2022年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》練習(xí)題7

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一、單選題

1.研究與發(fā)展用房屬于（）物業(yè)。[1分]

A居住

B商業(yè)

C工業(yè)

D特殊

2.以下投資類型，不屬于間接投資的是（）。[1分]

A房地產(chǎn)抵押支持證券

B購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)股票

C購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托公司股份

D合伙開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目

3.投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去相應(yīng)可能收益的風(fēng)險(xiǎn)是指（）。[1分]

A時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

B比較風(fēng)險(xiǎn)

C機(jī)會(huì)成本

D資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

4.國(guó)債的收益率為5％，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.4，零售商業(yè)用房、寫(xiě)字樓市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)分別為1.5和1.2。根據(jù)資本資產(chǎn)定價(jià)模型，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資評(píng)估時(shí)零售商業(yè)用房、寫(xiě)字樓市場(chǎng)所選用的折現(xiàn)率分別應(yīng)為10％和（）。[1分]

A7％

B8％

C9％

D11％

5.某市2022年新開(kāi)工的房屋建筑面積為130萬(wàn)m2，2022年未完工轉(zhuǎn)入2022年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為20萬(wàn)m2，2022年竣工的房屋建筑面積為100萬(wàn)m2，則該市房屋的平均建設(shè)周期為（）年。[1分]

A1.3

B1.5

C2

D1.1

6.房地產(chǎn)投資適合作為一種長(zhǎng)期投資。關(guān)于其原因分析，錯(cuò)誤的是（）。[1分]

A土地不會(huì)毀損

B地上建筑物有耐久性

C變現(xiàn)性差

D土地使用權(quán)年限較長(zhǎng)

7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的（）。[1分]

A增量供給

B存量供給

C潛在供給

D總量供給

8.關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。[1分]

A區(qū)位選擇異常重要

B不易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

C存在效益餐溢

D易受政策影晌

9.商品房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)通常是典型的（）市場(chǎng)。[1分]

A完全競(jìng)爭(zhēng)

B壟斷競(jìng)爭(zhēng)

C寡頭壟斷

D完全壟斷

10.某城市2022年商品住房施工面積為1000萬(wàn)㎡，其中從2022年跨入2022年繼續(xù)施工的面積為300萬(wàn)㎡，恢復(fù)施工的面積為200萬(wàn)㎡。該城市2022年商品住房新開(kāi)工面積是（）萬(wàn)㎡。[1分]

A500

B700

C800

D1000

11.從房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的（）。[1分]

A第一階段

B第二階段的后半段

C第三階段的后半段

D第四階段

12.下列各類土地中，不屬于土地儲(chǔ)備范圍的是（）。[1分]

A集體土地中的宅基地

B依法收回的國(guó)有土地

C依法收購(gòu)的土地

D依法行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地

13.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段的工程質(zhì)量控制工作不包括（)[1分]

A對(duì)原材辛的檢驗(yàn)

B對(duì)配套設(shè)施的檢驗(yàn)

C確立質(zhì)量文件檔案制度

D確立成本控制檔案制度

14.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于建設(shè)階段工作的是（）[1分]

A土地儲(chǔ)備

B銷售方案的細(xì)化

C建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量控制

D申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

15.為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)降低成本利潤(rùn)率來(lái)確定其商品房銷售價(jià)格，該定價(jià)方法為（)[1分]

A認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

B成本加成定價(jià)法

C挑戰(zhàn)定價(jià)法

D領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

16.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)針對(duì)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)需求分析，在確定其市場(chǎng)規(guī)模時(shí)，有效市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)三者關(guān)系正確的是（）。[1分]

A有效市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng)

B服務(wù)市場(chǎng)》有效市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng)

C有效市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng)

D服務(wù)市場(chǎng)》滲透市場(chǎng)＞有效市場(chǎng)

17.商品住房市場(chǎng)之所以能夠細(xì)分為若干子市場(chǎng)，最主要的原因是（）存在差異性。[1分]

A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)

B城市區(qū)域功能

C購(gòu)房者的需求

D城市地理環(huán)境

18.對(duì)商品住房項(xiàng)目的市場(chǎng)吸納及趨勢(shì)的分析，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析中的（）分析。[1分]

A需求

B供給

C競(jìng)爭(zhēng)

D市場(chǎng)占有率

19.我國(guó)對(duì)外籌資成本通常是在（）利率的基礎(chǔ)上加一定的百分點(diǎn)（或基點(diǎn)）[1分]

A紐約同業(yè)拆放

B中國(guó)香港同業(yè)拆放

C倫敦同業(yè)拆放

D新加坡同業(yè)拆放

20.某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計(jì)息，乙貸款以季計(jì)息，丙貸款以月計(jì)息，則這三筆貸款的實(shí)際年利率從大到小排列順序正確的是（）。[1分]

A甲＞乙＞丙

B丙＞乙＞甲

C乙＞甲＞丙

D乙＞丙＞甲

21.某投資者購(gòu)買一間商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，名義收益率為12.0%，如果通貨膨脹率為5.5%,銀行貸款年利率為6.5%，存款年利率為3.0%，則該項(xiàng)目投資的實(shí)際收益率是（）[1分]

A5.16%

B6.16%

C6.5%

D8.74%

22.某投資者將其商鋪出租經(jīng)營(yíng)，租期20年，預(yù)計(jì)第一年的凈租金收入為8萬(wàn)元，且每年遞增6%，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6%，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為（）萬(wàn)元.[1分]

A91.76

B142.40

C150.94

D160.00

23.某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆個(gè)人住房抵押貨款，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長(zhǎng)率為0.2%，則該家庭第8年最后一個(gè)月的還款額為（）元。[1分]

A3627.06

B3634.31

C4818.34

D4842.43

24.張某用1000萬(wàn)元購(gòu)買了一間商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其要求的投資收益率為10%，經(jīng)營(yíng)期為如果為20年，每年經(jīng)營(yíng)凈收益相等，則該投資者的年投資回報(bào)為（）萬(wàn)元。[1分]

A17.46

B100.00

C117.46

D672.75

25.投資者在投資過(guò)程中使用財(cái)務(wù)杠桿的主要目的是為了（）。[1分]

A抵御通貨膨脹的影啊

B提高資本金的投資收益率

C提高全部投資的平均收益率

D降低借貸資金的資金成本

26.如果某項(xiàng)目的FNPV等于零，說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力（）[1分]

A達(dá)到了基準(zhǔn)收益率的要求

B超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求

C未達(dá)到財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的要求

D達(dá)到了財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的要求

27.某項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值和累計(jì)凈現(xiàn)值見(jiàn)下表，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期是（）年[1分]

A3.09

B3.48

C3.83

D3.92

28.某投資項(xiàng)目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款利率為12％、貨款期限為20年，按月等額還本付息。則該項(xiàng)目投資人所能申請(qǐng)到的最大貸款額為（）萬(wàn)元。[1分]

A28.73

B29.ll

C344.74

D349.31

29.下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定因素中，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是（）[1分]

A建筑安裝工程費(fèi)

B土地費(fèi)用

C空置率

D容積率

30.在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高土地價(jià)格分析屬于()[1分]

A臨界點(diǎn)分析

B期望值分析

C敏感性分析

D概率分析

31.運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可通過(guò)（）確定是甭進(jìn)行投資。[1分]

A等待投資型期權(quán)估價(jià)

B放棄型期權(quán)估價(jià)

C成長(zhǎng)型期權(quán)估價(jià)

D柔性期權(quán)估價(jià)

32.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不出現(xiàn)在項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的是（）[1分]

A銷售收入

B開(kāi)發(fā)建設(shè)投資

C營(yíng)業(yè)稅金及附加

D借貸本金償還

33.下列征收補(bǔ)償中，不屬于國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是()[1分]

A房屋價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)

B搬遷補(bǔ)償費(fèi)

C停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)

D土地補(bǔ)償費(fèi)

34.下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，在編制時(shí)要求資金流平衡的是（）[1分]

A總投資估算表

B經(jīng)營(yíng)成本估算表

C投資計(jì)劃與資金籌措表

D銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表

35.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)董事會(huì)要求融資不得稀釋股東控制權(quán)，則可供選擇的融資方式是（）。[1分]

A發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券

B發(fā)行普通股股票

C發(fā)行優(yōu)先股股票

D發(fā)行公司債券

36.在某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，如果不能如期取得政府的相關(guān)許可，則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將面臨()[1分]

A政策風(fēng)險(xiǎn)

B市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

C財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

D信用風(fēng)險(xiǎn)

37.以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過(guò)土地(）的70％[1分]

A評(píng)估價(jià)值

B實(shí)際價(jià)值

C投資價(jià)值

D出讓金收入

38.為控制個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，常用房地產(chǎn)支出與收入來(lái)考核借款人的還款能力，計(jì)算月房產(chǎn)支出與收入比的公式是[1分]

A本次貸款的月還款額/月均收入

B（本次貸款的月還款額＋其他債務(wù)月償還額）／月均收入

C（本次貸款的月還款額十月物業(yè)管理費(fèi)）／月均收入

D（本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月償還額）／月均收入

39.市場(chǎng)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）[1分]

A物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本

B業(yè)主希望的投資回報(bào)率

C通貨膨脹率

D同類物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系

40.某寫(xiě)字樓月潛在毛租金收入為100萬(wàn)元，月平均運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為60萬(wàn)元，月平均空置率為5%，月平均租金損失率為2%,月平均其他收入為潛在毛租金收入的3%，則該寫(xiě)字樓的月凈經(jīng)營(yíng)收入是（）萬(wàn)元。[1分]

A33.00

B33.10

C36.00

D36.10

二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）

1.下列房地產(chǎn)投資形式中，屬于按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型劃分的有（）。[2,0.5分]

A居住物業(yè)開(kāi)發(fā)投資

B商業(yè)物業(yè)投資房

C土地開(kāi)發(fā)投資

D房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

E房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資

2.下列房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的有（）[2,0.5分]

A吸納量

B新竣工量

C預(yù)售面積

D可供租售量

E房地產(chǎn)價(jià)格

3.下列社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)表現(xiàn)中，體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)功能的有（）。[2,0.5分]

A商品住房限購(gòu)政策導(dǎo)致住房租金上漲

B居民對(duì)高層住宅需求增加使得更多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)愿意建高層住宅

C保障性住房供給增加抑制商品住房?jī)r(jià)格

D房?jī)r(jià)大幅下降導(dǎo)致美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)

E通貨膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)重置成本增加

4.關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售其商品房的說(shuō)法，正確的有（）[2,0.5分]

A大型綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須選擇聯(lián)合代理方式

B雙重代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以向買賣雙方收取傭金

C總代理可以委托分代理

D房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能直接委托分代理

E房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最好在項(xiàng)目前期就確定好代理方式

5.在各種市場(chǎng)方法調(diào)查中，網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系方法的特點(diǎn)有（）。[2,0.5分]

A成本低

B反饋快

C能深入了解被訪者情況

D回收率高

E能深度訪談

6.下列現(xiàn)金流量圖中，能表示的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資模式有（）。[2,0.5分]

A開(kāi)發(fā)一銷售模式

B開(kāi)發(fā)一持有出租-出售模式

C購(gòu)買一持有出租一出售模式

D購(gòu)買一更新改造一出售模式

E購(gòu)買一更新改造一出租模式

7.對(duì)于“開(kāi)發(fā)-銷售”模式下的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，分析其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的引算期包括（）。[2,0.5分]

A開(kāi)發(fā)期

B論證決策期

C經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期

D經(jīng)營(yíng)期

E銷售期

8.甲乙兩個(gè)項(xiàng)目均為出售型住宅項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2年。對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行比選時(shí)，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標(biāo)有（）。[2,0.5分]

A利潤(rùn)總額

B投資利潤(rùn)率

C資產(chǎn)負(fù)債率

D財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

E償債備付率

9.下列分析方法中，屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的常用方法有（)。[2,0.5分]

A故障樹(shù)分析法

B期望值法

C盈虧平衡法

D解析法

E蒙特卡洛模擬法

10.在風(fēng)險(xiǎn)分析中的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段，需要開(kāi)發(fā)的工作包括（)。[2,0.5分]

A風(fēng)險(xiǎn)估算

B分析風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況

C辨識(shí)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因

D檢驗(yàn)各風(fēng)險(xiǎn)變量是否相關(guān)

E提出應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的建議

11.在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中，調(diào)查研究主要是從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。其中資源調(diào)查的主要內(nèi)容有（）。[2,0.5分]

A項(xiàng)目用地

B房地產(chǎn)市場(chǎng)供需

C房?jī)r(jià)現(xiàn)狀及走勢(shì)

D交通運(yùn)輸條件

E外圍基礎(chǔ)設(shè)施

12.下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中，屬于土地費(fèi)用的有（）。[2,0.5分]

A土地出讓價(jià)款

B土地購(gòu)置稅費(fèi)

C基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

D水文地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)

E土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)

13.下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益融資的說(shuō)法，正確的有（)[2,0.5分]

A資金融入方需要還本付息

B在私人市場(chǎng)和公開(kāi)市場(chǎng)上，均可以進(jìn)行權(quán)益融資

C權(quán)益融資的資金供給方與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)

D存款性金融機(jī)