某公路港國際商務區(qū)項目溝通初探

某公路港國際商務區(qū)項目溝通初探本報告要解決的問題：一、對項目的理解三、項目商業(yè)定位五、項目階段性營銷目標分解二、國內(nèi)外案例借鑒一、對項目的理解徐州是蘇北中心城市和全國交通樞紐，近年來經(jīng)濟發(fā)展較快，物流需求增溫，發(fā)展前景廣闊。地處蘇、魯、豫、皖四省交界，為東部沿海與中部地帶、上海經(jīng)濟區(qū)與環(huán)渤海經(jīng)濟圈的結(jié)合部?！皷|襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齊魯”，素有“五省通衢”之稱。京滬、隴海兩大鐵路在此交匯，京杭大運河傍城而過貫穿徐州南北，公路四通八達，北通京津，南達滬寧，西接蘭新，東抵海濱，為全國重要水陸交通樞紐和東西、南北經(jīng)濟聯(lián)系的重要“十字路口”。初步結(jié)論徐州具有較強的地域優(yōu)勢，腹地經(jīng)濟雄厚，經(jīng)濟增長快速，物流及相關需求旺盛，初步推論，該地區(qū)發(fā)展現(xiàn)代物流及相關產(chǎn)業(yè)有其客觀的市場基礎徐州城市發(fā)展規(guī)劃從徐州城市總體規(guī)劃的角度看，徐州未來的發(fā)展主軸將以徐連發(fā)展軸為核心，向東發(fā)展從徐州城區(qū)各組團功能規(guī)劃的情況及人口規(guī)劃的情況看，東傾傾向非常明顯，東部及東南部或?qū)⒊蔀橹饕恼谓?jīng)濟核心區(qū)域徐州未來對外交通將相當便捷，尤其是鐵路高速客運將非常發(fā)達；徐州內(nèi)部交通設施建設將主要集中于城市中央及東部，客運交通的東傾趨勢尤為明顯都市圈規(guī)劃城區(qū)規(guī)劃交通規(guī)劃工業(yè)規(guī)劃外圍縣市主要以紡織、農(nóng)副產(chǎn)品加工、林木加工以及化工產(chǎn)業(yè)為主，其主要為勞動密集型產(chǎn)業(yè)。市區(qū)內(nèi)的工業(yè)產(chǎn)業(yè)主要分布在徐州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及北區(qū)商貿(mào)物流業(yè)規(guī)劃從商貿(mào)物流業(yè)規(guī)劃來看，徐州的主要市場群集中在三環(huán)路沿線，而物流區(qū)則主要依托鐵路及運河港口建設，發(fā)揮多式聯(lián)運的優(yōu)勢政策規(guī)劃分析戰(zhàn)略定位：新興的產(chǎn)業(yè)密集帶、蘇北地區(qū)對外開放的先導區(qū)、全省經(jīng)濟發(fā)展的重要增長極戰(zhàn)略定位：新亞歐大陸橋東方橋頭堡、中國重要的交通樞紐、沿海新型工業(yè)基地、重要的土地后備資源開發(fā)區(qū)和宜居區(qū)徐州并非處于江蘇未來的重點發(fā)展軸上項目概覽項目名稱：徐州公路港國際商貿(mào)區(qū)項目地址：徐州市西北部泉山區(qū)內(nèi)，拾屯河以

南，徐豐公路以西總用地面積：12.3萬平米總建筑面積:16.4萬平米容積率：1.334周邊環(huán)境地塊現(xiàn)狀基地整體地勢平坦，良好的區(qū)位優(yōu)勢使其存在開發(fā)的可能性地塊東靠徐豐公路地塊北面為拾屯河地塊南面規(guī)劃路正在建設地塊內(nèi)荒地SWOT徐州作為淮海經(jīng)濟圈的核心城市具有成為商貿(mào)物流中心的潛力本項目被徐州定位為商貿(mào)物流園，預計未來能得到一定政策支持本項目土地較為寬裕，可同時發(fā)展多種業(yè)態(tài)，起到相互促進的作用徐州未來的發(fā)展重心完全偏向于東部及東南部，本項目處在城市西部區(qū)域，不在城市主要發(fā)展軸上項目周邊未來產(chǎn)業(yè)規(guī)劃較為薄弱，項目將依靠整個徐州甚至下屬縣市才能得到發(fā)展SWOT分析項目所處區(qū)域目前周邊環(huán)境較差，目前仍處于城鄉(xiāng)結(jié)合部的狀態(tài)項目周邊產(chǎn)業(yè)較為薄弱，對項目缺乏支持項目二、國內(nèi)外案例借鑒國際物流園案例借鑒巴塞羅那、巴黎、不來梅、圖盧茲物流園國際知名物流園區(qū)各項指標對比巴塞羅那物流園區(qū)介紹法國巴黎物流園區(qū)介紹德國不來梅物流園區(qū)介紹圖盧茲物流園區(qū)介紹國際物流園區(qū)各項因素總結(jié)國內(nèi)物流園案例借鑒中國鐵路物資柳州物流園中國物流園區(qū)介紹中國鐵路物資柳州物流園—基本信息中國鐵路物資柳州物流園—主營業(yè)務三、項目的商業(yè)定位相關專業(yè)市場調(diào)查徐州地區(qū)物流來源調(diào)查項目商業(yè)定位的相關建議項目的商業(yè)定位開發(fā)商徐州嘉得寶置業(yè)有限公司總占地15萬㎡總建面46.7萬㎡項目地址殷莊路與三環(huán)北路交叉口容積率2.99鋪源數(shù)量約1700套已銷售數(shù)量213套銷售率12.5%鋪源主力面積30—40㎡售價均價10000元/平米項目定位徐州一站式物資市場好得家物資商城徐州地區(qū)物流來源調(diào)查項目的相關建議四、如何快速打開項目的營銷局面活動營銷運動行銷關鍵媒體現(xiàn)場引導轉(zhuǎn)介營銷營銷策略執(zhí)行——5大核心營銷措施五、項目階段性營銷目標分解六、天佑公司營銷模式及投入資源說明坐銷行銷客戶接待方式對廣告的需求成本覆蓋面精準度在銷售中心等待客戶上門，一次性談判業(yè)務員將客戶帶至案場再由置業(yè)顧問接待，多番談判需要大量的廣告配合引導客戶上門的興趣不需要大量的廣告客戶就會咨詢了解大量的廣告投入費用人力成本和場地/物料/公關等費用為主，廣告費用為輔只能覆蓋廣告所能達到的區(qū)域可同時覆蓋多個區(qū)域甚至周