【廣西S公司房地產(chǎn)項目置業(yè)投資評價案例2300字】

廣西S公司房地產(chǎn)項目置業(yè)投資評價案例目錄TOC\o"1-2"\h\u29534廣西S公司房地產(chǎn)項目置業(yè)投資分析 125482一、公司概況 11825二、S房地產(chǎn)企業(yè)融資方式分析 131674三、廣西S公司房地產(chǎn)項目置業(yè)投資評價 33266（一）存在的問題 39822（二）優(yōu)化措施 3一、公司概況廣西S置業(yè)有限公司是2006年11月10日在南寧成立的房地產(chǎn)企業(yè)。黎衛(wèi)是公司的法定代表人，S置業(yè)的注冊資本為1億元人民幣。詳細地址位于廣西壯族自治區(qū)南寧市青秀區(qū)金浦路16號S國際F座4樓。到周邊城市不僅交通便利，地理上的優(yōu)勢也非常明顯。該公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)及其他相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)，屬于租賃和企業(yè)服務(wù)行業(yè)，并且主要從事房地產(chǎn)開發(fā)。自成立以來，公司實力不斷增強，已開發(fā)項目的數(shù)量從一個增加到六個：S國際，S逸墅，S酈城，S星城，S星世界和S大公館。公司在東葛路擴建等方面仍有大量土地待開發(fā)，發(fā)展前景十分廣闊。S房地產(chǎn)的大部分重點項目都位于南寧，在廣西的不同地區(qū)緩慢地移動和發(fā)展。公司秉承“求真務(wù)實，努力拼搏，擔當責任”的企業(yè)精神，一起營造誠信，雙贏，創(chuàng)新的經(jīng)營理念。它采用的是全新的管理模式，相對發(fā)展比較好的技術(shù)，周到的服務(wù)和卓越的品質(zhì)作為生存的基礎(chǔ)。而且始終堅持客戶就是上帝，一心一意的為客戶提供良好的服務(wù)。S投資置業(yè)房地產(chǎn)有限公司已在金浦路16號（民歌廣場西側(cè)）成功開發(fā)建設(shè)了一塊土地。項目名稱為“S國際”，正在建造1棟31層（6個塔樓）的建筑物。總面積達140,000平方米，是一個集商務(wù)公寓，普通住宅樓，業(yè)務(wù)支持服務(wù)和房地產(chǎn)管理于一體的大型建筑群。二、S房地產(chǎn)企業(yè)融資方式分析S房地產(chǎn)企業(yè)初始投資的資本是一億元人民幣。財務(wù)特征主要體現(xiàn)在現(xiàn)金流量的高操作風險和高負值上。根據(jù)S置業(yè)財務(wù)報表顯示，隨著企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的展開，現(xiàn)金流量不斷地增長，大型酒店、居民住宅和一些園區(qū)項目建設(shè)支出在大幅增加?，F(xiàn)金流呈現(xiàn)負數(shù)狀態(tài)，現(xiàn)金流的不穩(wěn)定性也表明企業(yè)需要持續(xù)的現(xiàn)金流來維持后續(xù)的經(jīng)營。與此同時，風險存在于S置業(yè)業(yè)務(wù)的實施過程中，項目的開發(fā)一般都會存在一定的風險，可能會導致初始投入無法收回，經(jīng)營風險也有可能提高；非財務(wù)特征主要包括企業(yè)的資質(zhì)、信用等級以及土地儲備能力弱等。由于S房地產(chǎn)企業(yè)在初創(chuàng)期處于信用等級偏低、資金風險較大等境況，他們可以選擇權(quán)益類融資工具來風險相抵。2008年，S房地產(chǎn)企業(yè)通過增加實收資本、內(nèi)部的盈余公積轉(zhuǎn)增資本等方式，使S置業(yè)的注冊資本得到增加和擴大，注冊資本達5億元，讓公司在以后的發(fā)展中獲得資金保障。表1S置業(yè)近5年融資額數(shù)據(jù)統(tǒng)計（億元）年份/方式銀行貸款債券融資銷售回款其他融資20163.631.120.590.4520174.321.290.650.6220185.022.130.730.8420196.902.931.261.0820208.053.411.311.59總計27.9210.884.544.58占比59%23%10%10%圖1S置業(yè)融資方式比重根據(jù)上表，2016-2020年，S置業(yè)通過銀行貸款，債券融資，其他融資、銷售回款等方式籌集資金47.92億元，其中銀行貸款27.92萬元，占59%。債券融資總額為10.88億元，占比23%。銷售回款為4.54億元，占比10%。其他融資4.58億元，占10%。因此，銀行貸款在S房地產(chǎn)公司整個融資過程中所占比例最大，為59%，占總?cè)谫Y額的五分之三以上。就S公司的融資現(xiàn)狀來說，造成S房產(chǎn)公司融資過度依賴銀行貸款，是因為該渠道融資效率高，規(guī)模相對較大，使用期限也較長。對于銀行貸款高度依賴，使融資渠道單一。首先，過于單一的融資方式很容易導致過度依賴，不利于規(guī)避S房地產(chǎn)公司的風險。其次，這個依賴的融資渠道一旦受到了政策影響，房地產(chǎn)項目需要大量的資金才能維持項目的開發(fā)，公司就有可能去采用一些利率比較高的融資方式，這樣可能會增加融資成本，降低項目的利潤率，隨之帶來更高的融資風險。三、廣西S公司房地產(chǎn)項目置業(yè)投資評價（一）存在的問題第一，融資的結(jié)構(gòu)不合理。通過債券融資和銀行貸款融資籌集的資金，是構(gòu)成房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)的很大一部分，然而S房地產(chǎn)公司還沒有打破這一局限性。盡管嘗試了新的融資方法，但所占比例相對較小。因此，S置業(yè)公司的融資方式是比較簡單的，缺少多元化的融資結(jié)構(gòu)。第二，融資成本過高。S置業(yè)在融資上的風險還是比較高的，企業(yè)過于依賴銀行機構(gòu)貸款、商業(yè)信用融資和債券融資這三種主要的融資方式，S置業(yè)公司的融資方案并不合理，導致S置業(yè)企業(yè)在面臨政府限購政策、“三道紅線”政策及銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度等政策變動時，可能會出現(xiàn)較高的籌資風險。同時，由于融資計劃不合理，很可能會導致S房地產(chǎn)不考慮成本盲目投資，使得公司的經(jīng)營風險上升。（二）優(yōu)化措施第一，嘗試拓展多元化融資方式。根據(jù)目前公司的情況，S置業(yè)可以將自己所擁有的地下管網(wǎng)作為標的物，中國外貿(mào)融資租賃有限公司以售后回租的形式提供的資金3億元，為期兩年，年收益為7.0725%。S房地產(chǎn)將地下管網(wǎng)出租給公司，而公司將地下管網(wǎng)再回租給S房地產(chǎn)。S房地產(chǎn)每六個月向公司支付租金（3億元人民幣*7.0725%）。慢慢的把本金償還，直到兩年后，這相當于以3億元人民幣的價格往回購買了這些地下管網(wǎng)。S置業(yè)的地下管線沒有現(xiàn)金流量值，所以其成本遠低于其他形式的融資，使用融資租賃完成自有資金的融資。像地下管網(wǎng)這一類固定資產(chǎn)一般來說都是占著比較多的資金。S置業(yè)將這些設(shè)備全部買入，由于內(nèi)源融資不能滿足資金需求，也許會引發(fā)負債率上升的問題，導致償債風險加大。銷售后再回租在本質(zhì)上不屬于負債融資，也不占用貸款額度，采用這種方式后，企業(yè)資產(chǎn)負債率由2020年74.91%降低為68.57%，降低了6.34%。第二，優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。S置業(yè)想要構(gòu)建出合理化的融資結(jié)構(gòu)，首先就是要明確企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的目標。目標就是要不斷進行多途徑融資創(chuàng)新，優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)和資本金結(jié)構(gòu)，在未來公司的發(fā)展過程里，快速的使公司資金流動并提高資本效率。市場上供需關(guān)系