漢中市某大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

漢中市漢臺(tái)區(qū)威龍綜合大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11.1項(xiàng)目背景 1 2第2章市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模 4 4 4.2項(xiàng)日總體規(guī)到 23 23 23 23 24第6章勞動(dòng)安全衛(wèi)生及消防 26 26 28第8章項(xiàng)日實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 8.1建設(shè)工期 29 298.3項(xiàng)H實(shí)施進(jìn)度安排 日第9章投資估算及資金籌措 9.1投資估算依據(jù) 3610.4銷售耕金和利洲測(cè)算 37 37 41第1章總論1.1項(xiàng)目背景性發(fā)展”的戰(zhàn)略確定了城市規(guī)模超100平方公里、城市人口達(dá)100萬(wàn)的1.2項(xiàng)目概況施完善。道路硬化：綠化率：第2頁(yè)3、項(xiàng)目總投資萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款1000萬(wàn)元。項(xiàng)目完成后，可實(shí)現(xiàn)年銷售收入624.00萬(wàn)元，利潤(rùn)總額367.90萬(wàn)元，銷售凈利潤(rùn)率49.35%,投資利潤(rùn)率16.97%。項(xiàng)目壽命期內(nèi)凈現(xiàn)值為200.32萬(wàn)元，內(nèi)部收益率為13.08%,動(dòng)態(tài)投資回收期19.49年，靜態(tài)投資回收期9.03年。第3貞2.1漢中市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、漢中市簡(jiǎn)介總值352.61億元，增長(zhǎng)12.5%;全社會(huì)消費(fèi)品零售總額108.53億元。增長(zhǎng)24.8%,成為陜西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的地區(qū)之一。與此同時(shí)，漢中市增加，2008年固定資產(chǎn)投資達(dá)到163.63億元，增長(zhǎng)36.3%。基礎(chǔ)設(shè)施直著手房改工作，全市共有800多個(gè)單位的7萬(wàn)多名職工參與了標(biāo)準(zhǔn)價(jià)及成本價(jià)出售公有住房工作，出售公有住房面方米，占可出售公有住房的95%,并將回收的2億多元用于支持住房建第4頁(yè)2008年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資22.99億元，增長(zhǎng)0.6%,其中：住宅16.92億元，增長(zhǎng)7.9%;商品房屋銷售面積106.5萬(wàn)平方米，降低1.03%,其中：住宅101.2萬(wàn)平方米，降低1.0%;商品房銷售額20.6億元，增長(zhǎng)8.6%,其中：住宅18.04億萬(wàn)元，增長(zhǎng)18.9%。資質(zhì)以上建筑企業(yè)93個(gè)，完成建筑業(yè)總產(chǎn)值25.09億元，增長(zhǎng)22.6%;實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算收入17,56億元，增長(zhǎng)9.3%;實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)2065萬(wàn)元。增長(zhǎng)26.8%;房屋建筑施工面積420.32萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.3%,竣工面積151.62萬(wàn)平方米，降低4.2%。第5貞全市固定投資房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例12.7億元13.37億元75億元12.49億元13.93億元120.05億元163.63億元年上升，平均環(huán)比速度達(dá)到118.56%;受5.12地震影響，2008年竣工面積有所下降，比2007年下降10.77%,施工面積呈上升趨勢(shì)，同比增長(zhǎng)10.78%。人均住房面積逐年增加，表明將不斷增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)到2015年將達(dá)到60萬(wàn)，人口增長(zhǎng)近3倍，由此帶動(dòng)率均在50%以上，現(xiàn)房銷售率平均在98%左右。(1)漢中房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展綜述有較高認(rèn)可度。(2)漢中房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析比重近9%,已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，經(jīng)過《宏觀及區(qū)域第8頁(yè)(3)漢中房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)研判給予漢中更多的機(jī)會(huì)和發(fā)展空間；近年來漢中的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度十分迅第9貞比較地域和規(guī)模，威龍綜合大廈是市區(qū)西北端規(guī)模較大的商業(yè)用筑面積11700m2,容積率2.4,建設(shè)密度40.07%。第3章場(chǎng)址選擇3.1建設(shè)地址及概況潛力。漢臺(tái)區(qū)位于陜西省南部，是陜西漢中市城市中心區(qū)。全區(qū)轄7鎮(zhèn)2鄉(xiāng)7個(gè)街道辦事處，205個(gè)行政村，40個(gè)社區(qū)，總面積556平方公里，其中耕地面積24.5萬(wàn)畝；人口51.6萬(wàn)，其中非農(nóng)業(yè)人口24萬(wàn)。(1)自然狀況臺(tái)、拜將臺(tái)燈14處古跡被分別列為省級(jí)、區(qū)級(jí)文物保護(hù)單位。(2)經(jīng)濟(jì)狀況2003年全區(qū)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值31.72億元，比上年增長(zhǎng)了8%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額16.1億元，增長(zhǎng)5.2%。財(cái)政總收入達(dá)到2.73億元，其中地方財(cái)政收入1.83億元，同口徑分別增長(zhǎng)11.3%和10.5%。城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到5395億元，農(nóng)民人均純收別增長(zhǎng)7.3%和6.1%。3.2建設(shè)條件漢臺(tái)區(qū)地跨秦嶺稻皺系的南秦嶺華力西褶皺帶和揚(yáng)子準(zhǔn)地臺(tái)的漢至龍江鎮(zhèn)孤山村注入漢江，區(qū)內(nèi)流程27公里米；另外有小河溝18條，總流域面積73.85平方公億立方米。江谷地，為北亞熱帶氣候類型，年平均氣溫14.3℃,年最高平均氣溫19.2℃,年極端最高氣溫38℃:年平均最低溫度10.6℃,年極端最低氣溫-10.1℃。最冷月為元月，月平均氣溫2.1℃,最熱月為7月，月平均(1)給水：項(xiàng)目西側(cè)有漢中市城市白來水公司管網(wǎng)，城市生活用(2)排水：項(xiàng)目周邊市政規(guī)劃排污管網(wǎng)系統(tǒng)，擬從項(xiàng)目西、北側(cè)(3)電源：項(xiàng)目用電可由城市供電網(wǎng)絡(luò)提供的10千伏中壓電網(wǎng)供(4)消防：項(xiàng)目住宅樓設(shè)計(jì)充分考慮消防設(shè)計(jì)，室外規(guī)范配置消第15頁(yè)(5)通信：項(xiàng)目周邊通信基礎(chǔ)設(shè)施條件良好，通信配套良好，可4.1建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則(1)以高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)威龍綜合大廈；(2)突出其可持續(xù)發(fā)展；(3)建筑風(fēng)格與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，即要獨(dú)特，又要超前，更要符(4)以最合理的方式，達(dá)到最恰當(dāng)?shù)男Ч?，同時(shí)保證項(xiàng)目的時(shí)效(1)景觀與朝向(2)規(guī)模與設(shè)計(jì)(3)建設(shè)與裝修項(xiàng)目在建筑上考慮到客戶的視覺效果，設(shè)計(jì)構(gòu)思體現(xiàn)“歐式建筑”4.3建筑方案一級(jí)(1)結(jié)構(gòu)部分(2)建筑部分③樓地面：鋪貼600×600、500×500高檔地板磚。所有衛(wèi)生間、(3)給排水系統(tǒng)(4)電氣系統(tǒng)第20頁(yè)用集中式報(bào)警方式。整個(gè)系統(tǒng)選用5800智能型火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)。每層設(shè)(5)消防系統(tǒng)(6)空調(diào)系統(tǒng)第21頁(yè)管、信號(hào)管、泄水管、鍋爐排污管、通氣管、軟化水管、補(bǔ)水管等律鋅鋼板制作。的塑造。項(xiàng)目建成后，綠化率將達(dá)到30%以上。第22頁(yè)第5章環(huán)境影響評(píng)價(jià)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》(1998年11月29日)《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)8(GB8978-1996)一次日8:00時(shí)間段內(nèi)施工。施工期問的固體廢棄物包括施工建筑垃圾和施工人員的生活垃圾施工期間的大氣環(huán)境影響主要是施工過程中產(chǎn)生的施工地面揚(yáng)塵第24頁(yè)本項(xiàng)目的在整個(gè)施工過程中所產(chǎn)生廢水、廢氣、噪聲和固體廢棄物等環(huán)境污染物，均達(dá)到有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。在此情況下，可認(rèn)為本項(xiàng)目環(huán)境6.1安全衛(wèi)生危害因素分析6.2勞動(dòng)安全設(shè)施及措施人的危害。第7章項(xiàng)目管理第8章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃8.1建設(shè)工期本項(xiàng)日建設(shè)工期24個(gè)月，8.2項(xiàng)目招標(biāo)標(biāo)管理體制.不采用招招標(biāo)范圍√√√√√√√√√Vx√√√√V√V8.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排(1)合理安排施工順序，確保工程質(zhì)量(2)采用流水作業(yè)法，提高施工效率采用流水方法組織施工，充分考慮各道工序之間的技術(shù)間歇與搭(3)恰當(dāng)安排冬雨季施工，確保按時(shí)竣工本項(xiàng)日工程周期為24個(gè)月，工程節(jié)點(diǎn)依次為：2010年6月開始報(bào)建、申領(lǐng)建設(shè)規(guī)劃許可證；2011年3月動(dòng)工；2012年5月項(xiàng)目工程竣工，6月試運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表階段序分1234567891234567891可研報(bào)告的解制234建設(shè)階段567附屬配套設(shè)逾建設(shè)8人員培訓(xùn)9第9章投資估算及資金籌措9.1投資估算依據(jù)9.2建設(shè)投資估算工程及費(fèi)用估算表單價(jià)(元)總價(jià)(萬(wàn)元)123費(fèi)用金額(萬(wàn)元)1建設(shè)單位管理費(fèi)2設(shè)計(jì)費(fèi)24元/m2345元/m256工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)3元/m271元/m289定額測(cè)定費(fèi)1元/m2防擊審查費(fèi)1.2元/m2消防審查資5元/m236元!m26元/m265元/m2勞保統(tǒng)籌費(fèi)消防配套費(fèi)2元/m2定位放線資按建筑工程費(fèi)和工程建設(shè)其他費(fèi)用總和的5%估算，基本預(yù)備費(fèi)本項(xiàng)目擬申請(qǐng)銀行貸款1000萬(wàn)元，項(xiàng)目建設(shè)期2年，建設(shè)期年利率5.94%,利息總計(jì)89,10萬(wàn)元。建設(shè)投資估算表費(fèi)用名稱(萬(wàn)元)占總投資的比例(%)估算說明12工F,建設(shè)其他費(fèi)用54建設(shè)期利息9.3資金籌措萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款1000萬(wàn)元.第10章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)10.1編制說明三版)》。(1)財(cái)務(wù)價(jià)格(2)稅費(fèi)城市建設(shè)維護(hù)稅為7%;教育費(fèi)附加為3%;所得稅的稅率為25%。(3)項(xiàng)目計(jì)算期筑壽命期為30年，綜合考慮各種因素，確定項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期為20年，因此項(xiàng)目的計(jì)算期為22年。(4)財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率(i?)(5)固定資產(chǎn)殘值率按形成固定資產(chǎn)原值的5%計(jì)算。采用直線折舊法，年折舊率為3、有關(guān)說明(1)計(jì)價(jià)貨幣為人民幣。(2)項(xiàng)目租金按每三年5%遞增；出租情況按前三年60%、80%、(3)在計(jì)算中，由于保留小數(shù)位數(shù)的緣故，某些合計(jì)項(xiàng)顯示數(shù)值10.2經(jīng)營(yíng)收入租用面積1950m2,按800元/m2計(jì)算，年租金收入為156萬(wàn)元。租用面積7800m',按600元/m'計(jì)算，年租金收入為468萬(wàn)元。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目第三年經(jīng)營(yíng)收入共計(jì)624萬(wàn)元。10.3成本費(fèi)用估算管理費(fèi)用主要為組織策劃和管理本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，項(xiàng)目年管理費(fèi)用按年經(jīng)營(yíng)收入的10%估算為62.40萬(wàn)元。第36頁(yè)本項(xiàng)目申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款1000萬(wàn)元，年利率5.94%,財(cái)務(wù)費(fèi)用共計(jì)10.4銷售稅金和利潤(rùn)測(cè)算10.5現(xiàn)金流量分析(含2年建設(shè)期),靜態(tài)投資回收期9.03年(含2年建設(shè)期)。項(xiàng)目財(cái)10.6項(xiàng)目效益分析第37頁(yè)10.7償債能力分析按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，利總備付率(ICR)系指在借款償還付率均大于1,說明項(xiàng)目具有償還銀行借款利息的能力。10.8財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論第11章社會(huì)評(píng)價(jià)第12章研究結(jié)論2、本項(xiàng)目總投資2720.56萬(wàn)元，建設(shè)資金來源為企業(yè)自籌資金萬(wàn)元，銷售凈利潤(rùn)率49.35%,投資利潤(rùn)率16.97%,經(jīng)濟(jì)效益較好。為13.08%,動(dòng)態(tài)投資回收期19.49年，靜態(tài)投資回收期9.03年，項(xiàng)目附表1項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估