)盤/加推情況匯總項(xiàng)目名區(qū)位推售產(chǎn)品開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)盤均價(jià)開(kāi)盤套數(shù)開(kāi)盤/加推情況去化率1達(dá)鑫江濱新城石碣鎮(zhèn)普通住宅;別墅;2016-04-1811000元/㎡168在售25棟143㎡戶型、7棟220㎡戶型，13、15棟180、245㎡江景房，現(xiàn)樓發(fā)售，現(xiàn)購(gòu)房有3萬(wàn)享10萬(wàn)優(yōu)惠，還可領(lǐng)3000元搜房紅包。37%2金地山湖城黃江鎮(zhèn)普通住宅;別墅;2016-04-1825000元/㎡148在售105㎡、125㎡、145㎡洋房；415㎡的雙拼別墅和460㎡、520㎡的獨(dú)棟別墅也已推出79%3廣基自由星城塘廈鎮(zhèn)普通住宅;2016-04-1821000元/㎡646棟建筑面積為99㎡3房及138㎡4房戶型60%4哈啰小城二期常平鎮(zhèn)普通住宅;2016-4-269600元/㎡1364月23日推出4棟，建筑面積為67、91、99㎡戶型-5盛和雅頌花園橫瀝鎮(zhèn)普通住宅;別墅;2016-4-309800元/㎡3244月30日加推14棟95-136㎡戶型，目前另有9棟、12棟、13棟95-136㎡洋房在售-6萬(wàn)科珠江東岸麻涌鎮(zhèn)別墅;2016-4-2413000元/㎡292一期+四期的150㎡聯(lián)排別墅100%7桃源藝境常平鎮(zhèn)普通住宅;2016-4-249200元/㎡3680-135㎡墅區(qū)洋房100%8光大山湖城大嶺山鎮(zhèn)洋房2016-4-3013000元/㎡40029-78㎡MAX公寓85%9中惠·嶺秀鳳崗洋房2016-4-3022000元/㎡100建筑面積為88-105㎡的精裝三房90%分析：剛需產(chǎn)品暢銷，臨深市場(chǎng)受深圳客追捧。（2）4月深圳市場(chǎng)開(kāi)盤/加推情況匯總?cè)⑹袌?chǎng)預(yù)測(cè)序號(hào)項(xiàng)目名區(qū)位推售產(chǎn)品開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)盤均價(jià)開(kāi)盤套數(shù)開(kāi)盤/加推情況去化率1滿京華喜悅里龍崗區(qū)普通住宅;2016-4-2942000元/㎡100加推二期現(xiàn)房約100套房源，戶型為71平3房，88平,110平4+1房,143平5房，其中71平3房為主推戶型80%2中糧鳳凰里花苑寶安區(qū)普通住宅;2016-4-2942000元/㎡320主推78-144平米3-5房新品單位，房源位于1-2棟70%3寶山Midtown福田區(qū)普通住宅;2016-4-1280000元/㎡137主推產(chǎn)品為79~183㎡的2-5房90%4深圳灣公館南山區(qū)普通住宅;2016-4-12138000元/㎡75開(kāi)盤推90-110㎡復(fù)式三至四房70%5深業(yè)東嶺羅湖區(qū)普通住宅;2016-4-1757000元/㎡60069-72㎡兩房、88㎡三房65%6德潤(rùn)榮君府坂田區(qū)洋房2016-4-2353000元/㎡100主推30-61㎡小戶70%分析：深圳市場(chǎng)剛需產(chǎn)品暢銷，大戶型及公寓去化一般。（3）5月東莞市場(chǎng)開(kāi)盤/加推情況匯總?cè)?、市?chǎng)預(yù)測(cè)序號(hào)項(xiàng)目名區(qū)位推售產(chǎn)品預(yù)計(jì)開(kāi)盤/加推時(shí)間開(kāi)盤貨量去化率1海倫國(guó)際厚街洋房；別墅5月上旬項(xiàng)目首批產(chǎn)品將推出1棟123套洋房，戶型分別有87㎡、99㎡、102㎡、105㎡、108㎡、111㎡三房及126㎡四房；同時(shí)將推出48套165-184㎡疊墅-2G1蜂匯南城公寓5月6日3棟45-90㎡公寓-3霖峰·壹山境黃江洋房；別墅5月首批將推79-235㎡別墅及高層產(chǎn)品-4金城都匯虎門洋房5月初89-100㎡3房戶型-5德基廣場(chǎng)虎門洋房5月中旬推1棟96㎡2房、128㎡3房-6宏遠(yuǎn)帝庭山橋頭別墅；洋房5月底計(jì)劃推出70-155㎡洋房及360-400㎡聯(lián)排別墅和400-470㎡雙拼別墅產(chǎn)品-73號(hào)別墅松山湖獨(dú)棟別墅5月初主推63套建筑面積為500-700㎡別墅-8恒大綠洲鳳崗洋房5月加推二期9-11棟72-124㎡新品現(xiàn)認(rèn)籌中，現(xiàn)認(rèn)籌2萬(wàn)享開(kāi)盤額外87折，上期洋房參考均價(jià)17000元/㎡-9祥利上城鳳崗洋房5月底已于4月24日啟動(dòng)認(rèn)籌活動(dòng)，16、17棟建筑面積為83-118㎡-10南部灣萬(wàn)科城虎門洋房5月底將推出建筑面積為95㎡、97㎡3房，上期參考均價(jià)為17500-18000元/㎡-11中惠嶺秀鳳崗洋房5月3、4棟誠(chéng)意登記活動(dòng)，2萬(wàn)享5萬(wàn)優(yōu)惠，項(xiàng)目產(chǎn)品建筑面積為88-105㎡的精裝三房-12班芙春天黃江洋房5月加推92-120㎡洋房-13珠江觀瀾御景塘廈洋房5月初9棟2萬(wàn)抵95折誠(chéng)意登記中，產(chǎn)品為94-137㎡戶型，共100套左右-14金地城南藝境道滘別墅5月中旬加推166棟洋房，建筑面積為97-126㎡-15鼎峰尚境寮步洋房5月中旬2-6棟建筑面積為94㎡-180㎡3-4房認(rèn)籌中，誠(chéng)意登記可享受5萬(wàn)抵95折的優(yōu)惠-16萬(wàn)科松湖傳奇寮步洋房5月二期洋房產(chǎn)品為72-108㎡2-4房，目前進(jìn)行認(rèn)籌登記可享2萬(wàn)抵4萬(wàn)開(kāi)盤優(yōu)-17觀嶺高爾夫半山塘廈別墅5月主推建筑面積為220㎡的別墅新品，現(xiàn)已啟動(dòng)誠(chéng)意登記-18萬(wàn)科翡麗山南城洋房5月現(xiàn)已推出1棟建筑面積為94-97㎡3房洋房，折后均價(jià)15500-16500元/㎡-（4）5月深圳市場(chǎng)開(kāi)盤/加推情況匯總?cè)?、市?chǎng)預(yù)測(cè)序號(hào)項(xiàng)目名區(qū)位推售產(chǎn)品預(yù)計(jì)開(kāi)盤/加推時(shí)間開(kāi)盤貨量去化率1深圳賽格ECO中心龍崗區(qū)普通住宅;2016-05-28首推40-169平1-4房公寓-2合正丹郡龍崗區(qū)普通住宅;2016-05-28主力產(chǎn)品為49-105㎡1-3房，兼有135-166㎡4-5房,共7棟蝶形塔樓-3曦灣天馥南山區(qū)普通住宅;2016-05-28預(yù)計(jì)5月將推出C棟精裝185平4+1房-4壹錦園龍崗區(qū)普通住宅;2016-05-2976-125平3-6房預(yù)計(jì)5月下旬加推-5前海丹華園南山區(qū)普通住宅;2016-05-31二棟樓王臻品89-129㎡-6中糧云景國(guó)際光明新區(qū)普通住宅;2016-05-31首次預(yù)計(jì)推出1、2、3棟約500套房源，戶型為72平2房，89平3房，以及126平4房-7前海鉑寓寶安區(qū)普通住宅;2016-05-31推出5棟新品，戶型為55-76平1-2房精裝公寓-8幸福城三、四期龍華新區(qū)普通住宅;2016-05-31推40-50平2房公寓-9鴻榮源壹城中心龍華新區(qū)普通住宅;2016-05-31第五區(qū)主推約72㎡－89㎡三至四房、約126㎡五房-四、市場(chǎng)優(yōu)秀案例收集（1）玩轉(zhuǎn)城市情懷：中建信和|和長(zhǎng)沙一起！分享鏈接：創(chuàng)意洞察：朋友圈表現(xiàn)是傳播結(jié)果的重要表現(xiàn)?！拔医蠿X，和長(zhǎng)沙一起XX，這就是屬于我的長(zhǎng)沙?！?/p>

突破自嗨的傳播重要標(biāo)志是，不能僅僅是地產(chǎn)圈的朋友在玩。朋友圈的鏈?zhǔn)綌U(kuò)散效應(yīng)很快顯現(xiàn)，很多與長(zhǎng)沙有過(guò)關(guān)聯(lián)的名人紛紛關(guān)注和轉(zhuǎn)發(fā)，迅速升溫。從地產(chǎn)圈到娛樂(lè)圈、文藝圈、教育圈、媒體圈，大家紛紛加入了這場(chǎng)城市情懷狂歡。長(zhǎng)按掃碼，和長(zhǎng)沙一起城市系列微視頻之《和長(zhǎng)沙一起聆聽(tīng)》城市系列微視頻之《和長(zhǎng)沙一起愛(ài)·城市與建筑篇》五、區(qū)域數(shù)據(jù)信息更新深耕東莞，遍布19個(gè)鎮(zhèn)區(qū)；13個(gè)舊項(xiàng)目，16個(gè)新項(xiàng)目（截止到16年4月）

綠色為：

在售/尾盤項(xiàng)目

黃色為：

新項(xiàng)目（1）莞深區(qū)域戰(zhàn)略布局圖五、區(qū)域數(shù)據(jù)信息更新序號(hào)項(xiàng)目名首次開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)盤佳績(jī)戶數(shù)業(yè)主數(shù)量（按每戶5人計(jì)算）第1城大朗碧桂園2011年9月勁銷1739套，全盤清盤400020000第2城碧桂園天麓山2012年9月2013年二期狂銷3164套，首批產(chǎn)品售罄500025000第3城碧桂園時(shí)代城2012年10月狂銷900套，全盤清盤11985990第4城觀瀾碧桂園2012年12月1小時(shí)勁銷1072套，全盤清盤250012500第5城碧桂園柏麗灣

（沙田）2013年5月勁銷180套別墅及200多套洋房，首推產(chǎn)品售罄16848420第6城碧桂園常平首府2014年6月2小時(shí)勁銷725套，全盤清盤10005000第7城碧桂園鼎峰城市花園

（企石）2014年8月1小時(shí)勁銷700套，首推產(chǎn)品售罄10725360第8城碧桂園翡翠山

（黃江）2014年11月2小時(shí)勁銷900套，首批產(chǎn)品當(dāng)天售罄371218560第9城橫瀝碧桂園2014年11月底2小時(shí)狂銷1000套，首推產(chǎn)品當(dāng)天售罄218110905第10城碧桂園豪庭

（東坑）2014年12月2小時(shí)勁銷1082套，首推產(chǎn)品當(dāng)天售罄300015000第11城碧桂園翡翠灣

（清溪）2015年8月開(kāi)盤1小時(shí)勁銷10億9984990第12城碧桂園天匯

（大朗）2015年10月1小時(shí)勁銷9億，洋房售價(jià)過(guò)萬(wàn)，引領(lǐng)大朗樓市進(jìn)入“萬(wàn)元時(shí)代”！9134565第13城碧桂園信鴻嘉譽(yù)

（麻涌）2015年12月------（2）已開(kāi)盤項(xiàng)目的業(yè)主數(shù)據(jù)及開(kāi)盤業(yè)績(jī)匯總表備注：碧桂園信鴻嘉譽(yù)項(xiàng)目12月已開(kāi)盤，因情況特殊，報(bào)備暫不對(duì)外輸出業(yè)主數(shù)據(jù)及戶數(shù)序號(hào)項(xiàng)目名首次開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)盤佳績(jī)戶數(shù)業(yè)主數(shù)量（按每戶5人計(jì)算）第14城碧桂園智慧家（厚街）2016年3月27日開(kāi)盤不到半小時(shí)，熱銷7成5002500第15城松湖碧桂園2016年3月26日首開(kāi)成交25億，勁銷8成，刷新東莞單日單盤成交記錄16427000第16城碧桂園天譽(yù)（清溪）--------第17城虎門碧桂園--------第18城碧桂園十里江灣（麻涌）--------第19城長(zhǎng)安碧桂園--------第20城碧桂園首座（大朗）--------第21城碧桂園瀾山（樟木頭）--------第22城碧桂園森林里（大嶺山）--------第23城碧桂園·parkroyal（莞城天寶）--------第24城碧桂園·茶山首府（茶山）--------第25城碧桂園玖瓏灣（常平）--------第26城碧桂園紫宸府（石碣）

第27城碧桂園城央一品（莞龍路）第28城鳳崗地塊

第29城塘廈地塊小計(jì)

29400145790（3）新項(xiàng)目的業(yè)主數(shù)據(jù)及開(kāi)盤業(yè)績(jī)匯總表五、區(qū)域數(shù)據(jù)信息更新備注：（1）灰色標(biāo)注項(xiàng)目為暫未對(duì)外輸出信息的項(xiàng)目；（2）建議統(tǒng)一更新對(duì)客區(qū)域業(yè)主數(shù)據(jù)輸出口徑：16萬(wàn)業(yè)主數(shù)據(jù)更新時(shí)間為5月2日六、區(qū)域聯(lián)動(dòng)推廣板塊本月聯(lián)動(dòng)推廣工作區(qū)域戰(zhàn)略助力項(xiàng)目迎戰(zhàn)大深圳時(shí)代東莞地鐵試乘南山展