北京城鄉(xiāng)世紀(jì)廣場(chǎng)公寓營(yíng)銷報(bào)告

謹(jǐn)呈：張家口紅太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目標(biāo)回憶2024實(shí)現(xiàn)回款5000萬(wàn)元工程預(yù)計(jì)開盤時(shí)間為2024年10月7日，意味著3個(gè)月至少銷售5000萬(wàn)，156套房的銷售業(yè)績(jī)，需要：月均銷售額到達(dá)1667萬(wàn)元；月均銷售套數(shù)約52套；營(yíng)銷思路取道度身明勢(shì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析工程分析及客戶分析工程營(yíng)銷策略營(yíng)銷思路取道度身明勢(shì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析工程分析及客戶分析工程營(yíng)銷策略宏觀市場(chǎng)整體分析2024政策回憶2024年，政策引導(dǎo)市場(chǎng)，樓市主旋律從“新國(guó)十條〞細(xì)那么版向強(qiáng)化版轉(zhuǎn)變，調(diào)控力度極強(qiáng)，頻率極高。伴隨“新國(guó)十條〞出臺(tái)，相關(guān)細(xì)那么被不斷消化，調(diào)控效果出現(xiàn)逐漸減弱趨勢(shì)，因此進(jìn)入9月調(diào)控力度在此加強(qiáng)。4月15日，?國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)部署遏制局部城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知?4月17日，?國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制局部城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知?4月20日，?關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知?4月30日，“京十二條〞〔含限購(gòu)令〕5月5日，“深三條〞5月17日，“浙十八條〞5月22日，“恵24條〞5月26日，?關(guān)于土地增值稅清算的有關(guān)通知?6月3日，?關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知?6月5日，?二套住房認(rèn)定的通知?6月21日，?關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知?9月29日，?關(guān)于完善差異化信貸政策的有關(guān)問題的通知??關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)[2024]10號(hào)文件的通知15個(gè)城市的限購(gòu)令取消7折利率調(diào)控力度4月~7月底政策密集期8月~9月政策淡化期政策強(qiáng)化期2024政策變化2024年強(qiáng)力密集的政策調(diào)控將一線城市的需求轉(zhuǎn)向二、三線城市，促成二、三線城市開展良機(jī)。2024年政策并不放松二、三線城市，局部二、三線城市限購(gòu)，造成觀望情緒。2024年上半年，為進(jìn)一步穩(wěn)固和擴(kuò)大調(diào)控成果，中央及地方政府針對(duì)商品房和保障房雙管齊下，調(diào)控政策繼續(xù)升級(jí)和深化。為進(jìn)一步抑制商品房需求，行政、經(jīng)濟(jì)手段并用：近40個(gè)城市實(shí)施限購(gòu)，600多個(gè)城市出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。2024上半年商品房政策下半年政策臺(tái)州出臺(tái)限購(gòu)令，成為首個(gè)限購(gòu)的三線城市。限購(gòu)政策正式向二、三線城市轉(zhuǎn)移。趨勢(shì)研判一：政策時(shí)效性由緊趨松從2024年年末的市場(chǎng)整體情況分析，主要市場(chǎng)的熾熱來(lái)自于通漲壓力及供給量的激增，在現(xiàn)階段國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)過熱，CPI居高不下的情況下，無(wú)須利用房地產(chǎn)對(duì)整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)行拉動(dòng)，因此，京十五條的出臺(tái)不僅僅是對(duì)于現(xiàn)階段樓市的反響，更關(guān)鍵的是對(duì)于現(xiàn)階段整體經(jīng)濟(jì)形式的預(yù)判。經(jīng)過一段時(shí)間的樓市政策收緊及通脹壓力的減小，樓市仍然是促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)的有力渠道，因此，政策中連續(xù)出現(xiàn)“暫時(shí)〞，整體政策的暫時(shí)性不容質(zhì)疑，政策由緊到松的整體趨勢(shì)不會(huì)改變1月全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平〔CPI)同比上漲4.9%。其中，城市上漲4.8%，農(nóng)村上漲5.2%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，1月份CPI受節(jié)日和低溫冰凍天氣影響，環(huán)比價(jià)格漲幅為1.0%，是繼2024年2月〔春節(jié)〕上漲1.2%、11月上漲1.1%以來(lái)環(huán)比價(jià)格漲幅第三高的月份。統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2024年度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)：GDP：2024年中國(guó)經(jīng)濟(jì)比上年增長(zhǎng)10．3％，其中四季度同比增長(zhǎng)9．8％。CPI：2024年全國(guó)CPI比上年上漲3．3％，其中12月份同比上漲4．6％。據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)、OECD維持對(duì)中國(guó)2024年GDP增長(zhǎng)9.7%的預(yù)期。趨勢(shì)研判二：市場(chǎng)供給情況趨于增長(zhǎng)根據(jù)京十五條細(xì)那么：“十二五〞期間全市方案建設(shè)、收購(gòu)各類保障性住房100萬(wàn)套，比“十一五〞翻一番，全面實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)。堅(jiān)決完成2024年本市保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)，通過新建、改建、購(gòu)置、長(zhǎng)期租賃等方式籌集保障性住房20萬(wàn)套以上，發(fā)放租賃補(bǔ)貼2萬(wàn)戶，竣工保障性住房10萬(wàn)套。09年：全國(guó)商品房銷售面積到達(dá)9.37億㎡，同比增長(zhǎng)42.1%，而當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資僅3.62萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)僅16.1%，這一增長(zhǎng)率與商品房銷售面積增長(zhǎng)率相去甚遠(yuǎn)，直接導(dǎo)致了今年上半年樓市供不應(yīng)求的局面，從而也造成了8-9月樓市的反彈。10年：全年完成開發(fā)投資額48267.07億元，同比增長(zhǎng)33.2%，增速放緩；資金來(lái)源72494億元，同比增長(zhǎng)25.4%，其中利用外資增速最高。商品房銷售面積10.43億平方米，同比增長(zhǎng)10.1%；銷售額5.25萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.3%；通過限購(gòu)等各種手段有效抑制需求的釋放，同時(shí)，增加保障房及公共租賃房的建設(shè)，在預(yù)計(jì)兩年的時(shí)間內(nèi)，等待市場(chǎng)整體供給量的增加，從而市場(chǎng)市場(chǎng)整體供需矛盾的改善趨勢(shì)研判三：二三線城市時(shí)機(jī)與危機(jī)并存一線城市限購(gòu)將需求向二、三線城市引導(dǎo)，二、三線城市出現(xiàn)良好的開展時(shí)機(jī)和態(tài)勢(shì)。但二、三線城市的限購(gòu)風(fēng)聲不容樂觀。國(guó)內(nèi)投資渠道匱乏，流動(dòng)資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)一線大城市限購(gòu)二、三線城市呈現(xiàn)開展時(shí)機(jī)局部客戶產(chǎn)生觀望情緒二、三線城市風(fēng)聲緊湊張家口市房地產(chǎn)政策張家口現(xiàn)行房地產(chǎn)政策與國(guó)八條整體內(nèi)容相近，但受到相關(guān)部門技術(shù)操作影響，全款購(gòu)房尚不受限購(gòu)政策影響。限購(gòu)：對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾荒昙{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一年當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｏ蚱涫鄯?。限貸：貸款購(gòu)置首套住房的家庭，首付款比例不低于30%，貸款利率為基準(zhǔn)利率；貸款購(gòu)置第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1．1倍張家口現(xiàn)行房地產(chǎn)政策與國(guó)八條類似，但由于目前張家口市房管局與銀行尚未聯(lián)網(wǎng)，因此住房套數(shù)以貸款次數(shù)為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，全款購(gòu)房不受限購(gòu)政策影響。限購(gòu)風(fēng)聲緊湊，涉及二、三線城市；張家口作為二、三線城市的代表，前景不容樂觀。但一線城市限購(gòu)不松懈，擠壓需求，二、三線城市開展勢(shì)頭尚好。2024年國(guó)家限購(gòu)政策不松懈，限購(gòu)范圍從一、二線城市向二、三線城市轉(zhuǎn)變。二、三線城市受限購(gòu)風(fēng)聲擠壓，市場(chǎng)潛力拓寬。同時(shí)，局部客戶產(chǎn)生觀望情緒。宏觀市場(chǎng)總結(jié)區(qū)域市場(chǎng)整體分析張家口市地理位置張家口地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和晉冀蒙經(jīng)濟(jì)圈交匯處，具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。張家口毗鄰京津，地處京、冀、晉、蒙四省市交界處，是京津冀〔環(huán)渤?！辰?jīng)濟(jì)圈和冀晉蒙〔外長(zhǎng)城〕經(jīng)濟(jì)圈的交匯點(diǎn)，是連接“三北〞市場(chǎng)的重要物資集散地，是北方現(xiàn)代物流供給鏈中的重要鏈接點(diǎn)。良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使張家口在經(jīng)濟(jì)開展上，既便于承接京津地區(qū)資金、技術(shù)、人才、信息等要素的轉(zhuǎn)移和輻射，又可以充分利用中西部地區(qū)豐富的資源和能源，承東啟西、溝通南北的區(qū)位優(yōu)勢(shì)十清楚顯。張家口根本概況張家口地區(qū)城市化水平較低，伴隨人口增長(zhǎng)及城市化進(jìn)程的加快將房地產(chǎn)行業(yè)提供良好的開展機(jī)遇。張家口市位于河北省西北部，全市轄4區(qū)〔橋東、橋西、宣化和下花園區(qū)〕、13縣〔康保縣、沽源縣、尚義縣、張北縣、崇禮縣、赤城縣、懷安縣、萬(wàn)全縣、宣化縣、陽(yáng)原縣、蔚縣、涿鹿縣、懷來(lái)縣〕、2個(gè)管理區(qū)〔察北管理區(qū)、塞北管理區(qū)〕、1個(gè)高新區(qū)?？?cè)丝跀?shù)460萬(wàn)，農(nóng)業(yè)人口310萬(wàn)，其中4區(qū)共89萬(wàn)人?？当？h尚義縣懷安縣沽源縣赤城縣崇禮縣張北縣懷來(lái)縣涿鹿縣蔚縣陽(yáng)原縣橋東區(qū)橋西區(qū)高新區(qū)萬(wàn)全縣宣化縣宣化區(qū)下花園區(qū)23萬(wàn)人26萬(wàn)人29萬(wàn)人7萬(wàn)人30萬(wàn)人33萬(wàn)人34萬(wàn)人28萬(wàn)人23萬(wàn)人28萬(wàn)人12萬(wàn)人28萬(wàn)人19萬(wàn)人37萬(wàn)人28萬(wàn)人22萬(wàn)人25萬(wàn)人張家口交通狀況張家口高速公路通車總里程高達(dá)672.5公里，居河北省首位，2024年京張城際、張呼、藍(lán)張鐵路將開工建設(shè)，隨著交通網(wǎng)絡(luò)逐步完善，區(qū)域性交通樞紐地位日益彰顯。全市交通網(wǎng)絡(luò)完善、四通八達(dá)。截止2024年底，高速公路通車總里程672.5公里，居全省第一、全國(guó)前列。十一五期間全市交通根底設(shè)施投資394億元，是“十五〞期間的4倍。京新一期、二期，張石一期、二期，張承一期等高速公路建成通車，張涿、張石三期等高速公路開工建設(shè)，張集、張?zhí)啤⑺{(lán)張等7條鐵路建設(shè)工程加快推進(jìn)，京張城際鐵路批準(zhǔn)立項(xiàng)。軍民合用機(jī)場(chǎng)已開工建設(shè)。張家口海關(guān)也于1月21日開關(guān)運(yùn)營(yíng)。集公路、鐵路、航空于一體的現(xiàn)代立體式綜合交通網(wǎng)絡(luò)正在形成，區(qū)域性交通樞紐地位日益彰顯。2024上半年張家口開展情況張家口市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，運(yùn)行質(zhì)量得到提高，結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，民生繼續(xù)改善，工業(yè)效益運(yùn)行良好；消費(fèi)市場(chǎng)活潑；固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)；金融運(yùn)行平穩(wěn)。全市規(guī)模以上工業(yè)累計(jì)完成工業(yè)增加值161.50億元，同比增長(zhǎng)15.2%；全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入356.84億元，同比增長(zhǎng)16.7%；全市固定資產(chǎn)投資完成324.80億元，同比增長(zhǎng)28.5%；全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額165.19億元，同比增長(zhǎng)16.9%；全市實(shí)現(xiàn)利用外資7797萬(wàn)美元，完成率同比增長(zhǎng)56.0%。全市全部收入完成95.79億元，同比增長(zhǎng)34.3%；地方一般預(yù)算收入完成45.51億元，同比增長(zhǎng)55.4%；財(cái)政支出累計(jì)完成101.42億元，同比增長(zhǎng)71.8%；全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額1420.5億元，比年初增長(zhǎng)9.3%；各項(xiàng)貸款余額990.6億元，比年初增長(zhǎng)8.3%。中心城區(qū)根本概況張家口市橋西區(qū)和橋東區(qū)均為老城區(qū)，各項(xiàng)配套設(shè)施完善，客群資源豐富，產(chǎn)品需求線多樣，但居住環(huán)境亟待翻新。橋西區(qū)橋東區(qū)高新區(qū)橋東區(qū)面積：113平方公里總?cè)丝跀?shù)：28萬(wàn)人橋西區(qū)面積：141平方公里總?cè)丝跀?shù)：24萬(wàn)人高新區(qū)面積：152平方公里總?cè)丝跀?shù)：14萬(wàn)人橋西板塊是張家口歷史最悠久的老城區(qū)，市政設(shè)施和各項(xiàng)商業(yè)配套完善；但老舊建筑較多，規(guī)劃陳舊。橋東區(qū)為市內(nèi)中心區(qū)，城區(qū)配套完善，市中心所在，但居住條件較差。高新區(qū)是張家口市的新城區(qū)，人口較少，市政設(shè)施缺乏，商業(yè)配套有待完善。城市化開展特征張家口市城市化率不高，處于城市化低速開展期，城市化進(jìn)程的加快為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了良好的開展機(jī)遇。2024年張家口市中心城區(qū)由五年前的105平方公里擴(kuò)大到285平方公里，增長(zhǎng)率高達(dá)171%，城市化率較五年前提高了8.8個(gè)百分點(diǎn)，到達(dá)45.2%。由此判斷，張家口市處于城市化開展階段的低速開展期，城市開展特征為工業(yè)根底比較雄厚，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)大，工業(yè)吸收大批農(nóng)業(yè)人口。城市房地產(chǎn)開展階段根據(jù)人均GDP開展水平判斷，張家口市已經(jīng)進(jìn)入房地產(chǎn)快速開展階段，市場(chǎng)需求特征為生存和改善性需求并存。2024年張家口市人均GDP達(dá)2.28萬(wàn)元，按匯率折算超過3000美元，可以判定張家口市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于快速開展階段，需求特征為生存、改善需求兼有，開展特征為快速開展、市場(chǎng)調(diào)節(jié)增強(qiáng)、政府干預(yù)減弱。人均GDP與房地產(chǎn)開展階段關(guān)系表：中心城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃張家口市住房方案供給量不大，多數(shù)土地用于供給產(chǎn)品以90平米以下的普通商品住房。高圈層客戶與普通客戶住宅分區(qū)不大。規(guī)劃目標(biāo)：至2024年市中心城區(qū)人均住宅建筑面積到達(dá)29平方米以上。新增各類住宅約8.1萬(wàn)套，總建筑面積700萬(wàn)平方米。其中套型建筑面積小于90平方米的住宅約6.4萬(wàn)套，建筑面積490萬(wàn)平方米，占總建筑面積的71%住房建設(shè)用地供給結(jié)構(gòu)：加大中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地的土地供給，嚴(yán)格控制高檔住房的用地供給，停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)工程土地供給?！?〕商品住房建設(shè)用地：規(guī)劃供給面積274公頃，其中192公頃用于供給建筑面積小于90平方米的普通商品住房；〔2〕經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地：規(guī)劃供給面積116公頃，其中80公頃用于供給建筑面積小于90平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房。橋西區(qū)根本概況橋西區(qū)以悠久的歷史文化底蘊(yùn)及成熟配套為背景，“上風(fēng)上水上橋西〞的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及擁山傍水的地理優(yōu)勢(shì)為依托。橋西是張家口市的發(fā)祥地，是張家口的主城區(qū)，是市委、市政府所在地，是全市政治生活中心、文化教育中心，商貿(mào)物流中心旅游效勞中心。橋西轄1個(gè)鎮(zhèn)、7個(gè)街道辦事處，19個(gè)行政村、38個(gè)社區(qū)居委會(huì)，總面積101.3平方公里，城鎮(zhèn)居民23萬(wàn)人。它北靠?jī)?nèi)蒙古大草原，南接華北平原，西連煤都大同，東屏京都大道，局京、冀、晉、蒙之要沖，轄區(qū)集高山、大川、平地于一體，風(fēng)光獨(dú)特、氣候宜人。橋西以打造“上風(fēng)上水上橋西，宜居宜業(yè)宜旅游的山水園林城區(qū)為目標(biāo)〞，實(shí)施“增綠添彩〞和城市面貌三年大變樣等重點(diǎn)建設(shè)工程，根底設(shè)施建設(shè)方面日趨完備。橋西區(qū)根本概況歷史沿革一、歷史悠久，是政治活動(dòng)中心橋西區(qū)歷史悠久。據(jù)?萬(wàn)全縣志?載，張家口堡〔今堡子里〕建于明宣德四年〔1429年〕，來(lái)遠(yuǎn)堡〔今市圈〕建于萬(wàn)歷四十一年〔1613年〕。二、經(jīng)濟(jì)繁榮，是商業(yè)活動(dòng)中心橋西區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮，是張家口市的商業(yè)發(fā)源地。遠(yuǎn)在明代以前，本區(qū)就已是草原游牧民族和農(nóng)耕民友好貿(mào)易的中心，明隆慶五年〔１５１７年〕，來(lái)遠(yuǎn)堡〔市圈〕附近的馬市和民間互市已初具規(guī)模，年易馬達(dá)3.6萬(wàn)匹之多。三、教育興旺，是張家口市文教事業(yè)開展的搖籃橋西區(qū)文教事業(yè)開展較早。培植學(xué)校和掄才書院分別創(chuàng)立于清同治五年(1876年)和光緒四年(1878年)，這是張家口市文化史上最早的兩座學(xué)府。四、公路交通興旺，是張家口市區(qū)內(nèi)外公路運(yùn)輸?shù)闹行脑缭?00多年前的明末清初，就開辟了張庫(kù)大道，溝通了北至外蒙庫(kù)倫、南連天津的南北通道。至清中葉，陸路交通又隨著張庫(kù)大道的興盛，得到了極快的開展。橋西區(qū)根本概況文化底蘊(yùn)長(zhǎng)城博物館堡子里

賜兒山大境門水母宮掄才書院張庫(kù)大道橋西區(qū)根本概況自然地理環(huán)境橋西區(qū)地形獨(dú)特，北邊是燕山山脈西部大馬群山的余脈，西部是太行山北部余脈，地處兩山交匯處，所轄區(qū)域主要是山地與河谷地。橋西區(qū)是典型的中國(guó)地形的縮影，即：西北高，東南低。橋西區(qū)交通便利，隨著西壩崗路、明德北路、祭風(fēng)臺(tái)街、西苑路、古宏大街等城市道路全部拓寬改造，路網(wǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步完善，根本形成了主城區(qū)與西外環(huán)、北外環(huán)等城市快速路相互通，城市快速路與張石、丹拉等高速公路相連接，區(qū)內(nèi)任意節(jié)點(diǎn)均可在15分鐘內(nèi)駛?cè)敫咚俟返穆肪W(wǎng)框架。小白山安家溝西太平山人民公園橋西區(qū)經(jīng)濟(jì)開展橋西區(qū)以發(fā)揮自身老城區(qū)成熟配套及文化景觀優(yōu)勢(shì)為根底，以高新技術(shù)帶動(dòng)自身原有工業(yè)，以第二、三產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)。培強(qiáng)商貿(mào)物流業(yè)。培強(qiáng)壯大工業(yè)。開展文化旅游業(yè)。橋西區(qū)交通資源工程周邊的207國(guó)道及413省道貫穿南北八省，連接萬(wàn)全縣，城際公路縱橫興旺。207國(guó)道是在中國(guó)的一條國(guó)道，起點(diǎn)為內(nèi)蒙古錫林浩特市，終點(diǎn)為廣東徐聞縣海安鎮(zhèn)，全程3738千米。經(jīng)過內(nèi)蒙古、河北、山西、河南、湖北、湖南、廣西和廣東8個(gè)省份。413省道連接張家口與西北部資源豐富的萬(wàn)全縣。萬(wàn)全縣區(qū)域不可復(fù)制的多種優(yōu)勢(shì)成就了極大的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力及開展?jié)摿?。區(qū)位特質(zhì)對(duì)于工程整體定位與形象塑造也有借鑒意義。從張家口經(jīng)濟(jì)開展水平及市場(chǎng)開展情況分析，張家口房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速開展階段。從區(qū)域整體規(guī)劃開展情況分析，橋西區(qū)為政府所在區(qū)，擁有區(qū)位、配套、景觀、文化方面的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)情況分析區(qū)域房地產(chǎn)板塊劃分橋西區(qū)橋東區(qū)高新區(qū)橋西區(qū)：屬于張家口市老城區(qū)，區(qū)域主要產(chǎn)品為多層及高層產(chǎn)品，土地資源有限放量逐減，均價(jià)水平在4100元/平米之間，主要承接區(qū)域中高端客群。橋東區(qū)：屬于張家口老城區(qū)，處于張家口繁華地帶，區(qū)域產(chǎn)品品質(zhì)較高，主要承接區(qū)域中高端客群，主要產(chǎn)品為高層，產(chǎn)品均價(jià)區(qū)間分布較大，融辰莊園為張家口最高價(jià)工程，均價(jià)在4250元/平米左右高新區(qū)：屬于新開展區(qū)域，區(qū)域整體配套尚不成熟，屬于待開展區(qū)域，主要產(chǎn)品為高層，承接市區(qū)及外縣客群，均價(jià)水平在4385/平米左右。橋西區(qū)為張家口市老城區(qū)，有很強(qiáng)的文化底蘊(yùn)和城市根底。各工程以傳統(tǒng)開發(fā)模式為主，差異性不大，缺乏絕對(duì)領(lǐng)袖。區(qū)域房地產(chǎn)板塊比照分析橋西區(qū)優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)并存，如何利用老城區(qū)的優(yōu)勢(shì)，塑造“老城新區(qū)〞的工程形象，彰顯工程高度帶動(dòng)圈層價(jià)值成為工程營(yíng)銷的重中之重。橋西區(qū)市場(chǎng)分析同人創(chuàng)業(yè)園本案橋西區(qū)作為張家口歷史最悠久的老城區(qū)，擁有得天獨(dú)厚的文化底蘊(yùn)，適合工程品牌形象的塑造。區(qū)內(nèi)競(jìng)品工程差異不明顯，同質(zhì)化嚴(yán)重。隨著西澤園、同人創(chuàng)業(yè)園等略有現(xiàn)代風(fēng)格的工程引入，橋西區(qū)區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)日益劇烈。橋西區(qū)作為張家口歷史悠久的老城區(qū)，具有得天獨(dú)厚的文化底蘊(yùn)；城區(qū)內(nèi)部樓盤因循守舊，造就了區(qū)域不可比較的突破性開展優(yōu)勢(shì)。本工程的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要聚集中于橋西板塊之中。西澤園遠(yuǎn)大盛和苑左庭右院天寶中苑華新園廣益綠景逸苑美居麗景園弘鼎莊園橋西區(qū)主要工程及分析首先從建筑類型上來(lái)看，目前區(qū)域內(nèi)以多層、高層為主，別墅工程僅有兩處，占總體樓盤數(shù)量的20%。從價(jià)格上來(lái)看，橋西區(qū)樓盤價(jià)格差異幅度較大，大局部樓盤均價(jià)在4000～4500元左右，目前區(qū)域工程以從老舊模式向現(xiàn)代式轉(zhuǎn)化，逐漸出現(xiàn)高檔樓盤，以后區(qū)域會(huì)逐步走精品路線，區(qū)域樓盤的質(zhì)量會(huì)不斷提高；從賣點(diǎn)上來(lái)看，區(qū)域內(nèi)部山水風(fēng)景的優(yōu)勢(shì)條件是眾多工程的主要賣點(diǎn)，另局部工程依靠自身樓間距、綠化率、景觀資源、產(chǎn)品質(zhì)量及物業(yè)水準(zhǔn)表達(dá)自身賣點(diǎn)，整體賣點(diǎn)附加值少。重點(diǎn)案例解析——天寶中苑地址：新十九中東側(cè)開發(fā)商：張家口長(zhǎng)江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總占地面積：75畝總建筑面積：7.5萬(wàn)平米容積率：1.5建筑類型：多層板樓均價(jià)：4500元/㎡橋西區(qū)稀缺多層建筑，成熟配套，產(chǎn)品線多樣。重點(diǎn)案例解析——弘鼎莊園地址：張家口市橋西區(qū)賜兒山大街開發(fā)商：張家口弘鼎房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑類型：多層、高層、別墅綠化率：58.2%周邊配套：超市發(fā)，省二級(jí)醫(yī)院：第一醫(yī)院，二中、四種近在咫尺。金鼎商貿(mào)城，家具城，西豁子小學(xué)，而且緊鄰西壩崗餐飲娛樂一條街。均價(jià)：

3700~3800元/㎡

高端形象樓盤，星級(jí)物業(yè)效勞，超大樓間距，區(qū)內(nèi)配套完善。重點(diǎn)案例解析——左庭右院地址：張家口市西山產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)東南角開發(fā)商：張家口市建榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總占地面積：143畝總建筑面積：142450平方米容積率：1.5建筑類型：多層，小高層，別墅均價(jià)：2700元/㎡低密度帶別墅社區(qū)，高戶型舒適度，高綠化率，現(xiàn)代建筑風(fēng)格。重點(diǎn)案例解析——西澤園地址：橋西區(qū)西苑北路與建設(shè)西街交匯處西行200米開發(fā)商：河北康泰爾房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司總占地面積：330畝總建筑面積：35萬(wàn)平方米商業(yè)面積：1.3萬(wàn)平方米容積率：1.6建筑類型：多層高層均價(jià)：4500元/㎡橋西現(xiàn)房，小區(qū)規(guī)模大，交通便利，緊鄰4中。重點(diǎn)案例解析——華新園地址：清水河與緯三路交叉口東３００米開發(fā)商：河北東南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總占地面積：500畝總建筑面積：45萬(wàn)平方米容積率：1.35建筑類型：多層高層均價(jià)：多層4500元/㎡

小高層4300元/平米

準(zhǔn)現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)區(qū)位，低密社區(qū)，大型高品質(zhì)住宅。重點(diǎn)案例解析——同人創(chuàng)業(yè)園地址：張家口市西苑中路5號(hào)開發(fā)商：河北廣立房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)股份有限公司總占地面積：4.58公頃總建筑面積：12.85萬(wàn)平方米商業(yè)面積：30萬(wàn)平方米建筑類型：高層容積率：2.35綠地率：33.5％均價(jià)：3600~3700元/㎡橋西區(qū)高品質(zhì)樓盤，中心地段，交通、配套優(yōu)質(zhì)，依山臨水環(huán)境美，健康生態(tài)小區(qū)。重點(diǎn)案例解析——遠(yuǎn)大盛和苑地址：橋西區(qū)西苑路21號(hào).原拖車總廠西宿舍區(qū)開發(fā)商：張家口遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總占地面積：90畝總建筑面積：200000㎡容積率：3.3建筑類型：小高層、高層均價(jià)：4200~4300元/㎡超高綠化率，高端配套，景觀住宅。競(jìng)品解析

同質(zhì)同區(qū)競(jìng)品多借用自然區(qū)位優(yōu)勢(shì)及區(qū)位配套，缺乏高端小區(qū)和附加值賣點(diǎn)。

橋西區(qū)市場(chǎng)分析總結(jié)【產(chǎn)品】橋西區(qū)商品房以多層、高層為主，局部工程有別墅產(chǎn)品。建筑風(fēng)格簡(jiǎn)潔現(xiàn)代?！緫粜汀勘緟^(qū)域工程定位中高端，產(chǎn)品線豐富，一居、二居、三居產(chǎn)品俱全。主力戶型為兩居60~90㎡，三居90-110㎡?！究腿骸吭摪鍓K土地逐漸飽和，區(qū)域內(nèi)在售工程逐漸減少，客群多為改善型二次置業(yè)。市區(qū)內(nèi)中高端客群及周邊縣城客群居多?！緝r(jià)格】區(qū)內(nèi)工程價(jià)格差異幅度較大，主要競(jìng)品價(jià)格在3800~4500元/㎡左右?！緺I(yíng)銷】區(qū)域工程銷售情況尚佳，廣告運(yùn)用較全面但整體營(yíng)銷水平較低，具有很大的可超越空間。營(yíng)銷思路取道度身明勢(shì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析工程分析及客戶分析工程營(yíng)銷策略工程分析區(qū)位認(rèn)知本案本案本案環(huán)京津經(jīng)濟(jì)圈區(qū)內(nèi)主要進(jìn)行城中村改造，工業(yè)用地置換及淺山區(qū)開發(fā)。，主要倡導(dǎo)低密度、低強(qiáng)度的開發(fā)控制原那么。區(qū)域用地主要以住宅用地和綠地規(guī)劃為主，適宜人居京津經(jīng)濟(jì)圈上，低密度開發(fā)規(guī)劃，怡居區(qū)域區(qū)域歷史文化認(rèn)知小白山自古為橋西區(qū)的社會(huì)文化中心，上風(fēng)上水群山環(huán)繞，為橋西區(qū)乃至張家口絕佳的風(fēng)水寶地。張庫(kù)大道小白山風(fēng)景區(qū)水母宮長(zhǎng)城張庫(kù)大道：擁有“北方絲綢之路〞之稱的古商道，被譽(yù)為“草原絲綢之路〞和“草原茶葉之路〞。小白山：總面積2000畝。景區(qū)內(nèi)有云杉、油松、側(cè)柏、落葉松18個(gè)品種的喬灌木66851株。水母宮：省級(jí)大型綜合風(fēng)景區(qū)。迄今已有二百年的歷史。占地4800畝，其四周榆柳環(huán)合，松青柏翠，草木繁茂，因此也稱為森林公園。

區(qū)域交通認(rèn)知本案張石高速公路國(guó)道207省道242張承高速公路國(guó)道、省道、市政干道密布，接連橋東區(qū)、高新區(qū)以及周邊縣區(qū)和周邊市、省1小時(shí)至蒙古，2小時(shí)至江西；15分鐘至橋東區(qū)，30分鐘至崇禮縣、張北縣，2小時(shí)至沽源縣。區(qū)域配套認(rèn)知繼續(xù)教育學(xué)院二中七色光幼兒園心心幼兒園燕興幼兒園橋西區(qū)利民小學(xué)北方科技學(xué)校職工大學(xué)張家口教育學(xué)院張家口市委黨校教育配套圖書館橋西區(qū)衛(wèi)生局張家口市檢察院市口腔醫(yī)院市第一醫(yī)院市政配套紅馬商貿(mào)百信麗家建材城美居家居廣場(chǎng)金鼎世紀(jì)城商業(yè)配套近橋西區(qū)CBD，市政、教育、商業(yè)配套豐富，滿足客戶日常居住需求橋西區(qū)CBD體育館區(qū)域自然資源認(rèn)知山區(qū)生態(tài)文化帶生態(tài)文化區(qū)本案魚兒山東太平山長(zhǎng)城西太平山公園西太平山安家溝生態(tài)區(qū)地下長(zhǎng)城水母宮云泉山賜兒山香爐山工程位于華北區(qū)域山區(qū)生態(tài)文化帶與張家口生態(tài)文化區(qū)的重疊地帶，雙重資源共享區(qū)工程洋房根底指標(biāo)201202203204205206207208209210212211216215214213217總占地面積：61802㎡總建筑面積：148200㎡建筑密度：17%容積率：1.8綠化率：33%工程規(guī)劃整體規(guī)劃尊重自然，依山而生，有效的利用原生態(tài)山體資源，到達(dá)戶戶觀景、戶戶通風(fēng)產(chǎn)品規(guī)劃9—17層小高層設(shè)計(jì)，全板式結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，大氣典雅綠色建筑規(guī)劃綠色建筑節(jié)能體系局部利用太陽(yáng)能景觀照明及景觀水能，利用太陽(yáng)能提供住宅建筑24小時(shí)熱水節(jié)水體系水資源循環(huán)使用，小區(qū)采用中水系統(tǒng)，雨水利用系統(tǒng)智能化數(shù)字社區(qū)安保監(jiān)控系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)、小區(qū)室外音樂播放系統(tǒng)、電子公告系統(tǒng)、有限電視系統(tǒng)、電話、寬帶系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)、智能家居系統(tǒng)、樓宇自控及系統(tǒng)集成。室內(nèi)環(huán)境優(yōu)化系統(tǒng)24小時(shí)熱水、同層排水、地面增加隔音墊、設(shè)置房間中央吸塵系統(tǒng)。雨水收集尊重自然、尊重客戶，造綠色、健康、人文的建筑園林規(guī)劃西太平山小白山外景：小白山山腳下，北望西太平山風(fēng)景區(qū)風(fēng)情商業(yè)街西沙河中心景觀軸組團(tuán)園林山體景觀內(nèi)景：一軸兩帶三山兩組團(tuán)自然資源景觀搭配人工園林景觀，以到達(dá)內(nèi)外景觀交融的景觀效果戶型規(guī)劃一梯二戶、二梯二戶，南北通透。114—151㎡闊景橫廳，客廳南北對(duì)流工程配套規(guī)劃2500㎡會(huì)所，沉著開啟山居生活6.8萬(wàn)㎡商業(yè)配套，真正到達(dá)繁華與寧?kù)o皆可得2500㎡怡山會(huì)館，6.8萬(wàn)㎡商業(yè)配套，張家口最大的獨(dú)一無(wú)二的休閑勝地物業(yè)效勞張家口獨(dú)家引進(jìn)“五星級(jí)酒店物業(yè)效勞體系〞，讓客戶享受真正的奢享“一小時(shí)〞回應(yīng)效勞客戶的投訴、問題、反響保證在一小時(shí)內(nèi)給予回應(yīng)和解決。大堂管家制度每棟入戶大堂設(shè)置一名專屬的管家，及時(shí)解決客戶問題。節(jié)日效勞節(jié)日為入住客戶送節(jié)日賀卡、對(duì)聯(lián)、燈籠等節(jié)日禮品。影子式的效勞小區(qū)內(nèi)設(shè)置報(bào)警系統(tǒng)，讓客戶隨時(shí)隨地感覺平安。最平安的小區(qū)聘期退伍軍人成立安保團(tuán)隊(duì)。全天24小時(shí)實(shí)行巡更制度，確保住戶平安。最尊貴的小區(qū)按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)效勞客戶，讓住戶真正享受最尊崇的物業(yè)效勞。工程價(jià)值總結(jié)一、工程位于京津經(jīng)濟(jì)圈上、政府重點(diǎn)打造低密度怡居住宅區(qū)內(nèi)；二、區(qū)域歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，為張家口市歷史人文發(fā)祥地；三、工程位于張家口北大門，附近國(guó)道207、省道242以及張石、張承高速公路。輕松享受多重城市資源。四、工程近橋西CBD，位于華北山區(qū)文化生態(tài)景觀帶和張家口生態(tài)區(qū)重疊地帶。真正做到繁華與寧?kù)o皆可得；五、工程為低密度、高綠化率、多物業(yè)類型的生態(tài)宜居小區(qū)；六、工程采用綠色建筑規(guī)劃理念，全面引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)打造健康的、綠色的、人文的科技小區(qū)；七、園林規(guī)劃通過山地的保存改造和人工環(huán)境的再創(chuàng)造，在區(qū)域內(nèi)部增加多層次多功能的景觀元素，以到達(dá)內(nèi)外交融的景觀效果；八、工程產(chǎn)品為一梯二戶、二梯二戶，南北通透大宅。114—151㎡闊景橫廳，客廳南北對(duì)流；九、2500㎡怡山會(huì)館，6.8萬(wàn)㎡商業(yè)配套，張家口最大的獨(dú)一無(wú)二的休閑勝地；十、張家口獨(dú)家“五星級(jí)酒店物業(yè)效勞體系〞，打造張家口最高端山居豪宅。區(qū)域客群研究分析客戶信息資源來(lái)源于京潤(rùn)·現(xiàn)代城來(lái)電來(lái)訪客戶，其中來(lái)電客戶1280組，來(lái)訪客戶1114組置業(yè)次數(shù)一居置業(yè)次數(shù)分析二居置業(yè)次數(shù)分析三居置業(yè)次數(shù)分析四居置業(yè)次數(shù)分析二居產(chǎn)品多為首次置業(yè)，中小戶型的置業(yè)客群還是首次置業(yè)客群，大面積戶型的置業(yè)客群多位改善客群客戶區(qū)域及接受單價(jià)客戶主要來(lái)源于本市，其中局部客戶來(lái)源于北京、天津、安徽、武漢等地；同時(shí)還有局部來(lái)源于宣武、張北、和沽源等縣市?？蛻裟芙邮艿膯蝺r(jià)為3500—3900元/㎡。購(gòu)房用途主要購(gòu)房用途為自住及改善性的需求，一居中包含較多的為投資的用途，其他居室投資性購(gòu)房需求比重較小一居購(gòu)房用途分析二居購(gòu)房用途分析三居購(gòu)房用途分析四居購(gòu)房用途分析建筑類型一居建筑類型分析二居建筑類型分析三居建筑類型分析四居建筑類型分析多層是客戶最為青睞的產(chǎn)品，主要與張家口的客群心里有密切關(guān)系，伴隨區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開展，小高層、高層認(rèn)可度也將進(jìn)一步提升購(gòu)房考慮因素從客戶購(gòu)房考慮因素分析，主要關(guān)注點(diǎn)是工程價(jià)格及交通、配套，區(qū)域開展前景也成為客戶重點(diǎn)考慮的因素之一客戶購(gòu)房考慮因素需求面積一居需求面積分析二居需求面積分析三居需求面積分析四居需求面積分析核心需求面積為經(jīng)濟(jì)型戶型，特別是70～90平米產(chǎn)品及91～120平米產(chǎn)品是核心主流需求面積信息渠道客戶信息接收渠道最核心的接收渠道為售樓中心及報(bào)紙，因此現(xiàn)場(chǎng)售樓處及體驗(yàn)區(qū)的打造及報(bào)廣的投放成為營(yíng)銷活動(dòng)的關(guān)鍵客群調(diào)查研究總結(jié)【置業(yè)次數(shù)】根據(jù)主要是首次置業(yè)及局部二次置業(yè)客群，工程在營(yíng)銷過程中要加強(qiáng)對(duì)于主要置業(yè)客群的引導(dǎo)，核心推廣語(yǔ)也應(yīng)突出?！举?gòu)房用途】針對(duì)主要是自住的需求，在產(chǎn)品打造中要加強(qiáng)實(shí)用性，對(duì)戶型及產(chǎn)品重點(diǎn)把握?！窘ㄖ愋汀考訌?qiáng)外立面用材及工程的整體外觀?！究紤]要素】對(duì)價(jià)格及區(qū)域開展，區(qū)域交通進(jìn)行重點(diǎn)推廣?！究蛻魜?lái)源及接收單價(jià)】客戶主要來(lái)源于本市區(qū)域及北京區(qū)域。因?yàn)楸竟こ滩痪邆涓咝聟^(qū)的交通優(yōu)勢(shì)，故本工程的主要客群應(yīng)為本市及周邊縣區(qū)客戶。在價(jià)格策略方面應(yīng)該采取低開高走的價(jià)格策略。【需求面積】以經(jīng)濟(jì)型戶型為主力，以70～90平米及110～120平米戶型為主力?！拘畔⑶馈孔詈诵牡慕邮涨罏槭蹣侵行募皥?bào)紙，因此現(xiàn)場(chǎng)售樓處及體驗(yàn)區(qū)的打造及報(bào)廣的投放成為營(yíng)銷活動(dòng)的關(guān)鍵。目標(biāo)客群細(xì)分投資客：對(duì)物業(yè)嗅覺比較靈敏，具成熟的投資經(jīng)驗(yàn)，深諳各種投資渠道，懂分析投資利弊，躲避風(fēng)險(xiǎn)，信息靈通；張家口當(dāng)?shù)馗纳浦脴I(yè)者：當(dāng)?shù)叵鄬?duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好的客群，需要另覓住處提升居住環(huán)境；父母為子女首次置業(yè)：子女成年又無(wú)自己的房子，但需要自己的天地，父母掏錢購(gòu)置；本地事業(yè)單位的員工：?jiǎn)挝桓＠茫瑫r(shí)也會(huì)打一些投資打算；在外地工作的張家口人：不一定要住在那里，但按照祖輩的規(guī)矩，在家鄉(xiāng)一定要有自己的房子；北京積蓄退休干部：有時(shí)間，有精力，文化較高，希望晚年享受生活；北京企業(yè)主管理階層：對(duì)生意應(yīng)酬深感疲憊，希望可以經(jīng)常去與工作無(wú)關(guān)的地方休假。投資客〔約占5%〕本地客戶〔約占80%〕異地客戶〔約占15%〕人們?cè)诰o張而繁忙的快節(jié)奏生活中，深受諸多壓力，頗感身心疲憊。越來(lái)越多的人們渴望沖破壓力，還自己一份健康的人生。最正確選擇就是走出閣樓，回歸自然，帶上家人，邀上好友到郊外去，到山上去，回到自然的懷抱……讓自己松弛身心辭別繁華的都市，歇息往日的忙碌，濾掉心中的煩惱，緩解緊張的情緒，在隨意間盡享自然之美，在自然中體會(huì)人倫親情，享受生活。目標(biāo)客群對(duì)于本案而言，可以找到：釋放身心、尋求解脫、養(yǎng)生養(yǎng)老、休閑度假、趣味人生目標(biāo)客群細(xì)分客戶圈層鎖定第一客戶圈層：張家口市橋西區(qū)、市內(nèi)本地客戶〔企業(yè)高管、政府官員〕第二客戶圈層：萬(wàn)全縣、張北縣、懷安縣、宣化區(qū)、崇禮縣客戶〔商人、政企業(yè)高管〕第三客戶圈層：張家口邊緣縣區(qū)及北京、天津等外地潛在客戶工程定位工程賣點(diǎn)整合工程物理屬性張家口唯一原生態(tài)人文山居豪宅工程在張家口的獨(dú)特性工程生態(tài)、自然的物理屬性工程擁有深厚的人文歷史淵源工程的落腳點(diǎn)為山居的高品質(zhì)豪宅工程形象屬性多數(shù)人的夢(mèng)想·少數(shù)人才能擁有工程形象演繹多數(shù)人的夢(mèng)想愛馬仕邁巴赫市值5萬(wàn)—200萬(wàn)RMB市值1300萬(wàn)RMB少數(shù)人才能擁有維多利亞西班牙國(guó)王我們有驚世的山景景觀我們有張家口最大休閑會(huì)所我們的業(yè)主不僅是行業(yè)的領(lǐng)袖,更應(yīng)是頂級(jí)生活方式的領(lǐng)航者。我們工程正是為這一局部塔尖人士打造！營(yíng)銷思路取道度身明勢(shì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析工程分析及客戶分析工程營(yíng)銷策略加強(qiáng)客戶管理做足展示與體驗(yàn)樹立高端品牌形象D、全程跟蹤，提供高品質(zhì)營(yíng)銷效勞；E、建立“怡山會(huì)〞客戶平臺(tái)，及時(shí)跟蹤效勞；A、樹立高端樓盤形象，形成品牌聲譽(yù)，引領(lǐng)市場(chǎng)；F、建立客戶分級(jí)，差異對(duì)待，爭(zhēng)取快速回款；G、做足工程展示，增加體驗(yàn)點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品帶給客戶的生活品質(zhì)感。H、強(qiáng)化物業(yè)管理效勞，突出后期維護(hù)；差異推盤C、根據(jù)低開高走的價(jià)格策略推售差異化產(chǎn)品；B、集中開盤，價(jià)格遞增，穩(wěn)步升級(jí)、打造高端產(chǎn)品；高形象、控總價(jià)、異推盤、強(qiáng)管理、重展示營(yíng)銷總綱推廣節(jié)點(diǎn)控制9月11月10月12月10月7日工程開盤年底工程完成5000萬(wàn)任務(wù)強(qiáng)銷期持續(xù)期售樓處入場(chǎng)熱銷期銷售積累期選擇投放網(wǎng)絡(luò)、短信、活動(dòng)先行多種投放配合傳統(tǒng)銷售旺季，持續(xù)投放廣告集中投放各種媒體配合，密集炒作市場(chǎng)，如張家口晚報(bào)、張家口電視臺(tái)等橋西區(qū)歷史文化底蘊(yùn)原生態(tài)資源高端山居豪宅形象橋西區(qū)經(jīng)濟(jì)文化配套稀有資源的占有工程賣點(diǎn)價(jià)值輸出體驗(yàn)式山居生活山居生活暢想排卡誠(chéng)意登記營(yíng)銷執(zhí)行細(xì)案推廣策略展示策略推盤策略價(jià)格策略推廣策略展示策略推盤策略價(jià)格策略明暗兩線，雙輔雙成明線—前期為產(chǎn)品形象，后期為產(chǎn)品信息：前期以工程高端形象入市，在客戶心中形成高端山居豪宅形象，后期以工程的產(chǎn)品實(shí)際賣點(diǎn)為主訴求，涵蓋前期分析歸納所得出的工程“價(jià)值體系〞，以多元化、多維度的硬性發(fā)布為主訴求渠道，如報(bào)廣、雜志、路牌、印刷物料、網(wǎng)絡(luò)硬廣、網(wǎng)站等等。暗線—開展線—本案區(qū)域的未來(lái)開展及企業(yè)品牌力提升：除線上推廣外，還須通過行業(yè)推介、事件炒作、公關(guān)活動(dòng)等進(jìn)行線下營(yíng)銷，多方位的積累客戶，同時(shí)讓客群對(duì)企業(yè)理念產(chǎn)生共鳴。暗線推廣主要以軟宣、訪談、新聞、事件、活動(dòng)等為主。推廣原那么“工程區(qū)域開展〞+產(chǎn)品形象廣告引發(fā)社會(huì)話題由社會(huì)話題，落地工程自身工程多方優(yōu)勢(shì)呈現(xiàn)全方位、多維度的市場(chǎng)推廣攻勢(shì)啟動(dòng)蓄水期成功完成后，正式亮相火爆銷售及客戶口碑再掀社會(huì)話題多區(qū)域，多角度，多層面的“百花齊放〞，工程持續(xù)熱銷推廣步驟報(bào)紙電視臺(tái)DM媒體策略：多面立體的媒體投放策略工程3個(gè)月營(yíng)銷預(yù)算為：約為50萬(wàn)元〔不包含現(xiàn)場(chǎng)包裝〕傳播渠道選擇【STEP1:前期市場(chǎng)預(yù)熱】在張家口的主流媒體中，例如?張家口晚報(bào)?、張家口資訊網(wǎng)，開辟?區(qū)域?專欄，邀請(qǐng)政府、專家、學(xué)者、地產(chǎn)人士、社會(huì)領(lǐng)袖等人物撰寫文章，有傾向性的轉(zhuǎn)向?qū)こ虄?yōu)勢(shì)的傳達(dá)與構(gòu)建。形式建議：——媒體專欄以紙媒、網(wǎng)絡(luò)〔門戶網(wǎng)、地產(chǎn)網(wǎng)、地產(chǎn)論壇〕等連載轉(zhuǎn)載。媒體建議：預(yù)熱期山居生態(tài)旅游節(jié)活動(dòng)形式：工程周邊擁有豐富的旅游資源和歷史文化底蘊(yùn)。建議在工程前期預(yù)熱階段，通過邀約前期誠(chéng)意客戶和中廣信張家口資源客戶參加該活動(dòng)。在參加活動(dòng)中加深對(duì)工程周邊景觀資源的了解，同時(shí)在此活動(dòng)中灌輸工程賣點(diǎn)?；顒?dòng)時(shí)間：9月10、11活動(dòng)地點(diǎn)：小白山風(fēng)景區(qū)、西太平山公園、天母宮、古長(zhǎng)城等工程周邊景點(diǎn)高端客戶圈層活動(dòng)活動(dòng)形式：制作精美的工程PPT和樓書對(duì)相關(guān)高端客戶進(jìn)行線下拓客工作?；顒?dòng)前與有關(guān)部門接洽，商定拓客形式。建議拓客方式為：上門向有關(guān)單位員工進(jìn)行宣講、洽談團(tuán)購(gòu)及優(yōu)惠、在現(xiàn)場(chǎng)擺放或發(fā)送工程樓書與宣傳資料、購(gòu)置相關(guān)單位客戶資源等合作方式。活動(dòng)時(shí)間：9月10——10月7日活動(dòng)地點(diǎn)：張家口、周邊縣區(qū)各大銀行、醫(yī)院、酒店、車行、企事業(yè)單位夙音傳奇——水上音樂節(jié)活動(dòng)形式：大型音樂盛宴。依托工程內(nèi)部獨(dú)有的西沙河水景，邀請(qǐng)前期優(yōu)質(zhì)客戶及各線下渠道中的高檔次客戶資源前來(lái)參加。活動(dòng)中設(shè)置自助晚宴/明星表演/水上音樂表演/炫麗激光舞等表演并在過程中不斷滲透工程優(yōu)勢(shì)及調(diào)性，適當(dāng)配合價(jià)風(fēng)格整策略，將工程賣點(diǎn)潛移默化到優(yōu)質(zhì)客戶中去。活動(dòng)時(shí)間：9月17日晚周六〔當(dāng)天開始排卡〕活動(dòng)地點(diǎn)：西沙河畔排卡優(yōu)惠：排卡預(yù)交1萬(wàn)元誠(chéng)意金，開盤當(dāng)天房款總價(jià)減2萬(wàn)【STEP2:工程蓄客期】在成功的完成先期市場(chǎng)預(yù)熱之后，由于工程缺乏銷售證件，不能直接宣傳開盤信息及價(jià)格，因此需要快速的導(dǎo)入到對(duì)工程理念及產(chǎn)品的深入解讀階段，將輿論的熱議焦點(diǎn)及時(shí)的轉(zhuǎn)移到工程自身上來(lái)。軟宣+硬廣在工程的形象廣揭發(fā)布的同時(shí)，連帶工程資料的深入解讀性的軟文和形象廣告一同發(fā)布，做到軟硬結(jié)合，既有形象的感召力又有理念的說服力。形式建議：訴求內(nèi)容：工程價(jià)值體系承載媒介：除之前媒體的延續(xù)外，另增戶外、網(wǎng)絡(luò)硬廣、現(xiàn)場(chǎng)包裝、銷售物料、報(bào)廣等。蓄客期綠色生活——北京健康日活動(dòng)形式：針對(duì)高端客戶普遍的健康危機(jī)以及常年缺乏對(duì)親情的維護(hù)特設(shè)置此活動(dòng)。活動(dòng)提供豪華大巴由工程接待中心出發(fā)至北京慈銘體檢中心，向已購(gòu)房的優(yōu)質(zhì)老業(yè)主及未購(gòu)房的優(yōu)質(zhì)客戶群體提供每組兩人名額的體檢活動(dòng)以及北京自助游活動(dòng)。路途中利用車內(nèi)溫馨提示播送、座椅插頁(yè)等輔助式軟廣進(jìn)行工程賣點(diǎn)的宣傳?；顒?dòng)時(shí)間：9月24日周六活動(dòng)地點(diǎn)：張家口——北京——張家口體驗(yàn)綠色生活——第一季看房日活動(dòng)形式：“耳聽為虛，眼見為實(shí)〞，在前期市場(chǎng)受眾接受了工程的大量的信息之后，是時(shí)候揭開工程的“神秘面紗〞了。工程開盤前一周只有產(chǎn)品才能客戶下定決心買單。工程主入口景觀及西沙河周邊景觀完成，邀請(qǐng)前期誠(chéng)意客戶及政府官員、新聞媒體參與現(xiàn)場(chǎng)開幕儀式。活動(dòng)時(shí)間：10月1日開始活動(dòng)地點(diǎn)：工程現(xiàn)場(chǎng)【STEP3:工程第一次開盤熱銷期】在該階段，工程的銷售證件審批完畢，工程開始進(jìn)入到宣傳產(chǎn)品形象導(dǎo)入＋開盤信息釋放的階段。同時(shí)注意老客戶的維護(hù)，為第二次開盤做好準(zhǔn)備。軟宣+硬廣與第一次工程蓄客期不同，本次蓄客期的整體宣傳力度將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，視頻等宣傳物料會(huì)運(yùn)用到工程之中，通過大面積的推廣宣傳為第二次開盤蓄客形式建議：訴求內(nèi)容：工程價(jià)值體系＋開盤信息承載媒介：除之前媒體的延續(xù)外，另增視頻、戶外、網(wǎng)絡(luò)硬廣、現(xiàn)場(chǎng)包裝、銷售物料、報(bào)廣等。熱銷期開盤活動(dòng)——生態(tài)綠色生活正式開啟活動(dòng)形式：針對(duì)已排卡客戶組織開盤選房工作?，F(xiàn)場(chǎng)制造熱烈的選房氣氛，促使客戶成交。活動(dòng)時(shí)間：10月7日周六活動(dòng)地點(diǎn)：未定開盤優(yōu)惠：開盤當(dāng)天排卡客戶房款總價(jià)立減2萬(wàn)。一次性付款享98折，付款七成以上客戶可享99折優(yōu)惠。當(dāng)天新排卡客戶可同時(shí)享受以上優(yōu)惠?！維TEP5:正常的地產(chǎn)銷售程序啟動(dòng)】工程正式開盤之后，工程的銷售流程進(jìn)入了平穩(wěn)持續(xù)的正常流程之中。通過有策略的多元化整合的宣傳通路進(jìn)行市場(chǎng)推介。推廣方式推廣策略展示策略推盤策略價(jià)格策略營(yíng)造精細(xì)化高品質(zhì)產(chǎn)品和賣場(chǎng)展示系統(tǒng)，讓客戶實(shí)實(shí)在在感知未來(lái)生活。展示體系產(chǎn)品價(jià)值展示賣場(chǎng)氣氛展示關(guān)鍵物料展示沙盤模型南城規(guī)劃展示布品展示戶型資料售樓處包裝指示系統(tǒng)景觀呈現(xiàn)樣板間圍擋體驗(yàn)營(yíng)銷之賣場(chǎng)展示系統(tǒng)臨街展示區(qū)入口處及局部河景樣板間看房動(dòng)線中心水景景觀9月11月10月12月10月7日工程開盤年底工程完成5000萬(wàn)任務(wù)強(qiáng)銷期持續(xù)期售樓處入場(chǎng)熱銷期銷售積累期選擇投放網(wǎng)絡(luò)、短信、活動(dòng)先行多種投放配合傳統(tǒng)銷售旺季，持續(xù)投放廣告集中投放各種媒體配合，密集炒作市場(chǎng)，如張家口晚報(bào)、張家口電視臺(tái)等現(xiàn)場(chǎng)臨街圍擋、看房通道臨街景觀212樣板房裝修主入口景觀及局部水景景觀前組團(tuán)景觀210樣板房裝修中心水景景觀209樣板房裝修體驗(yàn)區(qū)工期完成時(shí)間表臨街展示區(qū)臨街景觀作為看房客戶的第一接觸點(diǎn)，一方面會(huì)第一時(shí)間給客戶留下良好印象，另一方面也可截留路過客戶。由于工程未來(lái)有臨街商鋪，故建議做大面積的草坪鋪植和低灌木草木和花卉。主入口景觀入口外秩序化種植雪松輔以低矮的花灌木突出禮儀性與歸屬感.入口內(nèi)部秩序化的銀杏簡(jiǎn)潔大氣限定出導(dǎo)向性強(qiáng)烈的空間.水景景觀臨河景觀大道：發(fā)揮工程擁河的地理優(yōu)勢(shì)，延河岸建設(shè)一條景色優(yōu)美、綠植茂盛、表達(dá)河流特征，展示出城市高速開展面貌的濱河景觀大道。景觀大道的建設(shè)將對(duì)工程整體形象的提升產(chǎn)生巨大的推動(dòng)作用?？礃峭ǖ来蛟烨鷱接纳畹目礃峭ǖ溃⒅剡\(yùn)用大量成熟的花卉和坡地處理組團(tuán)景觀打造節(jié)點(diǎn)與原那么：把情趣水池水面放大作為中心景觀；樓宇前進(jìn)行集中綠化來(lái)緩解視覺的壓迫感；搭配小品、亭榭與休閑設(shè)施，營(yíng)造出穿行在公園之中的節(jié)奏。樣板間樣板間外部環(huán)境——外部綠化、客戶引導(dǎo)停車場(chǎng)——與樣板間之間的綠化帶參觀交通工具——紐帶樣板間入口——營(yíng)造未來(lái)環(huán)境看房通道——利用資源，曲徑通幽導(dǎo)視系統(tǒng)——攔截將樣板間配合外圍包裝及宣傳緊密結(jié)合起來(lái)，真正實(shí)現(xiàn)樣板區(qū)的體驗(yàn)作用樣板間裝修風(fēng)格建議樣板房裝修風(fēng)格為新古典主義、現(xiàn)代簡(jiǎn)歐及美國(guó)鄉(xiāng)村風(fēng)格。樣板間細(xì)節(jié)打造燈光、通道臨時(shí)包裝、地毯的裝飾效果表達(dá)尊貴、知性感樣板間個(gè)性化標(biāo)簽樣板間導(dǎo)視樣板間導(dǎo)視包括如下：樣板間引導(dǎo)標(biāo)識(shí)；樣板間戶型圖；樣板間裝修材料及本卷須知；提醒客戶的相關(guān)標(biāo)識(shí)；整體展示應(yīng)當(dāng)醒目，簡(jiǎn)約，明確；為數(shù)不多的硬質(zhì)鋪裝更多采用大量的軟景園林示范區(qū)園林細(xì)節(jié)使用出眾，軟景、硬景搭配使用五重景觀一角：綠地/花陣/植被/灌木/大灌木隨處可見的不死花露臺(tái)的場(chǎng)景隨處可見的鳥籠十字隔窗，相框的感受園林示范區(qū)四季入春，每個(gè)季節(jié)不同的綠植覆蓋園林示范區(qū)坡地使用彰顯品質(zhì)感，景觀錯(cuò)落有致紫色花海和白樺形成鮮明的比照示范區(qū)行道樹周圍園林示范區(qū)園林色彩搭配相得益彰，感受不同顏色的沖擊善于運(yùn)用起伏地形、坡地，注重車行尺度注重人的感受，人視線的把握拿捏到位，近人尺度十分舒服銷售大廳、樣板間周邊景觀做足功夫園林示范區(qū)入口外秩序化種植雪松輔以低矮的花灌木突出禮儀性與歸屬感入口內(nèi)部秩序化的銀杏簡(jiǎn)潔大氣限定出導(dǎo)向性強(qiáng)烈的空間院墻外的植被景觀漸趨自然緩和客戶的心態(tài)水景的參加成為秩序與自然的過渡宅間近人尺度的灌木花卉給客戶心理上的減壓入戶的處理溫馨、私密使客戶最限度放松自我園林示范區(qū)全程關(guān)注客戶感受推廣策略展示策略推盤策略價(jià)格策略推盤策略保證蓄客，穩(wěn)步推售每期開盤保證蓄客量至少到達(dá)房源總量的1.5倍，從而實(shí)現(xiàn)開盤后即去化的銷售目標(biāo)價(jià)格成長(zhǎng)與產(chǎn)品升級(jí)同步每期開盤價(jià)格提升的同時(shí)推出升級(jí)產(chǎn)品，保證價(jià)質(zhì)匹配，為價(jià)格提升提供支撐整體節(jié)奏前緊后松由于2024年整體去化要求根本實(shí)現(xiàn)100％的消化率，前期大比例去化有利于完成銷售回款任務(wù)9月10月11月前期蓄客主推210#212#推盤順序加推209#209一梯二戶AB210二梯二戶ABAB212一梯二戶DEDE推盤順序A211一梯五戶A推廣策略展示策略推盤策略價(jià)格策略價(jià)格策略低開高走，總價(jià)控制——逐次提升，區(qū)隔對(duì)手工程本身大盤規(guī)劃與前期資