福建汀州物流園項目招商運(yùn)營方案

福建汀州物流園項目招商運(yùn)營方案（草案）北京市新發(fā)地農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司二0一一年四月目錄TOC\o"1-5"\h\z第一章項目概述 51、項目簡介 52、 地理位置 53、 項目規(guī)模 54、 商業(yè)氛圍 55、 項目的配套設(shè)施 5第二章項目的調(diào)研和分析 6一、項目商業(yè)市場的調(diào)研和分析 61、地理特性 62、消費(fèi)特性 63、品牌認(rèn)知 64、競爭對手 65、市場評估 66、項目定位 67、功能布局 68、客戶分類 69、招商策略 6二、主力品牌廠商設(shè)店意愿調(diào)查分析TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第三章項目的規(guī)劃和市場定位 61、項目的業(yè)態(tài)規(guī)化 62、商業(yè)經(jīng)營的定位 73、 商業(yè)的裝修標(biāo)準(zhǔn) 74、 商業(yè)定位的SWOT分析 7\o"CurrentDocument"第四章項目招商運(yùn)營管理團(tuán)隊和組織架構(gòu) 7\o"CurrentDocument"1、擬招聘說明 7\o"CurrentDocument"2、招商運(yùn)營團(tuán)隊的培訓(xùn)內(nèi)容 7\o"CurrentDocument"3、建立招商、運(yùn)營管理的組織架構(gòu) 8\o"CurrentDocument"4、招商運(yùn)營管理機(jī)制的建立 8\o"CurrentDocument"5、崗位的績效考核方案和獎懲政策 8\o"CurrentDocument"第五章項目的招商實施計劃方案 9\o"CurrentDocument"1、招商工作的目標(biāo) 9\o"CurrentDocument"2、招商的策劃方案 9(1)、項目的總定位 9(2)、招商定位 9(3)、業(yè)態(tài)定位 9\o"CurrentDocument"3、本項目招商運(yùn)營管理的策略 9、業(yè)態(tài)規(guī)劃，設(shè)計先行 9、先確定主力市場、主力店，再全面招商 103)、為客戶量身定做，訂單式開發(fā)和招商，做到招商、養(yǎng)商、富商、（4）、立體化整合推廣策略 10（5）、招商進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用統(tǒng)一控制 10\o"CurrentDocument"4、招商推廣方案（略） 10\o"CurrentDocument"5、招商的目標(biāo)客戶 10\o"CurrentDocument"6、招商的優(yōu)惠政策 10\o"CurrentDocument"7、招商工作的流程 108、招商工作的進(jìn)度表 11\o"CurrentDocument"9、 商業(yè)平效的制定方案 12\o"CurrentDocument"10、 項目開業(yè)的方案 12\o"CurrentDocument"11、招商及運(yùn)營管理制度體系的建立 12\o"CurrentDocument"第六章項目招商工作的風(fēng)險評估和市場前景的評估 12\o"CurrentDocument"1、招商費(fèi)用的估算 12\o"CurrentDocument"2、市場風(fēng)險評估 12\o"CurrentDocument"3、管理風(fēng)險評估 13\o"CurrentDocument"4、財務(wù)風(fēng)險評估 13\o"CurrentDocument"5、市場綜合前景的評估 13\o"CurrentDocument"第七章項目成功運(yùn)營的意義和市場價值 13\o"CurrentDocument"第八章項目運(yùn)營管理工作的基本設(shè)想 14\o"CurrentDocument"1、借鑒北京新發(fā)地運(yùn)營管理的成功理念和品牌的管理運(yùn)營效益 14\o"CurrentDocument"2、建立核心管理團(tuán)隊 14\o"CurrentDocument"3、完善各項規(guī)章制度，制定項目管理制度 14\o"CurrentDocument"4、制定各部門績效考核管理制度 14第一章項目概述1、項目簡介福建汀州物流園項目位于長汀縣大同鎮(zhèn)南里村，319國道旁，項目占地872畝，項目由北京新發(fā)地農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司承建。項目規(guī)劃分期實施總共分三期：一期：農(nóng)產(chǎn)品交易區(qū)（占地約170畝）、商務(wù)中心區(qū)（占地約133畝）；二期：家居建材區(qū)（占地約318畝）、針織品交易區(qū)（占地約100畝）；三期：汽車交易服務(wù)區(qū)（占地約151畝）。項目投資190599萬元，項目位于閩、粵、贛三省交通樞紐處，紡織、機(jī)械電子、稀土、農(nóng)產(chǎn)品加工等產(chǎn)業(yè)聚群效應(yīng)明顯，且項目基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，水電供應(yīng)充足，道路、通訊等設(shè)施較為完善，投資環(huán)境優(yōu)越。項目地緣優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，結(jié)合北京新發(fā)地品牌優(yōu)勢及經(jīng)營管理優(yōu)勢，汀州物流園項目將被打造成海西范圍內(nèi)的農(nóng)產(chǎn)品、建材、紡織、物流的交流平臺，并把物流園區(qū)培育成為近可輻射閩、粵、贛三省乃至華東，遠(yuǎn)可影響全國乃至東南亞的商品集散地。2、地理位置長汀縣是閩、粵、贛三省邊建要沖之地，有著商品交易集散的悠久歷史，已形成便利的交通網(wǎng)絡(luò)，對外交通有319國道，高速路和鐵路等。3、項目規(guī)模該項目占地872畝，及農(nóng)產(chǎn)品交易、家居建材、針織品交易、配套服務(wù)中心、汽車交易及大型物流配送中心，是目前該地區(qū)最大的綜合性交易市場。4、商業(yè)氛圍該項目的建設(shè)，是該地區(qū)商貿(mào)流通領(lǐng)域一道亮麗的風(fēng)景線，它將對當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)產(chǎn)生積極和深遠(yuǎn)的影響，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)注入新的活力。5、項目的配套設(shè)施項目的建設(shè)可以吸納更多的投資商與資金，預(yù)計將給當(dāng)?shù)靥峁┘?000個左右的工作機(jī)關(guān)，對帶動城市的建設(shè)和發(fā)展、完善基礎(chǔ)性配套建設(shè)都將產(chǎn)生積極和深遠(yuǎn)的影響。第二章項目的調(diào)研和分析一、項目商業(yè)市場的調(diào)研和分析1、地理特性：該項目的商業(yè)位置，交通狀況2、消費(fèi)特性：消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)能力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、趨向3、品牌認(rèn)知：該地區(qū)受眾品牌及缺失品牌4、競爭對手：區(qū)域內(nèi)及周邊商圈現(xiàn)辦的市場及經(jīng)營狀況5、市場評估：市場接受狀況分析6、項目定位：交互式分析，差異性定位7、功能布局：經(jīng)營品牌選項，品牌布局8、客戶分類：三級客戶劃分標(biāo)準(zhǔn)9、招商策略：針對不同級別客戶制定不同的招商政策二、主力品牌廠商設(shè)店意愿調(diào)查分析1、擬定受訪廠商名單2、受訪廠商對項目的看法3、受訪廠商設(shè)店意愿4、有意愿廠商的實力、設(shè)店規(guī)模5、廠商意見訪談6、廠商意見分析，備注：各種表格及統(tǒng)計數(shù)據(jù)（略）第三章項目的規(guī)劃和市場定位1、項目的業(yè)態(tài)規(guī)化汀州物流園第一期規(guī)劃建設(shè)用地872畝，總共分為五大功能區(qū)（商貿(mào)服務(wù)區(qū)（農(nóng)產(chǎn)品交易區(qū)）、汽車交易服務(wù)區(qū)、家居建材交易區(qū)、針織品交易區(qū)、商務(wù)中心），各區(qū)用地比例如下：（1）、農(nóng)產(chǎn)品交易區(qū)，占地約170畝，包含以下幾部分：（1）果蔬交易功能區(qū)（含臺灣果蔬展示區(qū)）、（2）水產(chǎn)品冷藏冷凍交易功能區(qū)、（3）糧油飼料交易功能區(qū)、（4）副食品交易功能區(qū)、（5）綜合服務(wù)功能區(qū)。（2）、汽車交易服務(wù)區(qū)，占地151畝，包含以下幾部分：4S店展示區(qū)、機(jī)電/摩托/汽配區(qū)、汽車保養(yǎng)/美容區(qū)等。、家居建材區(qū)，占地318畝，包含以下幾部分：主力店展示區(qū)、家居建材展示區(qū)。、針織品交易區(qū)，占地100畝，包含以下幾部分：原輔材料、服裝、箱包鞋帽專業(yè)市場。、商務(wù)中心區(qū)，占地133畝，包含以下幾部分：金融配套服務(wù)(金融、保險等)、生活配套服務(wù)(住宿、餐飲、娛樂、購物等)。2、商業(yè)經(jīng)營的定位該項目將秉承北京新發(fā)地“讓客戶發(fā)財，求市場發(fā)展的管理理念，以高素質(zhì)的人才隊伍為客戶提供良好的服務(wù)，為長汀農(nóng)產(chǎn)品深加工企業(yè)提供價廉物美的原材料和暢通的銷售渠道，解決農(nóng)產(chǎn)品深加工企業(yè)的后顧之憂3、商業(yè)的裝修標(biāo)準(zhǔn)參照《農(nóng)產(chǎn)品市場建設(shè)和裝修標(biāo)準(zhǔn)方案》執(zhí)行。4、商業(yè)定位的SWOT分析傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場和綠色農(nóng)貿(mào)市場(略)第四章項目招商運(yùn)營管理團(tuán)隊和組織架構(gòu)該項目招商運(yùn)營管理團(tuán)隊將依托北京新發(fā)地市場成功的運(yùn)營管理模式，結(jié)合當(dāng)?shù)氐娜瞬攀袌?，組建項目商業(yè)運(yùn)營管理公司。1、擬招聘說明發(fā)布招聘信息和北京新發(fā)地總部委派，先期組建二十個人左右的專業(yè)化招商團(tuán)隊，組建招商各個部門，并配策劃、設(shè)計各一名。2、招商運(yùn)營團(tuán)隊的培訓(xùn)內(nèi)容為打造具備完整的項目知識架構(gòu)，卓越的團(tuán)隊執(zhí)行力和共同的價值取向的優(yōu)秀團(tuán)隊，特制定如下培訓(xùn)內(nèi)容。(1)五個管理，核心理念的培訓(xùn)(2)團(tuán)隊執(zhí)行力的培訓(xùn)項目專業(yè)招商知識、招商技巧，包括接聽電話、接待語言、談判策略和談判技巧等，及培養(yǎng)和提高團(tuán)隊成員的招商能力和管理運(yùn)營能力項目運(yùn)營、管理制度的培訓(xùn)招商禮儀和招商制度的培訓(xùn)(語言藝術(shù)，招商制度說明和合同的簽訂等培訓(xùn))3、建立招商、運(yùn)營管理的組織架構(gòu)在建立人員招聘和招商架構(gòu)上，主要遵循精英、精簡、垂直化原則，目的是實現(xiàn)人員最少化，指揮執(zhí)行系統(tǒng)簡化、功能最大化，以節(jié)省招商成本和費(fèi)用，提高工作效率，招商和運(yùn)營管理的組織架構(gòu)圖如下。2人政商商商劃場業(yè)部部部2人政商商商劃場業(yè)部部部部4、招商運(yùn)營管理機(jī)制的建立招商機(jī)制的建立，是為了在招商團(tuán)隊中形成一種人性化的制度管理氛圍，做到有章可依，獎罰分明，既講究個人貢獻(xiàn)，又注重團(tuán)隊精神。需建立以下一系列的管理制度：獎罰制度日常管理規(guī)章制度5、崗位的績效考核方案和獎懲政策崗位責(zé)任說明書崗位績效考核方案第五章項目的招商實施計劃方案1、招商的工作目標(biāo)以招商帶動營銷工作的總目標(biāo)，確定95%的市場的招商工作任務(wù)，完成公司賦予的各項經(jīng)營指標(biāo)。2、招商的策劃方案(1)、項目的總定位統(tǒng)一宣傳口徑，打造城市商業(yè)財富中心，打破長汀傳統(tǒng)商業(yè)模式，引領(lǐng)長汀城市商業(yè)全面升級。融合現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)運(yùn)作理念的精華，打造國際化、本地化、專業(yè)化融匯互動的城市第一商業(yè)綜合體。(2)、招商定位作為長汀及周邊唯一的大型商業(yè)中心，我們將重點吸納具有品牌知名度、經(jīng)營正規(guī)、運(yùn)營良好的品牌高度，以滿足和引領(lǐng)城市商業(yè)的全新升級。(3)、業(yè)態(tài)定位吸納國內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的管理運(yùn)營經(jīng)驗，結(jié)合本地商業(yè)消費(fèi)的傳統(tǒng)，以各類大的廠商對接、品牌對接、規(guī)劃豐富而合理的業(yè)態(tài)。包括大型農(nóng)貿(mào)市場、針織、建材、汽配等專業(yè)的市場及配套的商住設(shè)施。采用多元化經(jīng)營模式，滿足各界人士的不同消費(fèi)需求和城市商業(yè)發(fā)展的需求。3、本項目招商運(yùn)營管理的策略、業(yè)態(tài)規(guī)劃，設(shè)計先行準(zhǔn)確、差異化的業(yè)態(tài)定位，本著補(bǔ)缺提升的原則，堅持“全新的建筑形態(tài)，全新的消費(fèi)商業(yè)環(huán)境，全新的業(yè)態(tài)組合”這一理念，緊緊抓住長汀當(dāng)?shù)氐南M(fèi)需求和當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展的趨勢，導(dǎo)入北京新發(fā)地的成功運(yùn)營管理模式，擴(kuò)造一流的商業(yè)成功案例。（2）、先確定主力市場、主力店，再全面招商（3）、為客戶量身定做，訂單式開發(fā)和招商，做到招商、養(yǎng)商、富商、安商的基本戰(zhàn)略（4）、立體化整合推廣策略（5）、招商進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用統(tǒng)一控制為把招商計劃落到實處，順利完成招商目標(biāo)，本項目在招商進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用上嚴(yán)格把關(guān)，統(tǒng)一控制，具體措施如下。用《招商時間表》控制進(jìn)度根據(jù)業(yè)態(tài)布局和市場定位對商家進(jìn)行精挑細(xì)造，重點吸收品牌商，實力商，特色商，以此來控制質(zhì)量對招商費(fèi)用進(jìn)行精打細(xì)算，并采取以下措施對招商費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)一安排、科學(xué)分配。4、招商推廣方案（略）根據(jù)不同階段在各種媒體和專項活動中進(jìn)行推廣、宣傳。5、招商的目標(biāo)客戶根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)整理出目標(biāo)客戶，進(jìn)行跟蹤。6、招商的優(yōu)惠政策確保優(yōu)質(zhì)商戶的進(jìn)駐，根據(jù)不同的情況，給予一定的優(yōu)惠政策。7、招商工作的流程確定《招商手冊》確定《租賃合同》、《委托經(jīng)營合同》簽訂《管理合同》《商戶進(jìn)場裝修合同》

8、招商工作的進(jìn)度表工作階段具體時間事項明細(xì)責(zé)任部門籌備階段X月X日1、人員招聘、培訓(xùn)人事部2、架構(gòu)機(jī)制建立營運(yùn)總監(jiān)、招商部3、招商資料準(zhǔn)備策劃部、招商部4、制定工作計劃招商部X月X日1、 招冏政策制定2、 主力店聯(lián)系洽談3、 營銷推廣宣傳計劃出臺4、 目標(biāo)客戶資料收集招商部、策劃部招商啟動階段X月X日1、 各種業(yè)態(tài)全面開始招冏2、 宣傳文案，廣告設(shè)計完成3、 媒體集中宣傳攻勢展開4、 目標(biāo)客戶深度洽談?wù)猩滩浚瑬c劃部全面招商階段X月X日至X月X日1、 各種業(yè)態(tài)招冏2、 招冏成果展示3、媒體宣傳4、 招冏會成功舉行5、 開業(yè)的籌備方案出臺招商部、策劃部運(yùn)營調(diào)整階段X月X日至X月X日1、盛大開業(yè)2、 繼續(xù)跟蹤較好的商家3、 關(guān)注經(jīng)營冏家的業(yè)績4、 對商戶進(jìn)行調(diào)整5、 促進(jìn)整體的運(yùn)營和后續(xù)招商策劃部招商部市場部9、商業(yè)平效的制定方案商業(yè)每平方米的租金參照當(dāng)?shù)氐淖饨鹚铰杂刑岣撸扇「唛_低收的原則制定靈活機(jī)動的租金政策，并且根據(jù)所處的地段及品牌采取靈活方針。10、項目開業(yè)的方案11、招商及運(yùn)營管理制度體系的建立第六章項目招商工作的風(fēng)險評估和市場前

景的評估1、招商費(fèi)用的估算招商費(fèi)用包括人員差旅費(fèi)用，商家接待費(fèi)用，宣傳費(fèi)用（廣告及招商活動）辦會費(fèi)用，人員工資和提成。招商總費(fèi)用為年租金的20%，其中人員工資和提成占8%，差旅辦公費(fèi)用占4%，廣告推廣費(fèi)用6%，接待費(fèi)用2%。2、市場風(fēng)險評估場為載體，市為靈魂。商業(yè)項目的地產(chǎn)開發(fā)，以商業(yè)盤活來體現(xiàn)商業(yè)價值最大化，商業(yè)的招商，經(jīng)營管理是關(guān)系該項目的建設(shè)和發(fā)展成功的關(guān)鍵所在。3、管理風(fēng)險評估4、財務(wù)風(fēng)險評估5、市場綜合前景的評估第七章項目成功運(yùn)營的意義和市場價值一、項目將成為長汀新的城市名片。北京新發(fā)地將把本項目打造為海西范圍內(nèi)的農(nóng)產(chǎn)品、建材、紡織、物流的交流平臺，近可輻射閩、粵、贛三省乃至華東，遠(yuǎn)可影響全國乃至東南亞的商品集散地。二、物流園區(qū)建設(shè)，將增加長汀固定資產(chǎn)投資，并為長汀帶來大量的財稅收入，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。三、項目將有效推進(jìn)長汀產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。目前長汀第三產(chǎn)業(yè)所占比重還比較低，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的突破口在于大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，項目的成功運(yùn)營，將使長汀第三產(chǎn)業(yè)迎來歷史難得的發(fā)展機(jī)遇。四、項目有利于長汀綜合競爭