房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本實(shí)務(wù)應(yīng)用及納稅風(fēng)險(xiǎn)管控講義

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)本錢

核算、歸集、分配實(shí)務(wù)應(yīng)用及納稅風(fēng)險(xiǎn)管控課程簡(jiǎn)介本課程從解決房地產(chǎn)企業(yè)本錢核算具體實(shí)務(wù)應(yīng)用角度出發(fā)，通過(guò)對(duì)開發(fā)企業(yè)本錢核算、歸集、分配各環(huán)節(jié)相關(guān)財(cái)稅根底理論知識(shí)結(jié)合對(duì)應(yīng)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析，培養(yǎng)管控房地產(chǎn)企業(yè)全程的本錢架構(gòu)能力和涉稅核算效率及技能。運(yùn)用具體案例講解各類房地產(chǎn)企業(yè)本錢核算實(shí)務(wù)問(wèn)題，全面提升財(cái)務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的本錢管控和稅收籌劃技能。前言房地產(chǎn)企業(yè)在本錢核算、歸集和分配方面存在的常見問(wèn)題：1、開發(fā)工程本錢核算對(duì)象確定前缺少對(duì)開發(fā)工程經(jīng)營(yíng)方案的透徹了解，缺少統(tǒng)一規(guī)劃，給后期本錢工程的預(yù)算和決算帶來(lái)難度。財(cái)務(wù)部門決算與工程部門的分工程決算不匹配，造本錢錢核算信息的通用性差。2、本錢核算工程確定過(guò)程中缺少對(duì)企業(yè)所得稅和土地增值稅等相關(guān)稅種的統(tǒng)盤考慮，加大了后續(xù)核算的工作量。如確定本錢工程時(shí)沒考慮土地增值稅清算單位確實(shí)定問(wèn)題，進(jìn)入土地增值稅清算階段不得不按土地增值稅的清算單位進(jìn)行整個(gè)工程的重新計(jì)算。3、開發(fā)前期票據(jù)監(jiān)管不標(biāo)準(zhǔn)，造成后續(xù)核算難度加大。特別是土地增值稅清算階段出現(xiàn)票據(jù)處理的嚴(yán)重危機(jī)。4、會(huì)計(jì)核算技能薄弱，缺少對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本錢核算的預(yù)算和決算知識(shí)，不能有效管控不同本錢工程的比例，加大了票據(jù)的涉稅違法風(fēng)險(xiǎn)。目錄一、本錢核算的總體要求及原那么二、本錢核算的根本程序三、本錢核算對(duì)象確實(shí)定四、本錢核算對(duì)象的具體設(shè)置五、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理七、開發(fā)本錢的歸集和分配八、開發(fā)企業(yè)本錢歸集和分配的稅會(huì)解析九、開發(fā)本錢核算、歸集、分配的實(shí)務(wù)案例講解和涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析十、所得稅匯算清繳中本錢與收入的稅務(wù)處理十一、“營(yíng)改增〞對(duì)本錢核算帶來(lái)的影響及應(yīng)對(duì)方法1、符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么等會(huì)計(jì)政策;2、與稅收政策相銜接，減少稅會(huì)差異，有利于稅收利益最優(yōu)化原那么;3、滿足企業(yè)本錢管理要求，便于為管理層提供有效數(shù)據(jù)、適應(yīng)決策效勞的需要。一、本錢核算的總體要求及原那么1、確定本錢核算對(duì)象應(yīng)根據(jù)本錢核算對(duì)象確定原那么和工程特點(diǎn)確定。(一)費(fèi)用指企業(yè)一切開支及消耗各種日常活動(dòng)發(fā)生的所有消耗，包括生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)發(fā)生的各種消耗。分計(jì)入當(dāng)期損益的期間費(fèi)用和最終形成存貨〔開發(fā)本錢和開發(fā)產(chǎn)品〕的生產(chǎn)性消消耗用。(二)開發(fā)企業(yè)本錢對(duì)象本錢即對(duì)象化的費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)核算對(duì)象指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)消耗而確定的費(fèi)用承擔(dān)工程。包括土地開發(fā)產(chǎn)品、房屋開發(fā)產(chǎn)品，及按一定標(biāo)準(zhǔn)劃分的具體本錢對(duì)象。每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概〔預(yù)〕算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算的單項(xiàng)開發(fā)工程工程為本錢核算對(duì)象。二、本錢核算的根本程序(三)不同稅種本錢核算對(duì)象確實(shí)定情況1、土地增值稅清算單位確定的相關(guān)稅法要求。國(guó)稅發(fā)[2024]187號(hào)：土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)工程為單位進(jìn)行清算，對(duì)分期開發(fā)工程，以分期工程為單位清算。開發(fā)工程中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。屬多個(gè)房地產(chǎn)工程共同本錢費(fèi)用，應(yīng)按清算工程可售建筑面積占多個(gè)工程可售總建筑面積比例或其他合理方法，計(jì)算確定清算工程扣除金額。遼地稅函[2024]92號(hào)：確定土地增值稅清算單位時(shí)，地稅機(jī)關(guān)應(yīng)以發(fā)改委審批、備案確定的房地產(chǎn)開發(fā)工程作為清算單位；對(duì)分期開發(fā)工程，應(yīng)以住建部門或國(guó)土規(guī)劃部門下發(fā)的?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?確定的分期建設(shè)工程作為清算單位。二、本錢核算的根本程序二、本錢核算的根本程序情況2、企業(yè)所得稅在本錢對(duì)象確定方面的相關(guān)要求。國(guó)稅發(fā)[2024]31號(hào)第26條:本錢對(duì)象指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)消耗而確定的費(fèi)用承擔(dān)工程?？偩止?024年第35號(hào)〔2024-6-16〕自2024年7月16日起：1、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)依據(jù)計(jì)稅本錢對(duì)象確定原那么確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的本錢對(duì)象，并就確定原那么、依據(jù)，共同本錢分配原那么、方法，及開發(fā)工程根本情況、開發(fā)方案等出具專項(xiàng)報(bào)告，在開發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)，隨同?企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表?一并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)將已確定本錢對(duì)象報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)后，不得隨意調(diào)整或相互混淆。如確需調(diào)整本錢對(duì)象的，應(yīng)就調(diào)整原因、依據(jù)和調(diào)整前后本錢變化情況等出具專項(xiàng)報(bào)告，在調(diào)整當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。二、本錢核算的根本程序總局公告2024年第35號(hào)2024-6-16：2、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全本錢對(duì)象管理制度，合理區(qū)分已完工本錢對(duì)象、在建本錢對(duì)象和未建本錢對(duì)象，及時(shí)收集、整理、保存本錢對(duì)象涉及的證據(jù)材料，以備稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查。3、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)送的本錢對(duì)象確定專項(xiàng)報(bào)告做好歸檔工作，及時(shí)進(jìn)行分析，加強(qiáng)后續(xù)管理。對(duì)資料不完整、不標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)及時(shí)通知房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)齊、修正；對(duì)本錢對(duì)象確定不合理或共同本錢分配方法不合理的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整；對(duì)本錢對(duì)象確定情況異常的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)進(jìn)行專項(xiàng)檢查；對(duì)不如實(shí)出具專項(xiàng)報(bào)告或不出具專項(xiàng)報(bào)告的，應(yīng)按?稅收征收管理法?相關(guān)規(guī)定處理。二、本錢核算的根本程序2、設(shè)置本錢核算科目，歸集開發(fā)本錢。建立本錢合同臺(tái)賬，核算和歸集開發(fā)本錢。3、確定本錢分?jǐn)偡椒?。按受益原那么和配比原那么，確定應(yīng)分?jǐn)偙惧X費(fèi)用在各本錢核算對(duì)象之間分配方法和標(biāo)準(zhǔn)。4、在本錢核算對(duì)象之間分?jǐn)偙惧X。將歸集的開發(fā)本錢費(fèi)用按確定方法和標(biāo)準(zhǔn)在各本錢核算對(duì)象之間分配。5、計(jì)算各本錢核算對(duì)象的開發(fā)總本錢，編制工程開發(fā)本錢計(jì)算表。6、結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品本錢。正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)本錢，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品本錢，按建筑面積計(jì)算完工產(chǎn)品單位本錢。二、本錢核算的根本程序7、結(jié)轉(zhuǎn)已銷開發(fā)產(chǎn)品本錢。正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)本錢，按與結(jié)算銷售收入配比原那么正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售本錢。8、編織本錢報(bào)表。根據(jù)本錢管理和核算要求，總括反映各本錢核算對(duì)象的本錢情況。注意：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本錢核算，本錢對(duì)象和本錢工程的劃分和確定是正確核算開發(fā)本錢的根底。二、本錢核算的根本程序三、本錢核算對(duì)象確實(shí)定為滿足核算企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果需要，須按一定原那么和方法確定本錢核算對(duì)象，歸集不同開發(fā)產(chǎn)品本錢支出，正確配比不同開發(fā)產(chǎn)品收入和本錢，準(zhǔn)確核算工程開發(fā)經(jīng)營(yíng)成果。1、什么是本錢核算對(duì)象？指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中，為歸集和分配費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。本錢核算對(duì)象不同于最終開發(fā)產(chǎn)品，它是具有不同使用功能的開發(fā)本錢歸集單元，可理解為歸集最終開發(fā)產(chǎn)品本錢的手段和中間步驟。歸集不同最終開發(fā)產(chǎn)品本錢才是本錢核算的目的。三、本錢核算對(duì)象確實(shí)定2、本錢核算對(duì)象確定前提?！?〕確定前要透徹了解開發(fā)工程經(jīng)營(yíng)方案，合理確定工程分期，清楚工程立項(xiàng)文件、“四證〞等工程合法性文件中關(guān)于工程建設(shè)內(nèi)容、土地性質(zhì)等方面規(guī)定，清楚所有開發(fā)產(chǎn)品處理方式或處理方式可能發(fā)生變化，提高劃分合理性?！?〕確定時(shí)財(cái)務(wù)部門和預(yù)算或本錢部門應(yīng)充分溝通，標(biāo)準(zhǔn)本錢核算對(duì)象使用名稱，保持部門之間本錢核算對(duì)象劃分一致，提高本錢信息通用性?！?〕在工程籌劃、實(shí)施和決算階段，保持劃分一致，保持工程預(yù)算和決算本錢核算數(shù)據(jù)口徑一致?！?〕本錢核算對(duì)象不同于開發(fā)產(chǎn)品種類，確定本錢核算對(duì)象宜細(xì)不宜粗，以適應(yīng)開發(fā)產(chǎn)品處理方式可能發(fā)生的變化，滿足土地增值稅計(jì)算、對(duì)本錢核算進(jìn)行籌劃和共同本錢分配需要?！?〕本錢核算對(duì)象劃分應(yīng)滿足本錢計(jì)算的需要，便于本錢費(fèi)用歸集，適應(yīng)本錢監(jiān)控要求。三、本錢核算對(duì)象確實(shí)定3、本錢核算對(duì)象確實(shí)定原那么。〔1〕可否銷售：開發(fā)產(chǎn)品能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作獨(dú)立本錢核算對(duì)象核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，先作為一般本錢核算對(duì)象進(jìn)行本錢歸集，然后再將其本錢攤?cè)肽軐?duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的本錢核算對(duì)象?！?〕分類歸集：對(duì)不同開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間跨年或產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型存在明顯差異的群體開發(fā)工程，應(yīng)分別作本錢核算對(duì)象核算?！?〕功能區(qū)分：開發(fā)工程某組成局部相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可作獨(dú)立本錢核算對(duì)象核算?！?〕定價(jià)差異：開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，可分別作本錢核算對(duì)象核算?！?〕本錢差異：開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造本錢出現(xiàn)較大差異的，可分別作本錢核算對(duì)象核算?！?〕權(quán)益區(qū)分：開發(fā)工程屬受托代建或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原那么分別劃分本錢核算對(duì)象核算。三、本錢核算對(duì)象確實(shí)定4、本錢核算對(duì)象確定具體方法。情況1、一期開發(fā)完畢工程。按差異性原那么和不同屬性〔可否銷售〕原那么分別劃分確定?！惨弧嘲撮_發(fā)產(chǎn)品差異性原那么劃分確定。1.住宅：多層、小高層、高層、別墅〔獨(dú)體、聯(lián)排〕；2.商業(yè)地產(chǎn)：獨(dú)立商業(yè)、寫字間、酒店、公寓，車庫(kù)〔有產(chǎn)權(quán)〕等；〔二〕如有不同屬性〔可否銷售〕分別按銷售和持有劃分確定。情況2、成片分期〔區(qū)〕開發(fā)工程。以各期(區(qū))為本錢核算對(duì)象。在按期(區(qū))劃分根底上：〔1〕如同一期內(nèi)有不同屬性〔可否銷售〕、物業(yè)類型，還應(yīng)按可否銷售及物業(yè)類型劃分?！?〕如同一工程有裙樓、公寓、住宅、寫字樓等不同功能的；或同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按功能或結(jié)構(gòu)劃分本錢核算對(duì)象。三、本錢核算對(duì)象確實(shí)定3、本錢核算對(duì)象確定具體方法。情況3、配套設(shè)施。〔一〕對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不管其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)本錢，一般應(yīng)單獨(dú)作本錢核算對(duì)象?！捕称髽I(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按屬性〔是否出售〕確定本錢對(duì)象。1.屬營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)單獨(dú)作本錢核算對(duì)象。除企業(yè)自用按建造固定資產(chǎn)處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品處理。2.屬非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)有關(guān)規(guī)定處理。三、本錢核算對(duì)象確實(shí)定3、本錢核算對(duì)象確定具體方法。情況4、車庫(kù)〔一〕計(jì)容積率的地上車庫(kù)，可辦理產(chǎn)權(quán)對(duì)外銷售的，單獨(dú)作本錢核算對(duì)象?！捕车叵隆氲叵萝噹?kù)〔車位〕可辦理產(chǎn)權(quán)對(duì)外銷售的，單獨(dú)作本錢核算對(duì)象?！踩忱萌朔涝O(shè)施的車庫(kù)〔車位〕，不單獨(dú)作本錢對(duì)象，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)有關(guān)規(guī)定處理。本卷須知：本錢對(duì)象在開工前根據(jù)規(guī)劃等確定，已確定不得隨意變更。情況1：一期開發(fā)完畢的工程，本錢核算對(duì)象兩層設(shè)置。第一層：工程內(nèi)共同本錢設(shè)置土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)〔土地本錢〕前期工程費(fèi)根底設(shè)施費(fèi)開發(fā)本錢—××工程〔一期〕共同本錢

建筑安裝工程費(fèi)

配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)四、本錢核算對(duì)象的具體設(shè)置情況1：一期開發(fā)完畢的工程，本錢核算對(duì)象兩層設(shè)置。第二層：具體本錢對(duì)象設(shè)置土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)〔土地本錢〕前期工程費(fèi)根底設(shè)施費(fèi)開發(fā)本錢—××工程—具體本錢對(duì)象〔住宅等〕

建筑安裝工程費(fèi)

配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)四、本錢核算對(duì)象的具體設(shè)置情況2：成片分期〔區(qū)〕開發(fā)的工程，本錢核算對(duì)象三層設(shè)置。第一層：分期〔區(qū)〕工程內(nèi)共同本錢設(shè)置土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)〔土地本錢〕前期工程費(fèi)根底設(shè)施費(fèi)開發(fā)本錢—××工程共同本錢

建筑安裝工程費(fèi)

配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)四、本錢核算對(duì)象的具體設(shè)置情況2：成片分期〔區(qū)〕開發(fā)的工程，本錢核算對(duì)象三層設(shè)置。第二層：工程內(nèi)共同本錢設(shè)置土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)〔土地本錢〕前期工程費(fèi)根底設(shè)施費(fèi)開發(fā)本錢—××工程〔一期〕共同本錢

建筑安裝工程費(fèi)

配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)四、本錢核算對(duì)象的具體設(shè)置情況2：成片分期〔區(qū)〕開發(fā)的工程，本錢核算對(duì)象三層設(shè)置。第三層：具體本錢對(duì)象設(shè)置土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)〔土地本錢〕前期工程費(fèi)根底設(shè)施費(fèi)開發(fā)本錢—××工程〔一期〕—具體本錢對(duì)象〔住宅等〕

建筑安裝工程費(fèi)

配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)四、本錢核算對(duì)象的具體設(shè)置開發(fā)本錢的核算一、土地本錢〔土地征用及補(bǔ)償費(fèi)〕指為取得土地使用權(quán)而發(fā)生的各種本錢費(fèi)用。具體包括：〔一〕土地出讓金：按?國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同?繳的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓成交價(jià)，包括土地使用權(quán)出讓地價(jià)、純土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)、耕地占用稅、及其他為取得土地使用權(quán)發(fā)生支出。國(guó)稅發(fā)[2024]129號(hào)：耕地占用稅納稅人應(yīng)主要依據(jù)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件認(rèn)定。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標(biāo)明用地人的，用地人為納稅人；審批文件中未標(biāo)明用地人的，應(yīng)要求申請(qǐng)用地人舉證實(shí)際用地人，實(shí)際用地人為納稅人；實(shí)際用地人尚未確定的，申請(qǐng)用地人為納稅人。占用耕地尚未經(jīng)批準(zhǔn)的，實(shí)際用地人為納稅人。因此企業(yè)購(gòu)置土地繳納的出讓金和繳納政府購(gòu)地發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，應(yīng)包含耕地占用稅。五、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理〔二〕土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的撤除及拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等?！踩迟?gòu)?fù)恋氐钠醵悾和恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓繳的契稅。契稅相關(guān)政策：財(cái)稅[2024]134號(hào)1、出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。情況1：以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。沒成交價(jià)格或成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按以下兩種方式確定：評(píng)估價(jià)格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)價(jià)格。土地基準(zhǔn)地價(jià)：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理情況2：以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。2、先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用。案例：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一處經(jīng)濟(jì)適用住房(土地系劃撥用地)，同時(shí)發(fā)生局部土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等。請(qǐng)問(wèn)：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的“土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)〞是否需繳契稅？六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理【相關(guān)文件】遼地稅發(fā)[2024]49號(hào)：1、棚戶區(qū)改造工程指符合城市棚戶區(qū)改造條件，列入城市棚戶區(qū)改造方案和方案，報(bào)全省城市集中連片棚戶區(qū)改造協(xié)調(diào)小組審定后列入省棚戶區(qū)改造方案的城市棚戶區(qū)改造工程。2、對(duì)上述棚戶區(qū)改造工程，實(shí)行以下契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅征免政策：〔1〕以劃撥方式取得土地使用權(quán)用于棚戶區(qū)改造的，不征契稅；以出讓方式取得土地使用權(quán)用于棚戶區(qū)改造的應(yīng)按規(guī)定征收契稅?！卜滞恋厝〉梅绞健场?〕對(duì)政府組織并實(shí)施的拆遷補(bǔ)償免征契稅；對(duì)由開發(fā)企業(yè)實(shí)施的拆遷補(bǔ)償應(yīng)按規(guī)定征收契稅?！卜謱?shí)施方體〕六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理〔四〕大市政配套費(fèi)：按政府相關(guān)文件規(guī)定繳的大市政配套費(fèi)用及自建紅線外根底設(shè)施費(fèi)用，如：紅線外排水、采暖、燃?xì)狻⑸舷聣合到y(tǒng)發(fā)生費(fèi)用?！参濉称渌和恋亻e置費(fèi)、滯納金、土地登記費(fèi)等不能在以上明細(xì)中進(jìn)行歸集的或不能預(yù)期的其他土地本錢。相關(guān)稅收政策根據(jù)?土地增值稅暫行條例?第六條和?土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?第7條規(guī)定，對(duì)企業(yè)因違約而承受的處分性開支，如土地閑置費(fèi)及契稅滯納金等，不屬按稅法規(guī)定正常開支的本錢費(fèi)用和國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，不能作為扣除工程金額。因此，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不能作為正常本錢費(fèi)用支出予以扣除。國(guó)稅函[2024]220號(hào)：房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳的土地閑置費(fèi)計(jì)算土地增值稅時(shí)不得扣除。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)〔前期開發(fā)費(fèi)〕指取得土地使用權(quán)后、工程開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪等前期費(fèi)用。包括內(nèi)容：〔一〕咨詢調(diào)研費(fèi)：工程立項(xiàng)前、立項(xiàng)后對(duì)工程進(jìn)行可行性研究及聘請(qǐng)相關(guān)專家或向中介機(jī)構(gòu)支付的咨詢調(diào)研費(fèi)。如：可行性研究費(fèi)、公證費(fèi)及規(guī)劃、交通、環(huán)境評(píng)估費(fèi)、市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)及委托其它公司所支付的咨詢效勞費(fèi)用等?！捕吃O(shè)計(jì)費(fèi)：工程立項(xiàng)后的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)及各項(xiàng)根底設(shè)施單獨(dú)發(fā)生的設(shè)計(jì)費(fèi)，如：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、專家咨詢費(fèi)、方案設(shè)計(jì)費(fèi)、初步設(shè)計(jì)費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、主體工程施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、根底設(shè)施類園林設(shè)計(jì)費(fèi)等。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)〔前期開發(fā)費(fèi)〕〔三〕報(bào)批報(bào)建費(fèi)：繳給政府行政事業(yè)單位的工程開發(fā)相關(guān)費(fèi)用，包括消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、路口開設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、工程定額測(cè)定費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、價(jià)風(fēng)格節(jié)基金、勞?；稹⒔處熥≌?或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、驗(yàn)收費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督管理費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)；水、電、煤氣、熱力等增容費(fèi)及其他報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)等?！菜摹橙朔澜ㄔO(shè)費(fèi)：按政府相關(guān)規(guī)定繳的人防異地建設(shè)費(fèi)及自建人防設(shè)施完工后分配進(jìn)入的本錢費(fèi)用。自建人防設(shè)施作為單一產(chǎn)品對(duì)象進(jìn)行管理，其本錢核算同無(wú)償公共配套設(shè)施，完工后分配計(jì)入單一產(chǎn)品對(duì)象對(duì)應(yīng)的該科目。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)〔前期開發(fā)費(fèi)〕〔五〕勘探測(cè)繪費(fèi)：初勘、詳勘及建造研究用房的材料及施工費(fèi)等費(fèi)用。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等；工程開發(fā)前各種測(cè)繪費(fèi)，如土地測(cè)繪費(fèi)、房屋測(cè)繪費(fèi)等?！擦撑R時(shí)設(shè)施費(fèi)：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的建造、撤除等費(fèi)用；接通紅線外施工用臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及撤除費(fèi)、開發(fā)商承擔(dān)的工程前期施工用電費(fèi)等費(fèi)用；接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移、撤除費(fèi)，開發(fā)商承擔(dān)的工程前期施工用水費(fèi)等費(fèi)用；為到達(dá)設(shè)計(jì)地坪標(biāo)高發(fā)生的場(chǎng)地清運(yùn)費(fèi)、平整等費(fèi)用，包括挖山，大回填等；非總包單位的臨時(shí)圍墻、圍板的建造、裝飾、撤除費(fèi)用；工地臨時(shí)辦公室的租用、建造及裝修、裝飾、撤除費(fèi)用；施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)等；臨時(shí)設(shè)施內(nèi)的電器、家具等資產(chǎn)不屬臨時(shí)設(shè)施費(fèi)?！财摺称渌翰荒茉谝陨厦骷?xì)中歸集的、不可預(yù)期的其他開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)，如擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理根底設(shè)施費(fèi)。指工程開發(fā)中發(fā)生在紅線內(nèi)、主體建筑安裝工程外的道路、廣場(chǎng)、供電、供水、供氣、供熱、排污、排水、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等根底設(shè)施工程發(fā)生支出。包括內(nèi)容：〔1〕室外給排水系統(tǒng)費(fèi)：開發(fā)產(chǎn)品紅線內(nèi)給排水系統(tǒng)，包括：紅線內(nèi)自來(lái)水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)的管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)、搭橋費(fèi)等費(fèi)用?！?〕室外采暖系統(tǒng)費(fèi)：開發(fā)產(chǎn)品紅線內(nèi)采暖系統(tǒng)，包括：紅線內(nèi)鋪設(shè)管道系統(tǒng)的管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)、搭橋費(fèi)等費(fèi)用，獨(dú)立建設(shè)的熱交換站土建、安裝工程費(fèi)，獨(dú)立建設(shè)的鍋爐房土建、安裝工程費(fèi)等費(fèi)用?！?〕室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：開發(fā)產(chǎn)品紅線內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)，包括：紅線內(nèi)鋪設(shè)管道系統(tǒng)的管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)、搭橋費(fèi)等費(fèi)用，調(diào)壓站土建、安裝工程費(fèi)等費(fèi)用。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理〔4〕室外上下壓系統(tǒng)費(fèi)：開發(fā)產(chǎn)品紅線內(nèi)上下壓系統(tǒng)，包括：紅線內(nèi)高壓線路及低壓線路的線路工程鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)、搭橋費(fèi)等工程費(fèi)，獨(dú)立建設(shè)的配電室、開閉站的土建、安裝工程費(fèi)等費(fèi)用?！?〕室外消防系統(tǒng)費(fèi)：開發(fā)產(chǎn)品紅線內(nèi)的室外消防系統(tǒng)的施工費(fèi)等?！?〕室外智能化系統(tǒng)費(fèi)：開發(fā)產(chǎn)品紅線內(nèi)的電子巡更系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等線路鋪設(shè)、設(shè)備安裝、室外背景音樂(lè)設(shè)施采購(gòu)及安裝及按規(guī)定應(yīng)繳的有關(guān)費(fèi)用等〔7〕園林環(huán)境工程費(fèi)：開發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的綠化、環(huán)境等設(shè)施支出?！?〕綠化及小品建設(shè)費(fèi)：人工草坪、栽花、種樹等綠化支出費(fèi)用；雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山、涼亭、人工湖、兒童樂(lè)園、健身器材等工程費(fèi)用。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理〔9〕道路及廣場(chǎng)建設(shè)費(fèi)：道路鋪設(shè)及廣場(chǎng)建設(shè)等工程費(fèi)用?！?0〕室外交通設(shè)施費(fèi)：各種室外交通劃線，各種交通指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、檔車器、防撞器等費(fèi)用?！?1〕其它園林環(huán)境工程費(fèi)：圍墻建設(shè)費(fèi)用；室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈、室外燈箱、燈牌等；垃圾筒、坐椅等零星設(shè)施支出。〔12〕其他：不能在上述明細(xì)工程中歸集的、不可預(yù)期的建設(shè)根底設(shè)施費(fèi)用支出。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理建筑安裝工程費(fèi)指工程開發(fā)中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算工程內(nèi)的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)及設(shè)備費(fèi)。自營(yíng)工程應(yīng)包括建筑過(guò)程中發(fā)生的材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等；發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價(jià)款結(jié)算單〞確定，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括甲供材料、設(shè)備費(fèi)。具體內(nèi)容：〔一〕主體建筑工程費(fèi)：產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)中發(fā)生的各項(xiàng)建筑工程費(fèi)用，包括內(nèi)容：〔1〕根底工程費(fèi)：包括地基處理、土石方工程、護(hù)壁〔坡〕、降水、樁基及樁基檢測(cè)、主體結(jié)構(gòu)根底等費(fèi)用?！?〕結(jié)構(gòu)主體及粗裝修工程費(fèi)：包括結(jié)構(gòu)主體及粗裝修、總包開辦費(fèi)、照管費(fèi)、外墻保溫及涂料、防火卷簾門、防火門、入戶門等工程費(fèi)用。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理〔3〕鋁合金塑鋼門窗及幕墻工程費(fèi)：除通風(fēng)工程以外的室外百葉，陽(yáng)臺(tái)玻璃欄板及金屬欄桿?！?〕公共部位精裝修工程費(fèi)：主要包括大堂、樓梯間、雨蓬、連廊公共走道及電梯廳等精裝修費(fèi)用。〔5〕室內(nèi)精裝修工程費(fèi)：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)精裝修費(fèi)用及戶內(nèi)門費(fèi)用。相關(guān)文件關(guān)于印發(fā)?建筑安裝工程費(fèi)用工程組成?的通知〔建標(biāo)[2024]206號(hào)〕規(guī)定，建筑安裝工程費(fèi)由直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金組成。直接費(fèi)由直接工程費(fèi)和措施費(fèi)組成。直接工程費(fèi)：指施工中消耗的構(gòu)成工程實(shí)體的各項(xiàng)費(fèi)用，包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)。材料費(fèi)：指施工中消耗的構(gòu)成工程實(shí)體的原材料、輔助材料、構(gòu)配件、零件、半成品費(fèi)用。根據(jù)建標(biāo)[2024]206號(hào)規(guī)定，只有構(gòu)成工程實(shí)體的材料費(fèi)才構(gòu)成建筑安裝工程費(fèi)內(nèi)容。而精裝修所用家電、家俱不構(gòu)成工程實(shí)體，不符合土地增值稅扣除工程內(nèi)容，因此不能作本錢工程扣除。

六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理其它主體建筑工程費(fèi)：除上述工程費(fèi)用外其他與主體建筑工程相關(guān)的費(fèi)用支出?！捕持黧w安裝工程費(fèi)：產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)中發(fā)生的各項(xiàng)安裝工程費(fèi)用，包括內(nèi)容：〔1〕給排水工程費(fèi)：給水、排水、中水、直飲水、熱水等管道敷設(shè)及設(shè)備安裝費(fèi)用?！?〕空調(diào)工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機(jī)盤管控制等空調(diào)設(shè)施安裝及管道敷設(shè)等費(fèi)用。〔3〕采暖工程費(fèi)：水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝及管道敷設(shè)等費(fèi)用?！矊俜课莞綄僭O(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起。電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管算起〕〔4〕通風(fēng)工程費(fèi)：通風(fēng)風(fēng)道及設(shè)備的安裝等費(fèi)用。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理〔5〕電氣工程費(fèi)：主體工程中變配電室的設(shè)備安裝及管線敷設(shè)費(fèi)用、動(dòng)力照明及防雷接地工程費(fèi)用。〔6〕室內(nèi)弱電工程費(fèi)：包括保安監(jiān)控、停車管理系統(tǒng)、電信網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星電視、三表遠(yuǎn)傳、家居智能化、獨(dú)立于消防播送外增設(shè)的背景音樂(lè)等弱電工程的設(shè)備采購(gòu)及安裝費(fèi)用?！?〕消防工程費(fèi)：消防報(bào)警系統(tǒng)、氣體滅火、消火栓及自動(dòng)噴淋系統(tǒng)設(shè)備采購(gòu)及安裝工程費(fèi)用。〔8〕燃?xì)夤こ藤M(fèi)：煤氣管線等燃?xì)庠O(shè)施采購(gòu)及安裝工程費(fèi)用。〔9〕電梯工程費(fèi)：電梯設(shè)備供給及安裝費(fèi)用。〔10〕其它主體安裝工程費(fèi)：除上述工程費(fèi)用外其他與主體安裝工程相關(guān)的費(fèi)用支出。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理〔三〕其他工程費(fèi)：其他不能在上述兩項(xiàng)中歸集的建筑安裝工程費(fèi)，具體內(nèi)容：〔1〕工程監(jiān)理費(fèi)：支付給工程監(jiān)理單位的費(fèi)用?！?〕工程咨詢效勞費(fèi)：招標(biāo)咨詢公司招標(biāo)費(fèi)，代辦招投標(biāo)費(fèi)用，預(yù)算和結(jié)算審核費(fèi)用?！?〕車庫(kù)交通設(shè)施費(fèi)：車庫(kù)內(nèi)交通設(shè)施、劃線、標(biāo)識(shí)費(fèi)用，室內(nèi)標(biāo)識(shí)牌、示意圖等費(fèi)用?！?〕檢驗(yàn)檢測(cè)費(fèi)：工程開發(fā)中的有關(guān)主體工程的室內(nèi)空氣檢測(cè)費(fèi)，消防、環(huán)境、電氣等各種檢測(cè)費(fèi)用?！?〕其他工程費(fèi)：除上述工程費(fèi)用外，其他不能在主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)中歸集的工程費(fèi)用。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理公共配套設(shè)施費(fèi)指工程規(guī)劃許可中配套設(shè)施。指產(chǎn)品開發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)〔包括收益權(quán)〕不屬開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。一般包括：游泳池、會(huì)所、學(xué)校、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、郵局、臨時(shí)公建、獨(dú)立垃圾樓、居委會(huì)、派出所、崗?fù)ぁ⒆孕熊嚺?、公廁等設(shè)施的大市政配套費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、主體建筑安裝工程費(fèi)等費(fèi)用。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理開發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各工程費(fèi)用。各工程公司開發(fā)部門、造價(jià)管理部門、工程設(shè)計(jì)采購(gòu)部門、拆遷部門等部門發(fā)生的費(fèi)用計(jì)入本科目。包括內(nèi)容：〔一〕現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)用：內(nèi)部獨(dú)立核算的、開發(fā)工程現(xiàn)場(chǎng)管理的人員工資、福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、臨時(shí)用工勞務(wù)費(fèi)、辦公費(fèi)、通訊費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、市內(nèi)交通費(fèi)、車輛使用費(fèi)、租賃費(fèi)、修理費(fèi)、折舊費(fèi)、低值易耗品攤銷、無(wú)形資產(chǎn)攤銷、水電費(fèi)、誤餐費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、咨詢費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、辦公室裝修費(fèi)用、周轉(zhuǎn)房的攤銷等。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理工資：指開發(fā)部門、造價(jià)管理部門、工程設(shè)計(jì)采購(gòu)部門、拆遷部門等(以下簡(jiǎn)稱現(xiàn)場(chǎng)管理部門)人員的工資、獎(jiǎng)金及工資性補(bǔ)貼。對(duì)臨時(shí)雇傭的勞務(wù)工支付勞務(wù)費(fèi)不在本工程核算，在“臨時(shí)用工勞務(wù)費(fèi)〞科目核算。福利費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門人員實(shí)際發(fā)生的福利費(fèi)支出。工會(huì)經(jīng)費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門人員工資總額2%計(jì)提的繳工會(huì)掌握使用的工會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。職工教育經(jīng)費(fèi)：指按現(xiàn)場(chǎng)管理部門人員工資總額2.5%計(jì)提的用于職工教育的經(jīng)費(fèi)。社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)：指按現(xiàn)場(chǎng)管理部門員工提取的根本社會(huì)統(tǒng)籌保險(xiǎn)基金，包括根本養(yǎng)老保險(xiǎn)、根本醫(yī)療保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)等。住房公積金：指按國(guó)家規(guī)定為現(xiàn)場(chǎng)管理部門員工提取的住房公積金。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門發(fā)生的勞動(dòng)保護(hù)用品購(gòu)置費(fèi)等。臨時(shí)用工勞務(wù)費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門臨時(shí)雇傭的勞務(wù)工所支付費(fèi)用。辦公費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門發(fā)生的各種辦公用品、文件資料的郵寄費(fèi)、IT軟件硬件維護(hù)費(fèi)、資料費(fèi)、印刷費(fèi)等。通訊費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門發(fā)生的通訊設(shè)施開通費(fèi)用、固定電話費(fèi)、手機(jī)費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)等。差旅費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門因公出差、法定探親假實(shí)際發(fā)生的車、船、飛機(jī)、交通費(fèi)、住宿費(fèi)、住勤補(bǔ)助費(fèi)、誤餐補(bǔ)助、司機(jī)出車補(bǔ)助和單位核定的差旅費(fèi)包干費(fèi)用等。誤餐費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門的人員因公錯(cuò)過(guò)就餐時(shí)間，需在外就餐的，根據(jù)實(shí)際誤餐次數(shù)，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付的誤餐費(fèi)。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理交際應(yīng)酬費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門為開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的合理需要而支付的招待費(fèi)用。會(huì)議費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門召開的專業(yè)工作會(huì)議費(fèi)用，包括會(huì)議期間租用場(chǎng)地的費(fèi)用、車輛使用費(fèi)、資料印刷費(fèi)等。市內(nèi)交通費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門人員辦理公司業(yè)務(wù)時(shí)在本市發(fā)生的交通費(fèi)用。車輛使用費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門使用的內(nèi)部、外部運(yùn)輸車輛及職工上下班使用的車輛所發(fā)生的汽油費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、通行停車費(fèi)等。租賃費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門租賃的開發(fā)用及管理用設(shè)備、辦公場(chǎng)所或建筑等支付的租金。辦公室裝修費(fèi)用：現(xiàn)場(chǎng)管理部門的辦公室發(fā)生的裝修費(fèi)用。水電費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門使用水、電的費(fèi)用。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理物業(yè)管理費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)，包括物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)、保安效勞費(fèi)、保潔費(fèi)等費(fèi)用。折舊費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門使用的各類固定資產(chǎn)計(jì)提的折舊費(fèi)用。低值易耗品攤銷：指項(xiàng)開發(fā)部門、造價(jià)管理部門、工程設(shè)計(jì)采購(gòu)部門、拆遷部門等現(xiàn)場(chǎng)管理部門使用的低值易耗品攤銷的費(fèi)用。無(wú)形資產(chǎn)攤銷：指公司分期攤銷的與產(chǎn)品開發(fā)管理相關(guān)的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值，一般是工程管理軟件的攤銷?！捕迟Y本化利息：直接用于開發(fā)工程借款利息支出、匯兌損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，減去利息收入、匯兌收益凈值?！踩匙稍冃谫M(fèi)：指各工程公司支付給集團(tuán)開發(fā)咨詢效勞費(fèi)?！菜摹澄飿I(yè)完善費(fèi)：按規(guī)定應(yīng)付的物業(yè)前期開辦費(fèi)、委托物業(yè)代管已竣工但未交付房屋的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用?！参濉彻簿S修基金：按政府規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的公共維修基金。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理〔六〕后期維修費(fèi)：開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收后由開發(fā)商承擔(dān)各項(xiàng)維修費(fèi)用?！财摺钞a(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：辦理住宅相關(guān)權(quán)證的登記費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等。(八)營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)：①?gòu)V告設(shè)施費(fèi)；②銷售環(huán)境改造費(fèi)：會(huì)所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi)；臨時(shí)銷售通道設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用；③售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等；④樣板間：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)樣板間還包括建造費(fèi)用；⑤其他。〔八〕其他：工程交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商補(bǔ)貼給物業(yè)公司水、電、氣等價(jià)差，及其他不可預(yù)期、應(yīng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)的費(fèi)用，及營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理一、房地產(chǎn)企業(yè)涉及發(fā)票方面主要法規(guī)1、行政處分?發(fā)票管理方法?第22條任何單位和個(gè)人不得有以下虛開發(fā)票行為：(1)為他人、為自己開具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符發(fā)票；(2)讓他人為自己開具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符發(fā)票；(3)介紹他人開具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符發(fā)票。虛開發(fā)票的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)沒收違法所得；虛開金額在1萬(wàn)元以下的，可并處5萬(wàn)元以下罰款；虛開金額超過(guò)1萬(wàn)元的，并處5萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下罰款；構(gòu)成犯罪，依法追究刑事責(zé)任。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理一、房地產(chǎn)企業(yè)涉及發(fā)票方面主要法律法律規(guī)定2.刑事處分【虛開除增值稅專用發(fā)票、用于騙取出口退稅、抵押稅款發(fā)票以外的其他發(fā)票的刑法規(guī)定】如建安發(fā)票“虛開本法第205條規(guī)定以外其他發(fā)票，情節(jié)嚴(yán)重的，處二年以下有期徒刑、拘役或管制，并處分金;情節(jié)特別嚴(yán)重的，處二年以上七年以下有期徒刑，并處分金?！?刑法修正案〔八〕?第33條〔在刑法第205條后增加一條，作為第205條之一〕〕【虛開其他發(fā)票的立案標(biāo)準(zhǔn)】虛開刑法第205條規(guī)定以外的其他發(fā)票，涉嫌以下情形之一，應(yīng)予立案追訴：〔1〕虛開發(fā)票一百份以上或虛開金額累計(jì)在四十萬(wàn)元以上的；〔2〕雖未到達(dá)上述數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)，但五年內(nèi)因虛開發(fā)票行為受過(guò)行政處分二次以上，又虛開發(fā)票的；〔3〕其他情節(jié)嚴(yán)重情形?！苍?立案追訴標(biāo)準(zhǔn)〔二〕?中增加第61條：[虛開發(fā)票案〔刑法第205條之一〕]〕六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理虛開建安發(fā)票案例：【例1】：遼寧偵破一房地產(chǎn)公司虛假發(fā)票偷稅案2024年1至3月，遼寧省地稅局在實(shí)施房地產(chǎn)稅收專項(xiàng)檢查中，與公安機(jī)關(guān)密切配合，成功破獲遼寧某房屋有限公司利用虛假發(fā)票偷稅案。經(jīng)查，該公司2024至2024年間，利用虛假發(fā)票、虛構(gòu)業(yè)務(wù)、多列本錢費(fèi)用、虛開發(fā)票、重復(fù)列支、多列開發(fā)本錢等手段偷逃稅款。此案共查處非法發(fā)票1,016份，查補(bǔ)稅款3,630萬(wàn)元，加收滯納金1,090萬(wàn)元，罰款5,550萬(wàn)元。[例2]：北京天富房地產(chǎn)公司在開發(fā)北京美惠大廈工程中，該工程工程預(yù)算造價(jià)2.3億元，工程1998年12月完工后，根據(jù)實(shí)際造價(jià)總結(jié)算金額1.3億元，但該企業(yè)開具發(fā)票總額人民幣2.3億元。涉嫌虛增1億元本錢，逃稅2,577萬(wàn)元。2024年該公司總會(huì)計(jì)師、會(huì)計(jì)人員分別判處有期徒刑3年，罰金3萬(wàn)元。對(duì)該公司罰款5,154萬(wàn)元，加滯納金3,098萬(wàn)元。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理3.【明知是偽造的發(fā)票而持有的刑法規(guī)定】“明知是偽造的發(fā)票而持有，數(shù)量較大的，處二年以下有期徒刑、拘役或管制，并處分金;數(shù)量巨大的，處二年以上七年以下有期徒刑，并處分金。〔?刑法修正案〔八〕?第35條在刑法第210條后增加一條，作為第210條之一〕〕【明知是偽造的發(fā)票而持有的立案標(biāo)準(zhǔn)】明知是偽造的發(fā)票而持有，具有以下情形之一，應(yīng)予立案追訴：〔1〕持有偽造的增值稅專用發(fā)票五十份以上或票面額累計(jì)在二十萬(wàn)元以上的，應(yīng)予立案追訴；〔2〕持有偽造的可用于騙取出口退稅、抵扣稅款的其他發(fā)票一百份以上或票面額累計(jì)在四十萬(wàn)元以上的，應(yīng)予立案追訴；〔3〕持有偽造的第〔1〕項(xiàng)、第〔2〕項(xiàng)規(guī)定以外的其他發(fā)票二百份以上或票面額累計(jì)在八十萬(wàn)元以上的，應(yīng)予立案追訴。〔在?立案追訴標(biāo)準(zhǔn)〔二〕?中增加第68條之一：[持有偽造的發(fā)票案〔刑法第210條之一〕]〕六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理發(fā)票違法對(duì)社會(huì)信用體系的影響總局公告2024年第41號(hào)2024-7-4自2024年10月1日起，稅務(wù)總局公布各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)查結(jié)的符合以下標(biāo)準(zhǔn)的稅收違法案件信息：〔1〕虛開增值稅專用發(fā)票或虛開用于騙取出口退稅、抵扣稅款的其他發(fā)票，虛開稅款數(shù)額1,000萬(wàn)元以上的；〔2〕虛開普通發(fā)票，票面額累計(jì)5,000萬(wàn)元以上的。二、開發(fā)本錢明細(xì)科目具體內(nèi)容對(duì)應(yīng)的票據(jù)處理。土地增值稅：國(guó)稅發(fā)[2024]187號(hào)扣除取得土地使用權(quán)所支付金額、房地產(chǎn)開發(fā)本錢、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。企業(yè)所得稅：?企業(yè)所得稅法?第8條：企業(yè)實(shí)際發(fā)生的，與取得收入有關(guān)的，合理的支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。國(guó)稅發(fā)[2000]84號(hào)第3條：納稅人申報(bào)扣除要真實(shí)、合法。真實(shí)指能提供證明有關(guān)支出確屬已實(shí)際發(fā)生的適當(dāng)憑據(jù)；合法指符合稅收規(guī)定。其他法規(guī)與稅收法規(guī)規(guī)定不一致，以稅收規(guī)定為準(zhǔn)。結(jié)論：企業(yè)發(fā)生支出允許稅前扣除條件：既要符合與取得收入有關(guān)的、合理的支出等相關(guān)性原那么，又要提供適當(dāng)合法憑據(jù)。憑證總原那么：經(jīng)營(yíng)活動(dòng)——發(fā)票；政府規(guī)費(fèi)——行政事業(yè)統(tǒng)一收據(jù)；非經(jīng)營(yíng)活動(dòng)——充分適當(dāng)憑據(jù)。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理〔一〕土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。內(nèi)容：為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括：土地出讓金或轉(zhuǎn)讓金、耕地占用稅、契稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償凈支出、安置動(dòng)遷用房支出等。合法有效憑證：1.土地出讓金或轉(zhuǎn)讓金：國(guó)土資源部門開的“國(guó)有土地有償使用收費(fèi)專用收據(jù)〞規(guī)費(fèi)專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)發(fā)票；2.耕地占用稅、契稅：“契稅完稅證〞、稅收繳款書等稅收完稅憑證；3.拆遷費(fèi):協(xié)議、建筑安裝發(fā)票;4.土地評(píng)估費(fèi)：效勞業(yè)發(fā)票；六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理5.拆遷補(bǔ)償：情況1：補(bǔ)償個(gè)人：1.拆遷補(bǔ)償協(xié)議；2.身份證復(fù)印件；3.原房產(chǎn)證復(fù)印件；4.收據(jù)〔本人簽字〕；5.拆遷驗(yàn)收單。情況2：公司：1.拆遷補(bǔ)償協(xié)議；2.營(yíng)業(yè)執(zhí)照和法人身份證復(fù)印件；3.原房產(chǎn)證復(fù)印件；4.收據(jù)相關(guān)文件：國(guó)稅函[2024]277號(hào)：納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)〔含〕以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無(wú)論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來(lái)源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為，按國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)規(guī)定，不征營(yíng)業(yè)稅。?土地管理法?規(guī)定，征用土地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。結(jié)論：青苗補(bǔ)償費(fèi)不征營(yíng)業(yè)稅。注意：國(guó)稅函[1997]87號(hào)規(guī)定：對(duì)土地承包人取得土地上建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地輔助物補(bǔ)償收入，應(yīng)按營(yíng)業(yè)稅暫行條例的“銷售不動(dòng)產(chǎn)——其他土地附著物〞稅目征營(yíng)業(yè)稅。此文件根據(jù)國(guó)家局2024年2號(hào)公告已將其廢止。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理5.拆遷驗(yàn)收單。產(chǎn)權(quán)調(diào)換：工程內(nèi)、工程外異地購(gòu)房安置。異地購(gòu)房安置拆遷戶，拆遷與補(bǔ)償面積差如何進(jìn)行納稅處理？案例：甲房地產(chǎn)公司向A房地產(chǎn)公司購(gòu)房500套安置被拆遷戶，每套面積100平方米，價(jià)值80萬(wàn)元，甲與A約定將房屋過(guò)戶至指定安置人。按補(bǔ)償協(xié)議，甲應(yīng)補(bǔ)償被拆遷戶人均90平方米，超出局部甲按市場(chǎng)價(jià)1萬(wàn)元/平方米與被拆遷戶結(jié)算并收價(jià)款10萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)：甲每套安置房收取10萬(wàn)元是否涉及營(yíng)業(yè)稅？會(huì)計(jì)處理時(shí)應(yīng)沖減拆遷安置本錢嗎？六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理企業(yè)處理：甲購(gòu)A房用于拆遷補(bǔ)償，根據(jù)國(guó)稅函[1995]549號(hào)規(guī)定，外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，對(duì)歸還面積與拆遷建筑面積相等局部，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋本錢價(jià)核定征營(yíng)業(yè)稅。本例，假設(shè)認(rèn)定甲購(gòu)入房再轉(zhuǎn)讓，購(gòu)房本錢價(jià)已確定，無(wú)須核定征營(yíng)業(yè)稅。購(gòu)置與轉(zhuǎn)讓價(jià)相等，償還面積與拆遷建筑面積相等局部即90平方米補(bǔ)償不需繳營(yíng)業(yè)稅。超過(guò)局部即每套10萬(wàn)元，僅需按購(gòu)置差額2萬(wàn)元〔10×[10—0.8]〕繳營(yíng)業(yè)稅。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理企業(yè)會(huì)計(jì)處理如下〔單位：萬(wàn)元，下同〕：①購(gòu)入房屋借：開發(fā)產(chǎn)品80貸：銀行存款80②安置補(bǔ)償借：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)72貸：開發(fā)產(chǎn)品72③收取差價(jià)借：銀行存款10貸：營(yíng)業(yè)收入10借：營(yíng)業(yè)本錢8貸：開發(fā)產(chǎn)品8六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理分析：根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式原那么，上述處理欠妥。甲購(gòu)房沒以自己為購(gòu)置人，而直接將房屋過(guò)戶給拆遷安置人，甲相當(dāng)于以每套90平方米標(biāo)準(zhǔn)價(jià)72萬(wàn)元支付貨幣補(bǔ)償給被拆遷戶，被拆遷戶委托甲以每套80萬(wàn)元購(gòu)A公司房屋并支付甲手續(xù)費(fèi)2萬(wàn)元。A銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票直接開給被拆遷戶，與甲無(wú)關(guān)。因此，甲應(yīng)以收取超面積價(jià)差2萬(wàn)元按“效勞業(yè)——代理業(yè)〞繳營(yíng)業(yè)稅。會(huì)計(jì)處理如下：①購(gòu)入房屋：借：其他應(yīng)收款80貸：銀行存款80②代購(gòu)房屋收取差價(jià)借：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)72銀行存款10貸：其他應(yīng)收款80營(yíng)業(yè)外收入〔或其他業(yè)務(wù)收入〕2六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理最終，甲實(shí)際承擔(dān)拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出72萬(wàn)元，與國(guó)稅[2024]220號(hào)“異地安置房屋屬購(gòu)入的，以實(shí)際支付購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)〞納稅處理一致。甲不需就10萬(wàn)元差額繳營(yíng)業(yè)稅，僅就收取代理手續(xù)費(fèi)2萬(wàn)元繳營(yíng)業(yè)稅即可。國(guó)稅發(fā)[2024]31號(hào)第27條:開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢支出內(nèi)容如下：土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)〔或開發(fā)權(quán)〕而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理〔二〕前期工程費(fèi)。指工程開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平、圍擋、報(bào)批報(bào)建費(fèi),包括：消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、路口開設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、工程定額測(cè)定費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、價(jià)風(fēng)格節(jié)基金、人防建設(shè)費(fèi)等。合法有效憑證：1.水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究：效勞業(yè)發(fā)票；2.場(chǎng)地通平、圍擋：建筑安裝發(fā)票等；3.散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、路口開設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、工程定額測(cè)定費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、價(jià)風(fēng)格節(jié)基金、人防建設(shè)費(fèi)：行政事業(yè)單位票據(jù)。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理〔三〕根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)工程開發(fā)中發(fā)生的各項(xiàng)根底設(shè)施支出，主要包括：開發(fā)工程內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。合法有效憑證：1.開發(fā)工程內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)建筑安裝發(fā)票；2.非應(yīng)稅行為的，提供行政事業(yè)單位票據(jù)。〔四〕建筑安裝工程費(fèi)。指工程開發(fā)中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用，主要包括：工程建筑工程費(fèi)和工程安裝工程費(fèi)等。合法有效憑證：除購(gòu)門窗和電梯可提供工商業(yè)發(fā)票外，監(jiān)理費(fèi)應(yīng)提供效勞業(yè)發(fā)票、其他須提供建筑安裝發(fā)票。建安發(fā)票應(yīng)在工程所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開。甲供材：直接購(gòu)入安裝：六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理1.“甲供材〞由來(lái)：“甲供材〞是建筑行業(yè)術(shù)語(yǔ)。在建筑工程中，建設(shè)方一般被稱甲方，建設(shè)方自行購(gòu)置用于工程材料稱“甲供材〞。在原建設(shè)部?建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?解釋，也稱“甲方供料〞。2.“甲供材〞目的：一是控制工程質(zhì)量，二是降低工程造價(jià)。甲供材的合同規(guī)定和票據(jù)處理甲供材的合同規(guī)定和票據(jù)處理3、“甲供材〞依據(jù)：根據(jù)?建筑工程施工發(fā)包與承包計(jì)價(jià)管理方法?〔原建設(shè)部令第107號(hào)〕規(guī)定，工程總造價(jià)根據(jù)發(fā)包與承包價(jià)計(jì)算方法分工料單價(jià)法和綜合單價(jià)法。工程造價(jià)直接費(fèi)中的材料費(fèi)，指該項(xiàng)建筑工程使用所有材料，不管這些材料是施工方購(gòu)置的，還是建設(shè)方即甲方直接提供的。這可從?建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?解釋中得到印證。該解釋規(guī)定，甲方供料應(yīng)計(jì)入投標(biāo)報(bào)價(jià)中，并在綜合單價(jià)中表達(dá)；甲方購(gòu)置材料費(fèi)須列入綜合單價(jià)，如在招投標(biāo)階段無(wú)法準(zhǔn)確定價(jià)，應(yīng)按暫估價(jià)。4、涉稅問(wèn)題：施工方因“甲供材〞需繳相關(guān)稅金，實(shí)際上是包含在工程造價(jià)中的。即“甲供材〞涉及營(yíng)業(yè)稅名義納稅人是施工方，但實(shí)際負(fù)稅人卻是建設(shè)方。甲供材的合同規(guī)定和票據(jù)處理5.實(shí)施方式：主要有兩種，一是合同內(nèi)"甲供材料"，二是合同外"甲供材料"，主要表達(dá)在合同簽訂時(shí)不同處理。合同內(nèi)"甲供材料"，又分甲方轉(zhuǎn)售材料和甲方代購(gòu)材料。6.具體涉稅問(wèn)題：〔1〕合同外"甲供材料"。甲方與乙方簽訂合同價(jià)款中不包括甲方自行采購(gòu)材料局部。工程所需主要原材料由甲方自購(gòu)，并提供給乙方但與乙方不發(fā)生材料結(jié)算。合同中注明材料局部由甲方自購(gòu)，相關(guān)增值稅發(fā)票開給甲方。與乙方合同中僅規(guī)定乙方施工費(fèi)。合同外"甲供材"稅收政策：除提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物行為外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)〔不含裝飾勞務(wù)〕的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供設(shè)備價(jià)款?！?營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?第7條和第16條〕甲供材的合同規(guī)定和票據(jù)處理合同外"甲供材"，甲方應(yīng)按提供建筑業(yè)勞務(wù)材料金額于建筑工程所在地繳建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅，甲供材料直接計(jì)入本單位工程本錢，不再給施工方開建筑業(yè)發(fā)票。甲方資產(chǎn)計(jì)價(jià)中應(yīng)包括"甲供材"發(fā)票實(shí)際金額。乙方應(yīng)就向甲方收取施工費(fèi)繳建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅，并向甲方開施工費(fèi)局部"建筑業(yè)"發(fā)票。施工方在收到材料及以后發(fā)出材料時(shí)不作賬務(wù)處理，只在賬外登記管理，“甲供材〞局部不反映在施工方工程收入和工程支出中。合同外甲供材的具體應(yīng)用1.甲供材料由建筑公司施工[案例]A房地產(chǎn)公司發(fā)包一建筑工程，工程價(jià)款1,000萬(wàn)元，其中甲方供材料600萬(wàn)元，乙方勞務(wù)費(fèi)400萬(wàn)元。問(wèn)：〔1〕600萬(wàn)元甲方供材是否需繳建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅？由誰(shuí)繳納？〔2〕A公司應(yīng)取得何種發(fā)票作開發(fā)本錢稅前扣除依據(jù)？〔3〕合同簽訂時(shí)應(yīng)注意什么問(wèn)題？合同外甲供材的具體應(yīng)用涉稅分析【營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)】：除提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物行為外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)〔不含裝飾勞務(wù)〕的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供設(shè)備價(jià)款。〔?營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?第7條和第16條〕結(jié)論：甲供材需納營(yíng)業(yè)稅【營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)人】：中國(guó)境外單位或個(gè)人在境內(nèi)提供給稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務(wù)人；在境內(nèi)沒有代理人的，以受讓方或購(gòu)置方為扣繳義務(wù)人〔?營(yíng)業(yè)稅暫行條例?第11條〕結(jié)論：甲供材非法定代扣，施工方即乙方為營(yíng)業(yè)稅納稅人。合同外甲供材的具體應(yīng)用如乙方要求甲方承擔(dān)甲供材局部營(yíng)業(yè)稅如何處理？總局無(wú)明文規(guī)定，以各省規(guī)定為準(zhǔn)，如：泰地稅發(fā)[2024]80號(hào)規(guī)定：建設(shè)方和施工方無(wú)論約定由哪一方負(fù)擔(dān)甲供材稅款，均應(yīng)以施工方名義向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納甲供材稅款，取得?甲供材完稅證明單?。對(duì)約定建設(shè)方負(fù)擔(dān)甲供材稅款的，由施工方就稅款局部開建筑業(yè)發(fā)票給建設(shè)方，作本錢列支憑證。票面金額為組成含稅價(jià)格，含稅價(jià)格＝按甲供材金額計(jì)算的營(yíng)業(yè)稅稅款／〔1-稅率〕。合同外甲供材的具體應(yīng)用例：甲供材料100萬(wàn)元，應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅3萬(wàn)元(100×3％)(假設(shè)不考慮地方附加)，應(yīng)由建筑公司對(duì)房地產(chǎn)公司補(bǔ)開建安發(fā)票30,927.84元[30,000/(1—3％)]，房地產(chǎn)企業(yè)向建筑公司應(yīng)支付工程款30,927.84元。建筑公司再向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)營(yíng)業(yè)稅=[1,000,000(材料)+30,927．84(甲替乙負(fù)擔(dān)甲供材稅款補(bǔ)開的施工發(fā)票作開發(fā)本錢核算)]×3％=30,927．84。建筑公司收到款項(xiàng)，全部用來(lái)繳營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)外購(gòu)材料100萬(wàn)元、補(bǔ)開建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)票30,927.84元，及前期開的清包工勞務(wù)發(fā)票，共同構(gòu)成開發(fā)本錢。合同外甲供材的具體應(yīng)用2.票據(jù)處理國(guó)家層面〔1〕?發(fā)票管理方法?〔國(guó)務(wù)院令第587號(hào)〕第20條:所有單位和從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的個(gè)人在購(gòu)置商品、接受效勞及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)支付款項(xiàng)，應(yīng)向收款方取得發(fā)票。取得發(fā)票時(shí)，不得要求變更品名和金額。(2)總局2024年6月30日答疑：建設(shè)單位提供材料情形，建筑公司開發(fā)票時(shí)，“甲供材料〞價(jià)款不能作為發(fā)票開具金額。〔3〕?營(yíng)業(yè)稅暫行條例?第14條:“納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)及國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定其他應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。〞即：建筑業(yè)發(fā)票必須在工程所在地開具。合同外甲供材的具體應(yīng)用省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定〔1〕蘇地稅規(guī)[2024]12號(hào)〕第19條規(guī)定，以下情形所涉金額不得在建筑業(yè)發(fā)票上開具：〔一〕建設(shè)單位提供材料和設(shè)備價(jià)款；〔二〕提供建筑業(yè)勞務(wù)同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的銷售額；〔三〕省級(jí)以上稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定其他情形。因此，房地產(chǎn)企業(yè)〔建設(shè)方單位〕提供材料不得在建筑業(yè)發(fā)票上開具。但房地產(chǎn)企業(yè)自行購(gòu)置材料可憑銷售方開具增值稅發(fā)票進(jìn)行本錢核算?！?〕通地稅發(fā)[2024]154號(hào)：對(duì)由工程建設(shè)方〔工程發(fā)包方〕直接采購(gòu)"甲供材"，或委托工程承接方采購(gòu)"甲供材"，工程承接方不墊付采購(gòu)資金、材料發(fā)票交由工程建設(shè)方〔工程發(fā)包方〕會(huì)計(jì)處理的，工程承接方出具建筑業(yè)專用發(fā)票中大、小寫金額欄數(shù)據(jù)不得包含"甲供材"金額。合同外甲供材的具體應(yīng)用【涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析】?稅收征收管理法實(shí)施細(xì)那么?第49條規(guī)定，發(fā)包人或出租人應(yīng)當(dāng)自發(fā)包或出租之日起30日內(nèi)將承包人或承租人有關(guān)情況向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告。發(fā)包人或出租人不報(bào)告的，發(fā)包人或出租人與承包人或承租人承擔(dān)納稅連帶責(zé)任?！净I劃措施】〔1〕正確簽訂甲供材合同，明確稅款承擔(dān)責(zé)任與違約責(zé)任?！?〕正確開發(fā)票。甲供材不可重復(fù)開建安發(fā)票?！?〕關(guān)注當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)管理要求合同外甲供材的具體應(yīng)用2.甲供設(shè)備由建筑公司安裝【案例2】A房地產(chǎn)公司新建一寫字樓，樓內(nèi)配電梯、中央空調(diào)等設(shè)備。未考慮營(yíng)業(yè)稅金設(shè)計(jì)概算5,000萬(wàn)元，其中設(shè)備價(jià)款500萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn):在工程出包時(shí)，應(yīng)怎樣簽合同對(duì)A公司有利？合同外甲供材的具體應(yīng)用包工包料包設(shè)備乙方收取工程款＝5,000/(1-3%)=5,154.64萬(wàn)元甲方提供設(shè)備乙方收取工程款＝[5,000－500]/(1-3%)＝4,639.18萬(wàn)元甲方購(gòu)置設(shè)備價(jià)款500萬(wàn)元甲方支出合計(jì)=4,639.18+500=5,139.18萬(wàn)元甲方本錢減少5,154.64-5,139.18=15.46萬(wàn)元【如何區(qū)分材料和設(shè)備】依據(jù)：?中華人民共和國(guó)建設(shè)工程計(jì)價(jià)設(shè)備材料劃分標(biāo)準(zhǔn)?〔GB/T50531-2024〕住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部第387號(hào)合同外甲供材的具體應(yīng)用3.甲方購(gòu)置材料或設(shè)備由廠家施工。[案例]假設(shè)電梯、空調(diào)等設(shè)備由開發(fā)公司直接從生產(chǎn)廠家采購(gòu)，并由廠家負(fù)責(zé)安裝，問(wèn)：〔1〕500萬(wàn)設(shè)備是否需繳建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅？〔2〕簽訂供貨免費(fèi)安裝合同是否存在納稅風(fēng)險(xiǎn)？〔3〕A公司應(yīng)取得何種發(fā)票作開發(fā)本錢稅前扣除依據(jù)？合同外甲供材的具體應(yīng)用[分析]1.500萬(wàn)元應(yīng)分開核算，分別繳稅。2.免費(fèi)安裝存在納稅風(fēng)險(xiǎn)〔1〕未能合理籌劃，增加納稅本錢假設(shè)500萬(wàn)元為不含稅價(jià)，那么免費(fèi)安裝，500萬(wàn)元全部繳增值稅500×17%=85萬(wàn)元。乙方向甲方收取價(jià)款585萬(wàn)元。如分開核算，設(shè)備價(jià)款400萬(wàn)元，安裝費(fèi)100萬(wàn)元，那么：乙方繳增值稅400×17%=68萬(wàn)元乙方繳營(yíng)業(yè)稅100/(1-3%)×3%=3.09萬(wàn)元乙方向甲方收取價(jià)款=400+68+100+3.09=571.09萬(wàn)元分開核算甲方節(jié)省本錢585-571.09=13.91萬(wàn)元〔2〕免費(fèi)安裝行為乙方可能被地稅機(jī)關(guān)核定營(yíng)業(yè)稅?！?〕甲方取得發(fā)票不合規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)合同外甲供材的具體應(yīng)用4.甲方購(gòu)置材料或設(shè)備由商家施工。[案例]A房地產(chǎn)公司同B商貿(mào)公司簽地板采購(gòu)及安裝合同，總價(jià)款400萬(wàn)元。問(wèn)：〔1〕400萬(wàn)元材料是否需繳建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅？〔2〕免費(fèi)安裝是否存在納稅風(fēng)險(xiǎn)？〔3〕A公司應(yīng)取得何種發(fā)票作開發(fā)本錢稅前扣除依據(jù)？合同外甲供材的具體應(yīng)用【法規(guī)依據(jù)】?增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?第5條:一項(xiàng)銷售行為如既涉及貨物又涉及非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，為混合銷售行為。除本細(xì)那么第6條規(guī)定外，從事貨物生產(chǎn)、批發(fā)或零售企業(yè)、企業(yè)性單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，應(yīng)繳增值稅；其他單位和個(gè)人混合銷售行為，視為銷售非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，不繳增值稅。第6條納稅人以下混合銷售行為，應(yīng)分別核算貨物的銷售額和非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額，并根據(jù)其銷售貨物的銷售額計(jì)算繳增值稅，非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額不繳增值稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其貨物的銷售額：〔一〕銷售自產(chǎn)貨物并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)行為；〔二〕財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。合同外甲供材的具體應(yīng)用5.甲供材料由裝修公司施工?！景咐考追康禺a(chǎn)公司開發(fā)高檔住宅80套，準(zhǔn)備精裝修后出售，根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙計(jì)算，裝修直接本錢需3,000萬(wàn)元。其中材料費(fèi)占60％?！?〕采取何種出包方式對(duì)甲公司有利？〔2〕合同簽訂應(yīng)注意什么問(wèn)題?合同外甲供材的具體應(yīng)用(1)簽清包工合同對(duì)甲方有利。包工包料乙方收取工程款＝3,000/(1-3％)＝3,092.78萬(wàn)元即甲方需支出本錢清包工乙方收取工程款＝3,000×40%/(1-3％)＝1,237.11萬(wàn)元〔材料費(fèi)占60％〕甲方購(gòu)置材料支出：3,000×60%=1,800萬(wàn)元甲方總本錢支出：1,800+1,237.11=3,037.11萬(wàn)元甲方節(jié)省本錢＝3,092.78－3,037.11＝25.67萬(wàn)元〔2〕建安合同與裝修合同應(yīng)分開簽訂合同外甲供材的具體應(yīng)用合同外甲供材小結(jié)甲供材類型合同類型納稅處理發(fā)票開具甲供材料建筑公司施工建筑合同甲供材并入營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅

建安發(fā)票材料增值稅發(fā)票甲供設(shè)備建筑公司施工安裝合同甲供設(shè)備不納營(yíng)業(yè)稅設(shè)備：增值稅發(fā)票安裝：建安發(fā)票甲供材料裝修公司施工

裝飾合同甲供材不納營(yíng)業(yè)稅材料：增值稅發(fā)票裝修：建安發(fā)票甲供材料廠家施工

銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)負(fù)責(zé)安裝分別納稅

分開發(fā)票甲供材料商家施工銷售外購(gòu)貨物并負(fù)責(zé)安裝

混合銷售增值稅

增值稅發(fā)票甲供材的合同規(guī)定和票據(jù)處理〔2〕合同內(nèi)"甲供材料"，甲方轉(zhuǎn)售材料。合同規(guī)定，工程總造價(jià)，乙方施工費(fèi)，材料局部完全由甲方自購(gòu)，相關(guān)增值稅發(fā)票開給甲方，甲方材料局部在"在建工程"核算，列入開發(fā)本錢，甲方將材料提供給乙方用于建筑工程。稅收政策：根據(jù)增值稅規(guī)定，以甲方名義購(gòu)材料，甲方應(yīng)將材料再銷售給乙方，同時(shí)應(yīng)繳增值稅并開發(fā)票給乙方。甲供材的合同規(guī)定和票據(jù)處理合同內(nèi)"甲供材料“,甲方賬務(wù)處理：借：工程物資貸：銀行存款借：預(yù)付賬款-工程款-乙方貸：工程物資借：在建工程貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅合同內(nèi)“甲供材料“,乙方稅務(wù)處理：根據(jù)營(yíng)業(yè)稅細(xì)那么第16條和第7條規(guī)定，乙方應(yīng)就工程總造價(jià)開建筑業(yè)發(fā)票給甲方并繳營(yíng)業(yè)稅。此方式下，甲方需向乙方轉(zhuǎn)售材料。依合同規(guī)定，工程所需主要原材料局部由甲方采購(gòu)，但供貨商材料發(fā)票已開給甲方，形成甲方需向乙方轉(zhuǎn)售材料。甲方應(yīng)繳銷售材料增值稅并開增值稅發(fā)票，乙方應(yīng)按工程總造價(jià)繳營(yíng)業(yè)稅并向甲方開"建筑業(yè)"發(fā)票。甲方假設(shè)領(lǐng)料以調(diào)撥單方式撥交乙方材料，乙方未按規(guī)定取得材料合法發(fā)票，不能作工程本錢稅前扣除。甲供材的合同規(guī)定和票據(jù)處理〔3〕合同內(nèi)"甲供材料"，甲方代購(gòu)材料。合同規(guī)定，材料局部由甲方代購(gòu)，對(duì)委托代購(gòu)，受托方甲方不墊付資金〔具體操作通常這局部材料款并不真正打到乙方賬戶，僅做往來(lái)款處理〕，銷貨方將發(fā)票開給委托方乙方，并由受托方甲方將該項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)交給委托方乙方；受托方甲方另外收取手續(xù)費(fèi)。合同內(nèi)"甲供材料"，稅收政策：國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)規(guī)定，代購(gòu)貨物行為，同時(shí)具備以下條件，不征增值稅：〔1〕受托方不墊付資金；〔2〕銷貨方將發(fā)票開給委托方，并由受托方將該項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)交給委托方;〔3〕受托方按銷售方實(shí)際收取銷售額和增值稅額與委托方結(jié)算貨款，并另收手續(xù)費(fèi)。據(jù)此，假設(shè)甲方以乙方名義購(gòu)入材料，甲方按實(shí)購(gòu)或?qū)嶄N額與乙方結(jié)算并收手續(xù)費(fèi)，甲方應(yīng)就取得手續(xù)費(fèi)收入納營(yíng)業(yè)稅。甲方賬務(wù)處理：借：預(yù)付賬款-工程款-乙方貸：銀行存款借：預(yù)付賬款-工程款-乙方貸：其他業(yè)務(wù)收入——手續(xù)費(fèi)甲供材的合同規(guī)定和票據(jù)處理乙方應(yīng)將甲方代購(gòu)材料全額計(jì)入工程造價(jià)，一并開"建筑業(yè)"發(fā)票計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。此方式下，甲方同時(shí)具備代購(gòu)貨物條件，不征增值稅，但另收取手續(xù)費(fèi)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅。乙方應(yīng)按工程總造價(jià)納營(yíng)業(yè)稅并向甲方開"建筑業(yè)"發(fā)票。甲供材相關(guān)稅收政策小結(jié)：1、在建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)額方面：〔1〕裝飾勞務(wù)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額不含材料；〔2〕提供建筑業(yè)勞務(wù)同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物行為，應(yīng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)營(yíng)業(yè)額和貨物銷售額；〔3〕以上兩類以外建筑業(yè)勞務(wù)，營(yíng)業(yè)額應(yīng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供設(shè)備價(jià)款。房地產(chǎn)企業(yè)如外購(gòu)材料應(yīng)扣繳建筑商營(yíng)業(yè)稅及附加，其代扣款可從工程款中扣繳。2、開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行“原材料〞核算時(shí)，要嚴(yán)格區(qū)分材料與設(shè)備。如何區(qū)分甲供材和甲供設(shè)備，總局無(wú)明文規(guī)定，應(yīng)以各省級(jí)地稅機(jī)關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。企業(yè)核算時(shí)可參照?中華人民共和國(guó)建設(shè)工程計(jì)價(jià)設(shè)備材料劃分標(biāo)準(zhǔn)?〔GB/T50531-2024〕劃分材料和設(shè)備。甲供材的合同規(guī)定和票據(jù)處理2、甲供材料企業(yè)所得稅政策。甲供材可否直接計(jì)入開發(fā)本錢？【法規(guī)規(guī)定】：〔1〕企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括本錢、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算所得額時(shí)扣除〔?企業(yè)所得稅法?第8條〕〔2〕有關(guān)支出，指與取得收入直接相關(guān)的支出。合理的支出，指符合生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)常規(guī)，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益或有關(guān)資產(chǎn)本錢的必要和正常的支出。〔?企業(yè)所得稅法實(shí)施條例?第27條〕教師提示：企業(yè)支付“材料費(fèi)用〞如屬稅法規(guī)定“有關(guān)的、合理的〞支出，并取得合法有效憑證，應(yīng)予以扣除。無(wú)論是增值稅發(fā)票、普通發(fā)票，也無(wú)論是商業(yè)發(fā)票還是工業(yè)發(fā)票，均可直接扣除。甲供材的合同規(guī)定和票據(jù)處理〔五〕公共配套設(shè)施費(fèi)：指工程內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。合法有效憑證：1.電動(dòng)門、智能化系統(tǒng)、信報(bào)箱、路燈設(shè)施、健身運(yùn)動(dòng)設(shè)施等可提供工商業(yè)發(fā)票；2.非應(yīng)稅行為的，提供行政事業(yè)單位票據(jù)；3.其他須提供建筑安裝發(fā)票。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理〔六〕開發(fā)間接費(fèi)。指直接組織和管理開發(fā)工程發(fā)生的，且不能將其歸屬特定本錢對(duì)象的本錢費(fèi)用性支出。主要包括：管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、差旅費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、利息支出、周轉(zhuǎn)房攤銷及工程營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等?！菜枚惙矫娴囊?guī)定〕合法有效憑證：1.管理人員工資：工資發(fā)放明細(xì)表；2.修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、差旅費(fèi)、工程管理費(fèi)：合法發(fā)票；3.營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)：建筑安裝發(fā)票；4.利息支出：銀行利息清單；5.折舊費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷：自制分配表；6.非應(yīng)稅行為的，提供行政事業(yè)單位票據(jù)。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理〔七〕與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，須以各種完稅(費(fèi))憑證為依據(jù)。〔八〕企業(yè)所得稅預(yù)提費(fèi)用。國(guó)稅發(fā)[2024]31號(hào)第32條:除以下幾項(xiàng)預(yù)提〔應(yīng)付〕費(fèi)用外，計(jì)稅本錢均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生本錢?！?〕出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分前提下，其發(fā)票缺乏金額可預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額10％。〔2〕公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件?！?〕應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理一、開發(fā)本錢歸集及分配的一般原那么：受益原那么和配比原那么；直接本錢直接計(jì)入；共同本錢分?jǐn)傆?jì)入。二、具體歸集及分配原那么〔一〕一次開發(fā)完成工程，全部開發(fā)本錢按單一產(chǎn)品歸集。能直接分到單一產(chǎn)品對(duì)象的，采用個(gè)別認(rèn)定法，發(fā)生時(shí)直接計(jì)入對(duì)應(yīng)單一產(chǎn)品對(duì)象；不能直接計(jì)入、應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上單一產(chǎn)品對(duì)象承擔(dān)的共同本錢，先在待分?jǐn)傊袣w集，然后按受益對(duì)象分配。〔二〕成片分期〔區(qū)〕開發(fā)工程，首先在各期(區(qū))本錢核算對(duì)象進(jìn)行分配，其次，按期(區(qū))分配根底上，同一期內(nèi)有不同屬性〔可否銷售〕、物業(yè)類型，再按相應(yīng)方法分配到具體本錢對(duì)象。七、開發(fā)本錢歸集和分配三、開發(fā)本錢歸集和分配方法。土地本錢歸集和分配方法開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)歸集和分配方法根底設(shè)施費(fèi)歸集和分配方法主體建筑安裝工程費(fèi)歸集和分配方法公共設(shè)施配套費(fèi)歸集和分配方法開發(fā)間接費(fèi)歸集和分配方法七、開發(fā)本錢歸集和分配開發(fā)本錢歸集和分配的方法一、土地本錢的歸集和分配〔一〕一期開發(fā)完畢工程1.能直接分到單位產(chǎn)品對(duì)象的土地本錢，發(fā)生時(shí)直接計(jì)入有關(guān)單位產(chǎn)品對(duì)象“開發(fā)本錢－土地本錢－XX〔XX單位產(chǎn)品對(duì)象〕〞明細(xì)科目；2.應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上產(chǎn)品對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的土地本錢，需分配的，按單位本錢對(duì)象建筑面積/建筑總面積或建筑單體底層樓座面積占全部建筑單體底層樓座面積比例分?jǐn)傆?jì)入。3.會(huì)所等配套設(shè)施，根據(jù)其是否有產(chǎn)權(quán)分?jǐn)偼恋乇惧X?！捕吵善制凇矃^(qū)〕開發(fā)工程先按本期占地面積占全部占地總面積比例分?jǐn)偟狡?區(qū)，再按單位本錢對(duì)象建筑面積/建筑總面積或建筑單體底層樓座面積占全部建筑單體底層樓座面積比例分?jǐn)傊羻挝槐惧X對(duì)象。即先通過(guò)“開發(fā)本錢-××工程共同本錢—土地本錢-XX〔標(biāo)段內(nèi)分?jǐn)?、跨?biāo)段分?jǐn)?、跨期分?jǐn)偂敞暱颇繗w集，待取得?建設(shè)工程施工許可證?時(shí)，將歸集的土地本錢按土地本錢分配方法分配計(jì)入各受益單位產(chǎn)品本錢對(duì)象“開發(fā)本錢－土地本錢－XX〔XX單位產(chǎn)品對(duì)象〕〞明細(xì)科目。公共配套設(shè)施的土地本錢須按全部可租售單位產(chǎn)品本錢對(duì)象的規(guī)劃建筑面積分?jǐn)?。?jì)算公式：某建筑單體本錢對(duì)象土地本錢＝本期土地本錢總額×該建筑單體分?jǐn)偙壤?公共配套設(shè)施土地本錢÷〔地上總規(guī)劃建筑面積-公共配套設(shè)施規(guī)劃建筑面積〕×該建筑單體規(guī)劃建筑面積某建筑單體本錢對(duì)象分?jǐn)偙壤皆摻ㄖ误w底層樓座占地面積÷本期所有建筑單體底層樓座占地面積合計(jì)開發(fā)本錢歸集和分配的方法一、土地本錢的歸集和分配〔三〕稅收分配方法1.土地增值稅〔一〕主要分?jǐn)偡椒ǎ阂皇强墒劢ㄖ娣e百分比法。按國(guó)稅發(fā)[2024]187號(hào)規(guī)定，屬多個(gè)房地產(chǎn)工程共同的本錢費(fèi)用，應(yīng)按清算工程可售建筑面積占多個(gè)工程可售總建筑面積比例或其他合理方法，將可扣除的本錢費(fèi)用在清算單位之間分配，合理確定各清算單位扣除金額。二是占地面積百分比法。按?土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除工程金額確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占總面積比例計(jì)算分?jǐn)?；三是稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理的方法〔暫無(wú)統(tǒng)一規(guī)定〕。如層高系數(shù)法。開發(fā)本錢歸集和分配的方法土地增值稅〔二〕清算具體分?jǐn)傔|地稅函[2024]92號(hào)〔1〕同一開發(fā)工程：同一工程土地本錢，按普通住宅可售建筑面積和非普通住宅(包括非住宅)可售建筑面積占總可售建筑面積比例，計(jì)算扣除金額?！?〕成片分期〔區(qū)〕開發(fā)工程：土地增值稅清算屬多個(gè)工程共同的土地本錢，應(yīng)按清算工程占地面積占多個(gè)工程總占地面積比例，計(jì)算清算工程扣除金額。具體本次清算扣除土地本錢：本次扣除土地本錢金額〔普通住宅〕=申報(bào)扣除土地本錢金額合計(jì)/總可售面積×本次清算已售面積〔普通住宅局部〕本次扣除金額〔非普通住宅〕=申報(bào)扣除土地本錢金額合計(jì)/總可售面積×本次清算已售面積〔非普通住宅局部〕[結(jié)論]：土地增值稅清算時(shí)，共同本錢費(fèi)用分配包括三個(gè)層次：1.清算單位間、2.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅間、3.已售與可售間。開發(fā)本錢歸集和分配的方法〔三〕稅收分配方法2.企業(yè)所得稅——國(guó)稅發(fā)[2024]31號(hào)第29條: