某公寓項目發(fā)展定位報告

大理下關滇源路工程開展報告100%工程前期定位階段工程背景分析市場環(huán)境下物業(yè)開展方向判研工程定位營銷推廣建議報告思維導圖工程自身分析工程屬性界定住宅物業(yè)開展情況酒店物業(yè)開展情況辦公物業(yè)開展情況市場定位形象定位客戶定位產(chǎn)品定位1、工程背景分析——下關主城副中心區(qū)域，城市未來開展的主方向軸上，區(qū)位優(yōu)勢明顯；緊靠承擔主要生活功能的主城區(qū)，比鄰規(guī)劃利好的海東區(qū)，未來開展?jié)摿薮蟆１景?gt;>工程位于下關主城“副中心〞區(qū)域比鄰城市中心區(qū)域，優(yōu)先享受主城生活、金融、教育、醫(yī)療等各方面完善配套。>>城市開展的主方向軸上根據(jù)大理城市建設的有關要求，開發(fā)區(qū)將建設成為大理的新中心，通過加快城市根底設施建設，提升區(qū)域>>區(qū)域未來開展?jié)摿薮笮姓行臇|移，開發(fā)區(qū)開展成為未來大理的政治、經(jīng)濟中心，以行政辦公、金融、教育、醫(yī)療、會展、旅游效勞等為主要職能功能。主城區(qū)海東區(qū)開發(fā)區(qū)本案工程區(qū)位——距主城區(qū)近，交通便利；到飛機場需要途經(jīng)經(jīng)開區(qū)，大理市火車站也位于經(jīng)開區(qū)內(nèi)，道路交通條件完善，通達性好。區(qū)域交通本案巍山路寶源路賓川路蒼山路富海路西屏路往主城區(qū)方向往住宅開發(fā)板塊往機場、海東方向主城區(qū)鳳盛路>>區(qū)域內(nèi)形成三橫四縱交錯通達的交通路網(wǎng)，通往下關各個區(qū)域三橫：賓川路、蒼山路、巍山路四縱：富海路、西屏路、鳳盛路、寶源路>>距離主城核心區(qū)僅5分鐘車程從工程地經(jīng)巍山路車型5分鐘即可到達下關市中心、高原明珠廣場，交通十分便利>>至火車站、飛機場、海東必經(jīng)地沿巍山路3分鐘可至火車站，往從寶源路經(jīng)機場大道可達機場和未來新行政中心、旅游度假區(qū)“海東區(qū)〞——目前主要以商業(yè)性質(zhì)配套為主；火車站、汽車站距離工程近在咫尺；但目前區(qū)域日常生活配套匱乏，形象檔次偏低。隨著未來大型企事業(yè)單位向該區(qū)域轉(zhuǎn)移，區(qū)域配套提升將迎來機遇。區(qū)域配套火車站汽車站高原明珠廣場國際會展中心汽車4S店集群福特起亞豐田本田吉利奇瑞鈴木眾泰群眾育才二小育才中學明珠幼兒園人民醫(yī)院分院和平醫(yī)院仁愛醫(yī)院大理中醫(yī)院佳佳超市教育配套：育才二小、育才中學、明珠幼兒園醫(yī)療配套：和平醫(yī)院、大理州人民醫(yī)院經(jīng)開區(qū)分院、大理中醫(yī)院市政配套：高原明珠廣場、大理國際會展中心、大理汽車站、火車站商業(yè)配套：各品牌汽車4S店約10-15家；其余為汽修、汽配、汽車美容相關業(yè)態(tài)餐飲、生活、娛樂配套匱乏本案——北鄰“滇源路〞可到達下關國際會展中心；南接“廣闊〞鐵路，西經(jīng)“滇源路〞5分鐘車程可到達下關主城核心區(qū)；東至未來新行政中心和旅游度假所向的海東區(qū)>>有利因素工程兩面緊鄰街，且北面緊鄰城市主干道“滇源路〞，地塊昭示性好；地塊平整，目前已根本拆遷完畢，規(guī)劃施工無障礙。>>不利因素南面僅鄰鐵路線，環(huán)境形象較差，對工程品質(zhì)提升造成一定的壁壘指標數(shù)值臨街面滇源路：80mX路：20m地塊四至用地紅線地塊內(nèi)部平整，已拆遷完畢滇源路地塊指標——工程總占地6畝，規(guī)模偏??；但地塊平整有利于建筑的規(guī)劃排布；35%的建筑密度為地塊留下充足的景觀打造的空間，后期通過局部景觀的設置，有條件做成精品。用地性質(zhì)：商住綜合用地；規(guī)模：占地約4000㎡；容積率：≤6產(chǎn)品及建筑形態(tài)：不限物業(yè)配比及組合：不限工程屬性初判省級二線城市副中心區(qū)域，未來城市東向開展主方向軸線上的小規(guī)模、高容積率綜合物業(yè)開發(fā)工程。城市副中心區(qū)——緊鄰主城區(qū)，城市東向開展的主方向上交通便利——周邊交通條件完善，通達性好；火車站、汽車站輻性強商務配套為主——以商務、商業(yè)活動性質(zhì)為主，先天商務氣氛濃厚昭示性好——緊鄰城市主干道“滇源路〞，臨街面長，昭示性好；未來開發(fā)熱點區(qū)域——商品房整體供給量少；隨著未來企事業(yè)單位大量入駐，區(qū)域投資價日漸凸顯，優(yōu)勢工程核心價值點梳理區(qū)域形象差，目前消費層次較低鐵路距離工程近，不利于工程產(chǎn)品品質(zhì)的提升區(qū)域存在大量城中村，未來改造空間大，相應的預期增量對工程形成競爭工程規(guī)模小，可操作空間小劣勢工程目前面臨的壁壘非城市核心區(qū)域的小規(guī)模、高容積率的工程物業(yè)突破方向究竟在哪里？讓我們從市場中尋找答案。。。。。。2、市場環(huán)境下的物業(yè)開展方向判研住宅物業(yè)開展判研重點工程區(qū)域占地規(guī)?！伯€〕容積率綠化率〔%〕物業(yè)類型總戶數(shù)〔戶〕車位價格區(qū)間錦達豪庭主城區(qū)11.674.9829.1高層1981407500惠豐新城主城區(qū)1304.9338多層、小高層、高層170015003000—5000藝海天城主城區(qū)

高層

均價3400建標華城開發(fā)區(qū)111.642.8535.52多層、高層141811944100花韻藍灣北城區(qū)79.71.5445花園洋房6711106000河畔人家北城區(qū)15.116.142

高層8801813200〔一期已售完〕萬誠蒼洱大觀北城區(qū)44.81.341別墅、花園洋房141暫無待定梨花溪北城區(qū)1451.0235.03小高層、別墅6003861300—6000藝墅花鄉(xiāng)北城區(qū)116727高層〔三幢〕8002406800—7500洱海莊園北城區(qū)4501.1541公寓、別墅、小高層、洋房220020004500—75007000700700洋房、別墅420.49430城郊銀海山水間12000

368別墅720.27500城郊感通別墅12000145145別墅450.42198海東大理公館60008101000住宅、公寓、別墅410.65300海東洱海傳奇

500262商墅211.25103海東御培坊暫無暫無暫無公寓、別墅601293海東洱海龍灣海東區(qū)容積率低物業(yè)類型以別墅、花園洋房為主主城區(qū)容積率高物業(yè)形態(tài)主要以高層為主北城區(qū)放量大，容積率高，物業(yè)類型多樣化——中心區(qū)已是寸土寸金，開發(fā)力度逐漸減弱，目前住宅主力開發(fā)方向集中在北片區(qū)和東片區(qū)，產(chǎn)品供給以洋房、別墅等中高端品質(zhì)的改善型產(chǎn)品為主，中檔投資型物業(yè)相對欠缺；目前市場供給局面未來下關待售工程：河畔人家2期、財富中心、建標華城、昌茂大廈、梨花溪四期等共計13個工程將陸續(xù)推出或銷售。住宅市場面臨巨大放量競爭。城中村改造工程：目前大理市舊改工程眾多，到達18個，后續(xù)開發(fā)量巨大，且改造格局集中于主城區(qū)，對整個工程存在很大的壓力住宅物業(yè)開展判研——下關市場未來供給量持續(xù)井噴，主要表現(xiàn)為13個待售工程和9個城中村改造工程的放量沖擊所帶來的競爭壓力。未來市場供給局面住宅物業(yè)開展判研——目前市場上供給的住宅產(chǎn)品面積以80—90㎡的兩房、100—140㎡以下的三房為主；功能與性價比結(jié)合的小面積產(chǎn)品供給相對較少；在售住宅供給面積檔局面6080100120140160160以上中心區(qū)北片區(qū)經(jīng)開區(qū)海東區(qū)60-150㎡90-150㎡90-150㎡50-260㎡單位：㎡6080100120140160160以上錦達豪庭惠豐新城藝海天城藝墅花鄉(xiāng)單位：㎡100-150㎡60-150㎡100-120㎡50-80㎡6080100120140160160以上梨花溪洱海莊園清逸佳園花韻藍灣單位：㎡100-170㎡120-150㎡100-140㎡90-150㎡中心區(qū)工程面積情況北片區(qū)工程面積情況6080100120140160160以上洱海國際生態(tài)城大理公館洱海傳奇洱海環(huán)球國際單位：㎡50-120㎡120-500㎡100-260㎡60-180㎡海東區(qū)工程面積情況住宅物業(yè)開展判研其他局面分析客戶置業(yè)流向的局面分析：主城區(qū)開發(fā)力度減弱，客戶向外流出；隨著大理城市規(guī)劃東移，經(jīng)開區(qū)將加大開發(fā)力度；更多城市地緣客戶會選擇在經(jīng)開區(qū)置業(yè)；客戶置業(yè)需求的局面分析：從市場客戶來看，首改置業(yè)型客戶所占比重最大。而此類客戶群所能接收的產(chǎn)品大部份是以低價為主的產(chǎn)品，對產(chǎn)品的要求主要是生活配套完善。價格接受能力的局面分析

通過對大理購房分析，從價格段客群占比中可以看出，目前大理市場客戶對物業(yè)價格承受能力大部份集中在30—65萬之間。——下關置業(yè)客戶逐漸東移，目前本地市場上主流客戶依然為首次置業(yè)的剛需客戶，大局部客戶對價格的接受能力在30-65萬范圍內(nèi)優(yōu)勢〔S〕時機〔O〕劣勢〔W〕威脅〔T〕緊鄰主城區(qū)，享受市中心配套周邊交通條件完善，通達性好；火車站、汽車站輻性強緊鄰城市主干道“滇源路〞，臨街面長，昭示性好；地塊平整、規(guī)劃指標優(yōu)勢，易于規(guī)劃排布和局部品質(zhì)塑造地塊規(guī)模小，不成規(guī)模南面鐵路限制物業(yè)品質(zhì)提升區(qū)域目前形象檔次差，居住感不強烈周邊配套不完善，缺乏大型生活配套住宅物業(yè)開展SWOT分析區(qū)域位于城市開展主軸線，未來開展?jié)摿Υ笫袌龉┙o以剛需為主導，60-80㎡小面積高性價比物業(yè)相對缺乏置業(yè)客戶逐漸東移，為區(qū)域住宅物業(yè)開展提供客源支撐未來市場供給劇增，競爭劇烈品質(zhì)型開發(fā)企業(yè)進駐，對本地開發(fā)水平的要求逐漸提高SO策略：發(fā)揮優(yōu)勢，搶占時機——充分利用地塊特性，依靠局部細節(jié)景觀優(yōu)化設計，打造小面積高性價比的投資、剛需型精品物業(yè)；填補市場空缺，滿足定向消費群體需求SW策略：放大優(yōu)勢，躲避劣勢——站位年青一族，充分利用地塊臨街昭示性好的優(yōu)勢，依靠時尚立面打造及以年青一族“樂活〞SOHO領地的概念進行包裝，附有生活態(tài)度的LOFT產(chǎn)品設計，吸引城市白領人群置業(yè)住宅物業(yè)開展SWOT分析綜合上述分析可看出，本地塊開展住宅物業(yè)的優(yōu)勢大于劣勢，存在一定的市場時機，開展住宅物業(yè)可行；但要從競爭劇烈的市場中脫穎而出，必須結(jié)合地塊實際情況走差異化住宅路線，從產(chǎn)品設計，概念包裝方面下足功夫。其他物業(yè)開展判研該地塊除住宅物業(yè)外是否可以開展其他的物業(yè)？1、酒店物業(yè)2、辦公物業(yè)?...其他物業(yè)開展判研酒店物業(yè)通常的兩種盈利模式：1、自持酒店，自己經(jīng)營，依托長期的持有和經(jīng)營在較長的時間周期內(nèi)實現(xiàn)盈利的目的。時間本錢和資金回籠不利。2、產(chǎn)權式酒店，將酒店物業(yè)銷售后保存使用權，形成酒店管理公司在使用權周期內(nèi)經(jīng)營獲利，其主要目的是通過返租銷售支持物業(yè)的銷售。銷售價格將超出市場價格，造成價格虛高，返租條件配合不到位給工程帶來巨大銷售風險；對開發(fā)商后續(xù)返租的兌現(xiàn)能力有較高的要求；使用權周期到后對工程會造成混亂，帶來一定的法律風險。該工程地塊是否適合做酒店物業(yè)：1、由工程所處的位置來看，周邊環(huán)境質(zhì)量較差，酒店物業(yè)的檔次無法表達；2、工程所處位置的客戶截留能力不強，對后期酒店的經(jīng)營狀況帶來影響；3、工程規(guī)模較小只可有兩種模式定位后期的開展規(guī)劃，全部自持和全部銷售。由此建議該工程最終的開展規(guī)劃方向是全部進行銷售，走短平快的線路?；谏鲜銮闆r不建議開展酒店物業(yè)單獨開展酒店物業(yè)其他物業(yè)開展判研就目前云南省各地州的寫字樓市場來看，地州暫無此物業(yè)有較好的市場需求和銷售條件。因此，不建議開展該類物業(yè)。單獨開展寫字樓物業(yè)但是工程要從競爭劇烈的市場當中脫穎而出，形成自我為中心的市場“獨唱者〞，必須跳脫單一的開展模式，依靠自身條件走差異化同時兼?zhèn)涠喙δ墚a(chǎn)品功能的開展路線。塑造高性價比的產(chǎn)品定位來提升工程整體價值。工程物業(yè)開展判研小結(jié)開展成為具備多種功能的精品住宅—既商務快捷酒店功能、住宅功能、小型辦公功能結(jié)合的高性價比型物業(yè)是工程物業(yè)開展瞄準的主要方向。住宅物業(yè)單獨存在酒店物業(yè)單獨存在辦公物業(yè)單獨存在市場需求是多元化的，單一的物業(yè)功能無法滿足市場需求，對實現(xiàn)項目價值產(chǎn)出助力不明顯結(jié)合市場競爭、需求及去化難度對上述三種物業(yè)開展可行性時機和難點評估分析得出，本地塊開展住宅物業(yè)相對于其他兩種物業(yè)形態(tài)來說，存活時機較大，市場更容易接受。3、工程整體定位開展定位推導主城東擴區(qū)域，開發(fā)、置業(yè)熱點區(qū)域所向。未來開展?jié)摿Υ缶嚯x主城區(qū)近，交通便利，通達性極佳兩面臨街，地塊昭示性好目前大理市場客戶對物業(yè)價格承受能力大部份集中在30—65萬之間。剛需為主，周邊4S店年青白領人群置業(yè)能力有限但又有普通城市白領渴望自由和追求新穎的態(tài)度市場時機住宅產(chǎn)品為應對劇烈的市場競爭，必須走差異化、精品化方向。小戶型物業(yè)可作為本工程市場競爭的突破產(chǎn)品。工程價值客戶需求區(qū)域遠景規(guī)劃價值、市政利好朝向是本工程站位的根底物業(yè)形態(tài)、創(chuàng)新產(chǎn)品設計、產(chǎn)品性價比是本工程市場突破方向。產(chǎn)品設計應訴求時尚、小資，同時與市場上供給的小戶型產(chǎn)品形成差異；針對年青置業(yè)一族發(fā)力核心結(jié)論核心結(jié)論核心結(jié)論——借勢主動站位、定位自我為中心、產(chǎn)品標新立異

具備“可商可住〞的〞多功能精品時尚公寓〞上東區(qū)·精品SOHO生活空間—SMALLOFFICE&HOMEOFFICE—工程整體定位3、工程整體定位——產(chǎn)品定位一室一廳57㎡一室一廳48㎡一室一廳38㎡基礎信息占地面積：257000㎡建筑面積：257000容積率：1.0綠化率40%物業(yè)類型：公寓、洋房、別墅，超五星酒店公寓均價8000公寓核心競爭支撐點：大盤強大綜合的內(nèi)部配套國際級旅游度假休閑概念包裝面朝洱海，優(yōu)勢自然景觀超五星級酒店競爭工程產(chǎn)品研究——洱海國際生態(tài)城。公寓產(chǎn)品為38-60㎡平層戶型，憑借旅游大盤概念包裝、優(yōu)越的自然資源及全方位綜合型內(nèi)部配套支撐公寓產(chǎn)品賣點，售價8000元/㎡。洱海國際生態(tài)城一室一廳43㎡一室一廳46㎡一室一廳40㎡基礎信息占地面積：4910㎡建筑面積：39372㎡容積率：8.0綠化率35%物業(yè)類型：高層公寓公寓均價：暫定5500公寓核心競爭支撐點：經(jīng)開區(qū)開發(fā)腹地距離市中心5-10分鐘車程交通便利達人聯(lián)盟競爭工程產(chǎn)品研究——達人聯(lián)盟競爭工程產(chǎn)品研究小結(jié)競爭產(chǎn)品給本工程產(chǎn)品定位的啟示目前市場上存在的小戶型主流產(chǎn)品大局部以30-60㎡平層公寓的形式出現(xiàn)各工程小戶型公寓產(chǎn)品設計同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，個案沒有特別突出的競爭賣點都是依靠工程自身配套的打造和低總價來帶動此類產(chǎn)品銷售。本工程由于自身規(guī)模小，限制了其利用自身配套等外部賣點來實現(xiàn)產(chǎn)品價值的提升。如定位市場上主流的平層公寓產(chǎn)品，那么工程功能配套、區(qū)位及自然環(huán)境方面的缺乏會使得產(chǎn)品在競爭中處于劣勢。固本工程小戶型產(chǎn)品應從產(chǎn)品內(nèi)部附加空間的優(yōu)越性設計來表達同等面積區(qū)間內(nèi)競爭的價值。關鍵詞：高附加值贈送、高性價比、靈活百變的空間組合形態(tài)工程產(chǎn)品定位——“LOFT〞復式公寓面積區(qū)間：40-60㎡〔一層建筑面積〕+30-50㎡〔二層贈送面積〕產(chǎn)品特點：高大而開敞的空間上下雙層的復式結(jié)構(gòu)買一層送一層首層層高2.7米，二層層高2.2米4.9米的客廳挑空，采光充足產(chǎn)品組合建議住宅以小高層LOFT公寓的形式。戶型面積區(qū)間為40-60㎡的復式小戶型公寓；商業(yè)：建議做2層底商作為社區(qū)商業(yè)配套；業(yè)態(tài)以生活型商業(yè)為主；建面約2600㎡?？康嵩绰费鼐€以娛樂休閑業(yè)態(tài)為主；另一側(cè)以餐飲為主——兩層集中商業(yè)裙樓配套+40-60㎡小戶型復式公寓

住宅品質(zhì)提升建議〔內(nèi)部〕4.9米層高，二層作為贈送面積提高產(chǎn)品附加值，實現(xiàn)“買一層送一層〞采取整層空間預留的形式，以“百變空間〞為賣點進行樣板房包裝，展示給客戶兩個方案的夾層空間隔離方式供其選擇。隔離施工由開發(fā)商完成〔夾層隔離本錢最終計入房價〕

多功能百變空間，買一層送一層方式一〔類似復式形式〕整體層高4.9米1層層高2.7米2層層高2.2米，通過隔板的形式使客廳形成上下中空連通實際使用面積多出半層123方式二〔類似躍層形式〕整體層高4.9米1層層高2.7米2層層高2.2米，通過隔板的形式通過豎向樓梯進入2層，占用兩個完整樓層。實際使用面積多出一層12客廳不存在中空，通過隔板使上下各為一層客廳、餐廳中空2層半層住宅品質(zhì)提升建議〔內(nèi)部〕買房送裝修，拎包即可入住可通過簡易裝修的形式，形成產(chǎn)品“拎包入住〞的賣點〔簡裝本錢控制在400元/㎡〕裝修過程中適當贈送局部電器〔如微波爐、洗衣機〕所有裝修及電器贈送均計入房價LOFT訴求的裝修風格是“自由〞、“散漫〞、“簡潔〞的態(tài)度，通俗來說，通過外墻刷白，鋪地磚的形式來突出這一簡明扼要，但不失態(tài)度的LOFT風住宅品質(zhì)提升建議〔內(nèi)部〕公寓正面凸窗公寓正面露臺贈送：通過露臺與凸窗的設計，提高實用率，同時能使相對狹小的公寓空間擁有更好的采光通風和更加開闊的視野露臺與凸窗的結(jié)合運用，增加實用率，同時提高舒適性公寓單位面積為34—70㎡露臺，凸窗的設計增加10%以上的實用空間，將室內(nèi)生活空間充分外延，室內(nèi)生活室外化凸窗：最大進深800mm〔多采用600mm〕步入式凸窗：最大進深1500

mm〔多采用600—1000mm〕住宅品質(zhì)提升建議〔外部〕物業(yè)：星級物業(yè)，一對一專屬管家式效勞一對一專屬管家式物業(yè)效勞，社區(qū)平安性、便利性得到保障入戶大堂：在入口及大堂等公共空間做足功夫，營造極強的品質(zhì)感和尊貴感底層多功能接待廳全玻璃幕墻的設計，引入室外景觀，提升品質(zhì)挑高的酒店式大堂設計底層大跨度的室外柱設計住宅品質(zhì)提升建議〔外部〕住宅品質(zhì)提升建議〔外部〕外立面：采用現(xiàn)代時尚風格；形象高檔挺拔，符合年青一族的審美觀立面以時尚現(xiàn)代風格為主，底層布局以石材+柱結(jié)構(gòu)表達檔次；高檔次玻璃金屬幕墻提高商務形象；公寓在保持一定靈活性的根底上注重與商業(yè)裙樓的整體協(xié)調(diào)性，公寓A座公寓B座景觀環(huán)境：以立體綠化方式賦予建筑以生機，營造風景居住、辦公環(huán)境；結(jié)合現(xiàn)代市場的硬地小品節(jié)點，塑造城市精英時尚態(tài)度。利用商業(yè)裙樓頂部的綠化空間，以中央花園形式呈現(xiàn)，營造綠色辦公空間通過多節(jié)點的現(xiàn)代休憩空間設計，提供舒適、愉悅的居住環(huán)境住宅品質(zhì)提升建議〔外部〕商業(yè)裙樓頂部的中央花園導示系統(tǒng)景觀小品昭示性LOGO景觀節(jié)點主景觀空中花園3、工程整體定位——客群定位工程客戶群定位客戶定位——生活工作在下關25-35歲年齡段、追求時尚、有中等收入的年青一族首次置業(yè)客群為主；本地投資型買家、外地移民為輔。核心客戶：本地年青風氣一族，外來白領青年，用于剛性自住，暫住考慮遠期投資特征：25-35歲追求時尚，向往新事物，標新立異；欲購置住宅的中等收入客群。來源：下關全市范圍內(nèi)的年青一族地緣客戶，周邊4S店工作的白領青年。需求：剛性自住需求為主，較低的首付和總價門檻。重要客戶：城市投資型買家及外地移民特征：有一定經(jīng)濟積累的本地人群；長期投資；對大理有一定崇拜情結(jié)的外地移民。來源：下關全市中年中產(chǎn)階層投資型賣家。需求：看重周遙遠期投資收益人群、建立一個立足都市的生活平臺；低總價、長期升值空間。4、工程營銷推廣策略時間2024年12月1月3月進場5.8開盤4月6月11月實景LOFT樣板間開放2月5月7月8月9月10月蓄客期熱銷期持續(xù)銷售形象期6.8加推開盤工程售樓中心開放，城市達人征集爭取11月通過規(guī)劃，12月份到達施工條件開始施工。配合圣誕PARTY話題營銷活動為信號，舉辦以“年青一族生活向往“為主題的新聞發(fā)布會，工程正式入市開始形象宣傳?！澳昵嘁蛔濞晫傩苑栒浇?月售樓中心開放〔建議在市中心沃爾瑪附近設立售樓部〕，配合達人征集系列主題活動強化工程形象。3月初實現(xiàn)±0，樣板間于3月中旬開放，配合達人征集第二季活動“MINI試駕周〞正式開始蓄積誠意客戶。4月到達預售條件，配合LOFT樣板間開放舉辦〞達人生活所向“的現(xiàn)場體驗式活動，正式開始認籌6月8日模擬第一批開盤備注：以上時間節(jié)點均為擬定節(jié)點，需與開展商溝通后最終確定認籌工程符號建立工程實景引爆MINI試駕周活動情人節(jié)PRATY，新聞發(fā)布會工程營銷條件及入市時機——圣誕PARTY，嗨翻全城，新聞發(fā)布會工程正式被引出——工程城市達人征集活動——工程MINI試駕周展示策略：差異化高科全情展現(xiàn)，現(xiàn)場實景展示推售策略：分批造勢分棟分次推售，保證開盤銷售量，次次加推火爆策略總綱強化并擴大工程唯一性：開展一系列以年青一族生活向往為主題的互動展示活動,樹立工程差異化形象提前鎖定客戶，賺夠年青一族眼球和期待，以年青客戶為中心，通過產(chǎn)品現(xiàn)場體驗，高科技營銷硬件配備。讓客戶眼見為識的同時增加認同感。推廣策略：配合重大節(jié)點活動線上形象與小眾活動渠道推廣結(jié)合形象策略：年輕無極限—強化推廣為關鍵舉措——形象展示中心〔契合年青一族氣質(zhì)調(diào)性〕——工程實景展示〔LOFT百變空間具體化展示〕——線上創(chuàng)意廣告視覺攔截、活動營銷穩(wěn)固圈層粉絲——線下渠道滲透，網(wǎng)式掃蕩鋪開宣傳【工程營銷總攻略】年青無極限系列體驗一時間：2012年12月事件：圣誕PARTY，項目新聞發(fā)布會活動目的：項目圈層建立，“自由、主張”的形象符號導入年青無極限系列體驗二時間：2013年2月事件：城市達人征選活動目的：項目符號提升，大范圍活動營銷引起當?shù)啬昵嘁蛔鍏⑴c和關注年青無極限系列體驗三時間：2013年3月事件；MINI試駕周目的：強強聯(lián)手，高端資源整合，MINI車型符合年青一族個性年青無極限系列體驗四時間：2013年4月事件：百變空間實景體驗活動目的：活靈活現(xiàn)的產(chǎn)品展示活動，激發(fā)年青一族購買——系列活動體驗，使工程“年青無極限〞的符號深入人心1、形象策略售樓團隊武裝到牙齒銷售團隊從細微處表達工程氣質(zhì)，打造整體品質(zhì)感。售樓處效勞展示所有銷售人員手持iPad記錄及展示相關資料第一展示——工程營銷中心售樓部包裝一定要夠潮流、夠張揚、夠時尚色彩鮮明，色調(diào)和色系均符合年輕一族審美包裝元素新穎，表達自由而又靈活的時尚空間感2.展示策略第二展示——以“年青無極限〞為主題的工程巡展假期、周慶等重要節(jié)假日時間節(jié)點，在市中心高端商場或主要人流聚集的廣場布站，以工程展示、釋放工程銷售信息、活動信息為目的，積累對口客群。2.展示策略第三展示——二對一效勞體系，高品質(zhì)效勞表達差異物管經(jīng)理保潔保安客服門童接待流程二對一效勞,表達超五星級客戶待遇區(qū)別對待不同到訪客戶首次到訪：二對一效勞體系〔專業(yè)銷售+現(xiàn)場解說〕二次屢次到訪：一對一專門效勞業(yè)內(nèi)人士到訪：設置專人接待業(yè)內(nèi)人士2.展示策略1、通過裝修展示LOFT產(chǎn)品百變空間的獨特性2、通過以年青一族后現(xiàn)代時尚等風格家居配飾對客戶產(chǎn)生視覺沖擊3、通過展現(xiàn)產(chǎn)品工序、材料等突出工程高品質(zhì)和誠信的理念，讓客戶切身體驗平安可靠的工程質(zhì)量第四展示——樣板體驗中心獨特、鮮明的LOFT專屬態(tài)度后現(xiàn)代的家居的LOFT專屬配飾空間隔離的LOFT專屬百變技巧2.展示策略線上：配合重要節(jié)點活動炒作.提升知名度建立年青一族專屬感戶外廣揭發(fā)布〔大理市中心、主干道高炮〕報紙、網(wǎng)站、時尚刊物、航空雜志、電視配合線下:渠道為王，通過短信、DM直郵進行工程價值滲透〔地州最有效傳播方式〕地盤包裝〔售樓部、工地圍墻〕——重大節(jié)點活動線上形象與小眾活動渠道推廣結(jié)合

3.推廣策略

——小步快跑，分批高頻推售第一批推出局部產(chǎn)品作為市場好感度根底，制造稀缺。保證第一次開盤銷售火爆。第二批產(chǎn)品乘熱打鐵，第一批開盤一個月后開盤，價格適當上漲，4.推售策略關鍵節(jié)點回憶：

——要在劇烈的客戶爭奪戰(zhàn)爭中取勝，合力打好四大戰(zhàn)役第一大戰(zhàn)役：圣誕狂歡PARTY啤酒節(jié)，工程新聞發(fā)布會目標：借此節(jié)點，結(jié)合一次高調(diào)活動，迅速成為全城熱議工程目的：工程形象符號建立，以此為開端，建立工程“年輕無極限〞的形象符號。第二大戰(zhàn)役：工程售樓中心開放目標：積累200-300批誠意客戶目的：工程形象符號強化，在全市展開一系列時尚達人征集的圈層體驗活動進行工程蓄水第三大戰(zhàn)役：樣板間開放目標：積累300-500批誠意客戶，通過高標準的產(chǎn)品展示，以及年青一族身份象征的MINI試駕周活動，配合認籌翻開銷售通道目的：工程形象符號兌現(xiàn)，客戶信心增強，促進成交第四大戰(zhàn)役：公開出售目標：開盤熱銷，實現(xiàn)銷售目標附件：柏騰效勞內(nèi)容介紹工程合作方式及取費標準合作方式：工程前期籌劃+工程全案銷售代理工程前期籌劃取費標準20萬元〔效勞結(jié)束時間為工程規(guī)劃方案獲批〕工程全案銷售代理取費標準：工程全部銷售額的2-3%，根據(jù)銷售回款情況計提?！残诮Y(jié)束時間為工程整體銷售完成80-90%〕前期籌劃效勞內(nèi)容〔一〕基地研究1、基地條件根本情況、基地詳勘、周邊配套、專項分析2、