西安市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題研究

目錄TOC\o"1-3"\h\u7812摘要 緒論房子是現(xiàn)代人必不可少的生活必需品。但是隨著收入水平和消費(fèi)娛樂(lè)的不斷增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)就逐漸提升到了我們不可觸及的高度。越來(lái)越越多的人早早的稱謂房奴，承受著巨大的生活家里和精神壓力。如果我們解決了這個(gè)難題對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)都會(huì)有至關(guān)重要的影響。作為人們時(shí)長(zhǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，怎樣調(diào)控也是政府的難題。研究背景隨著時(shí)間的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，物價(jià)的飛漲，西安市的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在已經(jīng)快速發(fā)展，居民的生活質(zhì)量原來(lái)越高，隨之而來(lái)的消費(fèi)能力不斷加強(qiáng)。人類的需求也從溫飽到高質(zhì)量生活。城市化不斷擴(kuò)大也讓在城市工作的人希望擁有一處安身之處，避風(fēng)的港灣。從人類21世紀(jì)的需求和經(jīng)濟(jì)價(jià)值觀來(lái)說(shuō)，購(gòu)房是每個(gè)人都繞不過(guò)去的一個(gè)難題。地方的經(jīng)濟(jì)也需要房地產(chǎn)的欣榮而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)，其中人們的購(gòu)房需求也是一天一天的逐漸強(qiáng)烈，從而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也得到了欣榮。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)極大促進(jìn)了西安市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是在當(dāng)下城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快的社會(huì)背景之下，西安市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也經(jīng)歷了快速的發(fā)展。本論文希望從理性的角度去分析問(wèn)題，并試著解決問(wèn)題給未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展提出建議。1.2研究目的、意義因?yàn)榉康禺a(chǎn)影響著國(guó)民的經(jīng)濟(jì)，所以房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)非常重要的一部分。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系和維系著眾多的人口的生活與工作。與房地產(chǎn)息息相關(guān)的職業(yè)和產(chǎn)業(yè)有非常的多。比如，房屋的裝修，家具，廚具等等斗魚房地產(chǎn)有著密不可缺的聯(lián)系。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)龐大，它才變得重要。市場(chǎng)有對(duì)房屋的需求，所以房地產(chǎn)一直都很受人們的重視。房子是非常重要的，房子是大部分人一生之中，最重大的一次消費(fèi)，而且現(xiàn)在還往往伴隨著很多年的房貸。一天一半的時(shí)間都居住在房子里，吃穿住行是人們最基本的消費(fèi)活動(dòng)。房子就是家的代名詞，有了房子，許多附帶消費(fèi)才得以實(shí)現(xiàn)。沒(méi)有哪一項(xiàng)消費(fèi)能像住房那樣，提供穩(wěn)定而持續(xù)的幸福感。就當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和一部分社會(huì)矛盾來(lái)看，存在的問(wèn)題已經(jīng)是難以忽視的了。我們應(yīng)該重視起來(lái)，只要我們正確的做好調(diào)控決策，我們就能讓國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的更好，房地產(chǎn)事業(yè)也對(duì)欣欣向榮朝向健康的方向發(fā)展。1.3研究現(xiàn)狀王雅祺，劉駿，陳吉（2019）對(duì)當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展,需要對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析。首先對(duì)一二三四線城市房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控進(jìn)行分析,通過(guò)對(duì)2016年、2017年和2018年的數(shù)據(jù)進(jìn)行整合,得出抑制短期非理性需求的泛濫,是發(fā)掘中長(zhǎng)期有效供給的路子。其次,提出大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng),緩解年輕一代的購(gòu)房壓力和減少房地產(chǎn)泡沫的形成。于明（2017）主要是分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)極大促進(jìn)了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是在當(dāng)下城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快的社會(huì)背景之下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也經(jīng)歷了快速的發(fā)展。葛新鋒張颯（2017）宣揚(yáng)抑制房地產(chǎn)的投機(jī)需求的思想，總結(jié)國(guó)外的經(jīng)濟(jì)學(xué)家的經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)模式進(jìn)行反思和梳理，從而提出針對(duì)性的建議。美國(guó)圣路易聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)家埃蒙斯（WilliamEmmons）研究表明在經(jīng)濟(jì)衰退之前樓盤都會(huì)出現(xiàn)異動(dòng)，目前國(guó)際樓市的整體走向都是與刪詞經(jīng)濟(jì)衰退之前的表現(xiàn)一樣。國(guó)外經(jīng)濟(jì)學(xué)家也就中國(guó)的社會(huì)問(wèn)題，樓市現(xiàn)狀進(jìn)行研究預(yù)測(cè)，中國(guó)的高房?jī)r(jià)導(dǎo)致人口加速老齡化，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的原因，眾多年輕人生二胎的意愿也不強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)上是在負(fù)擔(dān)不起。他覺(jué)得西安市的房地產(chǎn)現(xiàn)狀讓人擔(dān)憂。1.4研究的內(nèi)容及創(chuàng)新點(diǎn)收集西安房地產(chǎn)材料，側(cè)重分析供給側(cè)視角下的供需關(guān)系和市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)分析西安市房地產(chǎn)的表現(xiàn)。從各個(gè)方面分析西安市房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。西安地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀和局限。通過(guò)分析西安市房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀以及發(fā)展趨勢(shì)以及存在的阻礙因素，總結(jié)局限西安市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原因。找到西安市房地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題，通過(guò)分析來(lái)西安市產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀來(lái)提出有效的建議。1.5研究方法及技術(shù)路線1、文獻(xiàn)調(diào)查法：通過(guò)利用網(wǎng)上的相關(guān)資料和圖書館的相關(guān)書籍，對(duì)已有的有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的文獻(xiàn)資料和研究結(jié)論，仔細(xì)、認(rèn)真地進(jìn)行分析，隨時(shí)搜尋與本題目相關(guān)的最新資料和信息，提出可靠的對(duì)策。2、比較分析法：在研究西安市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為對(duì)比參照，盡量提高文本的可靠性。首先是了解研究現(xiàn)狀，然后形成提綱，收集資料進(jìn)一步形成開題報(bào)告，深入調(diào)查并研究形成初稿，反復(fù)修改最終定稿。2西安市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀在當(dāng)前大社會(huì)、大經(jīng)濟(jì)背景之下，西安市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正在逐漸發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)雖然在當(dāng)下經(jīng)歷了大的發(fā)展，但是市場(chǎng)發(fā)展不平衡的現(xiàn)象也是十分嚴(yán)重的。房地產(chǎn)行業(yè)被稱作“泡沫經(jīng)濟(jì)”，商品房的數(shù)量遠(yuǎn)高于保障性住房的質(zhì)量，也就出現(xiàn)了購(gòu)買壓力過(guò)大的現(xiàn)象出現(xiàn)，使得民眾對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)可度不夠高，市場(chǎng)控制能力也不強(qiáng)。房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)與人們的生活息息相關(guān)，也需要較大的資源投入和建設(shè)工程周期，資源和空間利用整體情況也需要進(jìn)行不斷的完善，材料的采購(gòu)管理工作計(jì)劃性不足，過(guò)量采購(gòu)會(huì)造成原材料積壓和資金鏈流動(dòng)性變差，也會(huì)帶來(lái)材料管理方面的困難。尤其是在施工工地上風(fēng)吹日曬和不合理的管理就會(huì)造成材料的損耗和資源浪費(fèi)。金融保障體系是房地產(chǎn)行業(yè)自身穩(wěn)定發(fā)展的重要部分之一，但是目前許多企業(yè)出現(xiàn)了融資困難、投資風(fēng)險(xiǎn)大等一系列的問(wèn)題，制度方面的健全程度依然不夠高。首先，房地產(chǎn)取得土地途中會(huì)出現(xiàn)投資拓展風(fēng)險(xiǎn)，若整理一級(jí)項(xiàng)目時(shí)，原來(lái)居民和實(shí)際拆遷安置補(bǔ)償辦法不能達(dá)成共識(shí)，會(huì)對(duì)拆遷進(jìn)度產(chǎn)生直接影響；如果地塊內(nèi)存在農(nóng)用地等，其涉及流程會(huì)比較繁瑣，合作方項(xiàng)目用地看有無(wú)存在違規(guī)或法律糾紛情況等等，上述原因均會(huì)影響實(shí)際投資拓展風(fēng)險(xiǎn)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的投資大部分集中在土地的購(gòu)買上，土地競(jìng)拍工作能否獲得更高的收益，就需要在金融保障體系中進(jìn)行更好的控制和評(píng)價(jià)工作，從而保障企業(yè)投資的效率和資金穩(wěn)定。最后，支付前提大額的開發(fā)費(fèi)用，財(cái)務(wù)內(nèi)部成本壓力高，對(duì)此就要盡快進(jìn)行施工、預(yù)售，以便資金有效回籠。2.1西安市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀

西安市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀是是隨著西安市的各種商品房市場(chǎng)的供應(yīng)量二穩(wěn)定逐步的上升的。但是在房屋的竣工面積上年平均增長(zhǎng)了。經(jīng)過(guò)國(guó)家出臺(tái)的一系列針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，這對(duì)西安市的普通商品房有了一些影響。是的投資人對(duì)西安市普通商品房的投資的熱情下降了?？傮w來(lái)看，西安普通住宅竣工面積增長(zhǎng)速度也很強(qiáng)勁，但是其所占總體商品房的比例在卻表現(xiàn)為下降走勢(shì)，從占商品房比例下降。主要原因是，在西安市近些年火熱的項(xiàng)目為別墅，高級(jí)寫字樓，和高級(jí)娛樂(lè)。這些高端的投資項(xiàng)目不斷地壓縮普通商品房的空間，由此擠壓普通住宅所占比例，開發(fā)區(qū)域向郊區(qū)化發(fā)展以及開發(fā)量的大幅上升。近年伴隨著開發(fā)投資的快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)交投活躍，銷售面積和銷售額大幅增長(zhǎng)。商品房銷售面積平均增長(zhǎng)。在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，全國(guó)部分城市商品房銷售均有回落表現(xiàn)，而西安商品房市場(chǎng)銷售量仍增長(zhǎng)了。市場(chǎng)需求潛力巨大。其中普通住宅銷售面積年平均增長(zhǎng)，略高于商品房總體增長(zhǎng)幅度。2.2西安市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)西安市房地產(chǎn)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，是因?yàn)樗耐顿Y和收益周期長(zhǎng)。因此，盲目進(jìn)行房地產(chǎn)投資就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也存在周期性波動(dòng)，分別是銷售額，銷售面積，投資額。如果熟悉并掌握了這周期性波動(dòng)，對(duì)國(guó)家和市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一件非常有價(jià)值的事情。但愿西安市房地產(chǎn)行業(yè)正在慢慢成熟，未來(lái)的房?jī)r(jià)也會(huì)有所調(diào)整，會(huì)向著好的方向發(fā)展的。2.3西安市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，而且屬于競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)不充分的壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。表現(xiàn)形式是開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模不經(jīng)濟(jì)、資源配置不合理。房地產(chǎn)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)收入的一大支柱。房地產(chǎn)投資拉動(dòng)著多個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動(dòng)率為對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響力達(dá)到。由于房屋在建造過(guò)程中能吸納大批勞動(dòng)力和消耗大量生產(chǎn)資料可帶動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展增加就業(yè)機(jī)會(huì)所以在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下房地產(chǎn)業(yè)的興衰直接關(guān)系國(guó)民經(jīng)濟(jì)全局。中國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)以及中國(guó)房地產(chǎn)尚未出現(xiàn)寡頭壟斷特征，成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)趨勢(shì)應(yīng)為寡頭壟斷的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。2.4西安房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地方性綜合政策西安市房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上有很多項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)調(diào)整營(yíng)銷策略甚至價(jià)格策略，應(yīng)對(duì)新政可能帶來(lái)的市場(chǎng)波動(dòng)。主要是新政下市場(chǎng)觀望情緒增強(qiáng)，剛剛抬頭的投資需求在新政面前仍不成熟，因此體現(xiàn)在成交方面，旺盛的剛性需求所占的比例上升，成交量的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。3西安市房地產(chǎn)行業(yè)主要存在的問(wèn)題西安市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)主要存在的問(wèn)題是相關(guān)法律不健全，銷售的漏洞較多，房屋交易流程和手續(xù)不規(guī)范。使得一些房地產(chǎn)開放商容易在房屋交易中來(lái)鉆法律空子，破壞市場(chǎng)的平衡和公平。作為消費(fèi)者，自身的消費(fèi)權(quán)益沒(méi)有得到保障，消費(fèi)者的投訴和意見較大。3.1西安市金融信貸方面

在金融信貸上歷次調(diào)控中信貸政策對(duì)行業(yè)影響度最大，本次組合政策同樣以差別化、針對(duì)性極強(qiáng)的信貸政策為核心，影響非常大。市場(chǎng)觀望情緒漸濃，加上打壓政策執(zhí)行效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，使得樓市走勢(shì)出現(xiàn)波動(dòng)。

值得注意的是，近期政策出現(xiàn)松動(dòng)的可能性在增大，一方面是執(zhí)行環(huán)節(jié)面臨更大的利益集團(tuán)壓力。另一方面宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速也使得政府在后續(xù)政策考慮方面有更多顧慮。3.2西安市經(jīng)濟(jì)環(huán)境方面西安市不是沿海港口城市，經(jīng)濟(jì)支柱也不會(huì)靠加工制造業(yè)和大量的進(jìn)出口貿(mào)易。主要是餐飲，旅游，服務(wù)業(yè)來(lái)帶動(dòng)消費(fèi)。西安市是平原地區(qū)適合第一產(chǎn)業(yè)大面積的種植農(nóng)產(chǎn)品，可是很多土地資源被浪費(fèi)，白白空置著。在西安市互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)也不發(fā)達(dá)，不像深圳上海有那么多互聯(lián)網(wǎng)的從業(yè)者，很少有網(wǎng)店店主是西安籍貫，大多從事著服務(wù)業(yè)相關(guān)的工作。在西安市，一個(gè)古老的的城市，人們的思想相對(duì)保守，不愿意去嘗試高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的事物。包括炒股等理財(cái)投資產(chǎn)品也很少去了解。沒(méi)有一眾的奢侈品品牌入駐西安市商場(chǎng)，看到最多的還是餐飲業(yè)和民宿酒店等產(chǎn)業(yè)。3.3西安市土地問(wèn)題方面因?yàn)閲?guó)家為了保證耕地與綠化，所以本來(lái)就稀缺土地資源的西安市使得城市化無(wú)法繼續(xù)的，沒(méi)有障礙的往郊區(qū)擴(kuò)張。而城市內(nèi)大部分的土地資源已經(jīng)開發(fā)，市區(qū)里的城中村眾多，拆遷難度大，開發(fā)利用的難度也很大。普通商品房開發(fā)速度跟不上人們對(duì)購(gòu)房的需求。因?yàn)橥恋刭Y源的稀缺，所以房?jī)r(jià)就會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)的需求而水漲船高。3.4西安市中低檔普通商品住房開發(fā)方面西安市中低檔普通商品住房的開發(fā)一直很一般，在西安市高檔住宅小區(qū)和高檔別墅群一直是眾房地產(chǎn)開放公司重視的項(xiàng)目，這與社會(huì)財(cái)產(chǎn)分布與眾多西北內(nèi)陸地區(qū)的流入人口有關(guān)。大量的別墅，寫字樓，高級(jí)住宅區(qū)都在擠壓著中低檔普通商品住房的發(fā)展空間，西安市中低檔普通商品住房開放面積逐漸萎縮，西安市中低檔普通商品房占得比重已經(jīng)下降?，F(xiàn)在正在往郊區(qū)發(fā)展，郊區(qū)的中低檔商品住房的比例逐年上升，從中可以看出西安市的土地資源確實(shí)越來(lái)越來(lái)匱乏，房?jī)r(jià)雖然比不上很多一線城市，但是還是看的出來(lái)逐年的上升。后果就是大量的高檔住宅樓盤空置著等待著出售，又使得西安市中低檔普通商品房的開放變得緩慢。3.5西安市市場(chǎng)的調(diào)節(jié)機(jī)制方面從近幾年，西安市政府出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控的政策一路看來(lái)，宏觀調(diào)控的基調(diào)并未改變，調(diào)控房地產(chǎn)過(guò)快的漲幅，使房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)本身的結(jié)構(gòu)，使之合理化，以利于房地產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。從目前政策的實(shí)施效果看遏制房地產(chǎn)炒作和穩(wěn)定房?jī)r(jià)已經(jīng)起到了一定的作用。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，西安市出臺(tái)關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展等多項(xiàng)穩(wěn)市政策，這些都意味著調(diào)控的政策將會(huì)朝著更加深入和細(xì)致的方向繼續(xù)發(fā)力，宏觀調(diào)控政策將進(jìn)一步趨于深化。城內(nèi)受土地供應(yīng)緊缺而始終處于相對(duì)放量較少，插花式的發(fā)展難以形成大的規(guī)模和影響力，住宅市場(chǎng)發(fā)展緩慢。4西安市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展SWOT分析4.1西安市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)4.1.1準(zhǔn)入門檻較低西安市房地產(chǎn)準(zhǔn)入門檻較低，西安市戶口極好獲得，對(duì)朝西安的工潮也很友好加上物價(jià)比起其他省會(huì)城市低，吸引著不愿意去北上廣高消費(fèi)的地區(qū)的年輕人，工人，投資者。西安的樓盤眾多，房屋銷售也多，在西安投資房產(chǎn)所需的程序非常簡(jiǎn)單。各種銀行的房貸業(yè)務(wù)也很好辦理，在各種經(jīng)濟(jì)危機(jī)，新冠病毒的影響，房?jī)r(jià)屹立不倒，對(duì)于一些債券證券的高風(fēng)險(xiǎn)，被割韭菜的可能性來(lái)說(shuō)房子投資更來(lái)得穩(wěn)妥。4.1.2投入風(fēng)險(xiǎn)較低西安市房地產(chǎn)投入風(fēng)險(xiǎn)較低，西安市政府商品住宅受調(diào)控影響投資門檻大幅度提高，使得商辦物業(yè)的投資機(jī)會(huì)大大增加。在投資渠道匱乏的現(xiàn)狀下，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊是投資客的主要“戰(zhàn)場(chǎng)”，投資客有可能從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向商辦市場(chǎng)，以保證資金的保值增值。4.1.3發(fā)展空間不受限制西安市的地鐵極其便利，有眾多線路。商業(yè)區(qū)，住宅區(qū)，寫字樓等聚集而且不存在失衡的現(xiàn)象，高度的城市化進(jìn)程下城市構(gòu)造是在政府規(guī)劃范圍之內(nèi)的，不會(huì)存在發(fā)展空間的不均衡，在各個(gè)城區(qū)之間的聯(lián)系很方便，各個(gè)區(qū)的分工明確，發(fā)展不受限制，郊區(qū)也各種產(chǎn)業(yè)鏈。在不同城區(qū)的房產(chǎn)類型也不大相同，價(jià)格和樓盤質(zhì)量劃分很明顯。發(fā)展空間不會(huì)因?yàn)榭臻g的限制而受到影響。城市骨架逐步拉大。城市建成區(qū)面積增加，城市化率提高。綜合交通網(wǎng)絡(luò)完善。鐵路路網(wǎng)完善，城市主要路網(wǎng)基本形成，城市化進(jìn)程得到了發(fā)展，城市改造的效果非常突出。4.2西安市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展劣勢(shì)在西安房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展是存在不合理的地方的。西安市市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)兩極分化，實(shí)力差的地產(chǎn)公司被大公司排擠，利用人脈和資金來(lái)打擊小公司。長(zhǎng)久以來(lái)，小公司籌集不到土地資源，籌集不到資金，越來(lái)越虛弱，根本就不能盈利，從而退出競(jìng)爭(zhēng)。小公司資金周轉(zhuǎn)不開被清理出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)銷售中介工作困難，由于西安市房地產(chǎn)不景氣，加上一些限購(gòu)的政策出臺(tái)。這樣艱難的環(huán)境下一些小的房地產(chǎn)公司面對(duì)著各種各樣的難題，使得小公司舉步維艱，從而越來(lái)越多的房地產(chǎn)選擇了退出。留下來(lái)的房地產(chǎn)公司得日子也是非常的辛苦，一些房地產(chǎn)公司出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難和面臨即將倒閉。4.3西安市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)西安市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)激烈。近幾年，從南方或者國(guó)外等地區(qū)外來(lái)的開發(fā)商，憑借著龐大的資金和豐富的管理運(yùn)營(yíng)房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，處處壓制著西安市本地的房地產(chǎn)開發(fā)商。對(duì)于本地開發(fā)企業(yè)而言，競(jìng)爭(zhēng)的壓力越來(lái)越大，土地資源儲(chǔ)備依然比不上外來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)開始慢慢的退出了房地產(chǎn)市場(chǎng)。西安房地產(chǎn)市場(chǎng)在本土地產(chǎn)企業(yè)與外來(lái)巨頭的共同演繹下競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。在這樣的市場(chǎng)之下，中小房地產(chǎn)公司往往還做不到階段性調(diào)整，只能是慢性死亡。若市場(chǎng)形勢(shì)的發(fā)展得不到改善，購(gòu)房者觀望氣氛將愈加濃厚，將會(huì)有越來(lái)越多的實(shí)力相對(duì)較弱的本土開發(fā)商退市。4.4西安市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)威脅西安市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)主要的威脅是缺乏土地資源和保護(hù)古建筑。雖然西安市土地積很大，城中村眾多，釘子戶眾多，難以拆遷開發(fā)。加上有很多古墓和古建筑，許多的地方國(guó)家都會(huì)保護(hù)起來(lái)作為重要的考古資源和研究資源。西安市規(guī)定在古建筑的附近的建筑不能高于規(guī)定的高度，防止影響到古建筑。古建筑是西安市的名片和重要的旅游資源?，F(xiàn)在西安市市民大多已經(jīng)有自己的房子，年輕人并不著急購(gòu)房。這樣一來(lái)消費(fèi)的需求就會(huì)大大下降，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的日子并不好過(guò)。由于國(guó)家保護(hù)耕地與綠化面積，郊區(qū)的開放速度變得緩慢。加上現(xiàn)在雖然市場(chǎng)需求依然很高，但現(xiàn)在抱著觀望態(tài)度的人不在少數(shù)，所以現(xiàn)在銷售量一直在下降。這導(dǎo)致了房地產(chǎn)的銷售困難，空置下來(lái)的商品房也不在少數(shù)。5

促進(jìn)西安市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的措施5.1整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序自改革開放以來(lái)，不少的政策和思想都會(huì)得到改變，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是大家一直聚焦的話題，自然會(huì)出臺(tái)各種各樣的政策。在群眾日漸高漲的呼聲下，政府會(huì)進(jìn)行各種各樣的宏觀調(diào)控。在一代代的整頓調(diào)控中，也改變著房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展肯定會(huì)越來(lái)越好，人民和房地產(chǎn)公司也越來(lái)越好。只希望房地產(chǎn)的秩序能夠原來(lái)越規(guī)范，不要再畸形的發(fā)展下去。5.2規(guī)范企業(yè)行為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)主要還是企業(yè)來(lái)經(jīng)營(yíng)，作為房屋地產(chǎn)交易的賣方，如果企業(yè)能夠維護(hù)好市場(chǎng)的秩序，房地產(chǎn)的發(fā)展就會(huì)少出很多問(wèn)題。那么企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式和方法就顯得格外的重要，一定要規(guī)范企業(yè)的行為，不能出現(xiàn)違法的行為，房地產(chǎn)業(yè)更不能成為企業(yè)藏污納垢的無(wú)法之地，建議加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督，包括要求上傳財(cái)務(wù)情況等一系列的強(qiáng)制措施進(jìn)行調(diào)控監(jiān)管等一系列的措施。5.3改革房地產(chǎn)稅收體制稅收體制不但是企業(yè)所關(guān)心的實(shí)時(shí)話題焦點(diǎn)，也是眾多老百姓所關(guān)注的話題焦點(diǎn)。為了讓企業(yè)有賺頭，也為了老百姓能買上房子有個(gè)安家之所，又或者為了房地產(chǎn)帶動(dòng)銀行貸款，消費(fèi)，地方經(jīng)濟(jì)。有了消費(fèi)市場(chǎng)才能流通起來(lái)，經(jīng)濟(jì)才能發(fā)展起來(lái)。改革房地產(chǎn)稅收是非常的有必要的，所改革房地產(chǎn)稅收已經(jīng)是非常迫切的了。5.4加強(qiáng)信貸手段的調(diào)控西安市政府應(yīng)該加強(qiáng)信貸手段的調(diào)控，用調(diào)控的手段來(lái)規(guī)范信貸企業(yè)的部分不當(dāng)?shù)男袨?。因?yàn)榇蟛糠值姆抠J申請(qǐng)都是去各大銀行去貸款，要完整的核查貸款人的身份信息，資金流水賬單，以及質(zhì)押物。調(diào)整房屋信貸的利率，審查貸款人的消費(fèi)的去向。在進(jìn)行信貸業(yè)務(wù)之前要清楚詳細(xì)的給貸款人說(shuō)明貸款利率，幫助貸款人能夠理清財(cái)務(wù)關(guān)系。結(jié)論綜上所述，西安市房地產(chǎn)的現(xiàn)狀具有較多的需要改進(jìn)的地方，合理的調(diào)控和符合西安市情況的政策推出也很重要，這不僅僅與普通民眾息息相關(guān)，與地方經(jīng)濟(jì)和國(guó)家發(fā)展也有很大的關(guān)系。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是大家一直聚焦的話題，自然會(huì)出臺(tái)各種各樣的政策，各種各樣的宏觀調(diào)控。在一代代的整頓調(diào)控中，也改變著房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，只希望房地產(chǎn)的秩序能夠原來(lái)越規(guī)范，不要再畸形的發(fā)展下去。文章主要論述了西安房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，存在一些問(wèn)題。提出問(wèn)題給出解決問(wèn)題的措施，進(jìn)行科學(xué)合理的經(jīng)濟(jì)管理的分析是西安市房地產(chǎn)能夠健康有活力的發(fā)展。參考文獻(xiàn)：[1]陳伯庚，顧志敏.加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控探析.[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2007，（6）[2]黃燦燦.試論中國(guó)房?jī)r(jià)的影響因素[J].商,2014,(5).[3]朱芳瑋.淺