咸寧市房地產(chǎn)項目比較分析

咸寧市房地產(chǎn)項目比較分析成功案例：咸寧碧桂園咸寧碧桂園位處咸寧市咸安中心城區(qū)，長安大道北端，是南山商圈的組成部分。項目周邊配套齊全，與咸安體育中心隔河相望；武商量販、南大街商業(yè)區(qū)、咸寧高中等城市配套距項目僅數(shù)百米。緊鄰人民醫(yī)院、市政機構(gòu)和銀行系統(tǒng)。項目引入楓丹公交車，同時周邊更有2、6、10路公交車貫通。咸寧碧桂園山水兼得，自然環(huán)境優(yōu)越。項目被淦河以"川"字形環(huán)繞，形成“一河六岸”的獨特濱河景觀；同時緊鄰城市綠肺雙龍山、孝子山，足不出戶便可坐擁疊翠群山及近4000米的悠長水岸，形成了咸寧市首屈一指的山水景觀大城樓盤名稱：咸寧碧桂園

區(qū)域：咸安

物業(yè)類型：高檔住宅/別墅項目結(jié)構(gòu)：框架

規(guī)劃面積：800000平米建筑面積：870000平米

容積率：1綠化率：40%

開發(fā)商：咸寧碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

承建商：騰越公司、中建三局

項目地址：咸安區(qū)長安大道盤泗洲1號（交警三大隊旁）

售樓部地址：咸安區(qū)長安大道盤泗洲1號（交警三大隊旁）咸寧碧桂園[1]整體定位于咸寧市高檔山水人居大城樓盤。總規(guī)劃約1168畝，項目已開發(fā)約600畝。產(chǎn)品規(guī)劃有花園美墅(雙拼)、親鄰美墅(聯(lián)體)和優(yōu)雅景觀洋房、電梯洋房，建成苑區(qū)是咸寧市第一個大規(guī)模中央別墅居住區(qū)。產(chǎn)品設(shè)計為極具陽光感的地中海風(fēng)格，并結(jié)合山水自然元素，最大限度地將天然景觀引入室內(nèi)，全力打造出最適合咸寧人的城中央山水別墅。咸寧碧桂園同時規(guī)劃有社區(qū)文化廣場、80000㎡社區(qū)人工湖，超過6000㎡鳳凰商業(yè)街、大型會所、休閑濱水公園等多項配套設(shè)施，并由碧桂園集團提供先進的五星級酒店式物業(yè)管理服務(wù)。09年又投巨資打造咸寧市首家600米濱河5層立體園林景觀。產(chǎn)品贏得了包括咸寧、武漢、廣州、深圳客戶的一致認可。秉承碧桂園控股十余年成功地產(chǎn)經(jīng)驗，咸寧碧桂園將為咸寧人民帶來全新的居住理念和尊貴高品質(zhì)生活方式。周邊商業(yè)：武商量畈、大畈菜市場、鄉(xiāng)里湘氣、漁港餐飲、銀泰百貨等商業(yè)、工商銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期和房地產(chǎn)開發(fā)過熱時期，主要是由于決策者的決策失誤造成的。雖然有很多項目在致命型影響因素的作用下一敗涂地，但也有一些項目在被“宣判死刑”后，仍可以通過特定的策略起死回生，但無一例外的要付出巨大的代價。因此，規(guī)避這種“硬傷”的最佳方法是在項目的最初期就應(yīng)防微杜漸，通過嚴謹?shù)墓こ瘫O(jiān)督及科學(xué)的管理決策消滅“硬傷”于萌芽之初2、非致命性軟傷及其基本應(yīng)對策略

非致命型影響因素會造成房地產(chǎn)開發(fā)項目在一定時期的一定程度上的滯銷，即策略上的失敗，但可以通過一定的措施扭轉(zhuǎn)不利局面，重新贏取市場。造成項目滯銷的非致命型影響因素包括項目市場定位失誤、產(chǎn)品設(shè)計失誤、銷售組織不力、銷售控制失誤、銷售渠道不暢、入市時機不當(dāng)、營銷推廣不力、開發(fā)商誠信差及開發(fā)商實力弱等因素。隨著房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，非致命型影響因素日趨明顯，眾多項目都存在著或多或少的不可避免的銷售2、非致命性軟傷及其基本應(yīng)對策略

非致命型影響因素會造成房地產(chǎn)開發(fā)項目在一定時期的一定程度上的滯銷，即策略上的失敗，但可以通過一定的措施扭轉(zhuǎn)不利局面，重新贏取市場。造成項目滯銷的非致命型影響因素包括項目市場定位失誤、產(chǎn)品設(shè)計失誤、銷售組織不力、銷售控制失誤、銷售渠道不暢、入市時機不當(dāng)、營銷推廣不力、開發(fā)商誠信差及開發(fā)商實力弱等因素。隨著房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，非致命型影響因素日趨明顯，眾多項目都存在著或多或少的不可避免的銷售三．新上市房地產(chǎn)項目失敗的常見十種原因

以下為新上市商品房項目常見失敗的10大原因（不計地段），以此為鑒，避免新項目因前期準備工作的不充分而導(dǎo)致項目的滯銷，甚至死盤。當(dāng)然，以下各因素對項目的影響不是絕對的，僅作參考。

1、消費者對項目的滿意度不夠：地產(chǎn)項目的滿意度主要是消費者對小區(qū)品質(zhì)、物業(yè)管理服務(wù)水準以及物業(yè)價值的評價。任何行業(yè)，只有客戶認可產(chǎn)品，對產(chǎn)品滿意才能贏得客戶的青睞，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。所以作為開發(fā)商就應(yīng)該在社區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計、綠化、容積率、物業(yè)管理等一切地產(chǎn)項目的細微之處做足文章，才能有立市之本。

2、市場定位模糊，賣點不明確：市場定位決定著項目的營銷方向，是開發(fā)商賦予項目的一種文化一種精髓，在項目的實操過程中是不可忽視的一個重要環(huán)節(jié)。清晰準確的市場定位對于樓盤的暢銷能起到推波助瀾的積極作用。如花都假日半島以“平過自己起屋”的市場定位突出其價廉物美的度假環(huán)境，起到非常好的開盤效果3、價格過高，無法與競爭對手相抗衡：無論怎么樣，買房對于消費者來說用的是真金白銀，價格自然是其考慮的重要因素，一是看自己有沒有這樣的實力，二是看物業(yè)的性價比是否合理。當(dāng)然，針對同類項目沒有購買實力的消費者不是項目的目標客戶群，但如果是因為物業(yè)的性價比不夠理想，造成物業(yè)售價過高，是非常不利于與競爭對手競爭的。如花都合和新城，其過高的開盤定價（比同類競爭對手價格高出近10%）與其自身的環(huán)境、配套、產(chǎn)品設(shè)計不相匹配，成為銷售停滯的重要原因之一。

4、入市時機不正確：入市的時機主要考慮銷售季節(jié)、周邊競爭對手銷售情況等。一般情況下，開盤時機會選擇在“五一”及“十一”長假期間，但也有些常慣做法是為避免長假期間新開樓盤數(shù)量的過度集中而選擇在長假的前一個月開盤，如每年的九月份，亦能取得較好的開盤效果。在對待競爭對手方面，一是要做到先下手為強，贏得市場先機，這是針對入市時間與自己相差不多的競爭對手時的方法；二是要運用“太極拳”原理，借力打力，要么等競爭對手把項目區(qū)域炒作成熟時入市，要么等競爭對手把市場做得一塌糊涂的時候入市，充當(dāng)救世主的角色。當(dāng)然，前提必須有足夠的實力。如前提到的花都合和新城，在2005年10月1日開盤時正好遇上碧桂園假日半島的開盤。從廣告宣傳力度、產(chǎn)品吸引力等方面遠比不上碧桂園，使開盤第一炮打了個“啞炮”。5、項目知名度差：新上市項目的知名度不夠?qū)椖夸N售的影響主要有兩點：第一，影響來訪客戶的數(shù)量，降低了成交幾率；第二，客戶的虛榮心作祟，沒有人愿意在親朋好友面前說自己買了一個誰都不知道的小區(qū)。按照百姓的思維，知名度的高低往往決定著項目的品質(zhì)。花都雅居樂在這方面的經(jīng)驗值得借鑒，在開盤之前，公關(guān)活動先行，積極樹立品牌形象，迅速建立了品牌知名度，為項目以后順暢的銷售起到推波助瀾的積極作用。

6、項目的銷售管理、控制不合理：如果一個項目沒有特別優(yōu)于別人的賣點，那么就只能依靠一個強有力的銷售團隊來完成項目的快速銷售。一是現(xiàn)場的人員，可以憑借優(yōu)秀的銷售經(jīng)理進行管理與指導(dǎo)；二是房源控制，不要把朝向好、戶型好、面積適中的房源全部放出，要有計劃性。最好是先將各方面條件一般的房源先行賣出，而條件優(yōu)秀的戶型可留于升值。

7、項目的工程進度慢：新上市項目的工程進度慢對于項目銷售的影響主要有兩點：第一，錯過最佳入市時機，造成計劃不斷更變；第二，緩慢的工程進度易造成客戶信心不足，客源大量流失。可以想象，工程進度對項目的銷售情況的影響是不可小窺的。5

域炒作成熟時入市，要么等競爭對手把市場做得一塌糊涂的時候入市，充當(dāng)救世主的角色。當(dāng)然，前提必須有足夠的實力。如前提到的花都合和新城，在2005年10月1日開盤時正好遇上碧桂園假日半島的開盤。從廣告宣傳力度、產(chǎn)品吸引力等方面遠比不上碧桂園，使開盤第一炮打了個“啞炮”。

5、項目知名度差：新上市項目的知名度不夠?qū)椖夸N售的影響主要有兩點：第一，影響來訪客戶的數(shù)量，降低了成交幾率；第二，客戶的虛榮心作祟，沒有人愿意在親朋好友面前說自己買了一個誰都不知道的小區(qū)。按照百姓的思維，知名度的高低往往決定著項目的品質(zhì)?；ǘ佳啪訕吩谶@方面的經(jīng)驗值得借鑒，在開盤之前，公關(guān)活動先行，積極樹立品牌形象，迅速建立了品牌知名度，為項目以后順暢的銷售起到推波助瀾的積極作用。

6、項目的銷售管理、控制不合理：如果一個項目沒有特別優(yōu)于別人的賣點，那么就只能依靠一個強有力的銷售團隊來完成項目的快速銷售。一是現(xiàn)場的人員，可以憑借優(yōu)秀的銷售經(jīng)理進行管理與指導(dǎo)；二是房源控制，不要把朝向好、戶型好、面積適中的房源全部放出，要有計劃性。最好是先將各方面條件一般的房源先行賣出，而條件優(yōu)秀的戶型可留于升值。

7、項目的工程進度慢：新上市項目的工程進度慢對于項目銷售的影響主要有兩點：第一，錯過最佳入市時機，造成計劃不斷更變；第二，緩慢的工程進度易造成客戶信心不足，客源大量流失。可以想象，工程進度對項目的銷售情況的影響是不可小窺的。

8、開發(fā)商信譽不好：對房地產(chǎn)項目來說，群眾的言語是有殺傷力的，如果開發(fā)商沒有良好的信譽，客戶就會考慮是不是開發(fā)商又在騙人？項目能不能順利交工？項目能象規(guī)劃的那樣嗎？等等一系列的疑問會困擾著消費者，這時他們是搖擺不定的，只要有稍微理想的項目，他們是不會選擇信譽不好的開發(fā)商所開發(fā)的項目的！

因此，對于新進入本地市場的實力型外來發(fā)展商無一例外的會先大肆宣傳企業(yè)實力，建立信心。

9、促銷活動不合適：一是不合適宜的促銷，比如樓盤定位是休閑養(yǎng)老的小區(qū)，卻搞個買樓送電腦什么的，老人家甚至電腦都不會用，這個肯定欠缺吸引力二是促銷力度不夠，無論你的價格有多低，消費者都認為你還有很大的利潤，所以他們讓你一降再降，對于優(yōu)惠他們是不會滿足的，所以有些開發(fā)商提升銷售單價，加大折扣力度的促銷策略也是可取的。10、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的個人意愿：企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的思想往往決定著項目的規(guī)劃建設(shè)、小區(qū)品質(zhì)，甚至在項目的銷售過程中，領(lǐng)導(dǎo)的思想會阻礙項目定位、廣告推廣、促銷活動的實施，致使項目銷售受到不良影響?；ǘ己虾托鲁堑氖∫搽x不開此方面的原因。

以上所列各項都會對新上市項目的銷售有所影響，但不是絕對的，應(yīng)根據(jù)項目的實際情況參照對比，以便在項目銷售過程中規(guī)避風(fēng)險，快速實現(xiàn)資金回籠，為實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下一步戰(zhàn)略目標奠定基礎(chǔ)。失敗樓盤個案研析：咸寧凱悅學(xué)府家園凱悅·學(xué)府家園是由咸寧凱悅投資有限公司傾力打造的經(jīng)典項目。凱悅·學(xué)府家園項目地處書臺街與茶園里的交匯地帶，區(qū)位優(yōu)勢非常明顯。凱悅·學(xué)府家園占地60畝，建筑面積約8萬平方米，物業(yè)類型包括多層洋房、小高層、高層組成。項目的片區(qū)價值、住區(qū)品質(zhì)和獨創(chuàng)的空中院館、多層寬景house在展現(xiàn)奢華生活空間的同時，皆在開創(chuàng)咸寧學(xué)院派領(lǐng)袖名宅之先河。72平方米至200平方米名宅府邸和超大樓間距，讓您在享受私密空間的同時盡情沐浴陽光，加之周邊完善的配套以及便捷的交通，使凱悅·學(xué)府家園成為高尚精英人士的置業(yè)首選。樓盤位置：書臺街與茶園路交匯處東南物業(yè)類型：普通住宅開盤時間：暫無裝修情況：毛坯物業(yè)費用：元/㎡開發(fā)商：咸寧凱悅投資有限公司售樓地址：咸寧大道86號失敗原因：

1

開發(fā)策略存在問題，特別是前期部分。

項目早期開發(fā)的是靠近公路的部分，并且是建多層洋房，受公路影響大，使樓盤推出時的形象大打折扣，市場反映平淡。

2

現(xiàn)場包裝工作未做好

當(dāng)項目進入二期開發(fā)的時候，開發(fā)的地塊位于整個地塊最深入的部分?？礃堑穆肪€要穿過整個地塊，但當(dāng)時并沒有對看樓路線進行現(xiàn)場包裝。地塊中部由于尚未開發(fā)，荒草叢生，一片荒涼的景象，對客戶的心理造成較嚴重的影響，打擊購買欲望。

3

目標市場定位不清晰

3.1

產(chǎn)品定位不清晰，項目開盤初期既想吸引廣州客戶，又希望吸納武漢客源，但其位置“前不著村，后不