北京商業(yè)某年度市場研究報(bào)告

2024-2024年度北京商業(yè)市場研究報(bào)告北京XXX房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司二○○八年一月2024-2024年度北京商業(yè)市場研究報(bào)告第一局部：北京商業(yè)地產(chǎn)開展概況

1.1商業(yè)地產(chǎn)及類型劃分

1.2北京商業(yè)地產(chǎn)開展過程

1.3

北京商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀

1.4

重點(diǎn)商業(yè)空間布局

第二局部：北京商業(yè)地產(chǎn)市場總體分析

2.1北京市商業(yè)體量分布情況分析2.2各環(huán)路工程分布情況分析2.3各環(huán)路的商業(yè)開展與城市開展關(guān)系分析2.4北京交通干線和沿線商業(yè)的分析2.5已落成、正報(bào)規(guī)、待建工程情況比照分析2.6商業(yè)工程物業(yè)形態(tài)比照分析

第三局部、北京商圈規(guī)劃分析3.1商圈的概念3.2北京市老商圈分析3.3北京新老商圈規(guī)模與變化分析3.4現(xiàn)代商圈及其動(dòng)態(tài)開展第四局部商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營概況分析4.1整體分析4.2商圈分析4.3個(gè)案分析

第五局部商業(yè)地產(chǎn)工程選址研究5.1店址是現(xiàn)代零售商業(yè)的核心競爭力

5.2便利性是零售商業(yè)店址的第一特性

5.35A法那么是商業(yè)店鋪選址技術(shù)的核心5.4商業(yè)店面選址要求

第六局部：北京商業(yè)地產(chǎn)市場預(yù)測

6.1北京商業(yè)地產(chǎn)展望6.2北京商業(yè)地產(chǎn)“拐點(diǎn)〞？6.3重點(diǎn)區(qū)域分析：CBD

第七局部：北京市商業(yè)地產(chǎn)總結(jié)第一局部：北京商業(yè)地產(chǎn)開展概況

1.1商業(yè)地產(chǎn)及類型劃分

商鋪分類：從商鋪的概念可以看出，其范圍極為廣泛，不對它進(jìn)行有效分類是無法深入進(jìn)行相關(guān)研究，更不要說對商鋪投資進(jìn)行專業(yè)的剖析。本節(jié)將對商鋪進(jìn)行分類，便于讀者理解。

按照開發(fā)形式進(jìn)行分類

〔1〕、商業(yè)街商鋪

商業(yè)街指以平面形式、按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。

商業(yè)街過去十年在國內(nèi)取得了良好的開展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。

〔2〕、市場類商鋪

在這里，我們所說的"市場"是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。

市場類商鋪在零售業(yè)中所占比重比擬高，在全國各地都有大量從事某種商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場，比方，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。

〔3〕、社區(qū)商鋪

社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。

社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。

〔4〕、百貨商場、購物中心商鋪

百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運(yùn)營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠(yuǎn)。

〔5〕、商務(wù)樓、寫字樓商鋪

商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價(jià)值很值得關(guān)注。商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪工程經(jīng)營業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機(jī)票代理、干洗店、彩擴(kuò)店、國際診所、娛樂工程等，其定位通常為中高檔消費(fèi)者，而且國際品牌在當(dāng)中占很大的比重。

〔6〕、交通設(shè)施商鋪

交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。

商業(yè)業(yè)態(tài)的分類的根本特征：

商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場〔主題商城〕、專賣店、購物中心和倉儲式商場等。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營特征如下：

1、百貨店

百貨店是指在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展進(jìn)貨管理、運(yùn)營，滿足顧客對時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。

〔1〕

選址在城市繁華區(qū)、交通要道。

〔2〕

商店規(guī)模大，營業(yè)面積在5000平方米以上。

〔3〕

商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。

〔4〕

商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。

〔5〕

采取柜臺銷售與自選〔開架〕銷售相結(jié)合方式。

〔6〕

采取定價(jià)銷售，可以退貨。

〔7〕

效勞功能齊全。

2、超級市場

超級市場指采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。

〔1〕

選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。

〔2〕

以居民為主要銷售對象，10分鐘左右可到達(dá)。

〔3〕

商店?duì)I業(yè)面積在1000平方米以下。

〔4〕

商品構(gòu)成以購置頻率高的商品為主。

〔5〕

采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn)行。

〔6〕

營業(yè)時(shí)間每天不低于11小時(shí)。

〔7〕

有一定面積的停車場地。

3、大型綜合超市

大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售群眾化實(shí)用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。

〔1〕

選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。

〔2〕

商店?duì)I業(yè)面積2500平方米以上。

〔3〕

商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。

〔4〕

采取自選銷售方式。

〔5〕

設(shè)與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場。

4、便利店〔方便店〕

便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。

〔1〕

選址在居民住宅區(qū)，主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)所在地。

〔2〕

商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。

〔3〕

居民徒步購物5——7分鐘可到達(dá)，80%的顧客為有目的的購置。

〔4〕

商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料，小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。

〔5〕

營業(yè)時(shí)間長，一般在10小時(shí)以上，甚至24小時(shí)，終年無休日。

5、購物中心

購物中心指企業(yè)有方案地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營的各類零售業(yè)態(tài)、效勞設(shè)施的集合體。

〔1〕

由發(fā)起者有方案地開設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營。

〔2〕

選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。

〔3〕

內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。

〔4〕

設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敝明亮，實(shí)行賣場租賃制。

〔5〕

核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。

〔6〕

效勞功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。

〔7〕

根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場。

6、倉儲式商場

倉儲式商場指以經(jīng)營生活資料為主的，儲銷一體、低價(jià)銷售、提供有限效勞的零售業(yè)態(tài)〔其中有的采取會員制形式，只為會員效勞〕。

〔1〕

在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。

〔2〕

商店?duì)I業(yè)面積大，一般為10000平方米左右。

〔3〕

目標(biāo)顧客以中小零售商、餐飲店、集團(tuán)購置和有交通工具的消費(fèi)者為主。1.2北京商業(yè)地產(chǎn)開展過程

北京商業(yè)地產(chǎn)自2024年起突然爆發(fā)，據(jù)今已經(jīng)快5年了。從最初的遍地開花，到后來的問題重重，再到今天，已經(jīng)開始逐步趨向一些規(guī)律性的，有跡可循的開展模式，初步總結(jié)一下，可以大致總結(jié)分類：1、住宅配套型商業(yè)模式這類商業(yè)多由于住宅類開發(fā)商迫于規(guī)劃中"配套公建"的面積要求而建。在前幾年開發(fā)商往往不考慮后期使用，采取集中大商場式的設(shè)計(jì)居多，造成后期無法銷售，與自身的現(xiàn)金回流目標(biāo)沖突；同時(shí)，由于多數(shù)開發(fā)商對商鋪使用設(shè)備要求的不了解，造成商業(yè)業(yè)態(tài)滿足度低，使用價(jià)值降低。最近幾年，隨著開發(fā)商的不斷吸收及相互借鑒，以及各大代理行商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)的積累，這種原始商場式的規(guī)劃越來越少的出現(xiàn)在配套商業(yè)中。更多的開發(fā)商開始依托參謀公司或自身對商家、投資人的了解，進(jìn)行臨街式的配套商業(yè)建筑規(guī)劃，對商業(yè)布局、鋪位面積、配套設(shè)施設(shè)備等的考慮日漸成熟和合理。這種趨勢逐漸集中化，可總結(jié)為"銷售型配套街鋪"模式。其建造目的主要用于銷售，來源是規(guī)劃或住宅配套需求，形式以臨街獨(dú)立店鋪為主，主要是迎合區(qū)域投資客群對商鋪投資的需求。此類商鋪，如東湖灣、金都杭城商街等，由于往往依托于住宅工程，自身具有一定的消費(fèi)客群支撐，商業(yè)目標(biāo)業(yè)態(tài)多以社區(qū)效勞類的便利超市、美發(fā)美容、中介、診所、藥房、養(yǎng)生保健、便餐等為主，投資風(fēng)險(xiǎn)相對較小，多數(shù)比擬適合于初次進(jìn)行商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資、投資規(guī)模不大的區(qū)域性投資客群。2、大中型集中商業(yè)這種商業(yè)最早似乎發(fā)源于政府規(guī)劃地大型商業(yè)工程或購物中心類開發(fā)，后隨著國際商業(yè)地產(chǎn)基金的介入開始開展，目前又參加了國內(nèi)上市地產(chǎn)公司這一類開發(fā)者，這類著眼于長期收益的大中型持有類集中商業(yè)將會越來越多。此類商業(yè)工程在開展之初，由于政府及相關(guān)開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)和視野的欠缺，往往缺乏專業(yè)化、合理化的選址分析、商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)劃、招商模式分析等前期大量深入的工作，導(dǎo)致工程定位不準(zhǔn)、設(shè)計(jì)落后，某些工程甚至剛建成就已經(jīng)落伍，造成了城市資源及資金的巨大浪費(fèi)。這一狀況隨著國際資金的介入、初期工程教訓(xùn)的積累、開發(fā)商視野的國際化等等因素，開始逐步轉(zhuǎn)變。目前此類工程有兩個(gè)比擬良性的方向性轉(zhuǎn)變，其一是集中商業(yè)的規(guī)模更加合理化，表達(dá)在兩點(diǎn)：更加符合市場的需要和更加具備風(fēng)險(xiǎn)控制的合理性；其二是對前期市場分析、商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要性認(rèn)識日益深入。一些比擬成功的工程，諸如華貿(mào)中心、萬達(dá)商業(yè)廣場等開始出現(xiàn)。這種轉(zhuǎn)變，根源于開發(fā)主體和開發(fā)動(dòng)機(jī)的日益市場化，對于中國商業(yè)地產(chǎn)未來格局將會產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。此類工程在未來城市商業(yè)格局中，必然會充當(dāng)市場開展主體和領(lǐng)導(dǎo)者的角色，可初步定義為"持有型集中商業(yè)"模式。此類商鋪由于開發(fā)投資巨大，目前其受益者還只能局限在大型開發(fā)商及大型地產(chǎn)投資基金等主體，未來隨著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資本化的速度加快，國內(nèi)投資者才可能有時(shí)機(jī)通過購置信托、基金產(chǎn)品等分享這局部收益。3、特色主題商業(yè)街這種商業(yè)地產(chǎn)的成功目前主要出現(xiàn)在餐飲街、酒吧街等群眾休閑效勞類商業(yè)以及建材、服裝等專業(yè)類商業(yè)范圍內(nèi)。這種模式最初可能起源于非配套商業(yè)工程的開發(fā)，由于開發(fā)商對資金回收的渴求及商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的欠缺，因此，迎合投資人的要求，進(jìn)行臨街式的商業(yè)規(guī)劃，意圖簡化開發(fā)前期的定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)難度，實(shí)現(xiàn)商業(yè)的可銷售。商業(yè)街模式也經(jīng)歷了一個(gè)盲目定位到方向集中的過程。最初很多地方政府眼紅王府井商街、南京夫子廟商街等城市綜合性商街，脫離城市商業(yè)開展特點(diǎn)及階段，盲目打造商業(yè)步行街，一時(shí)間步行街規(guī)劃遍布全國，掀起"步行街熱"，北京著名的失敗案例大都市街，就誕生于此階段。好在由于此類工程均比擬浩大，導(dǎo)致開發(fā)周期較長，因此多數(shù)工程在真正建設(shè)前期，就看到一些市場失敗的案例而被迫調(diào)整或取消，防止了更大范圍內(nèi)的資源浪費(fèi)。目前隨著開發(fā)商的成熟和市場經(jīng)驗(yàn)的增加，此類工程在北方更多的開始走細(xì)分市場的路線，選擇消費(fèi)過程中對周邊自然環(huán)境要求較高的餐飲、酒吧、休閑效勞類零售商業(yè)方向進(jìn)行定位，同時(shí)規(guī)模更加合理化，因此開始逐步出現(xiàn)越來越多的成功的特色街區(qū)開發(fā)案例，譬如好運(yùn)街、中國紅街等。從未來開展看，這種特色街區(qū)作為商業(yè)中心、區(qū)域性商業(yè)必要的組成局部，將會進(jìn)一步放量。這種特色主題商業(yè)街目前收益模式比擬靈巧，從工程開展來看，由于經(jīng)營難度較普通街鋪為高，因此，持有而后租賃的模式更容易獲得工程成功?？紤]開展商的資金需求，也可進(jìn)行街鋪化的分割銷售，但此類工程的分割銷售，需要有強(qiáng)力的統(tǒng)一招商管理支持，或最好在工程成功運(yùn)營后，進(jìn)行帶租約銷售。此類商鋪由于臨街鋪位特點(diǎn)，比擬受投資人追捧，但由于其業(yè)態(tài)特點(diǎn)，一般單鋪面積較大，總價(jià)較高，投資門檻較高，比擬適合有一定實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)的投資者。4、租售并舉類集中商業(yè)這種模式多出現(xiàn)在大中型商業(yè)工程，之所以將這種模式單列，主要是這種模式具有兩方面的適應(yīng)性：一方面滿足了大型商業(yè)長期運(yùn)營的產(chǎn)權(quán)主體統(tǒng)一性要求；另一方面，也局部的解決了開發(fā)商資金回流的時(shí)間要求。因此，在很多未上市開發(fā)公司接手運(yùn)作的集中商業(yè)工程中，這種模式成為一種改進(jìn)式的開發(fā)策略選擇。這種模式實(shí)際上形成于對歷史教訓(xùn)的借鑒和改進(jìn)之中。最初商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商無論工程規(guī)模大小，均盲目追求銷售回款，導(dǎo)致很多集中式商業(yè)，或者大型商業(yè)的經(jīng)營失敗，最典型的莫過"巨庫"、"碧溪"等。此后，萬達(dá)地產(chǎn)率先嘗試"主力店+商街"的模式，通過定制化的主力店引入，帶動(dòng)周邊商鋪的銷售，但由于最初的摸索缺乏經(jīng)驗(yàn)積累和借鑒，對商業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)和規(guī)劃布局肌理認(rèn)識不夠，因此一些初期的工程遭遇經(jīng)營危機(jī)。通過一系列案例的積累和教訓(xùn)、經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，目前，一批具有創(chuàng)新特點(diǎn)、規(guī)劃的較為合理的租售并舉類商業(yè)地產(chǎn)工程開始投入市場并獲得好評。細(xì)分來看，此類工程又可分為兩種模式，一種可總結(jié)為"主力店+商街"模式，如望京"六佰本"隨便消費(fèi)區(qū)，50%進(jìn)行主力商家的招商，其余50%商街局部，進(jìn)行分割銷售，創(chuàng)下望京商鋪單價(jià)新紀(jì)錄；另一種可總結(jié)為"主力店+街鋪"模式，典型者如大鐘寺商業(yè)廣場，主體商業(yè)租賃為主，臨街切出局部街鋪進(jìn)行銷售，同樣創(chuàng)下北三環(huán)商鋪單價(jià)新紀(jì)錄。此兩種模式能夠一定程度上兼顧開發(fā)商的資金要求和商業(yè)經(jīng)營的要求，因而容易獲得青睞，但其前提是合理而專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)和強(qiáng)有力的運(yùn)營管理支持。因此，未來此類工程的成功，需要專業(yè)參謀公司更多的支持和配合。這種主力店帶動(dòng)下的商業(yè)工程，其投資的風(fēng)險(xiǎn)相對可控，但由于開發(fā)商試圖通過小量的商鋪銷售結(jié)局整盤的資金壓力，因此對單價(jià)要求往往較高，價(jià)值透支的風(fēng)險(xiǎn)需要投資者謹(jǐn)慎考慮。同時(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)的專業(yè)化程度，也是決定此類商鋪未來價(jià)值的關(guān)鍵因素之一。5、專業(yè)市場模式這一地產(chǎn)類型區(qū)別于其他群眾消費(fèi)類商業(yè)工程，主要以某一類產(chǎn)品的批零市場形式出現(xiàn)，早期的如京溫服裝市場、萬朋文體用品商城、木樨園世貿(mào)商業(yè)中心，以及現(xiàn)在的北京國際玩具城等，他們往往依附在已經(jīng)成熟或成型，或者有一定市場根底的專業(yè)市場周邊，通過硬件、軟件設(shè)施的升級換代，吸引投資客群和經(jīng)營者。此類工程由于依托現(xiàn)有資源，因此往往有恃無恐，多數(shù)采取主體分割銷售模式，回籠開發(fā)資金。在初期市場升級剛剛開始時(shí)，周邊相對成熟的工程，成功較多，猶以服裝批零、家居建材等為甚，但一些規(guī)模過大，周邊市場根底不夠的，往往日漸蕭條。針對需要一定培育的市場，百榮世貿(mào)商城先租后賣，通過租賃權(quán)的出售回籠一局部資金，再經(jīng)過一定時(shí)間的培育，充分釋放商鋪價(jià)值，然后再進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售的模式，或許將是未來此類工程的成熟模式所在。但由于這種商業(yè)地產(chǎn)工程對周邊市場根底要求高，因此，未來一段時(shí)間內(nèi)開發(fā)空間相對有限。采用此類"專業(yè)市場"模式的工程，周邊市場是否具有足夠的產(chǎn)業(yè)升級、市場繁殖潛力，是投資人需要謹(jǐn)慎考慮的問題，同時(shí)，此類優(yōu)質(zhì)工程普遍較高的售價(jià)，也是對商鋪投資回報(bào)能力的一個(gè)極大考驗(yàn)。綜上，從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)日趨理性的開展肌理來看，對于目前及未來市場主要的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，可簡單分類如下：合理的分類有助于更好的整理已有的市場資訊，借鑒成功的操作經(jīng)驗(yàn)，效勞于未來商業(yè)地產(chǎn)工程的開發(fā)操作和成功運(yùn)營。當(dāng)然，不同模式的商業(yè)地產(chǎn)工程，其開發(fā)操作各有特點(diǎn)，關(guān)鍵之處往往不盡雷同，需要進(jìn)一步分析總結(jié)，更需要行業(yè)同仁明辨前車之鑒，合理進(jìn)行工程操作，減少社會資源的無為浪費(fèi)，成就商業(yè)地產(chǎn)的長期繁榮。1.3

北京商業(yè)地產(chǎn)開展現(xiàn)狀

作為國際化大都市以及中國北方的消費(fèi)中心，北京需要大量的商業(yè)為人們提供效勞，而此前城市商業(yè)一直處于供應(yīng)相對缺乏的狀態(tài)。雖然近幾年商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)量相對較大，但從中長期開展的角度來看，未來亦會逐漸被市場消化，不會產(chǎn)生絕對過量的問題。在進(jìn)入2024年前的最后一年，2024年將可能是北京商業(yè)地產(chǎn)有史以來供應(yīng)最為集中的年份，就目前市場表現(xiàn)而言，也并未出現(xiàn)過分異常情況，整體亦是在趨于利好。一、奧運(yùn)因素催化供需提前釋放

2024年北京商業(yè)地產(chǎn)工程集中放量，奧運(yùn)會這一中國社會和經(jīng)濟(jì)的大事件是最重要的催化劑。從政府方面分析，城市面貌要在2024年前呈現(xiàn)出完整性，提示各類地產(chǎn)工程盡可能在明年完工推出；對開發(fā)商而言，奧運(yùn)會是一個(gè)難得對外展示企業(yè)形象與實(shí)力的時(shí)機(jī)，所以主觀上亦盡可能地將工期設(shè)置于2024年之前；而世界各地的零售商當(dāng)然也不希望錯(cuò)過奧運(yùn)會這個(gè)世界經(jīng)濟(jì)互動(dòng)的大舞臺，因而會考慮借助更多的店鋪來展示自身的形象與實(shí)力，所以我們看到來自臺灣的新光三越已在華貿(mào)中心開業(yè)，韓國樂天百貨將于明年在王府井開出其中國首家店鋪，日本伊勢丹百貨也已確認(rèn)入駐西單，而其它如日本高島屋、泰國羅賓遜等零售商也都方案在北京設(shè)店。奧運(yùn)概念實(shí)現(xiàn)了將各方面有利因素的充分整合，提升了市場的供需活力。二、購物中心日漸成為主流

DTZ戴德梁行預(yù)計(jì)，北京2024年開業(yè)的商鋪面積將到達(dá)410萬平方米，其中以購物中心模式運(yùn)作的約為280萬平方米，占總面積的68.3％。上半年新光天地、美羅城、銀座Mall、嘉茂購物中心等已陸續(xù)開業(yè)迎賓，而下半年預(yù)計(jì)開業(yè)的金融街購物中心、大鐘寺國際廣場、西環(huán)嘉茂等亦都是采用購物中心模式，購物中心已成為新商業(yè)地產(chǎn)工程的主流經(jīng)營模式。購物中心作為適應(yīng)市場需求變化的產(chǎn)物，得到了業(yè)主、零售商和消費(fèi)者三方的共同認(rèn)可。首先，在購物中心模式下，根本不涉及統(tǒng)一收銀、營業(yè)員管理培訓(xùn)等復(fù)雜環(huán)節(jié)，對管理深度及廣度要求相對不高，因而易于被業(yè)主認(rèn)可并推行。其次，隨著收入水平及文化素質(zhì)的持續(xù)提高，人們的消費(fèi)需求逐漸朝著復(fù)合式、感性化方向開展，而購物中心能夠連續(xù)實(shí)現(xiàn)購物、休閑、聚會等系列活動(dòng)，可“一站式〞地滿足人們多元化的需求，并且其空間規(guī)劃也更易為顧客創(chuàng)造愉悅的游逛體驗(yàn)。第三，與百貨公司之敞開式賣場相比，購物中心通常能夠?yàn)樽鈶籼峁└竺娣e、更為獨(dú)立的店鋪空間，使入駐商家能夠更好地營造其品牌個(gè)性氣氛，促進(jìn)形象價(jià)值提升，因而受到零售品牌、特別是強(qiáng)調(diào)感性售賣的中高檔品牌的高度認(rèn)可。三、商業(yè)外圍化開展趨勢明顯在?北京城市總體規(guī)劃〔2024年－2024年〕?中，政府提出了構(gòu)建新城市空間格局、實(shí)施多中心的新城開展戰(zhàn)略方向，而一個(gè)新城市中心的形成有賴于多種功能性物業(yè)及產(chǎn)業(yè)的均衡開展，完備的商業(yè)效勞功能亦是城市分中心形成的重要一環(huán)。從今年商業(yè)放量分布區(qū)域來看，將會在傳統(tǒng)商圈以外逐級開展形成更多新商圈，這些新商圈所在區(qū)域均有相當(dāng)大量的居住人口存在，具備較強(qiáng)的消費(fèi)能力，但因歷史原因而一直缺乏相應(yīng)的商業(yè)場所，新商業(yè)工程的建成可有效滿足其消費(fèi)需求，提供生活便利。以望京為例，在望京國際商業(yè)中心、嘉茂購物中心的根底上，隨著深國投購物中心、新世界、家樂福等工程的陸續(xù)開業(yè)，其作為獨(dú)立商圈的地位將得到有效確立。而亞運(yùn)村、北苑等區(qū)域板塊亦將形成多個(gè)總面積超過60萬平方米的新商業(yè)中心，同時(shí)，南三環(huán)，南四環(huán)及東五環(huán)等區(qū)域，均有相當(dāng)數(shù)量的大體量購物中心工程在前期運(yùn)作。從政府規(guī)劃的角度分析，未來商業(yè)地產(chǎn)工程向外圍開展的趨勢仍將延續(xù)，2024年北京商業(yè)地塊的供應(yīng)總量為200萬平方米，其中北四環(huán)以外的商業(yè)地塊供應(yīng)面積約為100萬平方米，占據(jù)總體放量水平的一半，幾年后這些地塊建成又將會出現(xiàn)更多的外圍工程。四、餐飲休閑業(yè)態(tài)表現(xiàn)活潑隨著收入水平的持續(xù)提高，北京消費(fèi)人群的消費(fèi)需求正由“根底型〞向“享受型〞的方向快速轉(zhuǎn)化，外出就餐、影院聚會、咖啡館交流越來越成為人們的日常生活方式，需求的增加為相應(yīng)業(yè)態(tài)開展提供了時(shí)機(jī)。餐飲休閑業(yè)態(tài)商家日漸成為消化商業(yè)地產(chǎn)面積的重要角色，積極引入餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)租戶已成為購物中心運(yùn)營者實(shí)現(xiàn)提升購物中心人氣、對抗競爭的重要手段。目前諸多新建購物中心都傾向性地提升了餐飲、娛樂的面積比例，局部原有的購物中心亦在借助調(diào)整來到達(dá)增加餐飲、娛樂比重的目的。在此趨勢下的一個(gè)典型表現(xiàn)是，多廳影城幾乎已成為北京大型購物中心的“標(biāo)準(zhǔn)配置〞，這是因?yàn)橥ǔＳ俺强娠@著提高顧客在購物中心里的滯留時(shí)間，而且影城的主要顧客是消費(fèi)力較強(qiáng)的年輕化人群，吸引其到達(dá)有助于帶動(dòng)購物中心其他業(yè)態(tài)商家的銷售。1.4重點(diǎn)商業(yè)空間布局一、商業(yè)布局總體思路

按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌開展和市委、市政府關(guān)于區(qū)縣功能定位的新要求，加強(qiáng)本市不同區(qū)域商業(yè)開展和布局的分類指導(dǎo)，標(biāo)準(zhǔn)提升首都核心區(qū)商業(yè)，健全完善城市功能拓展區(qū)商業(yè)，加快開展城市開展新區(qū)商業(yè)，配套建設(shè)生態(tài)修養(yǎng)開展區(qū)商業(yè)，形成符合區(qū)域功能定位的商業(yè)體系。

專欄3：功能區(qū)商業(yè)開展重點(diǎn)與布局

首都功能核心區(qū)總的原那么是“控制總量，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，完善功能〞。除王府井、西單、前門-大柵欄三個(gè)廣域型商業(yè)中心外，結(jié)合軌道交通和交通樞紐的開展，規(guī)劃開展東四隆福寺、東直門、北京站、新街口、馬甸、西直門、阜成門、復(fù)興門外、動(dòng)物園、崇文門外、宣武門外、廣安門內(nèi)等區(qū)域商業(yè)中心。鼓勵(lì)開展商旅商業(yè)和現(xiàn)代效勞業(yè)，進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)和提升一批表達(dá)首都?xì)v史文化特點(diǎn)和鮮明民族特色的商業(yè)街區(qū)〔市場〕。核心區(qū)商業(yè)開展以現(xiàn)有設(shè)施的功能的完善、配套、提升為主，限制新建大型商業(yè)設(shè)施和小商品市場。城市功能拓展區(qū)新增商業(yè)設(shè)施建設(shè)向東部、東南部傾斜。鼓勵(lì)在區(qū)域內(nèi)東部、東南部地區(qū)開展大型現(xiàn)代商業(yè)效勞設(shè)施〔包括各類新型業(yè)態(tài)〕，整合現(xiàn)有設(shè)施，新建假設(shè)干商業(yè)中心，加快建設(shè)中關(guān)村、商務(wù)中心區(qū)〔CBD〕、奧運(yùn)村等三個(gè)功能區(qū)配套商業(yè)；提升特色商業(yè)街水平，鼓勵(lì)在商業(yè)中心開展特色、專業(yè)小店鋪，限制開展占地面積大的大型市場類設(shè)施。城市開展新區(qū)選擇具備一定人口規(guī)模、交通條件成熟的區(qū)位，建設(shè)開展中等規(guī)模的商業(yè)中心，以集中化布局為主，區(qū)域內(nèi)形成以各商業(yè)中心為主體的“大集中、小分散〞的布局。推進(jìn)順義、通州、亦莊等重點(diǎn)新城商業(yè)與新城建設(shè)同時(shí)開展。生態(tài)修養(yǎng)開展區(qū)除了滿足居民日常生活消費(fèi)需求、經(jīng)濟(jì)技術(shù)產(chǎn)業(yè)和教育科研等需求，在新城中心分別設(shè)置區(qū)域商業(yè)中心外，開發(fā)建設(shè)假設(shè)干休閑旅游商業(yè)設(shè)施，選擇適宜的區(qū)位規(guī)劃建設(shè)生態(tài)友好型商業(yè)中心，強(qiáng)化相關(guān)效勞功能。

二、零售商業(yè)空間布局

總的原那么是優(yōu)化核心，延伸兩軸，開展新城，強(qiáng)化特色。

優(yōu)化核心：以存量結(jié)構(gòu)調(diào)整升級為主，集聚精華、突出特色，重點(diǎn)突出王府井、西單、前門-大柵欄三個(gè)著名商業(yè)街區(qū)的效勞功能，提升核心區(qū)商業(yè)的吸引力、輻射力。

延伸兩軸：在兩軸延長線建設(shè)大型多功能商業(yè)設(shè)施，形成各具特色的商業(yè)集群。東西軸線上，東端重點(diǎn)開展?jié)M足新型制造業(yè)和居民生活需求的新型商業(yè)，西端開展適應(yīng)休閑旅游需求和現(xiàn)代時(shí)尚生活的新型商業(yè)。南北軸線上，北端奧運(yùn)村地區(qū)以體育健身、體育休閑為主題，開展會展、商務(wù)及個(gè)性化生活效勞組團(tuán)型商業(yè)設(shè)施。南端重點(diǎn)開展專業(yè)市場和特色民俗民風(fēng)商業(yè)。

開展新城：根據(jù)新城功能定位，建立體系完整、功能完備的新城商業(yè)，實(shí)現(xiàn)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、跨越式開展。順義商業(yè)要強(qiáng)化為現(xiàn)代制造業(yè)開展效勞的功能，以空港物流基地和保稅物流中心〔B型〕、新中國國際展覽中心等建設(shè)為契機(jī)，配套構(gòu)建生活效勞體系和產(chǎn)業(yè)效勞體系。通州商業(yè)要配合物流基地、商務(wù)中心區(qū)建設(shè)，強(qiáng)化現(xiàn)代效勞功能。同時(shí)，加快開展運(yùn)河沿岸休閑旅游商業(yè)。亦莊開發(fā)區(qū)商業(yè)開展也要適應(yīng)區(qū)域功能特點(diǎn)，著力開展新型效勞業(yè)。

強(qiáng)化特色：加快開展中關(guān)村科技園區(qū)、北京商務(wù)中心區(qū)和奧林匹克公園等三個(gè)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)主題商業(yè)，充分發(fā)揮品牌知名度優(yōu)勢，強(qiáng)化功能區(qū)商業(yè)特色。在城市新興繁華區(qū)、大型居住區(qū)、新城中心區(qū)開發(fā)建設(shè)一批反映北京傳統(tǒng)特色、民俗風(fēng)情的特色街區(qū)。建設(shè)具有少數(shù)民族地區(qū)和其他國家、民族生活習(xí)俗、宗教、文化特點(diǎn)的專題購物、餐飲、娛樂街區(qū)，適應(yīng)北京建設(shè)國際化大都市的要求。進(jìn)一步完善層級型商業(yè)經(jīng)營系統(tǒng)。專欄4：層級型商業(yè)經(jīng)營系統(tǒng)

第一層級由王府井、西單、前門-大柵欄等以滿足市內(nèi)外、境內(nèi)外消費(fèi)者休閑、旅游消費(fèi)需求為主的廣域型城市商業(yè)中心構(gòu)成。同時(shí)，促進(jìn)中關(guān)村國際商城等大型現(xiàn)代商業(yè)中心加快開展，完善功能，提升客流聚集能力，擴(kuò)大知名度，為三大商業(yè)中心提供必要的補(bǔ)充。第二層級由商圈范圍涵蓋較大城市范圍的區(qū)域型商業(yè)中心構(gòu)成。進(jìn)一步完善目前根本成型的公主墳、朝外、崇文門外大街等以滿足消費(fèi)者的選擇性購置和一般性休閑消費(fèi)需求為主的區(qū)域商業(yè)中心。加大新城特別是順義、通州、亦莊等三個(gè)重點(diǎn)新城商業(yè)的開展，逐步形成承載城市產(chǎn)業(yè)和人口轉(zhuǎn)移的新的區(qū)域型商業(yè)中心。第三層級由社區(qū)商業(yè)構(gòu)成。包括社區(qū)商業(yè)中心和便民終端設(shè)施，以滿足居民日常生活消費(fèi)需求為主。

三、專業(yè)市場空間布局

遵循“控制規(guī)模、調(diào)整布局、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、整體提升〞的指導(dǎo)思想，對專業(yè)市場進(jìn)行“標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整、開展、提高〞，對中心城地區(qū)內(nèi)的市場逐步進(jìn)行調(diào)整升級和外遷，在中心城外圍地區(qū)開展適應(yīng)北京產(chǎn)業(yè)升級和為城市功能效勞的具有強(qiáng)輻射能力的集散型專業(yè)市場，逐步形成布局合理、功能專業(yè)、滿足城市開展需要的專業(yè)市場體系。

農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場是重要的城市流通根底設(shè)施。今后，在城市功能拓展區(qū)和重點(diǎn)新城主要提升改造豐臺新發(fā)地、順義石門等大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。每個(gè)新城原那么上著重開展一個(gè)區(qū)域綜合農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。在具備條件的區(qū)縣開展產(chǎn)地型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。在城市外圍適當(dāng)?shù)貐^(qū)重點(diǎn)培育開展1-2個(gè)大型一級糧油批發(fā)市場。

小商品交易市場按照“控制數(shù)量、促進(jìn)合并、開展專業(yè)、轉(zhuǎn)型創(chuàng)新、效勞生活、完善布局、形成樞紐、擴(kuò)大輻射〞的原那么，優(yōu)化布局，提升水平。限制二環(huán)路以內(nèi)小商品市場的開展，鼓勵(lì)現(xiàn)有的小商品市場改造、轉(zhuǎn)型或遷出；東西北四環(huán)路以內(nèi)，南三環(huán)路以內(nèi)嚴(yán)格禁止新增小商品批發(fā)市場；東西北四環(huán)路和五環(huán)路之間，南三環(huán)路與南四環(huán)路之間限制新建大型商品交易市場，鼓勵(lì)現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場升級改造，向社區(qū)菜市場轉(zhuǎn)型；郊區(qū)各類商品交易市場要以滿足新城開展和居民生活為目標(biāo)進(jìn)行升級改造。

汽車交易市場要根據(jù)產(chǎn)業(yè)開展和消費(fèi)需要在相關(guān)區(qū)域適度規(guī)劃建設(shè)，繼續(xù)提升四合莊舊機(jī)動(dòng)車交易市場、石景山北京國際汽車貿(mào)易園區(qū)、昌平回龍觀汽車交易市場、朝陽平房東方基業(yè)汽車交易市場等經(jīng)營管理水平，加快建設(shè)豐臺汽車博覽中心。

標(biāo)準(zhǔn)提升汽配市場和建材市場水平，促進(jìn)其適度開展、合理布局。第二局部：北京市商業(yè)地產(chǎn)總體市場分析2.1北京市商業(yè)體量分布情況分析

一、商業(yè)分布情況

隨著北京商業(yè)地產(chǎn)投資熱的升溫以及各商業(yè)工程的上馬，北京市商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)集中供應(yīng)的頂峰期。根據(jù)偉業(yè)商業(yè)對北京市商業(yè)地產(chǎn)市場的跟蹤分析，截止到2024年11月，北京市商業(yè)地產(chǎn)總供應(yīng)量約為1,600萬平方米，并且在未來的三到五年內(nèi)，還將新增300—400萬平方米左右的供應(yīng)量。如果按此增長速度計(jì)算，屆時(shí)靜態(tài)總量將根本滿足北京對商業(yè)地產(chǎn)的需求，但以開展的觀點(diǎn)來看，北京市短時(shí)期內(nèi)不可能到達(dá)整體飽和。

從各區(qū)商業(yè)地產(chǎn)體量統(tǒng)計(jì)情況看，朝陽區(qū)穩(wěn)居頭名，占到總體量的25%，海淀區(qū)緊隨其后，占21%。朝陽區(qū)、海淀區(qū)面積最大，其商業(yè)放量也比擬大。朝陽區(qū)主要商業(yè)放量位于幾大商圈內(nèi)，包括CBD、建國門、朝外、燕莎、亞奧區(qū)域等，雖然看起來分布較散，但幾大商圈形成時(shí)間較長、輻射力強(qiáng)勁、相互之間能夠形成互動(dòng)，未來四環(huán)內(nèi)大的商業(yè)面積增加的可能性不大，放量根本圍繞這幾大商圈展開，東擴(kuò)北進(jìn)的趨勢明顯，北部區(qū)域的亞奧地區(qū)未來的商業(yè)放量巨大。

海淀區(qū)主要的商業(yè)放量位于中關(guān)村區(qū)域，包括中關(guān)村西區(qū)、當(dāng)代雙安區(qū)域、世紀(jì)金源mall、公主墳區(qū)域、大鐘寺商業(yè)廣場等，主要以集中商業(yè)體形式出現(xiàn)。

東城區(qū)和西城區(qū)商業(yè)開展勢頭比擬平緩，主要圍繞王府井和西單兩個(gè)大的商圈來進(jìn)行，物業(yè)形式以集中商業(yè)為主，大局部物業(yè)經(jīng)營狀況良好。東城區(qū)近期商業(yè)放量不大，西城區(qū)主要放量圍繞在西直門北大街和西直門區(qū)域。

豐臺區(qū)近期開展勢頭強(qiáng)勁，大紅門區(qū)域的服裝批發(fā)市場未來體量有望到達(dá)200萬平，同業(yè)態(tài)的集聚形成了規(guī)模效應(yīng)，未來此地將開展成北京市最大的服裝批發(fā)基地，同時(shí)可輻射到整個(gè)華北地區(qū)。

二、各環(huán)路工程分布情況分析

根據(jù)我司2024商鋪大全中的統(tǒng)計(jì)，我們對北京市各環(huán)線的商業(yè)體量及分布情況進(jìn)行了整理分析。

各環(huán)路分布情況表

各環(huán)路商業(yè)工程數(shù)量分布情況

為分析近年各環(huán)線的開發(fā)情況，找出區(qū)域熱點(diǎn)，我司首先對各環(huán)線間的商業(yè)數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。如圖表，從數(shù)量上可以看出，各環(huán)路之間并無明顯差異。稍顯突出的，還是二環(huán)內(nèi)商業(yè)工程，雖然北京市二環(huán)內(nèi)寸土寸金，但新近開發(fā)的商業(yè)工程數(shù)量仍然較多，有67個(gè)，占到北京市整體數(shù)量的24%，這些工程以綜合性商業(yè)體為主，如金融街四季商城、崇光二期、新三里屯時(shí)尚文化區(qū)等。五環(huán)外雖然區(qū)域廣闊，但商業(yè)工程數(shù)量明顯低于其他區(qū)域，只有54個(gè)，占19%，由于近幾年，這些地區(qū)百萬平米以上大型社區(qū)漸成規(guī)模，如天通苑、萬象新天、大興亦莊等。隨著交通、公共設(shè)施的進(jìn)一步完善，社區(qū)商業(yè)配套需求量也隨之增大，商業(yè)地產(chǎn)前景被看好。各環(huán)路商業(yè)工程體量分布情況

工程開發(fā)數(shù)量并不能完全代表此區(qū)域的工程開發(fā)情況，為更清楚的反映整體開發(fā)情況，我司在下面將對各環(huán)路商業(yè)供應(yīng)體量進(jìn)行比照分析。

如圖表，從開發(fā)體量上可以看出，北京市整體上除二三環(huán)之間，其它各環(huán)路在體量上無明顯差異，二環(huán)內(nèi)，1,779,000平方米；三四環(huán)之間，2,049,428平方米；四五環(huán)之間，1,961,600平方米；五環(huán)外，1,919,100平方米；這與這些地區(qū)面積呈反比，商業(yè)工程供應(yīng)由中心向外環(huán)路逐漸減少。二三環(huán)之間工程開發(fā)體量明顯少于其它環(huán)路，只有911,288平方米，占總開發(fā)體量的11%，主要原因在于，二三環(huán)之間受整體功能的限制，工程多為商住公寓、寫字樓、或酒店底商形式，如建外SOHO、主語城、順馳•藍(lán)調(diào)、楓藍(lán)國際等。其它環(huán)路工程，在體量上并無明顯差異。

各環(huán)路商業(yè)工程分布情況

從圖中我們可以清楚看到北京市各環(huán)線的商業(yè)工程分布情況。

二環(huán)路內(nèi)包含了西單商圈、王府井商圈、阜成門——復(fù)興門商圈、宣武門——前門——崇文門商圈等眾多已經(jīng)趨于成熟的商業(yè)圈，隨著金寶街大型綜合性工程的興建以及東單“銀街〞的改造，大面積商鋪將被推出，東單商圈更趨成熟，這必然加強(qiáng)了二環(huán)路內(nèi)良好的商業(yè)氣氛。但同時(shí)我們也應(yīng)該看到，由于二環(huán)路內(nèi)的商業(yè)開展已經(jīng)趨于成熟，這么多工程的興建，也使二環(huán)路內(nèi)的競爭更加劇烈。尤其以西單商圈和王府井商圈競爭最為明顯。

二三環(huán)路之間：東二環(huán)到東三環(huán)區(qū)域駐扎了各大金融機(jī)構(gòu)和外資企業(yè)的辦公地點(diǎn)，擁有大片5A級寫字樓和高尚住宅區(qū)，隨著北京市政建設(shè)的進(jìn)一步開展，這里將形成一個(gè)頂級企業(yè)聚居區(qū)、一個(gè)高品質(zhì)的富人生活區(qū)?，F(xiàn)階段此處可供大規(guī)模商業(yè)開發(fā)的面積極少，已根本飽和。而南部二三環(huán)間由于居民消費(fèi)水平與商業(yè)開展環(huán)境都不太成熟，所以商業(yè)工程相對較少，沒有能夠形成強(qiáng)有力的商圈。二三環(huán)之間的西部區(qū)域隨著馬連道地區(qū)交通、教育及購物生活配套設(shè)施日益完善，以及馬連道商圈被規(guī)劃為中央采購區(qū),其周邊的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也日趨興旺。二三環(huán)之間的北部區(qū)域由于擁有東直門、西直門兩大交通樞紐商業(yè)和北三環(huán)沿線馬甸、雙安商業(yè)區(qū)的帶動(dòng)，相對而言開展比擬穩(wěn)定。北部區(qū)域的大鐘寺地區(qū)將會建起體量較大的大鐘寺國際商業(yè)中心，此物業(yè)經(jīng)營的成功與否將會影響到北三環(huán)商業(yè)區(qū)的經(jīng)營與定位。綜上，二三環(huán)之間的區(qū)域東部已根本飽和，西部和北部平穩(wěn)開展，南部屬于待啟動(dòng)地區(qū)，未來可挖掘的潛力大。

三四環(huán)之間：南三四環(huán)之間依然是開展相比照較薄弱的一個(gè)區(qū)域，但是隨著木樨園商業(yè)圈的相成，百榮世貿(mào)的組建，給南城帶來了希望。南城的開展日益受到社會各界的廣泛關(guān)注，尤其是在政府建設(shè)南城，開發(fā)南城的大的方針政策指引之下，隨著南城開發(fā)建設(shè)的步伐正在不斷加快，京津塘、京石、京開等快速路相繼通車，地鐵5號線正在建設(shè)，假設(shè)干條市政道路即將開通，加上城市環(huán)線、鐵路和南苑機(jī)場，南城已經(jīng)形成便捷、立體的交通網(wǎng)絡(luò)，南城必將成為一個(gè)新興的商業(yè)區(qū)域。西三四環(huán)的開展那么弱于北三四環(huán)，這是由于北三四環(huán)處于亞奧商圈，開展比擬快，生活氣息濃厚，被稱為中心居住區(qū)(CLD)。以餐飲、娛樂、超市等生活配套

行業(yè)為主形成了亞運(yùn)村獨(dú)特的商圈氣氛，并且規(guī)模正在日益壯大。當(dāng)北京被宣布為2024年奧運(yùn)會的主辦城市后，此處更是商家的必爭之地，價(jià)格一路飆升。東三四環(huán)由于包含了CBD和燕莎兩個(gè)北京最大的商業(yè)圈，尤其是CBD商業(yè)圈，在他的周圍興建了大量的工程，例如萬達(dá)廣場、金地國際花園、華貿(mào)中心等，形成了CBD次商圈，并不斷延伸。

四五環(huán)之間：南四五環(huán)之間的商業(yè)工程主要集中在郊縣大興，東四五環(huán)的工程那么主要集中在望京商業(yè)圈一帶和CBD的次商業(yè)圈一帶。北城那么或以奧運(yùn)為依托，開展奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)；局部以中關(guān)村的巨大人流量為依托開展商業(yè)工程。而從商業(yè)工程的分布數(shù)量上我們又可以看出，同在四五環(huán)之間，北四五環(huán)就開展的比擬好，工程數(shù)量眾多，這主要是受到2024年奧運(yùn)會的影響，依托奧林匹克公園開展開了。

五環(huán)以外：可以看出北五環(huán)外的昌平和東五環(huán)外的通州開展較其他郊縣更好。其中尤其以北五環(huán)外工程最多，而其中的亞北天通苑，無論是在社區(qū)面積上，還是在建筑面積上都是最大的。

總的來看，北京各環(huán)線之間是以二環(huán)開展最好，三四環(huán)相比照較成熟，五環(huán)以外開展勢頭迅猛。同一環(huán)線之間，那么是東部和北部優(yōu)于西部和南部，在二環(huán)和三環(huán)之間，以及三環(huán)和四環(huán)之間以東部開展相比照較成熟與完善，工程眾多，競爭也相對劇烈。而四到五環(huán)之間以及五環(huán)以外那么以北部為最優(yōu)。三、各環(huán)路的商業(yè)開展與城市開展關(guān)系分析

根據(jù)?北京城市總體規(guī)劃?的部署，北京市將在市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“兩軸-兩帶-多中心〞的城市空間結(jié)構(gòu)。下面我們將根據(jù)這一城市規(guī)劃來分析各環(huán)路的商業(yè)開展情況及將來的開展趨勢。

首先簡單的介紹一下這一規(guī)劃的主要內(nèi)容：

(1)兩軸：指沿長安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。

(2)兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部開展帶〞和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部開展帶〞。

(3)多中心：指在市域范圍內(nèi)建設(shè)多個(gè)效勞全國、面向世界的城市職能中心，提高城市的核心功能和綜合競爭力，包括中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)(CBD)、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合效勞中心、亦莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開展中心和石景山綜合效勞中心等

從1993年的“分散集團(tuán)式布局〞到如今的“兩軸－兩帶－多中心〞，新規(guī)劃必然會改變舊有的北京城市空間布局，而城市空間布局的變化也必然導(dǎo)致北京房地產(chǎn)格局的變化，這種變化很可能將是質(zhì)的變化。

新的城市總體規(guī)劃實(shí)施后，人們將不會再像以前那樣以天安門為中心生活，居住形態(tài)亦將發(fā)生重大變化，

從商業(yè)角度來看，此種規(guī)劃也將改變以往人們購物的習(xí)慣。在北京市新的功能劃分上，我們不能再把北京簡單地劃分為不同的功能區(qū)，造成吃飯的地方吃飯，睡覺的地方睡覺，工作的地方工作，大家在這些功能區(qū)之間疲于奔波，造成資源和人力的浪費(fèi)。以后身邊的中型社區(qū)購物中心和郊區(qū)的大型shoppingmall可能將成為人們購物的首選。新規(guī)劃中中心城市軸線及功能區(qū)分析圖

通過上面兩張圖的比照可以看出北京市現(xiàn)有商圈與新規(guī)劃中的兩軸并不完全相符，現(xiàn)有商業(yè)聚集區(qū)主要位于三環(huán)以內(nèi)，并且表現(xiàn)出非常明顯的向東部傾斜的態(tài)勢，北部、西部和南部都是較分散的中型商業(yè)聚集區(qū)，屬于區(qū)域型商業(yè)中心。而在北京市新規(guī)劃中，三環(huán)以外的商業(yè)規(guī)劃被重視起來，CBD東部、大紅門區(qū)域、石景山區(qū)域、亞奧區(qū)域都被列入重點(diǎn)開展的局部，

可見在北京市未來的開展中，將逐步突出三環(huán)以外的大型商業(yè)的開展，按照多中心的規(guī)劃進(jìn)行整體布局。商業(yè)開展將不再僅限于東部CBD區(qū)域的集中商業(yè)區(qū)，而是圍繞兩個(gè)中心軸，逐步在整個(gè)城區(qū)建立多個(gè)區(qū)域級商業(yè)中心。新的城市總體規(guī)劃實(shí)施后，人們將不會再像以前那樣以天安門為中心生活，環(huán)線將不再是考評房子的惟一標(biāo)準(zhǔn)，作為城市規(guī)劃的重要實(shí)施者，房地產(chǎn)開發(fā)商也會迅速順應(yīng)這一形式。

四、北京交通干線和沿線商業(yè)的分析

從目前北京的交通系統(tǒng)看，由四條環(huán)線和15條快速聯(lián)絡(luò)線組成的快速系統(tǒng)是北京交通的骨架，連接主要交通干線的支線和次級道路構(gòu)成道路網(wǎng)絡(luò)。近年來四環(huán)、五環(huán)已經(jīng)建成通車，預(yù)計(jì)六環(huán)建成后，五個(gè)環(huán)線總長將到達(dá)431.3公里，到2024年，北京將建成五環(huán)加八射的高速環(huán)路系統(tǒng)。

北京市的商業(yè)工程主要分布在現(xiàn)有道路沿線，面積約800萬平米，還有400多萬平米商業(yè)集中在近幾年來建設(shè)的交通路線沿線，如地鐵十三號線、朝陽北路以及四環(huán)沿線，四環(huán)路被稱為“黃金大道〞，這不僅因?yàn)樗沫h(huán)工程耗資巨大，更因?yàn)槠鋷淼男б嬉?0倍于產(chǎn)出。公路建設(shè)每投入100億元人民幣，將會拉動(dòng)周邊的國內(nèi)生產(chǎn)總值1000億元人民幣。四環(huán)路的開通，使分布在北京市區(qū)邊緣的中央商務(wù)區(qū)〔CBD〕、中關(guān)村高新技術(shù)園區(qū)、奧運(yùn)村、大運(yùn)村、亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等連點(diǎn)成線，起到輻射作用，以帶動(dòng)北京科技、文化產(chǎn)業(yè)的高速開展。另外地鐵十三號線的開通也大大拉近了城鄉(xiāng)的距離，方便了居民出行的便利，同時(shí)也帶動(dòng)了沿線商業(yè)的開展。

未來北京市將大力開展軌道交通，這是因?yàn)楸本┖退鼈兊淖畲蟛町惒皇锹返膶捳枪步煌?，尤其是地鐵數(shù)量的差距。像巴黎地鐵長度是三百多公里，莫斯科也是三百多公里，東京也是幾百公里，而北京只有幾十公里。這個(gè)差距是非常大的。大力開展公共交通特別是軌道交通，這是世界大城市解決交通問題的一個(gè)主要經(jīng)驗(yàn)。由于軌道交通具有很多特點(diǎn)如：沒有堵塞問題，而且很準(zhǔn)時(shí)；它不受氣候氣象影響；平安系數(shù)高；它是環(huán)保，由于北京是個(gè)開展中的城市，原來道路比擬缺乏，路面不夠?qū)?，面積也不夠。受到北京古都風(fēng)貌保護(hù)和其它方面的限制，道路增加是有限的，道路面積增加也是受到限制的在這種情況下，只能通過大力開展地下交通，才能夠既保護(hù)北京的歷史風(fēng)貌，同時(shí)又解決了交通問題。

根據(jù)北京市規(guī)劃，到二零零八年之前，北京將建成八通線、地鐵五號線、十號線一期、奧運(yùn)支線、四號線、九號線一期、機(jī)場線、亦莊線，加上已經(jīng)開通運(yùn)行的三條地鐵線路，二零零八年北京市區(qū)軌道線路將有望到達(dá)十一條。

地鐵的開發(fā)將帶來沿線土地的升值，地鐵站周圍的土地是開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)或者是商業(yè)開發(fā)的上上之選。

根據(jù)偉業(yè)商業(yè)資料統(tǒng)計(jì)，截止到2024年，北京市分布在原有交通干線的的商業(yè)工程共有289個(gè)，面積總計(jì)405萬平米；分布在未來軌道交通干線周邊的商業(yè)工程數(shù)量共有85個(gè)，面積總計(jì)231萬平米，軌道交通對商業(yè)帶來的增值效應(yīng)由此可見。

根據(jù)目前地鐵的建設(shè)情況，5號線將于2024年6月率先進(jìn)入運(yùn)營，加上奧運(yùn)的影響，毫無疑問，除了已經(jīng)建立的“東西軸〞與二環(huán)線地鐵，“南北軸〞的5號線周邊商業(yè)將會逐步開展起來的。五、已落成、正報(bào)規(guī)、待建工程情況比照分析

從1996年以來，為了改造舊城，徹底整頓遍地小商販，露天市場管理混亂的現(xiàn)象，北京市政府大力整頓商業(yè)物業(yè)，數(shù)量眾多的住宅底商，臨時(shí)建筑被勒令關(guān)閉、撤除，由此造成商業(yè)供應(yīng)量銳減，由于消費(fèi)市場的強(qiáng)勁增長，市場開始產(chǎn)生巨大的商業(yè)需求，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)速度大大加快，僅2024—2024年的商業(yè)供應(yīng)量就達(dá)1300多萬平米，其中已建商業(yè)面積700萬左右，占到總體供應(yīng)量的60%多，另外還有200多萬平米在建商業(yè)，這些在建商業(yè)根本上將于2024年推向市場，因此2024年，將是商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)激增的一年；正在報(bào)批的商業(yè)面積約150萬平米，占到總體面積的17%。

2024—2024年間，北京市城八區(qū)的落成工程以東城區(qū)為最，到達(dá)該區(qū)總體面積的72%，這主要是因?yàn)闁|城區(qū)商業(yè)比擬成熟，以王府井商圈為核心的東城區(qū)根本上沒有多少新建工程；已落成工程最少的區(qū)是豐臺區(qū)，比例僅為43%，豐臺區(qū)由于歷史原因，整體商業(yè)開展水平較低，除了大紅門服裝批發(fā)市場外，其他零售商業(yè)落成數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于其他城區(qū)；

在建工程最多的是是朝陽區(qū)，比例高達(dá)35%，眾所周知，北京市2024年將舉行奧運(yùn)會，奧運(yùn)的巨大商機(jī)帶來亞奧區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)大開發(fā)，同時(shí)，朝陽區(qū)的CBD地區(qū)及朝陽北路大量的寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)都為朝陽區(qū)的商業(yè)開展添磚加瓦，開展勢頭如火如荼；

待建商業(yè)工程數(shù)量最多的是豐臺，因?yàn)樨S臺區(qū)已落成工程數(shù)量相對較少，因此未來有大量商業(yè)工程規(guī)劃待建，主要集中在木樨園—大紅門地帶；規(guī)劃數(shù)量較少的是崇文區(qū)，僅為10%，這主要是因?yàn)槌缥膮^(qū)的商業(yè)數(shù)量較多，尤其是近兩年來大量社區(qū)商業(yè)的投入使用使得該區(qū)商業(yè)放量過多，一時(shí)難以消化。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市現(xiàn)有商業(yè)面積1260萬，人均商業(yè)面積0.9平米，依據(jù)北京市2024年人均規(guī)劃商業(yè)面積1平米的規(guī)劃，未來五年在建及待建商業(yè)工程面積將到達(dá)200—300萬平米，因此預(yù)計(jì)到2024年，商業(yè)供應(yīng)量每年都在五十萬平米以上。六、商業(yè)工程物業(yè)形態(tài)比照分析〔獨(dú)立、寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)等〕

北京市現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)中，以獨(dú)體商業(yè)比例為最高，到達(dá)35%；寫字樓底商越來越受到投資者和經(jīng)營商戶的歡迎，這是因?yàn)閷懽謽潜旧碛写罅康南M(fèi)人群，這些人群提供了商業(yè)開展最根底的盈利元素，是當(dāng)今商業(yè)開展最快的商業(yè)形態(tài)，這局部物業(yè)占到總體比例的24%；臨街商鋪雖然占據(jù)比例不高，只有19%，但是以其貫有的地理優(yōu)勢一向深受商家和消費(fèi)者的喜愛，一直是最受關(guān)注的物業(yè)形態(tài)，開展前景良好；至于近年來開展迅速的社區(qū)商業(yè)，更是以立足于社區(qū)，面向周邊的的姿態(tài)在眾多商業(yè)形態(tài)中突圍而出，受到多方的注目，眾所周知，北京市的社區(qū)便利店遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上海市的社區(qū)便利店數(shù)量，巨大的市場契機(jī)被多個(gè)零售巨頭覬覦，快客、7-11、迪亞天天、聯(lián)合利華等世界知名連鎖巨頭目前在北京市的各大社區(qū)拼命擴(kuò)張，以期搶先占領(lǐng)市場。

在北京市城八區(qū)中，獨(dú)體商業(yè)比例最高的是海淀區(qū)，占比54%，這要?dú)w功于海淀區(qū)近年來一系列大的巨量商業(yè)陸續(xù)竣工，如世紀(jì)金源Mall,大鐘寺國際廣場等；寫字樓底商比例最高的為東城區(qū)，比例為25%；社區(qū)商業(yè)比例最高的為石景山區(qū)，比例到達(dá)達(dá)35%；臨街商鋪比例最高的為東城區(qū)，比例為23%。

第三局部、北京商圈規(guī)分析3.1商圈的概念什么是商圈？商圈是指以店鋪?zhàn)潼c(diǎn)為核心向外延伸一定距離而形成的一個(gè)方圓范圍，是店鋪吸引顧客的地理區(qū)域。它由核心商業(yè)圈，次級商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。核心商業(yè)圈是離商店最近，顧客密度最高的地方，約占商店顧客的50％－70％，核心商業(yè)圈的外圍，那么顧客較分散，市場占有率相對減少。一般講，商圈有四種形態(tài)：一、商圈的定義商業(yè)是由消費(fèi)者的購置行為和商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營能力所決定的，而商圈是商業(yè)物業(yè)吸引顧客的空間范圍，也就是消費(fèi)者到商業(yè)場所進(jìn)行消費(fèi)活動(dòng)的時(shí)間距離或者空間距離。確定商圈需要從以下幾個(gè)方面考慮：第一，商圈需要從體量、目的、位置等方面定義。商圈是一個(gè)群體，它的層次是多元化的。第二，消費(fèi)群體。一個(gè)商圈假設(shè)沒有消費(fèi)力，消費(fèi)組合只是盲目地打造，也不能稱為成功的商圈。第三，位置。商圈的關(guān)鍵要素在于便利性和消費(fèi)環(huán)境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一個(gè)目的，開發(fā)商的目的是如何表達(dá)商業(yè)價(jià)值。第五，城市規(guī)劃。通過商業(yè)的改造形成消費(fèi)環(huán)境，聚集人氣，這也是打造商圈的重要目的。二、商圈的要素商圈必需的要素，包括消費(fèi)人群、有效經(jīng)營者、有效的商業(yè)管理、合理的開展前景和政府支持，此外還有商圈的形象、功能、建筑形態(tài)以及建筑本錢等。第一，消費(fèi)人群。第二，有效經(jīng)營者。這兩者需要有機(jī)結(jié)合。第三，有效的商業(yè)管理。第四，商業(yè)開展前景。打造商圈需要多方面的投資者和經(jīng)營者入駐，商圈未來的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商業(yè)形象。商圈必須有自己的形象，有自己的特色。環(huán)境、包裝、對外宣傳都是商圈樹立形象的重要環(huán)節(jié)。第六，商圈功能。商圈按功能分為傳統(tǒng)商圈和主題、概念商圈。賽特商圈、王府井商圈等屬于傳統(tǒng)商圈，而像電子城等屬于主題商圈。3.2北京市老商圈分析王府井商圈：王府井商圈主要是由一條步行街帶動(dòng)的，而且“客流量不小，外地人不少〞，定位具有傳統(tǒng)色彩，北京市商業(yè)規(guī)劃中，王府井商業(yè)將由一條街轉(zhuǎn)為一個(gè)區(qū)域的繁榮。西單商圈：氣旺盛，商鋪?zhàn)饨鹪鲩L迅速；以“時(shí)尚、品位、休閑〞為主題的青春型商圈；

西單商圈的消費(fèi)者主要是35歲以下的北京居民，西單商業(yè)區(qū)是北京市居民眾所周知的購物消費(fèi)場所，人流量大。燕莎商圈：主要經(jīng)營國內(nèi)外高檔名牌商品和時(shí)尚精品；受CBD和泛CBD商業(yè)沖擊明顯，商業(yè)經(jīng)營效益下降。燕莎商圈是北京最為知名的國際化社區(qū)之一，是北京外籍人士主要居住地之一。燕莎商圈是北京較早形成的涉外商圈之一。由于該區(qū)域以燕莎商場為核心，東臨使館區(qū)，周邊聚集了許多北京最早的涉外酒店，燕莎商圈西臨東三環(huán)，東三環(huán)以內(nèi)即為使館區(qū)。

公主墳商圈：特色與開展方向：以滿足西城區(qū)社區(qū)消費(fèi)需求為主的百貨商圈；主要經(jīng)營服裝、日用品等，有一定的餐飲，但是娛樂配套相對較少。

手機(jī)市場是公主墳的一大特色，公主墳周邊大大小小的手機(jī)專賣店有幾十個(gè)，很大一局部的客流是機(jī)關(guān)單位和部隊(duì)，因?yàn)檫@里部隊(duì)大院非常多。部隊(duì)比白領(lǐng)的消費(fèi)相對要低一點(diǎn)，消費(fèi)的觀念也不太一樣。雙安商圈：主要經(jīng)營服裝、日用品等，有一定的餐飲和娛樂配套；百貨和超市兩大業(yè)態(tài)為主。阜成門商圈：特色與開展方向：以滿足社區(qū)消費(fèi)需求為主的商圈；主要經(jīng)營服裝、日用品等，有一定的餐飲和娛樂配套；萬通轉(zhuǎn)軌后經(jīng)營小商品批發(fā)零售，檔次較低。對北京西部的輻射能力比擬強(qiáng)，消費(fèi)人群以三里河附近的國家各大部委及西三環(huán)外的部隊(duì)人員比擬多。崇文門商圈：南城消費(fèi)的滯后是本區(qū)域商業(yè)開展的不利因素，多種業(yè)態(tài)的國瑞城正式開盤。區(qū)域突圍的步伐開始明顯加快。中關(guān)村商圈：特色與開展方向：包括多個(gè)主題子商圈，如數(shù)碼商業(yè)街、圖書商業(yè)街等；大灶更加綜合的中關(guān)村科技園區(qū)，提升形象。中關(guān)村商圈特點(diǎn)：一是電子產(chǎn)品集散地，二是中關(guān)村高科技商務(wù)中心〔中關(guān)村西區(qū)〕，三是高校集中地〔北大/清華/人大等〕。CBD商圈：商圈分析：ＣＢＤ集中了大量的金融、商貿(mào)、文化、效勞以及大量的商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施，國際上大量著名的跨國公司、金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)、財(cái)團(tuán)在這里設(shè)立總部或分支機(jī)構(gòu)。望京商圈：望京區(qū)域消費(fèi)是北京市平均水平的７倍。望京區(qū)域規(guī)劃總居住人口為３５萬人，現(xiàn)常住人口近２０萬人，外籍人士占常住人口的１/３。是韓國人居住集中的地方。方莊商圈：方莊規(guī)劃的初衷是效勞社區(qū)的社區(qū)商業(yè)，方莊是北京的一個(gè)高檔富人區(qū)，從整體上提升區(qū)域的吸引力，這也是方莊餐飲街目前的主流。餐飲競爭比擬大。亞運(yùn)村商圈：亞運(yùn)村地區(qū)目前的商業(yè)主要是一些生活配套：超市、便利店、百貨店、餐館等，其最大的特點(diǎn)是社區(qū)商業(yè)。區(qū)域內(nèi)已形成一定規(guī)模的商業(yè)街，其中以餐飲業(yè)為主，居住人群較為固定、消費(fèi)能力較強(qiáng)。五道口商圈：消費(fèi)群體高品位、高收入，周邊有高校師生、外教及留學(xué)生；甲級寫字樓，有1000多家科研機(jī)構(gòu)、高檔住宅區(qū)；韓國留學(xué)生比擬多的地方。3.3北京新老商圈規(guī)模與變化分析

北京市由于其長期的歷史積淀以及深厚的文化底蘊(yùn)，形成了眾多傳統(tǒng)的商業(yè)聚集區(qū)域，也逐漸形成了北京傳統(tǒng)的商圈格局，其總體開展?fàn)顩r主要可以表達(dá)在區(qū)位分布、商業(yè)開展?fàn)顩r業(yè)態(tài)分布等方面。

由上圖可見，北京的老商圈主要分布在商業(yè)比擬繁華和地理位比擬優(yōu)越的地段，而且形成了固定的輻射范圍。北京商業(yè)市場在其自身屢次結(jié)構(gòu)調(diào)整的推動(dòng)下，開展水平已明顯升級，現(xiàn)階段已根本形成競爭性商業(yè)格局，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布逐步由從城市中心區(qū)向邊緣區(qū)域開展，超市、便利店業(yè)態(tài)取得較大開展，商業(yè)市場開始逐漸走向成熟和完善，呈現(xiàn)出市場化、現(xiàn)代化、多元化的開展趨勢。隨著商業(yè)規(guī)劃的不斷開展，在新的商業(yè)工程帶動(dòng)下，北京市新的商圈逐漸形成。

新商圈位置示意圖

木樨園商圈

交通：南中軸路縱貫?zāi)鹃貓@南北；位于小區(qū)東側(cè)的地鐵5號線(宋家莊—太平莊北站)工程2024年全線貫穿；規(guī)劃中的4號線(北宮門—馬家堡)、貫穿南北中軸路的地鐵8號線(辛店—南苑)在木樨園也設(shè)有地鐵站。

環(huán)境：涼水河治理后已建成一條旅游觀光河道，開通游船，在珠江駿景的南側(cè)將設(shè)有碼頭。

商業(yè)：永定門糧庫地區(qū)位于木樨園橋西北側(cè)，已規(guī)劃建設(shè)亞洲最大的現(xiàn)代化商品交易中心，吸引了包括家樂福、沃爾瑪、麥德龍、歐培德及上海聯(lián)華等連鎖業(yè)巨頭和來自義烏、溫州的眾多海內(nèi)外商家。

馬連道商圈

交通：菜市口至南二環(huán)成為連接市中心和城市快速環(huán)線的交通要道，與廣外大街交叉形成一橫一縱的交通樞紐；南二、三、四環(huán)、麗澤路與正在建設(shè)的馬家堡西路、地鐵5、4、9號線縮短了與城區(qū)的距離。

環(huán)境：城南完成了廣安門內(nèi)外大街危房改造，隨著兩廣闊街通車，新商圈已初具規(guī)模。

商業(yè)：馬連道采購中心區(qū)啟動(dòng)建設(shè)一年多已現(xiàn)出雛形，到2024年，這個(gè)都市采購中心將成為一批國內(nèi)外著名企業(yè)中國采購總部的云集之地。特色：北京全力規(guī)劃打造的國內(nèi)外著名品牌商品的流通總部——宣武區(qū)馬連道采購中心區(qū)將成為以專業(yè)采購為支柱，以批量交易為主導(dǎo)，具備專業(yè)化、批量化、國際化明顯特征的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)域。

石景山沃爾瑪商圈

交通：石景山區(qū)除了復(fù)興路、阜石路兩條貫穿東西的大動(dòng)脈以外，一線地鐵更被無車族看好，加上五環(huán)路，交通優(yōu)勢不遜于其他區(qū)域。

環(huán)境：擁有優(yōu)越的運(yùn)動(dòng)休閑環(huán)境，石景山游樂園、雕塑公園、八大處公園、香山公園聚集于此。

商業(yè)：傳統(tǒng)工程有普爾斯馬特、華聯(lián)商廈、小白羊超市……現(xiàn)沃爾瑪建在西五環(huán)一側(cè)，五環(huán)取消收費(fèi)，將進(jìn)一步促進(jìn)沃爾瑪?shù)匿N售。

特色：玉泉公園二期工程建成，凸顯蘇州園林式風(fēng)格，保存了11棵百年以上的古柏。兩園共占地43.1公頃，成為長安街延長線最大的公園。

馬甸亞奧商圈

交通：地鐵4、10號線一期(含奧運(yùn)支線)將與現(xiàn)有的地鐵1號線、環(huán)線、城鐵13號線以及正在建設(shè)的5號線在多個(gè)地點(diǎn)交叉并形成換乘站，2024年底建成通車后將打通城區(qū)大局部最繁華的地帶。

環(huán)境：緊鄰1215公頃奧林匹克公園，包括1300畝國家森林公園及200公頃人工湖在內(nèi)、方圓12平方公里的2024年奧運(yùn)會的核心會區(qū)。

商業(yè)：亞運(yùn)村周邊已形成成熟的商業(yè)圈，奧運(yùn)村周邊也已有普爾斯馬特、百安居、東方家園等一批知名企業(yè)進(jìn)駐。社區(qū)周邊醫(yī)院、銀行、郵局、超市、藥房、餐飲、娛樂、健身場所等應(yīng)有盡有。

特色：亞運(yùn)村是京城首屈一指的配套效勞設(shè)施完善的成熟大社區(qū)。2024年奧運(yùn)會落戶北京，亞運(yùn)商圈根底上形成的奧運(yùn)商圈，將成為北京新的城市中心，它對周邊區(qū)域帶來的巨大商機(jī)必將趕超當(dāng)年的亞運(yùn)會。

高碑店商圈

交通：地鐵一號線、八通線、朝陽路、朝陽北路、東四環(huán)路、東五環(huán)路等多條交通要道貫穿全區(qū)。

環(huán)境：綠化率到達(dá)43％。占地1100多畝的興隆公園、80多畝的四惠花園、40多畝的街心公園、近50畝的高爾夫球場，還有800多畝的高碑店湖。

商業(yè)：作為東長安街延長線上的第一鄉(xiāng)，高碑店商圈緊鄰CBD，而相對于寸土寸金的CBD，高碑店進(jìn)入本錢卻更低更經(jīng)濟(jì)。

特色：擁有興隆公園—中國紫檀博物館—高碑店湖—高碑店古家具一條街—高碑店污水處理廠等特色鮮明的旅游景區(qū)和環(huán)保教育基地。3.4現(xiàn)代商圈及其動(dòng)態(tài)開展商圈又稱商勢圈(TradeArea)，通常是指一個(gè)零售店或商業(yè)中心的營運(yùn)能力所覆蓋的空間范圍，或者說可能來店購物的顧客所分布的地理區(qū)域。一般可歸納為三點(diǎn):第一、商圈是一個(gè)具體的區(qū)域空間，是一個(gè)大致可以界定的地理區(qū)域;第二、商圈是一個(gè)具體的銷售空間，同時(shí)又是一個(gè)具體的購置空間，而且，這個(gè)地理區(qū)域空間很容易在地圖上標(biāo)示出。第三、商圈內(nèi)各種銷售輻射力和購置向心力構(gòu)成一個(gè)類似物理學(xué)中跳“場〞的“商業(yè)場〞，商業(yè)活動(dòng)就是在這個(gè)商業(yè)場中進(jìn)行。一個(gè)具體的商圈的構(gòu)造應(yīng)由“點(diǎn)、線、面、流〞四個(gè)方面構(gòu)成:所謂“點(diǎn)〞，是指商圈的輻射源，是市場區(qū)域的中心點(diǎn)。一家商店，或一個(gè)具體的集中交易的活動(dòng)的場所就是商圈構(gòu)造中的“點(diǎn)〞，它決定商圈所在的具體地理位置。因此，科學(xué)選址是市場建設(shè)中十分重要的環(huán)節(jié)，選址正確，成功一半;選址錯(cuò)誤，那么從一開始就埋下失敗的禍根。其原因就在于良好的店址能夠使商店獲得較為持久的、不能為競爭對手所輕易模仿的競爭優(yōu)勢。因此，零售店或大型購物中心已進(jìn)行選址首先要考慮其業(yè)態(tài)特征。那些單位規(guī)模小、滿足顧客便利需要，以經(jīng)營選擇性較低的日常生活用品為主的零售業(yè)態(tài)，如超市、便利店原那么上應(yīng)在距離顧客較近的地方，而那些商品種類齊全、單體規(guī)模大，以經(jīng)營選擇性強(qiáng)的商品為主的零售業(yè)態(tài)，如百貨店(商場)、購物中心能夠從運(yùn)處吸引顧客，原那么上應(yīng)選址于商業(yè)中心或四通八達(dá)的地方。而且，在考慮具體店址時(shí)，應(yīng)充分考慮使商圈縮小的障礙因素和使商圈擴(kuò)大吸引力的吸引力因素，綜合評估選址的可能性。所謂“線〞，是指市場區(qū)域內(nèi)的各種買賣集存關(guān)系。顯然，依存關(guān)系越多，程度越高，這種線也就越強(qiáng)，商圈也就越強(qiáng)大。當(dāng)然，由于交易本錢的存在及其差異，隨著空間范圍的擴(kuò)展，這種依存度一般總是遞減的，所以一個(gè)具體的商圈會有它自己的邊界。一個(gè)具體的現(xiàn)實(shí)市場只是這種“線〞的集合的外在形式?！翱諝な袌雳曀杖钡木褪沁@種“線〞。因此，重要的是培育當(dāng)?shù)厥袌鼋?jīng)濟(jì)的發(fā)育，構(gòu)建生成更多的“線〞。地方政府應(yīng)該調(diào)查研究分析比擬當(dāng)?shù)馗鞣N相對優(yōu)勢，制定政策措施充分開掘和開發(fā)這種優(yōu)勢，地方優(yōu)勢既是地方經(jīng)濟(jì)開展的生長點(diǎn)，又是區(qū)域市場的生成點(diǎn)。因?yàn)檎沁@種優(yōu)勢能夠生成商品交換的“線〞。所謂“面〞，是指中心點(diǎn)的輻射所到達(dá)的范圍，是市場影響力的空間廣度。由于商圈構(gòu)造中的“線〞輻射隨空間范圍的擴(kuò)展呈現(xiàn)衰退，因此，商圈構(gòu)造中的“面〞呈現(xiàn)層次性，可以依據(jù)理論成交數(shù)量或市場占有率等指標(biāo)將商圈區(qū)分為:零售店(商業(yè)中心的)60%一65%的顧客來自核心商圈，20%左右的顧客來自第二層商圈—次級商圈，15%一20%的顧客來自于邊緣商圈，俗話說:“核心商圈保根本(生活必需品)，次級商圈靠效勞，邊緣商圈靠特色〞。所以合理規(guī)劃市場布局，消除市場建設(shè)中的盲目的重復(fù)建設(shè)是減少“空殼〞市場的一項(xiàng)重要措施。在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不同的市場的商圈會呈現(xiàn)重疊、交叉等現(xiàn)象。對于這種情況要作具體分析。首先是在規(guī)劃市場布局時(shí)要分析市場商圈的大致輻射范圍，以及所在范圍內(nèi)是否具有替代功能的同類市場。一般而言，商圈交叉會出現(xiàn)在“邊際商圈〞，有時(shí)也可能是“次級商圈〞或“邊緣商圈〞，這里既有市場的互補(bǔ)關(guān)系，也有市場的替代與共存關(guān)系。商圈的相交或相疊如果功能定位相同會構(gòu)成直接的競爭，從而分割交易量，使市場經(jīng)營效益下降。但也有相當(dāng)多的實(shí)例說明，競爭會形成一種共生關(guān)系，使市場具有更強(qiáng)的滲透力和影響力，共同構(gòu)造出一個(gè)大商圈。根據(jù)以上三種情況，合理規(guī)劃市場布局有利于市場的健康開展，形成科學(xué)、合理的市場商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，整合統(tǒng)一市場，減少市場建設(shè)中的盲目性。只有這樣才能使商圈勢力得到進(jìn)一步的增加和拓展。所謂“流〞，是指商圈的動(dòng)態(tài)性，是指市場區(qū)域職能的變化、動(dòng)向。這種變化既受外部因素影響，也受市場內(nèi)部因素變化的影響，前者如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、競爭格局變化、以及諸如自然環(huán)境、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、全球環(huán)境等變化因素。后者如市場管理方法、市場經(jīng)營方針的調(diào)整，市場效勞功能的變化等。商圈的類型商圈的類型包括微觀商圈、中觀商圈、宏觀商圈。微觀商圈，指不同的業(yè)態(tài)店或業(yè)種店的商圈范圍;中觀商圈，又叫區(qū)域商圈，指區(qū)域內(nèi)的不同的商業(yè)業(yè)態(tài)聚集形成的商圈范圍;宏觀商圈是指一個(gè)城市的商圈范圍及其大小，它是由區(qū)域商圈所形成的。西方國家的商圈計(jì)算的三種方法:l、雷利法那么—零售引力法那么，是計(jì)算商業(yè)中心商圈大小的公式，只要知道兩個(gè)商業(yè)城市之間的距離，兩個(gè)城市的人口數(shù)量就能夠計(jì)算出每一個(gè)城市吸引顧客的距離，同時(shí)通過這一公式的延伸又可計(jì)算出某一個(gè)城市的商圈大小。當(dāng)一個(gè)商業(yè)中心充分采用計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)后，形成某一商業(yè)中心，兩個(gè)商業(yè)中心之間信息交流的距離將會縮小，顧客將由網(wǎng)民來代替，兩個(gè)城市中心之間的商圈大小將由網(wǎng)絡(luò)力量及其輻射力量、網(wǎng)民及上網(wǎng)購物數(shù)量的多少來修訂。2、市場飽和理論(RSI，RetailSaturationIndex)—是計(jì)算每一平方米營業(yè)面積的某類商品所能實(shí)現(xiàn)的銷售額，當(dāng)RSI呈現(xiàn)高值時(shí)，說明該市場尚未飽和，因此仍具有開展零售業(yè)的潛力;當(dāng)RSI呈現(xiàn)低值時(shí)，說明該市場已經(jīng)飽和，新的零售開展商不宜再進(jìn)入此市場開展零售業(yè)。3、購置力指數(shù)(BPI，BuyingPowerIndex)—是估計(jì)經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)可支配收人的大小，如果用購置力指數(shù)除以本區(qū)人口占全國人口的比重，就能得出市場質(zhì)量指標(biāo)(QI，QualityIndex)。商圈與商業(yè)區(qū)的區(qū)別和聯(lián)系(一)傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)。傳統(tǒng)商學(xué)理論將城市商業(yè)布局稱之為商業(yè)區(qū)，它包括中央商業(yè)區(qū)、區(qū)域性商業(yè)區(qū)、社區(qū)商業(yè)區(qū)等。1、中央商業(yè)區(qū)，應(yīng)叫中心商業(yè)區(qū)。2、區(qū)域性商業(yè)區(qū)。3、社區(qū)商業(yè)區(qū)。(二)現(xiàn)代商圈概念≠傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)概念商業(yè)區(qū)具有濃厚的方案經(jīng)濟(jì)痕跡，如“中央〞商業(yè)區(qū)的“中央〞具有方案經(jīng)濟(jì)的痕跡，正因?yàn)槿绱?，就出現(xiàn)了“中央〞或者“地方〞之間的差異?，F(xiàn)代商圈的意義有兩個(gè)方面的創(chuàng)新意義:1、商圈的輻射范圍可以透過傳統(tǒng)的行政區(qū)域壁;2、兩個(gè)商圈也可以疊交形成“交集〞，相互滲透行政區(qū)劃。南城商圈定位及其特點(diǎn)如北京商圈:(1)3000多年前北京最早的南城商圈在宣武門、崇文門地區(qū)，具體來說后來形成前門一大柵欄中心商圈;(2)20世紀(jì)改革開放初期形成王府井、西單、前門一大柵欄的“品字形〞的中央商業(yè)區(qū);(3)90年代以來隨著不同環(huán)線路開通形成多層次、分散化的商圈形成，由過去中心商圈集中于三環(huán)以內(nèi)，變?yōu)榉稚⒂谌h(huán)沿線至四環(huán)沿線甚至到五環(huán)外;(4)至今“大北京〞商圈的形成，形成80多個(gè)市級商業(yè)中心、70多個(gè)區(qū)域商業(yè)中心，眾多的社區(qū)商業(yè)區(qū)，兩網(wǎng)三區(qū)、十城十街等，商品輻射力增強(qiáng)，形成京津塘環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的核心，(5)但必須引起注意的是，2024年奧運(yùn)會后北京商圈內(nèi)部會出現(xiàn)某些“空洞化〞的端倪，具體表現(xiàn)為:由于交通的改善，城市空洞化規(guī)律會逐漸發(fā)揮出來，多條新輕軌車的開通，城郊地鐵口會出現(xiàn)新的業(yè)態(tài)和新商圈?！按蟊本┥倘Θ晝?nèi)部商圈的動(dòng)態(tài)變化，外部商圈也在動(dòng)態(tài)變化，這也是客觀的，不以人們意志為轉(zhuǎn)移的。商圈是動(dòng)態(tài)開展的一、北京南城及其范圍北京南城是指長安街以南主要包括崇文區(qū)、宣武區(qū)、豐臺區(qū)在內(nèi)的區(qū)域，它是由幾個(gè)區(qū)組成的商圈范圍。北京南城從外延來看是由北京的幾個(gè)行政區(qū)組成，不像王府井商圈，也不像西單商圈，不像東城CBD，也不像中關(guān)村，各屬于不同的行政區(qū)管轄，狹義的北京南城包括宣武區(qū)、崇文區(qū)、豐臺區(qū)，廣義的北京南城包括宣武區(qū)、崇文區(qū)、豐臺區(qū)、大興區(qū)等。二、由于歷史原因，形成北京商圈形成傳統(tǒng)的“北重南輕〞、業(yè)態(tài)布局“北密南疏〞現(xiàn)象北京南城具有獨(dú)特的特點(diǎn)，歷史上有“東富西貴〞、“南窮北賤〞、“下風(fēng)下水〞……等描述，老百姓也有“東城富、西城貴，崇文窮、宣武破〞的說法，在北京商圈建設(shè)中，長期以來形成“重北輕南〞、業(yè)態(tài)“北密南疏〞的格局。近幾年來，特別是2001年北京市委、市政府提出了實(shí)行政策傾斜、加快南城開展戰(zhàn)略決策，并實(shí)施了以根底設(shè)施建設(shè)、危房改造和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)為主要內(nèi)容的南城開展方案，交通在變化，市政設(shè)施在變化，居民正在“置換〞，大商貿(mào)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成為南城的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，形成了北京南城特有的商圈。三、北京區(qū)域商圈呈現(xiàn)“商圈南移〞現(xiàn)象，北京南城商圈內(nèi)部又具有自身的特點(diǎn)近幾年來，北京區(qū)域商圈呈現(xiàn)“商圈南移〞現(xiàn)象，原因很多，歸納起來主要因素是交通變化和消費(fèi)者居民的“置換〞。1、交通條件的變化起了大的作用。如菜市口大街開通，豐北路、麗澤路打通并拓寬，南四環(huán)近日與四環(huán)路全部連通，京開高速業(yè)已通車，廣安大街、南中軸路三四環(huán)間、亦莊開發(fā)區(qū)連接南四環(huán)路的道路也通車在即，地鐵五號線啟動(dòng)……城南的交通正在變得更加通暢等等，交通的改善帶來地價(jià)的上升，引致市場人氣上升，名氣上升，商氣上升，財(cái)氣也開始上升。2、“居民的置換〞也起到重要的作用。如危房居民的“貨幣搬遷〞，宣武區(qū)、崇文區(qū)十年來先后搬遷出9萬多戶，新建小區(qū)搬進(jìn)一批新富裕的居民戶，原有居民收入水平的提高，外地居民，如浙江、福建、湖北等地的大批生意人集聚在南城，帶來了市場人氣。四、作為南城危房改造，北京南城新建商圈應(yīng)表達(dá)“政府引導(dǎo)、企業(yè)自主投資、市場化運(yùn)作〞的原那么，一般而言，商圈的投資主體是房地產(chǎn)商，商圈的經(jīng)營主體是商品經(jīng)營商，商圈的消費(fèi)主體是消費(fèi)者，在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下消費(fèi)者是商圈的主人。北京南城商圈定位及其特點(diǎn):五、形成北京南城與其他商圈不同的特有商圈新世紀(jì)初，北京南城建設(shè)成為“國際性商貿(mào)港〞，其內(nèi)涵為:(一)北京南城成為連接中國與世界的商貿(mào)樞紐和“窗口〞，把北京南城建成“外商區(qū)域性采購市場〞—把中國的商品和效勞賣到全世界，把世界的商品和效勞賣到中國來的“窗口〞;(二)奧運(yùn)會的首都商貿(mào)支撐工程;(三)首都國際商貿(mào)城的重要載體;(四)把南城建設(shè)成為營銷中國的“大柜臺〞、大商場、大批發(fā)市場;(五)把南城建成與北京其他區(qū)縣協(xié)調(diào)開展的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，成為“大北京〞區(qū)域經(jīng)濟(jì)向南滲透的“過渡商貿(mào)地帶〞。具體來說:1、外向型的民營為主體的商貿(mào)企業(yè)群體系，以區(qū)別于其他區(qū)的商業(yè)中心或區(qū)域商業(yè)中心，并形成互補(bǔ)的商業(yè)格局;2、多層次、專業(yè)化的市場體系，現(xiàn)有的各種類型的專業(yè)批發(fā)市場體系已經(jīng)形成，需要進(jìn)一步提檔升級，既有物流批發(fā)市場，又有商流批發(fā)市場，既有有形批發(fā)市場，又有無形批發(fā)市場，近幾年批發(fā)市場應(yīng)大力推行網(wǎng)上交易和拍賣、商業(yè)品牌代理、國際采購等多種現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營形式;3、現(xiàn)代物流和配送的支撐體系，北京市商業(yè)規(guī)劃中已經(jīng)將三大現(xiàn)代物流基地之一規(guī)劃在南城的豐臺區(qū)(即房山閏村—豐臺王佐)，其中規(guī)劃中的17個(gè)配送區(qū)之一以及有些配套效勞體系也在南區(qū)，如大興大莊、豐臺王泉營、大紅門、豐臺五里店等;4、用特色步行商業(yè)街提升南城區(qū)域形象。如磁器口至珠市口之間南、北兩側(cè)將建設(shè)北京大家庭商業(yè)街，商業(yè)街全長1.8公里，總建筑規(guī)模30萬平方米，將建設(shè)成具有北京南城特色的Shopping/Mall且，規(guī)劃中的專業(yè)化主題市場主要有奧林匹克精品走廊、時(shí)尚部落、數(shù)碼空間、珠寶一條街、國際汽車名品展示中心、現(xiàn)代醫(yī)藥城等;5、信息支撐體系，今年以來，南城已經(jīng)引進(jìn)外商投資于這一領(lǐng)域;6、形成統(tǒng)一的商貿(mào)規(guī)劃和開展戰(zhàn)略，打破行政分割，形成統(tǒng)一的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，按照經(jīng)濟(jì)區(qū)域精細(xì)打造出北京特色的“南城國際大商貿(mào)區(qū)〞。就南城大商貿(mào)開展模式而言，南城可借鑒義烏模式、漢正街小商品市場模式、香港模式、中關(guān)村模式、以及中國(含臺灣、香港)現(xiàn)有的73個(gè)Shopping/Mall的模式，概括起來為:1、民營經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)型的商貿(mào)經(jīng)濟(jì);2、商貿(mào)旅游一體化，使南城形成商貿(mào)旅游一體化的經(jīng)濟(jì)區(qū)域;3、以商興工，以商貿(mào)為龍頭，促進(jìn)南城工業(yè)(如醫(yī)藥、建材、信息產(chǎn)業(yè)等)的開展;4、進(jìn)行南城城市市場營銷，改變多年來形成的南城形象，改變南城經(jīng)濟(jì)落后面貌;5、政府與企業(yè)互動(dòng)，促進(jìn)南城經(jīng)濟(jì)開展，即“政府引導(dǎo)、市場化運(yùn)作、企業(yè)化經(jīng)營〞。第四局部商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營概況分析整體分析北京的商業(yè)地產(chǎn)開展得如火如荼，但是往往在經(jīng)歷了銷售及租賃得火爆后，變成了經(jīng)營的冷飯。當(dāng)然，不可否認(rèn)，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營是需要一段時(shí)間養(yǎng)成的。但就目前市場形勢看來，北京商業(yè)地產(chǎn)市場的經(jīng)營并不樂觀。巨庫、第五大道的經(jīng)營失敗極大的打擊了投資商的信心，從而使他們對待市場更加謹(jǐn)慎，商業(yè)地產(chǎn)的投資市場逐漸轉(zhuǎn)淡。而耗資上億的亞洲第一大SHOPPINGMALL－金源時(shí)代購物中心，在開業(yè)的一段時(shí)間里，客流量每日不過百人。搜秀、新秀水在開業(yè)后也面臨經(jīng)營慘淡的局面。北京新興商業(yè)地產(chǎn)工程整體表現(xiàn)不佳，經(jīng)營狀況難盡人意。雖然整體狀況欠佳，也有少數(shù)工程經(jīng)營火爆，例如幾年前興建的東方廣場、新東安市場以及近期上市的君太百貨，都取得了不錯(cuò)的市場業(yè)績，營業(yè)額年年攀高。東方廣場的最高租金甚至已經(jīng)到達(dá)260美元/月/平方米?？傮w看來，北京商業(yè)地產(chǎn)開展迅速，但是后期經(jīng)營問題較多，主要有以下幾個(gè)方面：選址不夠準(zhǔn)確。對交通、周邊環(huán)境、消費(fèi)半徑?jīng)]有深入的研究，造成工程經(jīng)營慘淡。前期定位不夠準(zhǔn)確。許多商業(yè)工程不進(jìn)行充分的市場調(diào)研，在沒有充足的市場支撐的情況下，盲目定位，盲目拔高，不考慮實(shí)際情況，無法吸引到目標(biāo)客戶，造成工程經(jīng)營失敗。這一點(diǎn)在巨庫工程及北京的首都時(shí)代廣場表現(xiàn)的較為明顯。商業(yè)配套設(shè)施較為缺乏，休閑娛樂設(shè)施較少，無法長時(shí)間留住客流，同時(shí)也無法營造舒適輕松的購物環(huán)境。這一點(diǎn)在許多商業(yè)地產(chǎn)工程中都有所存在。前期規(guī)劃設(shè)計(jì)不夠合理，造成后期的經(jīng)營困難，同時(shí)難以招到主力商鋪。業(yè)權(quán)不統(tǒng)一，無法進(jìn)行統(tǒng)一管理，無法對商戶質(zhì)量進(jìn)行把控，同時(shí)由于一些業(yè)主急需資金，低價(jià)出租商鋪，拉低了整體商業(yè)的租金價(jià)格。經(jīng)營中對外宣傳缺乏，工程知名度無法打出。開發(fā)商及管理者與商戶互相依賴。商圈分析CBD商圈概況：北京商務(wù)中心區(qū)位于朝陽區(qū)東三環(huán)路與建國門外大街交匯的地區(qū)，距長安街約5.8公里，距首都機(jī)場高速路出入口約5.8公里。西起東大橋、東至西大望路、南起通惠河、北至朝陽路，區(qū)域面積約四平方公里。北京中央商務(wù)區(qū)現(xiàn)有工業(yè)、企業(yè)用地149公頃，居住用地84公頃，公建用地55公頃，市政用地13公頃，教育科研用地14公頃，道路及其它用地84公頃，區(qū)內(nèi)共有居住人口約5.4萬人。有房地產(chǎn)開發(fā)新建和待建工程14個(gè)，總建筑面積約330[CBD總體規(guī)劃]功能布局規(guī)劃北京商務(wù)中心區(qū)4平方公里的用地面積，前期規(guī)劃在綜合比擬國內(nèi)外已形成的CBD的根底上，提出建筑規(guī)?？刂圃?000萬平方米之內(nèi)，其中寫字樓約50%左右，公寓25%左右，其它25%左右為商業(yè)、效勞、文化及娛樂設(shè)施等。主要的商務(wù)設(shè)施將沿東三環(huán)路、建國門外大街兩側(cè)布置，確定位于"金十字"東北角面積約30公頃的地區(qū)為CBD空間形態(tài)規(guī)劃超高層建筑集中于東三環(huán)路兩側(cè)布置，主體建筑的高度均在100米以上，局部商務(wù)建筑高度在150米-300米之間，主要的標(biāo)志性建筑沿寬敞的東三環(huán)路兩側(cè)成序列展開，產(chǎn)生一種強(qiáng)烈的震撼力，使東三環(huán)路成為展示CBD形象的一個(gè)窗口。國貿(mào)橋東北角的CBD核心區(qū)，是超高層建筑集中的區(qū)域，它將形成[CBD功能定位]城市功能定位：建成北京市走向現(xiàn)代化國際大都市的新城區(qū)，建成環(huán)境優(yōu)美、城市功能齊全、根底設(shè)施完善的現(xiàn)代化新城區(qū)。經(jīng)濟(jì)功能定位：建設(shè)成為集辦公、會展、酒店、居住及文化娛樂為一體的國際商務(wù)中心區(qū)；成為現(xiàn)代化超高層建筑集中，國際知名公司云集，知識、信息、資本密集，具有規(guī)模效應(yīng)與集散效應(yīng)優(yōu)勢的區(qū)域；成為金融、保險(xiǎn)、電信、信息咨詢等行業(yè)的