物業(yè)管理實(shí)務(wù)-物業(yè)交付

物業(yè)管理實(shí)務(wù)-物業(yè)交付第三節(jié)物業(yè)交付一、物業(yè)的交付三、物業(yè)入住手續(xù)文件及常用表式

二、物業(yè)入住的程序與工作

第四節(jié)

一、物業(yè)的交付

物業(yè)的交付簡(jiǎn)單來說就是“交房入住”。所謂“交房”就是指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙。也就是當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)同物業(yè)管理企業(yè)在完成承接驗(yàn)收之后，按照程序?qū)⑽飿I(yè)的產(chǎn)權(quán)交付給購(gòu)房者的過程。所謂“入住”就是業(yè)主或使用人接房后進(jìn)入實(shí)際使用狀態(tài)，也稱“入伙”。二、物業(yè)入住的程序與工作

交付是物業(yè)管理企業(yè)與服務(wù)對(duì)象的首次接觸，它標(biāo)志著物業(yè)管理工作將以人為中心而逐步展開。這一階段除了大量的接待工作和繁瑣的腳放手續(xù)外，各種管理與被管理的矛盾也會(huì)在短時(shí)期內(nèi)集中地暴露出來，為此，這一階段通常也是物業(yè)管理問題最集中的階段。為了交房手續(xù)及日后管理工作的順利進(jìn)行，物業(yè)管理公司需要做大量的工作。

那么如何展開?

(一)交房前的準(zhǔn)備(二)向業(yè)主寄發(fā)入伙手續(xù)文件（三）配合用戶搬遷物業(yè)入住的程序與工作(一)交房前的準(zhǔn)備交房前必不可少的一項(xiàng)準(zhǔn)備工作就是“清潔衛(wèi)生”。也就是物業(yè)管理企業(yè)在完成了對(duì)物業(yè)的承接驗(yàn)收之后，對(duì)物業(yè)內(nèi)外進(jìn)行全面、徹底的清潔。具體內(nèi)容包括：建筑垃圾的清理；對(duì)玻璃、地面、墻面等處所有灰塵、污垢的清除；對(duì)各種設(shè)備的清潔等。做好清潔衛(wèi)生，一方面可以為日后的日常保潔工作打下良好的基礎(chǔ)；另一方面可以使物業(yè)以嶄新的面貌迎接業(yè)主的入住，同時(shí)也是物業(yè)管理企業(yè)樹立其良好形象和信譽(yù)的開始。（三）配合用戶搬遷用戶搬遷是指業(yè)主和非業(yè)主使用人實(shí)際使用該物業(yè)的開始，因此對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言此時(shí)是十分關(guān)鍵的時(shí)刻。既要熱情服務(wù)，又要讓用戶自覺的配合物業(yè)管理企業(yè)的工作，遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，共同維護(hù)舒適的工作環(huán)境和生活環(huán)境。為了能有一個(gè)良好的開端，物業(yè)管理企業(yè)需要做好下列工作：

1、做好宣傳工作2、指揮交通3、加強(qiáng)安全防范4、加強(qiáng)用戶裝修管理1、做好宣傳工作

采用多種宣傳手段和方法，向用戶進(jìn)行宣傳，使用戶了解物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，主動(dòng)配合物業(yè)管理企業(yè)日后的管理工作。通常，物業(yè)管理企業(yè)都向用戶發(fā)放《用戶須知》和《用戶手冊(cè)》?！队脩羰謨?cè)》全面詳盡的反映出用戶應(yīng)遵守的管理規(guī)定，同時(shí)也告知用戶，物業(yè)管理企業(yè)所能提供的服務(wù)項(xiàng)目。2、指揮交通

設(shè)立專人指揮搬遷車輛出入，維護(hù)交通秩序，避免發(fā)生交通事故。4、加強(qiáng)用戶裝修管理

無論是住宅物業(yè)還是非住宅物業(yè)，遷入新居的住戶和單位，一般都要對(duì)房屋進(jìn)行不同程度的裝修。對(duì)此，物業(yè)管理企業(yè)除給予積極的協(xié)助外，還要特別注意加強(qiáng)對(duì)房屋裝修的管理，包括建立對(duì)房屋的裝修尤其是房屋結(jié)構(gòu)的變動(dòng)和室內(nèi)原有設(shè)備、管線的改動(dòng)的申報(bào)審批制度。也包括對(duì)裝修施工過程中的垃圾、噪聲、用火、用電安全的管理，對(duì)裝飾裝修材料的管理等。三、物業(yè)入住手續(xù)文件及常用表式

(一)入住通知書(二)收樓須知(三)入住手續(xù)書(四)繳款通知書(五)驗(yàn)樓情況一覽表(六)樓宇交接書入住通知書＿＿＿女士／先生：您好!歡迎您入住××花園!您所認(rèn)購(gòu)的＿＿＿區(qū)＿＿＿棟＿＿＿單元＿＿＿室樓宇，經(jīng)市有關(guān)部門驗(yàn)收，測(cè)量合格，現(xiàn)已交付使用準(zhǔn)予入住。(一)請(qǐng)您按入住通書，收樓須知辦理入住手續(xù)，辦理地點(diǎn)在＿＿＿樓＿＿＿室。在規(guī)定的日期內(nèi)，地產(chǎn)部，財(cái)物部，物業(yè)管理公司等有關(guān)部門和單位將到場(chǎng)集中辦公。(二)為了您在辦理過程中能順利而快捷地辦理好入住手續(xù)，請(qǐng)以下表時(shí)間為準(zhǔn)前來辦理入住手續(xù)。各樓各層辦理入住手續(xù)時(shí)間分配表(略)。閣下如屆時(shí)不能前來辦理入住手續(xù)，請(qǐng)您及時(shí)與我公司聯(lián)系，落實(shí)補(bǔ)辦的辦法，聯(lián)系：＿＿＿特此通知××房地產(chǎn)開發(fā)公司××物業(yè)管理公司＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日入住手續(xù)書＿＿＿女士／先生：您認(rèn)購(gòu)的＿＿＿區(qū)＿＿＿棟＿＿＿單元＿＿＿室樓宇，現(xiàn)已交付使用具備入住條件，請(qǐng)閱讀收樓須知，按下列順序辦理入伙手續(xù)：1、至房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部繳付購(gòu)房余款2、至房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部審核入住資格3、至物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部交付管理費(fèi)用4、至物業(yè)管理公司辦公室辦理收樓事宜××房地產(chǎn)開發(fā)公司××物業(yè)管理公司＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日購(gòu)房款項(xiàng)已全部付清特此證明財(cái)務(wù)部蓋章年月日入住資格審查合格特此證明地產(chǎn)部蓋章年月日各項(xiàng)管理費(fèi)用已全部付清特此證明物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部年月日入住收樓審查已辦理完畢特此證明物業(yè)管理公司辦公室年月日繳款通知書是物業(yè)管理公司通知業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí)應(yīng)該繳納的款項(xiàng)即具體金額的文件。下面是一份“繳款通知書”的常用格式，僅做參考：繳款通知書＿＿＿女士／先生：您好，您所購(gòu)買的＿＿＿區(qū)＿＿＿棟＿＿＿單元＿＿＿室房屋已經(jīng)竣工。按購(gòu)房合同規(guī)定，您來辦理入住手續(xù)時(shí)，請(qǐng)同時(shí)繳清以下款項(xiàng)：l、購(gòu)房余款，計(jì)人民幣＿＿＿元。2、預(yù)收×個(gè)月的管理費(fèi)，計(jì)人民幣＿＿＿元。3、專項(xiàng)維修資金，計(jì)人民幣＿＿＿元。4、建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)，用于清理業(yè)主入住裝修時(shí)產(chǎn)生的建筑垃圾所預(yù)收的管理費(fèi)，裝修完畢后，按規(guī)定清退，計(jì)人民幣＿＿＿元。(政府規(guī)定應(yīng)按戶一次性計(jì)費(fèi))5、其他費(fèi)用(具體列出項(xiàng)目及金額供業(yè)主選擇)。××房地產(chǎn)開發(fā)公司××物業(yè)管理公司＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日驗(yàn)樓情況一覽表是物業(yè)管理公司為方便業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，督促開發(fā)商及時(shí)整改相關(guān)問題，以避免相互扯皮，使問題能得到及時(shí)解決而制訂的文件。下面是一份“驗(yàn)樓情況表”的常用格式，僅做參考：樓宇交接書是業(yè)主在確認(rèn)可以接受所購(gòu)樓宇后，與開發(fā)商簽訂的一份協(xié)議。下面是一份“樓宇交接書”的常用格式：第四節(jié)物業(yè)的裝飾裝修管理一、物業(yè)裝飾裝修的概念及分類

二、物業(yè)裝飾裝修管理的重要內(nèi)容

三、物業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定

結(jié)束二、物業(yè)裝飾裝修管理的重要內(nèi)容

根據(jù)國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請(qǐng)登記，包括填寫業(yè)主裝修申請(qǐng)表、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請(qǐng)表上簽字，并且提供施工人員名單給物業(yè)公司予以登記，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動(dòng)工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)組織驗(yàn)收內(nèi)容一、物業(yè)裝飾裝修的概念及分類

業(yè)主在驗(yàn)收樓宇后根據(jù)自己的審美要求、生活情趣和經(jīng)濟(jì)實(shí)力對(duì)自己所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行的房屋修飾和裝扮，就是物業(yè)的裝飾裝修。目前裝飾裝修的種類、風(fēng)格各種各樣，格調(diào)也迥然不同，一般可分為簡(jiǎn)易裝修和豪華裝修；同時(shí)也可分為純自然型、都市現(xiàn)代型、高雅傳統(tǒng)型、青春浪漫型等多種格調(diào)的裝飾裝修。二、物業(yè)裝飾裝修管理的重要內(nèi)容(一)、業(yè)主裝修申請(qǐng)(住宅)(二)裝修報(bào)批(三)裝修管理要求業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)登記時(shí)需如實(shí)填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托單位及進(jìn)場(chǎng)人數(shù)，業(yè)主、施工隊(duì)及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請(qǐng)書上簽字蓋章。下面是一份“裝修申請(qǐng)表”的樣張：(一)、業(yè)主裝修申請(qǐng)(住宅)(二)、裝修報(bào)批

根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)，為加強(qiáng)物業(yè)轄區(qū)管理，保證物業(yè)的完好和安全，保持物業(yè)轄區(qū)的整潔美觀，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，一般物業(yè)管理企業(yè)均按以下程序進(jìn)行裝修審批：1、業(yè)主或使用人在裝修前，應(yīng)事先將施工單位、施工期限、裝修內(nèi)容(包括住宅裝修設(shè)計(jì)圖、施工方案)等向物業(yè)轄區(qū)管理處申報(bào)。與此同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面告知業(yè)主或使用人《條例》中規(guī)定地住宅裝修的禁止行為、禁止敲鑿的部位及相應(yīng)的注意事項(xiàng)。2、業(yè)主或使用人詳細(xì)、如實(shí)地填寫“裝修申請(qǐng)表”，并經(jīng)管理處審核同意。3、裝修施工隊(duì)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)施工，首先應(yīng)到管理處簽訂《裝修施工隊(duì)治安責(zé)任書》及《裝修施工保證書》。4、裝修施工隊(duì)領(lǐng)取裝修許可證、辦理裝修工人臨時(shí)出入證后，方可進(jìn)行裝修施工。

(三)、裝修管理要求1、不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；2、不得隨意占用、損壞住宅的共用部位、共用設(shè)備或者移裝共用設(shè)備；3、不得在天井、庭園、平臺(tái)、屋頂以及道路或其他場(chǎng)地搭建建筑物、構(gòu)筑物；4、不得侵占綠地、毀壞綠化；5、不得亂倒垃圾、雜物；嚴(yán)禁向窗外、陽(yáng)臺(tái)外、樓梯、過道、天臺(tái)等公共場(chǎng)所拋散堆放；6、不得在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；7、不得排放有毒、有害物質(zhì)或發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪傳聲；8、不得鑿穿地面和房頂?shù)乃鄬樱?、不得隨意增加落地面的靜荷載；10、不得在晚間18：00時(shí)至次日上午8：00時(shí)和節(jié)假日期間，從事敲、鑿、鉆、鋸等產(chǎn)生嚴(yán)重噪聲的施工活動(dòng)；

三、物業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定為了進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的裝修管理，規(guī)范物業(yè)管理裝修行為，創(chuàng)造和保障安全、舒適、整潔的工作環(huán)境和居住環(huán)境，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定，對(duì)業(yè)主(使用人)、物業(yè)管理公司分別做出規(guī)定物業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定（一）、業(yè)主（使用人）應(yīng)當(dāng)遵守的有關(guān)規(guī)定（二）、物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)遵守的有關(guān)規(guī)定

（三）、裝修報(bào)批程序（四）、建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)（五）、其他（一）、業(yè)主（使用人）應(yīng)當(dāng)遵守的有關(guān)規(guī)定

1、按書面告知物業(yè)管理公司的有關(guān)裝修內(nèi)容施工，做好房屋裝修隱蔽工程記錄，若需調(diào)整裝修項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)通知物業(yè)管理公司；2、嚴(yán)格執(zhí)行本市住宅裝修的有關(guān)施工規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，遵守施工作業(yè)時(shí)限，晚間18：00時(shí)至次日上午8：00時(shí)和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鉆、鋸等產(chǎn)生嚴(yán)重噪音的施工活動(dòng)；3、搬運(yùn)裝修建材時(shí)不得妨礙其他業(yè)主或使用人的正常通行，不得造成公共部位的損壞和污染，住宅裝修施工廢棄物，應(yīng)裝袋清運(yùn)到指定的地點(diǎn)堆放，確保沿途清潔；4、裝修工程時(shí)，應(yīng)做到文明規(guī)范施工，現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)配備消防滅火設(shè)備，不得造成下水道堵塞和損壞以及墻面、露面等滲漏水。5、施工人員在從事住宅裝修施工期間應(yīng)接受物業(yè)管理部門的檢查和監(jiān)督。（二）、物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)遵守的有關(guān)規(guī)定1、配備相關(guān)的專業(yè)人員加強(qiáng)規(guī)范裝修行為的宣傳和指導(dǎo)；并及時(shí)告知業(yè)主或使用人《條例》中規(guī)定的住宅裝修的禁止行為，禁止敲鑿的部位及相應(yīng)的注意事項(xiàng)。2、及時(shí)對(duì)業(yè)主或使用人提供的住宅裝修設(shè)計(jì)圖、施工方案中有違法住宅裝修禁止行為提出整改意見；