城市房地產(chǎn)抵押管理辦法

城市房地產(chǎn)抵押管理辦法中華人民共和國建設部令第98號《建設部關(guān)于修改＜都市房地產(chǎn)抵押治理方法＞的決定》差不多2001年7月23日建設部第45次常務會議審議通過，現(xiàn)予以公布，自公布之日起施行。部長俞正聲二○○一年八月十五日第一章總則第一條為了加大房地產(chǎn)抵押治理，愛護房地產(chǎn)市場秩序，保證房地產(chǎn)抵押當事人的合法權(quán)益，按照《中華人民共和國都市房地產(chǎn)治理法》、《中華人民共和國擔保法》，制定本方法。第二條凡在都市規(guī)劃區(qū)國有土地范疇內(nèi)從事房地產(chǎn)抵押活動的，應當遵守本方法。地上無房屋（包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程）的國有土地使用權(quán)設定抵押的，不適用本方法。第三條本方法所稱房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。本方法所稱抵押人，是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。本方法所稱抵押權(quán)人，是指同意房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。本方法所稱預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。本方法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程連續(xù)建筑資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。第四條以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范疇內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押。第五條房地產(chǎn)抵押，應當遵循自愿、互利、公平和誠實信用的原則。依法設定的房地產(chǎn)抵押，受國家法律愛護。第六條國家實行房地產(chǎn)抵押登記制度。第七條國務院建設行政主管部門歸口治理全國都市房地產(chǎn)抵押治理工作。省、自治區(qū)建設行政主管部門歸口治理本行政區(qū)域內(nèi)的都市房地產(chǎn)抵押治理工作。直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)治理部門）負責治理本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)抵押治理工作。第二章房地產(chǎn)抵押權(quán)的設定第八條下列房地產(chǎn)不得設定抵押：（一）權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；（二）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；（三）列入文物愛護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；（四）已依法公告列入拆遷范疇的房地產(chǎn)；（五）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；（六）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。第九條同一房地產(chǎn)設定兩個以上抵押權(quán)的，抵押人應當將差不多設定過的抵押情形告知抵押權(quán)人。抵押人所擔保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分，能夠再次抵押，但不得超出余額部分。第十條以兩宗以上房地產(chǎn)設定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押房地產(chǎn)。但抵押當事人另有約定的除外。第十一條以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。第十二條以享受國家優(yōu)待政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)益人能夠處分和收益的份額比例為限。第十三條國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營治理的房地產(chǎn)抵押的，應當符合國有資產(chǎn)治理的有關(guān)規(guī)定。第十四條以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會通過，并報其上級主管機關(guān)備案。第十五條以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。第十六條以有限責任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。第十七條有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設定抵押的，所擔保債務的履行期限不應當超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。第十八條以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設定抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去差不多使用年限后的剩余年限。第十九條以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。第二十條預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預售許可證。第二十一條以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當將租賃情形告知抵押權(quán)人，并將抵押情形告知承租人。原租賃合同連續(xù)有效。第二十二條設定房地產(chǎn)抵押時，抵押房地產(chǎn)的價值能夠由抵押當事人協(xié)商量定，也能夠由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。第二十三條抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒?。第二十四條企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后，原抵押合同連續(xù)有效，其權(quán)益和義務由變更后的法人享有和承擔。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應當連續(xù)履行原抵押合同。第三章房地產(chǎn)抵押合同的訂立第二十五條房地產(chǎn)抵押，抵押當事人應當簽訂書面抵押合同。第二十六條房地產(chǎn)抵押合同應當載明下列要緊內(nèi)容：（一）抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個人姓名、住宅；（二）主債權(quán)的種類、數(shù)額；（三）抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；（四）抵押房地產(chǎn)的價值；（五）抵押房地產(chǎn)的占用治理人、占用治理方式、占用治理責任以及意外損毀、滅失的責任；（六）債務人履行債務的期限；（七）抵押權(quán)滅失的條件；（八）違約責任；（九）爭議解決方式；（十）抵押合同訂立的時刻與地點；（十一）雙方約定的其他事項。第二十七條以預購商品房貸款抵押的，須提交生效的預購房屋合同。第二十八條以在建工程抵押的，抵押合同還應當載明以下內(nèi)容：（一）《國有土地使用權(quán)證》、《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》編號；（二）已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當于土地使用權(quán)出讓金的款額；（三）已投入在建工程的工程款；（四）施工進度及工程竣工日期；（五）已完成的工作量和工程量。第二十九條抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險的，以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的，抵押當事人應當在抵押合同中載明。第四章房地產(chǎn)抵押登記第三十條房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當事人應當?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)治理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。第三十一條房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。第三十二條辦理房地產(chǎn)抵押登記，應當向登記機關(guān)交驗下列文件：（一）抵押當事人的身份證明或法人資格證明；（二）抵押登記申請書；（三）抵押合同；（四）《國有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；（五）能夠證明抵押人有權(quán)設定抵押權(quán)的文件與證明材料；（六）能夠證明抵押房地產(chǎn)價值的資料：（七）登記機關(guān)認為必要的其他文件。第三十三條登記機關(guān)應當對申請人的申請進行審核。凡權(quán)屬清晰、證明材料齊全的，應當在受理登記之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對不予登記的，應當書面通知申請人。第三十四條以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機關(guān)應當在原《房屋所有權(quán)證》上作他項權(quán)益記載后，由抵押人收執(zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項權(quán)證》。以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關(guān)應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。第三十五條抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時，抵押當事人應當在變更或者終止之日起15日內(nèi)，到原登記機關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記。因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和土地建筑物、其他附著物所有權(quán)的，抵押當事人應當自處分行為生效之日起30日內(nèi)，到縣級以上地點人民政府房地產(chǎn)治理部門申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地治理部門申請土地使用權(quán)變更登記。第五章抵押房地產(chǎn)的占用與治理第三十六條已作抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占用與治理。抵押人在抵押房地產(chǎn)占用與治理期間應當愛護抵押房地產(chǎn)的安全與完好。抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押房地產(chǎn)的治理情形。第三十七條抵押權(quán)能夠隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應當簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并辦理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)人應當告知抵押人。經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)能夠轉(zhuǎn)讓或者出租。抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價款，應當向抵押權(quán)人提早清償所擔保的債權(quán)。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。第三十八條因國家建設需要，將已設定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范疇的，抵押人應當及時書面通知抵押權(quán)人；抵押雙方能夠重新設定抵押房地產(chǎn)，也能夠依法清理債權(quán)債務，解除抵押合同。第三十九條抵押人占用與治理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，抵押人應當及時將情形告知抵押權(quán)人，并應當采取措施防止缺失的擴大。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成缺失使抵押房地產(chǎn)價值不足以作為履行債務的擔保時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔保以補償不足。抵押人對抵押房地產(chǎn)價值減少無過錯的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償?shù)姆懂爟?nèi)要求提供擔保。抵押房地產(chǎn)價值未減少的部分，仍作為債務的擔保。第六章抵押房地產(chǎn)的處分第四十條有下列情形之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)：（一）債務履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債務人又未能與抵押權(quán)人達成延期履行協(xié)議的；（二）抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的；（三）抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；（四）抵押人違反本方法的有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；（五）抵押合同約定的其他情形。第四十一條有本方法第四十條規(guī)定情形之一的，經(jīng)抵押當事人協(xié)商能夠通過拍賣等合法方式處分抵押房地產(chǎn)。協(xié)議不成的，抵押權(quán)人能夠向人民法院提起訴訟。第四十二條抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時，應當事先書面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應當同時書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)。第四十三條同一房地產(chǎn)設定兩個以上抵押權(quán)時，以抵押登記的先后順序受償。第四十四條處分抵押房地產(chǎn)時，能夠依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同處分，但對處分新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。第四十五條以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設定的房地產(chǎn)抵押進行處分時，應當從處分所得的價款中繳納相當于應當繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。法律、法規(guī)另有規(guī)定的按照其規(guī)定。第四十六條抵押權(quán)人對抵押房地產(chǎn)的處分，因下列情形而中止：（一）抵押權(quán)人要求中止的；（二）抵押人申請情愿并證明能夠及時履行債務，并經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（三）發(fā)覺被拍賣抵押物有權(quán)屬爭議的；（四）訴訟或仲裁中的抵押房地產(chǎn)；（五）其他應當中止的情形。第四十七條處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配：（一）支付處分抵押房地產(chǎn)的費用；（二）扣除抵押房地產(chǎn)應繳納的稅款；（三）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；（四）賠償由債務人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害；（五）剩余金額交還抵押人。處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務和違約金、賠償金時，抵押權(quán)人有權(quán)向債務人追索不足部分。第七章法律責任第四十八條抵押人隱瞞抵押的房地產(chǎn)存在共有、產(chǎn)權(quán)爭議或者被查封、扣押等情形的，抵押人應當承擔由此產(chǎn)生的法律責任。第四十九條抵押人擅自以出售、出租、交換、贈與或者以其他方式處分抵押房地產(chǎn)的，其行為無效；造成第三人缺失的，由抵押人予以賠償。第五十條抵押當事人因履行抵押合同或者處分抵押房地產(chǎn)發(fā)生爭議的，能夠協(xié)商解決；協(xié)商不成的，抵押當事人能夠按照雙方達成的仲裁協(xié)議向仲裁機構(gòu)申請仲裁；沒有仲裁協(xié)議的，也能夠直截了當向人民法院提起訴訟。第五十