禹州天倫錦城競品市場調(diào)研報告

天倫錦城競品市場報告目錄一、競品市場分析二、銷售策略建議>>競品市場——競品區(qū)域分布>>潁北新區(qū)——工程分布坪山太合公館萬豐鉑金翰宮圣帝金苑潁河灣維也納金域藍(lán)灣三德江金海岸三德江美之國項目名稱體量（萬㎡）產(chǎn)品類型當(dāng)期開發(fā)主力戶型價格（元/㎡）優(yōu)惠備注萬豐鉑金翰宮50高層三期95㎡兩房130㎡三房三期會開發(fā)109㎡的三房4600全款2，按揭1禹州最佳樓盤，2013年銷售額4.5億，潁北新區(qū)第一個項目，外聯(lián)活動開展較多，目前剩余20多套三房房源坪山太合公館36多層、高層一期130-150㎡三房，170㎡四房，無兩房4100全款2，按揭115年5月1日交房，人民醫(yī)院將搬遷至附近潁河灣/高層一期///正在施工，未找到售樓部,,工地有10余棟建筑起到7層圣帝金苑36高層一期100.7兩房，130以上三房，213四房43001萬抵3萬準(zhǔn)現(xiàn)房，整體戶型面積較大，有建材展示區(qū)維也納金域藍(lán)灣28.8高層一期130以上三房4000按揭優(yōu)惠3000元戶型設(shè)計有送面積，141㎡的房源贈送12㎡面積三德江金海岸15.4高層一期115-140㎡三房//未開始銷售，準(zhǔn)現(xiàn)房，但還未取得預(yù)售證三德江美之國/高層一期暫時無戶型展示//未開始銷售，準(zhǔn)現(xiàn)房，但還未取得預(yù)售證>>潁北新區(qū)——工程概況>>潁北新區(qū)——產(chǎn)品面積特征分析>>潁北新區(qū)——單價特征分析>>潁北新區(qū)——總價特征分析>>潁北新區(qū)住宅市場總結(jié)市場特征總結(jié)快速發(fā)展，品質(zhì)盤居多；潁北新區(qū)自然風(fēng)景優(yōu)美，生態(tài)環(huán)境宜居，是禹州的新興發(fā)展區(qū)域。建筑風(fēng)格單一，同質(zhì)競爭激烈板塊內(nèi)項目多為歐式和現(xiàn)代風(fēng)格建筑，且建筑細(xì)節(jié)打造一般。主力去化產(chǎn)品差異化不夠三房面積集中在130平米以上，主力去化產(chǎn)品競爭激烈。市場需求支撐力度大從各項目銷售情況來看，多數(shù)項目去化情況良好，其中萬豐鉑金翰宮更是禹州市明星樓盤，2013年銷售額占禹州房地產(chǎn)總銷售額的45%，區(qū)域認(rèn)可度高。老城區(qū)客戶是主力消費群從在售項目成交客源來看，首改和首置占據(jù)了大部分比例，成交客戶區(qū)域特征不明顯，職業(yè)上以企事業(yè)單位工作人員、私營業(yè)主、公務(wù)員等購買力較強(qiáng)的群體為主，同時也有部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶在此區(qū)域置業(yè)。>>東區(qū)——工程分布御湖灣上東國際府東花園貴府花園陽光國際學(xué)林雅苑錦繡東方尚品1698項目名稱體量（萬㎡）產(chǎn)品類型當(dāng)期開發(fā)主力戶型價格（元/㎡）優(yōu)惠備注御湖灣30小高層、高層二期130以上三房4400優(yōu)惠1.5萬內(nèi)部配套有幼兒園，游泳館，東區(qū)熱門樓盤上東國際/高層一期///售樓部鎖門，但里面有人說目前不銷售錦繡東方30高層一期123-143三房，170以上四房3900全款3，按揭2小區(qū)內(nèi)有村民安置房，一期5棟樓證件齊全，2、3期無證件尚品1698/高層一期130㎡以上三房3700全款3，按揭2無證件，禹州較差樓盤學(xué)林雅苑3.23棟高層尾盤117㎡兩房，140㎡以上三房，190㎡以上四房4200-4500全款4，按揭2學(xué)區(qū)房，現(xiàn)房發(fā)售，周邊生活配套比較齊全府東花園85棟高層尾盤140㎡以上三房，200㎡左右四房4600無優(yōu)惠市政府東臨，位置較好，5#還未獲得預(yù)售證，要求一次性付清陽光國際10高層一期113㎡三房，135.140三房4900全款2，按揭15月17日1#開盤，126套，目前剩余房源不多，10月份開2#，3#，目前排號3萬抵5萬貴府花園168棟高層尾盤135㎡以上三房3600全款3，按揭2首付40%，交房后辦理按揭>>東區(qū)——工程概況>>東區(qū)——產(chǎn)品面積特征分析東區(qū)產(chǎn)品：兩房：只有學(xué)林雅苑工程有1套117㎡的兩房，其余工程暫時無兩房供給；三房：三房的供給面積段主要集中在130-150㎡之間，陽光國際有113㎡，錦繡東方有123㎡的三房供給，但占總比較?。凰姆浚簩W(xué)林雅苑和府東花園的四房面積在190㎡以上，錦繡東方有170㎡的四房。>>東區(qū)——單價特征分析東區(qū)工程價格幅度較大，在3600-4900元/㎡之間，其中貴府花園是價格最低的工程，因其目前5證不全；而陽光國際和府東花園因其緊鄰市政府的優(yōu)勢售價較高；御湖灣和學(xué)林雅苑憑借其學(xué)區(qū)房和規(guī)劃的優(yōu)勢售價也緊隨其后。>>東區(qū)——總價特征分析東區(qū)工程：三房總價：分為兩個梯度，第一梯度為證件齊全的工程，其主要總價集中在55-65萬元，第二梯度為證件不全工程，其總價集中在45-55萬元；其中陽光國際三房戶型面積范圍寬，故總價范圍較大；四房總價：各工程因四房戶型面積大小不同且價格不同導(dǎo)致四房總價較為分散。>>東區(qū)住宅市場總結(jié)市場特征總結(jié)穩(wěn)步發(fā)展，行政區(qū)域項目火熱；緊鄰市政府的項目在定價高于同區(qū)域其他項目的情況下依然銷售火爆。建筑風(fēng)格單一，同質(zhì)競爭激烈板塊內(nèi)項目多為歐式和現(xiàn)代風(fēng)格建筑，且建筑細(xì)節(jié)打造一般。主力去化產(chǎn)品差異化不夠三房面積集中在130平米以上，主力去化產(chǎn)品競爭激烈，其中陽光國際推出部分113㎡的小三房，銷售狀況良好。市場需求支撐力度大東區(qū)和北區(qū)作為發(fā)展新區(qū)，市場認(rèn)可度較高，根據(jù)調(diào)研情況來看，五證齊全的項目銷售情況都較好，而五證不全的項目也能銷售出去，整體市場氛圍良好。主力消費客戶依然是老城區(qū)客戶和區(qū)域客戶從在售項目成交客源來看，首改和首置占據(jù)了大部分比例，成交客戶區(qū)域以本區(qū)域客戶和老城區(qū)區(qū)域客戶為主，職業(yè)上以企事業(yè)單位工作人員、私營業(yè)主、公務(wù)員等購買力較強(qiáng)的群體為主（五證齊全項目），同時也有部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶在此區(qū)域置業(yè)（五證不全項目）。>>西區(qū)——工程分布東騰南郡城上城金桂花苑錦繡花園無名工程玫瑰園公園世紀(jì)西城禹都項目名稱體量（萬㎡）產(chǎn)品類型當(dāng)期開發(fā)主力戶型價格（元/㎡）優(yōu)惠備注東騰南郡25高層一期///無證件，售樓部關(guān)閉城上城14小高層尾盤140㎡以上三房3800全款4，按揭2現(xiàn)房，戶型設(shè)計較差，名聲較差玫瑰園/小高層尾盤剩余幾套140㎡以上三房2880全款2，按揭1剩余房源不多無名項目/小高層尾盤剩余1套143㎡三房，1套頂層2800全款2，按揭1剩余房源不多錦繡花園/小高層尾盤剩余10余套140㎡左右的三房2800全款2，按揭1剩余房源不多公園世紀(jì)200別墅、洋房、小高層、高層一期戶型區(qū)間涵蓋范圍較廣，70㎡兩房到300㎡的別墅均有//占地1900畝，規(guī)劃較大，目前正在配建學(xué)校西城禹都//一期///爛尾>>西區(qū)——工程概況>>西區(qū)——產(chǎn)品面積特征分析西區(qū)產(chǎn)品：兩房：只有公園世紀(jì)工程有兩房供給，但入市時間未定；三房：三房的供給面積段主要集中在135-150㎡之間，整體面積較大；四房：目前在售工程無四房供給。>>西區(qū)——單價特征分析西區(qū)工程單價都在2800元/㎡左右，僅有城上城工程價格較高，目前定價3800元/㎡，但知名度和美譽(yù)度較差，銷量一般。>>西區(qū)——總價特征分析西區(qū)工程：總價主要集中在40萬元左右，其中城上城總價較高，在55萬元左右。>>東區(qū)住宅市場總結(jié)市場特征總結(jié)發(fā)展緩慢，小產(chǎn)權(quán)占據(jù)主要市場；西區(qū)作為老城區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展情況一般；建筑風(fēng)格單一，同質(zhì)競爭激烈板塊內(nèi)項目多為現(xiàn)代風(fēng)格建筑，且建筑細(xì)節(jié)打造一般。主力去化產(chǎn)品差異化不夠