物業(yè)管理企業(yè)概論

主要內(nèi)容緒論物業(yè)管理的根本結(jié)構(gòu)物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理主要運(yùn)作環(huán)節(jié)物業(yè)管理資金管理第一章緒論物業(yè)管理的概念物業(yè)管理的特點(diǎn)與原那么物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展第一節(jié)物業(yè)管理的概念一、物業(yè)與物業(yè)管理〔一〕物業(yè)的概念1、概念所謂物業(yè)管理中的物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。2、物業(yè)與房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)別與聯(lián)系物業(yè)管理的概念〔二〕物業(yè)管理物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理的概念物業(yè)管理的工作對(duì)象：管理對(duì)象：各類物業(yè)效勞對(duì)象：物業(yè)所有權(quán)人〔業(yè)主〕和使用人物業(yè)管理的概念物業(yè)管理的目標(biāo)：使物業(yè)發(fā)揮正常使用功能和保持應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。物業(yè)管理的概念手段：

運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段對(duì)物業(yè)實(shí)施多功能全方位的統(tǒng)一管理。物業(yè)管理的概念二、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的區(qū)別〔一〕管理體制不同〔二〕管理內(nèi)容不同〔三〕房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不同〔四〕管理機(jī)制不同〔五〕管理關(guān)系不同物業(yè)管理的概念三、物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍〔一〕物業(yè)管理的根本業(yè)務(wù)對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常維修保養(yǎng)和方案修理工作〔二〕物業(yè)管理的專項(xiàng)業(yè)務(wù)治安保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、消防平安、綠化管理、車輛道路等物業(yè)管理的概念〔三〕物業(yè)管理的特色業(yè)務(wù)1、特約效勞：接受業(yè)主委托而提供的效勞2、便民效勞：指物業(yè)管理企業(yè)自辦或與社會(huì)聯(lián)合舉辦的效勞工程，如各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文體娛樂、教育衛(wèi)生、交通網(wǎng)點(diǎn)等。〔四〕物業(yè)管理的多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)第二節(jié)物業(yè)管理的特點(diǎn)與原那么一、物業(yè)管理的主要特點(diǎn)〔一〕物業(yè)管理的社會(huì)化〔二〕物業(yè)管理的專業(yè)化〔三〕物業(yè)管理的企業(yè)化〔四〕物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理的特點(diǎn)與原那么二、物業(yè)管理的根本原那么業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)的統(tǒng)一專業(yè)化管理相結(jié)合業(yè)主自治管理自治：決策權(quán)、知情權(quán)監(jiān)督權(quán)等自律：自我約束物業(yè)管理的特點(diǎn)與原那么簽訂業(yè)主公約；組建業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理企業(yè)的統(tǒng)一專業(yè)化管理業(yè)主委員會(huì)自主選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)二者的結(jié)合第三節(jié)物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展一、早期的物業(yè)管理物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。二、現(xiàn)代物業(yè)管理現(xiàn)代物業(yè)管理是在20世紀(jì)初期在美國(guó)形成并開展起來的。物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展三、中國(guó)大陸物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展(一)探索和嘗試階段〔20世紀(jì)80年代至1994年〕(二)快速開展階段〔1994年至1999年〕(三)穩(wěn)固提高階段〔1999年至2024年〕(四)走向成熟階段(2024年至今)物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展四、物業(yè)管理開展中存在問題〔一〕存在的主要問題1、物業(yè)管理的社會(huì)化程度不高2、物業(yè)管理運(yùn)作行為不標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展(1)“角色錯(cuò)位〞和物業(yè)管理不到位(2)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)(3)逆專業(yè)化問題(4)經(jīng)費(fèi)問題(5)房地產(chǎn)開發(fā)遺留下“后遺癥〞物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展3、物業(yè)管理企業(yè)自身不完善(1)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力缺乏(2)缺乏物業(yè)管理的專業(yè)人才，從業(yè)人員素質(zhì)不高(3)內(nèi)部管理不健全4、舊觀念和舊思維難以改變物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展(二)對(duì)策探討1、打破誰開發(fā)誰管理的模式，推行市場(chǎng)化的物業(yè)管理2、創(chuàng)立優(yōu)良的品牌，樹立良好的企業(yè)形象3、更新觀念，轉(zhuǎn)換管理體制4、多渠道培育物業(yè)管理專業(yè)人才，提高物業(yè)管理行業(yè)整體人才素質(zhì)第二章物業(yè)管理的根本結(jié)構(gòu)參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī)構(gòu)及其權(quán)利和義務(wù)各物業(yè)管理機(jī)構(gòu)間的關(guān)系第一節(jié)參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī)構(gòu)及其權(quán)利和義務(wù)

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〔一〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與物業(yè)管理1、直接從事物業(yè)管理工作2、承擔(dān)物業(yè)管理的前期工作〔二〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)物業(yè)管理中的權(quán)利1、組織前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理之前，年開展的物業(yè)管理活動(dòng)。參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī)構(gòu)及其權(quán)利和義務(wù)2、參加為主業(yè)大會(huì)〔三〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)物業(yè)管理中的義務(wù)1、承擔(dān)前期物業(yè)管理工作2、協(xié)助物業(yè)管理公司工作3、承擔(dān)未出售房地產(chǎn)的物業(yè)管理費(fèi)用4、在保修期內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī)構(gòu)及其權(quán)利和義務(wù)二、業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成，決定本物業(yè)重大管理事項(xiàng)的業(yè)主自治管理的組織。業(yè)主大會(huì)在物業(yè)管理中的主要職責(zé)：1、制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么；2、選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；3、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī)構(gòu)及其權(quán)利和義務(wù)4、決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；5、制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；6、法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī)構(gòu)及其權(quán)利和義務(wù)三、業(yè)主委員會(huì)

業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉的代表組成的業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表全體業(yè)主維護(hù)其物業(yè)權(quán)益，依法行使各項(xiàng)權(quán)利和義務(wù)。業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中的主要職責(zé)：

1、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī)構(gòu)及其權(quán)利和義務(wù)2、代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同；3、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)效勞合同；4、監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；5、業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。四、業(yè)主房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī)構(gòu)及其權(quán)利和義務(wù)〔一〕業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有以下權(quán)利：1、按照物業(yè)效勞合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的效勞；2、提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；3、提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么的建議；4、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī)構(gòu)及其權(quán)利和義務(wù)5、選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

6、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

7、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)效勞合同；

8、對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金〔以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金〕的管理和使用；

10、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī)構(gòu)及其權(quán)利和義務(wù)〔二〕業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行以下義務(wù)：

1、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么；

2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

3、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；4、按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

5、按時(shí)交納物業(yè)效勞費(fèi)用；

6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī)構(gòu)及其權(quán)利和義務(wù)五、物業(yè)管理企業(yè)及專業(yè)效勞公司〔一〕物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)是指按合法程序并具備相應(yīng)資質(zhì)條件的經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)性經(jīng)濟(jì)實(shí)體。1、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：〔1〕根據(jù)有關(guān)法規(guī)并結(jié)合實(shí)際情況制定管理方法；參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī)構(gòu)及其權(quán)利和義務(wù)〔2〕依照物業(yè)效勞合同和管理方法對(duì)物業(yè)實(shí)施管理；〔3〕依照合同及有關(guān)法律法規(guī)收取物業(yè)管理費(fèi)；〔4〕制止違反規(guī)章制度的行為；〔5〕要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助物業(yè)管理工作；〔6〕選聘專業(yè)性效勞公司承擔(dān)專項(xiàng)效勞業(yè)務(wù)；〔7〕法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī)構(gòu)及其權(quán)利和義務(wù)2、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：〔1〕履行物業(yè)效勞合同，依法經(jīng)營(yíng)；〔2〕接受業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主及非業(yè)主使用人監(jiān)督；〔3〕重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會(huì)審議批準(zhǔn)；〔4〕接受行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)；〔5〕法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī)構(gòu)及其權(quán)利和義務(wù)〔二〕專業(yè)效勞公司專業(yè)效勞公司是為物業(yè)管理工作配套效勞的專門機(jī)構(gòu)。專業(yè)效勞公司的設(shè)立，可以使勞動(dòng)資源和自然資源共享，是物業(yè)管理開展的方向。專業(yè)效勞公司應(yīng)該是獨(dú)立企業(yè)，根據(jù)其效勞內(nèi)容，可分為保安效勞公司、清潔公司、園林綠化公司以及各種設(shè)施維修效勞公司等。第二節(jié)各物業(yè)管理機(jī)構(gòu)間的關(guān)系

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)間的關(guān)系〔一〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行物業(yè)管理〔附屬〕〔二〕委托物業(yè)管理企業(yè)管理〔平等〕二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主大會(huì)間的關(guān)系〔一〕首次業(yè)主大會(huì)的召集人之一〔二〕首次業(yè)主大會(huì)的主要成員〔三〕參與業(yè)主大會(huì)年度會(huì)議各物業(yè)管理機(jī)構(gòu)間的關(guān)系三、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)間的關(guān)系業(yè)主大會(huì)通過選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)四、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)間的關(guān)系〔一〕平等的經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系〔二〕附屬關(guān)系各物業(yè)管理機(jī)構(gòu)間的關(guān)系五、物業(yè)管理企業(yè)與專業(yè)效勞公司的關(guān)系〔一〕經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系〔二〕雇傭關(guān)系參與物業(yè)管理各機(jī)構(gòu)間的關(guān)系結(jié)構(gòu)圖房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)主大會(huì)業(yè)主非業(yè)主使用人物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主委員會(huì)專業(yè)效勞公司首次召集召選集舉首次合同選聘合同組成合同市政公司清潔公司綠化公司保安公司工程維修公司其他效勞公司第三章物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)的幾種模式物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)管理物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求與培訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)管理企業(yè)與ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)一、物業(yè)管理企業(yè)的幾種模式

1、物業(yè)管理綜合代理公司2、房地產(chǎn)企業(yè)附設(shè)的物業(yè)管理公司3、由原房管部門轉(zhuǎn)換機(jī)制而組建的物業(yè)管理公司4、獨(dú)立的物業(yè)管理公司物業(yè)管理企業(yè)二、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)管理〔一〕物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件注冊(cè)資金、管理章程與相應(yīng)管理制度、管理機(jī)構(gòu)與專業(yè)管理人員、管理物業(yè)的類型與規(guī)模等。〔二〕物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立必須提供的資料〔三〕物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的程序〔四〕物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)資質(zhì)等級(jí)：國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)：注冊(cè)資本中級(jí)職稱管理面積范圍一級(jí)：500萬20萬方各類〔200+100+15+50〕二級(jí)：30010＜30、8〔100+50+8+20〕三級(jí)：505＜20、5物業(yè)管理企業(yè)三、物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置〔一〕機(jī)構(gòu)設(shè)置的根本原那么根據(jù)企業(yè)規(guī)模、專業(yè)化水平及自身管理水平和根底條件，本著利于領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理、精干高效的原那么按需設(shè)置?！捕持饕块T及職責(zé)“四部一室〞、“五部一室〞某物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)圖經(jīng)理室辦公室財(cái)務(wù)部工程部業(yè)務(wù)部經(jīng)營(yíng)部拓展部各小區(qū)或大廈管理處物業(yè)管理企業(yè)四、物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求與培訓(xùn)素質(zhì)要求：思想作風(fēng)、職業(yè)道德、業(yè)務(wù)素質(zhì)、專業(yè)技術(shù)等〔具備處理突發(fā)事件的能力〕培訓(xùn)：學(xué)歷教育、上崗培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、外派培訓(xùn)。五、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理1、

標(biāo)準(zhǔn)化2、

規(guī)?；?、信息化物業(yè)管理企業(yè)六、物業(yè)管理企業(yè)與ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)〔一〕什么是ISO國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織(InternationalOrganizationforStandardization)簡(jiǎn)稱ISO，是一個(gè)成立于1946年的全球性的非政府組織，其目的在于促進(jìn)國(guó)際間的合作和工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一。其主要功能是為人們制訂國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致意見提供一種機(jī)制。物業(yè)管理企業(yè)〔二〕什么是ISO9000ISO9000不是指一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，而是一族標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)稱。“ISO族標(biāo)準(zhǔn)〞指由ISO/TC176制定的所有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。TC176即ISO中第176個(gè)技術(shù)委員會(huì)，全稱是“質(zhì)量保證技術(shù)委員會(huì)〞，1987年更名為“質(zhì)量管理和質(zhì)量技術(shù)保證委員會(huì)〞，專門負(fù)責(zé)制定質(zhì)量管理和質(zhì)量保證技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理企業(yè)1994版ISO9000標(biāo)準(zhǔn)已被采用多年，其中，如下三個(gè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)之一通常被用來作為外部認(rèn)證之用：1、ISO9001：1994?質(zhì)量體系設(shè)計(jì)、開發(fā)、生產(chǎn)、安裝和效勞的質(zhì)量保證模式?，用于自身具有產(chǎn)品開發(fā)、設(shè)計(jì)功能的組織；物業(yè)管理企業(yè)2、ISO9002：1994?質(zhì)量體系生產(chǎn)、安裝和效勞的質(zhì)量保證模式?，用于自身不具有產(chǎn)品開發(fā)、設(shè)計(jì)功能的組織；3、ISO9003：1994?質(zhì)量體系最終檢驗(yàn)和試驗(yàn)的質(zhì)量保證模式?，用于對(duì)質(zhì)量保證能力要求相對(duì)較低的組織。物業(yè)管理企業(yè)2000年12月15日，2000版的ISO9000族標(biāo)準(zhǔn)正式發(fā)布實(shí)施，其核心標(biāo)準(zhǔn)共有四個(gè)：1、ISO9000：2000質(zhì)量管理體系-----根底和術(shù)語；2、ISO9001：2000質(zhì)量管理體系----要求；3、ISO9004：2000質(zhì)量管理體系----業(yè)績(jī)改進(jìn)指南；物業(yè)管理企業(yè)4、ISO19011：2000質(zhì)量和環(huán)境管理體系審核指南其中，ISO9001：?2000質(zhì)量管理體系----要求?，通常用于企業(yè)建立質(zhì)量管理體系并申請(qǐng)認(rèn)證之用。分為五大模塊的要求：質(zhì)量管理體系、管理職責(zé)、資源管理、產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)、測(cè)量分析和改進(jìn)。物業(yè)管理企業(yè)〔三〕推行ISO9000的作用1、實(shí)施ISO9000是物業(yè)管理市場(chǎng)化、推行競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的必然。2、實(shí)施ISO9000是法制化管理的具體表達(dá)。3、實(shí)施ISO9000是提高物業(yè)管理效勞質(zhì)量的重要保證。4、實(shí)施ISO9000可以提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。ISO9000貫標(biāo)程序圖學(xué)習(xí)培訓(xùn)是否認(rèn)證重新學(xué)習(xí)ISO9000選擇質(zhì)量體系確定認(rèn)證效勞范圍NOYES認(rèn)識(shí)階段ISO9000貫標(biāo)程序圖任命管理者代表成立工作小組制定質(zhì)量方針和目標(biāo)準(zhǔn)備階段ISO9000貫標(biāo)程序圖調(diào)查編寫程序文件試運(yùn)行制定實(shí)施方案運(yùn)行前培訓(xùn)頒發(fā)體系文件成立審核組模擬認(rèn)證實(shí)施階段ISO9000貫標(biāo)程序圖申請(qǐng)認(rèn)證正式審核通過發(fā)證監(jiān)督審核改進(jìn)完善通過發(fā)證進(jìn)一步修改改進(jìn)再認(rèn)證YESNO認(rèn)證階段第四章物業(yè)管理主要運(yùn)作環(huán)節(jié)

物業(yè)管理的前期工作物業(yè)的接管用戶入伙成立業(yè)主大會(huì)組建業(yè)主委員會(huì)物業(yè)的綜合管理與經(jīng)營(yíng)第一節(jié)物業(yè)管理的前期工作一、物業(yè)管理的早期介入所謂物業(yè)管理的早期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)以前的各個(gè)階段(工程決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等階段)就參與介入，從物業(yè)管理運(yùn)作的角度對(duì)物業(yè)建設(shè)及管理多方面提供有益的建設(shè)性意見，把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)、建設(shè)配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)，以確保物業(yè)的設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。物業(yè)管理的前期工作必要性：便于對(duì)所管物業(yè)全面了解便于減少物業(yè)使用中的后遺癥為后期管理做好準(zhǔn)備物業(yè)管理的前期工作二、制定物業(yè)管理方案1、確定物業(yè)管理檔次2、確定效勞內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)3、配置物業(yè)管理人員4、財(cái)務(wù)收支預(yù)算物業(yè)管理的前期工作三、選聘物業(yè)管理公司〔組建〕〔一〕物業(yè)管理公司的篩選1、人員素質(zhì)〔1〕專業(yè)人員配置：建筑結(jié)構(gòu)、機(jī)電、財(cái)務(wù)、物業(yè)管理等專業(yè)人員〔2〕工作人員形象物業(yè)管理的前期工作2、社會(huì)信譽(yù)3、收費(fèi)合理4、管理質(zhì)量物業(yè)管理的前期工作〔二〕選聘物業(yè)管理公司的方法邀請(qǐng)招標(biāo)、公開招標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)程序：1、編制招標(biāo)文件、發(fā)布招標(biāo)公告2、投標(biāo)單位資格審查3、組織投標(biāo)單位實(shí)地考察4、接受標(biāo)書5、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)6、簽訂物業(yè)效勞合同物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容一、投標(biāo)須知1、投標(biāo)人須知的要求與內(nèi)容(1)必須出具投標(biāo)保證書(2)關(guān)于保密要求(3)要有“不選擇最低標(biāo)價(jià)〞的申明(4)遞送投標(biāo)書的程序(5)開標(biāo)與評(píng)定投標(biāo)的時(shí)間與標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容2、關(guān)于投標(biāo)的主要要求(1)出具履約保證書(2)對(duì)開發(fā)商或業(yè)主不采用最低價(jià)的成認(rèn)(3)管理效勞的具體要求和標(biāo)準(zhǔn)3、關(guān)于合同格式和條件二、要求管理的物業(yè)說明書三、提供計(jì)算方案和設(shè)計(jì)圖紙物業(yè)管理投標(biāo)程序一、取得招標(biāo)文件二、熟悉招標(biāo)文件并考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)三、詳細(xì)列出管理效勞方法和工作量四、確定單價(jià)、估算管理效勞費(fèi)總額物業(yè)管理投標(biāo)程序五、編制和投送標(biāo)書1、編制標(biāo)書2、封送標(biāo)書六、物業(yè)管理中標(biāo)與簽約前后的工作物業(yè)管理投標(biāo)文件主要內(nèi)容的編制一、介紹投標(biāo)的物業(yè)管理公司的概況和經(jīng)歷二、分析投標(biāo)物業(yè)的管理要點(diǎn)三、本公司將提供的管理效勞內(nèi)容及功能1、開發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)期間將提供的管理參謀效勞內(nèi)容及功能物業(yè)管理投標(biāo)文件主要內(nèi)容的編制(1)對(duì)投標(biāo)物業(yè)的設(shè)計(jì)圖提供專業(yè)意見(2)對(duì)投標(biāo)物業(yè)的設(shè)施配備及建筑材料選用提供專業(yè)意見(3)對(duì)投標(biāo)物業(yè)的建筑施工提供專業(yè)意見并進(jìn)行監(jiān)督(4)提出本投標(biāo)物業(yè)的特別管理建議物業(yè)管理投標(biāo)文件主要內(nèi)容的編制2、物業(yè)竣工驗(yàn)收前的管理參謀效勞內(nèi)容(1)制訂員工培訓(xùn)方案(2)制訂租約條款、管理制度和租用戶手冊(cè)(3)列出財(cái)務(wù)預(yù)算方案物業(yè)管理投標(biāo)文件主要內(nèi)容的編制3、住戶入住及裝修期間的管理參謀效勞內(nèi)容(1)住戶入住辦理移交手續(xù)的管理效勞(2)住戶裝修工程及材料運(yùn)送的管理效勞(3)遷入與平安管理效勞物業(yè)管理投標(biāo)文件主要內(nèi)容的編制4、實(shí)質(zhì)管理運(yùn)作效勞內(nèi)容(1)物業(yè)管理的人力安排(2)保安、清潔效勞、維修保養(yǎng)綠化、租賃等效勞內(nèi)容(3)財(cái)務(wù)管理效勞(4)其他管理效勞內(nèi)容四、說明將提供的效勞形式、費(fèi)用和期限物業(yè)管理的前期工作〔三〕物業(yè)效勞合同物業(yè)效勞合同主要應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、效勞質(zhì)量、效勞費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用戶、使用期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。第二節(jié)物業(yè)的接管一、接管驗(yàn)收的概念接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個(gè)人委托管理的物業(yè)時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)平安和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管檢驗(yàn)。物業(yè)的接管作用：

1、明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系；2、確保物業(yè)具備正常的使用功能，維護(hù)業(yè)主利益；3、為日后管理創(chuàng)造條件。物業(yè)的接管二、接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別1、性質(zhì)不同接管驗(yàn)收是企業(yè)行為，竣工驗(yàn)收是政府行為。2、目的不同接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收合格的根底上，以主體結(jié)構(gòu)平安和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)；竣工驗(yàn)收是為了檢驗(yàn)房屋工程是否到達(dá)設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求。物業(yè)的接管3、驗(yàn)收條件不同接管驗(yàn)收的首要條件是竣工驗(yàn)收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用；竣工驗(yàn)收的首要條件是工程按設(shè)計(jì)要求全部施工完畢，到達(dá)規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能滿足使用等。4、交接對(duì)象不同接管驗(yàn)收是由物業(yè)管理公司接管業(yè)主移交的物業(yè)；竣工驗(yàn)收是由開發(fā)商驗(yàn)收建筑商移交的物業(yè)。物業(yè)的接管三、物業(yè)接管的類型1、物業(yè)管理公司從開發(fā)企業(yè)(或建設(shè)單位)手中接管；

2、物業(yè)管理公司之間的接管；3、物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)之間的接管。物業(yè)的接管四、物業(yè)接管的步驟和內(nèi)容〔一〕收集資料1、所搜集資料的內(nèi)容：產(chǎn)權(quán)資料和有關(guān)技術(shù)資料2、有關(guān)資料的來源：開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)、產(chǎn)權(quán)管理部門物業(yè)的接管〔二〕現(xiàn)場(chǎng)檢查驗(yàn)收接管驗(yàn)收依據(jù)：1991年7月1日公布的?房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?1、檢查驗(yàn)收的主要內(nèi)容：主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面裝修、電氣、水衛(wèi)消防、采暖、附屬工程及其它等九項(xiàng)物業(yè)的接管2、交接雙方的責(zé)任〔1〕雙方應(yīng)按?房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?進(jìn)行檢查驗(yàn)收〔2〕新建建筑物應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定〔3〕交付使用后如發(fā)生隱蔽性質(zhì)量事故，應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行分析確定責(zé)任人物業(yè)的接管3、其他本卷須知物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對(duì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)其它權(quán)利物業(yè)的接管〔三〕核實(shí)原始資料在現(xiàn)場(chǎng)檢查的同時(shí)，要核實(shí)原始資料，逐項(xiàng)查明，丈量計(jì)點(diǎn)清楚。發(fā)現(xiàn)與資料不符的問題，應(yīng)及時(shí)做好書面記錄，雙方共同簽定存檔，并盡快調(diào)查原因?！菜摹沉私庥脩舻母厩闆r住戶根本情況調(diào)查表備注通訊地址產(chǎn)權(quán)性質(zhì)產(chǎn)權(quán)單位(人)所住房屋的產(chǎn)權(quán)情況文化程度工作單位職業(yè)與戶主關(guān)系姓名其他家庭成員基本情況單位電話文化程度職務(wù)通訊地址工作單位電話居住地址出生年月性別戶主姓名用戶根本情況調(diào)查表單位名稱法人代表單位地址電話單位業(yè)務(wù)范圍單位人數(shù)安全員姓名擁有車輛是否需要存放房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)產(chǎn)權(quán)單位(人)產(chǎn)權(quán)單位(人)電話產(chǎn)權(quán)單位(人)地址需要保險(xiǎn)的財(cái)產(chǎn)物業(yè)的接管〔五〕建立資料檔案1、物業(yè)管理方案2、物業(yè)開發(fā)建設(shè)時(shí)的有關(guān)圖紙、報(bào)表及其他資料3、物業(yè)管理投招標(biāo)的有關(guān)資料4、歷年物業(yè)管理工作報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告5、物業(yè)住(用)戶的有關(guān)資料第三節(jié)用戶入伙一、宣傳工作〔一〕宣傳目的使用戶了解物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，有利于今后的管理。〔二〕宣傳方法1、發(fā)放用戶須知2、發(fā)放用戶手冊(cè)3、放錄像片4、辦學(xué)習(xí)班用戶入伙二、簽訂業(yè)主公約業(yè)主公約是一份由業(yè)主承諾，并對(duì)全體業(yè)主均有約束力的有關(guān)物業(yè)管理、使用、維修、保養(yǎng)等方面的權(quán)利與義務(wù)的行為準(zhǔn)那么。用戶入伙主要內(nèi)容：住宅區(qū)名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)；公共場(chǎng)所及公共設(shè)施狀況；業(yè)主大會(huì)的召集程序及住宅區(qū)重大事項(xiàng)決定方式；業(yè)主使用其住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)地以及公用設(shè)施的權(quán)益。用戶入伙三、用戶裝修(一)物業(yè)裝修特點(diǎn)1、物業(yè)裝修多為二次裝修，是在竣工驗(yàn)收合格根底上進(jìn)行的二次精裝。2、物業(yè)裝修是業(yè)主產(chǎn)權(quán)的表達(dá)，業(yè)主在合法前提下有權(quán)利根據(jù)自己意愿確定裝修方案。3、單個(gè)業(yè)主物業(yè)裝修容易影響多個(gè)業(yè)主共同利益，裝修糾紛較多。用戶入伙(二)物業(yè)裝修原那么1、必須符合物業(yè)原設(shè)計(jì)時(shí)的工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與技術(shù)指標(biāo)；2、不在業(yè)主正常休息或工作期間施工；3、加強(qiáng)施工人員的技術(shù)及素質(zhì)要求；4、重視施工中的防火工作。用戶入伙(三)物業(yè)裝修控制程序1、提供結(jié)構(gòu)管網(wǎng)圖2、裝修方案審核備案3、簽訂裝修協(xié)議4、收取保證金及垃圾費(fèi)，辦理臨時(shí)出入證5、裝修現(xiàn)場(chǎng)巡視指導(dǎo)6、裝修竣工驗(yàn)收用戶入伙(四)裝修批準(zhǔn)權(quán)限：1、非結(jié)構(gòu)變動(dòng)由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)查勘、鑒定、批準(zhǔn)。

2、結(jié)構(gòu)變動(dòng)，報(bào)請(qǐng)房地產(chǎn)行政管理部門批準(zhǔn)。3、專用設(shè)備(如煤氣儀表、管線等)的變動(dòng)，須報(bào)請(qǐng)主管部門批準(zhǔn)。用戶入伙四、搬遷入伙〔一〕搬遷安排1、協(xié)助住(用)戶搬遷2、調(diào)整入伙時(shí)間3、指揮交通〔二〕平安問題〔三〕搬遷押金用戶入伙五、其它應(yīng)本卷須知〔一〕防止違章搭建〔二〕指導(dǎo)用戶使用物業(yè)〔三〕不準(zhǔn)在共有部位亂堆亂放第四節(jié)成立業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成，決定物業(yè)管理重大事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。成立業(yè)主大會(huì)一、業(yè)主大會(huì)的組成〔一〕業(yè)主〔二〕房地產(chǎn)開發(fā)商〔或住房建設(shè)單位〕〔三〕非業(yè)主使用權(quán)人二、業(yè)主大會(huì)成立的時(shí)間業(yè)主大會(huì)按規(guī)定程序召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議之時(shí)，即為業(yè)主大會(huì)成立之日。成立業(yè)主大會(huì)三、業(yè)主大會(huì)會(huì)議〔一〕首屆業(yè)主大會(huì)會(huì)議1、首屆業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)機(jī)2、會(huì)議的召集和主持

成立業(yè)主大會(huì)〔1〕召集和主持者應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府〕的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位〔包括公有住房出售單位〕組成業(yè)主大會(huì)籌備組〔以下簡(jiǎn)稱籌備組〕，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。成立業(yè)主大會(huì)〔2〕會(huì)前的準(zhǔn)備工作確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定?業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么?〔草案〕和?業(yè)主公約?〔草案〕；確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；成立業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生方法及名單；做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。前四項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。成立業(yè)主大會(huì)3、出席業(yè)主大會(huì)的資格(1)產(chǎn)權(quán)人擁有出席大會(huì)和作為會(huì)議代表的各種權(quán)利(2)使用人可以出席大會(huì)，但其權(quán)利應(yīng)有一定限制(3)開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位可以出席大會(huì)，同樣權(quán)利應(yīng)有一定限制成立業(yè)主大會(huì)4、業(yè)主投票權(quán)數(shù)確實(shí)定住宅產(chǎn)權(quán)人，一般以戶為單位，表決時(shí)每戶一票；非住宅產(chǎn)權(quán)人可按建筑面積為計(jì)票依據(jù)，也可按房間數(shù)為計(jì)票依據(jù)。成立業(yè)主大會(huì)4、業(yè)主大會(huì)議程(1)聽取物業(yè)管理前期工作報(bào)告；(2)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；(3)審議會(huì)議有關(guān)文件(業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么等)；(4)其他有關(guān)物業(yè)管理的事項(xiàng)。

成立業(yè)主大會(huì)5、業(yè)主大會(huì)會(huì)議形式

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可采用集體討論、書面征求意見形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。成立業(yè)主大會(huì)6、業(yè)主大會(huì)會(huì)議的效力業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。成立業(yè)主大會(huì)〔二〕業(yè)主大會(huì)的定期會(huì)議1、召開的時(shí)間及會(huì)議的召集和主持者按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開。2、出席業(yè)主大會(huì)的資格3、會(huì)議議程成立業(yè)主大會(huì)〔三〕業(yè)主大會(huì)的臨時(shí)會(huì)議1、召開的時(shí)機(jī)有以下情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：(1)20％以上業(yè)主提議的；(2)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；(3)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。成立業(yè)主大會(huì)2、發(fā)起和召集人業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開會(huì)議職責(zé)的，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開。成立業(yè)主大會(huì)四、業(yè)主公約業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定方法、業(yè)主委員會(huì)的組成與任期、工作經(jīng)費(fèi)、印章管理使用等事項(xiàng)依法作出約定。業(yè)主公約對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。成立業(yè)主大會(huì)五、業(yè)主大會(huì)解散因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)解散的，在解散前業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府〕的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作。第五節(jié)組建業(yè)主委員會(huì)一、業(yè)主委員會(huì)的成立業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，委員可以連選連任報(bào)送物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)組建業(yè)主委員會(huì)二、業(yè)主委員會(huì)委員〔一〕業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)5至15名組成，具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么給定。〔二〕業(yè)主委員會(huì)委員的條件1、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；2、遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；組建業(yè)主委員會(huì)3、遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么、業(yè)主公約，模范履行義務(wù)；4、熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，有社會(huì)公信力；5、具有一定組織能力?！踩硺I(yè)主委員會(huì)委員的職責(zé)詳見第二章的有關(guān)內(nèi)容組建業(yè)主委員會(huì)〔四〕業(yè)主委員會(huì)委員資格的終止1、因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；2、無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的；3、因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；4、有犯罪行為的；5、以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的；6、拒不履行業(yè)主義務(wù)的；7、其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。組建業(yè)主委員會(huì)三、業(yè)主委員會(huì)的組織結(jié)構(gòu)一般設(shè)主任、副主任、執(zhí)行秘書、委員假設(shè)干四、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議〔一〕例會(huì)由業(yè)主委員會(huì)章程規(guī)定〔二〕特別會(huì)議經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。組建業(yè)主委員會(huì)五、業(yè)主委員會(huì)章程業(yè)主委員會(huì)章程，是關(guān)于業(yè)主委員會(huì)選舉、產(chǎn)生、活動(dòng)和行使權(quán)利、義務(wù)，保證業(yè)主權(quán)益的準(zhǔn)那么。業(yè)主委員會(huì)成立的宗旨及目的；業(yè)主委員會(huì)成員的選舉方式及任期；組建業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)主要職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)；業(yè)主委員會(huì)會(huì)議召開方式；業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)及辦公用房來源；業(yè)主委員會(huì)的成立及解散方式；有關(guān)補(bǔ)充說明。組建業(yè)主委員會(huì)六、業(yè)主委員會(huì)的效力業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)全體業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)具有約束力。第六節(jié)物業(yè)的日常綜合管理與經(jīng)營(yíng)一、房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理〔一〕房產(chǎn)狀況管理〔二〕房屋及其設(shè)備的維護(hù)和修繕〔三〕市政公用設(shè)施的維護(hù)與修繕二、環(huán)境衛(wèi)生管理〔一〕樓宇公共局部部位〔二〕區(qū)域內(nèi)的公共場(chǎng)地物業(yè)的綜合管理與經(jīng)營(yíng)三、綠化管理〔一〕園林綠地的設(shè)計(jì)和營(yíng)造〔二〕已有綠地的日常養(yǎng)護(hù)〔三〕管理區(qū)域內(nèi)的綠化維護(hù)物業(yè)的綜合管理與經(jīng)營(yíng)四、物業(yè)平安管理〔一〕治安防范1、治安防范工作綜述案件防范、正常的生活、工作、秩序維持2、治安防范機(jī)構(gòu)設(shè)置3、保安設(shè)施與裝置4、治安防范的根本制度部門內(nèi)部制度、住〔用〕戶應(yīng)遵守的規(guī)定物業(yè)的綜合管理與經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理中的“保安〞,應(yīng)該理解為物業(yè)使用創(chuàng)造方便、平安的條件，以及維護(hù)小區(qū)公共秩序的良好與穩(wěn)定，而不是指廣義上社會(huì)平安。保安效勞的范圍是指為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的秩序而實(shí)施的防范性平安保衛(wèi)活動(dòng)。物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)使用人的人身平安保險(xiǎn)責(zé)任。對(duì)于業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任，可由物業(yè)管理公司與業(yè)主、使用人在物業(yè)管理效勞合同中特別約定，沒有特別約定的，物業(yè)管理公司不承擔(dān)業(yè)主、使用人的人身、財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任。物業(yè)的綜合管理與經(jīng)營(yíng)〔二〕消防管理隊(duì)伍落實(shí)、制度落實(shí)、器材落實(shí)