某房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告研討

星河民樂工程

前期籌劃報(bào)告謹(jǐn)獻(xiàn)給敢為天下先的星河地產(chǎn)工程概況梅

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速梅

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路民樂路民

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路金龍路占地面積：87200㎡容積率：3.2覆蓋率：30%總建筑面積：261000㎡住宅面積：210900㎡商業(yè)面積：45000㎡幼兒園建筑面積：2500㎡綜合文化活動(dòng)中心：2000㎡工程運(yùn)營(yíng)目標(biāo)工程綜合價(jià)值最大化——讓星河效益最大化片區(qū)價(jià)值的引領(lǐng)者提升城市的影響力主體：策劃篇附件：市場(chǎng)篇導(dǎo)讀項(xiàng)目定位策劃貳物業(yè)發(fā)展建議叁整體營(yíng)銷策略肆項(xiàng)目整體分析壹策劃篇項(xiàng)目整體分析壹區(qū)位分析一地塊分析二

SWOT分析三應(yīng)對(duì)策略四區(qū)位分析/地理位置一南下福田，北上觀瀾與東莞，西通南山與寶安，東達(dá)龍崗本案本案雄踞大深圳中心——可享四方資源

區(qū)位分析/深圳規(guī)劃一本案深圳2030開展規(guī)劃位于深圳中軸線〔中部開展帶和中部商業(yè)帶〕中部——龍脈地段緊臨城市核心——都心北擴(kuò)第一站區(qū)位分析/龍華新城一本案本案處于龍華新城最南端，正對(duì)梅林關(guān)，昭示性極強(qiáng)——龍華新城的龍頭區(qū)位分析/軌道交通一深圳新客站落戶龍華，將使龍華成為華南地區(qū)重要的交通樞紐地，杭福深、廣深港交匯與此，30分鐘到香港中環(huán)、10分鐘到東莞、40分鐘到廣州。規(guī)劃中地鐵4號(hào)線、11號(hào)線也將在新客站交匯，2024年龍華將與CBD一起成為交通最便捷的區(qū)域。本案距新客站約1.5公里，距離地鐵白石龍站約800米。對(duì)外客運(yùn)樞紐規(guī)劃圖新客站地鐵規(guī)劃本案本案臨近深圳未來最重要的交通樞紐——深圳新客站，同時(shí)多條軌道交通交匯，區(qū)域具有高居住價(jià)值和商業(yè)價(jià)值西臨梅龍路，公共交通興旺〔公交/地鐵〕，暢達(dá)龍華新城，適合設(shè)置商業(yè)街與社區(qū)主入口。南臨金龍路及民樂立交，車流大、噪音大，為本案“動(dòng)性〞最強(qiáng)局部，對(duì)住宅價(jià)值有很大的負(fù)面影響?！p龍戲珠東臨民治路和梅觀高速，直通南北深圳?！裁裰温穼⑼貙捴?0m，通行力將大為改善〕北近民樂路，是本案西通地鐵4號(hào)線的重要通道。區(qū)位分析/道路交通一梅

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路金龍路車行交通四通八達(dá)，有極高的居住價(jià)值，西側(cè)商業(yè)價(jià)值高，如何充分挖掘南端的價(jià)值是工程的難點(diǎn)民樂立交改造方案區(qū)位分析/交通劣勢(shì)一從當(dāng)前及改造公示的民樂立交看，從梅林關(guān)到達(dá)本案的不夠順暢。沿梅龍路從龍華新城到達(dá)本案，須拐至民樂路和民治路。從規(guī)劃圖看，本案離地鐵站有一定距離，不宜步行。區(qū)位分析/商業(yè)氛圍一龍華中心商圈萬(wàn)眾城商圈民治商圈新客站商圈本案本案位于龍華新城南部邊緣〔關(guān)口位置〕，有大規(guī)模商業(yè)需求，但缺乏適宜的商業(yè)配套支撐。方案一：做小型區(qū)域購(gòu)物中心（2萬(wàn)㎡以內(nèi)），主要服務(wù)附近社區(qū)。方案二：依靠便捷的道路交通，做大型的跨區(qū)域購(gòu)物中心。商業(yè)地塊分析/周邊環(huán)境——西側(cè)二梅

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路金龍路

西向緊鄰梅龍路,設(shè)有公交車站,工程中段有人行天橋連接道路兩側(cè)。路對(duì)面往西依次是惠鑫公寓、鑫海公寓、書香門第、白石龍村等建筑群及規(guī)劃中的地鐵和火車站。西向有書香門第三期和萬(wàn)科地塊兩個(gè)工程，目前正三通一平。西向可以遠(yuǎn)觀大腦殼山等山景。西向臨梅龍路，沿街面開闊，規(guī)劃中公共交通興旺，人流較大，目前居住環(huán)境較差，但隨著龍華新城建設(shè)的推進(jìn)，環(huán)境將逐漸提升地塊分析/周邊環(huán)境——南側(cè)二梅

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南臨民樂立交，梅觀高速、民治路、梅龍路、金龍路、梅坂路等都在此交匯，車流大、噪音大，且容易塞車。南向路對(duì)面是民樂村，并遠(yuǎn)觀梅林關(guān)和星河丹堤。南向車流大、噪音大，嚴(yán)重影響南端的居住價(jià)值，如何躲避南向劣勢(shì)，是工程價(jià)值最大化的根本點(diǎn)地塊分析/周邊環(huán)境——東側(cè)二梅

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路金龍路

東側(cè)是本地塊目前唯一的出入口，東南角是龍華的標(biāo)志“黃龍飛天〞，如風(fēng)水中“左青龍〞護(hù)佑本案。東側(cè)是民治路和梅觀高速，并在東南角相交，本案與民治路之間有條舊宅，隔離了道路噪音，但影響本案的視野景觀。民治路和梅觀高速之間是正建設(shè)中的華龍物流園，將影響居住環(huán)境。東向整體視野景觀較差，影響居住環(huán)境，建議將東側(cè)舊宅用地納入本案統(tǒng)一改造地塊分析/周邊環(huán)境——北側(cè)二梅

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路金龍路

北側(cè)與民樂路隔著一條舊建筑，影響視野景觀和通達(dá)性，建議納入統(tǒng)一改造。民樂路西與石龍路〔施工中〕相連，可達(dá)規(guī)劃中的地鐵站，東與民治路相通，通達(dá)性高。民治路北是知名的連鎖酒店——維也納酒店。為目前龍華新城唯一的四星級(jí)品牌酒店，對(duì)改善區(qū)域形象、完善配套有重要作用。北向近景較差，影響居住環(huán)境，建議將舊宅用地納入本案統(tǒng)一改造，進(jìn)而提升本地塊的通達(dá)性地塊分析/地塊狀況二工地四周干凈整潔，形象較好。地塊上目前是些拆遷中的別墅樓，并有局部成年大樹，建議保存，充分利用現(xiàn)有景觀。地塊整體平整，工程容易開展。地塊分析/地塊指標(biāo)二梅

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路金龍路占地面積：87200㎡容積率：3.2覆蓋率：30%總建筑面積：261000㎡住宅面積：210900㎡商業(yè)面積：45000㎡幼兒園建筑面積：2500㎡綜合文化活動(dòng)中心:2000㎡容積率3.2，制約工程開發(fā)低層住宅的品質(zhì)與整體價(jià)值，如何“突破容積率〞限制是工程價(jià)值最大化重點(diǎn)。商業(yè)面積45000㎡，占總面積的17%，相對(duì)本案住宅體量及位置，面積有些偏大，如何提升商業(yè)整體效益是本案的難點(diǎn)之一。地塊南北狹長(zhǎng)，東西窄，對(duì)大型住宅區(qū)的建筑布局有一定抗性。493m100m512m190mSWOT分析三優(yōu)勢(shì)S區(qū)位優(yōu)越，深圳的地理中心、龍華新城的龍頭、中部開展軸/龍脈的中部、都市核心北擴(kuò)第一站。交通便捷,四向鄰近交通干道，工程整體通達(dá)性高。地塊平坦,有利于規(guī)劃設(shè)計(jì)及工程施工。臨街面長(zhǎng)，有利于布置商業(yè)等公共物業(yè)。劣勢(shì)W3.2的容積率制約工程的檔次和品質(zhì)。從梅觀高速北行到達(dá)本案不夠順暢。四周干道多，噪音大，影響居住環(huán)境。北向和東向有狹長(zhǎng)的舊建筑，影響整體環(huán)境。物流園的建設(shè)、使用將影響本案的居住環(huán)境

威脅T

區(qū)域內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)威脅。未來不確定機(jī)遇O以新客站、地鐵等交通建設(shè)為動(dòng)力，CLD建設(shè)為契機(jī)，一個(gè)影響全國(guó)的龍華新城正在形成。關(guān)內(nèi)土地稀缺，將導(dǎo)致大批置業(yè)者流向關(guān)外。本案為舊改工程，戶型不受“90/70政策〞影響，可以差異化設(shè)計(jì)戶型。SWOT分析/結(jié)論三地段大深圳中央前是CBD，后為CLD交通深圳交通樞紐高速+快速項(xiàng)目核心價(jià)值SWOT分析/結(jié)論三容積率3.2VS高品質(zhì)立交VS住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值兩大主要矛盾應(yīng)對(duì)策略/乾坤大挪移四部分商業(yè)部分住宅酒店酒店公寓商務(wù)公寓整體價(jià)值最大化梅

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路金龍路

南端，昭示性強(qiáng)，噪音大設(shè)置高價(jià)值的商用物業(yè)酒店、酒店公寓、商務(wù)公寓、商業(yè)北部，設(shè)置低密度的高檔住宅市場(chǎng)調(diào)研得出，本案集中商業(yè)最正確體量1-2萬(wàn)㎡〔消費(fèi)支撐與主力店的需求〕，龍華的酒店、酒店公寓、商務(wù)公寓有很好的開展前景項(xiàng)目定位策劃貳主題定位一客戶定位二戶型定位三價(jià)格定位四形象定位五主題定位一主題定位思考1主題定位2物業(yè)功能定位3整體價(jià)值鏈4主題定位思考/都市綜合體1都市綜合體，指在國(guó)際大都市中，通過科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，將居住、辦公、商業(yè)、購(gòu)物、文化娛樂、社交等功能物業(yè)合理組合，形成互為價(jià)值鏈的高度集約的建筑群體。都市綜合體已經(jīng)風(fēng)行世界各大都市，如紐約洛克菲勒中心、新加坡新達(dá)城等。世界首座都市綜合體——紐約洛克菲勒中心位置：美國(guó)紐約最繁華的曼哈頓區(qū)中部占地：45000㎡布局：建筑主體是美國(guó)無線公司大廈（70F/樓高259M）+時(shí)代生活大廈（36F）+國(guó)際大廈（41F）+車庫(kù)（6F）形象：世界金融中心/世界文化中心企業(yè)：時(shí)代華納、麥克爾·希爾、西蒙·舒斯特、NBC、美聯(lián)社等華潤(rùn)中心：55萬(wàn)㎡

中國(guó)綜合體第一品牌中航城：70萬(wàn)㎡

深圳最大的綜合體南油購(gòu)物中心：25萬(wàn)㎡

南山最大的綜合體主題定位思考/都市綜合體在深圳1卓越世紀(jì)城：35萬(wàn)㎡

CBD最大的綜合體中航格瀾郡：26萬(wàn)㎡，住宅21萬(wàn)㎡

居住類綜合體中國(guó)第一本綜合體專業(yè)書籍都市綜合體，城市價(jià)值的推動(dòng)者主題定位思考/都市綜合體的特征1高可達(dá)性交通網(wǎng)絡(luò)興旺，城市功能相對(duì)集中，如本案交通四通八達(dá)。高相關(guān)性各個(gè)單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系，建筑群體要與周圍整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。高復(fù)合性擁有完整的工作生活配套運(yùn)營(yíng)體系，商務(wù)辦公、酒店、公寓、商業(yè)、文化娛樂等多樣性和復(fù)合性。城市標(biāo)志因優(yōu)越位置、龐大規(guī)模、巨大的社會(huì)影響力，從而成為城市的標(biāo)志性建筑。主題定位思考/星河的資源1商務(wù)資源通過星河世紀(jì)、星河開展中心等商務(wù)樓宇的開發(fā)經(jīng)營(yíng)，為星河積累豐富的商務(wù)樓宇運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。商業(yè)資源星河已有CoCoPark、第3空間、龍崗工程等33萬(wàn)㎡商業(yè)，通過持有經(jīng)營(yíng)，為星河積累了廣泛的商業(yè)資源和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。酒店資源超五星級(jí)的星河麗思·卡爾頓酒店開發(fā)與運(yùn)營(yíng)，將為星河積累豐富的頂級(jí)酒店經(jīng)驗(yàn)。住宅資源歷經(jīng)十多年的住宅開發(fā)，從星河明居、星河雅居、星河華居、星河丹堤等星河系列工程，星河積累豐富的住宅開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)。星河擁有完整的房地產(chǎn)開發(fā)鏈，具備開發(fā)運(yùn)營(yíng)綜合體的強(qiáng)大資源主題定位思考1本案多種功能物業(yè)復(fù)合酒店+酒店公寓+商務(wù)公寓+商業(yè)+住宅星河完整的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)鏈都市綜合體開發(fā)體系本案整體價(jià)值最大化提煉創(chuàng)新主題定位主題定位2LivingComplex全生活綜合體主題定位/闡釋2living,指“新鮮、情景化、國(guó)際化、一站式〞的全生活理念。“全生活綜合體〞，突出本案是以生活為主，兼具酒店、商務(wù)、購(gòu)物、娛樂等功能的綜合體，有別于以商務(wù)為主的都市綜合體。龍華新城是個(gè)以居住為主的新城區(qū)〔CLD〕，綜合配套不全是片區(qū)的主要缺陷，“全生活綜合體〞那么可以彌補(bǔ)這種缺陷，可以讓更多的高層次客戶生活無憂、事業(yè)無憂?！叭罹C合體〞是都市綜合體的傳承與開展，將都市綜合體推入到新的領(lǐng)域和新的境界。各物業(yè)功能定位/酒店3地塊南端適合開發(fā)高端酒店〔新城龍頭、交通便捷、昭示性強(qiáng)〕市場(chǎng)需求高端商務(wù)酒店龍華為深圳第一工業(yè)大鎮(zhèn)，商務(wù)來往頻繁;龍華新城崛起、交通樞紐形成，商務(wù)功能增強(qiáng).龍華的高端酒店有巨大發(fā)展空間龍華酒店業(yè)普遍經(jīng)營(yíng)良好;龍華當(dāng)前沒有一家營(yíng)業(yè)的五星級(jí)酒店.國(guó)標(biāo)五星級(jí)商務(wù)酒店星河的酒店資源：麗思·卡爾頓酒店大深圳中央，出關(guān)、進(jìn)關(guān)及進(jìn)入龍華新城的要塞，客流輻射面極廣?！耙环虍?dāng)關(guān)，萬(wàn)夫莫開〞，“深圳最具輻射力的五星級(jí)酒店〞。將南端從低價(jià)值的住宅地段轉(zhuǎn)化為高價(jià)值的酒店，使酒店成為龍華新城的龍頭與建筑標(biāo)志，進(jìn)而提升整個(gè)工程的檔次與形象。建議聘麗思·卡爾頓管理酒店或?qū)⒈揪频曜鳛樾呛欲愃肌た栴D的龍華分店。假設(shè)作資本運(yùn)用，可長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)，假設(shè)短期回收資金，可按“產(chǎn)權(quán)式酒店〞運(yùn)作。各物業(yè)功能定位/酒店公寓、商務(wù)公寓3酒店公寓定位——五星級(jí)酒店公寓隨著龍華新城的崛起，青年白領(lǐng)或商務(wù)人士需要高品味、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)公寓，

本案不但可以滿足市場(chǎng)需求，而且將填補(bǔ)片區(qū)市場(chǎng)空白。在南端靠梅龍路一側(cè)設(shè)置酒店公寓，與酒店聯(lián)體，統(tǒng)一管理，打造五星級(jí)的酒店公寓，從而將普通住宅轉(zhuǎn)化為高價(jià)值的酒店公寓。

商務(wù)公寓定位——五星級(jí)商務(wù)公寓龍華為深圳第一工業(yè)大鎮(zhèn)，再加交通樞紐的形成，商務(wù)往來日趨頻繁，需要國(guó)際化的辦公室，本案不但可以滿足市場(chǎng)需求，而且將填補(bǔ)片區(qū)市場(chǎng)空白。南端靠梅觀高速一側(cè)交通便捷，昭示性強(qiáng)，建議設(shè)置商務(wù)公寓，不但可抵抗噪音，而且能提升地塊價(jià)值。商務(wù)公寓與酒店聯(lián)體，統(tǒng)一管理，相互促進(jìn)，共同打造五星級(jí)的商務(wù)聯(lián)合體。各物業(yè)功能定位/商業(yè)3項(xiàng)目主題Living綜合體片區(qū)缺乏完善的現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施引領(lǐng)龍華商業(yè)新方向Living街區(qū)以本案及周邊社區(qū)為主力消費(fèi)群，以生活需求為中心，商業(yè)街區(qū)化、國(guó)際化、趣味化、休閑化，表達(dá)“一站式〞消費(fèi)，形成“全生活街區(qū)〞。業(yè)態(tài)布置以主力店為龍頭〔如沃爾碼、家樂福等〕，以酒吧、咖啡、餐飲、創(chuàng)意精品店為補(bǔ)充，形成多層次、全方位的消費(fèi)中心?！埲A新城的商業(yè)龍頭考慮到本案當(dāng)前商業(yè)氣氛淡薄，假設(shè)出售那么不能讓商鋪價(jià)值最大化，建議星河持有自營(yíng)，且有利于企業(yè)的資本運(yùn)作。各物業(yè)功能定位/住宅3南區(qū)——五星級(jí)的商務(wù)聯(lián)合體，拔高了工程檔次，工程價(jià)值龍頭北區(qū)：局部住宅→公寓；低密度高層住宅區(qū)，工程價(jià)值主體龍華新城·唯一純高層豪宅區(qū)不受“90/70〞限制，片區(qū)價(jià)值引領(lǐng)者，星河品牌的新高度星河丹堤、圣莫麗斯等高端工程的熱銷，高端客戶已認(rèn)可龍華鑒于市場(chǎng)中盛行高容積率中采用“上下配〞的偽豪宅，產(chǎn)生“監(jiān)視性居住〞，嚴(yán)重影響聯(lián)排別墅的舒適度，象容積率2.8的中央悅城等工程出現(xiàn)“慢銷〞現(xiàn)象，因此建議本案不設(shè)置聯(lián)排別墅整體價(jià)值鏈4五星級(jí)酒店商務(wù)公寓高檔住宅酒店公寓商業(yè)商務(wù)住客提升品質(zhì)提升品質(zhì)功能互補(bǔ)提供Office提供住所互布居住功能消費(fèi)人流消費(fèi)人流完善配套完善配套提升品質(zhì)促進(jìn)消費(fèi)Living綜合體各物業(yè)互補(bǔ)、互動(dòng)，形成一個(gè)持續(xù)升值的價(jià)值鏈與高端精英圈客戶定位二住宅客戶定位1酒店客戶定位2酒店公寓客戶定位3商務(wù)公寓客戶定位4商業(yè)客戶定位5新城萌芽2024202420242024-2024龍華新城初步開展階段產(chǎn)品中大戶型居多，本地客戶為主小戶型增加，關(guān)內(nèi)白領(lǐng)置業(yè)增加大戶型需求增加，關(guān)內(nèi)客戶為主關(guān)注價(jià)格政策限制，小戶為主，但大戶需求增加，關(guān)內(nèi)客戶為主大戶需求增加，進(jìn)入“無關(guān)”2008200920102008-2010龍華新城高速發(fā)展階段大戶需求增加，關(guān)內(nèi)客戶為主關(guān)內(nèi)關(guān)外意識(shí)淡薄關(guān)注價(jià)值2000以前2001-2024新城起步純本地市場(chǎng)本地為主

星河丹堤、圣莫麗斯等豪宅工程的熱銷，證明高端客戶已認(rèn)可龍華龍華新城正進(jìn)入大開展階段，越來越多的高端客戶和中高端客戶將愿意生活在龍華住宅客戶定位/客戶分析1住宅客戶定位1第一層次客戶群體關(guān)內(nèi)新興企業(yè)主和大型企業(yè)高級(jí)管理人員客戶區(qū)域福田、羅湖、南山等關(guān)注點(diǎn)樓盤品質(zhì)、交通、配套、生活理念客戶職業(yè)國(guó)際貿(mào)易、科技術(shù)行業(yè)、金融、高端效勞業(yè)等客戶特征年齡在30-40歲，擁有文化、追求品味、有一定成就、富有責(zé)任感、有敏銳眼光、喜歡快樂生活方式、愛創(chuàng)新、享受國(guó)際化第二層次客戶群體龍華、坂田、觀瀾等關(guān)外的私營(yíng)老板、公務(wù)員、高管、高級(jí)技術(shù)人員、富裕的原住民等關(guān)注點(diǎn)樓盤位置、環(huán)境、管理、社區(qū)客戶特征多數(shù)有物業(yè)，但對(duì)目前“居住”感到不滿，喜歡社區(qū)物業(yè)、環(huán)境及管理。良好的知識(shí)、技術(shù)能力，掌舵一方，有充分的國(guó)際化視野，喜歡輕松享受生活，但“居住”環(huán)境有待提升第三層次客戶群體：香港、外地等在深有業(yè)務(wù)的投資客/自用客客戶描述：看中區(qū)域未來巨大的增值前景，重視項(xiàng)目品質(zhì)酒店客戶定位/住客2目前龍華還沒有五星級(jí)酒店，隨著龍華新城的崛起，因便捷交通而催生繁忙的商務(wù)人流，對(duì)酒店的需求將日趨旺盛。新客站、穗莞深、地鐵4號(hào)線等軌道交通帶來的活動(dòng)于珠三角的中外商務(wù)精英。梅觀高速、南坪快速、梅龍路等便利的交通和周邊企業(yè)〔物流、科技、貿(mào)易等〕帶來的高端商務(wù)人士。龍華新城高端住戶招待貴賓或設(shè)大型宴會(huì)等。酒店公寓客戶定位/購(gòu)買者3福田、龍華等附近區(qū)域的有多套住房、資金豐裕群體，主要是投資。福田、龍華等附近區(qū)域的企業(yè)白領(lǐng)、金領(lǐng)人士，主要為自住。商務(wù)公寓客戶定位/購(gòu)買者4本案作為龍華的首座商務(wù)公寓，主要為龍華新城的住戶及周邊企業(yè)提供高品味的辦公場(chǎng)所。龍華、坂田、關(guān)瀾等附近設(shè)有廠區(qū)或有經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)主〔貿(mào)易、物流、制造、科技等行業(yè)〕，主要購(gòu)置目的為自用辦公。居住在龍華新城的企業(yè)主，就近購(gòu)置企業(yè)辦公室。福田、龍華等附近區(qū)域的有多套住房、資金豐裕群體，主要目的是投資。商業(yè)客戶定位/消費(fèi)者5核心消費(fèi)群：CLD的居住人群〔在二線拓展區(qū)置業(yè)的關(guān)內(nèi)白領(lǐng)、附近區(qū)域企業(yè)管理者、富足的原住民〕次要消費(fèi)圈：龍華其它區(qū)域客戶〔老城區(qū)〕輻射消費(fèi)圈：坂田、福田、觀瀾、東莞等隨機(jī)消費(fèi)圈：新客站、地鐵等帶來港澳及全國(guó)的外來游客新龍華商圈的崛起交通樞紐的形成CBD配套生活區(qū)CLD近關(guān)口區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)戶型定位三住宅戶型定位1公寓戶型定位2酒店戶型定位3鋪位面積定位4市場(chǎng)需求工程定位戶型定位低密度高層豪宅片區(qū)需求戶型有走大、趨高檔態(tài)勢(shì)競(jìng)品定位片區(qū)將呈〞90/70〞局面，大戶型將呈稀缺品住宅戶型定位/基本思考1工程借鑒區(qū)域內(nèi)及其它區(qū)域可參考工程住宅戶型定位/戶型參考1中信紅樹灣戶型

面積區(qū)間

套數(shù)比例

三房

167-194㎡24%四房202-271㎡70%復(fù)式197-531㎡6%金地梅隴鎮(zhèn)戶型

面積區(qū)間

套數(shù)比例

二房74-79㎡15%三房95-115㎡67%四房130-143㎡18%城投七里香榭戶型

面積區(qū)間

套數(shù)比例

二房

73-91㎡34%三房97-111㎡52%四房130-140㎡14%金域藍(lán)灣戶型

面積區(qū)間

套數(shù)比例

小三房112-133㎡59%大三房158-168㎡39%復(fù)式218-252㎡2%龍華戶型有走大趨勢(shì)；關(guān)內(nèi)高層豪宅以三房、四房為主力戶型戶型面積區(qū)間套數(shù)比例面積比例套數(shù)精致三房95-110㎡10%20%7%144舒適三房120-130㎡10%8%144品位四房131-144㎡55%78%50%794闊綽四房160-200㎡23%24%332空中大院280-350㎡2%11%28合計(jì)100%100%1442住宅戶型定位1公寓戶型定位/戶型參考2金中環(huán)酒店公寓戶型

面積區(qū)間

套數(shù)比例

單房

29㎡40%一房46-63㎡51%二房82-114㎡9%金中環(huán)商務(wù)公寓戶型

面積區(qū)間

套數(shù)比例

一房

45-53㎡55%二房75-94㎡21%三房123-156㎡24%金茂禮都（酒店公寓）戶型

面積區(qū)間套數(shù)比例

單房

23-37㎡63.5%一房40-48㎡33.3%兩房60-62㎡3.2%主力戶型為小面積的單房、一房、二房，三者占比達(dá)80%以上鼎誠(chéng)國(guó)際（商務(wù)公寓）戶型

面積區(qū)間

套數(shù)比例

Studio

66-89㎡50%Loft90-109㎡15%Ofice110-129㎡9%復(fù)式130-325㎡16%戶型面積區(qū)間套數(shù)比例面積套數(shù)單間25-40㎡15%9%124一房41-50㎡65%64%536二房60-70㎡20%27%165合計(jì)100%100%825公寓戶型定位2注：商務(wù)公寓戶型可自由拼合，層高挑高至4.9m，不設(shè)天然氣管道，便于辦公；酒店公寓設(shè)置天然氣管道，精裝出售，方便快捷生活。酒店戶型定位/酒店規(guī)模3深圳部分星級(jí)酒店的規(guī)模酒店區(qū)域酒店名稱星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建筑面積（㎡）套數(shù)關(guān)內(nèi)酒店五洲賓館★★★★★53000334威尼斯酒店★★★★★58000376景軒酒店★★★★★15000221丹楓白露★★★★★62864294丹楓白露酒店公寓★★★★★27000294陽(yáng)光酒店★★★★★/307東方銀座★★★★★44000600寶安酒店恒豐海悅酒店★★★★★65000266龍崗酒店麗灣酒店標(biāo)準(zhǔn)★★★★★33000308五星級(jí)酒店規(guī)模普遍在3～6萬(wàn)平米左右，客房數(shù)200～300間左右。參考市場(chǎng)數(shù)據(jù)，考慮本工程的位置因素，建議本工程酒店規(guī)模約為2.5-3萬(wàn)平米，客房數(shù)約為200-250間。酒店戶型定位/酒店面積分配3項(xiàng)目客房總面積酒店總面積客房面積比例客房套數(shù)丹楓白露190816286430%294東方銀座2700044298.561%600麗灣酒店150003300045%308君逸酒店150003700041%376圣德堡酒店90003500026%200

客房總面積普遍占酒店總建筑面積的30％～45％，即客房面積與配套設(shè)施面積比為2：3，根據(jù)前述本酒店規(guī)模為2.5-3萬(wàn)㎡，客房總面積約為1-1.2萬(wàn)㎡，配套設(shè)施面積約為1.5-1.8萬(wàn)平米。酒店戶型定位/戶型參考3酒店主力戶型配套設(shè)施丹楓白露高級(jí)套房（54m2）迷你吧、健身中心、商務(wù)廊、圖書室，24小時(shí)貼身管家服務(wù)商務(wù)套房（69m2）開放式商務(wù)套房（69m2）東方銀座標(biāo)房（40—60m2）全套家用電器、家具套房（60m2）麗灣酒店單標(biāo)（40-46m2）商務(wù)中心、咖啡廳、中西餐廳、KTV、夜總會(huì)、會(huì)議廳雙標(biāo)（60m2）套房（84m2）景軒酒店標(biāo)準(zhǔn)單人房（23m2）維也納夜總會(huì)、VIP私人貴賓房、健身中心、游泳池、桑拿、美容美發(fā)高級(jí)雙人房（32m2）豪華雙人房（36/40m2）豪華套房（56m2）單標(biāo)面積主要集中在25～45㎡，雙標(biāo)面積集中在35～60㎡，套房面積在55～70㎡酒店戶型定位/戶型定位3類型客房面積套數(shù)客房總面積面積比例配套設(shè)施單標(biāo)30㎡1203600㎡31%大堂、餐廳、KTV夜總會(huì)、桑拿、商務(wù)中心、會(huì)議室等雙標(biāo)45㎡502250㎡19%套房60㎡301800㎡15%總統(tǒng)套房200㎡204000㎡34%合計(jì)

22011650㎡100%15350㎡酒店總面積

27000㎡將酒店的客房總面積控制在1-1.2萬(wàn)㎡，那么酒店客房總數(shù)約為220間，客房面積11650㎡，酒店配套設(shè)施的面積約為15350㎡，得出酒店的總建筑面積約為27000㎡鋪位面積定位4面積街鋪根據(jù)我司租售經(jīng)驗(yàn)，商鋪進(jìn)深在8-10米，面寬在4-6米時(shí)比較受商家青睞，也就是面積為30-50平方米左右為佳。商場(chǎng)內(nèi)部獨(dú)立店鋪考慮到商業(yè)定位于高品味街區(qū)，商戶對(duì)鋪位空間要求較高，同時(shí)便于出租，內(nèi)鋪面積以15-30平方米為佳。層高街鋪為更有利于商家的自主性，充分提高商鋪的價(jià)值，建議街鋪層高設(shè)為6-8m，可讓商戶裝修出2層。商場(chǎng)為提升商場(chǎng)舒適度并符合商家需求，層高建議設(shè)為5.5-8m。價(jià)格定位四住宅價(jià)格定位2公寓價(jià)格定位3價(jià)格定位思路1區(qū)域內(nèi)典型工程區(qū)域房?jī)r(jià)開展趨勢(shì)工程價(jià)值本案價(jià)格其它區(qū)域參考工程價(jià)格定位思考1住宅價(jià)格定位/市場(chǎng)比較測(cè)算2類型本案梅隴鎮(zhèn)七里香紅樹灣御景東方金域藍(lán)灣香蜜湖1號(hào)星河丹堤均價(jià)——1000088002400016000240002600020000位置1311111716171715配套12991011101310交通11991010111011設(shè)計(jì)1719151817191918戶型1614151818191919景觀1813132121232222物管1312111312131312合計(jì)1008783107105112113107修正——87007304256801680026880293802140權(quán)重——15141213141418加權(quán)均價(jià)193221305102330822184376341133852注：金地·梅隴鎮(zhèn)和星河丹堤價(jià)格為根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)價(jià)住宅價(jià)格定位120000-23000元/㎡前表參考工程主要為關(guān)內(nèi)的高層豪宅，價(jià)格有一定偏高，但未來2年里，龍華房?jī)r(jià)有較大漲幅，因此可抵消工程開盤前的價(jià)格漲幅?？紤]到本案為“全生活綜合體〞，各物業(yè)間存在“價(jià)值相互提升〞，比一般項(xiàng)目售價(jià)高出10-20%，預(yù)計(jì)本案住宅2024年初的開盤價(jià)為：公寓價(jià)格定位/市場(chǎng)比較測(cè)算2類型本案金中環(huán)金地名津鼎誠(chéng)國(guó)際華強(qiáng)廣場(chǎng)新亞洲萬(wàn)軒國(guó)際華爾登府邸均價(jià)——21000180001900018500175001600015000位置1721191820191817配套1315101515151211交通1518131417161514設(shè)計(jì)1214111312111212戶型1817161917171917景觀57744366物管2021181817171820合計(jì)100113941011029810097修正——23730169201919018870171501600014550權(quán)重——14151510131518加權(quán)均價(jià)17875332225382879188722302400261918000-20000元/㎡前表參考工程主要為關(guān)內(nèi)的高檔酒點(diǎn)公寓和商務(wù)公寓，價(jià)格有一定偏高，但未來近2年里，龍華房?jī)r(jià)有較大漲幅，因此可抵消工程開盤前的價(jià)格漲幅。考慮到本案為“全生活綜合體〞，各物業(yè)間存在“價(jià)值相互提升〞，比一般項(xiàng)目售價(jià)高出10-20%，預(yù)計(jì)本案公寓2024年初售價(jià)為：公寓價(jià)格定位2形象定位五各物業(yè)形象定位2案名建議3整體形象定位1工程主題定位與競(jìng)品差異化本案形象目標(biāo)客群定位在市場(chǎng)中鶴立雞群整體形象定位/基本思考1中國(guó)首座Living綜合體整體形象定位1傳達(dá)工程新穎主題，突出工程在全國(guó)的領(lǐng)先地位，簡(jiǎn)練大氣。各物業(yè)形象定位/住宅2各物業(yè)形象定位/酒店2大深圳中央·首家五星級(jí)酒店大深圳中央·獨(dú)尊高層大家“大家”與星河丹堤的“官邸”呼應(yīng)各物業(yè)形象定位/酒店公寓2大深圳中央·首席SOLO大深圳中央·首席SOHO各物業(yè)形象定位/商務(wù)公寓2各物業(yè)形象定位/商業(yè)2大深圳中央·Living街區(qū)案名建議3星河龍盤備選1：星河中央工程位于大深圳中央,預(yù)示工程的領(lǐng)袖地位，簡(jiǎn)練、大氣、高貴傳承星河品牌，緊扣地情，適合Living綜合體，新穎、高貴、大氣備選2：星河城適合綜合體與品牌開發(fā)商〔如萬(wàn)科城、振業(yè)城等〕，簡(jiǎn)練、大氣物業(yè)發(fā)展建議叁規(guī)劃設(shè)計(jì)建議一物業(yè)重點(diǎn)建議二規(guī)劃設(shè)計(jì)建議一整體規(guī)劃1交通規(guī)劃2景觀規(guī)劃

3規(guī)劃設(shè)計(jì)思考關(guān)口要塞，交通便捷,昭示性強(qiáng)；立交及四面臨路，噪音問題明顯,不利于居??；容積率高；單面靠街，大面積商業(yè)難于分布；地塊狹長(zhǎng)，商業(yè)氣氛較分散。住宅缺乏高端住宅所需的純粹性；商業(yè)缺乏氛圍及集中性規(guī)劃難點(diǎn)地塊一分為二，分住宅區(qū)/商業(yè)區(qū)，保證商業(yè)集中及住宅純粹；商業(yè)集中，昭示性強(qiáng)；商業(yè)集中布置降低了住宅的容積率，為高端住宅的打造創(chuàng)造前提條件；板樓設(shè)計(jì)保證朝向需求，采光通風(fēng)更好;創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)提升檔次及產(chǎn)品附加值。難點(diǎn)轉(zhuǎn)化商業(yè)價(jià)值提升住宅價(jià)值提升整體規(guī)劃1整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原那么:——打造工程現(xiàn)代化、國(guó)際化的氣質(zhì)內(nèi)涵——以人為本原那么——?jiǎng)?chuàng)新及本錢效益原那么——地塊價(jià)值最大化原那么——市場(chǎng)導(dǎo)向原那么——以公共交通為導(dǎo)向〔TOD〕——功能布局合理性原那么——躲避工程開發(fā)負(fù)面因素影響原那么——生態(tài)節(jié)能原那么設(shè)計(jì)目標(biāo)：創(chuàng)造一個(gè)集超前的、科學(xué)的、功能完備的、節(jié)能、環(huán)保的、品味的、富有人性化于一體的高效復(fù)合型“全生活綜合體〞。建筑布局保證景觀視線的通透性；風(fēng)向考慮、林蔭利用、高層布置情況；工程整體空間的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，表達(dá)整體感；在建筑空間布局上居住建筑主要朝向?yàn)槟媳背驗(yàn)橹?，?yīng)盡量做到南北通透，視野開闊，同時(shí)沿風(fēng)向的層高是逐步上升；建筑空間的布局應(yīng)與園林景觀相結(jié)合，二者相互照應(yīng)，相得益彰；建筑空間的布局應(yīng)表現(xiàn)出社區(qū)聚居形態(tài)及文化內(nèi)涵，為社區(qū)居民提供生活、休閑、娛樂和交際的場(chǎng)所。建筑布局原那么：不同產(chǎn)品的空間布局的獨(dú)立性與工程整體空間布局的包容性，使每一類產(chǎn)品針對(duì)不同客戶的需求其空間布局方式而有所不同：商業(yè)、商務(wù)建筑：商業(yè)及商務(wù)建筑都屬于形象展示非常好的建筑，建議布置于與城市空間銜接處，做好工程的形象面。小高層住宅：形成良好街區(qū)生活氣氛為重點(diǎn)，將街道、出入口與建筑結(jié)合起來；重點(diǎn)考慮室外景觀與室內(nèi)空間的融合與滲透；表達(dá)小區(qū)的空間布局上的層次感，作為小區(qū)的主要產(chǎn)品之一在空間起過度作用，同時(shí)阻擋噪音及外圍的環(huán)境干擾。高層住宅：突出工程的標(biāo)志性，高層點(diǎn)面結(jié)合結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，面對(duì)景觀但不遮擋景觀，提升小區(qū)產(chǎn)品的檔次及形象。本工程建筑布局思路：綜合文化服務(wù)中心幼兒園商業(yè)商業(yè)整體規(guī)劃平面圖靜區(qū)：住宅集中區(qū)25－28層高層單位，品味四房為主22層高層樓王單位，闊綽四房+空中大院12層（11＋1）小高層單位，三房為主動(dòng)區(qū)：公建集中區(qū)五星級(jí)酒店公寓商務(wù)公寓酒店式公寓規(guī)劃設(shè)計(jì)說明：地塊三面臨路，噪音等問題較為明顯，為提升地塊價(jià)值，保證地塊的純粹性，整體規(guī)劃設(shè)計(jì)動(dòng)靜分區(qū)。將大局部商業(yè)全部集中在地塊南側(cè)，保證北側(cè)居住環(huán)境的純粹性。動(dòng)區(qū)——商業(yè)集中區(qū)——龍華新城的龍頭。以五星級(jí)酒店做為昭示性建筑，提升酒店式公寓及商務(wù)公寓的價(jià)值。規(guī)劃合理的集中商業(yè)既可做為酒店配套之一，又可以成為輻射工程乃至周邊區(qū)域的龍頭商業(yè)；同時(shí)，商業(yè)的集中布置降低了住宅局部的容積率，有利于住區(qū)環(huán)境的營(yíng)造，保證居住環(huán)境的舒適性。靜區(qū)——住宅集中區(qū)。住宅整體以三房、四房為主，強(qiáng)調(diào)居住的純粹與舒適，三房至四房由馬路沿線向小區(qū)內(nèi)鋪開，可躲避局部噪音影響。住宅相對(duì)較低的容積率可使規(guī)劃更加舒適〔如超寬樓間距、大面采光、南北通透等〕。設(shè)計(jì)樓王產(chǎn)品，樹立產(chǎn)品價(jià)值標(biāo)竿。通過中心景觀的規(guī)劃、特色外立面的打造、創(chuàng)新戶型的設(shè)計(jì)、屋頂?shù)冉ㄖ?xì)部的營(yíng)造，突顯樓王價(jià)值。方案一：集中商業(yè)＋街鋪＋酒店＋公寓〔商務(wù)、酒店式〕＋住宅針對(duì)不同的商業(yè)價(jià)值思考，設(shè)計(jì)兩種根本布局參考方案：以酒店為商業(yè)價(jià)值標(biāo)竿，提升產(chǎn)品價(jià)值，拉升產(chǎn)品品質(zhì)；以集中商業(yè)做為配套，滿足工程及區(qū)域消費(fèi)需求。創(chuàng)新小高層、樓王、板式高層由低到高形成圍合式布局,躲避噪音，天際線優(yōu)美。集中商業(yè)12600㎡酒店27000㎡公寓，38400㎡，825套商業(yè)街5400㎡住宅，172500㎡，1442套總建筑面積：261000㎡住宅面積：210900㎡商業(yè)面積：45000㎡其他（幼兒園等）：2500㎡普通住宅：172500㎡公寓（酒店式、商務(wù)公寓）：38400㎡酒店：27000㎡集中商業(yè)：12600㎡商業(yè)街：5400㎡方案一根本數(shù)據(jù)指標(biāo)：鳥瞰動(dòng)畫商業(yè)交通路線，內(nèi)街可設(shè)置成曲線形最大限度利用室外交通引導(dǎo)人流至商業(yè)內(nèi)部，并且室外交通與周邊商業(yè)、社區(qū)有極好的互動(dòng)。集中商業(yè)與主題商業(yè)街形成一個(gè)入口廣場(chǎng)，便于聚集人氣。集中商業(yè)面積約為12600㎡，設(shè)計(jì)成兩層裙樓。酒店設(shè)置在面向關(guān)口，昭示性最強(qiáng)的位置，面積約為27000㎡。人流量通達(dá)性較佳的西側(cè)及商業(yè)內(nèi)街全部布置街鋪，面積約為5400㎡。方案二：集中商業(yè)＋街鋪＋公寓〔商務(wù)、酒店式〕＋住宅取消酒店設(shè)計(jì)，規(guī)劃大型集中商業(yè)，利用其關(guān)口“要塞”的地理位置優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃成區(qū)域龍頭商業(yè)，提升項(xiàng)目品質(zhì)及價(jià)值；以商業(yè)價(jià)值帶動(dòng)公寓及住宅價(jià)值的提升。大型集中商業(yè)特色公寓產(chǎn)品總建筑面積：261000㎡住宅面積：210900㎡商業(yè)面積：45000㎡其他（幼兒園等）：2500㎡普通住宅：172500㎡公寓（酒店式、商務(wù)公寓）：38400㎡集中商業(yè)：41000㎡商業(yè)街：4000㎡方案二根本數(shù)據(jù)指標(biāo)：交通規(guī)劃2交通組織規(guī)劃原那么以車行道為主交通骨架，步行系統(tǒng)為交通骨架的延續(xù)，組成人車分流的交通系統(tǒng)。車行道主要表現(xiàn)形式為主入口的景觀道路和小區(qū)內(nèi)部的林蔭車道，組成景觀效果非常好的交通系統(tǒng)。停車位以地下及半地下停車為主，配以局部的露天停車，地下停車開口要求盡量靠近小區(qū)入口，保證小車進(jìn)入小區(qū)第一時(shí)間進(jìn)入地下停車，地下室通道要保證小型貨車通行通行，并且有小型卸貨區(qū)。露天停車位主要表現(xiàn)為臨時(shí)停車位的形式，主要分布于沿街商鋪、集中商業(yè)和酒店們前分布一行停車位，這樣既不會(huì)影響交通又可以聚集人氣〔車氣就是人氣，但是不能成停車場(chǎng)，成了就會(huì)影響交通〕。景觀道路主要出入口主要車行道次要出入口

次要出入口

次要出入口

酒店出入口露天停車位交通規(guī)劃示意圖景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)：一個(gè)擁有經(jīng)典浪漫情懷的都市園林空間景觀選材原則：用最適用的材料設(shè)計(jì)出最富情趣、生動(dòng)、浪漫的景觀空間；灌木應(yīng)選擇生長(zhǎng)力強(qiáng)，且具理良好的觀花或者觀葉效果；喬木應(yīng)選擇生長(zhǎng)力強(qiáng)，且具有觀花、觀葉或者濃厚花香效果。景觀標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)原則：可以星河國(guó)際企業(yè)文化為基本內(nèi)涵，并且可借星河國(guó)際企業(yè)標(biāo)志為設(shè)計(jì)元素，設(shè)計(jì)出獨(dú)特的景觀標(biāo)識(shí)系統(tǒng)和情境空間。景觀規(guī)劃3喬木為主；景觀時(shí)間3月?！按褐隆惫嗄緸橹鳎痪坝^時(shí)間5到6月。“夏之聲”喬木為主。景觀季節(jié)為8月。“秋之韻”南方的冬天仍屬秋高氣爽時(shí)節(jié)，喬木為主；景觀時(shí)間10到11月?！岸本坝^設(shè)計(jì)意境目標(biāo)：春季：櫻花飄舞夏季：花開遍地〔群花奪目〕秋季：香飄萬(wàn)里冬季：金色滿園〔經(jīng)典浪漫〕——營(yíng)造四季四種風(fēng)景如畫的浪漫空間景觀規(guī)劃功能分析圖

主題街景兒童樂園水主題休閑區(qū)

迷你果嶺園林組團(tuán)綠化組團(tuán)綠化迷你果嶺園林

功能分區(qū)建議：建議如以下圖設(shè)置面積在類似高爾夫的迷你果嶺園林，提升園林的檔次和形象;建議如以下圖設(shè)置以浪漫休閑為主要目的的水主題休閑區(qū)，主要休閑景觀及工程有戲水、游泳、垂釣、瀑布、跌水等;建議如以下圖設(shè)置室外寓教于樂為主要目的的星河兒童樂園。水系外形概念示意圖“流動(dòng)的8”景觀均好性中突出樓王寓意“財(cái)富源源不斷”

水主題休閑區(qū)：植物配置以夏季釋放濃厚香味的植物為主，并配置觀花植物，到達(dá)戲水時(shí)又能在嗅覺上得到享受〔遍地花香〕?！八黝}休閑社區(qū)〞

景觀街以觀葉喬木，觀花灌木為主要植物元素，配以局部雕塑，打造特色人文景觀通道。在小區(qū)主入口處的交通島是一個(gè)以展示以展示星河國(guó)際企業(yè)及本小區(qū)特色的主題景觀。酒店前昭示性景觀是以展示星河國(guó)際企業(yè)及本小區(qū)特色的主題景觀。

景觀位置示意圖“景觀街〞物業(yè)重點(diǎn)建議二戶型創(chuàng)新建議1建筑設(shè)計(jì)建議2園林景觀建議3物業(yè)管理建議4戶型創(chuàng)新建議1戶型創(chuàng)新既是指對(duì)產(chǎn)品的面積或房型的創(chuàng)新，也包含了對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)意理念、定位思想、生活方式的變化和追求。戶型設(shè)計(jì)中應(yīng)用產(chǎn)品創(chuàng)新可以營(yíng)造產(chǎn)品差異化亮點(diǎn)；提升產(chǎn)品附加值;通過可拼合戶型滿足客戶多種需求；滿足客戶新鮮感、舒適度、榮譽(yù)感等多種需求。在政策的限制下，戶型創(chuàng)新與時(shí)俱進(jìn)，主要包括兩個(gè)方面：一、平面上的創(chuàng)新——結(jié)構(gòu)突圍與功能創(chuàng)新；二、空間上的創(chuàng)新——魔術(shù)組合與空間增值創(chuàng)新。在此僅列出幾種思路進(jìn)行規(guī)劃思考：戶型創(chuàng)新之一：“330度奢華全景板式單位〞“傳統(tǒng)270度板式〞VS“330度奢華全景板式〞AB傳統(tǒng)板樓，A/B單位可享受270度景觀創(chuàng)新板樓+觀光電梯，A/B單位南北通透，景觀視角更舒適，可享受“330度全景觀”AB創(chuàng)新亮點(diǎn)：A/B單位視野更寬，采光通風(fēng)更舒適；A/B兩套單位通過觀光電梯連接，角度可扭轉(zhuǎn)，使采光、景觀面更大，也可滿足客戶對(duì)朝向的偏好A/B兩套既可單獨(dú)銷售，又可合并銷售，滿足局部“多代同堂〞客戶需求。〔因每套單位為獨(dú)立單位，戶型設(shè)計(jì)各合理，躲避了拼合產(chǎn)品的不便利性〕。陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)小于12㎡，錯(cuò)層可全部贈(zèng)送異形露臺(tái)面積小于9㎡，贈(zèng)送一半超高附加值“12㎡+12㎡+9/2㎡≈28㎡〞單戶最少贈(zèng)送28㎡ABA/B兩戶弧形設(shè)計(jì)，采光通風(fēng)更好戶內(nèi)花園贈(zèng)送，可隔成獨(dú)立房間工人房工人房工人出行路線主人出行路線空間更私密：其他創(chuàng)新點(diǎn)：贈(zèng)送面積更多、空間舒適、戶型實(shí)用率高等戶型創(chuàng)新之二：“樓王產(chǎn)品〞創(chuàng)新點(diǎn)戶型創(chuàng)新之三：“空中組院〞從居住角度講，高層住宅最大的缺點(diǎn)就是與自然的脫節(jié)、戶外溝通缺乏，而陽(yáng)臺(tái)的合理利用，既可以增加人與自然的溝通與親近，又可以有效提升產(chǎn)品高附加值。未來創(chuàng)新趨勢(shì)——“空中組院〞，單套戶型中滿足設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的工作/生活/主臥休閑陽(yáng)臺(tái)〔進(jìn)深小于2.4m〕、露臺(tái)、入戶花園等多重組合，增加附加值。凸窗應(yīng)用由于二樓無此花園，一樓花園空高有6m，其面積無需計(jì)入建筑面積。三樓該位置設(shè)置露臺(tái)，4樓不設(shè)露臺(tái)，使得3樓露臺(tái)也能到達(dá)6m空高，從而使得三樓露臺(tái)為贈(zèng)送面積頂樓減少主臥面積，設(shè)計(jì)露臺(tái)，在房屋功能不變的情況下，相當(dāng)于贈(zèng)送了局部面積陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送例如：增加贈(zèng)送面積：設(shè)置必要的生活陽(yáng)臺(tái)、觀景陽(yáng)臺(tái)、飄窗、露臺(tái)、入戶花園、挑空空間等產(chǎn)品元素，既可以有效擴(kuò)大客戶的實(shí)得面積，又可以很好地提升產(chǎn)品舒適度和檔次。其他戶型創(chuàng)新設(shè)置1+1親情戶型：1+1戶型，又稱子母戶型或親情戶型，等于將原來的大戶型拆分成相鄰或相對(duì)的兩套單位或?qū)⒃O(shè)置考慮可獨(dú)立使用也可拼合成一套戶型的單位。左右或上下打通：設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)上的可隨意拆分、隨意組合的戶型。頂層空中大院超層高、躍層至高無上的天院生活成為價(jià)值標(biāo)桿樹立價(jià)值標(biāo)桿——頂層空中大院〔樓王中的王冠〕高舒適性全景觀陽(yáng)光室〔最大化利用小區(qū)景觀〕全景觀

陽(yáng)光按摩室現(xiàn)代主義風(fēng)格本工程處于關(guān)口要塞，龍頭寶地，具很強(qiáng)的昭示性。建筑立面應(yīng)表達(dá)未來龍華〔二線拓展區(qū)為主〕的特色：國(guó)際、時(shí)尚、現(xiàn)代……，建議本工程外立面采用現(xiàn)代主義風(fēng)格?，F(xiàn)代主義外立面以現(xiàn)代高科技加工工藝手段及新材料等為根底，造型立體。采用大量鋼材和玻璃材料，線條簡(jiǎn)潔、色彩干凈。整體立面常以簡(jiǎn)單的幾何形體為元素，以不對(duì)稱布局，自由靈活，動(dòng)態(tài)空間。在整體建筑風(fēng)格統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)的根底上，可對(duì)提升工程品質(zhì)的公寓型做特別的個(gè)性化處理，提升產(chǎn)品形象及檔次。建筑設(shè)計(jì)建議2住宅外立面外形俊朗挺拔，簡(jiǎn)約時(shí)尚，富于個(gè)性，超前建筑理念，建立標(biāo)志性特征；顏色跳出傳統(tǒng)的黑白灰，建議選用明亮、跳躍可吸引人注意的色彩。入戶大堂和電梯大堂都是體項(xiàng)工程品質(zhì)的重要節(jié)點(diǎn)住宅入戶大堂和電梯大堂商業(yè)空間設(shè)置原那么：昭示性強(qiáng)，景觀化，休閑化，易聚人流。商業(yè)空間入口標(biāo)雕塑Living街區(qū)花園式街區(qū)接待大廳走廊、電梯廳關(guān)鍵詞：大氣、品質(zhì)化、精細(xì)化酒店行政標(biāo)間：45㎡套房：60㎡行政標(biāo)間：45㎡套房：60㎡豪華套房：60㎡關(guān)鍵詞：舒適、居家氣氛、精細(xì)化室內(nèi)酒吧、大、中、小型會(huì)議室關(guān)鍵詞：國(guó)際化、品質(zhì)化、精細(xì)化現(xiàn)代簡(jiǎn)約、高雅、品位、溫馨的公寓酒店公寓大堂表達(dá)時(shí)尚商務(wù)形象商務(wù)公寓公共空間

現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、商務(wù)、靈活、高效的商務(wù)辦公空間SOHO空間〔商務(wù)公寓〕LOFT空間〔商務(wù)公寓〕中空設(shè)計(jì)，實(shí)用率高；另類藝術(shù)空間、前衛(wèi)時(shí)尚會(huì)所規(guī)劃思路：將會(huì)所與酒店經(jīng)營(yíng)融為一體——五星級(jí)會(huì)所產(chǎn)品環(huán)境、配套環(huán)境按高標(biāo)準(zhǔn)配備。會(huì)所與商業(yè)街結(jié)合令工程的商業(yè)利潤(rùn)提高，并通過商業(yè)激活會(huì)所的經(jīng)營(yíng)。會(huì)所經(jīng)營(yíng)方式：社區(qū)內(nèi)部效勞式+社會(huì)公眾效勞式成立健身俱樂部。中小型規(guī)模，對(duì)外經(jīng)營(yíng)。提供“社區(qū)業(yè)主+社會(huì)客戶〞的雙向效勞，可以解決常規(guī)會(huì)所經(jīng)營(yíng)“大投入、小產(chǎn)出〞對(duì)開發(fā)商的資金壓力。在社區(qū)內(nèi)實(shí)行“泛會(huì)所〞，開發(fā)公共廚房、公共客廳，以業(yè)主“DIY自助〞形式，物業(yè)管理公司配合，降低運(yùn)營(yíng)本錢。會(huì)所建議停車場(chǎng)建議車位數(shù)量，住宅按1：1配置，約1442個(gè)，酒店、商業(yè)、公寓車位按100㎡/個(gè)設(shè)置，約834個(gè)，合計(jì)2276個(gè)車位?？稍?號(hào)、4號(hào)地塊設(shè)置生態(tài)停車場(chǎng)〔如圖〕，充分利用自然通風(fēng)、采光，營(yíng)造宜人環(huán)境。建議在地下車庫(kù)設(shè)置多處人行通道，人性化的出入空間令車主更省時(shí)便捷。新部品建議新技術(shù)應(yīng)用——節(jié)能、健康、環(huán)保太陽(yáng)能技術(shù)中空LOW—E玻璃會(huì)呼吸的窗節(jié)水用具中央新風(fēng)系統(tǒng)同層側(cè)向排水系統(tǒng)采用表達(dá)自然生態(tài)的石材或者暖色系的高級(jí)墻面磚，其底部可雕琢一些簡(jiǎn)單花紋或排列一些簡(jiǎn)單幾何圖案，豐富視覺效果。小高層底部可采用高級(jí)墻面磚，高層底部建議使用石材建筑細(xì)部亮點(diǎn)營(yíng)造——石材的應(yīng)用建筑細(xì)部亮點(diǎn)營(yíng)造——玻璃的應(yīng)用玻璃的色彩選擇顏色較淡的有色玻璃，即不影響采光，又能保證私密性，而且豐富了外立面顏色。高層建筑局部可以采用大面積有色玻璃幕墻以豐富建筑立面，但不可過多使用，影響整體風(fēng)格。融合自由、活潑、創(chuàng)新等等人文元素，表達(dá)一種個(gè)性、自由奔放、時(shí)尚高雅經(jīng)過修飾過后的人工自然。曲線流暢，道路曲折生趣，將自然生態(tài)充分融入生活。運(yùn)用瀑布、植被、集中草坪、亭閣、休閑椅等景觀元素，空間安排大氣?，F(xiàn)代自然主義園林——“取法自然、融入自然、高于自然〞園林景觀建議3環(huán)境設(shè)計(jì)表達(dá)自然的風(fēng)格：--自然的花木是美的，生機(jī)勃勃/綠意盎然--自然的材質(zhì)是美的，質(zhì)樸而高貴--自然的地形是美的，變化與和諧相宜園林風(fēng)格建議自由、活波，融合自然，表達(dá)個(gè)性、時(shí)尚、優(yōu)雅之感園林風(fēng)格建議局部運(yùn)用水景，增加社區(qū)的靈動(dòng)和鮮活“迷你果嶺〞設(shè)置具有高爾夫意味的迷你果嶺綠化，提升園林檔次及形象；迷你果嶺綠化組團(tuán)配置以觀花觀葉植物為主，并以花香為特色植物為輔，到達(dá)既能在運(yùn)動(dòng)、視覺和嗅覺全方位上享受。建議可以星河國(guó)際企業(yè)標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)元素，融入規(guī)劃設(shè)計(jì)，將兒童娛樂器材進(jìn)行包裝，設(shè)計(jì)出獨(dú)特的具有文化內(nèi)涵的娛樂產(chǎn)品。在星河國(guó)際內(nèi)部發(fā)生的有趣故事設(shè)計(jì)出獨(dú)特情境空間。星河兒童樂園植物配置在保證對(duì)兒童不產(chǎn)生過敏的前提下，以生長(zhǎng)力強(qiáng)、茂密、能開花的草本植物和具有觀葉和觀花效果的喬木。“星河兒童樂園〞未來形態(tài)元素的運(yùn)用大膽運(yùn)用各種元素，表達(dá)空間層次的豐富感，擯棄平淡景觀小品建議立體化雕塑表達(dá)社區(qū)的開放和現(xiàn)代，與人相映成趣公共空間建議小區(qū)入口結(jié)合整體風(fēng)格打造，彰顯物業(yè)氣質(zhì)增進(jìn)小區(qū)運(yùn)動(dòng)的功能及趣味性，增加樓宇利用功能。音樂健身卵石小徑休閑一角屋頂音樂花園其他園林細(xì)部建議百年城堡帶來的是國(guó)際先進(jìn)的PPC物業(yè)管理概念，并以國(guó)際頂尖酒店物業(yè)認(rèn)可并推崇的“金鑰匙標(biāo)準(zhǔn)〞，為業(yè)主帶來“無微不至，無所不能〞的美式貼身管家效勞。國(guó)內(nèi)效勞樓盤有：榮尊堡國(guó)際公寓。美國(guó)百年城堡國(guó)際公司擔(dān)任物業(yè)管理/參謀物業(yè)管理建議3物業(yè)管理“四重九級(jí)安防〞◆第一重：小區(qū)周界控制

(1)小區(qū)閉路電視系統(tǒng)，重要出入口、主要道路、區(qū)域設(shè)攝像頭監(jiān)控；◆第二重：小區(qū)保安控制

(2)

24小時(shí)保安巡更；

(3)電子巡更考勤系統(tǒng)；

(4)小區(qū)入口可視對(duì)講；◆第三重：架空層安防控制

(5)架空層上設(shè)紅外線探頭；◆第四重：室內(nèi)防范控制

(6)各個(gè)入口、客廳、住臥室等主要區(qū)域安裝紅外線探頭，覆蓋整個(gè)室內(nèi)外；

(7)預(yù)留報(bào)警電話直通報(bào)警中心；

(8)主臥室及客廳設(shè)置固定緊急按鈕；

(9)預(yù)留無線按鈕，信息直達(dá)保安中心。整體營(yíng)銷策略肆推盤策略一品牌思考二推盤策略一工程體量大，從地塊開發(fā)到全部銷售需要近3年的時(shí)間，為保證工程價(jià)值最大化的實(shí)現(xiàn)，建議工程分期開發(fā)：樹立形象標(biāo)竿保證

高品質(zhì)優(yōu)質(zhì)資源入市，吸引市場(chǎng)高端關(guān)注防止內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)

面積總價(jià)相近的單位分批次推出有效承接市場(chǎng)需求

符合市場(chǎng)需求，形成一定的面積梯度承接及可持續(xù)性開展保證整體價(jià)值實(shí)現(xiàn)

局部?jī)?yōu)質(zhì)資源后批推出，保證價(jià)值的逐步上揚(yáng)躲避市場(chǎng)及政策風(fēng)險(xiǎn)

首批單位試探市場(chǎng)，提高銷售率，樹立良好口碑一期：小高層（3房）＋樓王（提升價(jià)值）三期：酒店公寓+商務(wù)公寓+酒店二期：高層（品味四房）樓王（闊綽四房＋空中大院）分期推盤如以下圖：酒店與商業(yè)都可作企業(yè)永久資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，用于資本運(yùn)作，建議持有；假設(shè)貴司需短期回收資金，那么可作產(chǎn)權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)商鋪銷售。分期推售策略思考點(diǎn)：【二期】：品味4房＋樓王4棟板樓為點(diǎn)板結(jié)合的新型建筑，升級(jí)產(chǎn)品；戶型面積逐步放大，配合營(yíng)銷再攀形象高峰；延續(xù)一期銷售熱度推出創(chuàng)新產(chǎn)品，提高售價(jià)；核心位置、最佳景觀、絕版珍藏的樓王單位保留推出，進(jìn)一步提升形象，保證住宅單位價(jià)值最大化的實(shí)現(xiàn)；大戶型單位為區(qū)域稀缺產(chǎn)品，尊顯稀缺價(jià)值?！疽黄凇浚褐魍?房+部分商業(yè)+樓王暢銷型3房產(chǎn)品入市，保證開市銷售率；創(chuàng)新型體現(xiàn)未來居住價(jià)值產(chǎn)品可提升產(chǎn)品形象；結(jié)合標(biāo)竿產(chǎn)品——樓王，奠定高端產(chǎn)品形象、樹立價(jià)格標(biāo)竿；經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品最大程度吸引市區(qū)客戶，引爆市場(chǎng)?！救凇浚褐魍凭频?公寓產(chǎn)品＋局部商業(yè)工程由靜區(qū)向動(dòng)區(qū)過渡；高檔社區(qū)形象深入人心，公寓局部可實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值;成熟社區(qū)氣氛，催熟酒店、公寓及商業(yè)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值結(jié)合；公寓、商業(yè)形成互動(dòng)，打造多維生活。推售節(jié)奏時(shí)間安排分期推售推售時(shí)間推出產(chǎn)品類型一期2009年3月小高層產(chǎn)品（3房）＋1棟樓王（闊綽4房＋空中大院）二期2009年12月

4棟高層（品味四房）＋珍藏樓王產(chǎn)品三期2010年10月公寓+酒店+部分商業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值￥50億元〔現(xiàn)金〕+〔五星級(jí)酒店+商業(yè)〕長(zhǎng)期收益多賺16億！做綜合體時(shí)銷售額：住宅〔172500×23000〕+公寓〔38400×20000〕≈48億〔按開盤價(jià)保守計(jì)算，未考慮各期升值〕假設(shè)按普通模式〔商業(yè)+住宅〕開發(fā)的銷售額：選二線區(qū)價(jià)格最高的梅隆鎮(zhèn)作參考，其二期售價(jià)約10000元/㎡；未來2年的房?jī)r(jià)漲幅安27%計(jì)〔龍華過去6年的平均漲幅〕，得出工程2024年售價(jià)約為16129元/㎡住宅銷售金額：210900×16129≈34億新城區(qū)的商業(yè)和酒店售價(jià)低，建議先持有經(jīng)營(yíng)，成熟后再出售。星河世紀(jì)品牌思考/從星河的深圳歷程深圳看本案二星河明居星河華居星河錦居

星河雅居星河國(guó)際

CoCoPark星河發(fā)展中心星河丹堤星河龍盤星河“龍脈方案〞廣州項(xiàng)目惠州項(xiàng)目星河開展中心及麗思卡爾頓酒店、龍崗工程、東山珍珠島工程、星河龍盤等工程戰(zhàn)略幅員品牌思考/將推項(xiàng)目與全國(guó)戰(zhàn)略二星河地產(chǎn)·龍舞中國(guó)尾曲毛澤東詩(shī)詞?人民解放軍占領(lǐng)南京?——星河輝煌龍華虎踞龍盤今勝昔，天翻地覆慨而慷。THANKS！預(yù)祝星河民樂工程大獲成功！附件：2024年4月4日市場(chǎng)篇宏觀形勢(shì)分析一住宅市場(chǎng)分析二公寓市場(chǎng)分析三商業(yè)市場(chǎng)分析四酒店市場(chǎng)分析五宏觀形勢(shì)分析一經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1宏觀政策分析2深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析/深圳發(fā)展規(guī)劃1六五期間經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，完成小部分生產(chǎn)功能中國(guó)第一個(gè)綜合性的經(jīng)濟(jì)特區(qū)七五期間經(jīng)濟(jì)性城市八五期間區(qū)域性中心城市，輻射周邊九五期間國(guó)際專業(yè)性城市，生產(chǎn)服務(wù)十五期間城市地位不斷提升全球先鋒城市2030年深圳城市地位將不斷提升4282億元2024年4943億元2005年15%%5684億元2006年15%經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析/深圳GDP發(fā)展?fàn)顩r1深圳GDP穩(wěn)步快速攀升經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析/深圳人均可支配收入1過去5年，深圳人均可支配收入年均增長(zhǎng)6.4%，2024年超過3萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2024年深圳人均可支配收入將超過3.5萬(wàn)元。龍華鎮(zhèn)位于深圳市中北部，與福田僅一關(guān)之隔，離福田中心區(qū)僅僅9公里，進(jìn)出深圳極為便捷，全鎮(zhèn)面積98平方公里，其中二線拓展區(qū)面積19.385平方公里，轄龍華、同勝、龍勝、上塘、民治、油松、清湖、大浪、三聯(lián)九個(gè)行政村和龍園、景龍兩個(gè)居委會(huì)。全鎮(zhèn)已建成了長(zhǎng)達(dá)130多公里的現(xiàn)代城市道路網(wǎng)絡(luò)和60多條公交線路。龍華占整個(gè)深圳工業(yè)總產(chǎn)值的1/7，是深圳市第一工業(yè)重鎮(zhèn)，也是寶安區(qū)首個(gè)財(cái)政收入突破2億元的經(jīng)濟(jì)大鎮(zhèn)。龍華實(shí)際利用外資已超過百億港元，形成巨大的“高新產(chǎn)業(yè)〞區(qū)。憑借優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，龍華先后被省、市政府定位為“廣東省中心鎮(zhèn)〞、“深圳市次中心區(qū)〞、“深圳衛(wèi)星城〞、“深圳市物流中心〞。龍華鎮(zhèn)定位為深圳次中心區(qū)規(guī)劃，決定了其未來開展?jié)摿薮?。其中，二線拓展區(qū)被定位為“福田中心區(qū)〞配套效勞的高尚生活居住效勞基地和局部文化、體育、教育設(shè)施的配套區(qū)。是目前深圳最大的政府預(yù)留用地。2024年3月15日,市政府將“龍華新城〞列為2024—2024年重點(diǎn)開展的新城區(qū)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析/龍華發(fā)展概況1“龍華新城〞正在迅速崛起2024年以來，政府一系列宏觀調(diào)控政策出臺(tái)預(yù)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)4月20日深八條出臺(tái)4月28日央行再加息5月9日公布深圳各區(qū)普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)5月17日國(guó)務(wù)院六大措施穩(wěn)定樓市5月31日九部委?關(guān)于調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見?出臺(tái)6月27日深圳“國(guó)十五條〞實(shí)施細(xì)那么出臺(tái)7月6日建設(shè)部?關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的假設(shè)干意見?出臺(tái)7月27日國(guó)稅總局開征“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅〞7月30日國(guó)土資源部公布兩部?出讓國(guó)有土地使用權(quán)標(biāo)準(zhǔn)?預(yù)熱警示強(qiáng)勢(shì)介入深化執(zhí)行國(guó)慶期間深圳“十一五〞規(guī)劃明確今后五年房地產(chǎn)開展思路宏觀政策分析207年1月16日國(guó)稅總局發(fā)布?關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知?未來大戶型將日益稀缺特區(qū)外可開發(fā)利用土地面積特區(qū)內(nèi)可開發(fā)利用土地面積特區(qū)內(nèi)外可供開發(fā)的土地面積只有270平方公里，其中，特區(qū)內(nèi)可供開發(fā)利用的土地資源不到20平方公里，地產(chǎn)關(guān)外擴(kuò)張大勢(shì)所趨！深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3向關(guān)外開展是大勢(shì)所趨住宅市場(chǎng)分析二深圳住宅市場(chǎng)分析1龍華住宅市場(chǎng)分析2典型項(xiàng)目案例分析32.6%5.3%17.4%41.42%深圳住宅市場(chǎng)分析/價(jià)格走勢(shì)1近5年，深圳房?jī)r(jià)平均升幅17%預(yù)計(jì)未來三年將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)

從成交情況看，關(guān)外住宅銷售量喜人，銷售面積占全市的60％，其中寶安的住宅成交量約占全市三成。

06年至今寶安住宅推出面積占全市之首

06年至今寶安住宅銷售面積與龍崗并駕齊驅(qū)深圳住宅市場(chǎng)分析/各區(qū)銷量1龍華住宅市場(chǎng)分析/規(guī)劃2深圳由“東西帶狀〞開展演變?yōu)橐浴澳媳陛S線〞開展態(tài)勢(shì)，龍華位于中部開展軸線中部。政府對(duì)龍華的規(guī)劃定位：交通樞紐、CBD高尚住宅配套區(qū)〔CLD〕、深圳次中心。——龍華新城[中部綜合組團(tuán)]——龍華、觀瀾、布吉、坂雪崗，深圳城市向北開展的唯一組團(tuán)區(qū)。龍華處于一級(jí)輻射地帶。處于“京九九〞與“京廣九〞鐵路交匯處，及通向香港和深圳東、西港區(qū)的物流走廊是未來深圳發(fā)揮區(qū)域及國(guó)際交流功能的重要輔助地帶。龍華住宅市場(chǎng)分析/交通2深圳新客站高速公路：梅觀高速、機(jī)荷高速快速干道：福龍路、梅龍路、新區(qū)大道、南坪快速鐵路：深圳新客站〔京廣深、杭福深、廣深港客運(yùn)專線〕地鐵/輕軌：4號(hào)線、11號(hào)線立體化交通路網(wǎng)，條條大道通龍華

布龍路福龍路南坪快路新區(qū)大道西麗、南山福田福田地鐵4號(hào)線連接皇崗口岸福龍大道直達(dá)福田、新區(qū)大道直達(dá)關(guān)口龍華皇崗口岸4號(hào)線路福田中心區(qū)主要道路交通路線龍華住宅市場(chǎng)分析/交通2深圳新客站5大通關(guān)關(guān)口主要道路貫穿時(shí)間2024年2024年2024年梅龍路福龍路、新區(qū)大道深圳新客站、地鐵4號(hào)、5號(hào)線龍華住宅市場(chǎng)分析/交通2地鐵4號(hào)線直通龍華，龍華與福田繁華區(qū)形成“20分鐘短程生活圈〞。地鐵四號(hào)線由香港地鐵公司的運(yùn)營(yíng)，將為龍華帶來香港消費(fèi)人群，港客有望成為龍華的消費(fèi)人群之一。深圳新客站落戶龍華，將使龍華成為華南地區(qū)重要的交通樞紐地，給區(qū)域帶來大量相關(guān)的產(chǎn)業(yè)人群。多個(gè)交通利好，大大提升龍華的交通優(yōu)勢(shì)，使關(guān)內(nèi)及更多的非龍華人去龍華置業(yè)。龍華住宅市場(chǎng)分析/交通22001—2024年開展?fàn)顩r——潛龍等中小開發(fā)商進(jìn)入扮演角色——龍華地產(chǎn)充當(dāng)小配角角色交通配套——“閉塞〞局面依舊，配套較少2000年前開展?fàn)顩r——城市落后小鎮(zhèn)，地產(chǎn)開發(fā)處于空白扮演角色——城市地產(chǎn)開發(fā)“局外人〞交通配套——與深圳關(guān)內(nèi)聯(lián)系“閉塞〞，配套極少2024—2024年開展?fàn)顩r——深圳市政府開始“美麗設(shè)想〞,“二線拓展區(qū)〞征地規(guī)劃扮演角色——未來深圳最重要居住地之一交通配套——開始規(guī)劃及實(shí)施，但尚未完全成型閉塞期起步期初步開展期龍華住宅市場(chǎng)分析/發(fā)展歷程2后起之秀的龍華正迎來高速開展期龍華住宅市場(chǎng)分析/供應(yīng)量22024年龍華商品住宅供給量100萬(wàn)平米，到達(dá)歷年來的峰值，增長(zhǎng)率到達(dá)27.4%2024年龍華住宅銷售均價(jià)到達(dá)8700元/㎡，同比上漲67%，主要是由于整體市場(chǎng)的向好、區(qū)域價(jià)值被認(rèn)可，以及圣莫麗斯、星河丹堤等別墅物業(yè)的帶動(dòng)龍華住宅市場(chǎng)分析/價(jià)格走勢(shì)2近6年龍華房?jī)r(jià)平均漲幅27%，隨著各項(xiàng)規(guī)劃的竣工，預(yù)計(jì)未來三年龍華房?jī)r(jià)仍保持快速增長(zhǎng)2024-2024年，龍華商品住宅銷售量維持在60萬(wàn)㎡以上，06年成交猛增，高達(dá)100萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)今后三年的平均成交量將高于這一水平。龍華住宅市場(chǎng)分析/成交面積2龍華住宅供給主要集中在龍華老城區(qū)、龍華新城區(qū)〔二線拓展區(qū)、民治大道沿線和梅林關(guān)口五大區(qū)域〕，其中龍華新城未來供給量最大。老商業(yè)中心，配套較為齊全龍華未來幾年地產(chǎn)代表區(qū)域，關(guān)內(nèi)白領(lǐng)置業(yè)龍華的主要區(qū)域供給不多，開發(fā)較早供給較少，由于距離福田最近，關(guān)內(nèi)白領(lǐng)客戶居多龍華老城二線拓展區(qū)民治大道梅林關(guān)口龍華住宅市場(chǎng)分析/項(xiàng)目分布2龍華受新政的影響將格外顯著，容積率逐步提高，小高層、高層物業(yè)越發(fā)普遍，普通住宅中容積率在2.5以上的樓盤比例超過50%，容積率的提升將會(huì)帶動(dòng)小高層、高層物業(yè)的全面開展，大社區(qū)所形成的配套設(shè)施會(huì)更加完善。龍華住宅市場(chǎng)分析/容積率2主力戶型為居家型三房，面積區(qū)間主要為90－120平米項(xiàng)目戶型建筑面積套數(shù)比例風(fēng)和日麗四期二房69.25-85.9531644.57%三房108.57-142.2429741.89%四房158.88-170.738812.41%復(fù)式230.41-264.8081.13%合計(jì)

709100.00%項(xiàng)目戶型建筑面積套數(shù)比例春華四季園二房70-7316015.84%三房93-11551050.50%四房138-14720620.40%復(fù)式150-22813413.27%合計(jì)

1010100.00%項(xiàng)目戶型建筑面積比例特點(diǎn)城色一房40主力戶型為二房三房戶型南北朝向分布，戶戶設(shè)有客廳露臺(tái)花園，可自由組合二房64-81三房102項(xiàng)目戶型建筑面積合計(jì)比例金地梅隴鎮(zhèn)二房74m2－78m233526.89%三房102m2-110m260048.15%110m2-121m224519.66%四房138m2-143m2655.22%復(fù)式

10.08%合計(jì)

1246100.00%龍華住宅市場(chǎng)分析/戶型2龍華住宅市場(chǎng)分析/客戶分析2龍華客戶群4次巨變客戶分類情況介紹喜好工業(yè)區(qū)高級(jí)管理階層較為富裕、需要購(gòu)房安家三房政府公務(wù)階層有政府分房，但有能力購(gòu)置商品物業(yè)三房、四房本地生意人士、富裕階層富裕，需要購(gòu)置物業(yè)安家三房福田羅湖關(guān)內(nèi)客戶購(gòu)買力不足，需購(gòu)置物業(yè)安家三房、兩房龍華本地企業(yè)高級(jí)管理人員白領(lǐng)人員生意人士富裕階層關(guān)內(nèi)及其他客戶約95%客戶圖形約5%2000年前，龍華本地中高收入者為購(gòu)房主體龍華客戶群4次巨變客戶分類情況介紹喜好工業(yè)區(qū)高級(jí)管理階層較為富裕、需要購(gòu)房安家二房、三房政府公務(wù)階層有政府分房，但有能力購(gòu)置商品物業(yè)三房、四房本地生意人士、富裕階層富裕，需要購(gòu)置物業(yè)安家三房福田羅湖等關(guān)內(nèi)客戶白領(lǐng)及投資客戶單房、一房、二房外來打工人員小戶型首期低單房、一房、二房龍華本地企業(yè)高級(jí)管理人員白領(lǐng)人員生意富裕階層關(guān)內(nèi)白領(lǐng)投資客戶70-80%20-30%客戶圖形2000-2024年，關(guān)內(nèi)白領(lǐng)龍華置業(yè)比例上升，主要選擇中小戶型龍華客戶群4次巨變客戶分類情況介紹喜好工業(yè)區(qū)高級(jí)管理階層較為富裕、需要購(gòu)房安家二房、三房政府公務(wù)階層有政府分房，但有能力購(gòu)置商品物業(yè)三房、四房本地生意人士、富裕階層富裕，需要購(gòu)置物業(yè)安家三房福田羅湖等關(guān)內(nèi)客戶普通白領(lǐng)、中產(chǎn)階層、富裕階層、投資客等二房、三房、別墅2024年至今，龍華置業(yè)客戶輻射全市化。龍華本地企業(yè)高級(jí)管理人員白領(lǐng)人員生意富裕階層關(guān)內(nèi)白領(lǐng)、中產(chǎn)、富裕階層、投資客戶50%50%客戶圖形序號(hào)客戶類型客戶屬性客戶要求1企業(yè)中高級(jí)管理人員高級(jí)技術(shù)工程師龍華本地高科技企業(yè)，如華為、富士康等物業(yè)管理生活配套2關(guān)內(nèi)富裕階層關(guān)內(nèi)有物業(yè)，追求郊區(qū)生活、舒適條件、優(yōu)美環(huán)境環(huán)境、檔次、大盤3關(guān)內(nèi)中級(jí)白領(lǐng)階層；關(guān)內(nèi)物業(yè)價(jià)格較高，龍華便利工作需求，區(qū)域涉及福田、羅湖甚至南山等。價(jià)格、交通、配套4區(qū)域政府公務(wù)階層龍華本地政府公務(wù)人員，多數(shù)有物業(yè)，但喜歡大社區(qū)物業(yè)社區(qū)物業(yè)管理5本地生意人本地生意人，長(zhǎng)期租賃為主，來龍華多年，目前打算在龍華購(gòu)買物業(yè)居住。物業(yè)管理大社區(qū)6龍華周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)白領(lǐng)層看好龍華，了解龍華，與龍華日常有很緊密的往來社區(qū)、環(huán)境、配套7關(guān)內(nèi)投資客戶看好龍華物業(yè)發(fā)展前景，特別是地鐵。地理位置8港客看好地鐵沿線物業(yè)，或經(jīng)常往來龍華地理位置龍華客戶8大類型龍華本地客戶關(guān)內(nèi)客戶40%60%未來5年客戶結(jié)構(gòu)預(yù)測(cè)圖形占龍華人口96％的流動(dòng)人口，其財(cái)富積累還難以構(gòu)成持續(xù)增長(zhǎng)的有效需求，而隨著交通條件的改善，關(guān)內(nèi)充足的有效需求將得到釋放。位置：觀瀾商業(yè)文化中心區(qū)〔BCC〕占地面積：155841㎡建筑面積：一、二期共約26萬(wàn)㎡棟數(shù)：33總戶數(shù)：1664配套：社區(qū)內(nèi)有35000平方米的商業(yè)，并引進(jìn)天虹商場(chǎng)，一期規(guī)劃有幼兒園。工程西側(cè)為五星級(jí)酒店〔規(guī)劃中〕，東側(cè)9萬(wàn)平方米的學(xué)校〔規(guī)劃中〕。典型項(xiàng)目案例分析3觀瀾中航城——中航格瀾郡典型項(xiàng)目案例分析3中航格瀾郡成功嫁接都市綜合體開發(fā)模式大大提升區(qū)域價(jià)值通過中航·格瀾郡蘇格蘭風(fēng)情的產(chǎn)品演繹，將形象落實(shí)，在售價(jià)上與龍華不相上下，在銷售速度上，曾創(chuàng)造出1小時(shí)內(nèi)超過95%銷售佳績(jī)；充分利用開發(fā)商開發(fā)中航苑的影響力，通過炒作雙城方案和觀瀾中航城，塑造開發(fā)商區(qū)域綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)商的品牌形象，最大限度地提升了開發(fā)商品牌及工程價(jià)值。配套完善是不成熟區(qū)域的價(jià)值重要支撐典型項(xiàng)目案例分析3星河丹堤銀湖山城市別墅CEO官邸占地面積：20萬(wàn)㎡建筑面積：36萬(wàn)㎡建筑類型：高層、獨(dú)棟別墅、聯(lián)體別墅容積率：1.8綠化率：38%典型項(xiàng)目案例分析3星河丹堤注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)、營(yíng)銷細(xì)節(jié)，締造深圳頂級(jí)豪宅擁有14.32平方公里的原生態(tài)銀湖山和9.1萬(wàn)平方米的原生活湖，資源彰顯價(jià)值高端的客戶及產(chǎn)品定位，樹立高端市場(chǎng)形象標(biāo)桿星河丹堤客戶特征生意人〔賽格電子貿(mào)易老板等〕私企老板〔龍崗龍華實(shí)業(yè)老板等〕大多來源于潮汕家庭結(jié)構(gòu)以兩代同堂為主購(gòu)房因素居住環(huán)境、開發(fā)商品牌、物管星河丹堤開創(chuàng)了龍華的豪宅時(shí)代，由此高端客戶開始進(jìn)駐龍華典型項(xiàng)目案例分析3香域中央總用地面積：66904.9平方米建筑面積：135880平方米容積率：2.07綠化率：58.6%建筑覆蓋率：17.9%棟數(shù)：10棟〔8棟小高層、2棟高層〕總戶數(shù)：710戶