酒店項目可行性研究方案報告

...wd......wd......wd...可行性研究報告可行性研究報告----工程-----如家酒店連鎖公司HomeInns&HotelsManagementCo.關(guān)于可行性研究報告為了尋求工程業(yè)主和如家酒店連鎖公司雙方之間的合作意向，如家酒店連鎖公司特此對工程改造經(jīng)營進(jìn)展了研究和預(yù)測?！惨弧彻こ谈攀觯?、工程名稱：工程2、地址：3、工程形式：按“如家便捷酒店〞的市場定位改造裝修“工程〞,品牌形象全國一致,定名為“如家便捷連鎖酒店〞店。4、工程規(guī)模：暫定間客房5、工程定位：干凈、方便、溫馨6、平均房價定位：150元〔門市定價為雙標(biāo)房、大床房188元，單人房148元，鑒于該物業(yè)樓體徑身過窄，估計改建后單人房所占比例將超過40%，造成總體平均房價下滑〕7、客房平均出租率預(yù)估：85%7、改建投資匡算：600萬元人民幣8、總面積：3735平方米9、租金價格：元/平方米.天，年租金：萬10、承租時間：15年11、改建投資回收：約八年二、管理方〔如家酒店連鎖公司〕介紹：如家酒店連鎖公司注冊于中國北京，由中國旅游業(yè)兩大巨頭〔攜程旅行網(wǎng)和首都旅游集團(tuán)〕合資成立，公司是從高端切入中國經(jīng)濟(jì)型酒店市場的戰(zhàn)略投資者。我們通過品牌經(jīng)營的方式投資酒店、出售特許經(jīng)營權(quán)、開展市場營銷聯(lián)盟店，并為加盟酒店提供品牌、銷售、管理、培訓(xùn)、技術(shù)等支持及服務(wù)，以增強(qiáng)其競爭力和盈利能力，共同為中國酒店業(yè)創(chuàng)造一個消費(fèi)者信賴和忠誠的連鎖國際品牌。股東公司介紹攜程旅行服務(wù)公司國內(nèi)著名的旅行服務(wù)企業(yè)和最大的酒店賓館分銷商，創(chuàng)立于1999年初，公司吸收著名國際風(fēng)險融資公司softbank〔軟銀〕，IDG，orchid〔蘭花基金〕。2000年10月，攜程并購了北京運(yùn)通商務(wù)旅行服務(wù)公司，攜程總公司在上海，全國有北京、廣州、深圳、香港四個分公司，全國各省會城市均設(shè)有辦事處，直銷隊伍也普及全國，攜程的賓館訂房量呈直線上升方式，2002年5月訂房量為13.5萬間夜，每月上升比例10％。攜程提供便利的訂房手段800－820－6666免費(fèi)和網(wǎng)上訂房，目前網(wǎng)上、線上的比例為3：7，攜程有豐富的客源資源，注冊會員200萬人，其中忠誠客戶20萬人〔訂房超過3次〕，但越來越多得客人需要房價250元以下的品質(zhì)優(yōu)秀、質(zhì)量保證的品牌酒店。北京首都旅游集團(tuán)有限責(zé)任公司中國旅游行業(yè)中規(guī)模最大的旅游企業(yè)，總資產(chǎn)170億元〔第二位錦江集團(tuán)110億元〕，集團(tuán)下屬7大子公司，分別是：首旅股份〔股票代號600258〕，首旅酒店集團(tuán)、首旅汽車、首旅展覽、華龍集團(tuán)、神舟國旅、康輝國旅。集團(tuán)擁有、管理酒店56家，客房20086間，世界酒店100強(qiáng)第84位，旗下有三個酒店管理公司〔建國國際、和平假期、建國客?！臣氨姸嘀频辍脖本┚频辍⒈本┵F賓樓酒店、長城酒店、長富宮酒店、建國酒店、和平賓館〕，在中國酒店業(yè)具有很大的影響，也形成了自己的管理模式，積累了豐富的酒店管理經(jīng)歷，集團(tuán)下屬建國客棧也是中國最早的經(jīng)濟(jì)型酒店公司?，F(xiàn)在有復(fù)興門、燕莎、國貿(mào)、前門四家連鎖店。目前引進(jìn)并入如家酒店連鎖。如家酒店連鎖開展現(xiàn)狀如家酒店連鎖不斷增加的品牌優(yōu)勢，通過統(tǒng)一市場、公關(guān)活動提高酒店的知名度，同時通過提供培訓(xùn)、管理咨詢、質(zhì)檢、酒店技術(shù)等協(xié)助酒店提高管理水平，切實幫助酒店獲得利益，到達(dá)“雙贏〞的目的。目前如家酒店連鎖有直營店50家，特許經(jīng)營店8家，市場聯(lián)盟店28家。附：如家酒店連鎖直營店名單：北京如家快捷酒店復(fù)興門店北京如家快捷酒店前門店北京如家快捷酒店燕莎店北京如家快捷酒店東四十條店上海如家快捷酒店世紀(jì)公園店上海如家快捷酒店塘橋店上海如家快捷酒店江蘇路店上海如家快捷酒店徐家匯店上海如家快捷酒店陜西路店上海如家快捷酒店張江店上海如家快捷酒店武夷路店上海如家快捷酒店漕溪路店蘇州如家快捷酒店蘇州店蘇州如家快捷酒店觀前店杭州如家快捷酒店杭州店無錫如家快捷酒店無錫店常州如家快捷酒店常州店福州如家快捷酒店福州店廈門如家快捷酒店廈門店天津如家快捷酒店天津店如家的優(yōu)勢如家酒店連鎖的品牌優(yōu)勢中國酒店業(yè)經(jīng)過20年的開展，初步形成了一些象錦江、新亞、金陵、白天鵝等酒店管理品牌，但它們并不是嚴(yán)格意義上的酒店品牌，對于品牌的“軟要素〞－品牌客源網(wǎng)絡(luò)、品牌化的市場規(guī)劃、集團(tuán)內(nèi)培訓(xùn)等不重視，也沒有完全意義上統(tǒng)一的品牌形象，而如家則是以品牌為核心的酒店集團(tuán)開展，同時融合了攜程、首旅在客源網(wǎng)絡(luò)、集團(tuán)培訓(xùn)上的優(yōu)勢，通過一系列的品牌運(yùn)作，在客源層中也會形成鮮明的品牌形象。如家酒店連鎖的市場優(yōu)勢如家酒店連鎖是依托攜程旅行服務(wù)公司的強(qiáng)大銷售平臺而建設(shè)的。目前攜程擁有200萬會員，訂房量穩(wěn)居中國賓館分銷行業(yè)的首位，并且以10%的速度穩(wěn)步增長。其目前訂房量占國內(nèi)酒店可預(yù)定房間數(shù)還不到1%，開展空間相當(dāng)大。而如家網(wǎng)站的建設(shè)除了能共享攜程的資源優(yōu)勢外，還能將攜程已形成的良好模式拓展到經(jīng)濟(jì)型酒店市場，取得更多的市場份額。如家酒店連鎖的客源優(yōu)勢如家酒店連鎖在共享攜程商務(wù)散客客源〔200萬會員〕的根基，開拓了自己的經(jīng)濟(jì)型客源市場，針對250元以下客人的特點(diǎn)，開展了自己的代理卡方案，并在豪華高速客車、高檔列車上開展了市場銷售方案，如家酒店連鎖還有自己特色的客戶忠誠度與客源積分方案，可使客人忠誠于如家品牌和會員酒店，這種優(yōu)勢對會員酒店的支持是巨大的。如家酒店連鎖的管理優(yōu)勢首旅旗下的建國國際酒店管理集團(tuán)擁有北京建國、長城、長富宮等眾多知名酒店，也有引導(dǎo)中國酒店開展的著名“建國模式〞，首旅同時適應(yīng)了經(jīng)濟(jì)型酒店開展的需要，在全國較早推出了建國客棧，建國客棧的特點(diǎn)在于它集星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)和價格低廉的優(yōu)勢于一身，是新型的經(jīng)濟(jì)型酒店，首旅在酒店管理上的經(jīng)歷會為如家酒店連鎖提供廣泛的支持。如家酒店連鎖的技術(shù)優(yōu)勢如家酒店連鎖在攜程全國客源網(wǎng)絡(luò)、call－center的根基上，形成了中國唯一的中央預(yù)訂系統(tǒng)的雛形，這也是國外酒店集團(tuán)的核心網(wǎng)絡(luò)；如家酒店連鎖適應(yīng)經(jīng)濟(jì)性酒店的需要，在國內(nèi)外優(yōu)秀管理軟件的根基上，集中了酒店軟件方面的精英，開發(fā)了自己的PMS酒店管理軟件，該軟件集穩(wěn)定、快捷、全面、靈活于一身，與中央預(yù)定系統(tǒng)連接后，可以實現(xiàn)客史共享、網(wǎng)上訂房，從而提高酒店管理服務(wù)水平，穩(wěn)定忠誠客戶，降低酒店銷售成本。如家酒店連鎖的人才優(yōu)勢酒店品牌的競爭就是人才的競爭，香格里拉酒店集團(tuán)得到迅速的開展除了集團(tuán)具有的營銷服務(wù)特色外，人才的集聚形成的優(yōu)勢也是至關(guān)重要的，如家連鎖公司聚集了攜程旅行網(wǎng)與首旅集團(tuán)的精英人才，他們具有風(fēng)險融資、企業(yè)運(yùn)營、酒店管理上的豐富經(jīng)歷。也為企業(yè)的開展提供了堅強(qiáng)的保證。工程分析工程現(xiàn)狀工程為一幢7層路的物業(yè),建筑面積為3735平方米。租賃物業(yè)每層面積約為534平方米，預(yù)計2-7層每層可改客房16間，一樓可改客房8間，一樓剩余局部用于改建為接待大廳及簡易的早餐廳。酒店改造分析由我方對酒店進(jìn)展全方位改造，總體投資預(yù)計600萬元左右。原建筑原本定位為辦公大樓，建成后未經(jīng)使用。目前該大樓水、電的容量基本能滿足酒店要求，煤氣可能需要增容。建筑原有電梯一部，在現(xiàn)有客房數(shù)量根基上預(yù)計無需在改建過程中增設(shè)電梯。大樓布局規(guī)劃與客房排布設(shè)置基本相符，原有分割需重新設(shè)計，重新分割主要以客房為主，盡可能的開發(fā)房間，預(yù)計改建客房108間，在租賃物業(yè)小院內(nèi)設(shè)置一些綠化景觀，一樓將設(shè)為簡單餐飲，提供自助早餐和中餐。市場定位分析酒店裝修改造完成后，酒店以商務(wù)客人為主體，酒店主要功能為客房和局部餐飲，其他營業(yè)工程改造為客房，最終改造客房108間，價格定位應(yīng)以提高平均房價為出發(fā)點(diǎn)，將酒店的門市價格定位在188元左右。同時降低折扣比率，實施實價銷售，與周邊酒店差異化經(jīng)營。借助中央預(yù)訂等網(wǎng)絡(luò)銷售平臺和強(qiáng)大的市場營銷手段，優(yōu)化客源構(gòu)造，以商務(wù)散客和旅游散客為主，平均房價經(jīng)預(yù)算可定為150元，然后隨著出租率的提升逐步調(diào)整平均房價，提高營收。合作方式分析基于以上分析，我們認(rèn)為合作方式為租賃物業(yè)，改造成如家直營店－如家快捷酒店店，由于目前該物業(yè)尚未投入使用，酒店所需經(jīng)營設(shè)備均需重新購置，需要投入很大資金改造經(jīng)營，該酒店改造成商務(wù)酒店后，必將產(chǎn)生良好的經(jīng)營業(yè)績及很強(qiáng)的品牌影響，清新的風(fēng)格必然對該房產(chǎn)的工程增值產(chǎn)生較大的影響，也能為業(yè)主提供穩(wěn)定的租金收入。三、經(jīng)營數(shù)據(jù)分析平均房價：150元平均出租率：85%客房數(shù)：108間年營業(yè)收入：502萬元客房經(jīng)營利潤：261萬營業(yè)稅、投資利息：28萬租金：157萬所得稅前利潤：約76萬投資金額：600萬回收期：約8年通過工程的市場銷售分析，我們初步設(shè)定賓館的平均房價為150元，平均出租率是根據(jù)周邊相類似的酒店的近幾年平均出租率推算出來的，為75％。由于金橋路上的中低檔酒店的競爭相當(dāng)劇烈，多半以旅游團(tuán)隊為主，房價競爭相當(dāng)劇烈。為了防止此類情況的出現(xiàn)，如家酒店連鎖將客源市場的定位重點(diǎn)放在商務(wù)散客。而如家酒店連鎖的主要優(yōu)勢就是商務(wù)散客的客源。根據(jù)攜程旅行網(wǎng)在同類市場的商務(wù)散客的銷售經(jīng)歷，做到75％的年平均出租率是有一定把握的。通過以上基本數(shù)據(jù)測算出來的全年的客房營業(yè)收入為402萬左右，所得稅前利潤34萬，投資回收期限約9年。五、合作展望如測算表所示，由于原建筑改建工程量較大，實際可用于改建的建筑面積有限。以1.15元/天/平方米將是如家快捷酒店所能承當(dāng)?shù)淖罡叻孔?，維護(hù)較好的酒店在經(jīng)營六至七年后就需要重新裝修，而以1.15元/天/平方米(157萬/年)的價格租賃該工程后的回收期為八年，則表示如家快捷酒店在租賃該建筑經(jīng)營后幾乎無利潤可言。但考慮到該建筑在，目前開展勢頭明顯,整個城市的商業(yè)運(yùn)營氣氛十分濃厚,對擅長經(jīng)營商務(wù)酒店,有效吸納商務(wù)客人的如家酒店而言,在該城市設(shè)立自營酒店是勢在必行的。且如家涉足市場已有相當(dāng)長的時間但始終未在該城市開發(fā)酒店，對如家擴(kuò)大在華東區(qū)域的影響力是十分不利的。該物業(yè)雖處于小路中，但屬鬧中取靜之處，且樓高超過前面門面房，仍較醒目。綜合以上因素，我司認(rèn)為在該處成立如家酒店直營店，對于如家快捷酒店的開展能起到一定的推動作用，到達(dá)不錯的廣告效應(yīng)，提高如家酒店在上海乃至全國的品牌知名度。顧?quán)嵵叵驑I(yè)主提出租賃合作要求，希望與業(yè)主進(jìn)展合作，共同利用相互資源，發(fā)揮雙方的優(yōu)勢資源，實現(xiàn)“雙贏〞的目標(biāo)。如家連鎖酒店公司商務(wù)部如家加盟條件1、城市選擇：●省會城市、直轄市及全國主要經(jīng)濟(jì)興旺的城市；●經(jīng)濟(jì)興旺的二、三線商旅城市；●如家尚未布點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)興旺商旅城市；●其他有成長潛力的城市。2、地理位置：●靠近大型商業(yè)中心、CBD、展覽中心、游樂中心、交通中心、交易中心，有充足的客源支持；●具有良好的可視性及廣告效果；●交通方便快捷；●周邊有完善的餐飲、商業(yè)配套。3、物業(yè)條件：●建筑面積要求：和頤酒店7000-20000m2、如家/莫