開發(fā)產(chǎn)品成本的核算概述

第三章開發(fā)產(chǎn)品本錢的核算p134開發(fā)產(chǎn)品本錢的構(gòu)成土地開發(fā)本錢房屋開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā)本錢案例：萬科金域榕郡樓盤價格：20000元/平方(參考價〕所屬板塊：五四北工程建筑類別：別墅面積：270-310平方米容積率：2.3；綠化率：30%總戶數(shù)：3900戶入住時間：2024年配套設(shè)施：1所社區(qū)幼兒園、近7000平方米商業(yè)、近3000平方米泛會所及其他社區(qū)公建配套，琴亭湖公園〔規(guī)劃中〕老建筑與景觀完美結(jié)合老煙囪清幽的小道很特別的噴泉歷史印記與現(xiàn)代建筑和諧共融

老廠房與小路老廠房旁的泳池福泰鋼鐵廠原址老火車頭根據(jù)?施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度?規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本錢費用分為開發(fā)產(chǎn)品本錢和期間費用兩大類。第一節(jié)開發(fā)產(chǎn)品本錢概述一、開發(fā)產(chǎn)品本錢的構(gòu)成p135

土地征用及拆遷補償前期工程費根底設(shè)施費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費用1.土地征用及拆遷補償

它是指為取得土地開發(fā)權(quán)而發(fā)生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出。

資料：開發(fā)商拿地首付至少50%〔2024-12-17〕2.前期工程費

它是指房地產(chǎn)開發(fā)工程前期工程所發(fā)生的各項費用，包括規(guī)劃、設(shè)計、工程可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平〞〔即通水、通電、通道路和平整場地)等支出。

3.根底設(shè)施費

它是指房地產(chǎn)開發(fā)工程在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項根底設(shè)施支出，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程支出。

4.建筑安裝費

它是指房地產(chǎn)開發(fā)工程在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設(shè)備費。5.配套設(shè)施費

它是指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)本錢的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施支出，包括居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出。

5.配套設(shè)施費

注：能有償轉(zhuǎn)讓的，如：銀行、郵局、商店、醫(yī)院等，該類配套設(shè)施支出，單獨“開發(fā)本錢——配套設(shè)施開發(fā)本錢〞核算。

6.開發(fā)間接費

它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)現(xiàn)場管理機構(gòu)為開發(fā)房地產(chǎn)工程所發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷及借款費用等。

第一節(jié)開發(fā)產(chǎn)品本錢概述一、開發(fā)產(chǎn)品本錢的構(gòu)成p135

土地征用及拆遷補償前期工程費根底設(shè)施費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費用討論：

萬科金域榕郡的設(shè)計理念對于開發(fā)本錢有何影響？

國家規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的以下支出不得列入本錢費用：①為購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出；②對外投資的支出；③沒收的財物，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)贊助、捐贈支出；④國家法律、法規(guī)規(guī)定以外的各種付費；⑤國家規(guī)定不得列入本錢費用的其他支出。一.開發(fā)產(chǎn)品本錢的構(gòu)成

例1：安遠房地產(chǎn)開發(fā)一幢寫字樓，位于CBD區(qū)。例2：安遠房地產(chǎn)開發(fā)星城國際樓盤，共有12幢。例3：安遠房地產(chǎn)開發(fā)西城區(qū)北塊，共5200畝。工程分為一期、二期、三期。二.開發(fā)產(chǎn)品本錢核算對象確實定

二.開發(fā)產(chǎn)品本錢核算對象確實定p136一般的開發(fā)工程，可以獨立編制設(shè)計概〔預(yù)〕算，獨立的施工圖?？梢詥雾椆こ套鳛楸惧X核算對象。同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)工程，開、竣工時間相近，由同一施工單位施工，可以合并為一個本錢核算對象，簡化核算手續(xù)。對于個別規(guī)模較大，工期較長的開發(fā)工程，按開發(fā)工程的一定區(qū)域或局部劃分本錢核算對象，便于及時反映開發(fā)本錢。

三.開發(fā)產(chǎn)品本錢計算期房地產(chǎn)企業(yè)就其生產(chǎn)組織而言，屬于單件，小批生產(chǎn)。開發(fā)產(chǎn)品本錢計算是以每一項或每小批開發(fā)產(chǎn)品作為本錢計算對象，以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期為本錢計算期，一般于開發(fā)產(chǎn)品竣工后進行本錢結(jié)算。

一、賬戶的設(shè)置

開發(fā)本錢開發(fā)間接費用第二節(jié)土地開發(fā)本錢的核算p1401.“開發(fā)本錢〞賬戶〔本錢類〕

設(shè)四個明細科目“開發(fā)本錢——土地開發(fā)本錢——房屋開發(fā)本錢——配套設(shè)施開發(fā)本錢——代建工程開發(fā)本錢〞2.“開發(fā)間接費用〞〔本錢類〕

“開發(fā)間接費用〞賬戶核算企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用。包括現(xiàn)場管理人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷、等。

其借方登記當(dāng)期開發(fā)過程中發(fā)生的各項間接費用；貸方登記期末分配結(jié)轉(zhuǎn)的間接費用；結(jié)轉(zhuǎn)后期末無余額。一、賬戶的設(shè)置

第二節(jié)土地開發(fā)本錢的核算

土地開發(fā)兩種用途：一是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地，即商品性建設(shè)場地；二是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地，即自用建設(shè)場地?！惨弧惩恋亻_發(fā)本錢的歸集

企業(yè)對于兩種不同類型的建設(shè)場地的本錢歸集，應(yīng)采用不同的方法。〔1〕企業(yè)開發(fā)商品性建設(shè)場地所發(fā)生的費用，直接記入“開發(fā)本錢---土地開發(fā)本錢〞明細賬戶的本錢工程中?！?〕企業(yè)開發(fā)自用建設(shè)場地所發(fā)生的費用，能分清負擔(dān)對象的，直接記入“開發(fā)本錢---房屋開發(fā)本錢〞明細賬戶的本錢工程中，不需要單獨核算土地開發(fā)本錢?！?〕企業(yè)開發(fā)自用建設(shè)場地所發(fā)生的費用，如果涉及兩個或兩個以上本錢核算對象，應(yīng)先歸集發(fā)生的費用，記入“開發(fā)本錢---土地開發(fā)本錢〞明細賬戶的本錢工程中。待土地開發(fā)完成投入使用，再按一定標(biāo)準將其分配計入房屋建筑開發(fā)本錢?！捕惩恋亻_發(fā)本錢的結(jié)轉(zhuǎn)

對于已完工的土地開發(fā)工程本錢，應(yīng)會根據(jù)用途不同加以結(jié)轉(zhuǎn)：〔1〕企業(yè)為有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性土地，借：開發(fā)產(chǎn)品——商品性土地，貸：“開發(fā)本錢——土地開發(fā)本錢〞?！?〕企業(yè)自用建設(shè)場地，借：開發(fā)本錢——房屋開發(fā)本錢，貸：“開發(fā)本錢——土地開發(fā)本錢〞?！?〕企業(yè)自用的建設(shè)場地，開發(fā)完成后近期暫不使用，轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——自用土地〞二、土地開發(fā)本錢的核算

【例3-1】安遠房地產(chǎn)開發(fā)公司2024年初開始開發(fā)甲和乙兩塊土地。甲為商品性土地，并于竣工后對外銷售；乙土地為自用房地產(chǎn)建設(shè)場地，用于綠色小區(qū)樓盤建設(shè)。以銀行存款支付以下款項?！?〕以銀行存款支付土地征用及拆遷補償費借：開發(fā)本錢——土地開發(fā)本錢——甲土地〔土地征用及拆遷補償費〕800——房屋開發(fā)本錢——綠色小區(qū)〔土地征用及拆遷補償費〕700貸：銀行存款1500二、土地開發(fā)本錢的核算

【例3-1】安遠房地產(chǎn)開發(fā)公司2024年初開始開發(fā)甲和乙兩塊土地。甲為商品性土地，并于竣工后對外銷售；乙土地為自用房地產(chǎn)建設(shè)場地，用于綠色小區(qū)樓盤建設(shè)。以銀行存款支付以下款項?！?)以銀行存款支付前期工程費〔勘探、測繪〕借：開發(fā)本錢——土地開發(fā)——甲土地〔前期工程費〕20——房屋開發(fā)本錢——綠色小區(qū)〔前期工程費〕20貸：銀行存款40二、土地開發(fā)本錢的核算

【例3-1】安遠房地產(chǎn)開發(fā)公司2024年初開始開發(fā)甲和乙兩塊土地。甲為商品性土地，并于竣工后對外銷售；乙土地為自用房地產(chǎn)建設(shè)場地，用于綠色小區(qū)樓盤建設(shè)。以銀行存款支付以下款項。(3)以銀行存款支付根底設(shè)施費借：開發(fā)本錢——土地開發(fā)——甲土地〔根底設(shè)施費〕102——房屋開發(fā)本錢——綠色小區(qū)〔根底設(shè)施費〕60貸：銀行存款164二、土地開發(fā)本錢的核算

【例3-1】安遠房地產(chǎn)開發(fā)公司2024年初開始開發(fā)甲和乙兩塊土地。甲為商品性土地，并于竣工后對外銷售；乙土地為自用房地產(chǎn)建設(shè)場地，用于綠色小區(qū)樓盤建設(shè)。以銀行存款支付以下款項。(4)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地應(yīng)負擔(dān)的開發(fā)間接費用19萬元借：開發(fā)本錢——土地開發(fā)——甲土地〔開發(fā)間接費用〕9——房屋開發(fā)本錢——綠色小區(qū)〔開發(fā)間接費用〕10貸：開發(fā)間接費用19二、土地開發(fā)本錢的核算

【例3-1】安遠房地產(chǎn)開發(fā)公司2024年初開始開發(fā)甲和乙兩塊土地。甲為商品性土地，并于竣工后對外銷售；乙土地為自用房地產(chǎn)建設(shè)場地，用于綠色小區(qū)樓盤建設(shè)。以銀行存款支付以下款項。(5)期末甲土地開發(fā)完成竣工驗收結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)本錢借：開發(fā)產(chǎn)品——商品性土地——甲土地931貸：開發(fā)本錢——土地開發(fā)——甲土地931第三節(jié)開發(fā)間接費用的核算p136

開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)現(xiàn)場管理機構(gòu)為組織管理開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項間接費用，包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷及借款費用等?！捕抽_發(fā)間接費用的歸集與分配

企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)各種開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，應(yīng)先通過“開發(fā)間接費用〞賬戶進行核算，每月終了，按一定標(biāo)準分配計入各有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品本錢。應(yīng)由房屋開發(fā)本錢負擔(dān)的開發(fā)間接費用，應(yīng)自“開發(fā)間接費用〞賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)本錢——房屋開發(fā)本錢〞賬戶的借方，并計入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對象的“開發(fā)間接費〞本錢工程。圖示：

〔二〕開發(fā)間接費用的分配p139

〔二〕開發(fā)間接費用的分配

例7.2課堂實訓(xùn)：p157習(xí)題一

第四節(jié)房屋及配套設(shè)施開發(fā)本錢的核算p149;p144

開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類：一是為銷售而開發(fā)的商品房；二是為出租經(jīng)營而開發(fā)的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房。此外，有的開發(fā)企業(yè)還受其他單位的委托，代為開發(fā)如職工住宅等代建房。

第三節(jié)房屋及配套設(shè)施開發(fā)本錢的核算

“開發(fā)本錢——房屋開發(fā)本錢——商品房——出租房——周轉(zhuǎn)房——代建房〞

2.房屋開發(fā)的本錢工程

土地征用及拆遷補償前期工程費根底設(shè)施費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費用1.土地開發(fā)本錢的分配與結(jié)轉(zhuǎn)

【例2】安遠房地產(chǎn)開發(fā)公司前期開發(fā)的乙土地已竣工，本月開始在完工的土地上開發(fā)建設(shè)綠色小區(qū)，開發(fā)產(chǎn)品包括一棟寫字樓、二棟住宅樓、一座社區(qū)中心。其中2棟住宅樓結(jié)構(gòu)規(guī)模相同，合并為一個本錢計算對象。各項開發(fā)產(chǎn)品占用土地面積比例為：寫字樓30%，住宅樓60%,社區(qū)中心10%.結(jié)轉(zhuǎn)的乙土地開發(fā)總本錢782萬元，其中：土地征用和拆遷補償700萬元，前期工程費20萬元，按房屋設(shè)施占地面積分配；根底設(shè)施費30萬，建筑安裝工程費32萬元，按房屋設(shè)施建筑安裝工程概算價值分配。乙土地開發(fā)本錢分配表：1.土地開發(fā)本錢的分配與結(jié)轉(zhuǎn)

1.土地開發(fā)本錢的分配與結(jié)轉(zhuǎn)

借：開發(fā)本錢——房屋開發(fā)——寫字樓240.4——住宅樓468.6——配套設(shè)施開發(fā)——社區(qū)中心73貸：開發(fā)本錢——土地開發(fā)——乙土地782填寫：開發(fā)產(chǎn)品本錢明細賬〔寫字樓；住宅樓；社區(qū)中心〕4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)本錢的計算和結(jié)轉(zhuǎn)

4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)本錢的計算和結(jié)轉(zhuǎn)

3.配套設(shè)施費的歸集和分配

〔2〕社區(qū)中心開發(fā)本錢明細賬0.52.建筑安裝工程費的歸集和分配

【例3】安遠房地產(chǎn)開發(fā)公司將綠色小區(qū)寫字樓、住宅樓的建筑安裝工程出包給某建筑公司施工，出包工程合同規(guī)定工程完工后一次結(jié)算工程價款。社區(qū)中心采用自營方式興建。〔1〕寫字樓工程領(lǐng)用電梯兩部，住宅樓工程領(lǐng)用電梯六部進行安裝，電梯每部實際本錢50萬元。借：開發(fā)本錢——房屋開發(fā)——寫字樓〔建安工程費〕100——房屋開發(fā)——住宅樓〔建安工程費〕300貸：庫存設(shè)備——電梯4002.建筑安裝工程費的歸集和分配

〔2〕期末，出包工程建設(shè)完工，施工企業(yè)提交“工程價款結(jié)算單〞，共計承包工程款3000萬元，其中，寫字樓1200萬元，住宅樓1800萬元。原已預(yù)付工程款1000萬元，以銀行存款支付余款。借：開發(fā)本錢-----房屋開發(fā)----寫字樓〔建安工程費〕1200-----房屋開發(fā)----住宅樓〔建安工程費〕1800貸：預(yù)付賬款----預(yù)付工程款1000銀行存款2000填寫：開發(fā)產(chǎn)品本錢明細賬〔寫字樓和住宅樓〕4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)本錢的計算和結(jié)轉(zhuǎn)

4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)本錢的計算和結(jié)轉(zhuǎn)

3.配套設(shè)施費的歸集和分配

2.建筑安裝工程費的歸集和分配

【例4】社區(qū)中心工程建筑安裝工程耗用原材料10萬元，施工人員薪酬5.5萬元，以銀行存款支付施工機械使用費3萬元。借：開發(fā)本錢——配套設(shè)施開發(fā)——社區(qū)中心〔建安工程費〕18.5貸：原材料10應(yīng)付職工薪酬5.5銀行存款3填寫：開發(fā)產(chǎn)品本錢明細賬〔社區(qū)中心〕3.配套設(shè)施費的歸集和分配

〔2〕社區(qū)中心開發(fā)本錢明細賬0.5+18.5=1991.53.配套設(shè)施費的歸集和分配

【例4續(xù)】安遠房地產(chǎn)開發(fā)公司綠色小區(qū)的寫字樓、住宅樓2024年底已竣工，但社區(qū)中心正在建設(shè)中，尚未完工，預(yù)計尚需發(fā)生建筑安裝工程費用11.5萬元。社區(qū)中心開發(fā)本錢按房屋設(shè)施的建筑安裝工程概〔預(yù)〕算價值進行分配。〔1〕預(yù)提社區(qū)中心尚未完工局部建筑安裝工程費用。借：開發(fā)本錢——配套設(shè)施開發(fā)——社區(qū)中心〔建筑安裝工程費〕11.5貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付配套設(shè)施費11.53.配套設(shè)施費的歸集和分配

〔2〕社區(qū)中心開發(fā)本錢明細賬3.配套設(shè)施費的歸集和分配

借：開發(fā)本錢——房屋開發(fā)——寫字樓〔公共配套設(shè)施費〕41.2——住宅樓〔公共配套設(shè)施費〕61.8貸：開發(fā)本錢——配套設(shè)施開發(fā)——社區(qū)中心103期末將社區(qū)中心建設(shè)費用分配計入已完工寫字樓和住宅樓開發(fā)本錢，編制公共配套設(shè)施費分配表。填寫：開發(fā)產(chǎn)品本錢卡〔寫字樓和住宅樓〕4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)本錢的計算和結(jié)轉(zhuǎn)

4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)本錢的計算和結(jié)轉(zhuǎn)

3.配套設(shè)施費的歸集和分配

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付配套設(shè)施費

10貸：原材料6應(yīng)付職工薪酬4【例4續(xù)】安遠房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)的綠色小區(qū)社區(qū)中心2024年1月完工，當(dāng)月實際發(fā)生建筑安裝費用6萬元，職工薪酬4萬元?！?〕發(fā)生建安工程費3.配套設(shè)施費的歸集和分配

〔2〕1月份社區(qū)中心實際發(fā)生的建設(shè)本錢與預(yù)提的建設(shè)費用的差額1.5萬元，按照房屋設(shè)施的建筑安裝工程概〔預(yù)〕算價值進行分配，編制差額分配表。借：開發(fā)本錢-——房屋開發(fā)——寫字樓〔公共配套設(shè)施費〕0.6——住宅樓〔公共配套設(shè)施費〕0.9貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付配套設(shè)施費1.5填寫：開發(fā)產(chǎn)品本錢卡〔寫字樓和住宅樓〕4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)本錢的計算和結(jié)轉(zhuǎn)

4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)本錢的計算和結(jié)轉(zhuǎn)

4.開發(fā)間接費用的核算

【例5】安遠房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)的綠色小區(qū)，應(yīng)付管理人員薪酬20萬元，計提開發(fā)現(xiàn)場機構(gòu)用房折舊10萬元，計提周轉(zhuǎn)房攤銷20萬元，以銀行存款支付開發(fā)間接費用43萬元。借：間接開發(fā)費用93貸：應(yīng)付職工薪酬20累計折舊10周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷20銀行存款434.開發(fā)間接費用的核算

〔2〕期末按各開發(fā)工程直接費用比例分配轉(zhuǎn)出開發(fā)間接費用，分配表如下：借：開發(fā)本錢——房屋開發(fā)——寫字樓〔開發(fā)間接費用〕34.94——住宅樓〔開發(fā)間接費用〕58.06貸：開發(fā)間接費用93填寫：開發(fā)產(chǎn)品本錢卡〔寫字樓和住宅樓〕4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)本錢的計算和結(jié)轉(zhuǎn)

【例6】安遠房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)的綠色小區(qū)，于2024年底全部竣工，辦理竣工決算手續(xù)，結(jié)轉(zhuǎn)竣工工程本錢。4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)本錢的計算和結(jié)轉(zhuǎn)

4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)本錢的計算和結(jié)轉(zhuǎn)

【例6】安遠房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)的綠色小區(qū)，于2024年底全部竣工，辦理竣工決算手續(xù)，結(jié)轉(zhuǎn)竣工工程本錢。借：開發(fā)產(chǎn)品——房屋開發(fā)——寫字樓1615.94——住宅樓2687.56貸：開發(fā)本錢——房屋開發(fā)——寫字樓1615.94——住宅樓2687.56課堂實訓(xùn)：p157習(xí)題三

作業(yè)：p157習(xí)題二

第五節(jié)代建工程開發(fā)本錢的核算p154

代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，或參加委托單位招標(biāo)，經(jīng)過投標(biāo)中標(biāo)后承