《我國房地產(chǎn)證券化的現(xiàn)狀以及存在的問題和完善對策研究》10000字

我國房地產(chǎn)證券化的現(xiàn)狀以及存在的問題和完善對策研究目錄TOC\o"1-2"\h\u11658國外房地產(chǎn)證券化對我國的借鑒 1113891一、房地產(chǎn)證券化涵義和功能 112813（一）房地產(chǎn)證券化的涵義 1131945（二）房地產(chǎn)證券化的起源和歷史背景 1224936（三）房地產(chǎn)證券化的功能 1210164二、國外房地產(chǎn)證券化模式 1320935（一）美國房地產(chǎn)證券化 144179（二）英國房地產(chǎn)證券化 1517235（三）日本房地產(chǎn)證券化 1612186三、我國房地產(chǎn)證券化的現(xiàn)狀以及存在的問題 1610077（一）我國房地產(chǎn)證券化的現(xiàn)狀 1625854（二）我國房地產(chǎn)證券化的發(fā)展模式分類 1727978（三）我國進行房地產(chǎn)證券化的問題 1816653四、國外房地產(chǎn)證券化對我國的啟示 2012100（一）加強市場運作監(jiān)管力度 2022989（二）加大政府對房地產(chǎn)證券化的政策扶持力度 209625（三）加強房地產(chǎn)證券化的人才培養(yǎng) 207986（四）完善金融機構(gòu)的配套服務 217644（五）健全房地產(chǎn)證券化的法律制度 216188五、結(jié)論 2123620參考文獻 22一、房地產(chǎn)證券化涵義和功能（一）房地產(chǎn)證券化的涵義在引入房地產(chǎn)證券化之前，我們首先應該引入資產(chǎn)證券化的概念。資產(chǎn)證券化是指一種結(jié)構(gòu)性融資方法，發(fā)起人出售流動性不足但可預測流動性的資產(chǎn)或資產(chǎn)組合用于特定目的，并以基礎資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流發(fā)行證券，以支持獲得融資和提高資產(chǎn)流動性。與資產(chǎn)證券化相比，房地產(chǎn)證券化的范圍更廣，遠遠超出了債權(quán)證券化的范圍。房地產(chǎn)證券化主要包括兩種形式：房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化和產(chǎn)房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化。房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化又稱為商業(yè)性房地產(chǎn)投資證券化。以房地產(chǎn)投資信托為基礎，將房地產(chǎn)直接投資轉(zhuǎn)化為有價證券，使投資者與投資標的物之間的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)閾碛杏袃r證券的債權(quán)關(guān)系。房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化是指以一級市場即發(fā)行市場上抵押貸款組合為基礎發(fā)行抵押貸款證券的結(jié)構(gòu)性融資行為。貸款證券化的目的是貸款本身，投資者只獲得貸款的凈利息。然而，房地產(chǎn)投資有多種參與形式，如股權(quán)、抵押貸款等，因此其證券化方法更為豐富，只有以抵押貸款形式將房地產(chǎn)投資證券化的做法才等同于貸款證券化，其他形式的證券化對象均不是貸款本身，而是具體的房地產(chǎn)項目。房地產(chǎn)證券化的兩種形式一方面是從銀行的角度出發(fā)，金融機構(gòu)將其房地產(chǎn)債權(quán)劃分為單位價值較小的有價證券，并出售給公眾，即大量投資者，以便在資本市場籌集資金，用以繼續(xù)發(fā)放房地產(chǎn)貸款；另一方面是從非金融機構(gòu)出發(fā)，房地產(chǎn)投資運營機構(gòu)將房地產(chǎn)價值從固定資本的形式轉(zhuǎn)化為具有流動性功能的證券產(chǎn)品，并通過出售這些證券產(chǎn)品在資本市場籌集資金。（二）房地產(chǎn)證券化的起源和歷史背景房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化兩種形式，因此房地產(chǎn)證券化的起源有兩種途徑。一條路徑是發(fā)展基于房地產(chǎn)投資信托的投資權(quán)益證券化。二十世紀六十年代在美國逐漸興起的房地產(chǎn)投資信托(REITs，RealEstateInvestmentTrusts)是資產(chǎn)證券化最早的萌芽。另一條路徑是房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)展。以住房抵押貸款證券化為代表的房地產(chǎn)證券化最早出現(xiàn)于上個世紀七十年代的美國，隨之發(fā)展迅猛，而后此證券化技術(shù)被廣泛應用于抵押債權(quán)以外的非抵押債權(quán)資產(chǎn)，并于八十年代隨著金融市場自由化和國際化的迅速起，在歐美市場獲得蓬勃發(fā)展。到了九十年代，資產(chǎn)證券化開始進入并出現(xiàn)在亞洲市場上，特別是東南亞金融危機爆發(fā)以后，在一些亞洲國家得到迅速發(fā)展。這一金融工具成為了全世界金融創(chuàng)新之標志。資產(chǎn)證券化（包括不良資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)證券化）是近三十年來世界金融領(lǐng)域最重大和發(fā)展最快的金融創(chuàng)新和金融工具，是衍生證券技術(shù)和金融工程技術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物。（三）房地產(chǎn)證券化的功能通過房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的實現(xiàn)，可達到如下的作用：1. 增加房地產(chǎn)業(yè)融資渠道，降低其融資成本房地產(chǎn)業(yè)的特點是周期較長。項目從簽訂土地合同到土地購買、建設到最終銷售通常需要幾年甚至幾十年的時間，整個過程都是資金密集型的。雖然房地產(chǎn)開發(fā)和住房抵押貸款被認為是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但在房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在融資問題。推進高流動性的資產(chǎn)證券化，有利于拓寬融資渠道，提供充足的流動資金；此外，通過將核心資本與企業(yè)風險隔離，并為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)獲得更高的信用評級，這將有助于降低房地產(chǎn)行業(yè)的融資成本。2. 降低住房購買者融資成本隨著購房者的規(guī)模不斷增大，人們對各種融資渠道和低融資成本的需求越來越大。通過房地產(chǎn)證券化的變革，一方面，資本市場的融資成本將低于銀行；另一方面，證券化可以使固定利率貸款更加普遍，這也有助于貸款人避免利率變化的風險。3. 增加市場投資渠道從投資者的角度來看，證券化為投資者提供了一種新的固定收益投資渠道，以滿足投資者不同的投資需求。通過結(jié)構(gòu)化資產(chǎn)、信用評級等一系列金融工具，證券化產(chǎn)品能夠更好地平衡收益和風險，幫助投資者根據(jù)自身需求選擇投資類型。中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)證券化的推進將有助于更多人參與房地產(chǎn)投資。同時，由于證券化產(chǎn)品的風險分類和固定收益的特點，根據(jù)國外經(jīng)驗，養(yǎng)老基金、社?；鸷捅ｋU基金更多地投資于證券化產(chǎn)品。隨著我國養(yǎng)老基金的改革和保險業(yè)的快速發(fā)展，對優(yōu)質(zhì)、長期穩(wěn)定的金融產(chǎn)品的投資需求將會增加。房地產(chǎn)證券化有助于滿足養(yǎng)老基金和保險基金的投資需求，釋放巨額資金，增加流動性。4. 有助于商業(yè)銀行和資本市場改革目前，商業(yè)銀行的主要經(jīng)營方式是吸收存款、發(fā)放貸款和通過差額獲取利潤。證券化發(fā)行可以幫助商業(yè)銀行轉(zhuǎn)型為更先進的金融工具服務提供商，而不僅僅是盈利和基本的差價服務。通過發(fā)行證券和改變商業(yè)銀行的經(jīng)營模式，我們還可以減輕銀行吸收存款的壓力，開發(fā)更豐富的金融工具。同時，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)抵押貸款市場上，商業(yè)銀行由于高度依賴商業(yè)銀行而面臨一系列風險，包括政策風險、信用風險、流動性風險和利率風險。它可以分散以前完全由商業(yè)銀行承擔的風險。對于資本市場而言，證券化對金融市場的多元化起到了明顯的作用。它不僅為中國證券市場的發(fā)展提供了新的金融手段，也為各種衍生品的發(fā)展提供了機遇。二、國外房地產(chǎn)證券化模式房地產(chǎn)證券化起源于美國。經(jīng)過多年的發(fā)展，美國房地產(chǎn)抵押貸款市場已經(jīng)發(fā)展成為最發(fā)達的市場，大大降低了銀行貸款的風險。與此同時，降低融資成本會導致抵押貸款市場利率下降，并減輕借款人的利息支出負擔。隨著抵押貸款支持的房地產(chǎn)證券化在美國的成功，它已迅速擴展到加拿大、澳大利亞、日本等國家。下文將對世界不同國家的房地產(chǎn)證券化實踐進行比較，以找出它們對中國房地產(chǎn)證券化實踐的借鑒意義。（一）美國房地產(chǎn)證券化美國房地產(chǎn)抵押市場是由房地產(chǎn)抵押貸款的放款人、購買人、從事房地產(chǎn)抵押貸款交易的機構(gòu)以及提供抵押貸款保險的機構(gòu)組成。房地產(chǎn)抵押貸款分為一級市場和二級市場，一級市場即直接發(fā)放住房抵押貸款的市場，二級市場的抵押貸款交易是美國房地產(chǎn)市場上最重要的交易。美國提供房地產(chǎn)抵押貸款的金融機構(gòu)有：商業(yè)銀行、儲蓄和放款協(xié)會、人壽保險公司、房地產(chǎn)投資信托公司、抵押銀行、聯(lián)邦土地銀行。美國政府統(tǒng)一制定了各種抵押形式和貸款標準，政府部門提供抵押保險，使抵押貸款更容易在二級市場上出售。美國是實行房地產(chǎn)證券化最早和最發(fā)達的國家。美國房地產(chǎn)證券化模式可以概括為房地產(chǎn)有限合伙組織（RELP），房地產(chǎn)投資信托（REITs）和住房抵押貸款證券化三種。1. 房地產(chǎn)有限合伙房地產(chǎn)有限合伙簡稱為RELP，由有限合伙人和經(jīng)理合伙人組成。有限合伙人享有所有權(quán)，并不參與經(jīng)營與管理，其承擔的責任以其出資額為限，而經(jīng)理合伙人的職責為常的經(jīng)營與管理，并負擔無限責任。美國相關(guān)證券法規(guī)定投資者對于其房產(chǎn)有限合伙的權(quán)益表現(xiàn)為對其擁有的證券享有利益。同時，美國相關(guān)法律也規(guī)定了RELP必須公布其運作的真實消息，以期保護投資者的相關(guān)權(quán)益，上市前必須通過登記向投資者提供必要的信息。RELP是以經(jīng)理合伙人的身份發(fā)起的，通常是經(jīng)理合伙人購買地產(chǎn)經(jīng)營籌資設立的，同時，RELP將自己的收益權(quán)出售給有限合伙人以籌得經(jīng)營資金，在成功籌集資金以后，RELP將設立營運公司，此時，經(jīng)理合伙人將全程參與管理與經(jīng)營，并在這一過程中承擔無限責任。而有限合伙人僅以其出資額承擔有限責任。有限合伙形式中，所有合伙人必須簽署協(xié)議。管理人和有限合伙人之間的權(quán)利和業(yè)務關(guān)系應盡可能的在雙方之間的協(xié)議中規(guī)定。2. 房地產(chǎn)投資信托模式美國房地產(chǎn)投資信托(REITs)是指某些投資信托基金公司負責發(fā)行收益證券，以便從公司投資者那里籌集資金的信托基金。在成功籌集資金后，委托一家特定的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)該項目的房產(chǎn)，并負責該房地產(chǎn)項目的日常管理和運營以及未來的銷售。所得利潤扣除管理費用后由投資者享有。這種模式相對簡單，因此在美國廣泛推行。在REITs的操作模式下，投資者通過購買證券來進行投資，銀行也參與其中，通過證券交易所進行交易。投資者根據(jù)市場的變化可以隨時將其收益免證進行轉(zhuǎn)讓。REITs的基本種類如下幾種：（1）權(quán)益型投資，指投資者作為某一房地產(chǎn)的股東持有的房地產(chǎn)投資經(jīng)營所得。隨著股價上漲，投資者的股息收入也呈線性增長。根據(jù)股票投資對象的不同，可分為商業(yè)中心、寫字樓、寫字樓、服務式公寓和普通住宅等多種類型。（2）抵押權(quán)型投資，指房地產(chǎn)開發(fā)商向投資者收取長期資金，接受該房產(chǎn)作為抵押，然后管理和運營該房產(chǎn)。投資者從出售房產(chǎn)的額外利息收入中獲益。抵押貸款投資類似于股權(quán)投資模型的對象。主要包括住宅開發(fā)、旅游景點開發(fā)、商業(yè)開發(fā)、直接抵押貸款等。（3）混合型投資，即以房地產(chǎn)和抵押貸款作為投資的資產(chǎn)。他們的風險低于抵押房地產(chǎn)投資信托基金，但高于股權(quán)房地產(chǎn)投資信托基金。3. 住房抵押貸款證券化模式住房抵押貸款證券化是資產(chǎn)支持型證券ABS的一種。ABS是由證券發(fā)起人把流動性較差的金融資產(chǎn)如住房抵押貸款、信用卡收款等，整理為資產(chǎn)組合，出售給特殊目的公司（SPV），SPV再由認購下的金融資產(chǎn)為擔保發(fā)行的證券，其定價取決于基礎金融資產(chǎn)或資產(chǎn)池產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流量的期望值。（二）英國房地產(chǎn)證券化受社會意識和歷史因素的局限，英國政府沒有積極開展房地產(chǎn)證券化的發(fā)行。但得益于其雄厚的金融基礎，英國房地產(chǎn)證券化可以通過放松政府政策的約束而得到良好的發(fā)展。由于房地產(chǎn)流通觀念的謹慎和市場發(fā)展的巨大影響，英國房地產(chǎn)證券化發(fā)行模式的最大特點是發(fā)行的單一性，即在專業(yè)證券交易所發(fā)行抵押貸款支持證券。這種對證券專業(yè)化的高度依賴也極大地限制了英國房地產(chǎn)證券化的發(fā)行和流通。1. 不動產(chǎn)證券化單一模式為了擴大現(xiàn)有利益，英國的一些房地產(chǎn)公司，包括大型投資者或有實力的機構(gòu)，以發(fā)售證券為對象，在登記機關(guān)登記后以股份的形式公布，投資者則借助此種方式收取高額租金。為了控制和防范風險，維護個人投資者的最大權(quán)益，英國相關(guān)證券機構(gòu)要求房地產(chǎn)項目的租金收入遠遠高于成本。如果發(fā)行證券債務的風險過高，監(jiān)管機構(gòu)有權(quán)在發(fā)行或上市證券時予以防范。這種模式的主要優(yōu)點是合理保護個人投資者的利益。英國雙重征稅帶來的巨大壓力對房地產(chǎn)公司極為不利，這會影響投資收入。在單一化地產(chǎn)證券模式的探索過程中形成了以單一資產(chǎn)房產(chǎn)公司，單一不動產(chǎn)信托模式以及房地產(chǎn)證券化收益憑證的模式。2. 授權(quán)不動產(chǎn)投資信托產(chǎn)生在傳統(tǒng)觀念中，英國政府一直認為房地產(chǎn)和建筑設施不適合授權(quán)信托模式。直到20世紀90年代初，在貿(mào)易產(chǎn)業(yè)部和證券投資委員會的倡議下，不動產(chǎn)投資信托被授權(quán)成立，前提規(guī)定是大多數(shù)基金可以多樣化進入社會各個方面的房地產(chǎn)，投資對象遍布全國，形成一系列房地產(chǎn)價值評估體系。多樣化的投資模式使英國房地產(chǎn)投資模式在全球房地產(chǎn)領(lǐng)域廣泛傳播，有效避免了國內(nèi)房地產(chǎn)資金流動緊張的尷尬局面。同時，多元化的投資模式可以有效防范房地產(chǎn)單一化投資的風險。同時，認可房地產(chǎn)投資基金的不定期估值有科學的一面：例如，單個房地產(chǎn)基金或閑置產(chǎn)權(quán)的投資不應超過價值的20%。與此同時，房地產(chǎn)期貨也成為戰(zhàn)略套期保值的重要組成部分，這也解決了房地產(chǎn)市場的流動性問題。（三）日本房地產(chǎn)證券化1、組合型模式該模式是指不動產(chǎn)公司將占有的土地、建筑物以共有持股的方式售于投資者以取得價款，而投資者將其共有持股以現(xiàn)物出資的方式，并根據(jù)日本民法以任何組合租賃給不動產(chǎn)公司以收取租金。若得到各會員的同意，也可將該不動產(chǎn)任意組合出售，出售所得將分配給各投資參與人。2、信托型模式該模式是指不動產(chǎn)公司將土地、建筑物售于投資者，以取得價款從而達到融通資金的目的。而投資者將其持有的不動產(chǎn)以共有持股的方式信托給信托銀行并領(lǐng)取受益憑證。而信托銀行或出售或租賃，并將其價款或租金分配給受益憑證持有人。此種模式與美國房地產(chǎn)投資信托模式極為相似。日本的房地產(chǎn)信托模式運作程序如下：(1)房地產(chǎn)公司將土地、建筑物分售給投資者，由投資者繳納土地、建筑物的價款給房地產(chǎn)公司；(2)投資者將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托給房地產(chǎn)投資信托公司進行經(jīng)營管理；(3)信托公司將房地產(chǎn)全部租賃給房地產(chǎn)公司，同時向該公司收取租賃費；(4)房地產(chǎn)公司也可以將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租給承租人，向承租人收取租賃費：(5)信托公司向投資者發(fā)放紅利；(6)信托銀行也可以將該房地產(chǎn)在市場上銷售，從購買者身上獲取價款，再按比例分配給投資者。此外，日本還有一種合伙型房地產(chǎn)證券化模式，和以上信托模式的不同在于投資者之間的合伙形式代替了信托公司，省去了一道中間環(huán)節(jié)。三、我國房地產(chǎn)證券化的現(xiàn)狀以及存在的問題（一）我國房地產(chǎn)證券化的現(xiàn)狀自1992年海南省三亞引進“地產(chǎn)投資券”以來，房地產(chǎn)證券化經(jīng)歷了二十多年的探索，取得了一定的成果。并推出了多種方式，包括ABS（抵押資產(chǎn)組合證券）、CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款證券）、REITs（地產(chǎn)信托投資憑證）。在投資權(quán)益證券化方面，房地產(chǎn)證券化從非貸款機構(gòu)的房地產(chǎn)投資經(jīng)營機構(gòu)出發(fā)，表現(xiàn)為房地產(chǎn)投資經(jīng)營機構(gòu)直接進入資本市場，通過發(fā)行股票、債券等來籌集房地產(chǎn)建設資金的行為方式。我國目前的債券市場上，為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)行的債券已有兩種:第一種是房地產(chǎn)投資債券。海南省于1993年初率先在國內(nèi)推出，主要有“萬國”、“仙樂”和“富島”三種，發(fā)行總額達1.5億人民幣，并在海南證券報價中心上市。第二種是受益?zhèn)Ｈ甾r(nóng)業(yè)銀行寧波市信托投資公司于1991年1月20日向社會公開發(fā)行的“信托投資收益證券”，總額達I000萬人民幣，期限為10年，主要投資于房地產(chǎn)和工商業(yè)等項目，我國目前股票市場的上市公司中，幾乎80%左右的企業(yè)，其從股票市場上發(fā)行股票籌集來的資金均有一部分流入房地產(chǎn)業(yè)。有條件的房地產(chǎn)企業(yè)，除了可以在深交所和上交所辦理一定的手續(xù)上市外，還可以在NET和STAQ兩個場外交易所系統(tǒng)上市，這都為房地產(chǎn)融資業(yè)務的進一步擴展創(chuàng)造了極為有利的條件。但是目前我國房地產(chǎn)企業(yè)上市的比例還很低，我國近3萬家房地產(chǎn)企業(yè)中只有不到100家企業(yè)實現(xiàn)了在證券市場上市融資，因此，房地產(chǎn)企業(yè)普遍要求央行為房地產(chǎn)證券化“放行”，以便在證券市場上獲得充足的資金。從以上分析看出，我國目前房地產(chǎn)證券化有所發(fā)展，并已經(jīng)提上了歷史日程。從2014年到目前，房地產(chǎn)證券化在市場上發(fā)行規(guī)模為2000億元，其中商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品約占50%，1000億元左右?？梢钥闯觯虡I(yè)地產(chǎn)證券化市場發(fā)展迅速，住房租賃市場趨向白熱化，房地產(chǎn)市場開始邁入樓宇經(jīng)濟2.0時代。2017年是長租公寓的興起之年。招商蛇口完成了全國首單長租公寓類CMBS。該項目采用儲架式發(fā)行，底層資產(chǎn)長租公寓的租金是現(xiàn)金流收入的來源，也是主要還款來源。發(fā)行總額度60億元，首期預計發(fā)行規(guī)模20億元，其中優(yōu)先級規(guī)模產(chǎn)品19.9億元，劣后級產(chǎn)品0.1億元。該項目是住房租賃房市場的又一個金融創(chuàng)新，極大地提高了融資效率。符合我國實施房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革政策，也為眾多中小投資者打開房地產(chǎn)投資大門。截至2021年12月底，中國已成功發(fā)行78單商業(yè)房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品，總發(fā)行量為17437.87億元。住房租賃市場證券化成為了房地產(chǎn)證券化市場新亮點，房地產(chǎn)證券化因此成為了投資界的新寵。但在其發(fā)展中仍面臨諸多制約條件，需要各方面力量協(xié)調(diào)，以此推進房地產(chǎn)證券化發(fā)展步伐。（二）我國房地產(chǎn)證券化的發(fā)展模式分類1.抵押類信托這種信托模式是指信托投資公司向廣大投資者募集資金，然后把這筆資金以貸款的方式發(fā)放給房地產(chǎn)開發(fā)商，房地產(chǎn)開發(fā)商在貸款終止時支付利息并償還資金。信托公司扣除一定的管理成本，并將收益返還給投資者。信托中止時返還本金。目前，這種模式在中國得到了廣泛的應用。2.房地產(chǎn)股權(quán)投資信托 這類信托是指信托和投資公司以股權(quán)投資的形式使用信托資金，成為房地產(chǎn)公司的股東或房地產(chǎn)項目的所有者，直接經(jīng)營房地產(chǎn)公司或房地產(chǎn)項目，并根據(jù)在房地產(chǎn)公司的股權(quán)份額或房地產(chǎn)項目的所有權(quán)，將營業(yè)收入作為信托和投資收入的來源。這種融資方式接近國際上流行的房地產(chǎn)投資信托。北京國投利用募集資金購買門店房地產(chǎn)權(quán)益，通過運營獲得租金收入，實現(xiàn)信托投資收益。這是中國第一個房地產(chǎn)投資信托，因為之前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品以貸款的形式將信托資金投資于房地產(chǎn)，而該信托計劃是通過長期穩(wěn)定的租賃協(xié)議直接購買房地產(chǎn)項目產(chǎn)權(quán)。這類權(quán)益類產(chǎn)品占據(jù)了發(fā)達國家房地產(chǎn)市場的主流。然而，北京國投此次推出的信托計劃并不完全等同于常見的房地產(chǎn)投資信托交易，主要區(qū)別在于目前無法上市交易。3.股權(quán)證券化信托在這種信托下，在信托投資公司成為房地產(chǎn)公司股東或房地產(chǎn)項目所有人后，該信托與相關(guān)方（一般是原房地產(chǎn)公司股東或房地產(chǎn)項目原所有人）簽訂協(xié)議，而不是直接管理房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目。規(guī)定在一定期限內(nèi)，當事人承諾按照承諾的價格（溢價部分即信托投資收益）回購信托投資公司的股票或者所有權(quán)。這種股權(quán)投資方式的一個主要特點是，在信托公司成為股東后，通常要求有固定的回報，有優(yōu)先分配權(quán)，不要求提前獲得收益，也不要求分享整個項目的投資利益，無論項目是否受益。受托人最終退出的方式是，原有股東購買股票，這樣一來，信托公司將本金返還給投資者，每年承諾的投資回報給投資者分成。4.混合型信托混合型信托是指指信托公司通過結(jié)合權(quán)益信托和債務信托來介入房地產(chǎn)經(jīng)營。管理公司和委托人在信托協(xié)議中明確說明信托資金的使用方式，受托人根據(jù)協(xié)議約定的份額，以不同方式將股權(quán)投資和貸款融資的使用結(jié)合起來，具有很大的靈活性。（三）我國進行房地產(chǎn)證券化的問題房地產(chǎn)市場超萬億發(fā)展規(guī)模，房地產(chǎn)證券化作為房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)相互結(jié)合的產(chǎn)物，是對傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資方式的變革，是房企實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營的法寶。但是，我國的房地產(chǎn)證券化還處于起步階段，發(fā)展經(jīng)驗不足。房地產(chǎn)證券化發(fā)展仍面臨諸多方面制約:1、市場運作與發(fā)展不夠協(xié)調(diào)中國房地產(chǎn)證券化的起步時間較晚，市場運行環(huán)節(jié)經(jīng)驗不足。2015年鵬華前海攜手萬科獲批發(fā)行國內(nèi)首單公募REITs該項目采用封閉式基金運作方式，在公開募集基金后，通過分期回購該基金項目公司股權(quán)。但是，該項目公司與萬科其他資產(chǎn)混合，沒有真實出售給特設目的機構(gòu)(CSPV)，未達到萬科企業(yè)與項目公司破產(chǎn)風險隔離的目的。截至2021年12月30日，該基金的年化收益率5.57%，自成立以來的收益率達到11.4%。該基金發(fā)行兩年后，公募REITs基金在市場上仍未有新的發(fā)行。反觀該現(xiàn)狀，企業(yè)通過增加投資來換取項目公司股權(quán)，增加企業(yè)破產(chǎn)風險，從而直接影響基金投資者的收益。而國內(nèi)對證券化市場運作缺乏專門的運營管理辦法，市場運作機制不完善，致使公募REITs未能在資本市場鋪開，讓房地產(chǎn)證券化市場運作受限。2、政府扶持力度不足在美國房地產(chǎn)證券化市場中，美國政府成立了兩個政府擔保機構(gòu)FHA和VA，以及三個政府金融機構(gòu)FHMA，F(xiàn)HLMC和GNMA，為證券化提供強有力的抵押擔保市場活動。并且出臺了多項關(guān)于REITs改革法案，特別對物業(yè)項目公司的所得稅扣除給予優(yōu)惠待遇。對比國內(nèi)政府，尚未建有權(quán)威性政府擔保和抵押貸款機構(gòu)，致使個人或企業(yè)進行投資活動時，只能選擇其他擔保機構(gòu)。而且政府在證券化業(yè)務上并未出臺稅收優(yōu)惠措施。3、房地產(chǎn)證券化專業(yè)人才匱乏房地產(chǎn)證券化業(yè)務開展需要各個專業(yè)領(lǐng)域的人才，要求有先進的金融理論與實戰(zhàn)經(jīng)驗，對具體國情及政策了解。并且證券化處于探索發(fā)展期，所需專業(yè)人才數(shù)量大。在高校教育上，所開設相關(guān)專業(yè)少，人才隊伍建設落后，培養(yǎng)專業(yè)人才能力不足，所培養(yǎng)人才專業(yè)基礎薄弱，在思想認識上受到局限。4、中介機構(gòu)配套服務發(fā)展落后國內(nèi)中介機構(gòu)主要包括信用評級機構(gòu)、信用增級機構(gòu)、會計師事務所、律師事務所等。在整個運作過程中，信用增級機構(gòu)以提供擔保和信用增級等方式，對SPV所持有的有價證券進行信用增級。SPV在信用增級之后，信用評級機構(gòu)將對發(fā)起人的證券化資產(chǎn)進行嚴格的信用等級評估程序和標準。這將使證券信用得到提升，規(guī)避風險發(fā)生，并且信用等級是投資者選擇投資的重要參考依據(jù)，促使該產(chǎn)品在市場上流通。目前，我國會計審計、律師服務基本滿足市場需求，但信用增級業(yè)和信用評估業(yè)存在較大的市場缺口。其行業(yè)發(fā)展滯后，評估標準不統(tǒng)一，信息透明度不高，廣大投資者對評級結(jié)果尚未認可。投資者不了解上市公司的結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)運作，以及信息披露的虛假披露等問題。因此，中介機構(gòu)的發(fā)展良莠不齊，這與房地產(chǎn)證券化良好的市場發(fā)展前景不一致。5、房地產(chǎn)證券化法律法規(guī)建設滯后圍繞美國住房貸款證券化市場，國會先后制定了《房地產(chǎn)投資信托法》、《證券化信托法》等一系列法律規(guī)定，將REITs納入法律管轄，同時允許資產(chǎn)證券化進行自我內(nèi)部資產(chǎn)管理，以保障證券化的實施。與目前國內(nèi)法律現(xiàn)狀相比，在現(xiàn)行的《信托法》和《破產(chǎn)法》中對資產(chǎn)證券化中的信托關(guān)系和破產(chǎn)程序沒有相關(guān)規(guī)定。《證券法》對房地產(chǎn)證券化融資的適用也沒有明確的指導意見。存在著相關(guān)法律較少、以零星形式存在和具體應用不足等問題。房地產(chǎn)證券化涉及多個法律參與主體，所形成法律關(guān)系復雜。房地產(chǎn)證券化要實現(xiàn)質(zhì)的發(fā)展，就應該通過法律協(xié)同處理好各自利益關(guān)系。完善的法律體系是保護各自法律主體利益的屏障，直接影響到房地產(chǎn)證券化的實施效果，并客觀上促進房地產(chǎn)證券化發(fā)展。四、國外房地產(chǎn)證券化對我國的啟示（一）加強市場運作監(jiān)管力度在長期實踐發(fā)展中，美國房地產(chǎn)證券化運作模式設計呈現(xiàn)出對不同的政治經(jīng)濟環(huán)境的應變能力。在經(jīng)歷四個發(fā)展階段之后，仍表現(xiàn)出強大的生命力，其關(guān)鍵在于運作方式不斷進行創(chuàng)新調(diào)整，以及對金融市場監(jiān)管體系的迅速整改。而金融市場監(jiān)管力度薄弱一直是我國金融行業(yè)的弊病，建立完善的監(jiān)管體系勢在必行。首先，應明確以證監(jiān)會為主的房地產(chǎn)證券化監(jiān)管主體，各社會職能部門明確權(quán)限范圍，承擔相應監(jiān)管職責;其次，對SPV的業(yè)務范圍嚴格劃分，以及服務商對基礎資產(chǎn)監(jiān)管，加強審查房地產(chǎn)證券發(fā)行和運作。對國內(nèi)金融市場運作監(jiān)督現(xiàn)狀，參照學習國外先進的監(jiān)督模式經(jīng)驗，不斷完善監(jiān)管運作結(jié)構(gòu)，以此推動房地產(chǎn)證券化監(jiān)管運作程序規(guī)范化。（二）加大政府對房地產(chǎn)證券化的政策扶持力度在去庫存和降杠桿市場政策下，證券化投資成為房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的有力武器。對此政府應重點建設國內(nèi)具有影響力的抵押機構(gòu)和金融機構(gòu)，在必要時引進國外著名評估機構(gòu)。另外，政府應該在政策上提供支持，并為推行資產(chǎn)證券化的住房企業(yè)提供財政支持，對投資者免除房地產(chǎn)證券化所得稅。（三）加強房地產(chǎn)證券化的人才培養(yǎng)房地產(chǎn)證券化施行由證券機構(gòu)、私募機構(gòu)、信托機構(gòu)等諸多部門協(xié)同完成。當前這些機構(gòu)專業(yè)人才缺失，專業(yè)能力跟不上時代發(fā)展。因此，我國需要加強房地產(chǎn)證券化的人才培養(yǎng)力度。房地產(chǎn)證券實施機構(gòu)需要為人才提供多方面的培訓，普及房地產(chǎn)證券化知識，使投資者對其品種有所了解。同時，在高校教育上，有必要增加與房地產(chǎn)證券化相關(guān)的專業(yè)，以適應社會發(fā)展的需要;相關(guān)部門應設立專門機構(gòu)，針對性培養(yǎng)專業(yè)化人才;邀請國外相關(guān)專家分享成功經(jīng)驗，建設一支懂國情、強專業(yè)的復合型人才隊伍。（四）完善金融機構(gòu)的配套服務要深化金融體制改革創(chuàng)新，必須把握我國金融體制改革的基本方向。強調(diào)市場在資源配置中的作用，不斷豐富金融機構(gòu)結(jié)構(gòu)體系。具體來說:借鑒國外信用評級發(fā)展經(jīng)驗，例如參考美國標準普爾公司證券信用評級標準。努力培育權(quán)威性的國際信用評級機構(gòu)，建立統(tǒng)一規(guī)范的信用評估標準體系。信用增級機構(gòu)要加強自身監(jiān)管水平，嚴格執(zhí)行對證券化資產(chǎn)的信用增級程序和標準。中介機構(gòu)要嚴格遵循法律法規(guī)，不斷完善中介機構(gòu)所實行的政策和管理，積極引進專業(yè)人才，加強機構(gòu)人員專業(yè)知識儲備和提升。同時，幫助投資者能及時、準確和完整地獲取相關(guān)信息，著力提升機構(gòu)配套服務水平。（五）健全房地產(chǎn)證券化的法律制度目前，我國現(xiàn)行的《證券法》、《信托法》和《破產(chǎn)法》確實起到一定的作用，但不符合房地產(chǎn)證券化協(xié)調(diào)