碧桂園2014年邢臺七里河項目投資分析報告83p

邢臺七里河工程投資分析匯報

工程介紹第一部分目錄

市場分析與定位第二部分

規(guī)劃定位第三部分

財務測算及成就共享初步分配方案第四部分

工程開發(fā)第五部分

工程介紹第一部分分目錄一、工程介紹—城市地理位置北京天津①橋東區(qū)②橋西區(qū)一、工程介紹-地理位置

邢臺地處環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)腹地，北臨石家莊，距石家莊市區(qū)126公里、車程2小時，南鄰邯鄲、距邯鄲市區(qū)55公里，車程1小時，西倚太行山與山西省毗鄰。經(jīng)濟實力位于河北省第七名，人口總數(shù)位列河北省第六位。

2024/1/7宏觀經(jīng)濟指標邢臺市城市人口721.69萬市區(qū)人口98.57（含邢臺縣市區(qū)部分）GDP/增速1604.6億元/7.4%人均GDP/增速22277元/6.9%固定資產(chǎn)投資/增速1486.4億/18.2%城市居民人均可支配收入/增速1655.9億元/22945元居民儲蓄存款余額1655.9億元/22945元三產(chǎn)比例16.6：52.7：30.7城市居民人均居住面積34.23支柱產(chǎn)業(yè)情況鋼及鋼制品、煤及煤化工、建材工業(yè)、食品加工、紡織服裝、汽車及零配件制造、電子信息、醫(yī)藥邢臺市經(jīng)濟根本競爭力居河北省市第7位一、工程介紹—城市經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源：邢臺市2023年國民經(jīng)濟和社會開展統(tǒng)計公報一、工程介紹—地塊區(qū)位目標市場目標市場沙河市沙河市目標地塊商業(yè)中心城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向邢臺市政府12公里20分鐘沙河市政府25公里30分鐘橋西區(qū)政府6公里10分鐘地塊位于邢臺七里河生態(tài)新城;百泉大道南側(cè)，沿河景觀大道北側(cè)，南水北調(diào)西側(cè);距老城區(qū)中心商業(yè)區(qū)和市政府約20分鐘車程。存在約2.5公里的城市空白帶。一、工程介紹—地塊交通條件目標地塊橋西區(qū)政府邢臺市政府橋東區(qū)政府邢臺縣政府老城區(qū)中心商業(yè)中心百泉大道（快速路）景觀大道西環(huán)路濱江路鋼鐵路冶金路守敬路新華路開元路襄都路新興大街中興大街團結(jié)大街泉南大街泉北大街邢州大街南環(huán)路重大交通節(jié)點距離/用時路徑路況邢臺市/橋東區(qū)/邢臺縣政府12公里/20分鐘百泉大道-新華道等雙向6/4車道橋西區(qū)政府6公里/10分鐘百泉大道-鋼鐵路等雙向6/4車道邢臺人民醫(yī)院12公里/20分鐘百泉大道-新華道等雙向6/4車道邢臺市商業(yè)中心10公里/15分鐘濱江路-中興路雙向4車道羊范高速收費站2公里/3分鐘西環(huán)路雙向6車道羊范高速收費站一、工程介紹—地塊概況地塊根本信息占地：總面積3800畝首期763畝容積率：1.0地價：45萬元/畝總價：34335萬元樓面地價：675元/平米付款時間:2023年5月15日支付50%；2023年11月15日支付50%。建筑密度：我司定建筑限高：我司定90/70:無商業(yè)比例：我司定公建配套：幼兒園、小學〔政府劃撥地月60畝，不在首期紅線范圍內(nèi)〕是否符合土規(guī)：符合是否符合林規(guī)：不涉及是否符合城規(guī)：符合是否具備開工條件：具備首期南水北調(diào)南水北調(diào)七里河七里河百泉大道（快速路）景觀大道西環(huán)路供地方案：首期：763畝，容積率1.0，綜合地價45萬/畝，方案于2023年5月供地。二期：根據(jù)工程開發(fā)情況而定，綜合地價55萬元。三期根據(jù)工程開發(fā)情況而定，綜合地塊地價65萬元一、工程介紹—地塊周邊景觀首期南水北調(diào)南水北調(diào)七里河七里河百泉大道（快速路）景觀大道西環(huán)路玉帶橋七里河水面七里河景觀帶七里河親水平臺七里河景觀大道一、工程介紹—地塊原貌及地塊內(nèi)附著物首期南水北調(diào)七里河百泉大道（快速路）景觀大道西環(huán)路攪拌站七里河管委會承諾2023年6月初清場一、工程介紹—地塊四至圖首期南水北調(diào)南水北調(diào)七里河七里河百泉大道（快速路）景觀大道西環(huán)路一、工程介紹—土地利用總體規(guī)劃、林業(yè)規(guī)劃目標地塊土地利用總體規(guī)劃：土地為建設用地，符合土地利用總體規(guī)劃。一、工程介紹—城市總體規(guī)劃〔控規(guī)〕土地利用規(guī)劃：

首期地塊共763畝，為商品房建設用地。城市總體規(guī)劃一類居住用地、二類居住用地、商業(yè)用地，教育用地〔劃撥〕。首期一、工程介紹—報批、征地、補償情況報批：

首期地塊763畝，已批763畝，約定5月供地。首期一、工程介紹—市政配套情況供電方面1、由邢臺市政府協(xié)調(diào)供電部門在首期土地出讓以前架設2回10kV專線至首期土地紅線邊緣，解決施工臨時用電；同時，預留6~8回的供電管道，該預留管道投資由乙方承擔；2、在2023年6月以前，由邢臺市政府協(xié)調(diào)供電部門完成投資將110kV變電站從現(xiàn)時的1×５萬kVA擴容至2×5萬kVA或1×5萬kVA+1×6.3萬kVA向工程用地供電，解決首期約750畝用地的開發(fā)用電，邢臺市政府需與供電部門協(xié)調(diào)相關事宜；3、邢臺市政府協(xié)調(diào)供電部門爭取省供電公司在工程區(qū)投資110kV變電站用于工程開發(fā)；如爭取無果或爭取結(jié)果仍不能滿足工程開發(fā)的，那么我司需根據(jù)工程開發(fā)需要，自建變電站，邢臺市政府及供電部門配合完成變電站建設申報等事宜。供水方面永久性供水管網(wǎng)的要求：供水至地塊紅線邊緣的水壓不低于0.30Mpa；到戶水壓不低于0.14Mpa。1、邢臺市政府同意地塊的競得者的施工用水可從七里河抽取，由邢臺市政府負責投資將臨時施工用水管道鋪設至供地紅線邊緣，并免收施工期間的水資源費及廢水排放費；2、為解決工程施工期間的生活用水及飲用水，我司需與水廠協(xié)商接駁一根DN400生活給水管到地塊邊緣，具體事宜由邢臺市政府協(xié)調(diào)；3、邢臺市政府協(xié)調(diào)水廠解決競得者開發(fā)所需用水〔首期不少于2萬立方米/天〕。污水處理廠

2023年10月以前邢臺市政府負責在地塊附近建一座至少能滿足該地塊工程開發(fā)需求的污水處理廠，該污水處理廠由甲方負責經(jīng)營管理，并免收地塊內(nèi)酒店、學校、會所等公共建筑所產(chǎn)生污水的污水處理費。弱電、燃氣、供暖、有線電視等管線2023年5月15日前將弱電、燃氣、供暖、有線電視等管線接至地塊紅線邊緣。一、工程介紹—政策要求開、竣工要求依項目土地摘牌后政府規(guī)定為準開工報建手續(xù)辦理可以邊開工邊報建預售條件□提前預售總投資的25%，主體工程的三分之一預售監(jiān)管政策不監(jiān)管限購/限價無抗震設防等級7級按揭貸款對接情況尚未接觸融資條件尚未接觸冬歇期1月至3月開發(fā)報建費用總費用：

元/㎡（總費用涵蓋所有開發(fā)報建費用）

；其中：城市基礎設施配套費

元/㎡、人防易地建設費

元/㎡

土地稅費標準契稅：4%優(yōu)惠政策項目開發(fā)所涉及的行政事業(yè)性收費一律免收；項目開發(fā)所涉及的經(jīng)營性收費享受減半優(yōu)惠；學校、幼兒園、派出所、社區(qū)居委會、醫(yī)療門診建設所占土地均由邢臺市政府劃撥供給。一、工程介紹—重要情況補充重要情況補充目標地塊其他特點：目標地塊位于邢臺市區(qū)西南側(cè)，地塊南側(cè)為七里河，東側(cè)為南水北調(diào)工程，景觀條件優(yōu)越，適宜打造優(yōu)質(zhì)的水景住宅工程；地塊已經(jīng)清表，場地地貌類型簡單，整體根本無起伏；邢臺市根本無別墅產(chǎn)品，為我司進入邢臺市場創(chuàng)造條件。額外需承擔的費用和公建配套：幼兒園和小學〔政府劃撥地約60畝〕優(yōu)惠政策：政府同意不打樁賣樓，交納保證金后提前預售；工程開發(fā)所涉及的行政事業(yè)性收費一律免收；工程開發(fā)所涉及的經(jīng)營性收費享受減半優(yōu)惠；學校、幼兒園、派出所、社區(qū)居委會、醫(yī)療門診建設所占土地均由甲方劃撥供給；設置四條公交專線。一、工程介紹—操作方式操作方式說明操作方式：與邢臺市政府簽署合作拿地協(xié)議，通過正常招拍掛程序定向獲取。一、工程介紹—地塊不利因素分析目標地塊橋西區(qū)政府邢臺市政府老城區(qū)中心商業(yè)中心百泉大道（快速路）景觀大道西環(huán)路濱江路鋼鐵路冶金路守敬路新華路開元路襄都路新興大街中興大街團結(jié)大街泉南大街泉北大街邢州大街南環(huán)路邢鋼冬半年：西北季風夏半年：東南季風目標地塊距離邢鋼直線距離2.5公里，但由于邢臺市為暖溫帶亞濕潤季風氣候，冬半年為西北季風、夏半年為西南季風，我司目標地塊位于風向垂直地帶，受污染影響較小?！逗颖笔∠鳒p煤炭消費及壓減鋼鐵等產(chǎn)能任務分解方案》明確，邢臺市共凈壓減煉鐵產(chǎn)能232萬噸、粗鋼產(chǎn)能264萬噸，凈削減煤炭消費250萬噸。1、目標地塊位于邢臺市區(qū)西南，位于七里河生態(tài)新城，邢臺市內(nèi)唯一河流，景觀資源優(yōu)越，河水清澈透底。2、目標地塊預計5月15日掛牌，提前預售，預計11月即可開盤。3、邢臺市區(qū)約近100萬人口，沙河市20萬人口，全市常住人口721萬，邢臺市經(jīng)濟排名河北第七位，市場容量充足。4、邢臺市房地產(chǎn)市場均價5500元/平米，2023年商品房成交量206萬平米，2023年商品房成交量245萬平米，年增長約19%，房地產(chǎn)市場開展快速、穩(wěn)健。5、七里河先前出讓的土地價格為60萬/畝，經(jīng)過我司與邢臺市政府的談判，我司目標地塊地價為45萬/畝，土地本錢較低。6、政府優(yōu)惠條件相對優(yōu)厚，政府已經(jīng)根本同意“不打樁賣樓〞提前預售，工程開發(fā)所涉及的行政事業(yè)性收費一律免收、經(jīng)營性收費享受減半優(yōu)惠；學校、幼兒園、派出所、社區(qū)居委會、醫(yī)療門診建設所占土地均由邢臺市政府劃撥供給。一、工程介紹—小結(jié)分目錄

市場分析與定位第二部分二、市場分析與定位—城市開展方向分析老城商業(yè)中心邢臺市政府城市發(fā)展方向目標地塊城市開展方向七里河生態(tài)新城1、城市開展方向的走向：橋西區(qū)西北側(cè)、七里河生態(tài)新城2、形成目前城市開展方向的原因；橋東區(qū)為老城區(qū)，橋西區(qū)西北側(cè)為政府主要開展方向；七里河生態(tài)新城經(jīng)歷多年治理后，生態(tài)環(huán)境顯著提高，并成為城區(qū)現(xiàn)在的主要拓展方向。3、政府對于城市開展方向的實質(zhì)性扶持措施；優(yōu)先安排用地指標，減免稅費等。4、對于城市開展方向上重點行政、商業(yè)、配套設施工程的布局及方案：七里河新區(qū)處于起步階段，相關配套建設還處于規(guī)劃階段，已經(jīng)建好的商業(yè)工程為錦江不夜城。5、周邊是否存在影響開展方向的城市：無影響。城市開展方向?qū)δ繕说貕K利弊的分析結(jié)論：為邢臺市未來城市開展主要開展，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，河景資源秀麗，招商引資政策扶植力度大，存在約2公里的城市空白帶。二、市場分析與定位—土地市場情況目標地塊橋東區(qū)橋西區(qū)邢臺永康地產(chǎn)項目郭守敬南路以東、張家營街以北，2011年6月。107畝，總價1億元，容積率2.78，93萬元/畝，樓面價502元/㎡。邢臺雙達地產(chǎn)項目開元路與團結(jié)路交叉口東北角，2013年10月。132畝，總價3.71億元，容積率3.7，280萬元/畝，折合樓面價1135元/㎡。邢臺潤新地產(chǎn)項目龍泉大街南側(cè)、信都路西側(cè)，2012年9月。103畝，總價0.92億元，容積率2.2，88萬元/畝，折合樓面價602元/㎡。興達路以東，泉北大街以南項目，2013年5月。111畝，總價1.753億元，容積率3.49，157.4萬元/畝，折合樓面價677元/㎡。邢臺市華源地產(chǎn)項目橋西區(qū)，地質(zhì)十一隊以西、茶棚溝以北，2011年1月。23畝，總價0.32億元，容積率2.4，134萬元/畝，折合樓面價838元/㎡。二、市場分析與定位—住宅市場板塊分析橋西區(qū)橋東區(qū)N百泉大道新興大街泉北大街新華路邢洲路襄都路鋼鐵路守敬路郭守敬大道團結(jié)大街東環(huán)路石安高速中興大街濱江路西北板塊5000-8000元/㎡東北板塊4800-5500元/㎡西南板塊4500-5500元/㎡七里河板塊4000-5500元/㎡燕云臺麒麟郡陽光巴厘島唐寧10號水印城盛世公館領世城邦永輝巴黎麒麟灣安聯(lián)德國印象七十九號院巔峰國際天一城左岸春天水岸藍庭自然城泉北泉花千樹東方格蘭維亞安聯(lián)風度柏林國際新城盛世春天未來城水榭翰城現(xiàn)代城萬隆廣場凰家廣場中北世紀城世貿(mào)天街新華里188三奕潤城甜城國際錦江不夜城秀水灣牛街18萬象天成上東城東南及開發(fā)區(qū)板塊4200-5000元/㎡佳洲美地漫香林目標地塊恒大名都二、市場分析與定位—住宅市場板塊分析板塊基本特征在售產(chǎn)品房價（元/平米）橋西區(qū)西北板塊未來行政中心和達活泉水系資源是該區(qū)域的雙重核心資源，目前屬于邢臺高端產(chǎn)品集中區(qū)域，注重園林景觀打造，項目開發(fā)高度集中，競爭高度激烈。洋房、高層5000-8000西南板塊集中在中興大街商業(yè)核心帶的商業(yè)地產(chǎn)項目集中供應，凸顯了橋西區(qū)南部板塊相對于西北部板塊的商業(yè)價值。而其商業(yè)中心所輻射的住宅項目價值也在提升。高層4500-5500橋東區(qū)東北板塊因處于老城區(qū)，周邊配套齊全，教育資源豐富是其最顯著的區(qū)位優(yōu)勢。而其相比橋西北板塊價格優(yōu)勢也較為顯著。洋房、高層4800-5500東南板塊雖然處于橋東區(qū)，但無明顯資源優(yōu)勢，價值相對橋東北部較低，該區(qū)域包括東部開發(fā)區(qū)，目前屬于待發(fā)展區(qū)域。洋房、高層4200-5000七里河板塊七里河板塊能夠輻射到市區(qū)、邢臺縣和沙河縣。七里河為邢臺市內(nèi)唯一河流，七里河生態(tài)區(qū)域是邢臺城區(qū)最為顯著的景觀資源，由于七里河改造工程初步完成，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)體量較少，需要引導客戶提高認可度。邢臺市區(qū)南部沙河市客戶、七里河西部的邢臺縣客戶對七里河區(qū)域關注度較高，并且置業(yè)比例較多。洋房、高層4000-5500根據(jù)邢臺市房產(chǎn)信息網(wǎng)、在建工程統(tǒng)計，商品房存量面積約370萬㎡，按照上一年商品房銷售面積，需1.5年才能消化。目標市場（主城區(qū)）近三年住宅用地成交時間成交面積（畝）可開發(fā)建筑面積（㎡）成交均價（萬/畝）樓面價（元/㎡）20136801311447492012108017311873320111114183151919合計2873489//目標市場（主城區(qū)）近三年房地產(chǎn)發(fā)展情況商品房施工面積（萬㎡）商品房竣工面積（萬㎡）商品房存量面積(萬m2)商品房當年新增供應面積(萬m2)商品房銷售面積(萬m2)商品房銷售額（億元）人均居住面積市區(qū)人口20131255.5547.1370150245.481.234.2398.5720121090445.7————20662.852011910.7415.0————180合計/////二、市場分析與定位—商品房供需情況分析包括但不僅限于：城市購置力水平與消費群體結(jié)構(gòu)統(tǒng)計分析2023年社會消費品零售總額實現(xiàn)708.4億元，比上年增長13.5%。城鎮(zhèn)消費品市場居主導地位。城鎮(zhèn)零售額540.5億元，增長13.7%，城鎮(zhèn)零售額占全市社會消費品零售總額的比重高達76.3%；鄉(xiāng)村零售額167.9億元，增長12.9%。限額以上企業(yè)〔單位〕消費品零售額137.3億元，增長16.5%。2.特殊消費習慣與消費心理分析邢臺市購房者較多看重房價，城市化意愿較強，追求高性價比工程，喜好優(yōu)惠政策，購房較為感性。3.主要商圈開展特征商業(yè)主力店：北國天下、大洋百貨、肯德基、國美電器、蘇寧電器目前邢臺市機動車保有量約70萬輛，邢臺市區(qū)機動車已超過20萬輛。二、市場分析與定位—消費群體特征分析市場分析最終結(jié)論1、該城市房地產(chǎn)市場前景的研判邢臺市房地產(chǎn)市場“量、價〞持續(xù)快速、穩(wěn)定增長，城市化進程加快，城區(qū)不斷擴容，現(xiàn)邢臺市城區(qū)人口約100萬，全市常住人口721萬，為邢臺的房地產(chǎn)的開展提供的巨大的市場需求。2、能否進入該城市房地產(chǎn)市場邢臺市為地級市，經(jīng)濟排名在河北省第七位，人口排在河北省人口第六位，商品房成交量逐年較大幅度遞增，2023年邢臺成交量為245.4萬平米，增長約18%，邢臺市區(qū)成交均價約5500元/平米，經(jīng)濟、人口和市場情況均適合我司進入。3、該房地產(chǎn)市場容量能否支撐本工程的開發(fā)量邢臺市區(qū)人口約100萬、全市常住人口約721萬人口，能夠支撐我司工程開發(fā)量。4、能否在該房地產(chǎn)市場做到快速傾銷能夠做到快速傾銷，根據(jù)七里河生態(tài)城優(yōu)越的生態(tài)景觀環(huán)境，“低總價、差異化〞，通過別墅彌補市場空白，打造完美展示區(qū)，以低總價的優(yōu)勢到達快速傾銷。二、市場分析與定位—市場分析結(jié)論競爭市場簡析從最高端到最低端工程的競爭市場開發(fā)商的全面調(diào)研分析；邢臺市場整體高品質(zhì)工程較小，79號院和凰家廣場為高端工程，洋房毛坯7500元/平米，高層毛坯6400元/平米，去化較快，其中79號院一期和二期根本售罄；恒大名都工程為精裝工程，5600元/平米，1064套房源去化約70%；七里河生態(tài)城工程高層毛坯4000-4500元/平米，洋房毛坯〔磚混〕5000-5500元/平米。邢臺市房地產(chǎn)工程整體品質(zhì)一般，根本無別墅工程，邢臺市房地產(chǎn)市場較為趨平，同板塊工程產(chǎn)品規(guī)劃、價格水平趨近，邢臺市場以價格導向為主，客戶較為關注價格。從工程定位、產(chǎn)品、價格、銷售情況、后續(xù)推售方案等方面綜合比照分析；(1)、工程定位：我司目標地塊項能滿足不同客戶需求，工程定位為改善型和剛需型。(2)、客戶定位：我司目標客戶客群全面，主要目標為邢臺市，邢臺縣、沙河市客戶及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。(3)、產(chǎn)品定位：我司工程產(chǎn)品規(guī)劃豐富，主要規(guī)劃為雙拼別墅、聯(lián)排別墅、洋房和高層。(4)、價格定位：雙拼別墅8000元/平米，聯(lián)排別墅7500元/平米，高層5000元/平米，U型退臺洋房5500元/平米，底商10000元/平米，車位10萬/個。(5)、不打樁賣樓，推出充足貨量。二、市場分析與定位—競爭市場分析競爭優(yōu)勢比照分析；(1)、碧桂園品牌實力，大盤開發(fā)能力強，優(yōu)勢明顯(2)、工程定位、客戶定位覆蓋面廣，客群豐富，能夠吸引不同圈層的客戶(3)、打造完美園林、樣板展示區(qū)(4)、緊鄰七里河，河流景觀資源豐富，河水清澈見底，河岸景觀綠化優(yōu)美分析競爭對手的實際售價，包括贈送面積、優(yōu)惠活動、增值業(yè)務等的影響，計算剔除這些優(yōu)惠之后的實際價格。同板塊競品在售工程為佳洲美地、秀水灣，其成交均價為佳洲美地高層〔毛坯〕4000元/平米、洋房毛坯〔磚混〕5500元/平米，秀水灣高層〔毛坯〕4500元/平米，洋房毛坯〔磚混〕5000元/平米。二、市場分析與定位—競爭市場分析二、市場分析與定位—競爭市場分析目標地塊橋西區(qū)政府邢臺市政府橋東區(qū)政府邢臺縣政府老城區(qū)中心商業(yè)中心百泉大道（快速路）景觀大道西環(huán)路濱江路鋼鐵路冶金路守敬路新華路開元路襄都路新興大街中興大街團結(jié)大街泉南大街泉北大街邢州大街南環(huán)路佳洲美地高層毛坯均價4000元/㎡，洋房毛坯〔磚混〕均價5500元/㎡秀水灣高層毛坯均價4500元/㎡，洋房毛坯〔磚混〕均價5000元/㎡發(fā)電廠恒大名都高層精裝均價5600元/㎡永康水印城高層毛坯均價4800元/㎡79號院高層毛坯均價6400元/㎡，洋層毛坯7400元/㎡二、市場分析與定位—競爭市場分析競爭對手樓盤樓盤規(guī)模距離本案路程/車程樓盤主力產(chǎn)品產(chǎn)品價格/產(chǎn)品面積銷售情況樓盤特點/配套恒大名都占地面積：11萬㎡建筑面積：33萬㎡總規(guī)劃套數(shù)：2277套10公里20分鐘車程高層高層精裝5600元/㎡兩房95平米三房141平米四房161平米項目2013年6月開盤，共推出1064套房源，化率約為70%。歐陸新古典風格，20000平米湖景園林，9A精裝79號院占地面積：31萬㎡建筑面積：44萬㎡總規(guī)劃套數(shù)：約4000套8公里15分鐘車程高層洋房高層毛坯6400元∕㎡洋房毛坯7500元∕㎡高層95-135㎡洋房150-230㎡項目2011年6月開盤，一期和二期1080套房源基本售罄，三期202套，去化約31去化約為50%地段位置優(yōu)勢明顯，戶型有部分贈送面積佳洲美地占地面積：28萬㎡建筑面積：44.8萬㎡總規(guī)劃套數(shù)：約3000套3公里5分鐘車程高層洋房（磚混）高層毛坯4500元/㎡洋房毛坯（磚混）5500元/㎡高層97-135㎡洋房92-140平米項目2012年10月開盤，共約3000套房源，項目整體去化率約為70%緊鄰七里河，其路橋公司內(nèi)部員工認購較多與電廠隔河相望秀水灣占地面積：8.3萬㎡建筑面積：13萬㎡總規(guī)劃套數(shù)：約1300套3公里5分鐘車程高層洋房（磚混）高層毛坯4500元/㎡洋房毛坯5000元/㎡高層60-120㎡別墅99-136㎡項目2013年6月開盤，共推出348套高層、84套洋房，高層去化約200套，去化率60%，洋房去化40套，去化率約50%緊鄰七里河與電廠隔河相望二、市場分析與定位—競品分析〔三個〕位置對比圖目標地塊恒大華府市政府1.邢臺唯一品牌開發(fā)商，恒大名都工程為恒大地產(chǎn)與當?shù)亻_發(fā)商合作工程。2.邢臺第一個推出精裝房的工程，且其精裝房單價水平較低。3.位置較偏，周邊配套較少。4.臨近邢臺火葬場，位于火葬場的東側(cè)，約2公里左右。恒大名都規(guī)模占地165畝，容積率2.99發(fā)展商恒大地產(chǎn)集團邢臺有限公司距離市區(qū)路程及車程◆距市區(qū)；6.1公里，14分鐘車程◆距我司；10公里，20分鐘車程位置鋼鐵路與郭守敬大道交口北行800米路西樓盤主力產(chǎn)品塔樓高層近期產(chǎn)品價格高層精裝均價5600元/㎡，總價52-80萬元去化情況2013年6月開盤，推出共1062套，去化約70%樓盤特點/配套歐陸新古典主義建筑，20000㎡湖景園林，87-170㎡精裝高層，南北通透。二、市場分析與定位—競品分析〔三個〕佳洲美地規(guī)模占地420畝，容積率1.6發(fā)展商邢臺路橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司距離市區(qū)路程及車程◆距市區(qū)；10公里，15分鐘車程◆距我司；3公里，5分鐘車程位置七里河新區(qū)鋼鐵南路與七里河交匯處西北角樓盤主力產(chǎn)品電梯洋房80-117㎡、退臺洋房100-146㎡、高層76-115㎡近期產(chǎn)品價格高層4500元/平米，洋房5500元/平米去化情況2012年10月開盤，約3000套，去化約70%樓盤特點/配套7層電梯盛景洋房、瞰景高層、濱河大宅1.佳洲美地為邢臺路橋公司工程，是七里河區(qū)域第一個工程。2.邢臺路橋公司內(nèi)部員工認購該工程較多。3.七里河生態(tài)城環(huán)境優(yōu)越，其與城區(qū)無明顯空白帶。4.該工程與邢臺電廠、冀中能源電廠隔膜相望，污染較為嚴重。5.洋房為磚混結(jié)構(gòu)。目標地塊佳洲美地市政府二、市場分析與定位—競品分析〔三個〕目標地塊秀水灣市政府秀水灣規(guī)模占地124畝，容積率1.6發(fā)展商河北利達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

距離市區(qū)路程及車程◆距市區(qū)；10公里，15分鐘車程◆距我司；3公里，5分鐘車程位置七里河新區(qū)鋼鐵南路西側(cè)、七里河北岸樓盤主力產(chǎn)品61、95、115、136㎡近期產(chǎn)品價格高層4500元/平米、洋房5000元/平米去化情況2013年6月開盤，推出432套房源，先去化50%樓盤特點/配套法式建筑風格、緊鄰七里河畔1.秀水灣位于七里河生態(tài)城，環(huán)境優(yōu)越，其與城區(qū)無明顯空白帶。2.該工程與邢臺電廠、冀中能源電廠隔膜相望，污染較為嚴重。3.洋房為磚混結(jié)構(gòu)。工程定位分析地塊SWOT分析核心價值：七里河生態(tài)新城景觀資源優(yōu)勢顯著、碧桂園品牌實力時機點：邢臺市場根本無別墅工程、產(chǎn)品較為單一，我司將規(guī)劃別墅產(chǎn)品，社區(qū)園林景觀的品質(zhì)打造將提高地塊的價值和品味。威脅點及開發(fā)風險：板塊內(nèi)開發(fā)工程較少、品質(zhì)較低；周邊無成熟配套、客戶對區(qū)域認知度低。2.工程整體定位：剛需/改善3.工程運營定位：短平快二、市場分析與定位—市場定位分析二、市場分析與定位—客戶定位目標市場目標市場沙河市沙河市目標地塊商業(yè)中心邢臺市政府12公里20分鐘沙河市政府25公里30分鐘橋西區(qū)政府6公里10分鐘洋房/高層客戶：以首次置業(yè)、首次改善的剛需客戶為主，主要為城區(qū)及下屬縣鎮(zhèn)客戶，年齡大都在30歲以下；其次的是30-40歲之間。別墅客戶：以改善性自住客戶為主，客戶來源主要為城區(qū)及下屬縣鎮(zhèn)高收入群體，年齡大都在40歲以上；其次的是30-40歲之間。第一目標市場：邢臺城區(qū)客戶；第二目標市場：邢臺下屬縣鎮(zhèn)，邢臺縣、沙河市。邢臺縣邢臺縣洋房/高層客戶定位二、市場分析與定位—客戶定位核心客戶重點客戶偶得客戶價值點：認可七里河區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，有一定的高端居住理念，在資金實力和生活品質(zhì)間尋求最佳平衡點；追求較高品質(zhì)生活，有一定經(jīng)濟基礎；看好七里河的生態(tài)環(huán)境，有一定經(jīng)濟實力和視野；置業(yè)目的：改善為主改善+剛需剛需、改善、投資等；客戶群體：邢鋼、冀中能源等企業(yè)職工，公務員，市區(qū)人群、邢臺縣和沙河市進城人群邢鋼、冀中能源等企業(yè)職工，公務員，市區(qū)人群、邢臺縣和沙河市進城人群市區(qū)及其他區(qū)域投資客對應產(chǎn)品：三房（J542/J619），面積：139-142㎡，精裝，總價約76-78萬元；兩房/三房（J550T30/J546），面積：92-131㎡，精裝，總價48-68萬元；兩房（J591/J95T30），面積：78-116㎡，精裝，總價38-56萬元；別墅客戶定位二、市場分析與定位—客戶定位核心客戶重點客戶價值點：對七里河生態(tài)城區(qū)域生態(tài)景觀資源較高，看好區(qū)域整體環(huán)境，且認為此地尙處價值洼地；看好未來的規(guī)劃和居住環(huán)境。置業(yè)目的：改善、投資；改善、投資客戶群體：邢鋼、冀中能源等市區(qū)國企中高層領導，個體企業(yè)業(yè)主，政府公務員、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私企業(yè)主，重點為邢臺縣、沙河市；邢臺市區(qū)國企、城中金領、私企業(yè)主、醫(yī)療、教育、交通、經(jīng)融等中層領導對應產(chǎn)品：聯(lián)排(N151/N152)，面積：183-201㎡，毛坯，總價137-150萬元；雙拼(G217T/G218T/G115/G209/262)，面積：173~272㎡，毛坯，總價138-326萬元；二、市場分析與定位—定位結(jié)論根據(jù)前面的市場定位、客戶定位所得出的一系列結(jié)論1、我司目標地塊客戶定位較為廣泛，為快速去化提供更多的市場時機；2、我司目標地塊產(chǎn)品定位全面，別墅產(chǎn)品提高工程整體品質(zhì)，洋房、高層精裝房定價根本為毛坯市場水平，價格具有較大的吸引力。4、我司目標地塊園林景觀和樣板示范區(qū)對當?shù)乜蛻粲兄鴺O大的吸引力；是否存在地下車位，如有，需對銷售策略進行闡述.低價捆綁銷售策略分目錄

規(guī)劃定位第三部分三、規(guī)劃定位—產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位規(guī)劃及定位方向：基于當前邢臺缺少低密度、高品質(zhì)的引領工程，本案定位為低密度高品質(zhì)社區(qū)。豐富產(chǎn)品線，以超豪高端搶占區(qū)域富貴階層；中高端雙拼、聯(lián)排別墅及改善型電梯洋房及小高層洋房滿足區(qū)域改善及投資客戶需求；18層洋房以80-120平的全通透剛需產(chǎn)品搶灘區(qū)域剛需客戶。營銷方向：邢臺市品牌開發(fā)商稀少，僅恒大有兩個工程操作。碧桂園將通過對集團品牌的宣傳，強化自身品牌、物業(yè)效勞及產(chǎn)品品質(zhì)，打造七里河區(qū)域高端生活中心，引導客戶群消費習慣。重點對沿河景觀帶的打造，以完美的工程體驗震撼邢臺市場。32三、規(guī)劃定位—工程配套需求一、地塊周邊配套分析目標地塊一期緊鄰七里河及河邊景觀，河水景觀可作為售樓部展示區(qū)景觀。二、工程配套需求分析商業(yè)作為整個工程及周邊片區(qū)的配套，小學和幼兒園的建造提升了整個小區(qū)的檔次，社區(qū)效勞用房及其他公建配套用房完善了小區(qū)的配套，效勞品質(zhì)有明顯的提升。三、工程具體配套要求綜合樓、幼兒園和小學以及其他社區(qū)配套用房四、特殊配套需求需單獨做前期投入、運營本錢與利潤分析方案詳細匯報。無五、本錢分攤一期主要本錢分攤為占地60畝的學校〔小學和幼兒園〕，建筑面積4萬平米，建造本錢約1億元，分攤本錢為170元/平米。六、為了支持開盤、交樓順利進行，需明確配套建設完成并投入使用的時間節(jié)點。為了支持開盤，綜合樓于2023年10月1日投入使用三、規(guī)劃定位—戶型配比產(chǎn)品類型戶型是否標準戶型外立面單戶套數(shù)套數(shù)比例貨值貨值占比總建筑面積建筑面積超豪G217T是干掛石材25640.00%0.121.0%1024G218T是干掛石材27220.00%0.070.6%544雙拼G1415是西班牙173/174364.40%0.54.1%6246G209是英倫209/23712415.40%2.2118.1%27652G262是西班牙260/264364.40%0.756.1%9432雙拼N151是西班牙201/187/188/188/187/20130037.40%4.3235.3%57600N152是西班牙198/186/183/183/186/19830037.40%4.2534.8%56700別墅合計

802100%12.23100.0%159198多層J542是現(xiàn)代313955020%5.0526.3%91740J619是142/14055020%5.1226.7%93060小高層J550T30是131/92/13054019%3.317.2%63540J546是128/12532012%2.110.9%40480高層J591是93/82/82/9340815%1.718.9%35700J95T30是116/78/78/11640815%1.99.9%39576洋房合計

2776100%19100.0%364,096總計31.41

523,294說明：標綠色戶型，為適銷對路產(chǎn)品。45三、規(guī)劃定位—戶型配比三、規(guī)劃定位—規(guī)劃方案別墅別墅18層高層18層高層U型洋房銷售中心學校4月10日版U型洋房小高層雙拼別墅展示區(qū)聯(lián)排別墅學校七里河景觀三、規(guī)劃定位—規(guī)劃方案4月10日版三、規(guī)劃定位—展示區(qū)規(guī)劃方案展示區(qū)售樓部別墅樣板房展示區(qū)建議展示區(qū)位置在該工程地塊中的東南角，城市人流方向，且靠近七里河景觀。外立面風格根據(jù)集團戶型設計施工。展示區(qū)為綜合功能區(qū)，包括品牌展示、銷售招待、板房戶型及環(huán)境展示、泛會所功能展示、兒童娛樂區(qū)等。學校U型洋房樣板房小高層樣板房七里河景觀三、規(guī)劃定位—展示區(qū)規(guī)劃方案銷售中心示范區(qū)綠化圍蔽別墅豪裝板房洋房裝修板房參觀線路展示區(qū)范圍及銷售動線規(guī)劃三、規(guī)劃定位—展示區(qū)規(guī)劃方案展示區(qū)關鍵場景選擇4135122345三、規(guī)劃定位—展示區(qū)規(guī)劃方案展示區(qū)關鍵場景選擇2412341535三、規(guī)劃定位—展示區(qū)規(guī)劃方案展示區(qū)板房選擇112234431、綜合樓版本：英倫商業(yè)街2、特色功能區(qū)：恒溫泳池、健身室、羽毛球場等。3、裝修風格：建議按英式風格。4、報建性質(zhì)：除羽毛球場、室內(nèi)恒溫游泳館外，其他功能設施均可以商業(yè)性質(zhì)報建進行銷售。三、規(guī)劃定位—綜合樓〔銷售中心〕設置三、規(guī)劃定位—綜合樓〔銷售中心〕設置銷售動線接待中心沙盤洽談區(qū)銷售用房閱覽室健身房恒溫泳池三、規(guī)劃定位—綜合樓〔銷售中心〕設置綜合樓示意圖一、園林綠化本錢建議園建本錢控制在72元/平米；綠化本錢控制在60元/平米。二、園林施工場地要求劃出園林工程施工場地范圍，與主體建筑工程同步進行施工。三、規(guī)劃定位—園林景觀建議三、規(guī)劃定位—裝修標準1、貨量區(qū)具體的精裝修交付、造價600元/平米檔次、建議高層完全配置精裝修產(chǎn)品。2、軟裝標準：現(xiàn)代簡約、地中海、現(xiàn)代中式〔大戶型〕物業(yè)管理建議1、物業(yè)管理方案建議：為客戶提供訂票、叫車、預約等具有針對性的效勞。2、物管人員要求建議：加強培訓，為客戶提供最專業(yè)的物業(yè)管家式效勞。3、物管設備等硬件方面要求建議：攝像監(jiān)控、入戶電梯、臨時接受托管效勞等。三、規(guī)劃定位—物業(yè)管理建議三、規(guī)劃定位—供貨與銷售方案住宅局部擬同時推出別墅局部總貨值約為12.55億元。洋房局部總貨值約為8.25億元。高層局部總貨值約為7.27億元。底商局部總貨值約為1.3億元。建筑性質(zhì)計劃售價20142015雙拼（毛坯）80008000聯(lián)排（毛坯）75007500高層（精裝修帶地下室）50005000U型退臺洋房（精裝修帶地下室）55005500底商1000010000地下車位28572857七里河工程力爭打造為邢臺市第一大盤，建議提升工程品質(zhì)，加大推廣投放力度，短期內(nèi)轟動全城，前期可在邢臺市內(nèi)設立臨時售樓處，并啟動看房專車深入邢臺縣、沙河市拓展客戶，示范區(qū)開放后可在綜合樓內(nèi)開展體驗式營銷積累客戶，并且利用園林、樣板示范區(qū)開放引爆市場，后期可以進行老帶新等優(yōu)惠政策。分目錄

財務測算及成就共享初步分配方案第四部分四、工程財務測算—主要財務指標獲取方式（及說明）：勾地，與邢臺市政府簽署合作拿地協(xié)議，通過正常招拍掛程序定向獲取。跟進團隊：莞深區(qū)域開發(fā)團隊：莞深區(qū)域

主要財務指標：

本期地價：3.43億

本期面積：763畝

每畝地價45萬/畝容積率：1.0樓面地價：675元/方規(guī)劃總貨量：31.09億元52.85萬㎡首年總貨量及占比：31.09億元，100%52.85萬㎡預計首年銷售額及去化率：27.98億元，90%47.57萬㎡規(guī)劃容積率：1.0折合樓面價675元/方成就共享：

5400萬土地獲利倍數(shù)：0.98凈利潤額：3.51億凈利率:11.3%后續(xù)可獲取面積:

3000畝產(chǎn)品情況：單位：元/方

產(chǎn)品類型

貨量及占比單方售價單方成本單方利潤畝產(chǎn)利潤首期去化率雙拼（毛坯）110000方；20.82%80006732126842萬90%聯(lián)排（毛坯）50000方；9.46%75006258124257萬90%高層（精裝修帶地下室）145455方；27.52%5000473126929萬90%U型退臺洋房（精裝修帶地下室）150000方；28.38%5500499550544萬90%底商13000方；2.46%1000073142686210萬90%地下車位60000方；11.35%28572868-11-90%總體情況528455方；100%5883521966446萬90%四、工程財務測算—目標本錢單位：億元元/㎡項目目標成本總額成本單方目標產(chǎn)品類型產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)品裝修標準裝修標準裝修標準裝修標準裝修標準裝修標準裝修標準裝修標準占地面積（畝）

建筑面積（㎡）

容積率

開發(fā)成本00000000一、土地成本

二、土建機電

三、外掛石材

四、裝修成本

五、其他

特殊說明

備注：1、地下室（不含別墅自帶地下室）及大配公配作為單獨產(chǎn)品列示。

2、如有特殊情況影響突出請以備注形式說明銷售凈利率≥11.3%凈利潤≥3.51億內(nèi)部收益率〔IRR〕≥34%稅負率≤12.5%銷管費用率≤5%土地獲利倍數(shù)≥0.98工程目標本錢≤21.87億四、工程財務測算—工程財務成功標尺單方平均值總計XX期板房區(qū)超豪板房區(qū)聯(lián)體板房區(qū)雙拼貨量區(qū)雙拼貨量區(qū)雙拼貨量區(qū)聯(lián)體貨量區(qū)聯(lián)體貨量區(qū)小高層貨量區(qū)小高層商鋪裝修標準

毛坯毛坯毛坯毛坯精裝修毛坯精裝修毛坯精簡裝修毛坯容積率

全年銷售金額

全年可銷售面積

全年預計銷售面積

全年預計面積去化率

①售價

②開發(fā)成本

③營業(yè)稅金及附加

④銷管費用

⑤所得稅

⑥總成本費用合計

（=②+③+④+⑤）⑦凈利潤（=①-⑥）

銷售凈利率（=⑦/①*100%）

畝產(chǎn)凈利(萬/畝)

土地獲利倍數(shù)四、工程財務測算—工程首期預計簽約產(chǎn)品凈利率簡析四、工程財務測算—工程資金方案現(xiàn)金流量表項目合計(億元）資金平衡時間

（2015年3月）12個月（周期年）24個月36個月48個月資金流量3.51-8.487.224.343.51銷售回籠31.09

23.3231.0931.0931.09融資收支2.00

2.002.002.002.00開發(fā)付款29.58

16.8425.8628.7429.58一、融資情況工程融資以施工方融資為主，以銀行開發(fā)貸為輔。二、貸款方案：方案向銀行申請貸款，申請總額9億元。三、監(jiān)控資金情況無資金監(jiān)管四、關于按揭貸款的對接情況方案與建行、工行等國有銀行進行合作，預計回籠周期在2個月左右。五、工程首次開盤預計在11月1日，目前無監(jiān)控資金四、工程財務測算—工程融資及監(jiān)控資金情況根據(jù)銷售預測和項目開發(fā)一級計劃，我們測算2014年6月至2015年月現(xiàn)金流情況是：◆現(xiàn)金流入：①融資流入，9億

②樓款回籠流入，31億◆現(xiàn)金流出：①土地成本，3.43億

②開發(fā)成本，18.44億

需集團投入自有資金:8億；按年折算后的集團凈投入：8.59億四、工程財務測算—預售前資金安排四、工程財務測算—財務建議財務建議1、稅務方面：深入了解邢臺市當?shù)囟悇照撸瑥牧㈨楅_始做好每個環(huán)節(jié)的稅收籌劃，隨時監(jiān)控稅務風險，將稅務本錢降到最低。。2、融資方面：按照集團2023年融資工作方向指示，力推施工方融資，將報表的負債外移；以銀行開發(fā)貸為輔，力爭工程實現(xiàn)成就共享。四、成就共享初步分配方案一、成就共享計劃成就共享獎勵金額

（億元）0.54凈利潤（億元）3.51開發(fā)周期（年）2

土地款總額3.43億元土地款支付節(jié)奏2014/5/15，50%，1.72億元;2014/11/15，50%，1.72億元土地摘牌過戶時間2014-5-31項目總貨量31.09億元52.85萬㎡首年預售總貨量31.09億元，100%52.85萬㎡首年認購金額27.98億元，90%47.57萬㎡首次開工時間

2014-6-1首次預售時間

2015-1-1首次竣工交樓時間

2016-5-3112個月投入自有資金

12.06億元回籠集團資金20.99億元

首次竣工交樓金額31.09億元

成就共享實現(xiàn)日期

2015-3-31成就共享計提比例20%

首期成就共享獎勵金額0.27億元

每期實現(xiàn)激勵金額（億元）:2015年3月31日0.272016年6月30日0.162016年12月31日0.11四、成就共享初步分配方案根據(jù)成就共享測算結(jié)果，分配方案如下表：備注：各工程具體分配方案需呈報集團領導審批。參與分配的崗位/團隊分配權重（%）分配金額（萬元）備注區(qū)域總裁30項目團隊35區(qū)域團隊20集團10投資團隊5合計100分目錄

工程開發(fā)第五部分五、工程開發(fā)—實現(xiàn)“提前售〞的相關安排我司已經(jīng)邢臺市政府屢次溝通，邢臺市政府根本同意我司提前銷售，我司擬與邢臺市政府簽訂協(xié)議內(nèi)容中規(guī)定相關內(nèi)容，具體如下：“在工程公司托管元/平方米〔占地面積〕的商品房預售保證金后，市住房和建設局批準工程公司提前預售優(yōu)惠政策。在工程公司完成示范展示區(qū)的建設，由市住房和建設局頒發(fā)與已托管保證金相對應占地面積的《商品房預售許可證》。并許可工程公司作為開發(fā)商與購房者簽署《商品房買賣合同》。同時該托管資金可用于工程開發(fā)建設資金的支付。〞五、工程開發(fā)—關鍵工期承諾工期/時點類型時間要素開放工期4個月開盤工期5個月重要時間節(jié)點預計土地獲取時間2014年6月15日展示區(qū)開工時間2014年6月16日展示區(qū)開放時間2014年10月1日開盤時間2014年11月1日五、工程開發(fā)—展示區(qū)關鍵節(jié)點方案關鍵節(jié)點計劃完成時間最遲完成時間標準規(guī)劃設計方案確定2014年5月20日摘牌前25天土地獲取2014年6月15日——基礎施工單位確定2014年6月10日摘牌前5天總包單位確定2014年6月15日摘牌當天展示區(qū)開工2014年6月16日摘牌次日啟動會2014年6月22日摘牌后7天項目經(jīng)營目標管理責任書簽定2014年6月29日摘牌后14天綜合樓及商業(yè)設施結(jié)構(gòu)封頂2014年7月15日摘牌后30天展示區(qū)綠化施工進場2014年9月1日開放前30天展示區(qū)裝修工程完成2014年9月15日開放前15天展示區(qū)市政工程完成2014年9月10日開放前20天展示區(qū)園藝工程完成2014年9月20日開放前10天展示區(qū)綠化工程完成2014年9月25日開放前5天展示區(qū)開放2014年10月1日——五、工程開發(fā)—開發(fā)報建專項方案序號工作項/準備文件開發(fā)部設計院工程部綜合部財務部計劃完成時限實際完成情況（完成Y，未完成N）上級主管部門備注0土地摘牌前準備工作

2014.6.15

0-1發(fā)改、規(guī)劃、國土、人防、供電、供水等初步溝通、資料獲取主辦

2014.5.5

行政服務大廳

0-2協(xié)調(diào)施工場地清理（土地平整、玉米地推平，建設局苗木移植）主辦

協(xié)助

2014.4.30\

0-3確定環(huán)評單位，環(huán)評進場主辦

2014.4.30\

0-4臨水開口、臨電接入主辦

協(xié)助

2014.5.10自來水公司、供電局以合作單位名義申請0-5辦理施工道口開口主辦

協(xié)助

2014.5.5城管執(zhí)法大隊

0-6確保土地進入掛牌公示階段主辦

2014.5.10國土局

0-7對接設計院出具規(guī)劃設計報建方案圖紙、文本等主辦提供

2014.5.20規(guī)劃局

0-8確保報建方案材料全部到位主辦提供

2014.5.20

規(guī)劃局

0-9獲取周邊市政管網(wǎng)圖紙（開發(fā)區(qū)建設局、市政處等）主辦

協(xié)助

2014.4.30建設局

0-11巖土勘探報告預審批主辦

2014.5.15建設局

五、工程開發(fā)—設計專項方案序號業(yè)務事項執(zhí)行計劃日期業(yè)務部門責任體系開始日期完成日期發(fā)起部門接受部門主責部門1主責部門21提交規(guī)劃設計條件2014/4/252014/5/10區(qū)域（設計）/區(qū)域（投資）研發(fā)設計中心區(qū)域（設計）/區(qū)域（投資）項目部2戶型配比的確定2014/4/252014/5/1區(qū)域（營銷）/項目部研發(fā)設計中心區(qū)域（營銷）項目部3提交初勘報告2014/5/12014/5/15項目部研發(fā)設計中心項目部

4形成呈主席（聯(lián)席總裁）簽字版規(guī)劃設計方案2014/5/102014/5/20研發(fā)設計中心/項目部聯(lián)席總裁辦研發(fā)設計中心項目部5規(guī)劃設計方案確定（含示范區(qū)范圍確定）2014/5/102014/5/20聯(lián)席總裁辦/研發(fā)設計中心項目部/區(qū)域（設計）研發(fā)設計中心項目部6確定各市政專項方案2013/4/252014/5/20研發(fā)設計中心成本管理中心（市政配套部）研發(fā)設計中心項目部7總圖報規(guī)確認2014/5/