知名地產(chǎn)住宅精裝修工程管理手冊

廣東房地產(chǎn)事業(yè)部綠地集團廣東房地產(chǎn)事業(yè)部精裝修工程管理手冊（2017

年版）二

0

一七年二月廣東房地產(chǎn)事業(yè)部《精裝修工程管理手冊》（2017

年版）說 明第1頁共69

頁一、 編制目的為了提高綠地控股集團廣東房地產(chǎn)事業(yè)部精裝修工程管理水平,理順精裝修工程管理思路，指導精裝修前期準備工作及過程管理，進一步提高精裝修工程質量，樹立和維護綠地品牌,努力創(chuàng)建“業(yè)主滿意工程”，廣東房地產(chǎn)事業(yè)部工程管理部根據(jù)國家《建筑裝飾裝修工程質量驗收規(guī)范》GB50210-2011

和《成品住宅裝修工程技術規(guī)程》規(guī)范規(guī)程等，結合廣東房地產(chǎn)事業(yè)部

2014

年以來精裝交樓施工經(jīng)驗及廣東房地產(chǎn)市場精裝修工程現(xiàn)狀經(jīng)驗，編制綠地控股集團廣東房地產(chǎn)事業(yè)部《成品住宅精裝修工程管理手冊》。二、 適用范圍本手冊適用于綠地控股集團廣東房地產(chǎn)事業(yè)部所有精裝修工程項目。三、 附件《精裝修安全文明施工作業(yè)指引》《精裝修施工進度管理作業(yè)指引》《精裝修分包工程管理作業(yè)指引》《精裝修甲供材料管理作業(yè)指引》《精裝修工程產(chǎn)品保護作業(yè)指引》《裝飾類供應商考核與評價作業(yè)指引》《住宅裝修控制要點（業(yè)主自行裝修）》《全裝修住宅逐套驗收導則》綠地控股集團廣東房地產(chǎn)事業(yè)部工程管理部2017

年

2

月

25

日廣東房地產(chǎn)事業(yè)部《精裝修工程管理手冊》（2017

年版）目 錄說

明

.......................................................................

1第一章

批量精裝修工程管理流程

...............................................

5第二章

住宅精裝修施工條件及交樓標準

.........................................

61

住宅精裝修工程進場前的施工條件.........................................

62

住宅精裝修交樓標準.....................................................

6第三章 精裝修相關配套工程控制要點

..........................................

7

1

會驗制度...............................................................

72

工序施工樣板...........................................................

83

對鋼筋混凝土結構工程要求...............................................

94

對砌體結構工程要求....................................................

105

抹灰工程..............................................................

116

防水工程..............................................................

117

鋁合金門窗工程........................................................

128

陽臺欄桿安裝工程......................................................

139

成品煙道安裝工程......................................................

1410

水電安裝工程.........................................................

14第四章

精裝修施工管理要求

...................................................

161.精裝修工程施工工序流程................................................

162

精裝修工程驗收工作流程................................................

173

精裝修工程移交工作流程（以棟為單位進行移交）..........................

184

精裝修管理工作重點....................................................

19第五章 精裝修施工工藝流程及質量標準

.........................................

241

墻面磚施工工藝流程及質量標準

............................................

242

地面磚施工工藝流程及質量要求

............................................

253

吊頂工程施工工藝流程及質量要求

..........................................

264

內墻涂料（乳膠漆）施工工藝流程及質量要求

.................................

27第2頁共69

頁廣東房地產(chǎn)事業(yè)部《精裝修工程管理手冊》（2017

年版）5

地面石材施工工藝流程及質量要求

..........................................

286

實木復合木地板施工工藝流程及質量要求.....................................

297

成品木門安裝施工工藝流程及質量要求.......................................

308

櫥柜（潔柜）安裝工藝流程及質量要求.......................................

319

墻紙裱糊施工工藝流程及質量要求

.........................................

3210

馬桶安裝工藝流程及質量要求.............................................

33第六章 精裝修重點工程質量控制要點

.........................................

341

墻地磚鋪貼工程........................................................

342

內墻涂飾工程..........................................................

343

成品木門安裝工程......................................................

354

木地板鋪裝工程........................................................

36第七章 精裝修成本保護措施

................................................

348《防滲防潮措施二十條》

.....................................................

44第一條

合理確定結構面高差...............................................

44第二條

重要部位設置混凝土擋水檻.........................................

44第三條

衛(wèi)生間沉箱設置排水措施...........................................

44第四條

衛(wèi)生間防滲防潮措施...............................................

45第五條

廚房防滲防潮措施.................................................

45第六條

給水管和燃氣管安裝控制措施.......................................

45第七條

陽臺防滲防潮措施.................................................

46第八條

露臺沉箱設排水措施...............................................

46第九條

屋面防滲措施.....................................................

46第十條

門窗框邊防滲措施.................................................

47第十一條

外墻防滲防潮措施...............................................

47第十二條

內墻防潮措施...................................................

48第十三條

首層室內地面防滲防潮措施.......................................

48第十四條

水表間防滲防潮措施.............................................

48第十五條

地下室防滲防潮措施.............................................

48第十六條

電梯底坑防滲措施...............................................

49第十七條

有水房間防潮措施...............................................

49第3頁共69

頁廣東房地產(chǎn)事業(yè)部《精裝修工程管理手冊》（2017

年版）第十八條

室內消防水池防滲措施...........................................

49第十九條

蓄水試驗檢驗...................................................

49第二十條

成品保護措施...................................................

49《入戶門及戶內門控制措施十條》

.............................................

59第一條 門框安裝條件....................................................

59第二條 門扇安裝進場時間及完成時間......................................

59第三條 門框安裝標高的控制規(guī)定..........................................

60第四條 門洞預留尺寸控制................................................

60第五條 入戶門門洞墻體批蕩完成后厚度控制................................

61第六條 戶內門門洞墻體批蕩完成后厚度控制................................

61第七條 開啟方向的確認..................................................

61第八條 門檻石的控制....................................................

61第九條 門的定制生產(chǎn)規(guī)定................................................

62第十條 成品保護........................................................

62《裝修細部標高的規(guī)定十條》

.................................................

63《實木復合地板質量控制措施》

.................................................

64第一條

木地板鋪裝施工條件...............................................

64第二條

實木復合地板施工工藝流程.........................................

64第三條

基層質量要求.....................................................

64第四條

材料質量檢查驗收.................................................

64第五條 防潮層施工要求..................................................

65第六條

夾板龍骨安裝要求.................................................

65第七條

木地板鋪裝標準...................................................

65第八條

木地板鋪裝質量控制要點...........................................

65第九條

踢腳板安裝質量要求...............................................

66第十條

成品保護.........................................................

66《住宅精裝修施工圖深化設計規(guī)定》

...........................................

67第4頁共69

頁廣東房地產(chǎn)事業(yè)部《精裝修工程管理手冊》（2017

年版）第一章

批量精裝修工程管理流程精裝修方案設計精裝修施工圖設計成本估算精裝修樣板房施工樣板區(qū)總結確定精裝修交樓標準土建/精裝修交接標準確定N材料/部品清單材料/部品送樣、確認材料/部品圖紙深化批量精裝修施工圖深化材料/部品進場封樣批量精裝修施工過程監(jiān)控業(yè)主開放日精裝修一房一驗、整改實施土建/精裝修交接（場地移交）精裝修完工驗收移交物業(yè)公司業(yè)主收房集中維修交房后專項經(jīng)驗總結（后評估）過程監(jiān)控第5頁共69

頁廣東房地產(chǎn)事業(yè)部《精裝修工程管理手冊》（2017

年版）第二章

住宅精裝修施工條件及交樓標準住宅精裝修工程進場前的施工條件鋁合金門窗必須安裝完成，包括門扇、窗扇。外墻面裝飾施工完成、外架拆除，并嚴格進行外墻淋水試驗。檢查外墻滲漏水情況，若有滲漏應修補完善。所有室內門的門洞留設完成，門洞周邊需滿抹灰，完成后的洞口尺寸（門窗洞高度、寬度及墻厚尺寸）滿足建筑設計要求。陽臺欄桿安裝完畢并驗收合格,并作好保護。廚房、衛(wèi)生間及陽臺給排水管按裝飾圖設計位置要求安裝完成，并做灌水打壓和通球試驗，無滲漏、堵塞,墻地面暗敷管道必須做好明顯標識。屋面、陽臺（露臺）、廚房、衛(wèi)生間防水工程施工完成，做

48

小時蓄水試驗，無滲漏現(xiàn)象。室內抹灰工程施工完成，抹灰表面潔凈、接搓平順、線角順直，陰陽角垂直方正，立面垂直方正、表面平整，抹灰層無空鼓、開裂。煙道的風帽必須安裝完成，以防漏水。所有開關、插座底盒安裝完成，開關和插座的位置、深度符合裝飾要求。衛(wèi)生清理到位。所有穿線管預留預埋完成，線管的穿線通暢檢查符合要求。住宅精裝修交樓標準建筑外墻鋁合金玻璃門窗安裝完成，外墻保溫工程完成并通過節(jié)能驗收，外墻裝飾工程施工完成。首層入戶大堂天棚、墻面涂料施工完成，地面磚鋪貼完成，門禁系統(tǒng)安裝完成并能正常使用。電梯安裝完成并驗收合格。第6頁共69

頁廣東房地產(chǎn)事業(yè)部《精裝修工程管理手冊》（2017

年版）各層電梯前室、公共走道的天棚及墻面涂料施工完成，地面磚鋪貼完成。入戶門及戶內門安裝完成，無明顯碰傷、劃痕、掉漆等質量缺陷。客廳及過道地磚鋪貼完成，天棚及墻面涂料施工完成、墻紙裱糊完成。廚房天棚吊頂及涂料施工完成，墻地磚鋪貼完成，櫥柜、抽油煙機、洗菜盆和消毒柜安裝完成，照明燈具安裝完成，無明顯質量缺陷。廚房地面防水無滲漏。衛(wèi)生間天棚吊頂及涂料施工完成，墻地磚鋪貼完成，浴室柜及洗手臺盆安裝完成，淋浴隔斷安裝完成，鏡框及鏡面玻璃安裝完成，馬桶安裝完成，淋浴花灑、水龍頭、角閥等給水安裝完成，燈具、取暖器及排風扇安裝完成，保證使用功能且無明顯質量缺陷。衛(wèi)生間防水無滲漏。臥室天棚及墻面涂料施工完成，地面木地板安裝完成，窗臺石材安裝完成，護窗欄桿安裝完成，無明顯質量缺陷。入戶花園、陽臺（露臺）地磚鋪貼完成，洗衣機水龍頭安裝完成。陽臺（露臺）防水無滲漏。室內衛(wèi)生精開荒工作完成。水、電、氣、通訊、網(wǎng)絡、閉路、郵政、門牌號、樓棟等相關配套工程施工完成(12)在合同約定的交樓時間前完成相關驗收并取得驗收合格證或意見書(規(guī)劃驗收合格證、質量監(jiān)督意見書、人防驗收備案證、消防驗收意見書、環(huán)保驗收意見書、竣工驗收意見表、交樓許可證)。第三章 精裝修相關配套工程控制要點1

會驗制度（1）每期工程第三層樓面（住宅標準層，以下同）結構完成后三十天內，項目部應完成第三層中各戶型的磚砌體，并在墻地面上以色筆標出所有預留第7頁共69

頁廣東房地產(chǎn)事業(yè)部《精裝修工程管理手冊》（2017

年版）預埋件和設備布置示意（開關、插座、強弱電箱、預留電線管、預埋水管等）。每期工程第三層磚砌體完成后兩天內，由項目部聯(lián)合城市公司運營部主持組織營銷部、技發(fā)部、合約部、工程管理中心等各部門及主體、鋁合金、裝修、櫥柜及淋浴隔斷等施工單位進行綜合會驗。完成三層會驗一天內，主持部門整理出驗收意見，提出存在的問題及整改措施，以書面形式發(fā)給三層會驗參加部門，若的變更，七天內下發(fā)設計變更文件。三層會驗時，項目部必須建立材料樣板間，由項目總經(jīng)理（或其指定人）負責管理，并建立樣板入庫、借出、歸還臺帳。嚴禁未經(jīng)過三層會驗，就進行大面積砌體施工。加強三層會驗質量，避免因會驗質量不高，而造成后期的返工。三層會驗后七天內，技發(fā)部根據(jù)裝飾施工圖繪制下發(fā)各樓棟水、電、氣等安裝工程的布管、布線及準確定位點預埋施工詳圖。工序施工樣板在精裝修大面積施工前，對于客戶重點關注的質量缺陷所涉及的工藝節(jié)點和施工工藝做法，必須先做施工樣板，經(jīng)項目部總經(jīng)理檢查驗收批準后，并以此作為指導同類工序大面積施工的質量控制標準，才能進行大面積精裝修施工。需要做施工樣板的分項工程：鋁合金門窗；陽臺（露臺）欄桿、樓梯欄桿；室內墻面抹灰；廚房、衛(wèi)生間（含門檻石）、陽臺防水工程施工；室內墻面磚、地面磚（石材）鋪貼；室內窗臺石材（人造石）安裝；第8頁共69

頁廣東房地產(chǎn)事業(yè)部《精裝修工程管理手冊》（2017

年版）臥室地面找平、木地板鋪裝；室內墻面、天花的膩子、涂料；入戶門、戶內門安裝；櫥柜、浴室柜安裝；馬桶安裝；淋浴隔斷安裝。施工樣板驗收程序施工單位自身三檢合格后，報監(jiān)理工程師驗收。監(jiān)理工程師驗收合格后，報項目部總經(jīng)理驗收。項目部總經(jīng)理驗收合格后，辦理施工樣板批準手續(xù)，組織大面積施工。對鋼筋混凝土結構工程要求3.1模板工程保證軸線位置的準確。模板的安裝必須保證構件的幾何尺寸，墻、柱腳模板應加墊木和導模，防止混凝土漏漿造成爛根，當梁、板跨度≧4m

時，其底模應按跨度的

1～3‰起拱。特別提示：必須嚴格檢查控制預留洞口尺寸滿足設計要求。模板應具有足夠的強度、剛度及穩(wěn)定性，能可靠地承受新澆混凝土的重量、側壓力以及施工荷載。澆筑前應檢查承重架及加固支撐扣件是否擰緊，防止混凝土澆筑時產(chǎn)生爆模。固定在模板上的預埋件、預留孔洞和預埋鋼管等不得遺漏，安裝必須牢固、位置準確。澆筑混凝土前，模板內的雜物應清理干凈并澆水濕潤。3.2鋼筋工程（1）鋼筋進場時，應按規(guī)定進行材料進場驗收，鋼筋的品牌必須符合合同要求，并應按規(guī)定抽取試件作力學性能檢驗，檢驗合格后才允許使用，不合第9頁共69

頁廣東房地產(chǎn)事業(yè)部《精裝修工程管理手冊》（2017

年版）格的立即清退出場。鋼筋加工的允許偏差應符合相關的規(guī)定，鋼筋直徑不得嚴重“瘦身”。鋼筋安裝時，鋼筋的品種、級別、規(guī)格和數(shù)量、全部綁扎必須符合設計要求。鋼筋接頭應抽樣送檢，力學性能滿足規(guī)定要求。特別提示：嚴禁擅自更換合同品牌。3.3混凝土工程混凝土原材料、配合比、外加劑應符合相應規(guī)范規(guī)定，混凝土的強度等級必須符合設計要求。柱、墻混凝土應分層澆筑，振搗密實，防止漏振出現(xiàn)蜂窩、孔洞等質量缺陷。同一施工段的混凝土應連續(xù)澆筑，防止混凝土結構出現(xiàn)冷縫?；炷翝仓瓿赡毯髴皶r進行保濕養(yǎng)護，養(yǎng)護時間不少于

7

天。特別提示：嚴禁拆模過早、養(yǎng)護不當、上荷載太早防止出現(xiàn)穿透性裂縫。4

對砌體結構工程要求軸線位置復核：施工單位進行軸線放線，監(jiān)理工程師全數(shù)復核，軸線偏差≤5mm，保證房間、過道等空間方正，嚴禁出現(xiàn)大小頭。材料驗收：按批次對進場的砌塊、水泥、砂進行檢驗。加氣混凝土砌塊的產(chǎn)品齡期不應小于

28d；水泥見證取樣送檢復試檢查其安定性、強度；砌筑砂漿應按要求留置試塊。砌筑砂漿嚴禁使用“砂漿王”等有機塑化劑，砂漿的飽滿度、砌體垂直度、平整度滿足規(guī)范和精裝修施工要求。水平灰縫飽滿度不小于

80%，墻面垂直度、平整度的允許偏差≤4mm。嚴格按設計和《入戶門及戶內門控制措施》的要求控制門窗洞口尺寸。頂磚砌筑時間一般在墻體砌體完成后

5-7

天開始砌筑，頂磚斜度

45～60°，頂磚兩側縫隙用砂漿填塞飽滿密實。砌體施工樣板的施工及審批滿足相關程序要求。第10頁共69

頁廣東房地產(chǎn)事業(yè)部《精裝修工程管理手冊》（2017

年版）（7）砌體工程隱蔽驗收要求對：砌體放線；砌筑砂漿標號；墻柱預留拉結筋；構造柱的錨固與拉結；頂磚砌筑時間和方式進行隱蔽驗收并作好記錄。5

抹灰工程加強材料質量驗收。水泥、砂、鐵絲網(wǎng)、砂漿配比等按規(guī)定進行檢查驗收。所用水泥必須是合同要求的品牌，水泥的安定性和穩(wěn)定性復驗合格；加強用的鍍鋅鋼絲網(wǎng)的規(guī)格應符合設計要求。做好基層處理。抹灰前混凝土基層進行人工鑿毛，基層表面的塵土、污垢、油漬等應清除干凈，抹灰前一天基層灑水潤濕。在不同材質基體交界處（剪力墻、柱、梁和砌體的交界處），掛鍍鋅鋼絲網(wǎng)進行補強，防止該處抹灰開裂。鋼絲網(wǎng)的規(guī)格及質量必須符合《抹灰及涂飾質量控制措施二十條》規(guī)定的要求。嚴格按照設計和《入戶門及戶內門控制措施》控制門洞口抹灰完成后的墻厚尺寸。細部抹灰質量的控制。注意控制分層抹灰厚度、檢查房間內進深尺寸、門窗洞尺寸、飄窗臺尺寸、墻體內預埋管線開槽的處理（防開裂）、陽角護角的做法、陰陽角的順直美觀、空調預留孔位置、開關插座等暗盒位置。水泥砂漿抹灰完成后及時用噴霧器進行人工噴水養(yǎng)護。抹灰施工樣板的施工與審批。6

防水工程防水材料驗收。防水材料進場后，檢查其材料質量證明文件，見證取樣、送樣做復試，檢查材料的有效期限，提醒施工方在有效期前使用。還需注意卷材防水材料的保管及堆放方式、防水涂料的保質期?；鶎犹幚砑笆┕きh(huán)境要求。基層要求平整、干燥、清潔。不宜在

5℃以下施工防水層。第11頁共69

頁廣東房地產(chǎn)事業(yè)部《精裝修工程管理手冊》（2017

年版）按設計要求施工做好防水層上返。廚房、衛(wèi)生間地面防水層上返高度高出樓地面

300mm，衛(wèi)生間墻面用水泥基防水涂料做至吊頂高度。露臺、屋面防水控制要點①、基層找坡，坡度應≥2%。找坡材料嚴禁使用煤渣等吸水率高的松散材料。②、屋面鋪設保溫板時不能破壞防水層，保溫板拼縫緊密、粘帖牢固。③、出屋面的管道、女兒墻、通風管道、煙道等處找平層均應做成￠80～￠100的圓弧，并應做好防水附加層。④、剛性防水層應設置

6m×6m

分隔縫，并埋設透氣管做為隔潮通氣之用。防水層施工時要旁站監(jiān)理，做好旁站記錄。檢查防水層厚度、卷材防水的鋪貼、搭接寬度、泛水構造做法。防水層完成后，須做蓄水試驗。蓄水高度≥30mm，48

小時無滲漏為合格。成品保護。合理安排工序，避免防水層施工完成后，再在防水層位置開槽，破壞防水層。防水層施工完畢蓄水檢驗合格后，及時進行保護層施工。7

鋁合金門窗工程在三層會驗時，鋁合金安裝單位必須參加，進一步復核鋁合金施工圖的正確性，以及專業(yè)之間的配套性，發(fā)現(xiàn)問題時，城市公司運營部可及時提出處理意見。材料進場驗收。①

鋁合金型材進場時，應按事業(yè)部技發(fā)部確認的樣板驗收，實際使用的型材與樣板保持一致。材料品牌須和合同規(guī)定相符。②

抽樣檢查到場玻璃的品牌、厚度、層數(shù)、顏色、規(guī)格、是否鋼化和鍍膜等應符合設計與合同要求。③

鋁合金固定鐵片、五金把手、鎖具等按合同、設計及規(guī)范要求抽樣檢查驗收。第12頁共69

頁廣東房地產(chǎn)事業(yè)部《精裝修工程管理手冊》（2017

年版）鋁合金安裝前的產(chǎn)品保護。鋁合金門、窗組裝完畢后將所有桿件的表面進行貼膜保護（含室內一側玻璃面），碼放整齊，避免碰撞。鋁合金門窗安裝質量控制。安裝的正、側面垂直度須符合規(guī)范要求；采用中空鍍膜玻璃時，鍍膜面在外層玻璃的內側面；鋁合金和墻體固定牢固，固定連接片的材質、間距須符合設計與規(guī)范要求；鋁合金門、窗的開啟方向符合設計要求、開啟靈活；玻璃密封膠要打膠嚴密、光滑順直，確保良好的觀感效果。鋁合金門窗的塞縫質量控制。①

鋁合金門窗框安裝前，撕掉門窗框不見光面上面的保護膜（可見光面上的保護膜須保持完好），用聚合物砂漿將框周凹槽填抹平整，防止鋁合金框邊滲水而遇水腐蝕。②

臨時固定木屑在塞縫完成前必須全部取出，不能有任何遺漏。鋁合金窗底框和陽臺鋁合金推拉門底框下的縫隙用聚合物防水砂漿填塞密實。其余邊框與洞口的間隙，應采用彈性閉口發(fā)泡劑填塞飽滿，縫隙表面留

5-8mm

深的槽口，填嵌密封膠。③塞縫必須進行隱蔽驗收，并做好隱蔽驗收記錄。嚴禁在鋁合金門、窗上進行防雷接地線焊接連接，防止焊接時燒傷門、窗框。做好鋁合金門窗成品保護及清潔的檢查。8

陽臺欄桿安裝工程制作尺寸的確定。按照設計施工圖中明確的鐵藝欄桿材料制作標準，準確提出欄桿的長度及平面分段尺寸。材料驗收：材質、規(guī)格、壁厚、尺寸均需滿足合同及設計要求。欄桿安裝樣板的施工與審批。（4）材料保管。欄桿進場后需及時轉運至相應安裝樓層室內碼放，碼放時不第13頁共69

頁廣東房地產(chǎn)事業(yè)部《精裝修工程管理手冊》（2017

年版）得拆除包裝，防止日曬雨淋。安裝質量控制。從可踏面至欄桿頂部的凈尺寸必須大于

1.1

米安全高度（并滿足當?shù)氐胤綐藴室?guī)定）。要求安裝點穩(wěn)定，不能搖晃，正、側面的垂直度均需滿足規(guī)范要求，弧線欄桿的弧度須順滑。成品保護。安裝好的室外欄桿用塑料薄膜纏繞包裹保護，防止交叉施工時，水泥漿等對欄桿的腐蝕。9

成品煙道安裝工程材料驗收。對外觀質量進行驗收,要求壁厚統(tǒng)一，滿足合同及設計要求，不能有破損；檢查各技術參數(shù)指標是否符合設計及合同要求，檢查是否有材料質量證明文件。安裝質量控制。①

煙道應在砌體砌筑完成，且內墻抹灰開始前，穿插進行安裝。②安裝順序應為自下而上逐層安裝。③

每層安裝完成后，應將預留洞口補灌密實（可采用C30

細石混凝土進行樓板封堵），確保封堵后煙道周邊樓板不向下層滲漏水。在完成上述樓板封堵后，方可安裝上一層煙道?！?

嚴格把關，防止安裝中的偷工減料。每層煙道須設豎向支承措施，防止煙道沉降而引起裝飾層空鼓開裂。煙道安裝后，在將預留洞口補灌密實后，從樓面起

150mm

范圍內設

40*150混凝土防水反坎，并在抹灰前作附加柔性防水處理。煙道與墻面及天花板相交處，應先掛鍍鋅鋼絲網(wǎng)再進行抹灰，防止抹灰層空鼓、開裂。10

水電安裝工程基礎底板開始施工后，水電專業(yè)同步進行管線各類孔洞預埋、預留工作。在澆筑混凝土時，隨時檢查水電管、暗盒的預埋位置和設計是否有偏差，第14頁共69

頁廣東房地產(chǎn)事業(yè)部《精裝修工程管理手冊》（2017

年版）并及時糾偏。在三層會驗時，必須協(xié)調好水電安裝（預埋）位置和裝修設計圖相適應。核實后重新出具正式的水電安裝（預埋）位置，至此以后的水電安裝（預埋）位置應與裝修設計圖一致，從而減少后期裝修水電返工費用。材料進場驗收與管理。進場材料按合同要求對板驗收，做好驗收記錄并及時歸檔。監(jiān)理經(jīng)常巡視檢查工地上的材料品牌、規(guī)格是否符合合同、圖紙要求，防止出現(xiàn)假冒偽劣材料；同時檢查材料的使用情況，防止優(yōu)質甲供材被偷換挪用。安裝質量控制。①

按設計要求和樣板房的標準準確合理地確定水電管、線盒、預埋件的安裝位置、出墻面位置。②

安裝線管前在砌體墻體上應用機械開槽，線管內要穿鐵線，安裝后馬上補槽口并做好走向標識。衛(wèi)生間墻面水電管線安裝，嚴禁在防水層施工后開槽打洞。③

外墻立管及天面管道的支撐管碼應在土建防水施工前進行。④

陽臺部位的外墻立管穿越樓板處應做好洞口的二次澆搗，并按要求做好防水附加層，避免滲漏。⑤給水管隱蔽前應做水壓試驗，排水管隱蔽前應做閉水、通球試驗。成品保護。

做好現(xiàn)澆板內線管接頭的密封和預留線盒封堵，樓面向上預留的線管應做好支撐、管口封堵等保護措施，防止水泥漿堵塞線管。樓地面上安裝的給排水管用水泥砂漿覆蓋保護，防止材料運輸和裝修施工時破壞給排水管。混凝土硬化后，在地面或墻面標出預埋管的走向，防止裝修施工中破壞預埋的線管。主要功能性試驗①給水管隱蔽前應做水壓試驗；②排水管隱蔽前應做好閉水試驗；第15頁共69

頁廣東房地產(chǎn)事業(yè)部《精裝修工程管理手冊》（2017

年版）③

各類用電器具安裝前應完成電氣線路絕緣電阻測試，通電后逐個檢查驗收;④

建筑竣工驗收前完成樓宇照明全負荷試驗和風機、水泵等動力系統(tǒng)空載試驗。第四章 精裝修施工管理要求1.精裝修工程施工工序流程精裝修總包進場與土建總包進行施工場地交接精裝修施工放線入戶門、淋浴房、櫥柜、分包單位同時參加墻地磚須現(xiàn)場彈出排磚線經(jīng)甲方監(jiān)理工程師確認后才能施工廚房、衛(wèi)生間墻面磚鑲貼廚房、衛(wèi)生間吊頂施工客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺地面磚鋪貼天棚、墻面膩子施工天棚、墻面封閉底漆施工天棚、墻面第一遍面漆施工櫥柜安裝衛(wèi)生潔具、淋浴隔斷、鏡面安裝戶內門門套、貼臉線安裝臥室木地板鋪裝入戶門門扇安裝、上鎖第二遍面漆施工戶內門扇安裝熱水器、空調、廚房電器、水晶燈具、開關插座面板、衛(wèi)生間小五金等安裝陽臺掛衣架安裝第16頁共69

頁廣東房地產(chǎn)事業(yè)部《精裝修工程管理手冊》（2017

年版）第17頁共69

頁2

精裝修工程驗收工作流程清潔開荒分戶檢查驗收、缺陷整改衛(wèi)生精開荒、移交物業(yè)精裝修施工單位進場施工精裝修各分項工程樣板施工施工樣板完成自檢合格后報監(jiān)理工程師檢查驗收合格按照樣板質量標準要求組織進行全面施工不合格隱蔽工程完成自檢合格后報甲方監(jiān)理進行隱蔽工程驗收合格對隱蔽工程進行隱蔽，進入下道工序施工按要

求進行

整改分項（分部）工程完工經(jīng)自檢合格后，報甲方監(jiān)理進行驗收按要

求進行

整改不合格合格進行下一個分項（分部）工程施工全部分項（分部）工程施工完成，并完成清潔開荒精裝修施工單位地毯式檢查甲方、監(jiān)理、物業(yè)、施工單位分戶驗收檢查按要

求進行

整改不合格合格不合格合格甲方組織設計、監(jiān)理、物業(yè)、施工單位進行竣工驗收移交各項施工驗收資料準備齊全報甲方監(jiān)理審核按要

求進行

整改不合格整改合格整改合格整改合格廣東房地產(chǎn)事業(yè)部《精裝修工程管理手冊》（2017

年版）注：本流程用表——附表《裝修房屋移交驗收記錄表》3

精裝修工程移交工作流程（以棟為單位進行移交）1、精裝修施工單位移交甲方及物業(yè)2、移交業(yè)主精裝修工程全部完成自檢合格、竣工資料齊全向甲方提出書面移交申請，同時報送移交資料組織工程部、物業(yè)、施工單位進行全面檢查精裝修總包單位匯總存在的問題精裝修施工單位對存在問題進行徹底整改完成組織工程部、物業(yè)、施工單位進行復查驗收達到交房標準的移交物業(yè)，同時移交鑰匙完成移交準備好移交業(yè)主的資料物業(yè)向業(yè)主交樓，施工單位陪同解答、記錄業(yè)主提出的問題確定各項問題的整改完成時間業(yè)主簽收施工單位迅速組織整改，完成后報物業(yè)檢查驗收完成移交業(yè)主簽收由物業(yè)客服部印制統(tǒng)一的交房記錄卡，

形成一本維修手冊建立一對一移交發(fā)，精裝修施工單位必須陪同物業(yè)人員進行移交，參與人員不得與業(yè)主發(fā)生任何沖突，對業(yè)主提出的問題認真記錄，物業(yè)客服部及時將問題匯總反饋至工程部，工程部立即安排

落實維修整改此次移交為入伙當天不肯簽收的業(yè)主，

該部分業(yè)主提出的問題必須要快速整改第18頁共69

頁廣東房地產(chǎn)事業(yè)部《精裝修工程管理手冊》（2017

年版）精裝修管理工作重點組織圖紙會審（1）審查施工圖紙有無前后不對應的情況①

審查精裝修圖紙與建筑藍圖在結構方面有無沖突之處；②

審查平面布置圖、天花布置圖同立面圖及節(jié)點詳圖之間反映的內容是否完全對應。如果不吻合，根據(jù)精裝修工程按照詳圖施工的原則進行施工，就可能給平面和天花效果造成破壞或無法施工。③

審查裝修圖紙中的開關、插座、可視對講、燈具、潔具、龍頭等的布置與水電施工圖紙是否相吻合。（2）審查裝修施工圖紙同施工現(xiàn)場之間的符合程度①

現(xiàn)場已經(jīng)施工完成的建筑結構是否滿足精裝修設計要求，特別是梁柱的位置及尺寸，主梁和次梁的位置及標高對天花平面設計的影響比較大，柱子的出墻位置及尺寸會影響到平面布置和立面造型的實現(xiàn)。②

檢查現(xiàn)有門窗位置、標高及洞口尺寸是否與精裝修設計圖紙相吻合，尤其是對外的不可變動的門窗。③

審查給水管、排水管位置及尺寸能否滿足吊頂造型及標高的要求，如衛(wèi)生間及廚房的給排水管道位置及標高。④

審查空調電源插座、預留套管的位置及標高是否滿足精裝修天花和立面造型的要求，是否滿足空調冷凝水排水要求。⑤

消防管道、消防箱、噴淋及各種探測器的位置、標高能否滿足天花設計效果。⑥

智能化的管線、設備安裝的位置及標高是否滿足精裝修設計效果。（3）審查精裝修施工圖紙的深度能否滿足施工的要求①

材料標注、尺寸標注、標高標注等是否清晰明確。各種材料的品牌、規(guī)格、型號、定位尺寸等是否標注清楚。第19頁共69

頁廣東房地產(chǎn)事業(yè)部《精裝修工程管理手冊》（2017

年版）②

節(jié)點詳圖的做法是否詳細、明確。③

需要場外定制的一些成品線條、裝飾品、成品門及門套、窗套等部品外加工的圖紙是否齊全，確保外加工的部品夠按照精裝修設計要求的效果保質保量按時送達施工現(xiàn)場。（4）審查精裝修施工圖紙反映的做法及用材是否合理①廚房、衛(wèi)生間等潮濕部位不可使用容易吸水變形、受潮發(fā)霉的材料。②

高大空間的石材裝飾墻面不可采用濕貼做法，必須采用干掛法。③

墻面貼壁紙時，一定要將在立面上的梁、不同標高的吊頂?shù)确从吵鰜?，否則極易出現(xiàn)壁紙收口在陽角或同一墻面的現(xiàn)象。4.2施工場地的檢查、移交建筑的結構、砌筑、抹灰等土建工程是否完成，土建施工質量能否滿足精裝修的施工要求。鋁合金門窗是否按照設計安裝完成。屋面防水工程是否已經(jīng)完成，是否有滲漏現(xiàn)象?？照{機的插座、預留孔洞是否布置完成，位置、標高是否符合要求。消防主管、支管及消防箱等是否安裝完成。廚房、衛(wèi)生間、陽臺（露臺）等有防水要求的部位是否已經(jīng)完成防水施工并完成蓄水試驗。入戶門和戶內門的位置、洞口尺寸及墻厚是否符合設計要求。組織土建施工單位、安裝單位、精裝修施工單位對土建、安裝等各專業(yè)工程進行檢查驗收，合格后交由精裝修施工單位進場施工，各方在驗收單上簽字確認，避免以后互相推諉扯皮。如有不合格項，要求土建或安裝施工單位在

7

天內完成整改，重新組織檢查驗收并移交。精裝修施工場地完成驗收移交后，由精裝修施工單位統(tǒng)一管理。4.3

施工組織設計、進度計劃、材料進場計劃等的編制與審核第20頁共69

頁廣東房地產(chǎn)事業(yè)部《精裝修工程管理手冊》（2017

年版）審核施工單位提交的精裝修施工組織設計。施工單位必須在正式開工前

7

日內完成精裝修施工組織設計的編制和報審工作。審核施工單位報送的人員、機具設備等配置情況。審核施工單位按照總體目標和精裝修施工合同的工期要求編制的精裝修施工進度計劃。審核施工單位提交的材料計劃，包括甲供材料計劃和自購材料計劃。精裝修工程施工進度的控制精裝修工程正式開工前，項目部根據(jù)項目合同交樓時間要求和總體控制計劃編制項目精裝修工程節(jié)點控制計劃。嚴格審查精裝修施工單位編制的施工組織設計、施工進度計劃，督促施工單位按計劃組織施工。核查精裝修施工單位施工人員、機具設備、材料供應等落實情況?，F(xiàn)場工程師每天檢查統(tǒng)計精裝修實際施工完成情況，每周進行一次計劃進度與實際進度的對比分析。如有偏差，查明出現(xiàn)偏差的原因，并提出糾偏措施，督促精裝修施工單位和分包單位落實整改，保證節(jié)點計劃全面實現(xiàn)。如果精裝修施工單位和各分包單位不能按節(jié)點計劃完成時間完成相應工作，則嚴格按照合同約定追究其工期延誤的違約責任。進場材料質量的檢查驗收現(xiàn)場設立精裝修材料樣板間，封樣的材料樣板設專人管理，以便比對進場材料是否滿足設計效果和合同約定的要求。首批材料進場時，應組織總工室、項目部、施工單位進行對板驗收。材料進場時必須提供合格證、材料質量檢驗報告等資料并存檔，所有材料必須滿足設計質量要求、國家有關防火和環(huán)保的要求。所有進場材料的品牌、規(guī)格、型號、顏色必須符合設計和合同要求。所有精裝修材料進場必須經(jīng)現(xiàn)場工程師檢驗合格并簽署材料使用許可第21頁共69

頁廣東房地產(chǎn)事業(yè)部《精裝修工程管理手冊》（2017

年版）證后才允許使用，不合格的必須立即清退出場。（6）材料驗收注意事項：①

根據(jù)材料手冊和材料樣板對進場的材料進行驗收，對材料的外觀及各種技術參數(shù)進行檢查，按規(guī)定需要見證取樣、送檢的必須取樣檢驗。②

對吊頂?shù)木€條、板材、吊桿、龍骨進行驗收，尤其注意衛(wèi)生間的吊頂要有防潮要求。③墻地磚材料進場時應對板驗收。④

門類材料驗收：對照樣板核對材料的品牌、外觀質量、鎖孔位置、合頁小五金的等方面的質量。⑤

木地板進場材料分批抽樣進行對板驗收。有地熱的木地板須使用地熱類木地板。⑥

內墻漆、墻紙材料驗收：對板核對材料的品牌及各項技術參數(shù)，注意內墻漆的保質期。⑦

項目部應及時落實乙供（石材、木工板、石膏板、龍骨等）樣板，交事業(yè)部技發(fā)部確定后封樣，并重點督促乙供石材的材料計劃制定、訂貨及進場；對進場石材對板抽樣驗收，檢查其厚度、種類、規(guī)格、色澤等。以裝飾為主的施工階段工作重點工序樣板的施工與檢查驗收。嚴格按照《建筑裝飾裝修工程質量驗收規(guī)范》GB50210-2011、《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》GB50327-2001、《全裝修住宅逐套驗收導則》的要求對精裝修隱蔽工程質量、工序質量和分項工程質量進行檢查驗收。必須進行檢查的隱蔽工程包括給排水工程、強弱電線路工程、防水工程、吊頂內工程等。具體檢查內容如下：①

給排水工程所用的管材、安裝固定方式、標高及坡度等。②

強弱電線路工程所用電線、電話線、網(wǎng)線、閉路電視線以及保護套管第22頁共69

頁廣東房地產(chǎn)事業(yè)部《精裝修工程管理手冊》（2017

年版）等。③

防水工程的材料品牌、施工范圍、墻面防水高度、工藝質量、蓄水試驗。④

吊頂內的吊筋、龍骨的品牌、型號、間距；木材的規(guī)格、防火、防腐處理；鋼材的規(guī)格、防銹處理等。第23頁共69

頁廣東房地產(chǎn)事業(yè)部《精裝修工程管理手冊》（2017

年版）第五章 精裝修施工工藝流程及質量標準1

墻面磚施工工藝流程及質量標準基層清理批刮膩子排磚、放線吊垂直、套方、找規(guī)矩選磚浸磚貼磚勾縫、擦縫清潔質量要求：基層必須清理干凈；貼磚前基層應灑水濕潤。質量要求：按圖紙要求排磚放線，經(jīng)現(xiàn)場監(jiān)理確認。質量要求：貼磚前必須從規(guī)格上、顏色紋理方面挑選鋪貼的磚，確保貼磚的觀感質量。質量要求：釉面磚鑲貼前，首先要將面磚清掃干凈，放入凈水中浸泡2h

以上，取出晾干后方可使用。質量要求：橫向、豎向磚縫大小一致、順直光滑；面層粘結牢固、無空鼓；面磚無裂縫、掉角和缺楞等缺陷；立面平整度、垂直度符合要求。成品保護質量要求：用專用勾縫劑勾縫；勾縫飽滿密實，潔凈光滑。質量要求：面層必須清理干凈、無污跡。質量要求：采用

3mm

厚纖維板對墻面陽角進行保護。第24頁共69

頁廣東房地產(chǎn)事業(yè)部《精裝修工程管理手冊》（2017

年版）2

地面磚施工工藝流程及質量要求基層清理批刮膩子抹結合層砂漿定標高及放線鋪面層磚踢腳板安裝養(yǎng)護勾縫、擦縫清潔質量要求：基層必須清理干凈質量要求：按設計要求，在墻面彈出完成面標高線；排磚放線必須經(jīng)現(xiàn)場監(jiān)理確認。質量要求：鋪磚前基層應灑水濕潤；用

1:3

干硬性水泥沙找平，有排水坡度要求的，必須做找坡，保證排水順暢。質量要求：磚縫寬度滿足設計要求；面層必須粘結牢固、無空鼓；面磚無裂縫、掉角和缺楞等缺陷；表面平整潔凈、色澤一致；接縫平整順直；有排水坡度要求的，必須做找坡，保證排水順暢。質量要求：必須與地磚對縫鋪貼；腳線必須粘結牢固、無空鼓；表面潔凈、高度和出墻厚度一致。質量要求：鋪完磚

24

小時后灑水養(yǎng)護，時間不應小于

7天。成品保護質量要求：用同品種、砼標號、同顏色的水泥，或專用勾縫劑；勾縫飽滿密實，潔凈光滑。質量要求：面層必須清理干凈、無污跡。質量要求：采用珍珠薄膜和

3mm

厚纖維板滿鋪保護。第25頁共69

頁廣東房地產(chǎn)事業(yè)部《精裝修工程管理手冊》（2017

年版）3

吊頂工程施工工藝流程及質量要求熟悉圖紙和現(xiàn)場批刮膩子固定吊桿彈標高線安裝主龍骨調平主龍骨安裝次龍骨、造型龍骨吊頂內各類線管等隱蔽檢查驗收安裝飾面基層和飾面板質量要求：吊桿用膨脹螺栓固定，吊桿間距不大于

1200mm，吊桿直徑不小于

8mm，距主龍骨端部不大于

300mm。質量要求：主龍骨沿房間短向安裝，間距不大于

1200mm；龍骨的規(guī)格、型號必須符合設計及合同要求。木龍骨應做“三防”處理。質量要求：主龍骨安裝后及時校正主龍骨位置和標高，保證吊桿與龍骨之間受力節(jié)點安裝到位。質量要求：

次龍骨安裝間距宜為300～400mm,；通風、燈孔、維修等開孔四周應設置附加龍骨。裝飾線安裝和接縫處理質量要求：吊頂內所有管線工程安裝完成且質量驗收合格，辦理隱蔽驗收手續(xù)。質量要求：固定時從板的中央向四周固定，釘距符合規(guī)范要求。板與板之間留縫

3mm

寬。質量要求：板縫嵌填專用膩子膏、貼的確良布等進行板縫抗裂處理質量要求：按設計要求，在墻面彈出吊頂完成面標高線；經(jīng)監(jiān)理確認。第26頁共69

頁廣東房地產(chǎn)事業(yè)部《精裝修工程管理手冊》（2017

年版）4

內墻涂料（乳膠漆）施工工藝流程及質量要求基層清理批刮膩子打磨批刮膩子封閉底漆修補、打磨第一遍面漆修補、清理第二遍面漆質量要求：基層應平整、堅實、無空鼓和裂縫；基層含水率不大于

10%質量要求：膩子必須平整、堅實牢固，無粉化、起皮、裂縫；粘結強度不小于0.5MPa第27頁共69

頁質量要求：打磨必須均勻、光滑平整；不起皮、掉分質量要求：涂飾均勻、不漏涂；無流墜、疙瘩質量要求：打磨必須均勻一致、潔凈、無透底質量要求：所用的滾筒質量必須良好，保證無明顯刷痕；涂飾均勻、不漏涂；無流墜、疙瘩、砂眼質量要求：所用的滾筒質量必須良好，保證無明顯刷痕；顏色均勻一致、不透底；無流墜、疙瘩、砂眼；無泛堿、咬色；無刷痕廣東房地產(chǎn)事業(yè)部《精裝修工程管理手冊》（2017

年版）5

地面石材施工工藝流程及質量要求注：衛(wèi)生間、廚房、陽臺門檻石必須采用濕貼發(fā)，即門檻石底部用防水砂漿先找平到適當高度，然后將門檻石用素水泥漿與找平層結合。基層處理抹結合層砂漿定標高及放線試拼編號鋪貼石材養(yǎng)護勾縫、摖縫清潔質量要求：基層必須清理干凈質量要求：按設計要求，在墻面彈出完成面標高線；經(jīng)監(jiān)理確認。質量要求：鋪磚前基層應灑水濕潤；用

1:3

干硬性水泥沙找平，有排水坡度要求的，必須找坡，保證排水順暢。質量要求：必須做好石材的對色、對花排號，做到花色連續(xù)拼接。質量要求：石材必須粘結牢固、無空鼓；無裂縫、掉角和缺楞等缺陷；表面平整潔凈、色澤一致、無明顯色差；接縫平整順直。質量要求：鋪完

24

小時候，灑水養(yǎng)護，時間不小于

7天。質量要求：采用

3mm

纖維板滿鋪保護成品保護質量要求：用同品種、砼標號、同顏色的水泥，或專用勾縫劑；勾縫飽滿密實，潔凈光滑。質量要求：面層必須清理干凈、無污跡。第28頁共69

頁廣東房地產(chǎn)事業(yè)部《精裝修工程管理手冊》（2017

年版）6

實木復合木地板施工工藝流程及質量要求找平層驗收鋪防潮

0.2mm

地墊軟膜打踢腳線安裝預留孔鋪

9mm

夾板龍骨選板鋪木地板面層安裝踢腳線、打膠清潔質量要求：基層標高符合設計；基層應平整、堅實、無空鼓開裂；管線走向必須用油漆標注清楚、正確。質量要求：地面清理干凈，無雜物、無浮灰；地面干燥；防潮膜必須滿鋪地面，并適當返上墻面；地墊與地墊接縫處用寬膠帶粘合整齊。質量要求：龍骨夾板寬度

200mm、間距小于

100mm，必須保證木地板兩端接口落在夾板龍骨上，不能懸空；夾板在地面上安裝牢固、不松動。質量要求：同一戶型必須使用同批次的材料；面板無明顯色差。質量要求：木地板兩端接口必須落在夾板面層上不得懸空；地板四周與墻面間留縫

8mm，以防木地板變形起拱，安裝牢固無松動；表面平整、接縫順直。質量要求：面層必須清理干凈、無污跡。成品保護質量要求：安裝牢固，不松動；平整順直，與墻面間無縫隙；釘眼必須細小、不明顯、補漆均勻；無明顯接縫。質量要求：用防潮軟膜、3mm

纖維板覆蓋保護，四周固定牢固。第29頁共69

頁廣東房地產(chǎn)事業(yè)部《精裝修工程管理手冊》（2017

年版）7

成品木門安裝施工工藝流