萬科A(000002)分析師投資交流紀要20231106

今天參會的國資委和深鐵集團領導，包括：1)深圳國資委主任，2)深圳地鐵集團董事長3Q業(yè)務情況匯報：財務總監(jiān)韓總道保持暢通，三季度新增融資成本3.64%。37個項目。經(jīng)營服務方面穩(wěn)步提升。公募reits申報獲取受理，項目價1-9月營業(yè)收入下降14%。1-9月歸母凈利潤下降23%。由于經(jīng)營性利潤大致折舊攤銷90億。納稅上升21.1%。公司財務經(jīng)營穩(wěn)健。公司堅持現(xiàn)金流策略，量入為主，全力推進銷公司連續(xù)14年保證經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。貨幣資金1037億，在手現(xiàn)金對短債覆蓋倍數(shù)2.2X。剔除預收監(jiān)管資金后600億。3Q公司獲取21個優(yōu)質項目，對自由資金有一定消耗，同時再融資方面，公司融資渠道暢通，有息負債結構不斷優(yōu)化。3Q有息負債3230億，銀行占比61.4%。前三季度融資成本保持低位，較上年下降。境外受到美元加息影響，新增融資公司境外債較年初下降8.5%。1-9月實現(xiàn)銷售2806億，同比下降10.8%。10月實現(xiàn)銷售金額318億，同環(huán)比穩(wěn)定。1-10月銷售回款率98%。10.1期間，總認購金額同比增長15%。公司累計交付11.6萬套交付。投資方面，1-9月累計新增37個項目，地價總額794億，同比增長41%。公司新增貨值行公司新增投資中1-2線占比100%,首開毛利率20.5%。目前土儲足夠未來三年發(fā)展。租賃住宅，泊寓保持全國第一。全口徑收入25.3億，管理面積持續(xù)提升，集中式公寓排名第一。開業(yè)18萬間。出租率94.4%。企業(yè)客戶占比25.5%。多渠道進入納保號召，有9.051-9月，商業(yè)實現(xiàn)全口徑業(yè)務69.5億。整體出租率95%。新開業(yè)7項目。物流方面，萬維物流等冷鏈業(yè)務全國領先。其中，高標庫業(yè)務發(fā)展順利，開業(yè)141個項目。高標庫89萬平。冷鏈布局全國49個城市，管理規(guī)模行業(yè)第一。通過覆蓋全國倉網(wǎng)布局，打造行業(yè)領先的供力REITs預計年內(nèi)完成發(fā)行。22年NOI,9.5%。物流園區(qū)項目公司申報規(guī)模大致22億。泊寓預計首批申報5項目，資產(chǎn)包NOI,5.5%。公司同時和建行進行合作。項目委托萬科泊1、深鐵入股以來，深圳國資對萬科定位，對萬科安全性影響?萬科債券波動，深圳國資如何看待?辛總出席副主席是表達，萬科背后是深鐵，深鐵背后是國資，深圳國資會有信用背書嗎?最后，悲觀下深圳國資是否有相關辦法?萬科具備安全性!萬科是深圳國資體系的重要成員。堅定支持萬科1)萬科是深圳國資體系重要成員將萬科納入統(tǒng)計范圍。萬科總資產(chǎn)、凈利潤超過深圳國資30%,對深圳國資有重要影響2)充分相信萬科管理層勢在企業(yè)很早就做出前瞻判斷，不積極擴張杠桿。2018年，企業(yè)就提出防范提出地產(chǎn)金融3)萬科基本面韌性強，財務策略穩(wěn)健萬科高端重視經(jīng)營現(xiàn)金流管理，連續(xù)14年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，融創(chuàng)處于行業(yè)領先地位。今處于是低位，開發(fā)和銷售在全國第二，經(jīng)營服務類業(yè)務更是實現(xiàn)9%增長。業(yè)務基本面和財4)萬科和企業(yè)市屬國資國企有深入合作近幾年萬科與16家深圳兄弟企業(yè)，如深投控，等都可以參與項目合作。如深鐵集團、深國一方面相信萬科管理團隊有能力應對，另一方面，深圳國資委將積極落實國家精神，用好>配合萬科優(yōu)化長期投資股權結構2、辛總出席副主席是有什么背景嗎?大股東是否會減持?深鐵大股東會買萬科債嗎?2)代表深鐵集團申明，深鐵集團奉行長期主義，堅定看好萬科，從來沒有制定減持計劃，3)萬科不是一個人在戰(zhàn)斗!萬科背后是深鐵，深鐵背后是國資委。深鐵工具箱將全力支持>深鐵將與萬科加大溝通，幫助萬科獲取政策和資金支持!市場化、法制化方式，承接萬萬科是深圳國資重要成員。2017年以來，深鐵集團出資664億成為萬科股東，支持萬科混3、深圳國資委主任發(fā)言深圳國資國企在市委市政府的正確領導下，改革發(fā)展取得長足進步。在全國37個單位中，總資產(chǎn)規(guī)模達到5萬億，利潤總額第二位，超1000億，僅此上海。全國領先!萬科是深圳國資國企大家庭重要成員。萬科第一大股東地鐵集團是深國資100%控股單位。4、債券價格大幅下滑，為什么公司沒有回購債券?明年債券到期如何安排?24年104億美元債，公司準備如下1)境外自有資金10億美元上下2)境外平臺有大量境內(nèi)外項目，分紅、股權退出獲得資金3)銀行端市場再融資。公司中長期貸款額度已經(jīng)獲取5