地產(chǎn)景觀品質(zhì)提升-深耕設(shè)計(jì)管理教材

地產(chǎn)景觀品質(zhì)提升

----深耕設(shè)計(jì)管理鼎翼聯(lián)盟曹陽(yáng)下滿足客戶使用需求合理控制景觀本錢提升綠化效果材料品質(zhì)統(tǒng)籌化設(shè)計(jì)質(zhì)量提升對(duì)照標(biāo)桿制定數(shù)字化管理標(biāo)準(zhǔn)，保障實(shí)施可審控控制軟硬景比例，景觀單項(xiàng)比例精確化采用綠化戰(zhàn)略合作模式，實(shí)現(xiàn)全冠移栽提升效果材料運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)化以利戰(zhàn)略采購(gòu)，實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)低本錢搭建信息平臺(tái)，整合設(shè)計(jì)資源，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量景觀全面提升五步曲(客戶、本錢、效果、特色、設(shè)計(jì)資源)第三章：景觀的功能設(shè)計(jì)——關(guān)注客戶需求

概述指標(biāo)分析與配置標(biāo)準(zhǔn)布置方式場(chǎng)地設(shè)計(jì)5要素設(shè)計(jì)指引

操作指引1.概述

①萬(wàn)科集團(tuán)滿意度調(diào)查

規(guī)劃設(shè)計(jì)滿意度07年86，08年79

活動(dòng)場(chǎng)地和設(shè)施滿意度07年62，08年58均為最低資料來(lái)源：集團(tuán)08年蓋洛普滿意度調(diào)查報(bào)告資料來(lái)源：集團(tuán)2024-2024蓋洛普滿意度調(diào)查數(shù)據(jù)；其中業(yè)主總量根據(jù)該年截至9月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)“活動(dòng)場(chǎng)地和設(shè)施滿意度〞連續(xù)7年持續(xù)走低K=千戶1.概述

①萬(wàn)科集團(tuán)滿意度調(diào)查1.概述

②客戶投訴沒(méi)有運(yùn)動(dòng)就等于沒(méi)有生命！

客戶最不滿意：配置少；不便捷活動(dòng)設(shè)施不夠，我們需要籃球場(chǎng)?。?/p>

資料來(lái)源：集團(tuán)客戶投訴懷念四季花城…健身游泳池等活動(dòng)設(shè)施投入很多心血…新建的兒童活動(dòng)場(chǎng)在哪里？我們找不到…數(shù)據(jù)來(lái)源：08年深圳萬(wàn)科成交客戶調(diào)查統(tǒng)計(jì)〔營(yíng)銷系統(tǒng)〕，調(diào)查客戶量為3041戶運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地及設(shè)施包括泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)及其他健身器械場(chǎng)地1.概述

③成交客戶對(duì)活動(dòng)場(chǎng)地關(guān)注率與滿意率“活動(dòng)配套和集中綠地〞與客戶期望差距較大--16.06--11.1--3.06--3.581.概述④集團(tuán)活動(dòng)配置標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)狀上海公司深圳區(qū)域2024年集團(tuán)發(fā)布“花城類住區(qū)活動(dòng)配套標(biāo)準(zhǔn)〞上海公司標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行較早，控制每塊場(chǎng)地絕對(duì)面積深圳區(qū)域08年底確定，按品類控制戶均指標(biāo)集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)“社區(qū)活動(dòng)配套滿意度〞是“整體滿意度〞的短板1.概述

⑤小結(jié)萬(wàn)科集團(tuán)內(nèi)對(duì)于活動(dòng)配套標(biāo)準(zhǔn)不完善，執(zhí)行不標(biāo)準(zhǔn)最不滿意：配置缺乏；不便捷

概述指標(biāo)分析與配置標(biāo)準(zhǔn)布置方式場(chǎng)地設(shè)計(jì)5要素設(shè)計(jì)指引

操作指引2.指標(biāo)分析：①集團(tuán)內(nèi)部標(biāo)桿資訊來(lái)源：根據(jù)所屬工程物業(yè)公司提供a.確定原那么在集團(tuán)52工程中確定深圳四季花城、上海春申、天津水晶城3個(gè)內(nèi)部標(biāo)桿工程

選擇標(biāo)準(zhǔn)：入住兩年以上、活動(dòng)配套完善、業(yè)主滿意度較高的成熟社區(qū)容積率2.1容積率1.7容積率1.452.01

㎡/戶2.指標(biāo)分析：①集團(tuán)內(nèi)部標(biāo)桿

因緯度和氣候不同，平均每戶的總活動(dòng)場(chǎng)地面積因泳池的差異從南往北依次降低，均值為2.01

㎡/戶泳池差異較大b.活動(dòng)場(chǎng)地面積分析〔含游泳池〕3個(gè)標(biāo)桿活動(dòng)場(chǎng)地均值不含泳池，不同緯度的標(biāo)桿工程“運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、兒童活動(dòng)場(chǎng)地及老人活動(dòng)場(chǎng)地〞戶均面積根本一致1.11㎡/戶運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地均值0.26

㎡/戶兒童活動(dòng)場(chǎng)地均值0.25

㎡/戶老人活動(dòng)場(chǎng)地均值2.指標(biāo)分析：①集團(tuán)內(nèi)部標(biāo)桿c.活動(dòng)場(chǎng)地面積分析〔不含游泳池〕數(shù)據(jù)來(lái)源：選取入住2年或以上社區(qū)作為樣本，根據(jù)各一線公司物業(yè)實(shí)際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)匯總運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地：指專用體育活動(dòng)場(chǎng)地，包括籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等

運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地配置普遍較低，平均只達(dá)標(biāo)桿值的42%集團(tuán)3個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地均值1.11㎡/戶0.47㎡/戶集團(tuán)52個(gè)項(xiàng)目運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地均值2.指標(biāo)分析：②集團(tuán)52工程與標(biāo)桿比較a.運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地集團(tuán)3個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目?jī)和瘓?chǎng)地均值0.26㎡/戶集團(tuán)52個(gè)項(xiàng)目?jī)和瘓?chǎng)地均值0.24㎡/戶

兒童活動(dòng)場(chǎng)地配置尚好，個(gè)別公司差距較大數(shù)據(jù)來(lái)源：選取入住2年或以上社區(qū)作為樣本，根據(jù)各一線公司物業(yè)實(shí)際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)匯總運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地：指專用體育活動(dòng)場(chǎng)地，包括籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等2.指標(biāo)分析：②集團(tuán)52工程與標(biāo)桿比較b.兒童活動(dòng)場(chǎng)地?cái)?shù)據(jù)來(lái)源：選取入住2年或以上社區(qū)作為樣本，根據(jù)各一線公司物業(yè)實(shí)際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)匯總老人活動(dòng)場(chǎng)地：指供老人活動(dòng)使用的器械，棋牌和舞蹈聚會(huì)等場(chǎng)地2.指標(biāo)分析：②集團(tuán)52工程與標(biāo)桿比較老人活動(dòng)場(chǎng)地配置普遍缺乏，平均僅達(dá)標(biāo)桿值68%集團(tuán)3個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目老人活動(dòng)場(chǎng)地均值0.25㎡/戶集團(tuán)52個(gè)項(xiàng)目老人活動(dòng)場(chǎng)地均值0.17㎡/戶c.老人活動(dòng)場(chǎng)地?cái)?shù)據(jù)來(lái)源：選取入住2年或以上社區(qū)作為樣本，根據(jù)各一線公司物業(yè)實(shí)際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)匯總2.指標(biāo)分析：②集團(tuán)52工程與標(biāo)桿比較

除去泳池，綜合活動(dòng)場(chǎng)地52工程均值僅為3個(gè)標(biāo)桿工程的54%0.88㎡/戶52項(xiàng)目綜合活動(dòng)場(chǎng)地均值集團(tuán)3個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目綜合活動(dòng)場(chǎng)地均值1.62㎡/戶d.總活動(dòng)場(chǎng)地戶均面積e.分析小結(jié)2.指標(biāo)分析：②集團(tuán)52工程與標(biāo)桿比較工程普遍存在綜合配置較低的局面運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地配置嚴(yán)重缺乏，老人活動(dòng)場(chǎng)地關(guān)注不夠資料來(lái)源：對(duì)方公司操業(yè)人員提供上海浦東仁恒河濱城上海浦東綠城上海天山仁恒河濱花園選取工程特點(diǎn)：社區(qū)規(guī)模大，戶數(shù)多，在業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)較高項(xiàng)目名稱戶均活動(dòng)面積泳池運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地兒童活動(dòng)場(chǎng)地老人活動(dòng)場(chǎng)地占地面積總建筑面積總戶數(shù)容積率上海浦東仁恒河濱城3.350.481.600.740.5331.007440002.4上海天山仁恒河濱花園3.740.791.560.780.61133919003.0上海浦東綠城1.540.420.490.290.34184626312.6a.標(biāo)桿確定2.指標(biāo)分析：③行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿分析選取3個(gè)業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)較高的容積率工程作為外部標(biāo)桿泳池0.44㎡/戶兒童活動(dòng)場(chǎng)地老人活動(dòng)場(chǎng)地運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地1.110.260.25b.活動(dòng)場(chǎng)地內(nèi)外標(biāo)桿比較2.指標(biāo)分析：③行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿分析與行業(yè)標(biāo)桿相比較，我司標(biāo)桿值除“運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地〞略低外，“兒童和老人活動(dòng)場(chǎng)地〞配置差距較大集團(tuán)3個(gè)標(biāo)桿工程均值㎡/戶集團(tuán)3個(gè)標(biāo)桿工程均值㎡/戶集團(tuán)3個(gè)標(biāo)桿工程均值㎡/戶集團(tuán)3個(gè)標(biāo)桿工程均值2.指標(biāo)分析：

④主流產(chǎn)品集團(tuán)活動(dòng)配置標(biāo)準(zhǔn)針對(duì)主要品類制定住區(qū)活動(dòng)配套標(biāo)準(zhǔn):兒童、老人活動(dòng)場(chǎng)地0.25㎡/戶、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地1.1㎡/戶

戶均面積指標(biāo)合計(jì)≥1.60㎡/戶依據(jù)集團(tuán)產(chǎn)品分類分析主要產(chǎn)品客戶人口構(gòu)成 2.數(shù)據(jù)分析：⑤標(biāo)準(zhǔn)配置深化探討＋主要品類客戶人口構(gòu)成在老人和兒童的比例上有區(qū)別G2孩子三代10%后小太陽(yáng)40%小太陽(yáng)40%老年一代10%G3青年之家85%青年持家15%C小小太陽(yáng)30%青年持家5%孩子三代10%后小太陽(yáng)20%小太陽(yáng)30%老年一代5%16.1% 12.9% 58.1% 12.9%21.9% 6.3% 59.4% 12.5%5.0% 0.0% 65.0% 30.0%11.1% 0.0% 66.7% 22.2%2.數(shù)據(jù)分析：⑤標(biāo)準(zhǔn)配置深化探討12歲以下13-21歲22-55歲56歲以上T1青年之家50%小小太陽(yáng)20%青年持家20%孩子三代10%老年一代10%29%13%8%26%G2/CG3/T2側(cè)重兒童側(cè)重老人按兩大類制定各區(qū)域活動(dòng)配套建議標(biāo)準(zhǔn)2.數(shù)據(jù)分析：⑥制定按品類地域分類制定配套標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品隨著市場(chǎng)的變化，客戶人群對(duì)于活動(dòng)場(chǎng)地的需求不同2.數(shù)據(jù)分析：⑦衍生探討產(chǎn)品客戶聚焦細(xì)分之后，還可分化為以下類型產(chǎn)品：人群混合型社區(qū)青年公寓社區(qū)度假類社區(qū)商務(wù)綜合類社區(qū)----人群結(jié)構(gòu)復(fù)雜，社區(qū)需提供充足各類場(chǎng)地----人群結(jié)構(gòu)年輕化，社區(qū)應(yīng)提供具有社交功能的場(chǎng)所以及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，對(duì)兒童及老人可忽略----需求特殊化，更多提供高檔效勞的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地和戶外可拓展的休閑空間，景觀需求加強(qiáng)----對(duì)會(huì)所功能需求加強(qiáng)，其余活動(dòng)場(chǎng)地可借助周邊或城市配套，注重品質(zhì)以建筑面積20萬(wàn)㎡某工程為例按平均每戶面積100㎡計(jì)算居住戶數(shù)2000戶目前集團(tuán)活動(dòng)場(chǎng)地均值為0.88㎡/戶規(guī)定配置活動(dòng)面積標(biāo)準(zhǔn)為1.60㎡/戶差額為0.72㎡/戶活動(dòng)場(chǎng)地平均單方造價(jià)為620元/㎡單方造價(jià)增加〔2000×0.72×620〕÷200000=4.464≈4.54.5元/㎡2.指標(biāo)分析：⑧活動(dòng)場(chǎng)地本錢

增加4.5元單方造價(jià)，即可滿足活動(dòng)場(chǎng)地配置要求2.指標(biāo)分析：⑨小結(jié)集團(tuán)內(nèi)新建工程活動(dòng)場(chǎng)地配套必須滿足最低標(biāo)準(zhǔn)。兒童、老人活動(dòng)場(chǎng)地≥0.25㎡/戶、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地≥1.1㎡/戶

社區(qū)規(guī)模較小時(shí)(≤500戶)，配套標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適當(dāng)增大。

概述指標(biāo)分析與配置標(biāo)準(zhǔn)布置方式場(chǎng)地設(shè)計(jì)5要素設(shè)計(jì)指引

操作指引商業(yè)步行街兒童活動(dòng)場(chǎng)地運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地會(huì)所泳池老人活動(dòng)場(chǎng)地/架空層

主要運(yùn)動(dòng)及老人活動(dòng)場(chǎng)地沿商業(yè)街兩側(cè)布局；兒童活動(dòng)場(chǎng)地組團(tuán)式布局容積率1.453.布置方式：

①內(nèi)部標(biāo)桿之一：深圳四季花城效勞半徑≤50米效勞半徑≤250米運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地建筑兒童活動(dòng)場(chǎng)地會(huì)所泳池中心廣場(chǎng)

大型場(chǎng)地結(jié)合會(huì)所和濱河綠化帶布置，兒童場(chǎng)地分散布置容積率1.703.布置方式：

①內(nèi)部標(biāo)桿之二：上海春申效勞半徑≤250米效勞半徑≤50米效勞半徑≤250米步行景觀軸線會(huì)所運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)兒童活動(dòng)場(chǎng)地

大型場(chǎng)地沿景觀軸集中布局，兒童場(chǎng)地以組團(tuán)為單位布局容積率2.01效勞半徑≤45m3.布置方式：①內(nèi)部標(biāo)桿之三：天津水晶城

所有室內(nèi)外活動(dòng)場(chǎng)地沿主要人行系統(tǒng)展開(kāi)布局3.布置方式：

②行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿之一：上海浦東仁恒河濱城

所有室內(nèi)外活動(dòng)場(chǎng)地圍繞會(huì)所中心輻射展開(kāi)布局3.布置方式：

②行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿之二：上海天山仁恒河濱花園效勞半徑≤200米

會(huì)所區(qū)集中泳池及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，其余均衡按組團(tuán)分散布局3.布置方式：

②行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿之三：上海浦東綠城3.布置方式：③投訴較多工程之一兒童場(chǎng)地缺乏且效勞半徑大于50米，缺少運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地3.布置方式：③投訴較多工程之二缺少運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地與老人活動(dòng)場(chǎng)地，會(huì)所配套效勞半徑大于250米3.布置方式：③投訴較多工程之三運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地配置缺乏，兒童場(chǎng)地效勞半徑大于50米各類活動(dòng)場(chǎng)地布置必須考慮效勞半徑，否那么降低使用率正常情況下：成人250米，老人200米，兒童50米資料來(lái)源：美國(guó)景觀資料手冊(cè)?Time-Saverstandardforlandscapearchitecture?3.布置方式：④效勞半徑標(biāo)準(zhǔn)3.布置方式：⑤小結(jié)效勞半徑為：成人250m，老人200m，兒童50m

運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地應(yīng)相對(duì)集中布局，兒童活動(dòng)場(chǎng)地應(yīng)均勻布局

狹長(zhǎng)地塊應(yīng)沿人行路布局，方正地塊應(yīng)中心輻射布局案例分享1.成都萬(wàn)科金色海蓉二期

概述指標(biāo)分析與配置標(biāo)準(zhǔn)布置方式場(chǎng)地設(shè)計(jì)5要素設(shè)計(jì)指引

操作指引4.場(chǎng)地設(shè)計(jì)五要素①客戶關(guān)注度客戶關(guān)注度3基本教育4特殊功能1安全性2基本功能客戶關(guān)注程度排序通用性>特殊性安全性>功能性5特殊教育高低資料提供：上海公司設(shè)計(jì)部根據(jù)客戶關(guān)注度排序設(shè)定所需的功能考慮范圍4.場(chǎng)地設(shè)計(jì)五要素②營(yíng)銷賣點(diǎn)資料提供：上海公司設(shè)計(jì)部編號(hào)具體措施需求分類成本影響可實(shí)施性1全區(qū)做到無(wú)障礙設(shè)計(jì)安全較小強(qiáng)2高差較大處或河道等設(shè)置欄桿安全小強(qiáng)3貫穿全區(qū)的無(wú)障礙步行系統(tǒng)安全小強(qiáng)4兒童游樂(lè)區(qū)的周界安全安全無(wú)強(qiáng)5各種鋪地材料的安全性，交接面的安全安全小強(qiáng)6兒童游樂(lè)設(shè)施要是高品質(zhì)材料制成安全中強(qiáng)7專設(shè)有遮蔭遮雨的2-6歲的兒童游樂(lè)設(shè)施基本功能大強(qiáng)8一定面積的室外交流的木平臺(tái)基本功能小強(qiáng)9大面積的起伏的高品質(zhì)的草坪基本功能小強(qiáng)10安全兒童戲水水景基本功能中強(qiáng)11安全的沙坑基本功能小強(qiáng)12結(jié)合兒童游樂(lè)區(qū)設(shè)置成人健身設(shè)施基本功能無(wú)強(qiáng)13室外兒童游泳池特殊功能大中14適合兒童尺度的室外標(biāo)示系統(tǒng)基礎(chǔ)教育小強(qiáng)15四季變化的觀花觀果的植物基礎(chǔ)教育無(wú)強(qiáng)16兒童游樂(lè)區(qū)增加太陽(yáng)能時(shí)鐘特殊教育小強(qiáng)特殊客群關(guān)注營(yíng)銷賣點(diǎn)品質(zhì)的根本保證功能與細(xì)節(jié)應(yīng)保證品質(zhì)，更應(yīng)重視營(yíng)銷賣點(diǎn)4.場(chǎng)地設(shè)計(jì)五要素③本錢控制資料提供：上海公司設(shè)計(jì)部本錢高本錢低全區(qū)無(wú)障礙設(shè)計(jì)高差較大處設(shè)置欄桿貫穿全區(qū)的步行系統(tǒng)兒童游樂(lè)區(qū)的周界平安各種鋪裝材料的平安交接結(jié)合兒童游樂(lè)區(qū)設(shè)置成人健身設(shè)施大面積的起伏變化的草坪平安的沙坑高品質(zhì)進(jìn)口兒童游樂(lè)設(shè)備專設(shè)有遮蔭遮雨的2-6歲兒童游樂(lè)設(shè)施一定面積的木平臺(tái)交流休息場(chǎng)地室外兒童游泳池平安的兒童水景兒童游樂(lè)場(chǎng)周邊設(shè)置洗手洗腳處增加兒童游樂(lè)區(qū)的背景音樂(lè)設(shè)置環(huán)保的分類垃圾桶兒童區(qū)增加太陽(yáng)能時(shí)鐘適合兒童尺度的室外標(biāo)示系統(tǒng)四季變化的觀花觀果的植物旱冰場(chǎng)游樂(lè)場(chǎng)周邊設(shè)計(jì)廁所增加帶長(zhǎng)度的兒童專用自行車道增設(shè)“百草園〞增設(shè)“自留地〞增加一些冒險(xiǎn)兒童游樂(lè)設(shè)施，滑板攀巖增加“故事雕塑〞動(dòng)物樂(lè)園選定實(shí)施選擇實(shí)施選擇實(shí)施暫不實(shí)施關(guān)注度低〔特殊功能+教育〕關(guān)注度高〔平安+根本功能〕根據(jù)本錢要求和客戶關(guān)注度選定實(shí)施內(nèi)容根據(jù)使用者喜好排序選擇內(nèi)容(玩具器械品種)排序1-5歲6-12歲1滑梯滑梯2秋千木馬3木馬蹺蹺板4羽毛球館游泳池5游泳池秋千6室外籃球場(chǎng)室外籃球場(chǎng)7平衡木泡泡池8爬梯平衡木9網(wǎng)球場(chǎng)爬梯10攀爬繩網(wǎng)攀爬繩網(wǎng)11泡泡池戲水池12蹺蹺板網(wǎng)球場(chǎng)資料來(lái)源：深圳地產(chǎn)08年針對(duì)入住客戶關(guān)于兒童活動(dòng)配套深訪研究調(diào)查4.場(chǎng)地設(shè)計(jì)五要素④使用者喜好資料提供：上海公司設(shè)計(jì)部編號(hào)具體措施深藍(lán)白馬西北金色里程金色雅筑羅店地杰1全區(qū)做到無(wú)障礙設(shè)計(jì)√√√√√√2高差較大處或河道等設(shè)置欄桿√√√√√√3貫穿全區(qū)的無(wú)障礙步行系統(tǒng)√√√√√√4兒童游樂(lè)區(qū)的周界安全√√√√√√5各種鋪地材料的安全性，交接面的安全√√√√√√6兒童游樂(lè)設(shè)施要是高品質(zhì)材料制成√√√√√√7專設(shè)有遮蔭遮雨的2-6歲的兒童游樂(lè)設(shè)施√√√8一定面積的室外交流的木平臺(tái)√√√9大面積的起伏的高品質(zhì)的草坪√√√√√10安全兒童戲水水景11安全的沙坑√√√12結(jié)合兒童游樂(lè)區(qū)設(shè)置成人健身設(shè)施√√√√√13室外兒童游泳池14適合兒童尺度的室外標(biāo)示系統(tǒng)√√15四季變化的觀花觀果的植物√√√√√√16兒童游樂(lè)區(qū)增加太陽(yáng)能時(shí)鐘實(shí)施反饋08年08年08年08年08年08年針對(duì)工程定期審核，確保實(shí)施完成度4.場(chǎng)地設(shè)計(jì)五要素⑤定期審核4.場(chǎng)地設(shè)計(jì)五要素⑥小結(jié)客戶關(guān)注度營(yíng)銷賣點(diǎn)成本要求使用者喜好定期審核集中精力做焦點(diǎn)增加特色做價(jià)值控制成本做重點(diǎn)投其所好做關(guān)懷確保實(shí)施做審查1.2.3.4.5.設(shè)計(jì)應(yīng)全方位關(guān)注，把好5個(gè)控制關(guān)資料提供：上海公司設(shè)計(jì)部4.場(chǎng)地設(shè)計(jì)五要素⑦兒童活動(dòng)場(chǎng)地實(shí)施效果4.場(chǎng)地設(shè)計(jì)五要素⑧兒童活動(dòng)場(chǎng)地案例兒童活動(dòng)場(chǎng)地設(shè)計(jì)應(yīng)考慮兒童群戲的心理，設(shè)置大型綜合場(chǎng)地為宜，同時(shí)介入綠化設(shè)計(jì)，使場(chǎng)地同時(shí)具有景觀效果4.場(chǎng)地設(shè)計(jì)五要素⑨相關(guān)知識(shí)目前國(guó)際通行兒童設(shè)備平安標(biāo)準(zhǔn)主要分為兩類美國(guó)標(biāo)準(zhǔn)CPSC,歐洲標(biāo)準(zhǔn)EN1176U.S.ConsumerProductSafetyCommissionGuidelinesforPublicPlaygroundEquipment(CPSC)美國(guó)消費(fèi)者產(chǎn)品平安委員會(huì)公共游戲場(chǎng)設(shè)備準(zhǔn)那么分2-5，5-12歲兩個(gè)年齡層提供7種游戲設(shè)備的平安要求攀爬類團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)蹺蹺板滑梯搖搖馬秋千蹦床設(shè)備平安活動(dòng)范圍〔固定值〕臨界下墜高度NewEuropeanStandards(EN1176)新歐共體標(biāo)準(zhǔn)〔游戲場(chǎng)設(shè)備〕3-14歲統(tǒng)一年齡層提供5種游戲設(shè)備的平安要求秋千滑梯繩纜跑道旋轉(zhuǎn)式設(shè)備搖擺式設(shè)備設(shè)備平安活動(dòng)范圍〔計(jì)算式〕臨界下墜高度和鋪裝面范圍資料提供：play&safe游樂(lè)平安參謀公司〔香港〕4.場(chǎng)地設(shè)計(jì)五要素⑨相關(guān)知識(shí)游戲設(shè)備的選用與安裝必須嚴(yán)格按照平安空間要求，地墊的材料和厚度也必須符合高度要求50mmCFH-1.5m75mmCFH–1.9m110mmCFH–2.6m資料提供：play&safe游樂(lè)平安參謀公司〔香港〕

概述指標(biāo)分析與配置標(biāo)準(zhǔn)布置方式場(chǎng)地設(shè)計(jì)5要素設(shè)計(jì)指引

操作指引5.設(shè)計(jì)指引①配置場(chǎng)地指標(biāo)

根據(jù)配置標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算對(duì)應(yīng)場(chǎng)地的面積指標(biāo)

整體規(guī)劃完成后，即應(yīng)針對(duì)此場(chǎng)地指標(biāo)進(jìn)行核算，如不滿足應(yīng)適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃以深圳區(qū)域某G2工程為例：工程占地42000㎡規(guī)劃戶數(shù)2140戶景觀面積28900㎡運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地面積=1.1×2140=2354

㎡集團(tuán)主流產(chǎn)品活動(dòng)配套標(biāo)準(zhǔn):

兒童、老人活動(dòng)場(chǎng)地0.25㎡/戶

運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地1.1㎡/戶兒童場(chǎng)地面積=0.25

×2140=535

㎡老人場(chǎng)地面積=0.25

×2140=535

㎡合計(jì)場(chǎng)地配套面積為3424

㎡約為景觀面積的12%5.設(shè)計(jì)指引②配置場(chǎng)地內(nèi)容運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地面積=1.1×2140=2354

㎡2個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)=650×2=1300㎡1個(gè)籃球場(chǎng)=540×1=540㎡（架空層）10個(gè)乒乓球臺(tái)=50×10=500㎡兒童場(chǎng)地面積=0.25×2140=535

㎡集中設(shè)置1個(gè)大型場(chǎng)地350㎡設(shè)置2個(gè)小型場(chǎng)地各100㎡老人場(chǎng)地面積=0.25

×2140=535

㎡結(jié)合廣場(chǎng)設(shè)置跳操場(chǎng)地200㎡鍛煉器械30組200㎡架空層棋牌活動(dòng)10組100㎡健康步道50㎡5.設(shè)計(jì)指引③兒童場(chǎng)地標(biāo)準(zhǔn)配置參考

小型兒童活動(dòng)場(chǎng)地可選用標(biāo)準(zhǔn)配置，大型由專業(yè)單位設(shè)計(jì)5.設(shè)計(jì)指引④泳池平面布置標(biāo)準(zhǔn)泳池設(shè)計(jì)要在符合標(biāo)準(zhǔn)、便于管理的根底上美觀泳池區(qū)可容納人數(shù)(M)=成人池面積/3+兒童池面積/2.5泳池休息區(qū)面積(㎡)=M×0.8洗手蹲位個(gè)數(shù)=M/60淋浴間個(gè)數(shù)=M/30更衣柜個(gè)數(shù)=M/5以上三項(xiàng)男女更衣室均分5.設(shè)計(jì)指引⑤泳池更衣室布置標(biāo)準(zhǔn)

更衣室設(shè)計(jì)必須符合人性尺度和管理流線的要求提高更衣室品質(zhì)的方法：1.增加管理室前廳，提供等候區(qū)2.增加化妝臺(tái)空間3.更衣區(qū)與淋浴區(qū)分隔4.增加清掃設(shè)備儲(chǔ)藏室降低更衣室成本的方法：1.男女共用洗手臺(tái)2.室外噴淋3.男女共用洗手間5.設(shè)計(jì)指引⑥寵物公園布置標(biāo)準(zhǔn)寵物活動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)化，降低鄰里糾紛和干擾5.設(shè)計(jì)指引⑦TH間道路、管線布置標(biāo)準(zhǔn)管線布置合理，合理分配宅間距離5.設(shè)計(jì)指引⑦TH間道路、管線布置標(biāo)準(zhǔn)管線布置合理，合理分配宅間距離5.設(shè)計(jì)指引⑦TH間道路、管線布置標(biāo)準(zhǔn)管線布置合理，合理分配宅間距離

概述指標(biāo)分析與配置標(biāo)準(zhǔn)布置方式場(chǎng)地設(shè)計(jì)5要素設(shè)計(jì)指引

操作指引6.操作指引

操作步驟規(guī)劃確定之后根據(jù)場(chǎng)地指標(biāo)復(fù)核，如不滿足那么應(yīng)調(diào)整規(guī)劃。Step1Step2Step3根據(jù)指標(biāo)選擇場(chǎng)地根本布局和內(nèi)容，擬定設(shè)計(jì)任務(wù)書。審核場(chǎng)地設(shè)計(jì)面積和內(nèi)容，檢查細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)。一線公司設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)單位根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書進(jìn)行設(shè)計(jì)，可選擇甲方提供的標(biāo)準(zhǔn)模塊或依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)自行設(shè)計(jì)。提交深化方案圖紙?zhí)峤蝗蝿?wù)書和設(shè)計(jì)指引提交圖紙和數(shù)據(jù)指標(biāo)6.操作指引①根據(jù)社區(qū)規(guī)模制定所需活動(dòng)配套面積和內(nèi)容惠州金域華庭配套表品類：G2工程占地：3.96萬(wàn)m2戶數(shù)：1000泳池〔共900m2〕泳池總水面面積：900m2兒童池：200m2成人池：700m2運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地〔共700m2〕羽毛球場(chǎng)：100m2架空層乒乓：50m2架空層練舞室：200m2多功能場(chǎng)地：350m2老人活動(dòng)場(chǎng)地〔共260m2〕跳操?gòu)V場(chǎng)：150m2按摩走道：30m2架空層棋牌：50m2鍛煉器械：30m2兒童活動(dòng)場(chǎng)地〔300m2〕滑梯：120m2秋千：50m2木馬：40m2蹺蹺板：30m2沙池：30m2平衡木：20m2爬網(wǎng)：80m2寵物活動(dòng)場(chǎng)地：100m2如規(guī)劃布局不滿足場(chǎng)地需求，那么應(yīng)調(diào)整規(guī)劃Step1主要人行系統(tǒng)景觀軸線人行系統(tǒng)宜簡(jiǎn)潔布置6.操作指引②根據(jù)建筑空間確定人行系統(tǒng)骨架和景觀軸線Step2場(chǎng)地布局要點(diǎn)游泳池居中布置，可作為銷售工具。室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地考慮充分日照，考慮噪音問(wèn)題，防止離住宅過(guò)近，貼近商業(yè)用房布置。兒童活動(dòng)場(chǎng)地就近住宅布置，考慮日照和成年人看護(hù)區(qū)。建議老人活動(dòng)場(chǎng)地和中心廣場(chǎng)結(jié)合，充分考慮日照，應(yīng)充分考慮可達(dá)性和無(wú)障礙通道，跳操?gòu)V場(chǎng)應(yīng)遠(yuǎn)離住宅布置。不同活動(dòng)場(chǎng)地對(duì)日照需求不同，應(yīng)對(duì)應(yīng)考慮布局6.操作指引③依據(jù)日照分析結(jié)果考慮活動(dòng)場(chǎng)地適宜布局位置Step2羽毛球場(chǎng)成人池兒童池架空層乒乓多功能場(chǎng)地架空層練舞室惠州金域華庭品類：G2戶數(shù)：1000按照社區(qū)戶數(shù)計(jì)算相應(yīng)所需場(chǎng)地面積指標(biāo)泳池〔共900m2〕泳池總水面面積：900m2兒童池：200m2成人池：700m2運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地〔共700m2〕羽毛球場(chǎng)：100m2架空層乒乓：50m2架空層練舞室：200m2多功能場(chǎng)地：350m2效勞半徑+布置規(guī)那么游泳池250米-成人3分鐘步行距離布置應(yīng)與住宅有一定距離并兼顧日照需求運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地250米-成人3分鐘步行距離室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地考慮充分日照架空層配置要考慮一定的隔音措施寵物活動(dòng)場(chǎng)地?zé)o效勞半徑要求可布置偏僻處，考慮日照老年人活動(dòng)場(chǎng)地200米-3分鐘步行距離應(yīng)充分考慮可達(dá)性和無(wú)障礙通道，跳操?gòu)V場(chǎng)應(yīng)遠(yuǎn)離住宅布置兒童活動(dòng)場(chǎng)地50米-2分鐘兒童步行距離就近住宅布置，考慮日照和成年人看護(hù)區(qū)=100m2=30m2=50m2230m≈6.操作指引④運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地布置Step260m60m羽毛球場(chǎng)成人池兒童池跳操?gòu)V場(chǎng)65m按摩走道65m鍛煉器械架空層棋牌架空層乒乓架空層練舞室惠州金域華庭品類：G2戶數(shù)：1000按照社區(qū)戶數(shù)計(jì)算相應(yīng)所需場(chǎng)地面積指標(biāo)老人活動(dòng)場(chǎng)地〔共260m2〕跳操?gòu)V場(chǎng)：150m2按摩走道：30m2架空層棋牌：50m2鍛煉器械：30m2服務(wù)半徑+布置規(guī)則游泳池250米-成人3分鐘步行距離布置應(yīng)與住宅有一定距離并兼顧日照需求運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地250米-成人3分鐘步行距離室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地考慮充分日照架空層配置要考慮一定的隔音措施寵物活動(dòng)場(chǎng)地?zé)o服務(wù)半徑要求可布置偏僻處，考慮日照老年人活動(dòng)場(chǎng)地200米-3分鐘步行距離應(yīng)充分考慮可達(dá)性和無(wú)障礙通道，跳操?gòu)V場(chǎng)應(yīng)遠(yuǎn)離住宅布置兒童活動(dòng)場(chǎng)地50米-2分鐘兒童步行距離就近住宅布置，考慮日照和成年人看護(hù)區(qū)=100m2=30m2=50m2多功能場(chǎng)地6.操作指引⑤老人活動(dòng)場(chǎng)地布置Step2羽毛球場(chǎng)成人池木馬、蹺蹺板等跳操?gòu)V場(chǎng)40m按摩走道鍛煉器械架空層棋牌多功能場(chǎng)地架空層乒乓架空層練舞室40m40m40m滑梯、秋千等滑梯、秋千等沙池服務(wù)半徑+布置規(guī)則游泳池250米-成人3分鐘步行距離布置應(yīng)與住宅有一定距離并兼顧日照需求運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地250米-成人3分鐘步行距離室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地考慮充分日照架空層配置要考慮一定的隔音措施寵物活動(dòng)場(chǎng)地?zé)o服務(wù)半徑要求可布置偏僻處，考慮日照老年人活動(dòng)場(chǎng)地200米-3分鐘步行距離應(yīng)充分考慮可達(dá)性和無(wú)障礙通道，跳操?gòu)V場(chǎng)應(yīng)遠(yuǎn)離住宅布置兒童活動(dòng)場(chǎng)地50米-2分鐘兒童步行距離就近住宅布置，考慮日照和成年人看護(hù)區(qū)=100m2=30m2=50m2寵物活動(dòng)惠州金域華庭品類：G2戶數(shù)：1000按照社區(qū)戶數(shù)計(jì)算相應(yīng)所需場(chǎng)地面積指標(biāo)兒童活動(dòng)場(chǎng)地〔300m2〕滑梯：120m2秋千：50m2木馬：40m2蹺蹺板：30m2沙池：30m2平衡木：20m2爬網(wǎng)：80m2寵物活動(dòng)場(chǎng)地：100m26.操作指引⑥兒童活動(dòng)場(chǎng)地布置Step2羽毛球場(chǎng)成人池木馬、蹺蹺板等跳操?gòu)V場(chǎng)按摩走道鍛煉器械架空層棋牌多功能場(chǎng)地架空層乒乓架空層練舞室滑梯、秋千等滑梯、秋千等沙池服務(wù)半徑+布置規(guī)則游泳池250米-成人3分鐘步行距離布置應(yīng)與住宅有一定距離并兼顧日照需求運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地250米-成人3分鐘步行距離室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地考慮充分日照架空層配置要考慮一定的隔音措施寵物活動(dòng)場(chǎng)地?zé)o服務(wù)半徑要求可布置偏僻處，考慮日照老年人活動(dòng)場(chǎng)地200米-3分鐘步行距離應(yīng)充分考慮可達(dá)性和無(wú)障礙通道，跳操?gòu)V場(chǎng)應(yīng)遠(yuǎn)離住宅布置兒童活動(dòng)場(chǎng)地50米-2分鐘兒童步行距離就近住宅布置，考慮日照和成年人看護(hù)區(qū)=100m2=30m2=50m2寵物活動(dòng)6.操作指引

提交設(shè)計(jì)任務(wù)書和設(shè)計(jì)指引給設(shè)計(jì)單位Step2泳池〔共900m2〕泳池總水面面積：900m2兒童池：200m2成人池：700m2運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地〔共700m2〕羽毛球場(chǎng)：100m2架空層乒乓：50m2架空層練舞室：200m2多功能場(chǎng)地：350m2老人活動(dòng)場(chǎng)地〔共260m2〕跳操?gòu)V場(chǎng)：150m2按摩走道：30m2架空層棋牌：50m2鍛煉器械：30m2兒童活動(dòng)場(chǎng)地〔300m2〕滑梯：120m2秋千：50m2木馬：40m2蹺蹺板：30m2沙池：30m2平衡木：20m2爬網(wǎng)：80m2寵物活動(dòng)場(chǎng)地：100m2硬景面積：7510m2包括人行系統(tǒng)、廣場(chǎng)、

各類活動(dòng)場(chǎng)地及泳池軟景面積：18200m2包括草坪、地被及灌木30%70%6.操作指引⑦審核面積與內(nèi)容并確保軟硬景比例Step36.操作指引⑧小結(jié)

規(guī)劃平面初步確定后，根據(jù)社區(qū)規(guī)模制定所需活動(dòng)配套面積和內(nèi)容

根據(jù)建筑空間確定人行系統(tǒng)骨架和景觀軸線

依據(jù)日照分析結(jié)果考慮活動(dòng)場(chǎng)地適宜布局位置

復(fù)核軟硬景面積比例7：3如規(guī)劃布局不能滿足場(chǎng)地要求，那么應(yīng)調(diào)整規(guī)劃總結(jié)3、場(chǎng)地布置要保證服務(wù)半徑：成人250m/老人200m/兒童50m1、“活動(dòng)配套滿意度”是“規(guī)劃設(shè)計(jì)滿意度”短板最不滿意：配置不足；不便捷2、集團(tuán)主流產(chǎn)品活動(dòng)配套標(biāo)準(zhǔn):

兒童、老人活動(dòng)場(chǎng)地0.25㎡/戶、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地1.1㎡/戶G3/T2類產(chǎn)品側(cè)重老人活動(dòng)場(chǎng)地

G2/C類產(chǎn)品側(cè)重兒童活動(dòng)場(chǎng)地深圳區(qū)域宜保證戶外泳池場(chǎng)地，可減少運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地第四章：綠化苗木的操作管理建議苗源分析苗源本錢操作模式分析技術(shù)措施綜合本錢苗源分析①苗源種類保證全冠移栽的前提是采用地苗和假植成品苗，成品苗價(jià)格為地苗的三倍左右地苗假植苗假植成品苗價(jià)格：X低2X中3X高√√×苗源分析②地苗分布地苗資源集中地區(qū)低緯度中緯度高緯度地苗資源集中地區(qū)較少，大局部地苗需要時(shí)間與人力進(jìn)行提前搜購(gòu)與儲(chǔ)藏苗源分析③移栽要素地苗移栽要保證成活率，必須嚴(yán)格遵循季節(jié)要求1月2月3月4月6月7月8月9月10月11月12月西南地區(qū)華南地區(qū)1~3月9~12月2~4月2~10月10~11月5月溫帶地區(qū)(華東及北方地區(qū))西南地區(qū)華南地區(qū)適宜移植季節(jié)地苗成活率90-95%假植苗成活率99%地苗成活率70-85%假植苗成活率99%地苗成活率92-97%假植苗成活率99%非適宜移植季節(jié)地苗成活率20-30%假植苗成活率50-70%地苗成活率20-40%假植苗成活率60-80%地苗成活率30-50%假植苗成活率80-90%溫帶地區(qū)(華東及北方地區(qū))以上成活率以?15~20cm樟樹(shù)為例，相關(guān)數(shù)據(jù)由各分公司提供各地區(qū)適宜移栽及種植季節(jié)苗源分析小結(jié)選擇地苗作為主要苗源是提升綠化效果，降低景觀本錢的必要手段保證地苗供給，必須提前儲(chǔ)藏，或者尋找有儲(chǔ)藏的合作單位提高地苗全冠移栽成活率，必須遵循季節(jié)要求市場(chǎng)行規(guī)：苗木購(gòu)置熟客可延付苗款，生客需付定金，付清全款才可提苗苗源分析苗源本錢操作模式分析技術(shù)措施綜合本錢苗源本錢分析①樟樹(shù)地苗(華南地區(qū))地苗：原生或在移植地超過(guò)5年，生長(zhǎng)狀況良好的苗木。成活率受季節(jié)影響大，不適于反季節(jié)移植。主材價(jià)格：胸徑10-19cm，400~1000元/株胸徑20-29cm，1200~2500元/株胸徑30-39cm，2800~4000元/株地苗中選用較多的規(guī)格為胸徑25-30

cm，平均價(jià)格為2000元/株特點(diǎn)：資源分布散，臨時(shí)搜購(gòu)不易，必須提前儲(chǔ)藏假植苗：地苗斷根后進(jìn)行假植或裝入容器短期種植1年以內(nèi)，度過(guò)成活期的苗木。欣賞效果較差，移植成活率較高。主材價(jià)格：胸徑10-19cm，800~2000元/株胸徑20-29cm，2200~4500元/株胸徑30-39cm，5000~8000元/株苗源本錢分析②樟樹(shù)假植苗(華南地區(qū))假植苗中選用較多的規(guī)格為胸徑30-40

cm，平均價(jià)格為6500元/株特點(diǎn)：資源較多，價(jià)格適宜，但苗木形態(tài)差，需要生長(zhǎng)期恢復(fù)假植成品苗：假植苗已假植或裝入容器種植3年以內(nèi)，生長(zhǎng)狀況恢復(fù)良好的苗木。欣賞效果較好，移植成活率較高。主材價(jià)格：胸徑10-19cm，1200~2500元/株胸徑20-29cm，3000~8500元/株胸徑30-39cm，9000~15000元/株苗源本錢分析③樟樹(shù)假植成品苗(華南地區(qū))假植成品苗中選用較多的規(guī)格為胸徑30-40

cm，平均價(jià)格為13000元/株特點(diǎn)：由于用量大，目前中小規(guī)格已稀缺胸徑10-19cm胸徑20-29cm胸徑30-39cm800~2000元/株2200~4500元/株5000~8000元/株400~1000元/株1200~2500元/株2800~5000元/株1200~2500元/株3000~8500元/株9000~15000元/株地苗假植苗假植成品苗綜合比較價(jià)格，地苗：假植苗：假植成品苗=1：2：3苗源本錢分析④本錢比較(華南地區(qū))此兩種規(guī)格資源非常少苗源本錢分析⑤三地香樟主材價(jià)格比較因氣候差異，高規(guī)格苗木在各地區(qū)的價(jià)格差異較大，南方相對(duì)較低成都、上海兩地普遍使用地苗，選用中小規(guī)格較多，大規(guī)格喬木只做點(diǎn)景深圳普遍使用的是假植成品苗，因中小規(guī)格資源缺乏選取規(guī)格普遍30cm以上〔元/株〕成都、上海地苗與深圳假植成品苗價(jià)格比較苗源本錢分析⑥各區(qū)域使用分析深圳區(qū)域使用的大局部苗源為假植成品苗地苗假植成品苗假植苗大局部苗源產(chǎn)自江浙地苗及假植成品苗供給量大地苗大多來(lái)自本地假植成品苗多從華東購(gòu)入地苗供給量小，多為假植苗假植成品苗用量大苗源多來(lái)自本地反季節(jié)種植情況少苗源本錢分析小結(jié)除深圳區(qū)域外，其余三區(qū)域普遍采用地苗，全冠移植率較高各區(qū)域苗木本錢有差異，提升綠化效果措施應(yīng)該因地制宜由于華南區(qū)域質(zhì)量好的假植成品苗日漸稀少，應(yīng)著力于地苗資源的利用深圳區(qū)域提升綠化效果應(yīng)多采用地苗，保證全冠移栽其余區(qū)域提升效果應(yīng)適當(dāng)增加本錢，提高種植密度和規(guī)格優(yōu)質(zhì)地苗需要提前搜購(gòu)儲(chǔ)藏，前置的資金和人力本錢較大結(jié)合現(xiàn)狀，較好的措施是充分拓展具備地苗資源的合作單位苗源分析苗源本錢操作模式分析技術(shù)措施綜合本錢操作模式分析①內(nèi)外模式比較招標(biāo)模式戰(zhàn)略合作模式甲指乙供合作模式內(nèi)部模式北京公司沈陽(yáng)公司蘇南公司上海公司成都公司深圳公司公司內(nèi)部同時(shí)存在三種主要模式，外部標(biāo)桿主要有兩種模式完全甲供模式甲供+戰(zhàn)略合作模式外部模式代表公司主要特點(diǎn)成都萬(wàn)華公司麓山國(guó)際龍湖公司綠城公司本錢控制較好，對(duì)圖紙要求較高，但苗木質(zhì)量不易控制，即時(shí)效果差苗木質(zhì)量較高，種植即時(shí)效果好合作單位必須有充足資源和圖紙深化能力甲方承擔(dān)采購(gòu)任務(wù)，苗木質(zhì)量相對(duì)有保障需要甲方配有專業(yè)人員，且占用人力較多甲方承擔(dān)采購(gòu)儲(chǔ)藏任務(wù)，苗木資源質(zhì)高價(jià)低甲方需自有苗圃，少量工程可操作甲方承擔(dān)局部采購(gòu)儲(chǔ)藏任務(wù)，苗木資源可控即時(shí)效果較理想，甲方需配備多重專業(yè)人員招標(biāo)模式：采用招投標(biāo)方式，以低價(jià)中標(biāo)者提供苗木并組織施工。優(yōu)點(diǎn)：本錢動(dòng)態(tài)可控缺點(diǎn)：低價(jià)苗木形態(tài)難以滿足設(shè)計(jì)要求，造成現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)變更數(shù)量較難控制施工方提供價(jià)格較低的假植苗或截桿地苗不考慮效果的即時(shí)性操作模式分析②內(nèi)部模式一招標(biāo)模式保證綠化本錢最低，但實(shí)施效果較差東莞高爾夫工程綠化本錢：100-120元/平米戰(zhàn)略合作模式：選取2-3家戰(zhàn)略協(xié)議的種植施工單位，苗木采用戰(zhàn)略采購(gòu)價(jià)。施工圖由施工方根據(jù)自身資源進(jìn)行深化，甲方審核后開(kāi)展施工。優(yōu)點(diǎn)：施工單位有自己苗圃和足夠的苗木資源，可保證苗木形態(tài)和質(zhì)量。施工單位同時(shí)負(fù)責(zé)種植施工圖的深化，控制苗木品種在其采購(gòu)能力范圍之內(nèi)。施工圖定價(jià)設(shè)計(jì)，實(shí)施本錢及變更可控缺點(diǎn)：施工方的設(shè)計(jì)施工一體，需要監(jiān)控不能及時(shí)反映當(dāng)時(shí)的苗木市場(chǎng)價(jià)格操作模式分析③內(nèi)部模式二戰(zhàn)略合作模式利用合作方苗木資源，質(zhì)量有保證，本錢可控制，但需監(jiān)控機(jī)制成都金域藍(lán)灣工程綠化本錢：250-280元/平米甲指乙供戰(zhàn)略合作模式：甲方參與苗木采購(gòu)，由施工單位購(gòu)置并組織對(duì)選定苗木的施工維護(hù)優(yōu)點(diǎn)：甲方參與采購(gòu)，苗木質(zhì)量及實(shí)施效果可控缺點(diǎn)：采購(gòu)過(guò)程占用甲方過(guò)多資金甲方人力占用過(guò)多，不利多工程操作乙方積極性難調(diào)動(dòng)操作模式分析④內(nèi)部模式三甲指乙供模式保證效果，但資源利用有限，資金占用大，不利于多工程同時(shí)操作深圳東海岸四期工程綠化本錢：480元/平米完全甲供模式：甲方自行采購(gòu)所有苗木，并有自己的苗場(chǎng)或有可借用的場(chǎng)地進(jìn)行苗木儲(chǔ)藏，施工單位只負(fù)責(zé)苗木的施工。優(yōu)點(diǎn)：甲方參與采購(gòu)，苗木質(zhì)量及實(shí)施效果可控?cái)U(kuò)大了采購(gòu)范圍，可根據(jù)自身需要進(jìn)行苗木儲(chǔ)藏，不受當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)供給所限制?？色@得較低價(jià)的一手苗木。缺點(diǎn)：采購(gòu)環(huán)節(jié)占用甲方過(guò)多資源。乙方積極性難調(diào)動(dòng)操作模式分析⑤外部模式一完全甲供模式保證效果，但占用甲方資金及人力多，不利于多工程同時(shí)操作成都麓山國(guó)際工程綠化本錢：220元/平米甲供+戰(zhàn)略合作模式：與戰(zhàn)略合作單位有苗木的戰(zhàn)略采購(gòu)價(jià)格，局部特型苗木由甲方自行采購(gòu)，甲方有自己的苗場(chǎng)或有可借用的場(chǎng)地進(jìn)行苗木儲(chǔ)藏，由戰(zhàn)略合作單位組織苗木的施工。優(yōu)點(diǎn)：甲方參與采購(gòu)，苗木質(zhì)量及實(shí)施效果可控?cái)U(kuò)大了采購(gòu)范圍，可根據(jù)自身需要進(jìn)行苗木儲(chǔ)藏，不受當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)供給所限制。可獲得較低價(jià)的一手苗木。同時(shí)可利用戰(zhàn)略單位的苗木資源缺點(diǎn)：采購(gòu)環(huán)節(jié)占用甲方過(guò)多資源。戰(zhàn)略價(jià)格無(wú)法反映即時(shí)的苗木市場(chǎng)行情操作模式分析⑥外部模式二甲供+戰(zhàn)略合作模式保證效果，甲方專業(yè)人力配備要足，適量占用資金成都三千城工程綠化本錢：300-320元/平米招標(biāo)模式操作模式分析⑦推薦模式從效果、本錢控制和可實(shí)施性考慮，戰(zhàn)略合作模式是較為理想的模式廣州金域藍(lán)灣綠化本錢：300元/平米成都麓山國(guó)際綠化本錢：320元/平米佛山金域華府綠化本錢：370元/平米完全甲供戰(zhàn)略合作三種模式同等綠化本錢下效果比較綠化效果關(guān)鍵問(wèn)題：1、圖紙的可實(shí)施性2、苗木的品質(zhì)與形態(tài)保證3、本錢可控制性解決措施：1、由有設(shè)計(jì)能力的綠化施工單位結(jié)合資源進(jìn)行苗木施工圖深化2、施工單位保證高質(zhì)苗源，對(duì)苗木種植效果負(fù)責(zé)，甲方負(fù)責(zé)監(jiān)控。3、施工單位深化圖紙時(shí)進(jìn)行定價(jià)設(shè)計(jì)，控制現(xiàn)場(chǎng)變更數(shù)量招投標(biāo)模式戰(zhàn)略合作模式招投標(biāo)+戰(zhàn)略模式甲指乙供戰(zhàn)略+招標(biāo)模式圖紙可實(shí)施性苗品質(zhì)量控制本錢可控備注★☆★★僅北京、沈陽(yáng)等公司能實(shí)現(xiàn)圖紙和苗品質(zhì)量的有效控制，大局部公司仍無(wú)法通過(guò)招標(biāo)方式實(shí)現(xiàn)效果與本錢有效平衡★☆★★★★★☆★☆★★★☆★★★☆★★操作模式分析⑧推薦模式解析一戰(zhàn)略合作模式能夠有效解決提升綠化效果的關(guān)鍵問(wèn)題景觀設(shè)計(jì)部2-5人/公司

苗木采購(gòu)團(tuán)隊(duì)1-2人/公司景觀工程團(tuán)隊(duì)0.5人/工程合計(jì)景觀人員4-9人/公司操作模式分析⑨推薦模式解析二三層團(tuán)隊(duì)的有效組合才能保障實(shí)現(xiàn)最終的效果負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)管理和現(xiàn)場(chǎng)效果確認(rèn)負(fù)責(zé)特型苗木采購(gòu)和儲(chǔ)藏負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)施工管理和效果控制專業(yè)設(shè)計(jì)人員構(gòu)成本錢與工程采購(gòu)人員構(gòu)成專業(yè)景觀工程人員構(gòu)成主要責(zé)任部門，監(jiān)管其余團(tuán)隊(duì)龍湖、綠城管理模式萬(wàn)科管理模式景觀部0-5人/公司

物業(yè)綠化工程師0-3人/公司合計(jì)景觀人員0-5人/公司專業(yè)設(shè)計(jì)人員構(gòu)成綠化工程人員構(gòu)成設(shè)計(jì)、采購(gòu)、現(xiàn)場(chǎng)管理三位一體負(fù)責(zé)綠化種植和養(yǎng)護(hù)操作模式分析⑩可戰(zhàn)略資源華南地區(qū)具備苗木資源和綜合設(shè)計(jì)施工能力的單位有普邦、棕櫚園林、四季青等操作模式分析小結(jié)戰(zhàn)略合作模式能夠有效整合苗木資源，控制本錢，提升效果景觀應(yīng)該配備工程現(xiàn)場(chǎng)專業(yè)人員，有效控制效果實(shí)現(xiàn)目前上海公司已開(kāi)始實(shí)行景觀工程PM制，隸屬事業(yè)部，有效控制現(xiàn)場(chǎng)苗源分析苗源本錢操作模式分析技術(shù)措施綜合本錢溫帶地區(qū)(華東及北方地區(qū))西南地區(qū)華南地區(qū)適宜移植季節(jié)地苗成活率90-95%假植苗成活率99%地苗成活率70-85%假植苗成活率99%地苗成活率92-97%假植苗成活率99%非適宜移植季節(jié)地苗成活率20-30%假植苗成活率50-70%地苗成活率20-40%假植苗成活率60-80%地苗成活率30-50%假植苗成活率80-90%非適宜移植季節(jié)措施強(qiáng)截枝條與葉片使用植物激素樹(shù)干及土球用保溫、保濕材料覆蓋強(qiáng)截枝條與葉片使用植物激素樹(shù)干及土球用保溫、保濕材料覆蓋強(qiáng)截枝條與葉片使用植物激素加強(qiáng)人工養(yǎng)護(hù)以上成活率以?15~20cm樟樹(shù)為例，相關(guān)數(shù)據(jù)由各分公司提供技術(shù)措施①反季節(jié)移栽成活率及措施使用傳統(tǒng)技術(shù)在反季節(jié)移栽成活率非常低上海成都佛山苗木主材戰(zhàn)略價(jià)格非適宜移植季節(jié)措施費(fèi)1000~1300元/株2900元/株1500~2000元/株3200~3300元/株以上價(jià)格參考上海、成都、佛山08年戰(zhàn)略采購(gòu)合同，取?18~20cm樟樹(shù)為例措施費(fèi)用已包含在苗木主材單價(jià)內(nèi)苗木主材市場(chǎng)價(jià)格3200~3300元/株2300~2400元/株1500~2000元/株措施費(fèi)用不另收，但需選擇較小冠幅的假植苗措施費(fèi)占主材費(fèi)用30~40%提高整體主材單價(jià)作為措施費(fèi)補(bǔ)償損失苗木效果，無(wú)措施費(fèi)補(bǔ)償技術(shù)措施②反季節(jié)移栽措施費(fèi)率傳統(tǒng)技術(shù)反季節(jié)移栽為?；钜蕴岣弑惧X或損失效果為代價(jià)最終本錢3200~4600元/株2900元/株2000元/株廣州白云區(qū)大一工程現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)核心：通過(guò)藥物處理，使植物在無(wú)需截枝、剪葉的情況下，保持全冠進(jìn)行移植。優(yōu)點(diǎn)：不改變樹(shù)形，整株移植保證樹(shù)木100%成活，不受季節(jié)影響處理費(fèi)用較低缺點(diǎn)：不適合遠(yuǎn)程運(yùn)輸技術(shù)措施③保冠移栽新技術(shù)保冠技術(shù)可確保喬木在任何季節(jié)進(jìn)行全冠移栽適宜季節(jié)移植技術(shù)處理費(fèi)非適宜季節(jié)移植技術(shù)處理費(fèi)?15~20cm?20~25cm?25~30cm?30~35cm苗木主材價(jià)苗木主材價(jià)參考上海08年度綠化戰(zhàn)略合同2400~3300元/株3950~5000元/株5000~6800元/株13000~18000元/株500元/株700~800元/株800~1000元/株1300~1500元/株1000~1200元/株1200~1500元/株1500~1600元/株1600~1800元/株技術(shù)處理費(fèi)與主材費(fèi)比率21~24%20~30%20~24%9~10%技術(shù)措施④保冠技術(shù)本錢分析保冠技術(shù)費(fèi)率占苗木主材價(jià)格20%左右，可全面提升效果技術(shù)措施⑤戰(zhàn)略合作+保冠技術(shù)本錢同等樹(shù)冠效果，戰(zhàn)略+保冠技術(shù)比招標(biāo)要節(jié)省本錢7%喬木本錢構(gòu)成：綜合單價(jià)=喬木主材價(jià)+種植費(fèi)(人工)+效勞費(fèi)(運(yùn)輸+養(yǎng)護(hù))+反季節(jié)措施費(fèi)喬木主材價(jià)綜合費(fèi)率反季節(jié)措施費(fèi)樹(shù)冠覆蓋面積綜合本錢招標(biāo)戰(zhàn)略合作戰(zhàn)略+保冠技術(shù)28003200320018%30%40%0%30%20%反季節(jié)綜合本錢3300416044803300512051203-4㎡5-7㎡7-9㎡以3萬(wàn)㎡景觀面積，按照喬木覆蓋密度為16㎡/株計(jì)算30000÷16=1875株×3.5㎡=6560㎡1875株×6㎡=11250㎡÷6560≈1.71875株×8㎡=15000㎡÷6560≈2.3戰(zhàn)略+保冠技術(shù)與招標(biāo)比較+14%+22%+20%+34%+56%-100%招標(biāo)樹(shù)冠面積戰(zhàn)略樹(shù)冠面積戰(zhàn)+保樹(shù)冠面積4160÷1.7≈2450元/株4480÷2.3≈1950元/株3300元/株同等樹(shù)冠喬木價(jià)格與招標(biāo)價(jià)格比較-41%34%－41%=-7%以?20cm樟樹(shù)為例，相關(guān)數(shù)據(jù)由上海公司提供技術(shù)措施⑥小結(jié)保證全冠移栽與成活率，應(yīng)該采用保冠技術(shù)戰(zhàn)略+保冠技術(shù)模式同等效果下，綜合本錢比招標(biāo)節(jié)省7%苗源分析苗源本錢操作模式分析技術(shù)措施綜合本錢綜合本錢①外部標(biāo)桿展示區(qū)特點(diǎn)以溪流水景營(yíng)造特色，建筑周邊喬木密度高，小喬木與灌木層次豐富上海納帕爾灣展示區(qū)景觀本錢：1200元/平方米軟硬景比例：50%：50%水景面積比例：15%喬木/灌木比例：40%：60%單株喬木覆蓋面積：12~15平方米/株大、小喬